להלן דוגמא לפסק דין בסוגיית זכאות לקבל דמי תיווך: פסק דין בפני תביעה על סך 35,000 ₪, לתשלום דמי תיווך, כנגד הנתבעים. עניינה של תביעה זו היא בדיקת זכאותה של התובעת לקבל דמי תיווך מאת הנתבעים, בגין עסקה לרכישת דירה ברחוב יוכבד בת מרים 25, (להלן: "הדירה"). התביעה הוגשה מתחילה בסדר דין מקוצר, נתנה בה הרשות להתגונן בהסכמה, ולאור סכום התביעה הדיון הועבר להליך של סדר דין מהיר. לאור חשיבות פסק הדין, בכל הנוגע לפרשנות חוק המתווכים, תשנ"ו - 1996 ובמיוחד ביחס לחובות המוטלות על מתווכים בקשר לצורת מילוי הסכם התיווך ועיתוי החתמת הלקוח עליו, ראיתי לנכון לחרוג מד' אמותיו של פסק דין תמציתי בהליך מהיר כקבוע בתקנה 214 ט"ז (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי - תשמ"ג - 1984 וליתן תחת זאת פסק דין מנומק באופן מלא. לטענת התובעת, חברה המנהלת עסקי תווך נכסים ומקרקעין, ביקשו הנתבעים את שירותיה לרכישת דירה ועל כך אין מחלוקת. אין גם מחלוקת על כך שהנתבעת מס' 1 חתמה על כתב התחייבות בתאריך 24.8.02. בכתב ההתחייבות נכתב כי דמי התיווך הם בסך 1.5% + מע"מ ממחיר הנכס במידה וייחתם הסכם מחייב לרכישת הנכס, בתיווכה של התובעת. לטענת התובעת היא אף מצאה בעבור הנתבעים דירה שהנתבעים רכשו בסופו של דבר. מוסיפה התובעת וטוענת כי ביום 12.09.02 נפגשו הנתבעים עם נציגי התובעת, וכי במועד זה נסעו נציגי התובעת עם הנתבעים לראות את הדירה, ולאחר ימים מספר הגיע הנתבע 2 למשרדי התובעת, ואמר כי הדירה מוצאת חן בעיניהם וכי הם מתעתדים לנהל מו"מ לרכישתה. נציגי התובעת טוענים שהציעו לנתבע 2 לנהל בעבורו את המו"מ, אך הוא הודיעם כי אין צורך בכך, וכי אל להם לדאוג שכן יקבלו את שכר טרחתם. טוענת התובעת לעמלת דמי תווך מאת הנתבעים היות ולטענתה נתאפשרה עסקת המכר המדוברת בזכות מעורבותה הישירה והפעילה של התובעת ופעילותו של נציג מטעמה הוותה הגורם היעיל והפעיל להתקשרות החוזית בין הנתבעים למוכרים במסגרת העסקה הרלוונטית. מנגד טוענים הנתבעים כי הדירה הנ"ל לא הועמדה למכירה ע"י מתווכים, וכי ידעו על קיומה של דירה זו טרם ההתקשרות שבין הצדדים, ואף ביקרו בדירה הנ"ל עוד בחודש אפריל 2002, דהיינו כ-4 חודשים טרם התקשרותם עם התובעת. לטענת הנתבעים, התובעת לא נטלה חלק בהצגת הדירה, ובודאי לא הייתה הגורם היעיל להתקשרות בהסכם המכר. מוסיפים הנתבעים וטוענים כי בעת החתימה על ההתחייבות לתשלום דמי תיווך התובעת הותירה את הטבלה הנושאת את הכותרת "נכסים שהוצעו לי על ידכם" ריקה לגמרי ואף אחד מן הנכסים המופיעים בטבלה הנ"ל (נספח "א" לכתב התביעה) לא הופיע בו, ואף לא החתימום על יד שמות הנכסים. לטענת ב"כ הנתבעים המלומד, התובעת פעלה בניגוד לסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן:"חוק המתווכים") ובניגוד לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז-1997 (להלן: "תקנות המתווכים"). בנוסף טוענים הנתבעים כי בשיחה טלפונית שנערכה עם נציגי התובעת, הודיעו נציגי התובעת כי מלאו את הטופס בדיעבד, ללא הרשאתם, ללא ידיעתם, וללא הסכמתם. הנתבעים מודים כי בביקור אשר ערכו בדירה נשוא התביעה, ביום 12.09.02 אכן התלוו אליהם נציגי התובעת "מרק" ו"עדי", אך לא כמציגי הדירה הנ"ל אלא כטרמפיסטים שכן באותו היום נסעו לראות הם כמה דירות אשר נציגי התובעת בקשו להציג בפניהם, ברכבם של הנתבעים. לטענת הנתבעים, מפאת קוצר זמנם של הנתבעים, ותלותם של מרק ועדי בהסעתם של הנתבעים, בלית ברירה נתלוו הם אליהם. באותו המועד נשאלו ע"י מרק אם ברצונם שהוא ינהל בעבורם את המו"מ, ענו לו הם מפורשות לא, וכי הם נהלו את המו"מ בעצמם, והתובעת לא הייתה הגורם היעיל שהביא לעסקה ואשר על כן אין היא זכאית לדמי תיווך. דיון בתיק זה, עולות להן שאלות רבות ומורכבות ובהן, שאלות קוגנטיביות של סעיפי חוק המתווכים, שאלת היות המתווך "הגורם היעיל" לקיומה של העסקה ועוד כהנה וכהנה קושיות המלוות, דרך קבע, את הריונו והשתלבותו התקינה של כל חוק אשר נועד לגבש מדיניות חקיקתית ראוייה אשר קרמה עור וגידים אף טרם הווצרותו. מהעדויות אשר נשמעו בתיק ומהמוצגים שהוצגו ניתן להגיע למסקנה ולפיה התובעת לא הצליחה להרים את הנטל המוטל עליה להוכחת היותה הגורם היעיל אשר הוביל לעסקה בסופו של דבר. יתרה מכך נראה כי אין הסכם התיווך הנדון כאן עומד בתנאי החוק, והכל כפי שיפורט להלן. נראה כי פתרונים לסוגיות שהועלו יימצאו באם נדרש לתכלית חקיקתו של חוק המתווכים, ובאשר לתוכנם הקונקרטי של סעיפיו הרלוונטיים בהקשרם הראוי, באופן החוסה בצילם של מושכלות והנהגות יסוד בדין הישראלי בכלל, וככזה המגשים את תכלית החקיקה הראויה בפרט. בסעיף 14 לחוק המתווכים נקבע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך רק בהתקיים שלושה התנאים המוזכרים בסעיף זה, דהיינו: היות המתווך בעל רשיון בעת שעסק בתיווך, מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק (בכל הקשור לחתימה על הזמנה בכתב שבה מפורטים הפרטים שנקבעו בתקנות), והיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. זכאותה של תובעת לדמי התיווך תקום, אם עלה בידה להוכיח את שני נדבכי תביעתה השנויים במחלוקת. קרי מילוי אחר הוראות ס' 9 לחוק המתווכים, והיותו גורם יעיל להתקשרות בעסקאות השונות. שאלת היותו של מתווך בגדר הגורם היעיל עפ"י חוק המתווכים העסיקה רבות את הפסיקה השונה והמגוונת בענין הן לפני תחילת החוק והן לאחריו. הנתבעים ראו את הדירה בטרם נסעו עם נציגי התובעת ואף נפגשו בחודש אפריל 2002 עם הגב' הדסה פתאל (להלן: "הגב' הדסה"), כפי העולה מס' 3 לתצהיר עדות ראשית מטעמה, ואשר לא הופרך בחקירתה הנגדית. נציגי התובעת לא הוכיחו שנקטו באף פעולה אשר יש בה כדי להוות ולשמש כ"גורם היעיל" לביצוע העסקה. מתוך העדויות שהושמעו, עולה כי הנתבעת 1 הוחתמה על כתב ההתחייבות לפני שמולא כדין, ופרטי הדירה הנדונה הוספו בשלב מאוחר יותר באופן שרירותי וחד צדדי ע"י התובעת, וכעולה מעדותו של מר נועם שניר (להלן: "נועם") (עמ' 10 לפרוטוקול). " ש. תסכים איתי שכאשר הנתבעת חתמה על הטופס כל הנכסים האלו לא הופיעו בו? ת. נכון". המסגרת הנורמטיבית סעיף 9 לחוק המתווכים קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". שר המשפטים אכן קבע בתקנות מהם הפרטים אשר חייבים להיכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח. (2) סוג העסקה שפעילות המתווך מבוקשת לגביה, כגון 'שכירות', 'מכירה'. (3) תאור הנכס נשוא פעולת התיווך. (4) מחיר העסקה המבוקשת בקירוב. (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר 'לפי אחד מאלה' כולל מס ערך מוסף כמשמעו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975". יצוין כי הדרישה לכתב ההתחייבות היא חידוש שהוכנס בחוק המתווכים, בעוד שהתנאי להיות המתווך "גורם יעיל" מביא לידי ביטוי את ההלכות שנתגבשו במשך השנים בפסיקה בנושא דמי תיווך (ע"א 275/76 קלוגמן נ' עובדיה ואח' פ"ד ל"א(1) 405; ע"א 74/89 חסינים, חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' שפירא, פ"ד מ"ו(1) 845). החוק נוקט לשון מפורשת בסעיף 9 כי ההזמנה בכתב תכלול כל הפרטים שקבע שר המשפטים כתנאי לזכאות לדמי תיווך. גם התקנות קובעות כי ההזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין תכלול לפחות הפרטים הבאים, משמע די בחסרונם של הפרטים דלעיל כדי לקבוע כי התובע לא עמד בתנאי הסעיף ועל כן אינו זכאי לדמי תיווך על פי החוק. זו היתה גם דעתו של כב' השופט הנדל מבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בבר"ע 952/98 שיריזיאן נ' סלאב ואח', תק - מח 99(1) 2569: "לדעתי הדרישה להזמנה בכתב המופיעה במפורש בחוק, הינה דרישה מהותית וזאת על רקע מטרת החוק כמובא לעיל. יש להדגיש כי מבנה החוק נוטה בענין הדרישה בכתב, לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך. בכך שונה חוק זה מחוקים אחרים בהם דרישת הכתב מופנית כלפי שני הצדדים באותה מידה. על היחוד בחוק ניתן ללמוד הן מדברי ההסבר להצעת החוק והן מלשון החוק לפיו המתווך 'לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על ההזמנה בכתב'. החוק בא להגן על הצד לחוזה המכר ולחנך ולחייב את המתווך למלא את דרישת הכתב. עוד ברור כי ההזמנה הינה דרישה מהותית. בענייננו, המתווך לא הניח תשתית עובדתית מפורטת בדבר הזמנת המשיבים...". זו, כנראה, גם גישתם של דעת הרוב בפס"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי בנצרת בע"א מס' 2178/02 אזערי נ' בושרי (השופטים אברהם ואברמוביץ') ביום 3.3.03. קריאה פשוטה של חוק המתווכים והתקנות מראה בבירור שכוונת המחוקק היא שהפרטים יהיו מצוינים על ההתחייבות ביום ביצוע החתימה ולא יוספו לאחר מכן , כפי שעשו זאת נציגי התובעת. שאלה אחרת היא האם ניתן להתנות על האמור בס' 9 לחוק, דהיינו: במידה ואקבל את הצהרת מר נועם (ס' 12 לתצהירו) ומר אללוף (סעיפים 8 עד 11 לתצהירו) שהוספת הדירה הנדונה בטופס ההתחייבות נעשתה במועד מאוחר יותר בהסכמת הנתבעת, האם ניתן יהיה "להכשיר" את טופס התחייבות, או במילים אחרות, האם הדרישה בחוק היא דיספוזיטיבית או קוגנטית? האם הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים הנן קוגנטיות? אכן זמנים עברו מעידים כי תחומי התיווך היוו גדר פרוצה בה כל דכפין היה בא, כרצונו, בגדריה של עסקת התווך, נוקב לו את שכר טרחתו ולאחר מכן בא בתביעות על "שכר תיווך ראוי" ואין "פרץ ואין יוצאת ואין צווחה ברחובותינו". דווקא תכליתו של חוק זה מעידה כי נועד להסדיר, אחר כבוד, תחומים אלו אשר נזקקו לוויסות וריסון רגולטיבי באופן ברור מסודר ושאינו משתמע לשתי פנים. כלל נקוט הוא בידינו שפרשנותו של דבר חקיקה מתחילה בלשון החוק, אך לעולם אינה מסתיימת בו (ראה למשל, ע"א 483/84 "קרנית" קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים נ' אברהם, פ"ד מא (4) 754, 761 754 וכן א' ברק פרשנות במשפט (כרך שני-פרשנות החקיקה, תשנ"ג), בעמ' 89-85 והאסמכתאות שם). ובמקרה זה עולה, הפרשנות המוצעת בקנה אחד אף עם תכליתו ומאפשרת הרמוניה חקיקתית עם שאר סעיפי החוק. ס' 9(א) לחוק הקובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת" (ההדגשה של הח"מ - מ.ק.). ואכן עשה השר שימוש בסמכותו זו על ידי התקנות ב - 1997 הקובעות את "פרטי החובה" בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. ע"פ סעיף 9(א) הדורש "לפחות" את הכללתם של הפרטים המנויים כגון שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:"שכירות", "מכירה"; תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב. לא זו אף זו, קובע ס' 14(2) לחוק כי תביעה בגין דמי תיווך תשולם אך למי אשר עסקת התיווך בשמה הוא תובע מלאה אחר הוראות ס' 9 לחוק. דעתי היא כי טענת התובעת בדבר הסכמה מצד הנתבעים, לכך שפרטים מסוימים ימולאו לאחר מכן, אינה יכולה להתקבל ולהכשיר את תביעתה לדמי תיווך. ביהמ"ש בבואו לדון בשאלת קוגנטיות חוק העוסק ביחסים חוזיים בין צדדים חייב לקחת בחשבון את עקרון היסוד העומד בבסיס עריכתו וכריתתו של כל הסכם - הוא עקרון "חופש החוזים", המתיר, כעניין שבמדיניות רצויה, לתת פורקן לרצונות הצדדים להקשר בחוזה ואף לעצב את תוכנו כטוב בעיניהם. כך מניח עקרון זה כי בהעדר הוראה מפורשת אחרת יכולים צדדים להקשר בחוזה וליצוק בו תוכן כיד הדמיון הטובה עליהם, ובפרט בחוזים הנוגעים בעניינים כספיים שהנן דיספוזיטיבים בעיקרן וככאלו ניתנים להתנאה על ידי הצדדים. כך, חזקה היא שההוראה בתחום החקיקה האזרחית הקודיפיקטיבית הינה דיספוזיטיבית, אלא אם משתמע אחרת. חזקה זו תיסתר רק אם בולט הדבר כי החוק מבטא אינטרס ציבורי, שאין להתיר לצדדים לסטות ממנו. (ראה ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, תשנ"ה, בעמ' 26 וכן ד. פרידמן ו -נ. כהן, חוזים, כרך א', 1991, בעמ' 126 -125 ). מכל אלו עולה כי, ככלל אין חוק המתווכים מתכסה כולו באצטלה של קוגנטיות ויש לבחון את הוראותיו לפרטיהן על מנת לדעת אם לשונו של סעיף מסוים בחוק בשילוב עם אינטרסי הציבור העומד בבסיסו מעידים על כך שמדובר בהוראה קוגנטית, ואין הצדדים יכולים "ליצור להם הסדר" מקום שחלות הוראות אלו. נותר לבחון אם כן, את תכולתו ותכליתו של ס' 9(א) לחוק המתווכים גופו. בעניין זה נחה דעתי כי הוראה זו הנה קוגנטית ואינה מאפשרת את "השלמת" פרטי הסכם התיווך הרלוונטים לאחר חתימת ההסכם ע"י הלקוח, אלא אם כן הלקוח יחתום באופן מפורש ליד ההוספה הנדונה. (יודגש שבהסכם התיווך הנדון בתיק זה קיימת עמודה נוספת ליד פירוט הנכסים ובו צויין "חתימה" ומבלי שחתימה כלשהיא מתנוססת עליה!). מעיון בהוראותיו של החוק עולה מפורשות כי מתווך "לא יהיה זכאי לדמי תווך" אא"כ כללה פעולת התווך הזמנה בכתב שבה "נכללו כל הפרטים" כפי שיקבע שר המשפטים. גם עיון בכותרתו של סעיף 1 לתקנות מורה כי קיימים "פרטי חובה" בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין בכתב, ובהמשך מציין הסעיף כי בין פרטים אלו יכללו "לפחות" פירטי הנכס נשוא העסקה המבוקשת. העדרם של פרטים בהסכם התווך ונפקותו. אין חולק כי בעת חתימת הסכם התיווך היה זה חסר את תיאור של הנכס נשוא פעולת התיווך, עליה נתבע דמי התיווך בתיק זה. טענתם של עדי התובעת כי הנכס הוסף בהסכמתה המלאה של הנתבעת לא יכולה להתקבל הן במישור העובדתי (בו הנני מאמין לגירסת הנתבעת 1) והן במישור הנורמטיבי, שעה שלא באו להחתימה על הטופס שהם הדפיסו בעמודת "החתימה" ליד כל נכס שהוסף לאחר מכן, ומשלא עשו זאת יכולים הם להלין רק על עצמם. סעיף 9 לחוק המתווכים מכיל בתוכו מס' מטרות עיקריות ביניהן: ביסוס וודאות בקשר לפרטי העסקה, ידיעת מצב הנכס הנמכר לאשורו (על כל המשתמע מכך) וכן הגנה על לקוחות. בעניין זה ראוי להזכיר שבטופס לקוחות והסכם תיווך ישנם קישקושים בלתי מובנים ליד שם הרחוב וכאשר הספרות המציינות את מס' הבניין 21,23,25, תוקנו והוספו אף לאחר שנרשמה השורה עצמה, דבר שמעלה חשש ממשי לניסיון של יצירת חיוב חוזי "יש מאין". הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות, מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט -1969.בתחילה היתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה, כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העיסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג (ראה סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973). אומנם לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין, דברי המלומדים פרופ' פרידמן וכהן בספרם "חוזים", כרך א', הוצאת אבירם, תשנ"א-1991 (להלן: "פרידמן וכהן"), כי אין לדבוק בנוקשות כללי הצורה במקום שקימים כלים המשמשים ערובה לכך שהשיקולים העומדים מאחורי כללים אלה אכן באו על סיפוקים. נראה באופן כללי ניתן לומר כי חוק המתווכים הוא חוק קוגנטי ואין לאפשר השלמת פרטים ואין לעשות היקש מהפירוש הנרחב אשר ניתן בפסיקה לדרישת הכתב הקבועה בסעיף מס' 8 לחוק המקרקעין. דרישת הכתב בעסקה במקרקעין מנומקת בדרך כלל משום חשיבות העסקה ורצינותה, כדי להרתיע אדם מלהתחייב בחיפזון ובקלות דעת, ולגרום לו להקדיש מחשבה נוספת לבחינת רצונו האמיתי, ראה: ע"א 726/71 גרוסמן את קב"ק נ' מנהלי עיזבון בידרמן, פד"י כ"ו(2) 781, 789; פרופ' ד. פרידמן ופרופ' נ' כהן, בעמ' 395 (וראה מובאות ומראי מקום בפסק דינו של כב' השופט צ. דותן ב-ת.א. 143768/98 פרשקובסקי נ' פטל). והשווה: דרישת הכתב במתן גט: דברים כ"ד, א' "... וכתב לה ספר כריתות", ופירושו לספר דברים של א. מירסקי, דעת מקרא, מוסד הרב קוק ירושלים, דף שמ"ז: "ותיקנה התורה שביטול קשר הנישואין יעשה בכתיבת שטר מיוחד לזה, והוא שלא יהא קל בעיניו לגרשה". כאשר זו תכליתה של דרישת הכתב, מוצגת היא כ"מהותית" דהיינו, בלעדיה-אין. פרשנות חוק צריכה להיעשות על פי תכליתו (א. ברק, פרשנות במשפט, כרך שני, ע' 250). תכליתו של חוק המתווכים החדש הינה להגן על הצרכן. כך נאמר בדברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992, הצ"ח 2136, התשנ"ב: "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה". מבחינה זו, ראוי למקם את חוק המתווכים בין שאר החוקים "הצרכניים", או חוקים אחרים, שחלקים מתוכם בעלי היבט "צרכני". בכולם, מתערב המחוקק בחופש העיסוק וחופש החוזה וההתקשרות, עד כדי ביטול עצם ההתקשרות, או ביטול נפקויות והשלכות מסוימות הנובעות ממנה. אין בכל אלו , אלא כדי להעיד באופן שאינו משתמע לשני פנים כי הוראתו של ס' 9(א) לחוק המתווכים וס' 14(2) המתנה את תביעת דמי התווך בקיומו הנם קוגנטיים ובלתי ניתנים להתנאה. קביעה זו תואמת פסקי דין שניתנו באחרונה בבתי משפט שלום בארץ (ראה למשל ת.א. (ירושלים) 2433/03 יעקב סימקוסיץ נ' אילן רג'ואני מפי כב' השופט נועם סולברג) אם לא די בכך הרי שעיון בהצעת חוק המתווכים מורה כי השירותים הניתנים על ידי המתווך לציבור הנם בעלי ערך חיוני בכלכלה המודרנית , בנוסף, חסר הלקוח ההדיוט בדרך כלל את הכלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע ובמקרים רבים מנוצל חסך זה לרעה, ועל כן צודק ומחוייב, בשם ההגנה על הצרכן, הצבת סף קוגנטי בדבר אמינות ומקצועיות גבוהה יותר ממציאי השירות (הצעות חוק 2136, מיום י"ב באדר ב' התשנ"ב.(17 במרס 1992), עמ' 388.) בהעדר פסיקה מחייבת של בית המשפט העליון, קביעה זו תואמת את פסקי הדין המנחים של בתי משפט המחוזיים בארץ (ראה ע"א (ירושלים) 2543/01 תיווך יעלום נ' לישיץ, ע"א (נצרת) 2178/02 אזערי נ' בושרי, בר"ע - 952/98 (באר-שבע) שיריזיאן נ' סלאב). מן הכלל אל הפרט כפי שכבר אוזכר לעיל בחרה התביעה שלא לציין בהסכם התיווך את הפרטים הנדרשים על פי החוק והתקנות טרם חתימתו. כמו כן לא דאגה התובעת להחתים את הנתבעים כשפרטים אלו הוספו בכתב ההתחייבות, מעשים אלו, כאמור אינם עולים עם דרישתו המפורשת של חוק המתווכים על תכליותיו וטעמי חקיקתו המשקפים אינטרסים ברורים של הגנה על צרכן וויסות ההנהגות אשר היו מושרשים טרם חקיקת החוק. נראה כי הכרעה זו עולה גם בקנה אחד עם הוראותיו הנוספות של חוק המתווכים, אשר שאבו את עקרונות תום הלב החוזי גם לחוזי התיווך דנן. הוראות אלו הדנות בחובותיו של המתווך כלפי לקוחו, וזאת מתוך נאמנות, הגינות ובדרך מקובלת לנכס. (ס' 8 לחוק המתווכים וכן ראה ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842, 848). לפני סיום עניין זה אדגיש כי אין אני מחווה דעתי, לעת עתה, להשלכותיה של טענה בדבר חוסר תום הלב כטענת נגד אשר יש ותגמיש את דרישת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק. טענות מעין אלו מצאו כבר, לא אחת, את דרכן לביהמ"ש ואף ניתן להן יחס ראוי על מנת לא להוציא חוטא נשכר. (ראה ת"א (כפר-סבא) 8440/98 סלומון שלום ואח' נ' אדרי משה תק-של 2001(1), 4915 ,עמ' 4916). בשולי הדברים אציין, לעניין זה, כי טענה כזו תתקבל לדידי, אך כאשר נגועות טענותיו של הנתבע בחוסר תום לב מהותי היורד לשורשה של עסקה כגון אם התובעת היתה טוענת ומוכיחה שאי השלמת הפרטים החסרים נעשתה ביוזמתו של הנתבע שביקש שלא לרשום אותם מסיבות התלויות בצד שלישי (כגון:רשויות המס, סכסוך משפחתי וכד') שאם לא כן, נמצאנו הופכים כל דרישה בחוק לאות מתה שאין בה ממש ועושים פלסתר את דבריו של המחוקק. בענייננו לא הוכח כי טענותיהם של הנתבעים גובלות בחוסר תום לב שכזה. התובע כגורם היעיל להתקשרות על רקע חקיקת חוק המתווכים ועל רקעו המסחרי החברתי נקבע כי אין מתווך זכאי לשכרו אלא אם פעולת התיווך שלו היתה הסיבה היעילה לעיסקה. מושג הגורם היעיל או הסיבה היעילה טומנים בחובם את מבחן "הקשר הסיבתי". לעניין זה נאמר בע"א 4093/98 אברהם פוליטי נ' א' כפיר אחזקות ובניין (1991) בע"מ, דינים מחוזי, כרך כ"ו(10), 392, כי: "השאלה אם אותה פעולה 'גרמה' לעסקה נבחנת לפי נסיבות כל מקרה ופעולה של מסירת מידע על הצד השני המעוניין בעסקה מסוימת היא הפעולה האופינית שבדרך הענינים הרגילה עשויה להוות את הסיבה היעילה לעסקה...". כאמור בדברי הנשיא שמגר בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מ"ח(3) 117: "פעמים עובדות הענין אינם כה פשטניות, במהלך המו"מ עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל". בענייננו, לא שימשה התובעת באף שלב של המו"מ בין הנתבעים לבעלים גורם מתווך כשלהו בין אם יעיל ובין אם לאו. נציג התובעת מר מרק אללוף (להלן:"מרק") מודה (עמ' 11 לפרוטוקול) כי כלל אינו יודע איזו דירה רכשו: " ש. איזה דירה בסוף הנתבעים רכשו? ת. מכיוון שלא ראיתי את חוזה המכר, לא יודע בדיוק איזה דירה, אבל אני משער. ש. ת. אין לי מושג באיזה מחיר נסגרה העסקה בסופו של דבר." וכן בעדותה של הגב' עדי גילמן (להלן"עדי") (עמ' 7 לפרוטוקול) " ש. איזה דירה בסוף הנתבעים רכשו? ת. אין לי מושג. אני יודעת איזה דירה הראיתי להם. ש. מה מחיר הדירה? ש.ת. אני גם לא יודעת תנאי תשלום, שינויים בדירה. אני לא יודעת שום דבר בתנאי המכר. הנתבעים הרדימו אותנו ואמרו שהם לא מעונינים שאנחנו נבוא לעזרתם באותו שלב." אמנם נכון הדבר כי מידת מעורבותו של המתווך בעסקאות בהן הוא נוטל חלק איננה אחידה; יש והוא משקיע זמן ומאמצים רבים בפגישות עם הצדדים, בירורים שונים וביקורים בנכס, ויש שהעסקה נקשרת לאחר יצירת הקשר הראשוני, מבלי שנדרש מאמץ נוסף מצד המתווך. במקרה כזה, אין זכותו של המתווך לדמי תיווך נפגעת ואין ללקוחותיו על מה להלין. גירסתם של הנתבעים כי ראו את הדירה בטרם נסעו עם נציגי התובעת וכי אף נפגשו עם נציגת המכירות במקום הגב' הדסה, מהימנה עלי. גירסה זו נתמכת חד משמעית בעדותה של הגב' הדסה, שהיא חסרת כל אינטרס במחלוקת שבין בעלי הדין. עדותה זו עקבית וקוהרנטית ולא הופרכה בשום שלב משלבי החקירה הנגדית. תרומתו של המתווך בקשירת עסקה נלמדת מקיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעילות המתווך לבין מימוש העסקה. בענין ע"א 2144/91, מוסקוביץ ואח' נ. מנהל עזבון המנוח טוביה ז"ל , פד"י מח (3) 116 - נקבעו מספר גורמים ברשימה שאינה סגורה, המצביעים על יעילותו של המתווך וסממניה. מסקנה זו מתחזקת כשבוחנים אנו את ההלכות המקובלות במאטריה בה עסקינן. כידוע, מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין הקונה למוכר, והשלמת העיסקה כתוצאה מאותו מפגש. השאלה שעומדת לבחינה הינה האם פעולתו של המתווך היתה הגורם היעיל אשר הוא שהביא להתקשרותם של הצדדים. אכן ניתן להתנות על כך מפורשות ולקבוע זכאות של המתווך לתשלום גם בנסיבות אחרות, אך קביעה כזו אינה מופיעה בהסכם שלפנינו. את מבחן זכאות המתווך לדמי התיווך ניתן למצוא בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נ"ו (1) 842, 844 נאמר: "לשם הוכחת הזכאות, אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבן מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העסקה נשוא התיווך". אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה - אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל." בהמשך פסה"ד נקבע, כי השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות הרלוונטית. לאחר בחינת עדויות הצדדים וטענותיהם, הגעתי למסקנה שהנתבעים הגיעו לכתובת הנדונה בכוחות עצמם, והכירו את הדירה עוד לפני כן ולא נעזרו בסיוע נציגי התובעת באף שלב במו"מ לקראת כריתתו ו/או בכריתתו של ההסכם, ולכן אי אפשר לקבוע שהתובעת היתה הגורם "היעיל" שהביא את הצדדים להתקשרות החוזית. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, מצאתי לדחות את התביעה ולחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות ושכ"ט בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק כשסכום זה צמוד ונושא ריבית מיום מתן פס"ד זה ועד לתשלום המלא בפועל. דמי תיווךתיווך