הפרת חוזה שכירות - סדר דין מקוצר








הפרת חוזה שכירות - סדר דין מקוצר

להלן פסק דין בתביעה בסדר דין מקוצר בעילת הפרת חוזה שכירות:

פסק דין

א.     מבוא והעובדות שאינן שנויות במחלוקת

1.     זוהי תביעה כספית שהוגשה בסדר דין מקוצר, שעילתה היא הפרת חוזה שכירות כאשר התובעות הן המשכירות והנתבעת היא השוכרת. סכום התביעה הוא 320,390 ₪ ליום הגשתה (6.7.00).

2.     חוזה השכירות (ת/1) נחתם ביום 19.9.98, וענינו השכרתה של חנות במבנה של מרכז מסחרי שהקימו התובעות ברח' בוארון בשכ' גבעת-אולגה שבחדרה (החנות תיקרא להלן "המושכר"), וזאת על מנת שהנתבעת (להלן "צליק") תנהל במושכר עסק של בית מרקחת ומכירת מוצרים נלווים (בעיקרם מוצרי קוסמטיקה). צליק היתה באותה עת בעלים של כמה עסקים מהסוג הנ"ל (בית מרקחת ונלווים) בכמה חנויות באזור חדרה.

3.     צליק הודתה עוד בבקשת הרשות להגן כי לא קיימה את חוזה השכירות ת/1, אך טענתה היתה כי החוזה ת/1 הותנה בתנאי מתלה אשר לא התקיים. ממילא - כך טענה צליק - לא נכנס החוזה ת/1 (להלן "החוזה") לתוקף ועל כן אין הפרה מצד צליק. אין חולק כי עפ"י נוסחו אין בחוזה ת/1 כל הוראה בדבר תנאי מתלה כלשהוא. חרף זאת טענת ההגנה היא כי תנאי מתלה היה גם היה, ולא התקיים.

4.     תקופת השכירות לפי החוזה היא שנתיים שתחילתן ביום 1.11.99 כאשר התובעות מתחיבות לסיים את הכשרת המושכר והתאמתו לצרכי צליק תוך 60 יום מתאריך ההסכם (היינו עד סביבות 18.11.98), ואילו צליק התחייבה לרהטו ולהתקין בו את הציוד הנדרש תוך 60 יום מקבלת החזקה ולפותחו לציבור תוך 80 יום מקבלת החזקה. לפי פרוטוקול המסירה ת/3 נמסרה החזקה ביום 18.11.98.

5.     אין חולק שצליק לא פתחה עסק פעיל במושכר במועד הקבוע בחוזה ואף בכל מועד אחר שהוא, וביום 29.6.00 (כחצי שנה לפני תום תקופת השכירות) פינתה צליק את המושכר. גם תשלום דמי שכירות נעשה באופן חלקי ביותר, ולמעשה שילמה צליק רק עבור 4 חודשים ואף זאת באופן שאינו תואם במלואו את החוזה (ולענין זה אשוב בהמשך).

6.     בשולי המחלוקת העיקרית שבין הצדדים לענין התנאי המתלה (וממילא לענין תוקף החוזה) התעוררו גם מחלוקות משניות שעיקרן בשאלת שטחו הנכון של המושכר, בהקשר של גובה דמי השכירות. למחלוקת זו ולאחרות אתיחס לאחר הדיון בשאלת התנאי המתלה.

7.     טרם שאדון בענין התנאי המתלה יש להזכיר כי בס' 4 (5) לחוזה נאמר כי ידוע לשוכר שהמשכירים "השכירו" לקופ"ח מאוחדת שטח למרפאה בחלק מהמרכז המסחרי בו מצוי גם המושכר, "וכי אפשר כי שוכר זה (קופ"ח מאוחדת - ש.מ.) יקיים במושכר שלו בית מרקחת או נקודה לאספקת תרופות ונלווים". אין חולק כי כענין שבעובדה לא היה קיים חוזה שכירות בין התובעות לקופ"ח מאוחדת נכון ליום חתימת החוזה, וכי מה שהיה נכון אז הוא כי התקיים מו"מ בין התובעות לקופ"ח מאוחדת לגבי אפשרות של שכירות. מו"מ זה נכשל, בסופו של דבר, לאחר חתימת החוזה שבין התובעות לצליק, מסיבות התלויות בהחלטות של קופ"ח מאוחדת ולא מטעמים הנוגעים לתובעות או שנגרמו על-ידן: ר' עדות עה/3 מר שי, עובד קופ"ח מאוחדת, עמ' 45 ש' 7-8; החלטת הנהלת מאוחדת שלא לשכור שטחים בנכס נבעה מקשיים כלכליים של הקופה. תובעות טוענות כי השימוש במילה "השכירו" בס' 4 (5) לחוזה היו טעות קולמוס, וכן הן טוענות כי צליק ידעה היטב שאכן אין עדיין חוזה שכירות, באותו מועד, בין התובעות לבין קופ"ח מאוחדת.



ב.     שאלת התנאי המתלה

8.     בסיכומיה מגדירה צליק את התנאי המתלה כתנאי לפיו תושכר יחידה במבנה הצמוד למושכר (וכלול באותו מרכז מסחרי) לקופ"ח מאוחדת, עמה היו לצליק קשרי עסקים ועבודה ממושכים. קשרים אלה התבטאו בכך, שהיה הסכם עבודה בין קופ"ח מאוחדת לצליק לפיו תספק צליק תרופות לחברי קופ"ח מאוחדת עפ"י מרשמי הקופה ובמחירי הקופה. כך הרוויחה הקופה שרות של אספקת תרופות לחבריה בזמינות ובפריסה טריטוריאלית טובה ומתאימה לה ולחבריה, וצליק הרוויחה לקוחות. צליק טוענת כי זו היתה כל העת מדיניותה העסקית: לפתוח בתי-מרקחת בסמוך למרפאות של קופ"ח מאוחדת (או של רופאים העובדים עבורה).

9.     אף שהתובעות פתחו בהבאת הראיות, הרי מבחינה מהותית נטל ההוכחה לקיומו של תנאי מתלה, וכן לכך שהתנאי לא נתמלא ולכן לא יכנס החוזה לתוקף, הינו על הטוען לכך ובמקרה זה על צליק. הדברים נכונים שבעתיים כאשר אין בלשון החוזה, שנערך בכתב, כל תנאי מתלה כזה. התובעות אינן טוענות כי בשל העובדה שהחוזה נערך בכתב ואין בו תנאי מתלה (לפחות עפ"י לשונו המפורשת), אין צליק יכולה לטעון ולהוכיח קיומו של תנאי כזה. מקובל גם עליהן שחרף זאת אין לנעול את הדלת בפני האפשרות כי יוכח קיומו של תנאי מתלה. טענתן של התובעות שכבר כעת אומר כי היא מקובלת עליי היא רק כי בנסיבות אלה על צליק להרים נטל כבד ומוגבר; וכן - כי צליק לא עמדה בנטל, ושאלה זו היא השאלה שתידון להלן.

     אני סבור שניתן לנסות ולהוכיח קיומו של תנאי מתלה שאינו כלול בלשונו המפורשת של חוזה בכתב על-פי אלה: לשון החוזה; והתנהגות הצדדים במהלך המו"מ לקראת כריתת החוזה ולאחר כריתתו, הן ביחסים שביניהם והן ביחסיהם עם צדדים שלישיים.

10.     ה"עוגן" הראשון שעליו - כך אני מבין - נתלית צליק בטיעוניה לענין התנאי המתלה הוא אותו סעיף 4(5) לחוזה. יש לדייק ולומר כי אף שצליק טוענת כי המילה "השכירו" באותו סעיף אינה "טעות קולמוס" כלל, אין בפיה טענה שמדובר במצג שווא מצד התובעות. כבר כאן מתעוררת תמיהה, שהרי כיוון שאין חולק שהתובעות לא "השכירו" במועד חתימת החוזה דבר לקופ"ח מאוחדת אלא רק ניהלו עמה מו"מ בדבר השכרה כזו, הרי ממה נפשך: אם המילה "השכירו" אינה אלא טעות דפוס כטענת התובעות, מדוע חולקת על כך צליק; ואם לא בטעות דפוס מדובר, אזיי מדובר במצג שווא ובהטעיה מצד התובעות, אלא שצליק אינה טוענת כך בשום שלב. אין בפי צליק, הן בראיותיה והן בסיכומיה, כל הסבר לתמיהה זו אף שהדברים זועקים להסבר.
     בחינת הראיות פותרת את התעלומה. מסתבר שצליק ידעה היטב כי ההסכם בין התובעות לקופ"ח מאוחדת טרם נחתם בעת חתימת החוזה ת/1. כך, למשל העיד עד ההגנה מר שי כי עדכן את מר צליק, מנהל הנתבעת, במצב המו"מ בין קופ"ח מאוחדת לתובעות כמה פעמים וכי מר צליק היה פונה אליו בענין זה מדי פעם ומתעניין לדעת מה קורה (עמ' 46 ש' 5-1; ש' 13-12; ש' 28-26). אין ספק שמר שי אמר למר צליק בשיחות אלה את האמת, קרי - כי אין עדיין חוזה חתום, ואין כל טענה נוגדת.
     אציין כי לפי עדות מר שי, היה זה מר צליק שיצר את הקשר בין קופ"ח מאוחדת לבין התובעות (עמ' 44 ש' 7-1). אינני מאמין שאף שמר צליק היה היוזם של המו"מ בין "מאוחדת" לתובעות, ואף שהיה לו ענין מובהק בתוצאות המו"מ והוא טרח לעקוב ולהתעדכן במצב המו"מ, היה מצב שבו סבר מר צליק - בניגוד למציאות העובדתית - שיש התקשרות בת-תוקף בין מאוחדת לתובעות בעת שחתם על ת/1.
גם בתצהירו נת/6, בס' 11, כותב מר צליק כי היתה "הבטחת התובעות" (שהחלקה הסמוכה) עתידה להיות מושכרת לקופ"ח מאוחדת (ההדגשות במקור). מכאן שבניגוד גמור (וכמובן בלתי מוסבר) לנטען בסיכומי הנתבעת, יש בפניי הודאת בעל דין מפי מנהלה כי ידע שמדובר בכוונה עתידית להשכיר לקופ"ח מאוחדת, ולא בענין מוגמר (ור' גם בסוף ס' 11 לתצהיר הנ"ל, שם נטען שהסכם השכירות ת/1 היה שלוב ומותנה בכך שקופ"ח מאוחדת תתקשר אף היא בהסכם שכירות בסמוך). זהו הטעם לכך שהנתבעת בחרה לטעון שהשכרת נכס סמוך לקופ"ח מאוחדת היתה תנאי מתלה (שבהגדרה צופה תמיד פני עתיד), ולא לכך שסעיף 4(5) לחוזה ת/1 הוא מצג שווא, הטעיה וכיו"ב (שבהגדרה צופים פני עבר והווה נכון למועד כריתת החוזה).

11.     גם נוסחו המלא של ס' 4(5) ל- ת/1 תומך בגישתי זו, משום שכאשר קוראים אותו בשלמות מבינים בעליל שעיקר חשיבותו בהצהרת השוכר (קרי: צליק) שמקובל עליו כי קופ"ח מאוחדת עשויה להקים בית-מרקחת או נקודת חלוקת תרופות משלה בסמוך לבית המרקחת שלו. מכאן שסעיף זה לא בא ליצור תמריץ לצליק להתקשר בחוזה ת/1, אלא להיפך: הוא בא להזהיר את צליק בדבר האפשרות שקופ"ח מאוחדת תתחרה בעסקה של צליק, בסמוך או בצמוד אליו. יתכן שמכח קשריהם הענפים של צליק וקופ"ח מאוחדת רשאית היתה צליק להניח (ואף הניחה בפועל) כי תחרות כזו לא תהיה אלא להיפך, והשכנות למרפאה של "מאוחדת" רק תסייע לעסקי צליק במושכר; אך העובדה היא שבמישור שבין צליק לתובעות הצהיר צליק כי ידוע לו שדווקא "מאוחדת" עשויה להתחרות עמו.

המסקנה היא כי ס' 4(5) ל- ת/1 אינו מבטא - גם לפי גישה פרשנית "נדיבה" המוכנה להתרחק מרחק רב מלשון החוזה כפשוטה - את התנאי המתלה הנטען (ולמען האמת הנתבעת כלל אינה טוענת כי סעיף זה הוא הוא התנאי המתלה), וכי המילה "השכירו" באותו סעיף היא אכן טעות קולמוס שגם צליק היה מודע לה היטב, בכל עת רלבנטית. יתכן שמדובר בטעות "פרוידיאנית" במובן זה שהצדדים אכן האמינו והעריכו כי המו"מ עם "מאוחדת" יבשיל לכלל הסכם, אך ציפיות לחוד ומציאות לחוד.

12.     כל שאר טענות צליק, שבעזרתן ניסה לבסס את טענת התנאי המתלה, אינן מקובלות עליי. בס' 14 לתצהירו נת/6 הצהיר מר צליק כי "בכל מהלך המו"מ" הוסכם בינו לבין איסר זברקו וזוהר פייגלין (נציגי התובעות) על אותו תנאי מתלה שהוא טען לו, ובס' 16 לתצהיר הוא כותב כי האמין "באמונה שלמה" שתנאי זה הוא חלק אינטגרלי מההתקשרות, ורק בדיעבד הופתע לגלות כי "תנאי זה לא נוסח כהלכה בחוזה" (ת/1). לצערי עליי לומר כי התרשמתי באופן שאינו חיובי ממהימנות עדותו בכלל, ובענין זה בפרט. לא רק שטענתו כי הוסכם על תנאי מתלה כזה במו"מ לא פורטה כלל (לא צוינו מועדים ופרטים אחרים כלשהם), אלא שהיא גם אינה ניתנת ליישוב עם התנהגותו שלו. אין מדובר באדם חסר נסיון בעסקים או בעל הבנה דלה. מדובר במי שמנהל עסק מסועף, בעל כמה וכמה סניפים, במשך שנים רבות מאד ואף היה חבר הנהלה של רשת שיווק ארצית גדולה מאד (קו-אופ). החוזה שנחתם היה מסמך ארוך ומפורט. קשה לי להבין - אם טענותיו של מר צליק הן אמת - כיצד יתכן שאדם כמר צליק חתם עליו בלי לשאול את עצמו, את עוה"ד דב ברזילי שטיפל בעריכתו ואולי גם את הצד שכנגד, שאלה פשוטה: היכן התנאי המתלה "שאין בלתו", שהוא ביסוד כל ההתקשרות, כפי שדובר?! נסיונו של מר צליק בעדותו "להנמיך פרופיל" ולהציג עצמו כמי שלא בדק מסמכים משפטיים אינו רציני, ואיני מהימן עליי. זאת ועוד: מר צליק אפילו לא הצהיר כי כאשר מסר נתונים לעו"ד ברזילי לקראת החוזה, סיפר לו על התנאי המתלה. הוא גם לא זימן לעדות את עו"ד ברזילי.

13.     כלי עזר נוסף שבעזרתו ניתן להתחקות אחרי כוונת הצדדים על מנת לנסות ולבסס טענה כי למרות שלא כך נרשם בחוזה הותנה תוקפו בתנאי מתלה כנטען ע"י צליק, הוא התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה. גם לאור כלי עזר זה, טענת צליק דינה להידחות.

     מתברר (דווקא מפי עד ההגנה מר שי) כי מר צליק ידע כל העת ש"מאוחדת" טרם התקשרה באופן סופי ומחייב עם התובעות, ובשלב מסוים נודע לו כי המו"מ בין התובעות ל"מאוחדת" נכשל. אפילו אז לא הודיעה צליק, בכתב או בע"פ, לתובעות כי מבחינתה מביא הדבר לאפסותו של החוזה ת/1, אלא בחרה לנסות ולפעול לכך שקופ"ח אחרת (קופ"ח לאומית) תשכור את הנכס שהיה מיועד להימסר בשכירות ל"מאוחדת" ותתקשר עם הנתבעת בהסכם לשיתוף פעולה עסקי. היא אפילו לא ליוותה נסיון זה בהודעה כי הדבר נעשה מבלי לוותר על זכותה לפעול כמתחייב מאי קיום התנאי המתלה הנטען.

     אם לא די בכך, הרי במועד מאוחר בהרבה מהמועד בו ידעה כבר צליק שענין "מאוחדת" אינו עוד על הפרק שילמה צליק דמי שכירות עבור כ- 4 חודשי שכירות. התשלום נעשה ללא מחאה, לא הותנה ולא סוייג. זו כבר התנהגות ביחסים שבין הצדדים הסותרת חזיתית את טענת התנאי המתלה ולא ניתן ליישבה עמו. יש כאן ביצוע (אמנם חלקי ומאוחר) של החוזה מצד צליק במועד בו כבר היה ידוע לה היטב שהתנאי המתלה, אם היה, לא התקיים וכי הרעיון החלופי (הכנסת קופ"ח לאומית כשוכר לנכס תוך יצירת שיתוף פעולה עסקי עם צליק) אינו ודאי, ומקל וחומר שאין ודאות כי חלופה זו תהיה לתועלתה של צליק שלא היו לה קשרי עבודה קיימים עם קופ"ח לאומית, בניגוד למה שבינה לבין קופ"ח מאוחדת. לא מצאתי בראיות הנתבעת או בסיכומיה שום הסבר שניתן לקבלו (להבדיל מ"הסברים" שלא הוכחו ושאינם מהימנים ואינם סבירים) לכך, שדווקא בעיתוי הזה בחרה צליק לשלם דמי שכירות ולגלות בכך חד-משמעית את דעתה כי חוזה השכירות ת/1 אינו חסר תוקף אלא להיפך.

     לכל אלה יש להוסיף, כי הוכח עפ"י חומר הראיות שבפניי שבתקופה בה כבר ידעה צליק היטב שענין קופ"ח מאוחדת אינו על הפרק, ואשר בה גם נוהל מו"מ בין צליק לבין רשת סופר-פארם על מכירת עסקים של צליק לסופר-פארם, הצהירה צליק כי בידיה זכות שכירות על נכס בגבעת-אולגה לניהול בית-מרקחת. משהתברר כי סופר-פארם אינה מתכוונת לרכוש עסק במיקום זה הקפידה צליק לדאוג לכך שבטיוטות החוזה בינה לבין סופר-פארם ובגדר מגבלות העיסוק שהיה עליה לקבל על עצמה במסגרת עיסקת הסופר-פארם, תישמר לה הזכות לנהל בעצמה את העסק בגבעת-אולגה. גם זו עובדה המעידה על כך כי הלכה למעשה, גם כלפי צד שלישי (הסופר-פארם) נהגה צליק (לפחות עד וכולל חודש ינואר 2000) כמי שהחוזה ת/1 תקף לגביה ובכוונתה לממשו; והכל - זמן רב לאחר שכבר היה ידוע שהתנאי המתלה הנטען כבר לא התקיים, ולא צפוי להתקיים גם בעתיד. גם לענין זה אין בידי לקבל מטעמי מהימנות וסבירות כאחת את הסבריו של מר צליק בעדותו (אם בכלל ניתן לכנותם בשם "הסברים"). לטעמי זוהי עוד ראייה לכך שצליק ראתה את ת/1 כחוזה מחייב ותקף שאינו מותנה או מותלה בכניסתה של "מאוחדת" לנכס וזאת גם ביחסים שבינה לבין צד ג' (הסופר-פארם).

14.     בסיכומיה מנסה הנתבעת להעלות טענות של חוסר תום לב כלפי התובעות, לפיה גרמו התובעות בחוסר תום לב לאי כריתת חוזה בינן לבנין קופ"ח מאוחדת.

     טענות אלה לא נטענו בתצהיר התומך בבקשת רשות להגן, שהיה לכתב הגנה. ממילא אין להידרש להן, משעלו לראשונה בסיכומים. אמנם בתצהיר האמור נטענו טענות חוסר תום לב אך בהקשרים אחרים, ולשאר היבטי חוסר תום הלב המיוחס לתובעות אתיחס בהמשך.

     עוד אוסיף כי דווקא לפי עדות עד ההגנה מר שי, כשלון המו"מ בין התובעות ל"מאוחדת" מקורו בשיקולי הנהלתה הארצית של "מאוחדת" ובקשייה הכספיים, וממילא ברור שהדבר מוכיח כי לא חוסר תום-לב כלשהוא מצד התובעות (גם אם היה) הוא שגרם לכשלון המו"מ בינו לבין "מאוחדת".

15.     המסקנה בשאלת התנאי המתלה היא, כי לא הוכח קיומו של תנאי מתלה, ואף להיפך: הוכח מהתנהגות הנתבעת, הן ביחסיה עם התובעות (מעורבות במו"מ עם קופ"ח לאומית; תשלום דמי שכירות) והן ביחסיה עם צד שלישי (הסופר-פארם) כי הנתבעת ראתה את החוזה ת/1 כחוזה תקף, גם לאחר שהיה ידוע כי קופ"ח מאוחדת (שהתקשרות התובעות עמה היתה - כביכול - תנאי מתלה לכניסת ת/1 לתוקף) לא תתקשר עם התובעות.

     על כן נדחית טענת התנאי המתלה, ונותר בעיקר לברר אילו סכומים מגיעים לתובעות מהנתבע, מאחר ואין מחלוקת שהנתבעת לא קיימה באופן מלא את חיוביה עפ"י ת/1.

16.     בשולי הדברים אומר כי טענת הנתבעת לפיה הימנעות התובעות מלאכוף עליה קיום החוזה במלואו ובמועדים המפורטים בו מוכיחה את קיום התנאי המתלה - דינה להידחות. טענה זו משמעותה להשיב לתובעות רעה תחת טובה, ולפרש שלא כהלכה ובניגוד לאמת את אורך רוחן ונכונותן להיות גמישות כלפי הנתבעת. בנוסף, מתעלמת טענה זו כליל מכך שבעקבות דרישות התובעות טרחה הנתבעת ושילמה, ללא מחאה והסתיגות, חלק מדמי השכירות. בסיכומיה טענה צליק כי התשלום בוצע עקב עצתו של עו"ד ברזילי, ואף טענה (אם כי לא במילים מפורשות ממש) כי עצה זו נגועה בניגוד ענינים של עו"ד ברזילי ובכך שעיקר מחויבותו היתה כלפי התובעות דווקא, אך זו נותרה טענה בעלמא. העובדה היא שהכספים שולמו ללא הסתיגות ובניגוד גמור לטענת התנאי המתלה.


ג.     טענות חוסר תום לב נוספות

17.     מעבר לטענה הנזכרת בס' 14 לעיל, טענה הנתבעת בסיכומיה (וכן בבקשת הרשות להגן) טענות נוספות שענינן חוסר תום לב שהיא מיחסת לתובעות. להלן אתיחס אליהן.

     טענה אחת היא כי עצם עמידת התובעות על קיום החוזה ("הזכות הלכאורית", כלשון סיכומי צליק) היא חוסר תום לב. זו טענה שאין לה בנסיבות הענין קיום עצמאי כלל. אחת מהשתיים: או שטענת התנאי המתלה נכונה ואז ממילא דין התביעה להידחות ללא כל צורך להיזקק לענין תום הלב; או שמדובר בחוזה תקף שלא היה מותלה בתנאי מתלה, ואז גם אין כל פסול בכך שלאחר גילוי סבלנות נדיבה ביותר החליטו התובעות לעמוד על זכויותיהן על-פיו.

18.     טענת חוסר תום לב נוספת שנכללה בסיכומי צליק (ואשר אין לה, מטבע הדברים, בסיס בבקשות הרשות להגן) היא כי התובעות פעלו בחוסר תום לב בניהול ההליכים עצמם. טענה זו אינני מקבל. ראשית, כלל לא הוכח שאותם מסמכים שלא גולו מלכתחילה אכן "הועלמו" בכוונת מכוון עי התובעות. שנית, גם צליק עשתה מאמץ אמיתי להסתיר חומר הקשור למו"מ בינה לבין סופר-פארם. שלישית, אפילו לו סברתי שהתובעות פעלו בניהול ההליך בחוסר תום לב בנקודה זו או אחרת, אין חומרת הדברים מצדיקה אפילו לשקול אם יש לדחות את התביעה בשל כך. לכל היותר יש כאן נושא הראוי לבוא לביטוי במסגרת פסיקת ההוצאות; אך גם לגוף הענין סבורני שיש כאן מהומה רבה על מאומה.

ד.     שטח הנכס ודמי השכירות המגיעים

19.     בסיכומיה טוענת צליק, בהקשר שבכותרת, גם לאי התאמה של המושכר. זו טענה שאין לה זכר בבקשת הרשות להגן, וגם בסיכומים היא נטענת בחצי-פה. בכל מקרה הטענה העיקרית והמכרעת של צליק לא היתה כי "אי התאמה" מנעה קיום החוזה מצידה, אלא ענין התנאי המתלה (שקבעתי לעיל כי לא היה כלל). ממילא, אין מקום לדון בטענה לגופה אף שמעל לצורך יש לומר שגם לגופה אין בטענה זו כל ממש.

20.      בחוזה ת/1, בסעיף 2 שלו (שכותרתו "הגדרות"), מוגדר "המושכר" כך: "שטח... בהתאם לתשריט ולמפרט הטכני הרצופים" (נספחים 1 ו- 2 לחוזה).
     מסתבר שלא רק שהתובעות לא הגישו כראיות את נספחים 1 ו-2 לחוזה השכירות, אלא שאף צליק לא עשתה כן. זאת אף שהיא טוענת, לפחות כיום, גם ל"אי התאמה" שאין פירושה אלא שהמושכר בפועל אינו תואם את תאורו בחוזה; אך התאור בחוזה הוא מה שנכלל באותם נספחים 1 ו- 2, שלא הוגשו כלל כראייה. מובן שנטל ההוכחה (לרבות החובה להביא ראיות) מוטל על הטוען לאי התאמה.

     מכאן, שלא הוכח כלל ששטח המושכר בפועל שונה ממה שהוסכם בחוזה. אציין כי בחוו"ד המודד מר עידן, שהעיד מטעם הנתבעת, לא נטען כלל ששטח המושכר שונה מהשטח המתחייב מנספחים 1 ו- 2 לחוזה, או כי מידות המושכר שונות מהמפורט בנספחים אלה. לפי נת/8, חוו"ד מר עידן, כל שביצע היה מדידות של שטח פנים וקירות וחישוב השטחים "נטו" ו"ברוטו", והכל מבלי להשוות את המצב בשטח לנספחי החוזה (והוא אף אישר זאת בעדותו בביהמ"ש).

21.     נותרה, אם כן, הטענה שאין לחשב את דמי השכירות לפי 216 מ"ר, כדרישת התובעות, אלא רק לפי השטח "נטו" כפי שנמדד ע"י מר עידן (193.22 מ"ר), או לכל היותר השטח "ברוטו" שחישב המודד הנ"ל (207.84 מ"ר). גם טענה זו דינה להידחות, משום שבס' 7(2) לחוזה נאמר במפורש כי "שטח המושכר לצורך חישוב דמי השכירות נקבע בין הצדדים בהסכמה ל- 216 מ"ר" (ההדגשות הוספו - ש.מ.). נוסח סעיף זה, ובמיוחד השוואתו להגדרת המושכר בס' 2 לחוזה שאינה כוללת שטח אלא מפנה לתשריט ומפרט טכני, מלמדים בעליל כי ה"שטח" של 216 מ"ר אינו בהכרח שטח בפועל, אלא הוא נתון מוסכם שבא רק לצורך חישוב דמי השכירות. ברור שהצדדים רשאים להסכים כי דמי השכירות (הנקובים במחיר למ"ר) ישולמו על כל בסיס שיסכימו עליו, בין שהוא "נטו", ובין שהוא "ברוטו" כשיטת מר עידן (בתוספת עובי קירות בלבד), ובין "ברוטו" אחר (למשל: כולל גם את השטח של רצפת קירות החוץ, כולו או חלקו; וכולל גם חלק יחסי מהשטח המשותף, כולו או חלקו). אין טענה (ומקל וחומר שאין ראייה) כי הנתון של 216 מ"ר מקורו בהטעיה כלשהיא או שהוא טעות סופר וכיו"ב טענות, שהיו מצדיקות פתיחת נתון זה לדיון. אין טענה (וממילא אין הוכחה), כפי שכבר נכתב בס' 20 לעיל, כי הנתון של 216 מ"ר כבסיס מוסכם לחישוב דמי שכירות מבוסס על מידות שגויות בתשריט ו/או במפרט שצורפו לחוזה. מעל לצורך אומר כי אם השטח "ברוטו" כפי שמר עידן הגדיר מונח זה (היינו, למשל, ללא חלק יחסי בשטח משותף - ר' עמ' 47 ש' 24-23) הוא כמעט 208 מ"ר, אזיי שטח "ברוטו" במלוא מובן המילה (כלומר כולל חלק יחסי בשטח המשותף) של 216 מ"ר הינו סביר ביותר, שכן מדובר בתוספת של כ- 4% בלבד לשטח המושכר ללא החלק היחסי ברכוש המשותף.

22.     על כן אין מקום לקבוע כי הנתבעת רשאית לדרוש כי דמי השכירות יחושבו על בסיס שטח נמוך יותר מהשטח שהסכימה לו במפורש לענין זה, היינו 216 מ"ר. פסקי הדין שהובאו בסיכומי הנתבעת (ע"א 1153/95 וע"א 6052/92) אינם רלבנטיים, שכן ענינם בפרשנות הסכמים בהם לא נקבע השטח כמותית במפורש בחוזה, אלא נעשה שם שימוש בהגדרות שהצריכו פרשנות.

23.     בסיכומיה לא חלקה הנתבעת על סכום התביעה לכשעצמו, פרט לענין השטח ולטענת אי הקטנת הנזק. טענה אחרונה זו כלל לא נזכרה בתצהיר (הארוך והמפורט, יש לומר) התומך בבקשת הרשות להגן שדינו כדין כתב הגנה. ממילא אין מקום לדון בה כלל. למעלה מן הצורך אומר כי נטל הוכחת הטענה מוטל על הנתבעת, והיא לא עמדה בו.

24.     אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי גם שוכר שהחזיר את החזקה למשכיר לפני תום תקופת השכירות חייב לשלם דמי שכירות בגין כל תקופת השכירות, אלא אם הוסכם (מראש או בדיעבד) אחרת. זאת משום שעצם החזרת החזקה טרם זמנה היא הפרה של חוזה השכירות. בעניננו אכן לא הוסכם כי החזרת החזקה מפסיקה את החבות בתשלום דמי שכירות, ואין כלל טענה כזו. על כן, ומשלא הוכח כי התובעות הפרו את חובת הקטנת הנזק, זכאיות התובעות למלוא דמי השכירות שבחוזה, לפי שטח של 216 מ"ר, ועבור כל תקופת השכירות החוזית, ובניכוי מה ששולם עבור דמי שכירות. מאחר והנתבעת לא חלקה על החישוב הכלול בכתב התביעה לכשעצמו, אין לי אלא לקבוע כי מדובר בחישוב נכון התואם את הוראות החוזה מבחינת אופן החישוב והשערוך של הסכומים.


סוף דבר:

25.     מהטעמים דלעיל מתקבלת התביעה במלואה, והנתבעת תשלם לתובעות סך של 273,838 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (6.7.00), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאז ובצרוף מע"מ כחוק, כשיעורו ביום התשלום בפועל, על הסכום המשוערך ליום התשלום.

     בנוסף אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות הוצאות משפט בסך השווה לסכומי אגרת המשפט ששילמו, כאשר כל חלק מהאגרה ישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתו ע"י התובעות; ובנוסף תשלם הנתבעת לתובעות שכ"ט עו"ד בסך 46,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום. אציין כי שכ"ט עו"ד עומד על כ- 15% מהסכום שנפסק (לפני מע"מ).

     לאור ההחלטה המוסכמת מיום 17.8.00 בבש"א 2827/00 (בפני כב' השופט גופמן) וערבותו האישית של מר רוני צליק שניתנה באותו יום לכל חיוב שיוטל, אם יוטל, על הנתבעת בפסה"ד בתיק זה, מוטלים החיובים עפ"י פס"ד זה גם על מר רוני צליק כערב לחיובי הנתבעת על-פיו. כן נקבע בזה כי שיק הבטחון הנזכר בהחלטה דלעיל, אם הופקד, ניתן למימוש במסגרת ביצוע פס"ד זה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סדר דין מקוצר אכיפת הסכם

  2. מחיקת כותרת בסדר דין מקוצר

  3. תביעת פינוי בסדר דין מקוצר

  4. סדר דין מקוצר כרטסת חוב

  5. בקשה למחיקת כותרת סדר דין מקוצר

  6. טופס הזמנה בסדר דין מקוצר

  7. ביטוח ריזיקו - סדר דין מקוצר

  8. טענת קיזוז בסדר דין מקוצר

  9. בקשה למחיקת כותרת סדר דין מקוצר

  10. תביעת פינוי בסדר דין מקוצר

  11. סדר דין מקוצר - פינוי דייר

  12. חוב ארנונה - תביעה סדר דין מקוצר

  13. תביעה בסדר דין מקוצר - בנק

  14. פינוי מקרקעין – תביעה בסדר דין מקוצר

  15. הפרת חוזה שכירות - סדר דין מקוצר

  16. תביעה בסדר דין מקוצר של נטוויז'ן על חוב

  17. קביעת תביעה בסדר דין רגיל בטעות

  18. תביעה נגד אליהו חברה לביטוח בסדר דין מקוצר

  19. תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום יתרת מחיר סחורה

  20. עורך דין הגיש תובענה כספית בסדר דין מקוצר נגד לקוחתו

  21. תביעה בסדר דין מקוצר, בה נדרש פינוי מהבית וכן פיצוי כספי

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון