האם יש לראות בכלל חוזי השכירות שהיו לנתבעת אודות שכירת חלק מדירה, כחבילה אחת ? להלן פסק דין בסוגיית השכרת חלק מדירה: פסק דין 1. עסקינן בתביעה כספית על סך של 1,139,939 ₪. 2. העובדות הצריכות לענייננו הן כדלקמן: א. התובע הינו בעל הזכויות (חוכר לדורות) בנכס מקרקעין בדרך העצמאות 61 בחיפה (להלן: "הבניין"). ב. התובע רכש את הזכויות בבניין בחודש יוני 1987, כאשר במועד זה הבניין היה תפוס בחלקו ע"י שוכרים מוגנים ובכללם הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"). ג. עובר לרכישת התובע את הזכויות בבניין, הנתבעת כבר היתה שוכרת מוגנת בכל הקומה החמישית (הקומה העליונה), בחלק מהקומה השלישית ובכל הקומה השניה. ד. לאחר שהתובע רכש את הזכויות בבניין, שכרה ממנו הנתבעת בשכירות חופשית ובלתי מוגנת, את החלקים הבאים בבניין: 1. בחודש יוני 1990 - שני חדרים בשטח של כ- 40 מ"ר בקומה הרביעית, כשתקופת השכירות תהא מיום 15.6.90 ועד ליום 14.6.92 (להלן: "השכירות הנוספת הראשונה"). 2. בחודש אוקטובר 1990 - שני חדרים נוספים בשטח של כ- 40 מ"ר בקומה הרביעית, כשתקופת השכירות תהא מיום 15.10.90 ועד ליום 14.10.92 (להלן: "השכירות הנוספת השניה"). 3. בתאריך 24.7.96 - את כל קומה א', כשתקופת השכירות היא בת 5 שנים מתאריך 4.7.96 ועד ליום 3.7.01 (להלן: "השכירות האחרונה"). ה. אין מחלוקת בין הצדדים כי השכירות הנוספת הראשונה הסתיימה בשנת 1999 (לעניין זה ראה חקירתו הנגדית של התובע עמ' 7 לפרו' ש' 27-29). ו. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי בתום תקופות השכירות עפ"י הסכמי השכירות הנוספת השניה והשכירות האחרונה, המשיכה הנתבעת לשהות במושכר כשוכרת, ללא חוזה שכירות בכתב. ז. ביום 30.1.03 הודיעה הנתבעת לתובע בכתב כי לא יחדשו את שכירות החדרים שנשכרו על-פי הסכם השכירות הנוספת השניה, וכי יפנו מושכר זה עד ליום 1.7.03. ח. משהביע התובע השגותיו לעניין הודעה זו, במכתב שנשלח ע"י בא כוחו ביום 17.3.03, הודיעה לו הנתבעת באמצעות בא כוחה, במכתב שנשלח ביום 23.3.03, כי היא עומדת על הודעת עזיבת המושכר כפי שנשלחה ביום 30.1.03, והיא אף מציינת כי במכתב זה גם מודיעה על כוונה לפנות המושכר עפ"י הסכם השכירות האחרונה, הנוגע לקומה א' בבניין, שתפונה עד ליום 1.7.03. ט. ביום 30.6.03 פינתה התובעת את כל משרדיה בבניין, לרבות אלו ששכרה בשכירות מוגנת עובר לרכישת הזכויות בבניין ע"י התובע, ומסרה את מפתחות המושכרים ששכרה בבניין לידי התובע. מיום 1.7.03 הפסיקה הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות וגם תשלומי ארנונה לעיריה, ואף לא נשאה בכל הוצאות אחזקה בגין המושכר. טענות התובע. 3. בכתב התביעה טוען התובע כדלקמן: א. יש לראות בכל חוזי השכירות שהיו לנתבעת, לרבות חוזי השכירות המוגנת, בקשר לשכירת חלקים בבניין, כחבילה אחת. עפ"י הסכם השכירות האחרונה היתה לנתבעת אופציה להארכת תקופת השכירות ל- 4 שנים ו- 11 חודשים, היינו עד ליום 2.6.06, והיא מימשה אופציה זו. משכך, והיות ומדובר ב"חבילה אחת" של חוזים, יש לראות את הארכת תקופת השכירות עפ"י האופציה של הסכם השכירות האחרונה, כתופס לכל החוזים, דבר המונע מהנתבעת את פינוי החזקתה בחלקים של הבניין כשוכרת מכח חוזי השכירות השונים, עד ליום 2.6.06. ב. בכל מקרה ההודעה מראש שעל הנתבעת היה לתת בקשר לסיום השכירויות השונות, צריכה היתה להיות בת שנתיים ימים לפחות. זהו פרק הזמן הסביר בנסיבות העניין. 4. התובע טוען כי כתוצאה מנטישת הנתבעת (כך הוא מגדיר את פינוי המושכרים בבניין ע"י הנתבעת) נגרמו לו נזקים כספיים שונים, אותם הוא מפרט בכתב התביעה, בסכום כתב התביעה המצויין בסעיף 1 לעיל. 5. התובע מציין כי הוא תובע גם את הנתבעים 2 ו- 3 (להלן: "הנתבעים") באופן אישי, כבעלי מניות ומנהלים של הנתבעת, וכמי שהציגו בפניו כי מדובר ב"חבילת השכרה אחת" של כל חוזי השכירות של הנתבעת הקיימים אודות הבניין. כן מציין התובע כי הנתבעים הציגו בפניו מצג, במהלך תקופות השכירות, שבכוונתם להמשיך ולשכור את המושכר לתקופה ממושכת. בהתנהגותם ובדבריהם יצרו הנתבעים, כך לטענת התובע, הבנה מוסכמת עמו, על פיה תקופת השכירות של חוזי השכירות כולם יימשכו לפחות עד ליום 2.6.06. בנוסף, הנתבעים ערבים באופן אישי כלפי התובע למילוי כל התחייבויות הנתבעת עפ"י הסכם השכירות האחרונה, והסכם זה הוארך, לרבות ערבותם, כך לגירסת התובע, עד ליום 2.6.06. טענות הנתבעים. 6. הנתבעים דוחים מכל וכל את טענות התובע כלפיהם, ומציינים כדלקמן: א. אין לראות בכל חוזי השכירות כחבילה אחת. ב. בהסכם השכירות האחרונה לא ניתנה אופציה לנתבעת אלא זכות סירוב ראשונה, ומדובר בשני דברים שונים. ג. הנתבעת אכן פינתה את החזקתה בבניין ביום 30.6.03, ומיום זה ואילך חדלה לשלם דמי שכירות, דמי ארנונה והוצאות אחזקה אחרות. ד. בהתאם לדין היו זכאים להביא את השכירות המוגנת לידי גמר, ע"י מתן הודעה מוקדמת ולפנות את המושכר, כפי שנעשה בפועל. לחילופין היתה רשאית הנתבעת לנטוש את המושכר, ואין לחייבה בתשלום דמי שכירות ממועד הנטישה ואילך. ה. הנתבעת המשיכה לשהות כשוכרת במושכרים עפ"י הסכם השכירות הנוספת השניה והסכם השכירות האחרונה, גם לאחר תום תקופת השכירות עפ"י החוזה הרלבנטי, אך מבלי שנחתם הסכם בכתב בין הצדדים אודות תקופות השכירות הנוספות. ו. ההודעות שנמסרו לנתבעת על סיום תקופות השכירות עפ"י הסכם השכירות הנוספת השניה וההסכם השכירות האחרונה, היו תוך פרק זמן סביר בנסיבות העניין ועפ"י הדין. ז. הנתבעת השקיעה בשיפוצים בבניין בכלל, ובמושכרים שהושכרו לה בפרט, סכומים ניכרים, ואף השאירה במושכרים מתקני מיזוג אוויר מרכזיים, שטיחים ברצפה ותקרות אקוסטיות. בנוסף - בפנותה את המושכרים המוגנים בנסיבות המקרה דנן, אף חסכה לתובע את תשלום דמי המפתח לידי הנתבעת כשוכרת מוגנת, שהיה יכול להיות סכום כספי משמעותי. דיון והכרעה. 7. אלה הן השאלות העומדות להכרעה בענייננו: א. האם יש לראות בכלל חוזי השכירות שהיו לנתבעת אודות שכירת חלקים בבניין, כחבילה אחת? ב. האם בהסכם השכירות האחרונה הוענקה אופציה לנתבעת להארכת תקופת השכירות ב- 4 שנים ו- 11 חודשים? ג. האם בנסיבות המקרה דנן, הנתבעת נתנה הודעה תוך תקופת זמן סבירה מראש, אודות כוונתה לפנות את החלקים במושכר שנשכרו על ידה? 8. לאחר שניתן תשובות לשלוש השאלות הנ"ל, נבחן, ככל שיהיה צורך בכך, את שאלת הנזק. שאלה א' - האם יש לראות בכלל חוזה השכירות של הנתבעת כחבילה אחת. 9. כאמור התובע טוען כי יש לראות בכלל חוזי השכירות שיש לנתבעת אודות שכירות חלקים בבניין, לרבות השכירויות המוגנות, כחבילה אחת. האמנם? 10. התובע מסביר את ההגיון בטענתו זו בשני טעמים: א. מיד לאחר שרכש את הזכויות בבניין, או סמוך לאחר מכן, הודיעו לו הנתבעים כי הם מעוניינים להרחיב את משרדם, וכי ככל שיתפנה חלק בבניין הם מבקשים לקבל זכות ראשונים לשכור אותו ממנו. הנתבעת אכן שכרה לאחר מכן, חלקים נוספים בבניין כמפורט לעיל, וכשאלה הסתיימו, המשיכה לשהות במושכרים כשוכרת ללא הסכם בכתב. (ראה סעיפים 8, 10-12 לת/1, תצהיר עדותו הראשית של התובע). ב. בתאריך שאיננו ברור, שלחה הנתבעת מכתב לבעלים הקודמים של הבניין (חברת מש בע"מ), שצורף כנספח י' לת/1, ובו הודיעה כי "לצורך השכירות שלנו יש לראות הן את המושכר והן את שני חוזי השכירות הנ"ל - כחבילה אחת". היינו - הנתבעת עצמה ראתה בחוזי השכירות שהיה לה אודות חלקים בבניין כחבילה אחת (סעיף 9 לת/1). 11. הנתבעת מכחישה טענתו זו של התובע וסבורה כי אין לראות את חוזי השכירות כחבילה אחת, אלא יש לראות כל חוזה בפני עצמו. מחזקת הנתבעת טענתה זו ואומרת כי לא יתכן לראות בחוזי השכירות כחבילה אחת, שהרי חלקן הן שכירויות מוגנות וחלקן שכירויות חופשיות שאינן מוגנות, ולא ניתן לחברן יחדיו. טוענת הנתבעת גם שמעולם לא הסכימה לוותר על זכויות שהגיעו לה כדיירת מוגנת וכדיירת לא מוגנת, זכויות עפ"י חוק הגנת הדייר ועפ"י חוק השכירות והשאילה. אולם אם נתייחס לכלל החוזים כ"חבילה אחת", כטענת התובע, עלולה היא לאבד חלק מהזכויות הנ"ל, מבלי שהסכימה לכך מראש. הנתבעת אף מציינת שטענתו זו של התובע נסתרת מהתנהגותו שלו עצמו, כשהסכים לביטול הסכם השכירות הנוספת הראשונה, כהגדרתו לעיל, בשנת 1999, ואף קיבל לידיו את החזקה במושכר מבלי שהעלה כל טענה או תביעה בקשר לכך, ואף לא העלה כנגד כך את טענת "החבילה האחת" של הסכמי השכירות. באשר לנספח י' לת/1, אותו מכתב שנשלח ע"י הנתבעים לחברת מש בע"מ, הרי מכתב זה שנשלח בשנת 1969 לערך, כדי להדגיש ולהבטיח שהשכירות נשוא מכתב זה תהא אף היא שכירות מוגנת, וככזו יש לראותה כחלק בלתי נפרד משכירויות קודמות שנעשו בין הנתבעת לבין חברת מש בע"מ. אין במכתב זה כל נגיעה או רלבנטיות לנושאים שבמחלוקת בתביעה זו, ובוודאי שאין בו בכדי ללמד כי הנתבעת ראתה בכל חוזי השכירות שהיו לה באותה עת, ושיהיו לה בעתיד, עם הבעלים של הבניין, כחבילה אחת. (לעניין זה ראה תצהירו של הנתבע 3, נ/1, סעיפים 8-11). 12. בחקירה הנגדית נשאל התובע ממתי הוא ראה את כלל החוזים כחבילה אחת, והשיב כי ראה זאת כך מיד לאחר שרכש את הזכויות בבניין בשנת 1987. הבנה זו הגיעה אליו לאחר שהוא ראה שמשרדה של הנתבעת מאד רציני, שהמקום שלהם צר והם רוצים מקום נוסף בבניין. כמו כן היתה להם השקעה של דמי מפתח (עמ' 9 לפרו' ש' 9-12). כשנשאל האם יש מסמך בכתב שמעיד על הבנתו כי מדובר בחבילה אחת, השיב כי הסיק זאת מהתנהגותם של הדיירים, קרי הנתבעים (עמוד 11 לפרו' ש' 22). 13. משנשאל התובע מדוע הסכים לביטול הסכם השכירות הנוספת הראשונה, כאשר אז (בשנת 1999) כבר היתה לו את ההבנה ל"חבילה אחת" השיב - "בד בבד עם החזרת שני החדרים הם אמרו שהם צריכים הלאה, שהעסק שלהם מתפתח. אני קיבלתי את זה. אני לא נכנסתי לשיקולים שלהם. הם לא אמרו לי על כל דבר אחר, אז אם הם רצו להחזיר שני חדרים מתוך המכלול הגדול, אז מיד מצאתי מישהו אחר. זו לא היתה בעיה שהיה גורם לי נזק" (עמ' 7 לפרו' ש' 27-31). 14. דיון והכרעה. לאחר ששמעתי ושקלתי את טיעוני הצדדים, דעתי נוטה בצורה ברורה לדעת הנתבעת, על פיה אין לראות בחוזי השכירות שנחתמו בין הנתבעת לתובע (לרבות עם הבעלים של הבניין שקדמו לתובע) אודות שכירות חלקים מהבניין, כחבילה אחת. נימוקיי הם כדלקמן: א. ניתן לדבר, ולו אף באופן תיאורטי, על "חבילה אחת", כאשר יש זהות בין חוזי השכירות השונים, למעט תקופות השכירות והחלקים השונים בבנייין שהושכרו. אולם אין הדבר כך בענייננו. כפי שציינו לעיל, עובר לרכישת התובע את הזכויות בבניין, הנתבעת כבר היתה שוכרת מוגנת בכל הקומה החמישית (הקומה העליונה), בחלק מהקומה השלישית ובכל הקומה השניה. שלושה חוזי שכירות אחרים, שכירויות שאינן מוגנות, נחתמו לאחר רכישת התובע את הזכויות בבניין, הכל כמפורט לעיל. היינו - חוזי השכירות שהתובע מבקש לראותם כ"חבילה אחת", חלקם חוזי שכירות מוגנת וחלקם חוזי שכירות שאינה מוגנת. על שכירות מוגנת חלים חוקי הגנת הדייר, עפ"י חוק הגנת הדייר, מה שאין כך על חוזי שכירות שאינה מוגנת. משכך, אינני רואה זהות בין חוזה שכירות מוגנת ובין חוזה שכירות שאיננה מוגנת. על כן לא ניתן לראות בשני סוגי חוזים אלה, אף לא באופן תאורטי, ובוודאי שלא מעשי, "חבילה אחת", כטענת התובע. ב. הבנתו של התובע מהתנהגותם של הנתבעים (כמפורט בסעיף 12 לעיל) כי כל חוזי השכירות הנ"ל אותם כרתה הנתבעת עם התובע, או עם מי שקדם לו כבעלי הזכויות בבניין, הם "חבילה אחת", אין לה על מה שתסמוך. כאמור, התובע הסיק זאת בעיקר מהתנהגותם של הנתבעים, ומאמירותיהם אליו כי הם מעוניינים לשכור כל חלק שיתפנה בבניין, ההשקעות שהשקיעו במשרדיהם והשקעתם בדמי מפתח בשכירויות המוגנות. לא ברור לי מדוע סבור התובע כי ניתן לראות בכך מצד הנתבעת הבנה לראות בחוזים הנ"ל "חבילה אחת", ולא ניתן לראות בכך מצד הנתבעת כוונה לשכור מעת לעת חלקים נוספים בבניין, לפי הצורך העסקי שיהיה לה, בכפוף להסכם שכירות שייכרת ועפ"י תנאיו. סבורני כי הבנתו של התובע בדבר היות החוזים "חבילה אחת", אינה הבנה נכונה בעולם העסקי בכלל, ובנסיבות המקרה דנן בפרט. אם הייתי מקבל הבנה זו, הייתי עלול לגרום לכך שבעלי עסקים יימנעו לשכור משרדים נוספים בבנייני משרדים שונים, ו/או לאורך זמן, מהחשש שיראו בכל החוזים הנ"ל "חבילה אחת", ובכך לקשור אותם לתקופות שכירות ארוכות שלא התכוונו להן. ג. בהבנתו הנ"ל של התובע את החוזים כ"חבילה אחת" מבקש הוא לשלול מהנתבעת כשוכרת מוגנת ו/או כשוכרת שאיננה מוגנת זכויות המוקנות לה בדין. באשר לשכירויות המוגנות - רשאית הנתבעת לנטוש את המושכרים, תוך איבוד זכותה לקבלת דמי מפתח, אך מבלי שתחוייב בהמשך תשלום דמי השכירות ו/או בהוצאות החזקת המושכר (ראה: דוד בר אופיר, "עילות פינוי וסעד מן הצדק", מהדורה שניה, עמ' 101-111). התובע מודע לזכות זו של הנתבעת, ומציין בחקירתו הנגדית כי לנתבעים "יש זכות לנטוש את המושכר", אך אז "הם מפסידים את החלק שלהם (בדמי מפתח - ח.ש.), וזה קשה לי להבין את ההתנהגות הזאת" (עמ' 11 לפרוט' ש' 4-5). על אף זאת, סבור התובע כי "לנטוש יש להם זכות. לשלם הם חייבים. לא בגלל חוק הגנת הדייר אלא בגלל שזה היה חלק מעיסקת חבילה" (עמ' 11 לפרו' שורות 9-11). לשון אחרת - התובע סבור כי הבנתו בדבר היות החוזים "חבילה אחת", יש בה בכדי לגבור על זכות הנטישה של המושכר המוגן העומדת לזכות הנתבעת, במובן זה שעל אף נטישתה את המושכר, היא חייבת להמשיך ולשלם דמי שכירות, ארנונה והוצאות החזקה של המושכר. באשר לשכירויות שאינן מוגנות, אשר אינן תחת הסכם, אלא מהוות המשך לאחר תום התקופות שהוסכם עליהן בהסכמים שנחתמו בין הצדדים - רשאית הנתבעת לסיים את השכירות ע"י מתן הודעה לתובע (סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971). לכאורה - בהבנתו של התובע את החוזים כולם כ"חבילה אחת" מבקש התובע לשלול מהנתבעים את הזכות המוקנית להם מכח סעיף 19 הנ"ל. לא שוכנעתי, ולא הוכח לי, כי הנתבעת ויתרה על זכויות אלה המוקנות לה בדין, ושיש בהן בכדי לסתור את טענת "החבילה האחת" של התובע. על מנת להוכיח ויתור כנ"ל היה על התובע להסתמך, לטעמי, על יותר מאשר "הבנתו" בלבד, אודותיה לא מצאתי בסיס עובדתי ו/או ראייתי של ממש. ד. טענתו זו של התובע נסתרת מהתנהגותו שלו עצמו, בכך שהסכים לסיום הסכם השכירות הנוספת הראשונה בשנת 1999, ללא כל סייג, וללא כל הסבר סביר בחקירתו הנגדית אותה ציטטנו לעיל (סעיף 13 לעיל). לכאורה היה צריך הנתבע לפחות להעלות טענה זו כלפי הנתבעת כשביקשה לסיים חוזה זה (שהרי "הבנתו" אודות "חבילה אחת" התגבשה כבר סמוך לאחר שרכש את הבניין בשנת 1987), אך הוא לא העלה זאת, דבר המעורר תמיהה רבה, אשר יש בה בכדי להחליש משמעותית מכוחה של טענה זו או "הבנה" זו של התובע. ה. כפי שצויין לעיל ביום 30.1.03 הודיע הנתבע בכתב לתובע כי לא יחדשו את שכירות החדרים שנשכרו עפ"י הסכם השכירות הנוספת השניה, וכי יפנו מושכר זה עד ליום 30.6.03 (נספח י"א לת/1 או כ"א לנ/1). בתגובה שלח ב"כ התובע מכתב לנתבעת ביום 17.3.03 (נספח י"ג לת/1) ובו ציין כי הסכם השכירות הנוספת השניה היה לתקופה של שנתיים, והוא הוארך מעת לעת לתקופה של שנתיים, ולכן החוזה צריך להסתיים בתאריך בשנת 2004. צודקים הנתבעים כשטוענים בסיכומיהם, שאת טענת "החבילה האחת" היה צריך להזכיר ב"כ התובע כבר במכתב זה, שכן בטענה זו הוא כובל את הנתבעת אודות השכירות הנוספת השניה עד לשנת 2006 (ולא רק עד שנת 2004 כפי שציין במכתבו הנ"ל). אולם הוא לא העלה טענה זו כלל, עובדה בה גם יש בכדי להחליש משמעותית מכחה הראייתי של טענה זו וללמד דווקא את ההיפך. היינו כי גם התובע הבין שאין לראות את כל החוזים כחבילה אחת אלא כל חוזה בפני עצמו. זאת גם הסיבה מדוע לא ציין בא כוחו, במכתבו מיום 17.3.03, כי יש לראות את החוזים כולם כ"חבילה אחת". נשאל התובע בחקירתו הנגדית שאלה זו (מדוע במכתבו של בא כוחו מיום 17.3.03, לא מוזכרת טענת "החבילה האחת", הקושרת את הנתבעת לשכירות החלקים בבנין עד לשנת 2006 ולא רק עד לשנת 2004 כנקוב במכתב זה), והשיב - "לא הבנתי למה, זה היה נראה לי מאוד לא הגיוני" (עמ' 12 לפרוט' ש' 21-22). תשובתו זו של התובע סתומה ולא ברורה, ואין בה מענה לשאלה שנשאל. תשובתו זו מחזקת את מסקנתי כי אין כל בסיס של ממש לטענת "החבילה האחת". ו. באשר לטענת התובע כי נספח י' לתצהירו מלמד על כי הנתבעת גם ראתה בחוזה השכירות כחבילה אחת (ראה טענת התובע לעיל בסעיף 10 (ב)), מקובל עליי ההסבר שנתן הנתבע 3 בתצהיר עדותו הראשית (כמפורט בסעיף 11 לעיל). על הסבר זה גם חזר הנתבע 3 בחקירתו הנגדית, כי מדובר היה על השכירויות המוגנות, אודותן היו כ- 3 או 4 הסכמי שכירות מוגנת, אשר אוחדו להסכם אחד עפ"י החלטת ביהמ"ש (עמ' 18 לפרו' ש' 6-10). ודוק - האיחוד נעשה אך ורק על מנת ששכה"ד ששולם יהיה סכום קבוע, ולא לכל צורך אחר, וגם זה נעשה רק אודות השכירויות המוגנות עפ"י החלטת ביהמ"ש. מכאן שאין בכך בכדי ללמד אודות שכירויות אחרות או עתידיות אשר היו ו/או עתידות להיות בין בעל הזכויות בבניין ובין הנתבעת כשוכרת. 15. לסיכום שאלה א' נאמר כי התשובה עליה שלילית. היינו אין לראות בכלל חוזי השכירות שחתמה הנתבעת עם התובע או קודמו (חברת מש בע"מ) "חבילה אחת", אלא יש לראות כל חוזה כעומד בפני עצמו. שאלה ב' - האם בהסכם השכירות האחרונה הוענקה אופציה לנתבעת להארכת תקופת השכירות? 16. האם בהסכם השכירות האחרונה הוענקה לנתבעת אופציה להארכת תקופת השכירות, או שמא זכות אחרת? 17. שאלה זו עולה לאור טענת התובע כי לנתבעת הוענקה בהסכם השכירות האחרונה "אופציה" להארכת תקופת השכירות, לתקופת שכירות נוספת של 4 שנים ו- 11 חודשים (להלן: "תקופת השכירות הנוספת"), בעוד אשר הנתבעת טוענת כי כל שהוענק לה בהסכם זה היא "זכות סירוב ראשונה" ביחס לתקופת השכירות הנוספת. 18. על מנת להשיב על שאלה זו נבחן את הוראות הסכם השכירות האחרונה. סעיף 4 להסכם זה קובע לאמור: "א. תקופת השכירות היא בת 5 (חמש) שנים, המתחילה ביום 4.7.96 ומסתיימת ביום 3.7.2001 (להלן "תקופת השכירות"). ב. המשכיר מעניק בזה לשוכר "זכות סרוב ראשונה" ביחס להארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת של 4 (ארבע) שנים ו- 11 (אחד עשר) חודש, כפוף לתנאים הבאים: (1) שהמושכר לא יהיה דרוש למשכיר לצורך עצמו, ו- (2) שהשוכר יהיה מוכן לקבל את תנאי השכירות (לרבות דמי השכירות) שיוצעו - עבור המושכר - ע"י גורם אחר, בתום לב. (3) שייחתם חוזה חדש - שיכלול את התנאים דלעיל - ע"י הצדדים". 19. עינינו הרואות כי סעיף 4 להסכם השכירות האחרונה מדבר על "זכות סירוב ראשונה" ולא על "אופציה". האם יש הבדל בין השניים? התשובה חיובית, והבדל זה מסוכם יפה בסיכומיהם של הנתבעים (סעיפים 7-8), בהתבסס על פסיקה המפורטת שם, כדלקמן: "אפיונה המרכזי של זכות הסרוב הראשונה היא שבעליה אינו יכול לממש בעזרתה דבר עד אשר מחליט בר מיצר, הקשור עמו בהסכם למכור את הנכס (בענייננו להשכיר את הנכס) נשוא הזכות. האפיון המרכזי של 'אופציה' הוא שבעליה יכול לממש תוכנה לפי יוזמתו הוא... האופציה הינה בגדר הצעה ההופכת לחוזה מחייב כאשר בעל האופציה מקבל את אותה ההצעה ע"י השימוש באופציה, בעוד שזכות סרוב ראשונה איננה לכשעצמה בגדר 'הצעה' אלא התחייבות לתת הצעה בנסיבות מסוימות מוגדרות... מהאמור לעיל נובע, שבעל זכות הסרוב הראשונה (בהבדל מבעל זכות האופציה) איננו יכול לכפות על בעל הנכס לבצע את העיסקה, נשוא הזכות, אם בעל הנכס אינו רוצה בכך. אולם אם בעל הנכס גמר בדעתו לבצע את העסקה הוא מחוייב לפעול על מנת לקיים את זכות הסרוב הראשונה". 20. הנה כי כן, כמפורט לעיל, יש הבדל ברור בין "אופציה", לבין "זכות סרוב ראשונה", ואין לערבב בין השניים. במקרה דנן, הזכות שהוענקה לנתבעת היא "זכות סירוב ראשונה" ולא "אופציה", שמשמעותה בענייננו כדלקמן: א. במידה והתובע בוחר שלא להמשיך ולהשכיר את המושכר כלל או שהמושכר דרוש לו לצורכי עצמו, כי אז אין עליו חובה להמשיך ולהשכיר את הנכס לתקופת השכירות הנוספת לנתבעת, והנתבעת אינה יכולה לכפות עליו הארכת השכירות כאמור (מה שכן היתה יכולה לעשות לו היתה עומדת לה בהסכם "אופציה" להארכת השכירות לתקופת השכירות הנוספת). ב. במידה והתובע היה גומר בדעתו להשכיר את המושכר לתקופת השכירות הנוספת עפ"י ההסכם (במקרה דנן 4 שנים ו- 11 חודשים), כי אז היה צריך לפעול על מנת לקבל הצעות לשכירות המושכר מצדדים שלישיים בתום לב, לבחור בהצעה מסויימת, ולהציגה בפני הנתבעת על מנת לתת לה את זכות הסירוב הראשונה. היינו - אפשרות לסרב לקבל את ההצעה או לחילופין לקבל אותה באותם תנאים של המציע. ג. במידה והנתבעת בוחרת לקבל ההצעה שהציע הצד השלישי בתום לב, כי אז יש צורך שייחתם חוזה חדש בין הצדדים. 21. במקרה דנן, כאמור, לא עמדה לתובעת זכות "אופציה" כלשהי. עמדה לה "זכות סירוב ראשונה". דא עקא - שהתובע לא הציג בפני התובעת, בתום תקופת השכירות המקורית עפ"י הסכם השכירות האחרונה או בסמוך לסיומו, כל הצעות מצדדים שלישיים לשכירות המושכר (ראה עדותו עמ' 7 לפרו' ש' 12-19), ובעצם בחר, כמו גם הנתבעת, בהארכת הסכם השכירות לתקופה בלתי קצובה וללא הסכם בכתב. 22. מכאן כי אין בסיס לטענת התובע, כפי שבא הדבר לידי ביטוי בכתב תביעתו ובתצהירו כי בהסכם השכירות האחרונה ניתנה "אופציה" לנתבעת, אותה מימשה, לתקופת שכירות נוספת של 4 שנים ו- 11 חודשים (ראה גם חקירתו הנגדית של התובע, עמ' 5 לפרו' שורות 16-17). 23. על כן, ובמענה לשאלה ב', ניתן לומר כי בהסכם השכירות האחרונה לא ניתנה לתובעת אופציה להארכת השכירות לתקופת השכירות הנוספת, אלא זכות סירוב ראשונה, שלא באה לידי מימוש כמפורט לעיל. שאלה ג' - האם בנסיבות המקרה דנן, הנתבעת נתנה לתובע הודעה סבירה מראש אודות כוונתה לפנות את החלקים בבניין אותם שכרה? 24. כאמור התובע טוען כי ההודעות מראש שנתנה לו הנתבעת אודות פינוי החלקים בבניין אותם שכרה, היו קצרות מדי ולא סבירות. להלן נבחן טענה זו, תוך הדגשה כדלקמן: סבירותה של תקופת ההודעה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, אותן יש לבחון לאור מטרתה של הדרישה להודעה מוקדמת. אמת המידה לדרישת ההודעה המוקדמת היא גמישה ומטרתה נגזרת אף היא מנסיבות המקרה, לרבות תנאי ההתקשרות (לעניין זה ראה ע"א 47/88, הרשטיק ואח' נ' יכין חק"ל בע"מ, פד"י מז (2), 429 - להלן: "פס"ד הרשטיק"). 25. אין מחלוקת בין הצדדים כי אודות הסכם השכירות הנוספת השניה, הודיעה הנתבעת לתובע בכתב ביום 30.1.03 כי היא מתעתדת לסיימו ולפנות את המושכר עפ"י הסכם זה, עד ליום 1.7.03 (ראה נספח י"א לת/1 ונספח כ"א לנ/1). היינו - הודעה של כ- 5 חודשים מראש. 26. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת הודיעה בכתב לתובע, בתאריך 23.3.03 (ראה נספח י"ד לת/1 ונספח כד לנ/1) כי היא מביאה לידי סיום את הסכם השכירות האחרונה ביום 1.7.03. היינו - כ- 3 חודשים ושבוע ימים מראש. 27. אין גם מחלוקת שהנתבעת שלחה לתובע (באמצעות חברת ארטא בע"מ) הודעה בכתב בתאריך 14.4.03 על פינוי החלקים בבניין שנשכרו על ידה בשכירות מוגנת עד ליום 30.6.03, ואף צירפה למכתב זה הצהרה מתאימה בהתאם לסעיף 101 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (ראה נספח ט"ו לת/1 ונספחים כה-כו לנ/1). היינו - הודעה של כחודשיים וחצי מראש. 28. בחקירתו הנגדית נשאל התובע מדוע הודיעו בכתב בתאריך 30.1.03 רק אודות סיום הסכם השכירות הנוספת השניה, ולא אודות כל המושכרים האחרים ששכרו בבניין, לרבות אלה שבשכירות מוגנת והשיב, כי באותו מועד הודיע לתובע בע"פ כי הוא מתכוון לפנות את כל המושכרים. אולם, היות ואודות הסכם השכירות הנוספת השניה הם היו צריכים לשלם 6 חודשים מראש, כי אז מיד לאחר התשלום בחודש ינואר 2003 הם הודיעו שבתום ששת החודשים הבאים, עליהם שולם שכר דירה, הם לא ימשיכו לשכור המושכר (עמ' 19 לפרו' ש' 6-14). כשנשאל האם נכון כי הודיע בכתב על פינוי השכירות המוגנת ביום 14.4.03, כפי שעולה מנספח כ"ה לתצהירו (אשר זהה לנספח ט"ו בת/1) השיב, כי מכתב זה, נושא תאריך 14.4.03, נשלח לאחר שכבר היו פגישות בנושא, כפי שאף מצויין במפורש במכתב זה. היינו - היתה הודעה בע"פ על פינוי השכירויות המוגנות כבר קודם לכן (עמ' 19 לפרו' ש' 15-20). 29. לאחר שבחנתי את ראיות הצדדים בנדון, ואף שמעתי את חקירותיהם הנגדיות של התובע והנתבע 3, שוכנעתי כדלקמן: א. הנתבעת באמצעות מי ממנהליה, הודיעה לתובע בע"פ בסוף חודש ינואר 2003 כי היא מתכוונת לסיים את כל השכירויות בבניין, הן המוגנות והן שאינן מוגנות, בסוף חודש יוני 2003, היינו - הודעה של 5 חודשים מראש. בנקודה זו האמנתי לנתבע 3, כי הנתבעת הודיעה לתובעת, באמצעות מי ממנהליה, כי היא מתכוונת לעשות כן, בסמוך למועד שנשלח המכתב נשוא נספח כ"א לנ/1 (י"א לת/1). חיזוק לעדותו של הנתבע 3 בנקודה זו מצאתי בדבריו של התובע בחקירתו הנגדית על-פיה "הם התקשרו ואמרו שהם רוצים להחזיר את שני החדרים. תוך כדי השיחה התברר, לא בדיבורים אלא ברמזים, שהם רוצים להחזיר הלאה, שזה לא סוף פסוק..." (עמ' 11 לפרו' ש' 26-28). היינו - מעבר למכתב שנשלח (נספח כ"א לנ/1) ובסמוך לשליחתו, היו שיחות בע"פ בין התובע לנציגי הנתבע, בהן עלה רצונה של הנתבעת לפנות את המושכרים בבניין. ב. התובעת הודיעה בכתב על סיום הסכם השכירות הנוספת השניה ביום 30.1.03 (5 חודשים מראש), ועל הסכם השכירות האחרונה מיום 23.3.03 (כ- 3 חודשים ושבוע ימים מראש), ועל השכירויות המוגנות ביום 14.4.03 (כחודשיים וחצי מראש), כעולה מנספחים כ"א, כ"ד וכ"ה לנ/1. 30. כאמור, בהתייחס להודעה בע"פ, הרי הודיעה הנתבעת לתובע כי היא מפנה את כל המושכרים בבניין, לרבות אלה שבשכירות מוגנת, 5 חודשים מראש. האם מדובר בנסיבות המקרה דנן בהודעה סבירה מראש? לטעמי התשובה חיובית, ואסביר את דבריי: א. באשר לשכירויות שאינן מוגנות - אלה החלו בהסכם שכירות בכתב , אשר עם סיומו המשיכו הצדדים לקיימן לאחר תום התקופה שנקובה בהסכמים שבכתב, בלי לקבוע תקופה חדשה. בלשונו של הנתבע 3 בחקירתו הנגדית "ההסכמים לא הוארכו. המשכנו לשבת. לא באנו לידי הסכם חדש בכתב. לא נחתם הסכם חדש בכתב על כל הנכסים, גם במוגנת וגם בלא מוגנת... ככה נהגנו. זה היה הנוהג בבניין הזה. ישבנו ושילמנו..." (עמ' 18 לפרו' ש' 2-5). על יחסים מעין אלה קובע סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 כדלקמן: "א. לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות ע"י מתן הודעה לצד השני. ב. ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות - כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר. בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה". מסעיף זה עולה ברורות כי במקרה דנן, בו ההודעה בע"פ (והודעה כזו עפ"י סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה איננה חייבת להיות בכתב אלא יכולה גם להינתן בע"פ) ניתנה 5 חודשים מראש, יש לומר כי ניתנה הודעה סבירה מראש, ואף מעבר לכך (שכן חל על המקרה דנן סעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה, על-פיו די היה בהודעה מראש של 3 חודשים. אפילו נתייחס רק להודעות בכתב שניתנו אודות שני ההסכמים שהיו בתוקף אודות השכירויות שאינן מוגנות, הסכם השכירות הנוספת השניה והסכם השכירות האחרונה, הרי ראינו (סעיף 29(ב) לעיל) כי הודעות אלה עמדו בתקופת הזמן של 3 חודשים הנקובה בסעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה (החל אודותיהם), ולכן לטעמי הן בגדר הודעות תוך תקופת זמן סבירה בנסיבות המקרה דנן. ראוי לציין כי בפס"ד הרשטיק המוזכר לעיל, ביהמ"ש העליון ראה בהודעה מראש של 3 חודשים של ביטול הסכמי הפצה בלעדיים, שהיו בתוקף כ- 20 שנים, כהודעה תוך תקופת זמן סבירה. גם שם לא נקבע מועד לסיום הסכמי ההפצה, וביהמ"ש קבע כי ניתן היה לבטלם ע"י כל אחד מהצדדים, באמצעות מתן הודעה זמן סביר מראש, אשר בנסיבות המקרה שם היה 3 חודשים. איני רואה הבדל משמעותי מבחינת מטרת הדרישה להודעה מוקדמת בין הסכמי הפצה בלעדיים להסכמי שכירות (מוגנות ושאינן מוגנות) כבמקרה דנן, ובכל הקשור לתקופת הזמן הסבירה בה צריך להודיע על ביטול ההסכמים, די בהודעה מראש של 3 חודשים. במקרה דנן יש להזכיר כי היתה הודעה בע"פ אודות ביטול כל החוזים של 5 חודשים מראש, ואילו ההודעות בכתב אודות הסכם השכירות הנוספת השניה והסכם השכירות האחרונה היו מעל 3 חודשים, מכאן סבירותן בנסיבות המקרה דנן. מכאן כי בכל הקשור לשכירויות שאינן מוגנות, הן בהתייחס להודעה בעל-פה שניתנה, וגם בהתייחס להודעות בכתב שניתנו, סבורני כי אין ממש בטענת התובע כי לא קיבל הודעה מראש תוך תקופת זמן סבירה. ב. בכל הקשור לשכירויות המוגנות - הרי גם לגביהן סבורני, לאור עדותו של הנתבע 3, כמפורט לעיל, בה נתתי אמון, כי ניתנה הודעה מראש בע"פ של 5 חודשים שהינה סבירה בנסיבות המקרה דנן. אולם אפילו נתייחס רק להודעה בכתב מיום 14.4.03 (הודעה של כחודשיים וחצי מראש), סבורני כי צודקת הנתבעת בטענתה בסיכומיה (סעיף 47), כי הודעה זו היא אף מעבר לנדרש, שכן די בפינוי המושכרים עצמם כדי להפסיק את הגנת החוק על הדייר ולהביא לקצה את זכותו של המשכיר לקבל את דמי השכירות. בכל מקרה - בנסיבות המקרה דנן ניתן לומר כי הודעה מראש של חודשיים וחצי לפינוי המושכרים המוגנים היא הודעת זמן סבירה. חיזוק למסקנה כי תקופה של חודשיים וחצי די בה בכדי להוות הודעה סבירה בנדון, ניתן למצוא בהוראות סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, העוסק בהצהרות הדייר היוצא והדייר המוצע, ועל-פיו - "לא באו בעל הבית והדייר היוצא לידי הסכם בדבר פינוי המושכר בידי הדייר היוצא וכניסת הדייר המוצע למושכר או בדבר חלוקת דמי המפתח, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית, בדואר רשום שתי הצהרות בכתב... 1. הצהרה שלו ובה פרטים אלה: א. שהוא מוכן לפנות את המושכר עד יום פלוני שלא יהיה מוקדם מ- 30 יום ולא יאוחר מ- 3 חודשים מיום שנשלחה ההצהרה...". מסעיף זה ניתן ללמוד כי, בכל הקשור לעזיבת המושכר ע"י הדייר המוגן שלא בהסכמה עם בעל הבית (המשכיר), הרי ככל שמחייבת העזיבה הודעה כלשהי למשכיר, הרי זו צריכה להיות לפחות בת 30 יום. במקרה דנן ההודעה על פינוי המושכרים המוגנים מהנתבעת אל התובע ניתנה בכתב חודשיים וחצי מראש (הרבה מעבר ל- 30 ימים), ביום 14.4.03, ולטעמי מדובר כאמור בתקופת זמן סבירה. 31. בנסיבות אלה, ובמענה לשאלה השלישית יש לומר כי הנתבעת נתנה הודעה סבירה מראש (בע"פ ובכתב) לתובע, על סיום תקופות השכירות של כל החלקים במושכר אותם שכרה, הן בשכירות מוגנת והן בשכירות בלתי מוגנת. סוף דבר. 32. המסקנה העולה עד כה היא כי אין בסיס לטענות התובע בדבר היות כל חוזי השכירות בנדון "חבילה אחת" (שאלה א' דלעיל), ו/או בדבר מתן אופציה לנתבעת (אופציה אותה מימשה) להארכת השכירות לתקופת השכירות הנוספת על פי הסכם השכירות האחרונה (שאלה ב' דלעיל) ו/או כי ההודעות מראש שמסרה הנתבעת לתובע אודות סיום חוזי השכירות לא ניתנו תוך תקופות זמן סבירות (שאלה ג' לעיל). בנסיבות אלה, נשמט הבסיס מתחת לתביעת התובע נגד הנתבעים, ודינה להידחות, אף מבלי להיכנס ולדון בשאלת הנזק כלל. 33. משזו מסקנתי, גם לא מצאתי להכריע בשאלת אחריותם האישית של הנתבעים 2 ו- 3, כנטען ע"י התובעים (מהטעמים המפורטים בסעיף 5 לעיל), שכן אף לו היתה אחריות כנ"ל, הרי גם דין התביעה נגדם היה להידחות בהישמט הבסיס תחתיה כמפורט לעיל. 34. גם לא מצאתי כל ממש בטענות התובע כי הנתבעת עזבה את הבנין תוך שהיא מותירה אותו מלוכלך ודורש נקיון ושיפוץ, ואף גרמה נזק למעלית. טענות אלה של התובע לא הוכחו בפניי, ואף נשמטו מסיכומיו, ודי בכך כדי לדחותם. יחד עם זאת גם אציין כי בפינוי (או עזיבת) הנתבעת את החלקים בבנין שהשכירה בשכירות מוגנת, איבדה את זכותה לקבלת דמי מפתח (כפי שאף ציינה בסיכומיה בסעיף 51), ובכך חסך לו התובע סכומים שהיו יכולים להיות משמעותיים. מעבר לזאת, גם הוגשה לי חוות דעתו של המהנדס יוסף שרף, מקיזלר שמאים בע"מ (צורפה כחלק מ- ת/1 תוך ויתור התובע על חקירת המהנדס - עמ' 3 לפרו' ש' 18), ממנה עולה כי הנתבעת שיפרה שיפורים של ממש את המושכרים אותם שכרה (כולם או חלקם), באופן שהתובע רק הרוויח מכך. 35. על כן אני דוחה את התביעה, ומחייב את התובע לשאת בהוצאות המשפט של הנתבעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחל מיום הוצאתן ועד ליום התשלום המלא בפועל. בנוסף ישא התובע בשכר טירחת עורך דינם של הנתבעים בשיעור של 20,000 ₪ ומע"מ כדין. שכירות