השבת דמי היתר בניה

פסק דין

1.     עניינה של התביעה שבפני הוא השבת דמי היתר ששילמה התובעת לנתבע (להלן: "המינהל") בגין תוספת לדירה בת 2 חדרים - בשטח 70 מ"ר - ברח' העבודה 5 ברעננה (להלן: "הנכס") שנרכשה על ידה ביום 7/3/99.
     
לאחר שהתובעת ביקשה להגדיל את הנכס ולבנות בית חדש תחתיו בשטח כולל של כ-320 מ"ר, נדרשה ע"י המינהל לשלם דמי היתר בגין השטח שהוסף לנכס ומעבר ל- 160 מ"ר. לפיכך, שילמה סך של 174,775 ₪ בשני תשלומים של 51,580 ב- 14/5/00 ו- 123,188 ₪ ב- 1/6/00.

לטענת התובעת, נגבו דמי ההיתר שלא כדין מאחר שעפ"י הסכם החכירה הנוהג רכשה זכויות חכירה לדורות בנכס, ללא הגבלת בניה, ומכאן שאינה חייבת בתשלום כלשהו.

2.     רקע עובדתי:
עפ"י הסכם המכר מ- 7/3/99, רכשה התובעת זכויות חכירה לדורות בנכס מארבעה בני משפחה אשר ירשו את הנכס מאמם.

3.     בכוונת התובעת היה להרוס את הנכס הישן, להקים אחר תחתיו ולשכן בו את מנהלה המפריש לה דמי שכירות בגין מגוריו.
     עובר לרכישה הסתפק מנהל התובעת בברור אפשרויות הבניה, אולם לא מצא לנכון לברר באשר לתשלומים כלשהם למינהל, ולטענתו הסתמך על העובדה כי הסכם החכירה היה מהוון והניח כי לא יחויב בכל תשלום נוסף.

4.     אמם של המוכרים לתובעת התקשרה בזמנו עם המינהל בהסכם חכירה עוד ביום 12/8/54 (להלן: "הסכם 54").
     החוזה הנ"ל נחתם בין קק"ל וחברת ניר שיתופי, לבין ה"ה שוכר סעדיה וסלמה לפרק זמן של שלוש שנים החל מיום 1/4/54.
     בסעיף ד' להסכם זה נקבע כי:
     "אסור לחוכר להכניס שינויים בנכסים הנ"ל או בחלק מהם או להוסיף הוספות בהם, או להרשות למישהו לעשות זאת, ואף לא להגיש תוכניות בניה כלשהן לאישור ע"י מוסד ממשלתי, עירוני או מוסד רשמי אחר, מבלי לקבל הסכמה קודמת בכתב על כך מהקרן ומניר שיתופי".
בשלב מסויים נעשתה על ידי הגב' שוכר סלמה פניה אל המינהל, כנראה עקב כוונה לבצע העברת הזכויות בין בני הזוג, ואז חתמה בטביעת אצבע על חוזה חכירה בשנת 1961 (ת/5 ועמ' 39 לפרו'). החוזה הנ"ל לא נחתם על ידי המינהל והעברת הזכויות לא בוצעה באותה עת. לאחר מכן נפטרו המוכרים המקוריים. ראשון נפטר מר שוכר סעדיה ולאחריו בת זוגתו ביום 4/6/96. זכויות המנוחה הועברו לארבעת יורשיה בשנת 98', שמכרו את הנכס לתובעת, כאמור, ב- 7/3/99.

5.     עפ"י מבצע הוון שעוניינו בו החוכרים דאז (ת/4, ת/3) ביום 16/6/96 הוון ההסכם הנ"ל ע"י המינהל והודע לחוכרים הנ"ל כי הזכויות לאחר ההוון תהיינה מעוגנות במסגרת חוזה החכירה הקיים באותה עת, שתקופת החכירה הראשונה על פיו מסתיימת ב- 2003 ותקופת החכירה הנוספת ביום 31/3/2052.
לחוכרים המקוריים נמסרה תעודת הוון (ת/9) ועל פיה בעקבות מעשה ההוון, פטור החוכר מתשלום דמי חכירה שנתיים ומדמי הסכמה בעת העברת הזכויות.
דמי ההוון לנכס נשוא הדיון חושבו עפ"י קיבולת בניה של 160 מ"ר על שטח של 512 מ"ר מגרש (ראה עמוד 58 לפרוטוקול) ושולמו למנהל דמי הוון בסך 22,362 ₪.

6.     התובעת הגישה בקשה להעברת זכות שכירות ביום 7/3/99 והמינהל השיב במכתבו מיום 4.8.99 כי ההעברה מותנית בהמצאת מסמכים שפורטו. לאחר המצאתם, שלח המינהל אל התובעת חוזה חכירה לחתימה, כשסעיף קיבולת הבניה בהסכם החכירה היה ריק בעת חתימת התובעת. לאחר השבת חוזה החכירה חתום ע"י התובעת הוסיפה נציגת המינהל ומילאה בהסכם, נתון מספרי בסעיף קיבולת הבניה, בציינה בכתב יד 160 מ"ר. ההסכם נחתם על ידי המינהל ביום 29/11/99 (להלן: "הסכם 99").

     בסעיף 9 להסכם זה נקבע כי:

     " (א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה:
(2) הגדלת קיבולת הבניה האמורה במבוא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים...
      (ב) החוכר לא יבצע את השינוי המבוקש על ידו בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב ולא יבקש אישור לשינוי מהרשויות המוסמכות בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר ...
      (ג) המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש ע"י החוכר או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שיקבע ע"י השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר".

     לא ברור אם התובעת הבחינה בשינוי מיד לכשהושב לה ההסכם הנ"ל, אולם נודע לה על כך בוודאות לאחר קבלת דרישה לתשלום דמי ההיתר.

7.     לאחר מכן הגישה התובעת תוכניות בניה לאישור המינהל, ואילו האחרון הודיע כי עליה לשלם דמי היתר בגין כל שטח הבניה העולה על 160 מ"ר, סה"כ 174,775 ₪.
     (השטח הבנוי בפועל הוא 256 מ"ר, בתוספת 50 מ"ר מרתף ו- 30 מ"ר בניה).

     התובעת שקיבלה את הדרישה ביקשה, לטענתה, למחות על החיוב, אולם הואיל ולא רצתה לעכב את הבניה, שילמה סך של 174,755 ₪, כאמור.
     אין חולק כי לולא התשלום לא היתה התובעת מקבלת את ההיתר (ראה עמ' 55 לפרוטוקול).

8.     בכתב התביעה פרטה התובעת סעד עיקרי להשבת דמי ההיתר וסעד חילופי להשבת היטל ההשבחה. רק בכתב התשובה לכתב ההגנה הודיעה התובעת על ביטול הסכם 99'.

     בעתירתה החילופית של התובעת להשבת סכום היטל ההשבחה ששילמה ניתן פס"ד חלקי ביום 17.10.02 לתשלום סך של 33,000 ₪ ללא הוצאות כמוסכם.

9.     המחלוקת:
המחלוקת העיקרית היא משפטית ונסובה בענין חובת תשלום דמי ההיתר, אולם מספר שאלות נוספות מתעוררות בדרך להכרעה בשאלה זו, והן:

א.     הראשונה בחשיבותה היא שאלת מיהותו של ההסכם הנוהג ובר התוקף שבין הצדדים.
ב.     האם היה מקום להחתים את התובעת על הסכם חכירה חדש, הוא הסכם 99' ?     
ג.     מה נפקות השינוי שביצע המינהל בהסכם 99' והאם השינוי מביא לבטלותו של ההסכם והאם חל אז ההסכם המקורי?
ד.     מהו הסכם החכירה המקורי החל במקרה דנן והאם זה משנת 54' או ההסכם משנת 61' והאם האחרון כלל תקף?
ה.     מהו הדין החל והפרשנות המתחייבת עפ"י כל אחד מהנתונים הנ"ל לענין חובת תשלום דמי היתר, על פי כל אחד מההסכמים הנ"ל?
ו.     האם חלה החלטה 402 על המקרה דנן ומהן השלכותיה לנסיבותיו?

10.     טענות הצדדים:

טענות התובעת: עיקר טענתה של התובעת היא כי אין המינהל רשאי לחייבה בדמי היתר עקב תוספת הבניה וגביתם על ידו נעשתה שלא כדין.
טענה זו מבוססת על מספר מקורות משפטיים, שחלקם מעוגנים בהסכמי החכירה הרלבנטיים לנכס, וחלקם בהתנהגות המינהל בהקשר לאלה.

10.1     ראשון המקורות המבססים טענת התובעת, לשיטתה, הוא הסכם החכירה משנת 1954 שנחתם בזמנו בין המינהל לחוכרים המקוריים.

     לטענת התובעת, שני טעמים עומדים בבסיס הטענה כי הסכם 54 הוא ההסכם עליו ורק עליו, יש לבסס את הזכויות שנרכשו ע"י התובעת: האחד - לא היה למינהל כל בסיס חוקי להחתמת התובעת על הסכם חכירה חדש. השני - הסכם 99' בטל, אם מחמת שינוי שהוכנס בו ע"י המינהל בסעיף קיבולת הבניה, ואם מחמת טעות או הטעיה מצד המינהל לגבי הסעיף הנ"ל.

10.1.1     בהתבסס על פסיקה נוהגת והחלטות פנימיות של המינהל, סבורה התובעת כי לא היה רשאי המינהל להחתים את התובעת על הסכם חכירה חדש בשנת 99', הכולל הוראות חדשות ושונות מחוזה החכירה המקורי, בעיקר לענין החכירה המגבילה את קיבולת הבניה.

10.1.2     בנוסף, הואיל ואין חולק שהמינהל ערך שינוי ידני בסעיף קיבולת הבניה שבחוזה החכירה החתום ע"י התובעת, ללא הסכמתה ולאחר שנחתם על ידה, יש בשינוי כדי להוות עילה לביטול ההסכם ובכתב התשובה שהוגש ע"י התובעת הודיעה האחרונה כי ביטלה את הסכם 99' עקב הטעיה או טעות.

     השינוי הנ"ל ו/או פגמים בכריתת הסכם 99', כפי שנמנו ע"י התובעת, מזכים את התובעת, כאמור, בביטולו ועל כן ממילא חל הסכם החכירה המקורי משנת 54'.

10.1.3     לטענת התובעת, אין חולק כי הסכם החכירה 54' לא פקע, הגם שלא הוארך בחוזה אחר (כפוף לאמור לענין הסכם אחר משנת 61'), זאת לאור התנהגות הצדדים למן מועד סיום תקופת החכירה בתום שלוש השנים שבגינם נערך. הצדדים המשיכו בתשלום דמי החכירה השנתיים, שאין חולק כי נתקבלו ע"י המינהל והזכויות הנ"ל הוונו אף לתקופת חכירה נוספת, קרי משנת 03' (תום תקופת החכירה המקורית) ועד 2052.
בהסכם זה אין סמכות, אף לא מכללא, המוקנית למינהל לגבות דמי היתר, זאת היות שאין שינוי בקיבולת הבניה נכלל כעילה לביצוע תשלום על פי ההסכם ויש לקבוע כי שתיקת הצדדים בענין זה בטאה הסדר שלילי.

11.     הטענה בדבר העדר חובת תשלום מעוגנת ומבוססת גם בהסכם חכירה משנת 61', אשר גם אם אינו חתום ע"י המינהל, יש להכיר בו כחוזה חכירה לכל דבר וענין לא רק משום שהצדדים נהגו על פיו בתשלום וגבית דמי החכירה השנתיים, אלא משום שהוא נחתם ע"י המנוחה, שהביעה גמירות דעתה בהקשר להוראותיו. העדר חתימת המינהל אינו יכול לערער את תוקפו של ההסכם שנכרת בקיבול ע"י החוכרת בחתימתה. בחוזה זה נקבעה הוראה מפורשת האוסרת על הנתבע לגבות תשלום בעד תוספת בניה ונקבע בו הסדר בדבר הערכת נכסים חדשה לצורך גביית דמי חכירה.

12.     התבססות התובעת על הסכם החכירה משנת 99' היא חילופית, באשר לטענתה, כאמור, התנהגות המינהל נגועה בחוסר תום לב בשלב המו"מ ופוגמת בגמירות הדעת של הצד המתקשר, ועל כן נטען כי הוא בטל עקב הטעיה או טעות בשלב הטרום חוזי. לפיכך נטען כי אם תדחנה טענותיה הנ"ל בדבר חלותם של ההסכמים משנת 54' ו-61' על פיהם אין חובת תשלום לטענתה, יש לקבוע כי גם על פי הסכם 99' טרם השינוי שבוצע בו, לא היתה חובת תשלום דמי היתר.
     כיוון שנרשם בלשכת רישום המקרקעין הסכם 99' ללא שינוי שבוצע בו על ידי המינהל, יש לראות בו מקור משפטי לטענה וראיה חותכת להעדר הגבלה בקיבולת הבניה.
     לטענת התובעת, אין החלטה 402 להחלטות מועצת המינהל יכולה לשמש כמקור להשלמת החסר בקבעה כי תחול, מקום שבחוזה החכירה המקורית לא נקבע אחרת.

טענות המינהל:
13.     בניגוד מוחלט לטענות התובעת, נטען ע"י המינהל כי חל במקרה דנן רק הסכם החכירה משנת 99'. הסכם זה הוא היחיד שנחתם עם התובעת, ועל פי מכלול הוראותיו יש לקבוע כי אין המדובר בהסכם שאין בו משום הגבלה בקיבולת הבניה אלא שקיימת קיבולת בניה מוגבלת בהתאם לתנאי המינהל.
     גם אם אין חולק כי מעשה ה"השלמה" ע"י פקידת המינהל נעשה בטעות, אין בטעות זו כדי להקנות לתובעת פטור מדמי היתר ולאפשר לה להתעשר על חשבון קופת הציבור.
     יתרה מזו, לצורך פרשנות ההסכם ניתן להעזר בסעיף 25 לחוק החוזים (חוק כללי) והמשמעות הנודעת לסעיף קיבולת הבניה בהסכמי החכירה, תהא עפ"י המוגדר בהחלטה 402 להחלטות מועצת המינהל. כך גם ניתן להשלים את החסר, אם קיים עפ"י סעיף 26 לחוק החוזים.
שתיקתו של ההסכם בענין דמי היתר, אם היתה, אינה שוללת זכות המינהל לגבות דמי היתר, זאת לאור פסיקה אליו הפנה [ע"א 141/20, עדה אלמגור נ' קק"ל (לא פורסם] הקובעת במפורש כי מותר לו למינהל לדרוש תמורה כספית בדמות דמי היתר, שעה שמבקש החוכר לבנות על שטח גדול מזה שהוסכם עליו מלכתחילה.

זאת ועוד: ההסכם 99 לא בוטל ע"י התובעת ואין כתב התשובה מהווה מעשה ביטול הן משום שלא הוכחו ע"י התובעת העילות לביטולו והן מחמת שלא נעשה על ידה מעשה ביטול בפועל, כיוון שהיא ממשיכה להחזיק בנכס ומעשה רישום זכויותיה כבר הושלם.

14.     הסתמכותה של ב"כ המינהל על הסכם החכירה משנת 54' היא לחילופין, אם יקבע כי ההסכם משנת 99' בטל, וגם אז, לטענתה, גם עפ"י ההסכם המקורי זכאי היה המינהל לגבות דמי היתר.
     בהיות הסכם 54' שייך לטיפוס ההסכמים שבהם נקבעה הוראה כללית בדבר זכותו של המינהל להתנות תוספת בניה בהסכמתו, יש להחיל את הנקבע בפסקי הדין שהתייחסו דווקא לסוג הסכם חכירה כנ"ל, ולקבוע כי במקרה כנ"ל רשאי המינהל לגבות דמי היתר.
     אמנם ההסכם משנת 61' נמנה על הסוג הראשון הנ"ל, אלא שלטענת המינהל אין חוזה זה בר תוקף לא רק מבחינה ראייתית, משאינו נושא חתימת המינהל, אלא אף מבחינה מהותית, באשר נסיבות עריכתו מעידות על העדר גמירות דעת והעדר התקשרות מחייבת מצד שני הצדדים.

15.     תנא דמסייע מוצאת ב"כ המינהל לטענותיה בשני מקורות נוספים, והם תעודת ההוון ודרישת ההשתתפות בהיטל ההשבחה שהוגשה ע"י התובעת.
     הן החלטה 729 שמכוחה הוונו הזכויות בנכס והן תעודת ההוון מלמדים כי ההוון נערך רק לגבי זכויות קיימות, כאשר דמי ההוון חושבו ושולמו עפ"י שטח מגרש של 512 מ"ר וקיבולת בניה של 160 מ"ר. מכאן, שאין בהוון כדי לפטור את התובעת מתשלום דמי היתר בגין תוספת הבניה.
     זאת ועוד, בדרישת ההשתתפות בהיטל ההשבחה הביעה התובעת הסכמתה לתחולת החלטה 402.

     דיון:
16.     לצורך הכרעה בשאלות שבמחלוקת יש לבחון ולהתייחס לכל אחד מההסכמים שאוזכרו ע"י הצדדים, מידת השקתם להוראות החלטות מועצת המינהל, תוך התחשבות בהתנהגויות הצדדים במהלך המו"מ עד להתקשרות המחייבת ופקיעתה, אם בכלל.

     הסכם 99':

17.     אין חולק כי הסכם 99' נחתם ע"י הצדדים לאחר כינונה של החלטה 402 של מועצת המינהל.

     כך אין חולק כי בטופס הסכם 99', שנשלח לתובעת לא צויין שטח קיבולת הבניה וכי הוא הוסף לענין זה אח"כ ע"י נציג המינהל. גירסת נציגת המינהל בתצהירה היתה כי כאשר קיבלה לידיה את המסמכים מאת התובעת, מילאה את הנתון של קיבולת הבניה לסך של 160 מ"ר, בהתאם להחלטות ונוהלי המינהל, ואז אושרה העיסקה ונחתם חוזה החכירה ביום 29/11/99.

     עוד התברר כי המינהל פעל בשני מישורי אישור וחתימה כאשר פעם אחת הוסיף, באמצעות נציגתו את הנתון המספרי בסעיף קיבולת הבניה וחתם על ההסכם ובפעם השניה (מאוחרת לכך ביום 25.6.02) השאיר את סעיף הקיבולת ריק, חתם על ההסכם ושלחו לרישום בלשכת רישום המקרקעין באמצעות שיכון עובדים.

18.     נשאלת השאלה מה נפקות השינוי שהוכנס בהסכם ע"י המינהל בהוספת הנתון המספרי בסעיף קיבולת הבניה.
בענין זה סבורני כי היה מקום לקבוע אם מטעם טענת טעות, אם מטעם של תוספת מאוחרת שאינה על דעת הצדדים, ואם מטעם מניעות ולאור הרישום בלשכת המקרקעין, כי יש לקרוא את סעיף קיבולת הבניה בהסכם הנ"ל ככזה שאינו מכיל את הנתון המספרי שהוסף ע"י המינהל.

במאמר מוסגר אציין כי יתכן היה לקבוע עפ"י דיני הצעה וקיבול כי לא נקשר הסכם מחייב כיוון שהפרדה בין חלק מהקיבול הכלול בהצעה שלגביו הוסכם לאותו חלק שיש בו תוספת הינה מלאכותית ועומדת בניגוד להוראות ס' 11 לחוק החוזים (חלק כללי) (ראה ע"א 682/82 בן אריה נ' סהר, פ"ד ל"ז (3) 589), אלא שבמקרה דנן עולה מהתנהגות התובעת כי קיבלה את ההסכם עם התוספת בהתנהגות ומחאתה רק משנדרשה לשלם על פיו באה בחלוף תקופת זמן לא מבוטלת.

מאידך ניתן לומר כי הצעה נחשבת מסוימת ומחייבת גם אם אינה מפורטת כאשר ניתן להשלימה. ראה שלו, דיני חוזים, עמ' 89.

לסיכום, יש לקבוע כי הצדדים התקשרו בהסכם חכירה חדש - הסכם 99' - שסעיף קיבולת הבניה אינו כולל נתון מספרי כלשהו.

19.     עתה יש לבחון מהי הפרשנות הראויה שתנתן להסכם הנ"ל.
     לטענת ב"כ המינהל, כאמור, גם ללא התוספת, היה מקום לקרוא לתוכו את ההסדר הקבוע בהחלטה 402 החלה על מערכת ההתקשרות בין הצדדים.
כמו כן, תוכן ההסכם ובעיקר הוראות סעיף 9 שבו מלמדים פרשנות של מהות החסר.

הפסיקה הרלבנטית באשר לפרשנויות שיש ליתן להסכמי המינהל אימצה את הכלל הידוע של פירוש כנגד ולרעת המנסח (ע"א 779/89 שלו נ' סלע מח (1) 221) וכן נקבע כי אם נותר ספק באשר לכוונת הצדדים ראוי לפרש את שתיקת ההסכם בדרך המטיבה עם המתקשר הפרטי (ע"א 224/76 חברת נופש עוד בע"מ נ' הסוכנות היהודית פ"ד ל"א (1) 449 וע"א 6518/98 הוד אביב נ' ממ"י, פ"ד נה (4) 28).

על סמך פסיקה זו, בין היתר, מבקשת התובעת לפרש את הסכם 99' כמתיר לה בניה ללא הגבלה באופן שאינה חייבת בתשלום בגין דמי היתר.

לטעמי, אין זו המסקנה המתחייבת.

עפ"י מכלול סעיפי הסכם החכירה וכפי שהפנתה ב"כ המינהל גם להוראות סעיף 9, לא יכול להיות ספק כי הצדדים התכוונו לתחולת תשלום דמי היתר עפ"י המתכונת הנהוגה בהחלטות המנהל. לשונו של סיפא ס' 9 (ג) מחייבת זאת במפורש.

מכאן שהעדר ציון שטח הקיבולת מהווה השמטה או חסר טעון השלמה.

בפרשת הוד אביב הסביר כב' ביהמ"ש העליון כי:

"ישנם מצבים בהם ניתן להשלים פרטים כאמור לאור נוהג הקיים בין הצדדים ובאין נוהג כזה - על פי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ורואים גם פרטים כאלה כמוסכמים. כדי להפעיל אמצעי זה נדרש כי שתיקת הצדדים אכן תהא טעונת השלמה ולא תבטא רצון להסדר שלילי. על שאלה זו מקרינה בין היתר, מידת המהותיות של הפרט אותו מבקשים להשלים".

20.     בניגוד לעובדות הפרשה הנ"ל, לא ניתן לטעמי לקבוע כי מסתמן בהסכם 99' הסדר שלילי לעניין סמכות המינהל לגבות את דמי ההיתר. שהרי הוראות ההסכם מפרטות באופן מפורש את סמכות המנהל לגביית דמי ההיתר אלא שנשמט אחד מיסודות אופן החישוב.

     דרך השלמת החסר אפשרית עפ"י סעיפים 25 ו- 26 לחוק החוזים מכוח פרשנות, אם מכוח נוהג, אם מכוח החלטות המינהל, לרבות החלטה 402, אליהן מפנה הסכם 99' במפורש.

     אין לומר כי החסר או ההשמטה בסעיף קיבולת הבניה מהווה "אמירה אחרת" לצורך החלטה 402 הנ"ל.

     סבורני כי קביעה אחרת אינה אפשרית.

בקביעה אחרת, יכולה להתקבל תוצאה שאינה סבירה מתוך אחת משתי אפשרויות: או שיקבע שהחיוב חל בגין כל מטר בניה, לאו דווקא זה העולה על 160 מ"ר (ואין הוראה זו פועלת לטובת התובעת), או שיאמר כי רשאי החוכר לבנות ללא הגבלה ואז למעשה מתעקרת מתוכן הוראת החיוב בגין דמי היתר שנקבעה בהסכם.
     אף אחת משתי תוצאות אלו אינה מתקבלת על הדעת.

יתרה מזו, גם עפ"י נוהג קיים בחוזי המינהל, כפי שמתבטא גם בחוזה 54 וגם מכוח הפסיקה עולה כי רשאי המינהל לגבות דמי היתר כתנאי לחתימתו על תוכניות לתוספת בניה.
ראה ע"א 840/75 ג'בל נ' תבל-תוביה פ"ד ל (3) 540 וכן ע"א 63/84 ממ"י נ' מאיר ואורה משכית וכן ע"א 141/20 אלמגור נ' קק"ל, שצוטט ע"י ב"כ המינהל.

21.     בהתייחס לכל אחת משלוש טענות ב"כ התובעת בדבר ביטול הסכם 99', סבורני כי אף אחת מהן לא מובילה למסקנה כי הסכם 99' בוטל או ניתן לביטול.

21.1     לעניין טעות, לא רק שלא הוכחה עובדתית טעות או הטעיה, כי אם נציג התובעת הודה בחקירתו כי כלל לא התעניין ללמוד מה יהיו דרישות או הוראות המינהל הנוהגות בעת רכישת הזכויות ולאחריה. (ראה עמ' 11 לפרוטוקול).
יתרה מזו, אין חולק כי ההחלטה 402 נכנסה לתוקף טרם רכישת הבית ע"י התובעת. אם התובעת כלל לא טרחה לברר מהן החלטות המינהל ואף לא בדקה את החוזה המקורי לאשורו, כיצד תוכל להשמע בטענת הטעיה או אף טעות.
ובנוסף, לא שוכנעתי כי אם היתה טעות הרי היא אופרטיבית וככזו יש בה הצדק לביטול ההסכם.

21.2     רבות דיברה הפסיקה העדכנית על חובתו המוגברת של המינהל לנהוג בתום לב. לעניין זה במקרה דנן שני פנים.

     האחד, עליו מבססת התובעת את טענותיה בדבר העדר חובת תום לב בהחתמת התובעת על הסכם חכירה חדש. והשני, הוספה חד צדדית של תניה בהסכם חכירה לאחר שנחתם.

     באשר לפן הראשון, לאחר שמצאתי כי גם אם היה חל ממילא אין בהחתמת התובעת על הסכם 99' כדי לשנות מהמצב הקיים בכל הנוגע לתשלום דמי היתר ועל כן לא עומדת טענת ביטול ההסכם 99' בהתבסס על הפרת חובת תום הלב מצד המינהל.

     בעניין זה הייתי נכונה לקבל טענת התובעת כי אין המנהל יכול להחתימה על חוזה חדש בתקופת תחולתו של חוזה קודם אך ורק לצורך עדכונו.

     בפסה"ד ה"פ (ת"א) 671/96 דותן נ' ממ"י קבע כב' ביהמ"ש המחוזי בת"א כי:

     "דווקא גופים כמו הקרן הקיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל, שעניינם בקרקעות, חייבים ביציבות ובודאות, ואין הם יכולים לטעון כי חוזי התקשרות עמם כפופים לשינויים בלתי מוגדרים המשקפים את השתנות העיתים".

     דא עקא שלא מצאתי שבכל הנוגע לדמי ההיתר פעל המינהל בניגוד או שינוי להסכם החכירה המקורי ובאופן שפועל לרעת התובעת.

     באשר לפן השני, דווקא כאן יש לבקר בחריפות התנהגות של גוף ציבורי העורך שינוי בהסכם חתום בלא לקבל הסכמתו של החוכר טרם לביצוע שינוי.

     יחד עם זאת, כפי שציינתי, אין השינוי מעלה או מוריד לעניין תוקפו של ההסכם בנסיבות, אינני מוצאת בכך התנהגות בחוסר תום לב. אולם, יש בו משקל רלבנטי מאוד שעה שאדרש לשאלת ההוצאות בתיק. לולא המעשה הנ"ל והעדר רשלנות המינהל מלכתחילה יתכן ולא היתה נזקקת התובעת לכל התנהלות התביעה שבפני.

21.3     מתוך הראיות שהוצגו בפני עולה כי אף בפועל לא ביטלה התובעת את הסכם 99'. נציג התובעת הודה כי לא טרח לבטל את ההסכם מיד כששם ליבו לשינוי או לכשקיבל את דרישת התשלום המאוחרת .
     (ראה עמ' 18 לפרוטוקול).

     יתרה מזו, אין מחלוקת כי ההתקשרות עפ"י חוזה החכירה נסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין ולא נעשה כל אקט של ביטול הרישום מצד התובעת. האחרונה מחזיקה במקרקעין ואף לא גילתה כל כוונה להשתחרר מכך. ספק בעיני אם יכולה התובעת להבנות לעניין זה מטענה כי הודעת ביטול הסכם 99' בכתב בי-דין מחייבת מסקנה בדבר תחולתו של הסכם 54 שהרי אין התובעת חתומה עליו ואילו הסכמת המינהל להעברת זכות השכירות הותנתה בחתימה על הסכם חדש.

הסכם 54:
22.     לטענה אחרונה אתייחס גם בהקשר תוצאת תחולתו של חוזה 54 והוראותיו בכל הנוגע לחובת תשלום דמי היתר.

     אין מחלוקת עובדתית כי התובעת חכרה את הנכס בתקופת תחולתו של הסכם 54. שני הצדדים מסכימים כי ההסכם הנ"ל היה בתוקף הגם שלא הוארך פורמלית, הן מכח מעשה ההוון, הן מכוח תשלום וגביית הכספים בפועל. תקופת החכירה הראשונית עפ"י הסכם 54 הגיעה לסיומה רק ב- 2003.

     לפיכך בהתעלם מהתנית המנהל את הסכמתו למכר לחתימה על חוזה חדש, יש לבדוק מה היו הוראות הסכם 54 לעניין גבית דמי ההיתר?

     כאן יש לקבל האבחנה שעושה ב"כ המינהל בין טיפוסי חוזה חכירה הנוהגים במנהל. אבחנה זו מקוימת בפועל בפסיקה שנדרשה לסוגיה והיא שמעגנת את השוני בפרשנות ובתוצאת החיוב.

     שלושה סוגי הסכמים אוזכרו בעניין:

א.     הסכם חכירה הקובע כי המחכיר לא יגבה תשלום כלשהו בעבור הסכמתו הנדרשת לשינוי או תוספת בניה.
ב.     הסכם הקובע כי המחכיר יוכל להעלות את דמח"ש כתנאי להסכמה לתוספת בניה.
ג.     הסכם הקובע הוראה כללית בדבר דרישת הסכמת המינהל לתוספת בניה.

הסכם 54 נמנה עם הסוג השלישי.

אם נבחן את פסה"ד שצוטטו ע"י שני הצדדים, נראה כי פסה"ד בפרשת הדר נמנה עם הסוג השני. כך גם בפרשת שפר (ת"א (ת"א) 36028/98 ממ"י נ' ד"ר מיכאל שפר).
פסה"ד בפרשת טייגפלד (ה"פ (ת"א) 10160/99 טייגפלד משה נ' ממ"י) כלל שני סוגי חוזים, אחד מהם משנת 59' הנמנה על הסוג השלישי והשני משנת 71' על הסוג הראשון, לכן תוצאת פסה"ד הייתה הכרה בסמכות של המנהל לגבית דמי היתר רק עפ"י הסכם 59.

מכאן ולאור האמור בסעיף 20 לעיל בדבר סמכותו של המינהל לגבות תשלום בגין דמי היתר שעה שהוא זכאי להתנות הסכמתו לבניה בתשלום כספי, ברור הוא כי במקרה דנן, רשאי היה המינהל לגבות דמי היתר עפ"י הסכם 54. אם הייתי שואלת מהו שיעור הגביה הנוהג בשעה שהתובעת רכשה את הנכס, על כך היתה נמצאת תשובה בסעיף 5 להחלטה 402. כבר הוברר בפסיקה שצוטטה, כי הסכם מסוג זה שבו עסקינן אינו קובע "אחרת" לצורך החלטה 402.

23.     אני מאמצת את כל טענות ב"כ המינהל לעניין השלכת הוון הזכויות על המסקנה הנ"ל.

     כפי שנלמד מפרשת טייגפלד, הוון הזכויות נעשה בדר"כ לגבי זכויות קיימות וידועות וכך נמצאתי למדה גם מתעודת ההוון, גם מהחלטה 729 והודעת מינהל לגבי מבצע ההוון (ת/4 - ת/3) וגם מכוח עדות נציגת המינהל.

     דווקא בענין זה יש לומר כי טענת נציג התובעת על פיה הסתמך על ההוון כפוטר אותו מתשלום כלשהו, תמוהה ביותר. ראשית, לא ערך בירור כלל אלא סמך על ידיעה כללית. שנית, לא ברר אצל המינהל או אצל בא כוחו. שלישית, בהיותו רו"ח של קבלנים ממילא ידיעתו צריכה להיות אחרת (ראה עמ' 10 לפרוטוקול).

הסכם 61:
24.     התובעת ניסתה להבנות מהסכם 61 אשר בניגוד להסכם 99 ולהסכם 54 כולל הוראה האוסרת במפורש גביה של דמי היתר. וככזה למדנו מהפסיקה, כי אין למינהל סמכות לגבות דמי היתר או לשנות הסכם באופן ובמטרה להגדיל תשלומי דמי ההיתר (פרשת הדר).

     סבורני כי אין התובעת יכולה להסתמך על הסכם 61 בשל מניעות, באשר אין חולק כי לא ידעה כלל על ההסכם הנ"ל (עד שנתגלה לה מתיק המינהל אותו לא טרחה כלל לבדוק טרם ההתקשרות בחוזה המכר) והיא אף לא הסתמכה על האמור בו.

     בנוסף, אני קובעת כי לא הוכח ע"י התובעת כי הסכם 61 נכנס לתוקף במובן קיבולו ע"י המנהל. אני נכונה לקבל בעניין זה את טענת התובעת כי העדרה של חתימת המינהל אינה מעידה בהכרח על העדר תוקף משפטי להסכם, אולם לא הוכח בפני כי אכן בוצעה העברת הזכויות על פי ההסכם הנ"ל בפועל וכי הצדדים לא נהגו על פיו.

25.     לאור האמור, אני דוחה את התביעה לסעד העיקרי להשבת דמי ההיתר.

     תוצאה זו ועפ"י החלטת כב' ביהמ"ש מיום 17.10.02 מחייבת השתת הוצאות על התובעת.

     לעניין זה וכפי שציינתי בסעיף 21.2 לפס"ד זה, יש ליתן משקל להתנהגות המינהל בכל הנוגע לכריתת הסכם 99' ועל כן אני מחייבת את התובעת בהוצאות ושכ"ט עו"ד של 5,000 ₪ + מע"מ בלבד. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון