השפעה של הפקעה על חוזה

השאלה המתעוררת בערעור מתמקדת בהשפעה של הפקעה על היחס החוזי בין מוכר וקונה של מקרקעין:

להלן פסק דין בערעור בנושא השפעה של הפקעה על חוזה:

פסק-דין

השופט י' אנגלרד:

ערעור זה מעורר את השאלה של השפעת הפקעה על זכויותיהם של מוכר וקונה בחוזה מכר מקרקעין.

?1. ביום ?24.11.1965 רכש הקונה (להלן "הקונה") מהמוכר (להלן "המוכר") מגרש בשטח של ?500 מ"ר (להלן "הממכר") מתוך חלקה ?27 בגוש ?6356 ששטחה הכולל הוא ?19,031 מ"ר. מחצית מן החלקה הייתה בבעלות המוכר ומחציתה האחרת בבעלות של אחרים. החוזה בין הצדדים אחר שהקונה החזיק בשטח כשוכר במשך שנתיים. בהקדמה לחוזה צוין כי הקונה מעונין לרכוש שטח של ?500 מ"ר בהתאם לתרשים שצורף לחוזה. על פי סעיפים ?2(ב) ו-?4 לחוזה התחייב המוכר להפריד את החלקה הנמכרת ולהעביר אותה על שם הקונה במרשם המקרקעין תוך תקופה שלא תעלה על ???.

?2. יצוין כי ההוראות הנזכרות בדבר הפרדת החלקה והעברתה על שם הקונה, לא בוצעו עד עצם היום הזה. כן יש להעיר כי אף לא אחד מן הצדדים רשם הערת אזהרה בדבר ההתחייבות בהסכם המכר. בינתיים, הלכו המוכר והקונה לעולמם, ותחתם באו יורשיהם, שהם בעלי הדין לפנינו (להלן "יורי המוכר" ו-"יורשי הקונה"). כן יצוין כי שנים אחדות לאחר כריתת ההסכם נתגלעו בין הצדדים מחלוקות וסכסוכים שנידונו בערכאות שונות והנמשכים עד היום הזה. סיבה אחת שעיכבה שנים רבות את הביצוע המלא של ההסכם נעוצה בעובדה כי הקונה לא שילם את מלוא התמורה עבור הממכר. במסגרת הפרה זו הוגשה כבר בשנת ?1969 תביעה לפינוי ולסילוק יד (ת"א ?423/69). לאחר גילגולים אחדים של תביעה זו היא נדחתה, בסופו של דבר, בנימוק כי ההפרה הנוגעת לביצוע התשלומים לא הצדיקה את ביטול החוזה. לטענת יורשי המוכר, התשלום המלא של המחיר התעכב עד שנת ?1988
?3. מערכת אחרת של סכסוכים התגלעה בין הצדדים בדבר מבנים שהקונה הקים על הממכר ללא היתרי בנייה ותוך כדי פלישה לתחום חלקת המוכר. בית משפט השלום בפתח תקווה הורה, בשורה של גזרי דין, כי יש להרוס את המבנים שהוקמו ללא היתרי בנייה. לטענת יורשי המוכר גזרי דין אלה לאקוימו עד היום. מתברר כי יורשי הקונה מנהלים במבנים אלה בתי מלאכה וכן מסעדה. על יסוד הטענה כי הוקמו מבנים בשטח ששייך להם, הגישו יורשי המוכר ביום ?20.6.89 תביעה לסילוק יד לבית משפט השלום בפתח תקווה (ת"א ?2532/89). ושוב, לאחר גלגולים אחדים, הוגש כתב תביעה מתן ביום ?20.1.92 (ת"א ?279/92), אשר תוקן שוב ביום ?9.7.95. עיקר המחלוקת בתביעה זו, שבירורה נמשך כעשור, נסב על מיקומו המדויק של הממכר ביחס לחלקה ?27 כולה - קביעה אשר תשפיע גם על השאלה האם אכן המבנים שהקים הקונה פולשים לשטח יורשי המוכ
?4. ביני לביני, לאחר הגשת התביעה הנזכרת לסילוק יד בשנת ?1989, חלו שינויים חשובים לגבי מעמדה של חלקה ?27. לאחר שאושרה תוכנית מיתאר מקומית החלה על החלקה, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה להפקיע שטחים מתוך החלקה כולה. בשתי הפקעות שונות, ביום 9.90 וביום ?15.4.92, הופקע שטח המהווה ?40% מהשטח הכולל של החלקה, דהיינו, ?7.6 דונם מתוך ?19 דונם. בעקבות ההפקעות בוצעה גם פרצלציה, כך שבמקום חלקה אחת (היא חלקה ?27) נרשמו ?10 חלקות חדשות. החלקות החדשות נרשמו על שם הבעלים של חלקה ?27 על פי אותו יחס ביה ביניהם קודם, כשמכל אחד מן הבעלים נוכו ?40% משטחו היחסי בחלקה. יורשי המוכר נרשמו כבעלים של חלקות ?63, 64 ו-?69 בגוש ?6356. הממכר מצוי כיום בחלקה ?63 ששטחה, לאחר הפרצלציה, הוא ?4935
?5. בעקבות הפרצלציה ורישום הבעלויות השונות בחלקה, הגישו יורשי המוכר תביעה נוספת לבית משפט השלום בפתח תקווה, והפעם, ל"פירוק שיתוף" במקרקעין (ת"א ?1086/97). בית משפט השלום, מפי השופטת נ' דיסקין, פסק כי הוא נעדר סמכות לדון בתביעה לפירוק השיתוף. בית המשפט קבכי זכותו של הקונה לא נרשמה בפנקסי המקרקעין ולכן אין היא מגעת כדי זכות בעלות במקרקעין. נמצא, כי הקונה הוא בעל זכות אובליגטורית בלבד, ולכן, אין בעלי הדין בבחינת שותפים במקרקעין. עוד נקבע כי בטרם תתברר טענת פירוק השיתוף לגופה, על הצדדים להכריע תחילה בשאלת טיב הזכויות שיש לקונה בממכר וכן בשאלה האם פגעה ההפקעה בפועל בממכר. על כן הורה בית המשפט על מחיקת התביעה לפירוק השיתוף.

?6. בעקבות פסק דין זה של בית משפט השלום, הגישו יורשי המוכר ביום ?8.12.97 המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ה"פ ?1793/97) בה ביקשו פסק דין הצהרתי בשני עניינים. האחד, הצהרה על "פירוק שיתוף הזכויות במיטלטלין"; והעניין האחר, הצהרה בדבר השפעת ההפקעל זכויות הקונה בממכר. יורשי המוכר ביקשו כי בית המשפט יצהיר כי בשל הפקעת ?40% משטח חלקה ?27 המקורית, קטן גם הממכר ב-?40%. כתוצאה מכך יקטן שטח הממכר מ-?500 מ"ר ל-?300 מ
?7. בית המשפט המחוזי החליט לדון תחילה בהצהרה בעניין השפעת ההפקעה על שטח הממכר, ללא שמיעת ראיות. הוא הגיע למסקנה כי הצדדים אינם בבחינת שותפים בחלקה, משום שבהסכם המכר התחייב המוכר להעביר לקונה ?500 מ"ר נטו מסוימים ומוגדרים בהתאם לתרשים שצורף להסכם: "כוונת סכם היא, אפוא, רכישת חלק מסוים כיחידת קרקע מוגדרת ומובחנת". בנסיבות אלה אין לומר כי ההפקעה פוגעת ב-?40% מן הממכר. בית המשפט ער לכך כי הממכר טרם נרשם על שמו של הקונה ולכן, זכות הקונה היא זכות אובליגטורית גרידא ביחס לשטח מסוים. בהקשר זה אומר בית המשפט:
אינני מקבל את טענת [יורשי המוכר], לפיה ההפקעה היתה חלה בכל מקרה על השטח שרכש [הקונה], מבלי שיש חשיבות לשאלה בדבר מיקומו המדוייק של השטח שרכש, ואפילו היה נרשם על שם [הקונה]. שכן, אילו השטח של [הקונה] היה נרשם כחלקת רישום נפרדת על שמו בלבד, ההפקעה היתה חלה על חלקו, רק במידה ואכן שטח ההפקעה היה עובר בפועל בשטח זה. הוא הדין בענייננו, אף משלא נרשם השטח כיחידת רישום נפרדת, על שם [הקונה]. במאמר מוסגר יוער, כי אין הוועדה מפקיעה בצורה סתמית ?40% ערטילאיים מכלל שטחה של חלקה, אלא, ההפקעה נעשית בהתאם לצורך הציבורי, כפ שמתגבש בצורה ברורה בתוכנית המיתאר, על פיה ניתן לראות באילו מקומות בחלקה נגסה ההפקעה.

על יסוד מסקנה זו קבע בית המשפט המחוזי כי זכויותיהם של יורשי הקונה בשטח הם בשיעור של ?500 מ"ר.
?8. על החלטה זו הוגש הערעור שבפנינו בקיץ ?1999. לאחר הגשת הערעור ניתן פסק דין בתביעת סילוק היד (ת"א ?279/92) בבית משפט השלום בפתח תקווה, שבחן כאמור, בין היתר, את מיקומו המדויק של הממכר בחלקה. בית משפט השלום, לאחר ששמע עדויות וחוות דעת של מומחים, קבע כי קעה עוברת בפועל בממכר עצמו. עם זאת, בית משפט השלום לא קבע את השטח המדויק שנגרע מן הממכר כתוצאה מן ההפקעה, אלא החליט כי ימונה מודד ושמאי מקרקעין מטעם בית המשפט אשר ימדוד חלק זה.

?9. אולם, בית משפט השלום לא הסתפק בקביעה זו. כאמור, ניתן בינתיים פסק דינו של בית המשפט המחוזי בה"פ ?1793/97, מושא הערעור שבפנינו, שבו נקבע כי זכותם של יורשי הקונה לקבל ?500 מ"ר. בית משפט השלום הבין את הקביעה הזאת של בית המשפט המחוזי, כי יש להשלים את מה עה ההפקעה בממכר מתוך שטח חלופי בחלקה ?63 השייכת ליורשי המוכר, ושבה מצוי הממכר. למטרה זו הורה בית משפט השלום למודד ושמאי המקרקעין כי יבחן איזה שטח יש לצרף לממכר כדי להעמידו על שטח של ?500 מ"ר. כן קבע בית המשפט כי רק לאחר ביצוע ההשלמה יוכל הוא לתת פסק דין פי על סילוק ידם של יורשי הקונה ממבנים שבנו ללא היתר כדין מחוץ לשטח הממכר.

?10. השאלה המתעוררת בערעור זה - שאינו נוגע אלא לגזרה צרה למדי של מכלול הסכסוכים שבין בעלי הדין - מתמקדת בהשפעה של הפקעה על היחס החוזי בין מוכר וקונה של מקרקעין. בשל עובדה זו, אין לנו צורך לדון בזכויותיו של קונה כלפי רשויות ההפקעה, שעה שזכויותיו על פי החוז נפגעו כתוצאה מן ההפקעה בממכר. במקרה הנדון, נראה כי הקונה לא היה מעורב בצורה כלשהי בהליכי ההפקעה, וזאת משום שלגבי ההתחייבות על פי הסכם המכר לא נרשמה הערת אזהרה במרשם המקרקעין. רשויות ההפקעה התייחסו אפוא לבעלות בחלקה על פי הרישום במרשם המקרקעין. במצב דברים זה, אין לנו ידיעה מבוססת כיצד הייתה נוהגת רשות ההפקעה לו הקונה היה רשום כבעלים על הממכר, כלומר, אין אנו יודעים מה אחוזי השטח שהרשות הייתה מפקיעה מן הממכר. באשר לשאלת השפעתה בפועל של ההפקעה על הממכר, נראה כי זו טרם הוכרעה על ידי בית משפט השלום. עם זאת, בהודעה מטעם יורשי המוכר נטען כי על פי חישובם גרעה ההפקעה מן הממכר כ-?114.5 מ"ר.
?11. בערעור שלפנינו טוענים המערערים, יורשי המוכר, כי מן הראוי שיורשי הקונה ישאו בהפקעה ב-?40% מזכויותיהם בממכר. לטענתם, צרכי הציבור חייבו הפקעה בהיקף מירבי של ?40% מכלל שטח חלקה ?27; לכן, לו זכויות הקונה היו נרשמות, שטח הממכר היה קטן ב-?40%, דהיינו, מ"ר. לחלופין, הם טוענים כי יש להתחשב בהפקעה בפועל שנגסה ב-?114.5 מ"ר מתוך השטח הנמכר. מכאן, שליורשי הקונה נותרו ?385.5 מ"ר בלבד. מנגד, מבקשים יורשי הקונה לקיים את החלטתו של בית המשפט המחוזי, המעניקה להם, לטענתם, ?500 מ"ר בחלקה
?12. אגע תחילה במסגרת הנורמטיבית לתוכה נכנס המקרה הנדון. השאלה היא, כאמור, השפעתה של הפקעה על חוזה מכר של מקרקעין. לדעתי, ההוראה הקובעת בסוגיה זו מצויה בסעיף ?18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-?1970 (להלן "חוק התרופות"). קודם כל, בהנחה כי ההפ גורעת מן הממכר, הרי היא מונעת מן המוכר את האפשרות של קיום החוזה. נמצא כי מבחינתו ההפקעה היא בבחינת אירוע המסכל את החוזה. השווה, ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שנייה, תשנ"ה) ?507. על פי הוראת סעיף ?18(א) אי-קיום זה מצד המוכר אין בו עילה לאכיפת החוזה או לפיצוי. עם זאת, רשאי הקונה לבטל בשל כך את החוזה. ההוראה מחייבת כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או לשלם לו את שוויו. כן יש לבית המשפט שיקול דעת לחייב את המפר בשיפוי הנפגע על הוצאותיו ועל התחייבויותיו לשם קיום החוזה. נמצא, כי אין לקבל את הרעיון, בנסיבות המקרה הנדון, כי המוכר חייב להשלים את השטח שנגרע כתוצאה מן ההפקעה מתוך שטח חלופי המצוי בבעלותו. פתרון מעין זה נוגד את ההוראה כי אין לאכוף את קיום החוזה ואף אין עילה לפיצויים.

?13. לטעמי, אין להבין את החלטתו של בית המשפט המחוזי כאילו יש בה קביעה שיורשי המוכר חייבים להעמיד לרשותם של יורשי הקונה שטח חלופי. נראה, כי בית המשפט המחוזי יצא מן ההנחה שההפקעה לא פגעה בממכר. בנסיבות אלה קיום החוזה עדיין אפשרי באופן עקרוני. לכן, קבע בית השפט המחוזי כי יורשי המוכר חייבים להעביר ליורשי הקונה את הממכר בשלמותו. עם זאת, גם במקרה שאין פגיעה בממכר עצמו, עדיין קיימת אפשרות כי החוזה יסוכל מבחינתו של המוכר. באופן עקרוני, ייתכן מצב שבו ההפקעה הפוגעת באופן בלעדי בחלקו של המוכר תהפוך, בנסיבות המקרה, את קיום חוזה המכר לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. הוראת סעיף ?18 לחוק התרופות רואה במצב דברים זה משום סיכול חוזה.
?14. העובדות במקרה הנדון הן מיוחדות במינן. הקונה מחזיק בממכר זה עשרות בשנים מבלי שחוזה המכר בוצע במלואו. כלומר, טרם נרשמו זכויות הקונה במרשם המקרקעין. יצוין כי ההליכים המשפטיים לא נפתחו על ידי הקונה, בעל הזכות האובליגטורית, אלא דווקא על ידי יורשי המוכר. הונה לא ראה צורך לפתוח בהליכים להסדרת הרישום, כך נראה, משום שהמשך המצב הקיים היה נוח לו גם ללא הסדרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין. גורם נוסף למצב דברים זה מצוי כנראה בעובדה שההפקעה אינה מחייבת בתשלום פיצויים. יש להזכיר בהקשר זה כי במקרה והמוכר היה זכאי לקבל פיצויים בשל ההפקעה, הרי על פי סעיף ?52 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-?1973, הקונה עשוי לבוא תחתיו עד כדי שווי האינטרס שלו.
?15. בנסיבות המקרה הנדון, אי-הפרדתו של הממכר במרשם המקרקעין מפריעה למוכר דווקא, דבר שאילץ אותו לפתוח בהמרצת פתיחה להצהרה על "פירוק השיתוף". לו הקונה היה יוזם את התביעה לאכיפת חוזה ולתשלום פיצויים בשל הפרת החוזה, הוא היה נתקל בטענת הגנה על פי סעיף ?18 לחוהתרופות. כמובן, אחת התוצאות מכך שהמוכר הוא אשר נאלץ לפתוח בהליכים היא דחיקת הוראת סעיף ?18, המיועדת לפתרון בעיות מסוג זה, לקרן זווית.
?16. בכך שבים אנו לשאלה כיצד לפתור את המחלוקת בין בעלי הדין בדבר השפעתה של ההפקעה הנדונה על זכויותיהם ההדדיות. כפי שקבעתי לעיל, אין הקונה זכאי לקבל שטח חלופי במקום השטח שנגרע מן הממכר כתוצאה מההפקעה. התוצאה המתחייבת היא כי במידה וההפקעה גרעה מן הממכר, גרען זה נופל על כתפי הקונה. נשאלת השאלה, האם זכאי המוכר להטיל על הקונה את מלוא אחוזי ההפקעה שנלקחו מהחלקה כולה, דהיינו, ?40% משטח הממכר לגביו; או שמא נאמר כי הפסדו של הקונה מתמצה בגריעה שנגרמה בפועל לממכר כתוצאה מן ההפקעה, שהיא על פי טענת יורשי המוכר, ?114.מ"ר. לדעתי, אין המוכר יכול להטיל על הקונה אחוזי הפקעה נוספים מעבר למה שההפקעה עצמה גרעה. לו המוכר סבר כי עצם ההפקעה בתוך חלקו שלו הפכה את קיום החוזה לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, מן הראוי היה כי ינקוט בצעדים המתאימים כדי לממש את זכויותיו. צעדים אלה הוא לא נקט.

?17. התוצאה היא כי יש לקיים את גישתו של בית המשפט המחוזי כי אין המוכר יכול לצמצם את שטח הממכר אותו חייב להעביר לקונה על פי אחוזי ההפקעה לגבי החלקה כולה. מאידך, אין לחייב את יורשי המוכר להשלים את הגריעה שנגרעה בפועל בממכר כתוצאה מן ההפקעה. גריעה זו נופלת ע כתפי יורשי הקונה.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ש ו פ ט

השופט א' מצא:

אני מסכים לתוצאה שאליה הגיע חברי השופט אנגלרד. כשלעצמי, הריני נכון להניח, כי ייתכנו מקרים שבהם הפקעת נכס מקרקעין תסכל התקשרות חוזית הנוגעת לנכס המופקע. ואולם איני רואה צורך להכריע בכך במסגרת הערעור שלפנינו. ביסוס ההכרעה בענייננו על טענת הסיכול הינו בעייתי, לא רק משום שטענה זו לא נטענה על-ידי מי מהצדדים, אלא גם משום שאין לנו יסוד להניח כי ההפקעה במקרה זה הייתה בבחינת "נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען", כלשון סעיף ?18(א) לחו החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-?1971. בנסיבותיו של המקרה הנדון ניתן, לדעתי, לבסס את ההכרעה על פרשנות תוכן התקשרותם של מורישי הצדדים.
בחוזה המכר נשוא המחלוקת אין התייחסות לאפשרות שיופקעו חלקים מהחלקה. עם זאת ברור מן החוזה, כי כוונת המתקשרים הייתה לבצע מכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר, על כל הכרוך בכך. במכר כזה, לאחר שהושלם, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו. ביצועה המעשי של עסקת המכר נשוא ענייננו הושלם לפני שנים רבות; ולכל המאוחר בשנת ?1988, עת שולמה למוכר - כגרסת יורשיו - יתרת התמורה. המוכר והקונה אמנם לא השלימו את עסקתם ברישום, וההפקעות פגעו בחלקה בעוד הזכויות בה רשומות על שמו של המוכר. אך בנסיבותיו של המקרה אין, לדידי, יוד לייחס למתקשרים כוונה להשגת תוצאה שונה מזו המקובלת בעסקה מושלמת, בכל הנוגע להשפעתה של הפקעה אפשרית על גריעת זכויותיו של כל אחד משניהם. ניתן על כן לומר, כי חלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, כמקובל במכר מושלם, חלה גם על עסקתם ה"כמעט-מושלמת" של מורישי הצדדים. ומכאן, שעל כל אחד מן הצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו.

ש ו פ ט

השופט א' ריבלין:

?1. השאלה המשפטית שבפנינו מעוררת קושי. עם זאת אני מסכים לתוצאה אליה הגיעו חבריי השופטים י' אנגלרד וא' מצא; אסביר את הטעמים לכך.
המחלוקת נסבה על העובדות האלה: המוכר, שהוא הבעלים של חלקת קרקע ששטחה הכולל הוא ?19,031 מ"ר (להלן: החלקה), מוכר לאחר את זכויותיו במקצת מן השטח הזה - מגרש בשטח של ?500 מ"ר. (להלן - המגרש, או: הממכר) כוונת המתקשרים היא, לבצע מכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר, תאם לתרשים שצורף להסכם. בהסכם מתחייב המוכר להפריד את החלקה הנמכרת, ולהעביר אותה לשמו של הקונה במרשם המקרקעין. התמורה משולמת, הקונה תופס חזקה במגרש, תוך שהוא נוהג בה מנהג בעלים, אך העסקה איננה מושלמת ברישום.

ביני לביני, מפקיעה הועדה המקומית לתכנון ולבניה שטח המהווה ?40% מן השטח הכולל של החלקה כפי שהיתה, מלכתחילה, בבעלות המוכר. מקצת מן השטח המופקע מצוי במגרש שנרכש על-ידי הקונה. המוכר (וביתר דיוק - יורשיו) מבקש כי בית המשפט יצהיר, כי בשל ההפקעה קטן גם הממכר ב-0%, אף כי בפועל "נגסה" ההפקעה בשטח קטן יותר מן הממכר. לשיטתו, לו היו נרשמות זכויות הקונה קודם להפקעה, היה שטח הממכר קטן ב-?40%. זאת, מחמת ההנחה כי הרשות המפקיעה היתה נוגסת ב-?40% מכל שטח רשום. לחילופין טוען המוכר, כי יש להתחשב בהפקעה בפועל, ש"נגסה" שטח מים מתוך הממכר - שטח הקטן כנראה מ-?40% משטחו. הקונה סבור, לעומת זאת, כי הוא זכאי לקבל את מלוא השטח הנקוב בחוזה המכר. בפועל הוא מבקש, כך נראה, לקבל שטח נוסף, שיבוא תחת החלק ש"ננגס" כאמור.
?2. חברי השופט י' אנגלרד סבור, כי הוראת החוק הצריכה לסוגייה זו מצויה בסעיף ?18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-?1970 (להלן: חוק התרופות). לשיטתו, ההפקעה היא בבחינת אירוע המסכל את החוזה, ואין הוא מקים עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים. עם זאת רשאי הקונה, כך הוא מבהיר, לבטל בשל כך את החוזה. כיוון שכך, אין לקבל את הרעיון כי המוכר חייב להשלים מתוך שטח חלופי המצוי בבעלותו את החלק שנגרע, מן המגרש, כתוצאה מן ההפקעה. פתרון מעין זה - מדגיש השופט י' אנגלרד - נוגד את הוראת סעיף ?18 לחוק התרופות. עם זאת, איןהוא שולל את האפשרות שיווצר מצב דברים, שבו הפקעה הפוגעת אך ורק בחלק שנשאר בבעלות המוכר, תהפוך את קיום חוזה המכר לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו על-ידי הצדדים. גם מצב דברים זה יש בו משום סיכול של החוזה.

מכל מקום, כך סבור חברי השופט אנגלרד, אין המוכר יכול להטיל על הקונה אחוזי הפקעה נוספים, מעבר למה שההפקעה עצמה גרעה, כל עוד אינו טוען כי יש בעצם ההפקעה בתוך חלקו שלו כדי להפוך את קיום החוזה לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו.

?3. חברי השופט א' מצא נכון להניח גם הוא, כי יתכנו מקרים שבהם הפקעת נכס מקרקעין תסכל התקשרות חוזית הנוגעת לנכס המופקע, אולם אינו רואה צורך להכריע בכך במסגרת הערעור שלפנינו. לדעתו, ניתן לבסס את ההכרעה על פרשנות תוכן התקשרותם של הצדדים. כוונת המתקשרים היתה, מקרה זה, לבצע מכר של נכס מקרקעין מוגדר, על כל הכרוך בכך. ובמכר כזה, לאחר שהושלם, נושא כל צד בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו. ביצועה המעשי של עסקת המכר - מבהיר השופט מצא - הושלם לפני שנים רבות, עת שולמה התמורה, והעובדה שהעסקה לא הושלמה ברישום, וההפקעות פגעו בחלקה כולה בעוד הזכויות בה רשומות על שמו של המוכר בלבד, אין בה כדי לשנות מן התוצאה.

?4. טענתו הראשונה של המוכר היא, כאמור, כי יש להצהיר על כך שההפקעה גרעה ?40% גם מן הממכר. משמעות טענה זו היא, כי בין המוכר לקונה התקיים שיתוף בחלקה, קרי - יש לראות את השניים כאילו היו רשומים כבעלים של חלקים בלתי מסוימים בחלקה, כך שההפקעה צריכה "לנגוס" את תו שיעור יחסי מחלקו של כל אחד מהם בחלקה. גישה זו יש לדחות. היא אינה מתיישבת עם כוונתם של הצדדים, שעשו ככל יכולתם כדי להימנע מיחסי שיתוף שכאלה. כך בהסכם, וכך בהתנהגות שקדמה לו וזו שבאה אחריו. החוזה בין הצדדים נערך לאחר שהקונה החזיק במגרש כשוכר במשך שנתיים; בחוזה צויין כי הקונה מעוניין לרכוש שטח של ?500 מ"ר בהתאם לתרשים שצורף לחוזה; ועוד נאמר בחוזה, כי המוכר מתחייב להפריד את החלקה הנמכרת ולהעבירה על שם הקונה במרשם המקרקעין. מאז ועד היום, מזה עשרות בשנים, מחזיק הקונה בממכר. ממילא, לא היה מקום לטענה כי במקרה ז נוצרה מעין "ערבות הדדית" של הצדדים לעניין סיכון ההפקעה.

במאמר מוסגר יצויין, כי הרשות המפקיעה לא היתה צד להליכים בפרשה זו, ואין כל טענה כלפיה. כיוון שכך, אין צורך לבחון את השאלה אם ניתן היה לבוא חשבון עמה, לאור כוונתם "הפנימית" של הצדדים להפריד את הבעלות, כוונה שתוצאתה עשויה להיות הפקעה של יותר מ-?40% משטחו של י מהצדדים לעסקה. הספק נעוץ בכך שהעסקה לא באה לכלל ביטוי "חיצוני" - לא בהשלמת ההעברה של הבעלות ברישום ואף לא ברישום הערת אזהרה.

?5. נותר לפיכך עוד לבחון את סוגיית הסיכול לה נדרש חברי השופט אנגלרד. אכן, ראוי להכיר גם בסיכול חלקי, כאשר ניתן להפריד בין החלק המסוכל לשאר חלקי החוזה (ראו ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה) ?511). ומכל מקום, תביעה לביטול החוזה כולו לא עלתה, כאן. אלא שטענת יכול, במקרה זה, קשה עלי. קיומו של סיכול אינו מונע את הצורך בהשבה. סיכול החוזה בחלקו מטיל על הצדדים חובת השבה חלקית. סעיף ?18 לחוק התרופות אינו שולל גם את תרופת הניכוי מהמחיר (ראו א' זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-?1968 (פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי, (תשמ"ז)?568)). אינני סבור כי תרופות אלה ראויות הן, במקרה זה.
יתרה מכך, משהמסירה עצמה בוצעה, ניתן היה לייחד את טענת הסיכול אך לשאלת ההקנייה והרישום של המקרקעין על-שם הקונה. שהרי מסירת החזקה בוצעה זה מכבר והקונה נוהג במגרש מנהג בעלים. אשר לשאלת ההקניה המסתיימת ברישום ספק רב בידי אם ניתן היה לקבל טענת סיכול לעניין זה (השוו: א' זמיר, בספרו הנ"ל, בעמ' ?673). זאת, בין היתר, לאור השאלה אם ניתן לראות בהפקעה כנסיבה שלא ניתן ולא צריך היה לצפותה (ראו שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' ?500).
אכן, ביצוע ההסכם בדרך של השלמת ההקנייה לאחר ההפקעה, לא יהא כמוסכם בחוזה - הקונה לא יהיה זכאי לאכיפתו אלא בנתון לתוצאות ההפקעה. אלא שביצוע בקירוב, או ביצוע מותנה כאמור, של ההקניה, מתאפשר מכוח הוראות סעיפים ?3 ו-?4 לחוק התרופות, ובמקרה זה הוא אף נותן ביטויכוונת הצדדים. יש לפרש את החוזה שנקשר ביניהם כמתכוון להעביר מהמוכר לקונה זכויות הקרובות, ככל שרק ניתן, לזכויות בעלות רשומות במגרש, ומכאן - כי כוונת החוזה היתה להטיל כל סיכון של הפקעה עתידית על הצד שהיה נושא בו לאחר השלמת ההקנייה. זוהי תכלית החוזה (ראו: א' ברק, פרשנות במשפט: פרשנות החוזה (תשס"א) ?208); יש לייחס למתקשרים בו כוונה זהה לזו המקובלת בעסקה מושלמת. ואכן, יש המציעים להרחיב, אף בלא הסכמה מפורשת או משתמעת, את תחולת ההוראות החלות על זכות הבעלות, לעניין ההפקעה, גם על מי שיש לו זכות להירשם כבעלים או חוכרלדורות (ד' לוינסון - זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון (תשנ"ה) ?268).
סוף דבר - גם אני סבור שעל-כל אחד מן הצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה, בפועל, בשטחו.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון