פסק דין בנושא העברת זכויות במקרקעין

להלן פסק דין בנושא העברת זכויות במקרקעין: פסק-דין המשנה לנשיא א' מצא: בפסק-דין הצהרתי, שניתן לבקשת המשיב, קבע בית-המשפט המחוזי, כי זכויות חכירה לדורות בחלקה 5/76 בגוש 6770 (הדירה) ובחלקה 111 בגוש 7100 (החנות) - אשר נרשמו על שם המערערת - הינן בבעלותם המשותפת של המנוחים אברהם בן-עזרא ז"ל (אברהם) ורעייתו וידה בן-עזרא ז"ל (וידה). וכפועל-יוצא מקביעתו ציווה בית-המשפט על רשם המקרקעין לתקן את רישום הזכויות בדירה ובחנות באופן שהללו תירשמנה, בחלקים שווים, על שמותיהם של אברהם ושל וידה. דיון 13. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. אתייחס תחילה לתוקף העברת חלקה של וידה בדירה ובחנות לידי אברהם, ולאחר מכן אדון בתוקף העברת חלקו של אברהם בזכויות המשותפות לידי המערערת. תוקף העברת זכויותיה של וידה לאברהם 14. הטעם העיקרי שבגינו פסק בית-המשפט המחוזי כי העברת זכויותיה של וידה לידי אברהם - ולאחר מכן לידי המערערת - בטלה, נעוץ בקביעתו כי לא הוכח קיומה של עסקת יסוד בין בני הזוג ביחס להעברת הזכויות בדירה ובחנות. קביעה זו, לגופה, היא ללא ספק נכונה. הלכה פסוקה היא, כי מקום שתוכן ההתחייבות שלמימושה ניתן ייפוי כוח, אינו נלמד מייפוי הכוח גופו, רואים את ייפוי הכוח אך כמכשיר למימושה של עסקה, שדבר קיומה ומהותה טעונים הוכחה (ראו: דנ"א 1522/94 נייגר נ' מיטלברג, פ"ד מט(5) 314, 325; ע"א 3991/96 וילוזני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות 93 בע"מ, פ"ד נב(5) 278, 286-285; וע"א 6426/98 קייקוב נ' טל, פ"ד נו(3) 790, 796). בייפוי הכוח הכללי, שבו הסמיכה וידה את אברהם לבצע בשמה ומטעמה פעולות משפטיות רבות ומגוונות, לא הוזכרו כלל זכויותיה של וידה בדירה ובחנות ולא נכללה בו הסמכה מפורשת לאברהם, להעביר לעצמו או למערערת, זכויות אלו. ממילא לא פורטו בייפוי הכוח רכיבי ההסכמה שבלעדיהם אין ייפוי הכוח ראוי להיחשב כהתחייבות בכתב לעשיית עסקה במקרקעין, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או כהתחייבות בכתב להעניק מתנה, לפי סעיף 5 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 (השוו: ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410, 423; ע"א 3991/96 (פרשת וילוז'ני הנ"ל) 286; וע"א 3205/00 נאטור נ' יאסין, פ"ד נה(4) 145, 150). 15. בתביעתו ובסיכומיו לפני בית-המשפט המחוזי לא טען המשיב, כי בהיעדר ראיה לדבר קיומה ולמהותה של עסקה שלמימושה נתנה וידה לאברהם את ייפוי הכוח, לא היה אברהם רשאי לעשות שימוש בייפוי הכוח לביצוע פעולות הנוגעות לזכויותיה בחנות ובדירה. ובהיעדר טענה לעניין זה מטעם המשיב, אף המערערת לא טענה לגביה. משמצאה השופטת להעלות שאלה זו מיוזמתה, הזמינה את באי-כוח הצדדים להשיב עליה. עתה טענה המערערת, כי בייפוי הכוח הכללי שהעניקה לאברהם ביקשה וידה להבטיח כי אברהם ידאג לשלומה ולעתידה, תוך שהותירה בידיו שיקול-דעת כיצד לעשות כן. לחלופין טענה, כי אף אם בעת עשיית ייפוי הכוח טרם התגבשה עסקת היסוד, הרי שעסקה זו התגבשה מאוחר יותר, מכוח התנהגות הצדדים, בכך שאברהם והמערערת סעדו את וידה וטיפלו בה במהלך שנותיה האחרונות. חוששני שבטענות אלו לא ניתן מענה לשאלה שהשופטת הציגה לפני הצדדים. מן הנתונים שנמצאו לפני בית-המשפט המחוזי עלה כי וידה לקתה במחלת אלצהיימר כחמש או שש שנים לפני פטירתה. בית-המשפט המחוזי הניח, כי במועד חתימתה על ייפוי הכוח וידה הייתה עדיין מסוגלת להבין את פשר עשייתה. אך להנחה הניצבת ביסוד טיעוניה של המערערת, כי הסכמת וידה להעברת זכויותיה בדירה ובחנות התגבשה במועד מאוחר יותר, לאחר שמחלתה החמירה והיא נזקקה לסיעודם ולטיפולם של אברהם ושל המערערת, לא מצאתי עיגון בראיות. למותר להזכיר, כי אפילו הנחנו כי וידה הייתה כשירה להסכים להעברת זכויותיה, הרי שבהיעדר מסמך בכתב אין במה שנאמר על אודות תוכן הסכמתה כדי להקים התחייבות משפטית אכיפה. 16. כלום בנסיבות המקרה נהגה השופטת כראוי בעוררה מיוזמתה את שאלת קיומה של עסקת יסוד? ככלל, כידוע, מוטל על בית-המשפט לפסוק במחלוקת שבין הצדדים, כפי שהללו הציגוה בטענותיהם לפניו (ראו: י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, תשנ"ה, בעריכת ש' לוין) 153; וא' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (תשנ"ב) 4); ואך כצעד חריג - שבידו לנקוט כאשר דרישות הצדק מחייבות זאת - רשאי בית-המשפט לחרוג ממידתו הרגילה ולהאיר את עיני הצדדים בדבר טענה משפטית שאיש מהם לא עורר (ע"א 536/89 פז חברת נפט בע"מ נ' לויטין, פ"ד מו(3) 617, 625; וע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 764). כלל זה, שהוא מיסודות השיטה האדוורסרית, נועד להבטיח את קיומו של הליך הוגן. ואכן, העלאת טענה חדשה ביוזמת השופט עלולה לא פעם לסייע לעמדת אחד הצדדים כנגד יריבו ולקפח זכות דיונית או מהותית של היריב. השופטת המלומדת סברה, כי בענייננו התקיימו שיקולים של צדק אשר חייבוה להעמיד לבירור מיוזמתה את השאלה שבעלי הדין לא עוררוה. בפסק-דינה צוין, כי תביעת המשיב נועדה להגן על זכויותיה של וידה בעיזבונו של אברהם וכפועל-יוצא מכך על זכות יורשיה האפשריים של וידה לרשת את זכויותיה בדירה ובחנות ובכלל אלו גם את חלקה בזכויות שהוריש לה אברהם. מן האמור במכתב של עורכת-הדין קריספין, שהעתקו צורף לתצהירה של המערערת, עלה, כי לוידה היו שני אחים ואחות, שלפי הידוע נפטרו בחוץ-לארץ, וכי מאז עלותם ארצה של וידה ואברהם (בשנת 1930) לא התקיים כל קשר בין וידה לבין מי מהם. בהסתמכה על האמור במכתב זה ציינה השופטת, כי האפשרות כי לוידה יש יורשים אינה נראית תיאורטית. העיון בנימוקי השופטת הניח את דעתי, כי בנסיבות העניין הייתה היא רשאית לעורר מיוזמתה את שאלת קיומה של עסקה שייפוי הכוח נ/2 נועד לאפשר את מימושה. אפשר אמנם כי ההסתברות שמי מיורשיה העלומים של וידה יופיע יום אחד ויתבע את חלקו בעיזבונה אינה כה גבוהה. אך בכגון דא רשאית הייתה השופטת לעמוד על הצורך לשמור על עניינם של יורשים פוטנציאליים, גם אם ההסתברות להופעתם היא נמוכה. כן יצוין, כי בטרם הכריעה בשאלה האמורה נתנה השופטת למערערת הזדמנות הוגנת להשמיע ראיות וטענות חדשות. 17. בהיעדר ראיה כי בין וידה לבין אברהם נקשרה עסקה, שבגדרה התחייבה וידה להעביר לאברהם את זכויותיה בדירה ובחנות, אברהם לא היה רשאי להשתמש בייפוי הכוח נ/2 לביצוע פעולה כלשהי בזכויותיה של וידה; לא כל שכן שלא היה רשאי להשתמש בייפוי הכוח לעשיית פעולת שליחות לטובת עצמו, המנוגדת להוראת סעיף 8(3) לחוק השליחות. בכך מתייתרת ההכרעה בשאלה אם ייפוי הכוח נ/2 היה עדיין בתוקף במועד שבו חתם אברהם על ייפויי הכוח נ/3, נ/4 ו-נ/5. הנחת השופטת, כזכור, הייתה כי די היה במצבה המנטאלי הלקוי של וידה - וחרף אי-הכרזתה כפסולת-דין - כדי להוביל לסיום שליחותו של אברהם. המערערת טענה לפנינו, כי סיום השליחות עקב "גריעת כשרותו" של השולח, כמשמעה בסעיף 14(א) לחוק השליחות, עשוי להתרחש רק בעקבות הכרזתו של השולח כפסול-דין. עמדה זו עולה בקנה אחד עם גישתו של פרופ' אנגלרד (י' אנגלרד חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962, ס' 13-1 (פירוש לחוקי החוזים) (מהדורה שנייה, תשנ"ה) 157). אך דומה שגישה זו צופנת קשיים. הן במישור המשפטי-פרשני (ראו: א' ברק חוק השליחות (תשנ"ו, כרך ב') 1228-1227), והן במישור המעשי. מבלי לקבוע מסמרות בשאלה זו, שבענייננו אינה טעונה הכרעה, אין, לדעתי, לשלול מצבים שבהם די יהיה בגריעת כושרו המנטאלי של השולח - הגם שלא הוכרז כפסול-דין, ואף לא התבקשה הכרזתו כאמור - כדי להביא לפקיעת תוקפה של השליחות. יחסי השליחות בין השולח לבין השלוח מבוססים על הקשר האישי הקיים ביניהם והמטיל על כל אחד משניהם חובת אמון מיוחדת ומוקפדת כלפי זולתו. גריעת כושרו המנטאלי של השולח, שיש בה כדי לשלול או לפגוע ביכולתו הסבירה לעקוב אחר הפעולות ששלוחו עושה במסגרת שליחותו, או להחליט בכל זמן נתון כי ברצונו להביא את השליחות לקיצה, אינה מתיישבת עם המשך קיומה של השליחות. ניתן לכאורה לומר, כי פקיעת השליחות בנסיבות המתוארות מתחייבת מן התפיסה כי בהמשכת פעולותיו מטעמו של השולח - בהיותו מודע לגריעת כושרו המנטאלי - מפר השלוח את חובת האמון המוטלת עליו כלפי השולח. כשלעצמי אני סבור, כי את המונח "גריעת כשרותו", האמור בסעיף 14(א), ניתן וראוי לפרש כמשקף מגוון יותר רחב של מצבים מן המצב שבו גריעת כשרותו של השולח נובעת מהכרזתו הפורמאלית כפסול-דין. נמצא כי לעניין סיומה של השליחות מחמת גריעת כשרותו של השולח איננו נזקקים לשאלה אם רשימת העילות לסיומה של השליחות, המנויות בסעיף 14(א) לחוק, מהווה רשימה סגורה. תוקף העברת זכויותיו של אברהם למערערת 18. כלום ייפויי הכוח, שבהם הסמיך אברהם את המערערת להעביר לעצמה את זכויות החכירה בחנות ובדירה, היו תקפים ביחס להעברת חלקו שלו בזכויות אלו? השופטת המלומדת השיבה לשאלה זו בשלילה, ואף בחלק זה של הכרעתה אינני רואה יסוד להתערב. הואיל ואברהם חתם על ייפויי הכוח בהיותו מאושפז בבית-חולים, אימות חתימתו עליהם על-ידי עורכת-דין קריספין, בהתאם לסעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976, היה מותנה בהצגת תעודה רפואית, כמצוות תקנה 4(ה) לתקנות הנוטריונים, הקובעת לאמור: לא יתן נוטריון אישור על עשיית פעולה בפניו אם המבקש לבצע את הפעולה מאושפז בבית חולים או מרותק למיטתו, כל עוד לא הוצגה בפניו תעודה רפואית לפי טופס שבתוספת הראשונה שהוצאה ביום עשיית הפעולה; התעודה הרפואית תצורף לעותק האישור שישמר בידי הנוטריון. בעוד שבמקרה רגיל, שבו נדרש נוטריון לאשר פעולה משפטית הנעשית לפניו, יוכל הנוטריון לאשר את הפעולה אם "שוכנע שהניצב בפניו פועל מרצונו החפשי ושהוא מבין הבנה מלאה את משמעותה של הפעולה", כמצוות תקנה 4(ד) לתקנות הנוטריונים, הרי שביחס למצב שבו מבצע הפעולה מאושפז בבית-חולים, או מרותק למיטתו, אין די בשכנועו העצמי של הנוטריון ומוטלת עליו חובה לדרוש כי תוצג לפניו תעודה רפואית, כאמור בתקנה 4(ה). מנוסח הטופס שנקבע בתוספת הראשונה לתקנות לעריכת התעודה הרפואית עולה, כי נדרשת תעודה רפואית המאשרת כי עושה הפעולה המשפטית מצוי "בהכרה מלאה ובדעה צלולה, אחראי/ת על מעשיו/ה וכשיר/ה לעשיית פעולה בפני נוטריון". הצגתה של תעודה רפואית, המשקפת את מצבו של החולה במועד עשייתה של פעולה משפטית, נועדה להבטיח כי מבצע הפעולה המשפטית מסוגל להבין את משמעות הפעולה והשפעתה על מצבו המשפטי (ראו: ע"א 36/88 זלוף נ' זלוף, פ"ד מו(3) 184, 188). 19. אין חולקין, כי אברהם חתם על ייפויי הכוח, ועורכת-דין קריספין אימתה את חתימותיו עליהם, מבלי שהוצגה לפניה תעודת רופא כמצוות תקנה 4(ה). מה נפקותה המשפטית של עובדה זו לעניין תוקף ייפויי הכוח שעליהם חתם אברהם? סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים קובע, כי יפוי-כח כללי ויפוי-כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין, לא יהיו בני-תוקף אלא אם ערך אותם נוטריון או אימת את החתימות שעליהם, כאמור בחוק זה ובתקנות על-פיו. הסעיף קובע אפוא, כי ייפוי כוח מן הסוג שעליו חתם אברהם אינו בר-תוקף אלא אם אומת על-ידי נוטריון "כאמור בחוק זה ובתקנות על-פיו". מלשון הסעיף לכאורה מתחייב, כי ייפוי כוח נוטריוני שאמנם אומת על-ידי נוטריון, אך תוך הפרת הוראתה של תקנה 4(ה), הינו משולל תוקף. עם זאת, ביחס לתוקפה של צוואה שאושרה על-ידי נוטריון מבלי שהוצגה לפניו תעודה רפואית כנדרש בתקנה 4(ה) נפסק, שאי הצגתה של תעודה כנ"ל אינה מביאה כשלעצמה לבטלות הצוואה , אלא אך מטילה על הצד המבקש להסתמך על הצוואה חובה להוכיח את גמירת-דעתו של המנוח בעת שחתם עליה (ע"א 36/88 (פרשת זלוף הנ"ל) שם; וכן ע"א 4885/00 כהן נ' גזולי, פ"ד נה(5), 941, 947). הלכה זו, שהתבססה על הוראת סעיף 25 לחוק הירושה , לכאורה אינה חלה על מקרה כדוגמת פרשתנו, כשהמסמך בו המדובר אינו צוואה אלא ייפוי כוח. מכל מקום, אף אם נניח כי הגיונה של הלכה זו יפה אף למקרה שלפנינו, אין בכך כדי להועיל למערערת, שעל-פי קביעת בית-המשפט המחוזי לא יצאה ידי חובתה להוכיח כי בעת שאברהם חתם על ייפויי הכוח, בהם הסמיכה להעביר לשמה את זכויותיו בחנות ובדירה, הייתה דעתו צלולה והיה מוכשר ומסוגל להבין את מהות מעשיו ואת תוצאותיהם המשפטיות. בקביעה עובדתית זו אין מקום להתערב. יצוין כי מפסק-דינה של השופטת עולה, כי לא זה בלבד שהמערערת לא הביאה כל ראיה המוכיחה, באופן פוזיטיווי, כי במועד חתימתו על ייפוי הכוח היה אברהם במצב מנטאלי תקין, אלא שמן הראיות שהובאו (הגיליון הרפואי ועדות רופא) עלה, כי בזמן הרלוונטי נזקק אברהם לתרופות שעלולות היו לגרום לו "לבלבול ולחוסר הבנה, שמשמעותם הפרעות בחשיבה, שעלולה לפגוע בכושר לקבלת החלטות". בנסיבות אלה, לא הרימה המערערת את הנטל להוכיח את גמירת-דעתו של אברהם בעת שחתם על ייפויי הכוח. נמצא, כי אף את זכויותיו של אברהם לא הייתה המערערת רשאית להעביר לעצמה. משהגעתי למסקנה זו, אינני נדרש להכריע בשאלה אם בפעולותיה על-פי ייפויי הכוח השונים הפרה המערערת אלו מהוראות חוק הכשרות המשפטית. 20. בייפוי הכוח נ/5 הסמיך אברהם כזכור הן את המערערת והן את עורכת-הדין קריספין, אלא שמי שבפועל השתמשה בייפוי כוח זה להעברת הזכויות בדירה לשמה הייתה המערערת. לעניין תוקפו של ייפוי כוח זה מצאה השופטת יסוד להבחין בין תקפות הרשאתה של המערערת לבין תקפות הרשאתה של עורכת-הדין קריספין. ביחס לאחרונה סברה השופטת, תקפותו של ייפוי הכוח לא נפגמה, וזאת לנוכח הוראתו של סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין. המשיב חלק על צדקת קביעתה של השופטת בנקודה זו, אך כיוון שהשאלה אינה מצריכה הכרעה בפרשתנו נימנע מנקיטת עמדה לגביה. 21. המערערת, כזכור, טענה, כי בהיעדר צו ירושה המכריז על זכותה של וידה לרשת בעיזבונו של אברהם, אין למשיב "זכות עמידה" לטעון לעניין זכויותיו של אברהם בחנות ובדירה; זאת מאחר ומעמדו של המשיב נקנה לו אך ממינויו לנהל את עיזבונה של וידה. בדין דחה בית-המשפט המחוזי טענה זו. מעיקרה הסתמכה טענה זו על סברת כרס, שמא אברהם הותיר אחריו צוואה שבה ציווה את רכושו ליורשים אחרים זולת וידה. אלא שבסברה זו לא היה כדי לסתור את הכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 2 לחוק הירושה , ולפיו "ירושה היא על פי דין זולת במידה שהיא על פי צוואה ". עורכת-הדין קריספין אף טענה, כי בהתאם לבקשתו של אברהם, היא אף הכינה בעבורו צוואה שלפיה ציווה למערערת את כל רכושו, אלא שבשל ההרעה שחלה במצבו של המנוח לא עלה בידה להחתימו על צוואה זו. מסופקני אם היה בהוכחתה של טענה זו כדי להועיל למערערת, אלא שהטענה כלל לא הוכחה. 22. דעתי היא, אפוא, כי דין הערעור להידחות, אך בנסיבות העניין הייתי נמנע מחיובה של המערערת בתשלום הוצאות. המשנה לנשיא השופט א' א' לוי: אני מסכים. ש ו פ ט השופט ס' ג'ובראן אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה לנשיא. מקרקעיןהעברת זכויותזכויות במקרקעין