הפקעת מקרקעין מירושה

פסק-דין

השופטת א' חיות:

מבוא

1.     הערעור שבפנינו עניינו פיצויים המגיעים למערערים בגין מקרקעין שהופקעו מירושתם. בית-המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט ש' ברלינר) פסק למערערים פיצויים בסך השווה ל- 14,100 ₪, על-פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: הפקודה) וכן פסק לזכותם שכר טרחת עורך-דין בסך 30,000 ₪, ומחצית מסכום הוצאות המשפט שבהן נשאו. המערערים מלינים על סכום הפיצויים הנמוך שנפסק להם, ובעיקר הם מלינים בהקשר זה על קביעותיו של בית-משפט קמא בעניין שטח המקרקעין לפיו חושבו הפיצויים ועל סוג הפיצוי שנפסק. מנגד, מלינים המשיבים בערעור שכנגד על סכום ההוצאות ועל סכום שכר-טרחת עורך-הדין, שנפסקו לחובתם, בטענה כי אלה אינם עומדים בשום יחס לפיצוי שנקבע ואינם מביאים בחשבון את העובדה כי תביעת המערערים לתשלום 1.3 מיליון ₪, נדחתה ברובה המכריע.

העובדות

2.     ביום 5.11.1952 שלחה המנוחה אל המשיבה 2 (להלן: רשות הפיתוח), מכתב בזו הלשון:

הנדון;- גוש 10840 חלקה 178 א' - חיפה

על החלקה הנ"ל עמד ביתי באזור העיר חיפה התחתית עד להקמת המדינה ואשר נהרס בקרבות שנתחוללו באזור במלחמת השחרור.

עם פנוי ההריסות ע"י העיריה פניתי למוסד זה בקשר לעתיד הרכוש הנ"ל ובתשובה הפנתה אותי העיריה למפקח על נכסי נפקדים והמפקח חזר והפנה אותי אליכם לפי העתק ממכתבו הר"פ, לידיעתכם.

לפיכך אסירת תודה אהיה לכב' אם תואילו להודיעני בחוזר, כדלקמן:-
א) מה עתיד להיות גורל רכושי הנ"ל? האם ישאר ברשותי עם זכויות מלאות או שיופקע?
ב) אם מגיעים לי פיצויים עבור הבית שנהרס ולמי עלי להפנות את בקשתי בנדון?

בכל הכבוד,

אסתר דנה
     
     מכתב זה הינו אחד מתוך שורה של מכתבים ששלחה המנוחה במהלך שנות החמישים, בניסיון לקבל את הזכויות המגיעות לה כבעלים של נכס המקרקעין הנזכר במכתב. מדובר בבית מגורים בעיר התחתית בחיפה, שנהרס בשנת 1948, במהלך מלחמת השחרור. המקרקעין, שעליהם עמד לפנים הבית, הינם מקרקעין לא מוסדרים, שתוארו בספרי האחוזה המנדטוריים בכרך 12 דף 30 ונרשמו בספרי מס רכוש כחלקה 178A בגוש 10840 (להלן: הנכס). בנה של המנוחה, אברהם דנה ז"ל (להלן: המנוח אברהם דנה) סייע למנוחה במאמציה לקבלת הזכויות המגיעות לה, אך מאז פטירתה בשנת 1962 ועד פטירתו בשנת 1989, לא חידש המנוח אברהם דנה את פניותיו אל הרשויות בעניין הנדון. בשנת 1991 חידשו בניו של המנוח אברהם דנה ונכדיה של המנוחה, המערערים 1 ו-2, את הטיפול, אך לא הצליחו להגיע לכלל הבנה עם המשיבים. על-כן, הגישו בשנת 1997, יחד עם נכדים ונינים נוספים של המנוחה (המערערים 7-4) ויחד עם דודתם - בתה של המנוחה (המערערת 3) את התובענה בה ניתן פסק-הדין נשוא הערעור.

3.     מתוך הראיות שהוצגו, ובהן קושאן תורכי וצווי ירושה הנוגעים למנוחים, עולה כי אביה של המנוחה, אברהם בן דוד חמו ז"ל (להלן: המנוח חמו), רכש את הנכס באוקטובר 1895 והתגורר בו עם משפחתו עד שנפטר בשנת 1914. עם פטירתו ירשו את הנכס אשתו, עאישה חמו ז"ל (1/4) ובתו - המנוחה (3/4). בשנת 1928 נפטרה עאישה חמו ז"ל ובעקבות כך, הפכה המנוחה לבעלת הנכס בשלמות, כיורשת יחידה של אמה. בשנת 1929, בשל פרעות שסבלו היהודים תושבי העיר העתיקה בחיפה, עברה המנוחה להתגורר מחוץ לעיר העתיקה, בשכונת הדר, והנכס הושכר לדיירים ערבים, עד שנהרס, כאמור, בקרבות מלחמת השחרור. לאחר קום המדינה, העתיקה המנוחה את מגוריה לאזור הקריות ובאותה עת החלה להתכתב עם הרשויות לבירור זכויותיה בנכס, כמתואר לעיל. כשנתיים לאחר שהמנוחה פנתה לראשונה אל רשות הפיתוח, על מנת לברר מה עלה בגורל הנכס ומה מצב זכויותיה בו, הופקע הנכס, ביום 16.12.1954, לטובת רשות הפיתוח, במסגרת הפקעה רחבת היקף של כ-93 דונם, המצויים באזור העיר העתיקה בחיפה. על דבר הפקעה זו פורסמה הודעה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה, בילקוט הפרסומים 389, התשט"ו, עמ' 249. כמו-כן, פורסמה לגבי המקרקעין המופקעים, ובכללם הנכס, הודעה בילקוט הפרסומים 395, התשט"ו, עמ' 398, בדבר הקנייתם לרשות הפיתוח, על-פי סעיף 19 לפקודה. ההתכתבויות בין המנוחה ובין רשות הפיתוח התמקדו באיתור מיקומו של הנכס ובקבלת מסמכים המעידים על זכויותיה בו. באותן התכתבויות, שנמשכו עד שנת 1959, לא נזכר על-ידי מי מהצדדים דבר הפקעת הנכס. כאשר חידשו המערערים 1 ו-2 בשנת 1991 את המגעים עם המשיבים, שבו המשיבים ודרשו הוכחות בדבר הבעלות בנכס ערב ההפקעה. באותו שלב, כבר עלה ונזכר דבר ההפקעה בהתכתבויות שבין הצדדים ובדצמבר 1996 היו המשיבים נכונים לשלם למערערים פיצוי בגין הפקעת הנכס, לפי שטח של 41 מטר מרובע ולפי 25 לירות למטר מרובע, אך המערערים סברו כי הצעה זו מקפחת אותם ועל כן, הוגשה התובענה.

4.     במהלך הדיון בבית-משפט קמא לא חלקו המשיבים על זכות הבעלות של המנוחה בנכס והמערערים, מצדם, לא חלקו על כך שזכויותיה של המנוחה הצטמצמו לקומת הקרקע של המבנה, שהיה בנוי בחלקה 178, בעוד אשר הקומה השנייה של המבנה, הרשומה בספרי המס כחלקה 178B בגוש 10840 הייתה, מאז שנת 1924, בבעלות גב' עריפה בת מוחמד אל ריזום אל נבולסי, שהוכרזה נפקדת כמשמעות הדבר בחוק נכסי נפקדים, התש"י - 1950 (להלן: הדירה בקומה העליונה). המחלוקת בין הצדדים בהליך שהתנהל בבית-משפט קמא, ניטשה בשתי סוגיות עיקריות:

א.     שטח הנכס לפיו יש לחשב את הפיצוי.
     ב.      זכותם של המערערים לפיצוי על-פי סעיף 13 לפקודה, בגין אובדן דמי חכירה, ואופן חישובו.

     בדיון להלן אתייחס, איפוא, להכרעתו של בית-משפט קמא בכל אחת מסוגיות אלה ולטענות שהעלו לגביהן הצדדים, במסגרת הערעור.

שטח הנכס

5.     המערערים הסתמכו על הקושאן התורכי הנוגע לנכס וטענו כי הוא משקף שטח של 182.2 מ"ר, הכולל את השטח הבנוי של קומת הקרקע, וכן שטח של חצר. לעומתם, טענו המשיבים, כי שטח הנכס לא עלה על 45 מ"ר והתמצה בשטח הבנוי של קומת הקרקע. לתמיכה בעמדתם, הסתמכו המשיבים על מסמכים שונים מן המחצית הראשונה של המאה העשרים, הנוגעים, בין היתר, למיסוי הנכס בתקופה המנדטורית. בית-משפט קמא בחן את חומר הראיות שהוצג והגיע לכלל מסקנה כי יש לקבל את עמדת המשיבים, לפיה שטח הנכס לצורך חישוב פיצוי ההפקעה הנו 45 מ"ר. את קביעתו זו, ביסס בית-משפט קמא על סקר של הבניינים בעיר התחתית, אותו ערכה עירית חיפה ביום 22.8.1945 לצורך תשלום מיסים, ובו תואר הנכס, בתרגום חופשי, כ"קומת קרקע שבה חדר אחד וגודלו 41 מ"ר, בנוי אבן במצב גרוע והגג מעץ". כמו-כן, נסמך בית-משפט קמא על מפת גוש השומה של העיר התחתית, בה מופיעה חלקה 178 בשטח של 45 מ"ר. תימוכין נוספים לשטח שקבע, מצא בית-משפט קמא בחוות דעתו של ד"ר עוזי אתרוג, מטעם המערערים. בחוות-דעת זו ציין ד"ר אתרוג, כי מתוך צילומי אוויר של האזור, שנערכו ביום 12.2.1946, שטח הגג של הבניין, שהיה מצוי על חלקה 178, היה 44.5 מ"ר. בית-משפט קמא הוסיף וקבע כי קיימת חפיפה בין שטחה הבנוי של קומת הקרקע, כפי שהוא עולה מן הראיות המפורטות לעיל ובין שטח החלקה ועל-כן, דחה את טענת המערערים בדבר קיומה של חצר שיש להוסיף אל השטח הבנוי. בעניין החצר נסמך בית-המשפט על פרופ' רות קרק, מומחית לגיאוגרפיה היסטורית של המזרח התיכון בארץ ישראל, אשר הגישה חוות-דעת מטעם המערערים ובה ציינה, כי בתי היהודים ובתי המוסלמים בעיר העתיקה בחיפה היו צמודים זה לזה ומעורבים זה בזה. תמיכה נוספת לצפיפות הרבה ששררה בעיר העתיקה, ולהעדר חצר בנכס או בבתים הסמוכים לו, מצא בית-המשפט בתצלומי האוויר אליהם התייחס ד"ר אתרוג בחוות-דעתו. לכל אלה, יש להוסיף את הנתון העולה ממפת מרכוס, שנערכה בשנת 1937, לפיו כיסה המבנה את כל שטח החלקה ולא הותיר מקום לחצר.

     אכן, הממצא לפיו היה שטח הנכס 45 מ"ר בלבד, איננו תואם את השטח המצוין בקושאן התורכי, שהינו המסמך החוקי הנוגע לרכישת הנכס על-ידי המנוח חמו. בתרגום הקושאן תואר שטח הנכס כדלקמן: "200 זרוע עתיק 114 ארשון 41 כראה חדש". על-פי תיאור זה, קבעה פרופ' קרק בחוות-דעתה כי ניתן להעריך את שטח הנכס כנע בין 115 ל-180 מ"ר ואילו מומחה אחר מטעם המערערים, ד"ר בוטרוס אבו-מנה, קבע בתצהירו, כי על-פי תרגום השטחים המופיע בקושאן, שטח החלקה הנו 182.2 מ"ר. בית-משפט קמא ער היה לאמור בקושאן אך העדיף לבסס את ממצאיו בעניין שטח הנכס והחלקה, על הראיות שנאספו בתקופה הסמוכה למועד ההפקעה, קרי: הסקר לצורך מס משנת 1945, מפת הגוש לצרכי מס ותצלומי האוויר משנת 1946. בית-משפט קמא נימק את גישתו זו בשלושה: ראשית, הקושאן כולל הערכה בדבר גודלו של הנכס בשנת 1895, ואילו הראיות שעליהן ביסס בית-המשפט את קביעתו נערכו סמוך למועד ההפקעה. שנית, הנתון החשוב בקושאן, אינו בהכרח גודל השטח אלא ציון הגבולות, שכן השטח המצוין בו אינו מדויק ואינו מבוסס על מדידה ואילו הגבולות נבדקו על-ידי פרופ' קרק בחוות דעתה והם תואמים את גבולותיה של חלקה 178, אשר סומנה מאוחר יותר במפת הגוש ושטחה 45 מ"ר. שלישית, בית-המשפט התקשה לקבל את הגרסה לפיה התגוררה המנוחה בעיר העתיקה בחיפה בנכס בנוי בן קומה אחת ששטחו כ-180 מ"ר, ולטעמו אין הדבר "משקף את תנאי החיים דאז" באותו מקום. בית-המשפט הדגיש בהקשר זה, כי לגרסת המערערים נמכר חלק מן המבנה המתואר בקושאן (הקומה העליונה) ועל-כן, יש לקחת בחשבון את האפשרות לפיה מתייחס הקושאן למבנה בן שתי קומות, כפי שרכש אותו המנוח חמו, ולא ליתרה (קומת הקרקע), אשר נשארה בבעלות המנוחה עובר להפקעה.

6.     המערערים מלינים על קביעותיו אלה של בית-משפט קמא ולטעמם טעה בית-המשפט בכך שלא נתן לאמור בקושאן משקל מכריע, וכן טעה בהתייחסותו אל חוות- הדעת מטעם פרופ' קרק, ד"ר בוטרוס אבו-מנה וד"ר אתרוג, מהן עולה כי שטח הנכס הנו כ-180 מ"ר. תחילה, ביססו המערערים את טענתם בדבר מעמד הבכורה של הקושאן על סעיף 47 לחוק הקרקעות העות'מאני, אולם בעקבות הליך גישור שהתקיים בשלב הערעור בפני כבוד השופט בדימוס אברהם חלימה, ביקשו להשלים את האסמכתאות מטעמם ובאותו שלב, שינו את עמדתם וטענו, כי סעיף 47 לחוק הקרקעות העות'מאני כלל אינו חל על המקרקעין שבנדון, בהיותם מקרקעין מסוג מולק, בהם רכש המנוח חמו קניין פרטי טהור (צרף מולק). על מקרקעין מסוג זה, כך הוסיפו המערערים וטענו, חל סעיף 3 לחוק על החזקת הנדל"ן העות'מאני, הקובע כי:

"שטרות-טאבו הם בעלי ערך, נוהגים על פיהם, פוסקים ופועלים לפי תוכנם ותוכן ספרי-האחוזה בכל בתי הדין הדתיים והאזרחיים, ללא כל הוכחה נוספת. אין לבטל שטר-טאבו אלא על פי פסק-דין מאוחר יותר של בית משפט, שניתן על יסוד נימוק חוקי. בשטרות המנוגדים לרישומים ולמסמכים הרשמיים יתקנו את השגיאות לפי הוראות מהנהלת משרד ספרי האחוזה בהתאם להחלטות המועצה המנהלת (מג'לס אדארה) לאחר שתימסרנה ההודעות הנחוצות למעונינים" (לפי התרגום של א' בן- שמש, חוקי הקרקעות במדינת ישראל (תשי"ג) 190).

     נוכח האמור בסעיף 3 הנ"ל, טוענים המערערים כי הקושאן מהווה ראיה חותכת לשטח הנכס ואין לפנות לראיות חיצוניות, כגון אלה שעליהן ביסס בית-משפט קמא את ממצאיו. בכך ביקשו המערערים להעניק לקושאן התורכי מעמד דומה לזה אשר ניתן לרישום של מקרקעין מוסדרים בפנקסים, על-פי סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (ראו: ע"א 3701/93 עלי גאבר סלימאן אל הוזייל ואח' נ' מדינת ישראל (לא פורסם)). המשיבים לא התנגדו לשינוי זה בקו הטיעון של המערערים, אך טענו כי לגופם של דברים, אין האמור בקושאן יכול להוות ראיה חותכת לשטח הנכס; וזאת, גם אם מביאים בחשבון את העובדה שמדובר בקרקע מסוג מולק וכן את הוראת סעיף 3 לחוק על החזקת נדל"ן העות'מאני, החל על קרקעות מסוג זה.

7.     עמדת המשיבים בדין יסודה.

     בע"א 87/50 דוד ליבמן נ' ברטה ליפשיץ פ"ד ו 57, עמד השופט אגרנט (כתוארו אז), על שיטת הרישום שהנהיג השלטון העות'מאני בארץ ישראל ועל משמעותו של סעיף 3 לחוק העות'מאני על החזקת נדל"ן. השופט אגרנט ציין בהקשר זה, כי המחוקק העות'מאני אכן הורה שיש לפסוק בזכויות בעלות על סמך הקושאן ועל סמך הרישום שבספרי האחוזה "ללא הוכחה נוספת"; אולם בפועל, כך הדגיש השופט אגרנט, לא השיגה שיטת הרישום שהנהיג השלטון העות'מאני את מטרתה, וספרי האחוזה העות'מאניים לא שיקפו אל נכון את מצב הבעלות, בין היתר, משום שהשטח והגבולות הרשומים בקושאן, לא נקבעו על סמך מדידה כללית יסודית, ולעתים קרובות, לא התאימו למציאות (ראו: שם, 91). לפיכך, משנכבשה הארץ על-ידי הבריטים והונהג השלטון המנדטורי, נחקקה פקודת העברת קרקעות ובסעיף 8 שבה נקבע כי רישום השטר לא יקנה כל ערובה בדבר הבעלות. השופט אגרנט הוסיף וציין כי רק לאחר שהוקם על-ידי הבריטים מנגנון להסדר זכויות במקרקעין וננקטו אמצעים לעריכת מדידה קדסטרית, קבע המחוקק המנדטורי בסעיף 43 לפקודת קרקעות (סידור זכות קנין), כי הרישום החדש שולל את תוקפה של כל זכות העומדת בסתירה לאותו רישום.

     מן המקובץ עולה כי הרישום המנדטורי הישן בספרי האחוזה וכמוהו הקושאן וספרי האחוזה העות'מאניים, עליהם נסמך הרישום המנדטורי הישן, אינם מהווים, על-פי ההלכה הנוהגת, ראיה או ערובה חותכת לתוכנם, הן באשר לזכות הקנין והן באשר לשטח המפורט באותו רישום. על אי הדיוק שבו לוקים הקושאנים התורכים מבחינת תיאור השטח, עמד גם השופט זוסמן (כתוארו אז) בע"א 472/60 מדינת ישראל נ' פאיז כאלד סלאמה יונס ואח' פ"ד טו 1495, 1499 בציינו:

מן המפורסמות הוא, כי שטח שצויין בקושאן תורכי אינו מדוייק וכי ציון השטח כלל לא היה מבוסס על מדידה. אי-דיוק השטח בקושאנים עתיקים אלה הוליד את המוסד של "תיקון שטח" בספרי אחוזה.

     (וראו גם: מ' דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (תשי"ג) 370).

     אי-הדיוק המתואר לעיל, בכל הנוגע לקושאנים התורכים, מתייחס לכל סוגי הקרקעות ועל-כן, אין מקום לאבחנה שניסה בא-כוח המערערים ליצור בהקשר זה בין קרקע מסוג מירי ובין קרקע מסוג מולק. במצב דברים זה, רשאי היה בית-משפט קמא לבסס את ממצאיו בעניין השטח על מכלול הראיות שבאו בפניו ובהן ראיות מהימנות הנסמכות על מדידות ועל סקר, שכלל ביקור במקום עצמו, וכן רשאי היה להעדיף ראיות אלה על-פני האמור בקושאן. מסקנתו של בית-משפט קמא לעניין שטח הנכס יפה ביתר-שאת נוכח פרק הזמן שחלף מאז נערך הקושאן, בשנת 1895, ועד שנות הארבעים של המאה העשרים, עת נערכו הראיות האחרות לעניין שטח הנכס. האפשרות לפיה משקף הקושאן את מכלול השטח הבנוי של הבניין, על שתי קומותיו, ולא רק את קומת הקרקע שהייתה בבעלות המנוחה, אף היא אפשרות שאין לבטלה. תמיכה לאפשרות זו ניתן למצוא בעובדה שספרי האחוזה המנדטוריים, המבוססים על הרישום העות'מאני, מתארים את הקומה העליונה בשטח של 200 דראע (זרוע עתיק). נתון זה, מופיע, כזכור, בצד נתוני המדידה האחרים המופיעים בקושאן (114 ארשון ו- 41 כראע חדש), ופרופ' קרק ציינה בהקשר זה בחוות דעתה כי לא ברור מדוע השתמשו כותבי התעודה בשלושה מושגי מדידה שונים לתיאור השטח. הסבר אפשרי אחד הוא שהדראע (200) התייחס לשטח הקומה העליונה, וכי מטעם זה הופיעה מידה זו מאוחר יותר בספר המנדטורי, כמידה המתארת את שטח הקומה העליונה.

     במאמר מוסגר יצוין, כי הנתון בדבר שטח הקומה העליונה כפי שהוא מופיע בספרי האחוזה המנדטוריים (200 דראע), אף הוא אינו מדויק, ומתוך הסקר הנזכר לעיל, משנת 1945, עולה כי הדירה בקומה העליונה כוללת שני חדרים בשטח של 25 מ"ר, מטבח בשטח של 5 מ"ר, שירותים בגודל 2 מ"ר ובסך הכל - 32 מ"ר. לכך יש להוסיף חדר בקומת הגג, מעל הדירה בקומה העליונה, ששטחו 16 מ"ר, וכן מחסן בקומת הקרקע בשטח של 5 מ"ר, השייכים אף הם לדירה בקומה העליונה. נתונים אלה באשר לשטח הקומה העליונה, שומטים את הקרקע תחת טענה נוספת שהעלו המערערים, ולפיה אין זה אפשרי כי שטח קומת הקרקע יעמוד על 45 מ"ר, כפי שקבע בית-משפט קמא, בעוד אשר הקומה העליונה שטחה כ-115 מ"ר (200 דראע). מתוך נתוני הסקר המפורטים לעיל עולה, כי שטח הקומה העליונה אינו עולה על 32 מ"ר ונתון זה תומך אף הוא בקביעתו של בית-משפט קמא לעניין שטח הנכס ומבסס את המסקנה לפיה שטח המסד של המבנה על שתי קומותיו לא עלה על 45 מ"ר. והעיקר - בחוות-דעתה הודתה, כאמור, פרופ' קרק, בהגינותה, כי לא ברור לה מדוע השתמשו כותבי התעודה בשלושה מושגי מדידה שונים ועל כן, לא היה בידה לקבוע מתוך הקושאן עצמו, באופן מדויק, מהו שטח הנכס והיא נזקקה לקביעה על דרך האומדן, באומרה כי הנכס הינו "בשטח שניתן רק להעריכו כנע בין 115 ל- 180 מטרים מרובעים". ואם לשיטת המומחית מטעם המערערים אין דרך לחלץ מתוך הקושאן נתון ודאי וברור באשר לשטח קומת הקרקע של המבנה, מה למערערים כי ילינו על בית-משפט קמא, שבחר לבסס את ממצאיו על נתונים ודאיים יותר, מן התקופה הסמוכה למועד ההפקעה, כפי שהוצגו בפניו?

     סיכומו של דבר - קביעתו של בית-משפט קמא לפיה יש לחשב את הפיצוי בגין הפקעת הנכס לפי שטח של 45 מ"ר, מבוססת כדבעי על חומר הראיות שהוצג ואין להתערב בה.

פיצוי בגין אובדן דמי חכירה

8.     בית-המשפט המחוזי קבע כי משנשללה הבעלות בנכס מבעליה מכוח פעולת ההפקעה והוקנתה לרשות הפיתוח, לא קמה זכאות לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה, לפי סעיף 13 לפקודה, והזכות היחידה שעומדת לבעל הזכויות במקרקעין המופקעים היא הזכות לפיצוי על-פי סעיף 12. קביעתו זו של בית-משפט קמא בטעות יסודה. בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (להלן: פרשת הורוביץ) דן בית-משפט זה ביחסי הגומלין שבין הפיצויים הקבועים בסעיף 12 לפקודה - אותם הגדיר בית-המשפט כ"פיצויי-קרן" או "פיצויי-הון" - המיועדים לפצות את בעל הזכויות בגין שווי המקרקעין גופם, לבין הפיצויים הקבועים בסעיף 13 לפקודה - אותם הגדיר בית-המשפט כ"פיצויי פירות" - המיועדים לפצות את בעל הזכויות במקרקעין בשל אובדן דמי חכירה. בפרשת הורוביץ נפסק כי נוכח חקיקת החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, על תיקוניו (להלן: החוק המתקן), עומדת לבעלים של נכס שהופקע אפשרות הבחירה בין שלושה מסלולי פיצוי חלופיים. האחד - פיצויי קרן נומינליים על-פי סעיף 12 לפקודה, בצירוף פיצויי פירות על-פי סעיף 13 לפקודה, עד למועד תשלום פיצוי הקרן. השני - פיצויי קרן נומינליים בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה והשלישי - פיצויי קרן, בצירוף הצמדה וריבית על-פי החוק המתקן. עוד קבע בית-המשפט העליון בפרשת הורוביץ כי הבחירה בכל אחד משלושה המסלולים שפורטו לעיל מוציאה את שני המסלולים האחרים ואין בעל המקרקעין זכאי לערב ביניהם, במישרין או בעקיפין, בדרך של החלת חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 על דמי החכירה האבודים. משביקשו המערערים לבחור במסלול הראשון, דהיינו בקבלת פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה, בצירוף פיצויי פירות לפי סעיף 13 לפקודה, לא היה מקום לשלול מהם את זכותם זו ולפסוק להם פיצוי במסלול השלישי, השונה מזה שבחרו. על-כן, נראה לי כי יש להחזיר את הדיון לבית-משפט קמא על-מנת שיכריע בשאלת הפיצוי המגיע למערערים על-פי סעיף 13 לפקודה, בצירוף הפיצוי הנומינלי על-פי סעיף 12 לפקודה, והמשיבים ציינו בסיכומיהם כי אינם מתנגדים לכך. ודוק - את הפיצוי על אובדן דמי חכירה יש לחשב לפי ייעודו של הנכס מבחינה תכנונית ועל-פי השימוש שניתן היה לעשות בו במועד הרלוונטי, קרי: ערב ההפקעה (ראו לדוגמה: ע"א 3694/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (לא פורסם)). לצורך כך, יש לאפשר למערערים להגיש חוות-דעת משלימה, בתוך המועד שיקצוב בית-משפט קמא, שכן חוות-דעתו של השמאי פרמינגר מטעמם מבוססת על דרך חישוב כוללנית של תשואה בשיעור 6% מערך הנכס מידי שנה ומתייחסת להחכרה של הנכס לצרכים מסחריים בלבד, בעוד אשר המצב התיכנוני של הנכס ערב ההפקעה לא תאם לחלוטין ייעוד זה.

     לעניין ייעוד הנכס והשימוש בו, העלו המערערים טענה נוספת. לדבריהם, נבנתה על הנכס מסעדה ומכאן שהנכס אינו משמש לצרכי ציבור שלשמם הופקע אלא לצרכים מסחריים ויש לבטל את ההפקעה. בית-משפט קמא דחה טענה זו בקובעו כי המסעדה שאליה מתייחסים המערערים איננו אלא קיוסק הצמוד לבית הדואר הסמוך וכי מכל מקום, קיוסק זה בנוי בחלקה 175 ולא בחלקה 178, בה מצוי הנכס. מסקנה זו מעוגנת היטב בחומר הראיות שהוצג, לרבות: היתר הבניה הנוגע להקמת הקיוסק, המתייחס לחלקה 175, חוות-דעת המודד המוסמך מר יואב קולר, הקובע כי הקיוסק ממוקם על חלקה 175 ובייחוד, חוות-דעתו של המודד המוסמך מר יבגני גרנובסקי מהמרכז למיפוי ישראל, אשר מונה לבקשת המערערים, הקובע אף הוא כי הקיוסק ממוקם על חלקה 175. אשר לשימוש הנעשה בחלקה 178, עולה מראיות המשיבים, שלא נסתרו, כי זו נכללת במתחם המכונה "קרית הממשלה" וכי מאז הפקעתה ועד שהחלה להיבנות "קרית הממשלה" שימשה החלקה כגן עירוני - "גן שקמונה". עוד עולה מאותן ראיות, כי כיום, נבנה בחלקה חניון תת-קרקעי ומעליו גן ציבורי - "גן האוצר". שימושים אלה הם שימושים לצרכי ציבור על-פי כל אמת-מידה ועל כן, בדין דחה בית-משפט קמא את טענת המערערים כי יש לבטל את ההפקעה בשל שימוש קיים או מתוכנן בחלקה שלא לצרכי ציבור.

     יתר הטענות שהעלו המערערים בעניין הפרת חובות חקוקות על-ידי המשיבים אינן מבוססות ואין להיזקק להן.

הערעור שכנגד

9.     אשר לערעור שכנגד. הלכה פסוקה היא כי אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בסכום ההוצאות אותו פסקה הערכאה הדיונית וההתערבות בכגון-דא נעשית במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ע"א 1937/92 משה קוטלר נ' חיה קוטלר, פ"ד מט(2) 233; ע"א 136/92 ביניש-עדיאל נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(5) 114). עם זאת, נראה כי המקרה שלפנינו מצדיק התערבות, שכן סכומי שכר הטרחה וההוצאות אותם פסק בית-משפט קמא אינם עומדים בשום יחס לסכום הפיצוי שנפסק ואין בהם, ולו בדוחק, משום איזון ראוי בין זכותם של המערערים לקבל מידי המשיבים השתתפות בהוצאותיהם ובין זכותם של המשיבים כי סכום ההשתתפות יבטא באופן הולם את מהלך הדיון ואת התוצאה לפיה נדחה רוב רובה של תובענת המערערים.

     אני מציעה, איפוא, לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא נוגע לאי-פסיקת פיצויים בגין אובדן דמי חכירה על-פי סעיף 13 לפקודה, וכן אני מציעה להחזיר את הדיון לבית-משפט קמא על-מנת שיקבע את סכום הפיצויים האמור, המתווסף לפיצויי הקרן הנומינליים, שנפסקו על-פי סעיף 12 לפקודה. כמו כן, אני מציעה לקבל את הערעור שכנגד, לבטל את סכום ההוצאות ואת סכום שכר הטרחה שפסק בית-משפט קמא ולהורות כי בית-משפט קמא ישוב ויזקק לשאלת ההוצאות ושכר הטרחה, לאחר שידון ויכריע בשאלת סכום הפיצוי הכולל המגיע למערערים, כאמור לעיל.

     לבסוף - אני מציעה שלא לעשות צו להוצאות בערעור, נוכח העובדה שהערעור התקבל בחלקו וכן התקבל הערעור שכנגד.


                                             ש ו פ ט ת


הנשיא א' ברק:

     אני מסכים.


                                             ה נ ש י א


השופט א' ריבלין:

     אני מסכים.


                                             ש ו פ ט


     הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת א' חיות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון