הפקעת יתר

פסק-דין

השופטת א' פרוקצ'יה:

1.     לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת ד. פלפל) בו נתקבלה התובענה שהגישו המערערים ונקבע כי על המשיבות לפצות אותם בגין הפקעת-יתר שבוצעה במקרקעין שבבעלותם, וזאת על פי אמות מידה שנקבעו בפסק הדין. המערערים קובלים, בעיקרם של דברים, על היקף הפיצוי שנפסק לזכותם, ועל כך כי לא ניתן לבצע את פסק הדין הלכה למעשה בלא החזרת הענין לערכאה הדיונית להשלמת הפסק. המשיבות - המועצה המקומית גני תקוה והועדה המקומית לתכנון ובנייה המרכז, משיגות על קביעות פסק הדין הן במישור הדיוני והן במישור המהותי. במישור הדיוני הן טוענות כי תביעת המערערים לפיצויי הפקעת-יתר התיישנה מזה זמן. במישור המהותי הן טוענות כי מבחינה משפטית לא עומדת להם זכות לפיצוי. מעבר לכל אלה עמדתן היא כי אפילו לא חלה התיישנות על התביעה, ואפילו קימת זכות משפטית לפיצוי, גם אז הפיצוי שבפועל ניתן למערערים במסגרת הפקעת הקרקע מכח תכנית בנין עיר ממ/990 מ-1980 מכסה את כל תביעתם לפיצוי בגין הפקעת היתר של החלקה בגלגוליה ההיסטוריים. מאחר שהחישוב הנדרש לצורך מסקנה זו לא נעשה בידי בית משפט קמא, יש להחזיר אליו את הענין כדי שישלים את בדיקתו בסוגיה זו - אשר המסקנות לגביה עשויות לייתר את הדיון בסוגיות העקרוניות העולות בפרשה זו.

הרקע ועובדות
2. המערערים הינם הבעלים של חלקה 423 בגוש 6720 בגני תקווה, אותה קיבלו מאביהם ללא תמורה (להלן - "החלקה"). ביום 24.2.1980 פורסם דבר אישורה של תכנית ממ/990 (להלן - "התכנית המקורית") לפיה יועדו שטחים באזור, וביניהם חלק מחלקת המערערים, לצרכי ציבור. ביום 25.12.1980 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המרכז (היא המשיבה 2) הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 בדבר הפקעתו של חלק משטחה של החלקה לצרכי ציבור והקנייתו של אותו חלק למועצה המקומית. שיעור השטח המופקע היה 46.35% או 44.94% משטח החלקה (בהתאם לשתי חוות דעת שמאיות שונות שהוגשו על ידי הצדדים).

     ביום 16.8.1992 נחתם בין המערערים למשיבות חוזה לפיו בתמורה להעברת השטח המופקע בשיעור של 2300 מ"ר מחלקת המערערים, תעביר המועצה המקומית לרשותם שטח מחלקה 527 (בגודל של 375 מ"ר) בלא תמורה והמערערים ירכשו בתמורה מן המועצה את יתרת החלקה הזו בשיעור 112 מ"ר, כדי שיוכלו לבנות על המגרש. בהמשך לכך, קיבלו המערערים גם פיצוי בדרך של זכויות בניה ב-10 דירות וכן הנחה משמעותית מתשלום היטל השבחה.

     לאחר שנים, ביום 6.4.95 פורסמה תכנית ממ/5066 (להלן: התכנית החדשה). תכנית זו הוכנה במסגרת פיתוח גני תקווה וכללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה. במסגרת התכנית החדשה נוידו הזכויות המופקעות לצרכי ציבור מחלקת המערערים למגרש בשטח זהה בגודלו במיקום אחר, וזאת מסיבות תכנוניות, וכן לאור בקשת תושבי האיזור, ובכללם המערערים עצמם. כתוצאה מכך, ובעקבות הניוד, הקרקע המופקעת מחלקת המערערים יועדה לשכונת מגורים. המערערים התנגדו לתכנית החדשה, וטענו, בין היתר, כי לאור שינוי הייעוד של החלק המופקע עומדת להם זכות להחזרת המקרקעין המופקעים.

     בשנת 2002, הגישו המערערים את התובענה נשוא הליך זה ובה תבעו שני סעדים חלופיים: לשלם להם את שוויים המלא של המקרקעין שהופקעו מהם מכח התכנית המקורית כחלופה להחזרת הקרקע עקב אי מימוש מטרת ההפקעה, ובענין זה הסתמכו על סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ועל הילכת קרסיק שבינתיים יצאה מלפני בית משפט זה. הסעד השני, החלופי, שנתבע נשען על הטענה כי בחלקת המערערים בגלגוליה ההסטוריים בוצעו במהלך השנים מספר הפקעות. את ההפקעות הללו יש לקחת בחשבון בהגדרת היקף שטח החלקה המופקע הפטור מפיצוי, וממנו לגזור את היתרה המופקעת החייבת בפיצוי. על פי חישובים שמאיים הנובעים משחזור ההפקעות בחלקה בגלגוליה השונים עד החלקה המקורית, הגיעו המערערים לנתון על פיו עומדת להם זכות לפיצוי נוסף בגין 31.16% משטח החלקה, המהווה שטח של 1,872 מ"ר. פיצוי בגין שטח זה תבעו בתובענתם.

     המשיבות התנגדו לטענות המערערים על שני חלקיהם. אשר לקו הטיעון הראשון טענו כי אין מדובר כאן בשינוי יעוד של המקרקעין מיעוד ציבורי ליעוד אחר המצדיק ביטול ההפקעה אלא בניוד היעוד הציבורי למקום אחר, שנעשה על פי בקשת התושבים, ובהסכמת המערערים בכללם. לפיכך, מנועים המערערים מלהעלות טענה זו. לענין הטיעון החלופי נטען, ראשית, כי תביעת המערערים לפיצוי בגין הפקעת-יתר התיישנה שכן היא הוגשה 21 שנים לאחר המועד הקובע לתביעת פיצויי הפקעת-היתר; שנית, לגוף הענין, לא עומדת למערערים זכות לחשב את הפקעת היתר בדרך של מעקב לאחור אחר כלל ההפרשות לצרכי ציבור שנעשו בחלקה מעת לעת, וזאת מאחר שהן נעשו מכח תכניות איחוד וחלוקה עליהן חל סעיף 4 לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964 (להלן - "חוק הרכישה") מכוחו אין מביאים בחשבון השטח המותר בהפקעה בלא פיצוי שטחים שנרכשו לצרכי ציבור מכח תכניות איחוד וחלוקה.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי
3. תביעת המערערים בראשה הראשון לפיצוי על שווי הקרקע המופקעת כתחליף להשבת הקרקע עקב אי מימוש מטרת ההפקעה, נדחתה. נקבע כי בהסכמת המערערים התבצע ניוד של מטרות ההפקעה לאיזור אחר, ולכן ההפקעה בעינה עומדת ואין למערערים זכות להחזרת הקרקע או השבת שווייה. על היבט זה של התובענה אין ערעור בפנינו. אשר לראש השני של התובענה בענין פיצויי הפקעת-יתר נקבע על יסוד חוות דעת השמאי בן ארי כי מעקב לאחור אחר גלגוליה של החלקה מצביע על כך כי לאורך השנים הופקעו מהחלקה סך כולל של 1,497 מ"ר מעבר לשיעור ההפקעה המותר בלא פיצוי, ואשר בגינם לא שולם פיצוי. יש לקחת בחשבון גם רכישות לטובת הציבור מכח תכניות איחוד וחלוקה ישנות, זאת גם נוכח סעיף 4 לחוק הרכישה. הוראה זו אמנם קובעת כי אין להביא בחשבון רכישה מכח חלוקה חדשה על פי סעיף 20א לפקודת בנין ערים 1936, אולם בענייננו הרכישות נעשו מכח תכניות שקדמו לחקיקתו של סעיף 20א כאמור המתייחסות לשנות החמישים המוקדמות. מכאן, שיש להביא בחשבון את מכלול ההפקעות בגלגולי החלקה וחישוב זה מביא לקיום יתרת שטח בר-פיצוי מעבר ל-40% משטח החלקה המופקעת הפטור מפיצוי (להלן - פיצויי הפקעת-יתר). בית המשפט קובע כי המערערים לא ידעו עד לקבלת חוות דעת השמאי בן ארי מטעמם בסמוך להגשת תובענה זו על זכויותיהם בגין הפקעות-יתר בגלגול ההסטורי של החלקה. אשר לטענת התיישנות התובענה שהעלו המשיבות כנגד חבותן לשלם פיצוי בגין הפקעת היתר, קבע בית המשפט כי הן מנועות מהעלאת טענה זו מהטעם הבא: על הרשות הציבורית חובה להודיע לבעלי קרקע מהם מפקיעים קרקע מהו היקף זכויותיהם הממוניות בהקשר להפקעה, ובכלל זה גם בגין גלגולי ההפקעות הקודמות המביאים להפקעת-יתר המעמידה זכות לפיצוי. הדבר נגזר כחלק מחובת תום הלב ועקרונות המינהל התקין, המחייבים רשות ציבורית; משהרשות לא עמדה בחובה זו, היא מנועה מהעלאת טענת התיישנות כנגד תביעת הפיצוי של המערערים, בהיותה טענה דיונית ולא מהותית באופייה. בסיומו של פסק הדין מצוי חלקו האופרטיבי בזו הלשון:

"לאור כל זאת, אני מקבלת את התובענה במובן זה שעל משיבה 2 לפצות את המבקשים לפי המטראג' המופיע בחוות הדעת של השמאי בן ארי. הפיצוי ישולם נכון ליום ההפקעה 24.2.1981 לפי שווי של מ"ר רבוע עליו הוסכם מן הסתם לאור החלטתי מיום 24.11.03 (וטרם הודע עליו לבית המשפט) על ידי שני השמאים בן ארי ואבן חן. מסכום זה ינוכה, במידת הצורך, כל פיצוי ששולם בגין הפקעת יתר, כשהוא משוערך ליום הניכוי".

     למערערים נפסקו הוצאות משפט, למעט שכ"ט עו"ד, לאור חריגת בא כוחם מהיקף הסיכומים בכתב כפי שהוגדר בהוראת בית המשפט.

הערעור
טענות המערערים
4. המערערים מתמקדים בערעורם בטענות הנוגעות לחלק האופרטיבי של פסק הדין ולדרך יישומו. לטענתם, נפלו בו טעויות, והוא אינו ניתן ליישום בהוצאה לפועל, זאת במובנים הבאים:

1)     לא נקבע מהו שיעור הפקעת-היתר ומהו שיעור הפיצוי לכל מטר מרובע של השטח בגינו נדרש לפצות, וכן לא נקבע סכום הפיצוי הכולל המגיע למערערים;

2)     נפלה טעות בקביעת פסק הדין כי יש להפחית מן השטח שבחוות דעת השמאי בן ארי כל פיצוי ששולם בגין הפקעת היתר. זאת, שכן הפחתה כזו כבר נעשתה בחוות

הדעת עצמה, במסגרת הפחתת שטח של 375 מ"ר מסך כל שטח הפקעת-היתר שבגינו עומדת למערערים זכות לפיצוי.

3)     הקביעה כי הפיצוי המוסכם הדולרי (90 דולר למ"ר) ישולם נכון ליום ההפקעה אינה ברורה ביחס לדרך יישומה;

4)     שיעור הריבית לפיצוי צריך לעמוד על 4% לשנה מהמועד הקובע ועד ליום התשלום בפועל, ולא על פי השיעור הקבוע בסעיף 8(א) לחוק הרכישה, אשר הוראותיו, על פי הטענה, סותרות את חוקי היסוד.

5)     טעה בית המשפט כאשר לא פסק לזכות המערערים שכר טרחת עורך דין, אף שתביעתם נתקבלה.

טענות המשיבות
5. המשיבות טוענות, בראש וראשונה, כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, מאחר שהוגשה 21 שנים לאחר גיבושה של עילת התובענה. המדובר הוא בתובענה כספית שתקופת ההתיישנות החלה עליה היא 7 שנים, אשר חלפה מזה זמן, ולא נתקיימה עילה לדחיה או הפסקה של מירוץ ההתיישנות בנסיבות הליך זה. המשיבות טוענות כנגד קביעת בית המשפט קמא כי הן נהגו בחוסר תום לב כלפי המערערים בכך שלא העמידו אותם על העובדות הנוגעות לזכויותיהם בהפקעת-היתר, ותוקפות דוקא את המערערים על חוסר תום ליבם שלהם בהגישם תביעה לפיצויי הפקעת-יתר תוך שיהוי ושימוש לרעה בהליכי בית המשפט.

     אשר לתביעת הפיצוי גופה, חוזרות המשיבות על טענתן כי בהתחקות אחר גלגוליה ההסטוריים של החלקה מבחינת ההפרשות לצורכי ציבור שנעשו בה מעת לעת, אין לקחת בחשבון את הרכישות ההסטוריות, פרי תכניות איחוד וחלוקה, וזאת מכח סעיף 4 לחוק הרכישה. לטענתן, הוראה זו, על פי פרשנותה התכליתית חלה גם על תכניות חלוקה שקדמו להסדר החקיקתי ששולב בפקודת בנין ערים 1936 במסגרת סעיף 20א שכן כוונת המחוקק, לגישתן, היא להוציא מתחולת חישוב הרכישות על גלגוליהן את כל אלה שנעשו במסגרת תכניות חלוקה באשר הן. כך הוא, מאחר שבתכניות כאלה זוכה, דרך כלל, בעל הקרקע לפיצוי ולהטבה במסגרת התכנית, ופיצוי כספי נוסף עשוי להוות פיצוי כפל שאינו ראוי. עוד טענו המשיבות כי המערערים לא הוכיחו שההפקעות הקודמות נעשו בלא תמורה, ומשהנטל עליהם להוכיח זאת, והם לא עמדו בו, דין תביעתם להידחות. טענתן הנוספת היא כי המערערים קבלו את מלוא הפיצוי בשווה ערך המגיע להם עבור הפקעת היתר, גם בהנחה שעומדת להם זכות בגין כך. ואחרון, נטען כי בית המשפט לא השלים את מלאכתו בבירור נתונים חיוניים לצורך המסקנות האופרטיביות בפסק הדין. הן מבקשות שלא להתערב בפועלו של פסק הדין לענין הצמדה, ריבית, ושכר טרחת עורך הדין של המערערים.

השאלות להכרעה
6. מהתובענה המקורית שהוגשה על ידי המערערים נותרה סוגיה מרכזית אחת במחלוקת, שלה הסתעפויות מישנה כדלקמן:

א)     האם עומדת למערערים זכות משפטית לפיצויי הפקעה בגין הפקעת-יתר הנובעת מגלגוליה ההיסטוריים של החלקה 423 עד לחלקה המקורית כמצבה ב-1950 ואילך?

ב)     אם התשובה לשאלה הראשונה הינה בחיוב, האם חרף מסקנה זו, נדונה תביעת המערערים לכשלון בשל התיישנות או שיהוי?

ג)     האם לוקה פסק הדין קמא במשמעויותיו לענין הריבית וההצמדה על סכום פיצויי הפקעת-היתר ולגבי קביעותיו בענין שכר טרחת עורך הדין.

ד)     האם טעון פסק הדין קמא השלמה באשר לנתונים מטריאליים שונים הנדרשים לצורך יישומו הלכה למעשה.

דיון
7. הענין שלפנינו מעלה שורה של שאלות מהותיות בעלות חשיבות עקרונית כללית אשר להכרעה בהן ישנה השלכה רחבת היקף על דיני ההפקעות מחד, ועל תחולת דיני התיישנות והיקף התפרשותם על הסדרי ההפקעות מנגד. בצד השאלות העקרוניות האמורות, עולה שאלה מרכזית בעלת השלכה קונקרטית והיא - גם אם מבחינה משפטית עשויה לעמוד למערערים זכות משפטית לפיצויי הפקעת-יתר, האם הוכחו כדבעי הנתונים העובדתיים הנדרשים לצורך גיבושה של זכות זו ויישומה המעשי.
הרי פירוט הדברים:

הסוגיות במישור העקרוני:
8. במישור העקרוני, עולות לדיון השאלות העיקריות הבאות:
א)     הזכות לפיצויים בגין הפקעת יתר בגלגול הסטורי במסגרת תכניות איחוד וחלוקה
חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 190 כי במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות במסגרתו, תבוצע הפקעה במסגרת תכנית על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ובלבד שהשטח אותו ניתן להפקיע ללא תשלום פיצוי יעמוד על 40%. בחישוב השטח הפטור מפיצוי יש לחשב לא רק הפקעה אחרונה שנעשתה לגבי החלקה, אלא יש להתחקות אחר גלגוליה ההיסטוריים ולבחון מה היה סך כל ההפרשות לצרכי ציבור של השטח הנדון בגלגוליו השונים עד לחלקה המקורית. עקרון זה נקבע בסעיף 2(א) לחוק הרכישה. הרקע לחקיקתה של הוראה זו נועד לשנות מצב משפטי קודם אשר איפשר לרשות הציבורית להפקיע חלקים שונים מחלקה מעת לעת, ועל פי חוקי רכישה שונים, בלא תשלום פיצוי לבעלים על סמך ההנחה כי כל הפקעה מהווה פרשה נפרדת העומדת לעצמה, המאפשרת חישוב חדש ונפרד של היקף השטח הניתן להפקעה בלא פיצוי (ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה, פד"י טו 1681; ע"א 2515/94 לוי נ' עירית חיפה, פד"י נ(1) 723, 740; א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהד' 6, עמ' 516). לתיקון תוצאה בלתי רצויה זו, חוקק סעיף 2 לחוק הרכישה, אשר קבע כי יש להתחשב בכלל השטחים שנרכשו למטרות ציבור מתוך החלקה המקורית על גלגוליה השונים לצורך חישוב השטח אותו ניתן להפקיע בלא תשלום פיצוי עד לשיעור מירבי. בכך נוצר איזון בין האינטרס הציבורי לאפשר רכישה למטרות ציבור מקנין הפרט, לבין אינטרס בעל הקנין שלא ייפגע קניינו בלא פיצוי נאות לגבי שטח החורג מהיקף שטח סביר שהפקעתו פטורה מפיצוי (הצעת חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, הצח' 592 בעמ' 58; דברי הכנסת קריאה ראשונה, ישיבה מיום 13.1.64, עמ' 757; קריאה שניה מיום 16.6.64, עמ' 2093; ע"א 6663/93 צאיג נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה, פד"י נה(1), 49, 67).

     במסגרת התחקות אחר הפרשות לצרכי ציבור בגלגוליה ההיסטוריים של החלקה עולה שאלה אם ובאיזו מידה ניתן לקחת בחשבון רכישות מכח תכניות איחוד וחלוקה. סעיף 4(1) לחוק הרכישה מוציא במפורש מתחולת חישוב כזה תכניות חלוקה חדשה על פי סעיף 20א לפקודת בנין ערים, ועל פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה. מה דינן של רכישות על פי תכניות חלוקה שנעשו על פי מסגרות חקיקתיות אחרות - כגון על פי סעיף 14 לפקודת בנין ערים או על פי פרק ד' לחוק התכנון והבניה שאינן מצויינות במפורש בסעיף 4(1) לחוק הרכישה? השאלה מתעוררת בענייננו, שכן הרכישות ההסטוריות הרלבנטיות נשוא חלקה זו התבצעו בטרם נכנס לתוקפו הסדר החלוקה החדשה על פי סעיף 20א לפקודת בנין ערים. האם פירושו הנכון של הסייג בסעיף 4(1) לחוק הרכישה מצדיק החלה דווקנית של הוראותיו, שמשמעותה היא התחשבות ברכישות שנעשו על פי תכניות חלוקה שאינן מצויינות בו, או שמא משמעותו הנכונה על פי תכליתו היא רחבה, המכניסה תחת כנפיו את כל תוכניות החלוקה, ובכללן גם את אלה שלא צויינו בו במפורש; בהקשר לכך עשויה לעלות השאלה האם ישנה הצדקה עניינית באבחנה בין סוגי תכניות חלוקה לצורך חישוב שטח רכישות שנעשו מכוחן, כאשר בכלל התכניות שלא צויינו בהוראת סעיף 4(1) מצויות תכניות שנעשו בהסכמת הבעלים, בעוד אלה המצויינות בו במפורש ניתנות להיעשות גם בכפייה. שאלה זו מתחדדת על רקע הרציונל שניתן לחקיקת סעיף 4(1), על פיו, ברה-פרצלציה ניתנות לבעל הקרקע הטבות המהוות פיצוי לרכישה שנעשתה, שאינן מצדיקות פיצוי נוסף. ממילא עולה השאלה האם אפשר ותכניות החלוקה האחרות, שהיו מותנות בהסכמת הבעלים, לא נכללו בסעיף 4(1) על שום ההנחה המובנת מאליה כי במסגרתן ניתן כבר פיצוי הולם לבעלים בגין הרכישות שנעשו? (השווה דברי הסבר להצעת החוק, שם; בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים פד"י מו(4) 749, 756; ע"א 6805/99 תלמוד תורה עץ חיים נ' ועדה מקומית, פד"י נז(5) 433, 452; נמדר, פגיעה במקרקעין, 2002, עמ' 164-6; בג"צ 26/70 בר נ' שר הפנים, פד"י כד(1) 645, 647-9). אולם, כנגד גישת הפרשנות המרחיבה תתכן פרשנות מצמצמת לסעיף 4(1), המתבססת על ניסוחו המילולי המוגבל אך לתכניות המצויינות בו, והעשויה להתיישב עם הביקורת שנמתחה עליו כשולל פיצוי מבעל הקנין שקניינו נשלל ממנו - בין אם עקב תכנית בהסכמת הבעלים ובין בכפייה (השווה לוינסון - זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון, עמ' 175-180; לוינסון-זמיר, ההגנה החוקתית על הקנין ודיני הפקעת מקרקעין, ספר ויסמן, 2002, עמ' 393-7; ה"פ 186/96 בנייני מידות נ' עירית ירושלים, פסקים מחוזיים תשנ"ז(2) 418; קמר, שם, עמ' 519-20; פרשת צאיג, שם, עמ' 67-76; ח. דגן, שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין, עיוני משפט כא(3) 491, 494; שפיר וארגמן, חישובו של השטח המותר בהפקעה ללא פיצוי, מקרקעין א/2, מרץ 2002, 326, 341; ע"א 556/73 חב' אשראי בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית מוצקין). לשאלות אלה נפקות ישירה על זכותם המשפטית של המערערים לפיצוי בגין הפקעת יתר, מאחר שהרכישות בגלגול ההסטורי של החלקה נעשו על פי תכניות חלוקה מכח פקודת בנין ערים שקדמו לחקיקתו של הסדר החלוקה החדשה על פי סעיף 20א לפקודת בנין ערים.

התיישנות
9. תביעת המערערים לפיצויים בגין הפקעת-היתר הוגשה ב-13.1.02. מועד ההפקעה של החלקה המשמש בסיס לתביעת הפקעת-היתר הוא 25.2.81. טוענות המשיבות כי מדובר בתביעה כספית המתיישנת בחלוף 7 שנים על פי חוק ההתיישנות הכללי, ולחלופין, כי המערערים השתהו השתהות ארוכה בהגשת תביעתם, ולכן דינה להידחות על הסף. מנגד, טוענים המערערים כי על תביעות לפיצויי הפקעה כדוגמת זו שהגישו בהליך זה לא חלה התיישנות כלל. מאחר שמדובר בהפקעה הפוגעת בזכות הקנין של הפרט, ומאחר שפגיעה כזו מולידה זכות יסוד נוספת לפיצויים הוגנים מהרשות הציבורית הרי בלא הוראה מיוחדת לענין זה, אין חלות להוראות ההתיישנות הכלליות על תביעה מיוחדת מסוג זה. לחלופין נטען, כי אפילו חלים דיני ההתיישנות הרגילים, נעצר מירוץ ההתיישנות שכן העובדות הנדרשות לעילת התביעה נודעו להם באיחור רב, רק עם מתן חוות דעת השמאי בן-ארי עובר להגשת התובענה.

     סוגיית ההתיישנות במקרה זה מעלה את השאלות הבאות:

1)     האם יש בסיס משפטי לטענה כי דין ההתיישנות הכללי אינו חל על תביעת פיצויים בגין הפקעה, באין הסדר התיישנות מפורש לגביה? (השווה ע"א 216/66 עירית ת"א נ' אבו דאייה, פד"י כ(4) 522, 546; קמר, שם, עמ' 311 ואילך; ע"א 813/03 עירית נצרת נ' ג'י. בי. טורס בע"מ, מיום 9.6.04 (במיוחד פסק דינו של המשנה לנשיא, מצא); בג"צ 156/01 מושב נוה ימין נ' שר הפנים, פד"י נז(5) 289, 295). זו שאלה כבדת משקל הכורכת בחינה מורכבת של שאלות חוקתיות על רקע אינטרסים חברתיים כלליים ובחינת הסדרים סטטוטוריים הנוגעים להתיישנות תביעות - בין כלליים ובין ספציפיים לגבי פגיעות קנייניות.

2)     אם חל דין התיישנות כללי על תביעות פיצוי בגין רכישות לצרכי ציבור, האם בנסיבות הענין עומדת למערערים הגנת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 בגין התיישנות שלא מדעת;

3)     לחלופין, האם עומדת למערערים טענת מניעות כנגד המשיבות לענין העלאת טענת התיישנות בשים לב לאופייה הדיוני של טענת ההתיישנות ולחובת תום הלב הנדרשת בעשיית שימוש בטענות דיוניות; האם יש צדק בעמדת המערערים כי מוטלת על המשיבות החובה לספק מידע ונתונים לבעלי הקרקע על הפקעת-יתר בגלגוליה ההסטוריים של החלקה, ומשהדבר לא נעשה, מנועות המשיבות, למצער, מחסימת תביעת בעל הקנין בטענת התיישנות (השווה ד. שוורץ, תחולתו של עקרון תום הלב בסדר הדין האזרחי, עיוני משפט כא, תשנ"ח, 295-331; ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פד"י נו(6) 295, 341-2; ע"א 7664/00 רובינשטיין נ' עירית חולון, פד"י נו(4) 117, 139).

4)     האם חלים דיני השיהוי על תביעת המערערים לפיצויי הפקעת-יתר? (השווה פרשת תלמוד תורה ועץ חיים, שם, עמ' 445-451).
עד כאן, לשאלות העקרוניות העולות בפרשה זו.

הרובד העובדתי
10. בחינת הקביעות העובדתיות בפסק הדין קמא מעלה כי, אפילו ניתוח מכלול השאלות העקרוניות המפורטות לעיל יביאנו למסקנה כי מבחינה משפטית עשויה לעמוד למערערים זכות לפיצויים בגין הפקעת-יתר של החלקה, גם אז לא נוכל להחיל מסקנה זו לתשתית הנתונים כפי שנקבעה בפסק הדין קמא, ולהביא לתוצאה אופרטיבית שניתן לבצעה הלכה למעשה, וזאת מהטעמים הבאים:

מתן פיצוי בעבר
11. א)     לא נבחנה השאלה, ולא נקבע ממצא בשאלה העובדתית המרכזית והיא - האם הוכח להנחת דעת בית המשפט כי בעבר לא ניתן פיצוי לבעלי הקרקע בזמנים הקובעים, עבור הרכישות בגלגוליה השונים של החלקה שבעבורן נתבעים כיום פיצויי-היתר. כל הנתונים המצויים בתיק בענין זה מתמצים בשורה אחת בחוות דעתו של השמאי בן ארי מיום 9.1.02 (עמ' 5) בזו הלשון:

"אופן רישומן של ההפרשות לצרכי ציבור מלמד כי הן היו הפרשות ללא תמורה".

בית המשפט בפסק הדין מתייחס לענין זה במסגרת תיאור עמדת המערערים בסעיף ה' לפסק הדין באומרו:

"לפי חוות דעת השמאי בן ארי, שמכח הסכמה דיונית היא המחייבת (הסכמה מיום 24.11.02) לענין החלקה המקורית, אזי היקף השטח שהופקע על ידי המשיבות הוא 1.497 מ"ר בגינם לא שולמו למבקשת פיצויים".

     על יסוד דברים אלה, ככל הנראה, מניח בית המשפט כי בעבר לא קבלו בעלי החלקה פיצוי על הרכישות לטובת הציבור שבוצעו בחלקה מעת לעת. הנחה זו אינה מספקת את הדרישה הבסיסית המובנית לצורך מתן פיצוי בעל קרקע על הפקעות-יתר בגלגול היסטורי של החלקה, המחייבת הנחת תשתית הוכחתית מספקת לכך שלא ניתן בעבר פיצוי או הטבה לבעל הקרקע בגין רכישות לצרכי ציבור שבוצעו במסגרת תכניות איחוד וחלוקה לאורך השנים. אמירתו של השמאי בן ארי בחוות דעתו בענין זה אינה מספקת בלא הסבר וביסוס נוסף אשר יקימו תשתית משכנעת כי כך הדבר. יתר על כן, ההסכמה הדיונית של הצדדים ביחס לחוות דעת השמאי בן ארי נוגעת אך לענין זה:

"אם תתקבל טענתם של המבקשים בדבר "החלקה המקורית", אזי חישוב הפקעת היתר המצוי בחוות דעתו של השמאי בן ארי הוא חישוב נכון" (פרוטוקול דיון בבית המשפט המחוזי מיום 22.11.02 בעמ' 5).

אין, על כן, הסכמה בין הצדדים באשר לאמירתו זו של השמאי בענין הפיצוי הקודם. אין צריך לומר כי סוגיית הזכות לפיצויי הפקעת-יתר בגלגוליה ההסטוריים של החלקה קשורה ומותנית בקיומה של קביעה, הנשענת על הוכחה, כי לא שולמו או ניתנו בעבר פיצויים או הטבות לבעל החלקה אותה עת בגין רכישות שבוצעו במסגרת תכניות האיחוד והחלוקה המשמשים כיום עילה לתביעה (ראו בענין זה ע"א 188/81 מושבי מובאות ירושלים נ' נתיבי אילון בע"מ, תק-על 88(2), 630; פרשת צאיג, שם, בעמ' 74; קמר, שם, בעמ' 523). בהעדר הוכחה בענין זה, עלולה הרשות הציבורית להתחייב בפיצויי-כפל וזאת אין לקבל. ראוי כי בית המשפט ישמע הוכחות ויקבע את עמדתו בשאלה זו.

הערכת ההטבות שניתנו למערערים על רקע תביעתם לפיצויים
12. הפיצוי שהמערערים טוענים לו מחושב על פי היקף ההפקעה בחלקתם שנעשה בתכנית המקורית ב-1980, כשלכך מצטרפות הרכישות נשוא תכניות החלוקה ההיסטוריות, באופן שכלל הרכישות כאמור משתלב בחישוב השטח המופקע הפטור מפיצוי בשיעור 40% משטח החלקה ועל היתרה עומדת זכות לפיצוי.

     אין חולק כי בעקבות הפקעת השטח במסגרת התכנית המקורית, שהיא במוקד הליך זה, קבלו המערערים הטבות שונות בתמורה לרכישה למטרות ציבור שנעשתה מכח אותה תכנית. הזכויות וההטבות שנתקבלו על ידם הם במישורים הבאים:

     1)     זכויות בנייה ל-10 דירות;
     2)     מגרש בשטח של 375 מ"ר שהועבר בלא תמורה;
     3)     הפחתה בתשלום היטל השבחה בשיעור 50%.

לטענת המשיבות, היקף הזכויות וההטבות שהוענקו למערערים כאמור מכסה את תביעתם לפיצויי הפקעת-יתר, אפילו תוכח זכותם המשפטית לפיצויים אלה. בית המשפט קמא לא קבע כל נתונים בשאלת הערך הכספי של אותן הטבות והיחס בין ערך זה לבין היקף הפיצוי המגיע למערערים על פי נתוני חוות הדעת של השמאי בן ארי, על רקע ההסכמה הדיונית בין השמאים מיום 23.12.02 לפיה שיעור הפיצוי יחושב על פי 90 דולר ל-1 מ"ר, שהוא שווי הקרקע ליום 25.2.81. משכך, לא הובהר בפסק הדין באיזו מידה מגיעה למערערים יתרת פיצוי כספי מעבר למה שקבלו בפועל במסגרת ההפקעה נשוא התכנית המקורית מ-1980. נתונים אלה יש לקבוע באמצעות ראיות וטיעונים שיובאו בפני בית המשפט.

סיכום דברים
13. בהליך זה עולות לדיון שאלות עקרוניות בעלות משקל. להכרעה בהן ישנה השלכה רחבה וכללית הן על דיני ההפקעות והן על דין ההתיישנות, כמו גם על זכויות וחובות הרשות הציבורית ובעלי הקנין הפרטי בהתנהלותם בענייני רכישות לטובת הציבור ופיצויים בגינם. מן הפן האחד, עומדת זכותם הנטענת של בעלי החלקה לקבל פיצוי על פגיעה בקניינם כאשר תביעתם צריכה להיבחן, בין היתר, על רקע מעבר הזמן הרב שחלף מאז מועד ההפקעה הקובעת; מנגד, עומדת, בין היתר, שאלת אינטרס הציבור במניעת פיצויי-כפל, על רקע רכישות קודמות שלא הובהר אם ניתנו בגינן פיצויים או הטבות לבעלי הקרקע אותה עת. (השווה לענין זה סעיף 4(2) לחוק הרכישה).

     בשלב זה של ההליך, חסרות קביעות שיפוטיות בנתונים עובדתיים מהותיים לצורך הכרעה בעילתם של המערערים. בלא הכרעה בהם, לא ברור כלל הצורך ומידת הנחיצות בהכרעה בשאלות המשפטיות העקרוניות העולות. אין זה רצוי להידרש לשאלות העקרוניות, על השלכתן הרחבה, בלא שברור ונהיר על איזו תשתית עובדתית הן נסמכות. בהעדר תשתית מלאה וברורה כאמור, עשויה ההכרעה המשפטית להימצא ערטילאית ואקדמית גרידא; הכרעה עקרונית בתנאים אלה אינה רצויה. לפיכך, איני רואה מנוס אלא להציע לחברי שלא לפסוק בשאלות המהותיות העולות במסגרת ערעור זה, זאת בטרם יושלם פסק הדין קמא באשר לנתונים העובדתיים המהותיים החסרים, ולפני שתתקבל תמונה מלאה של הערכים הכספיים הרלבנטיים שאותם יש לקבוע בקביעות הניתנות ליישום מעשי. את השלמת הבירור העובדתי יש לעשות במסגרת גביית ראיות והשלמת טיעונים כנדרש. כן אציע כי בית המשפט קמא ישלים את פסק דינו גם באשר לשאלות המשפטיות העקרוניות העולות בהליך זה, על רקע הנתונים העובדתיים המשלימים שיקבע.

     פועל יוצא מהאמור הוא, כי ראוי להחזיר לבית המשפט המחוזי את הענין לצורך השלמת פסק דינו כמפורט לעיל. מהלך זה אינו פוגע בטענותיהם ההדדיות של הצדדים, שתהיינה שמורות להם לעתיד לבוא, אם לא יושג הסדר מוסכם ביניהם, או אם וכאשר ינתן פסק הדין המשלים בבית המשפט המחוזי, ובכפוף לתוצאותיו. במסגרת זו, תעמוד להם זכותם לערער על פסק הדין המשלים, ולהעלות במסגרתו את טיעוניהם ככל שיראו טעם ומקום לעשות כן.

     לאור כל אלה, אציע לקבל את הערעור והערעור שכנגד ככל שהם נוגעים להחזרת הענין לבית המשפט המחוזי , כדי שישלים את פסק דינו על פי הקווים המנחים המפורטים לעיל.

     אין צו להוצאות.

                                              ש ו פ ט ת

המשנה לנשיא (בדימוס) א' מצא

     אני מסכים.

                                        המשנה לנשיא (בדימ')

השופטת ע' ארבל

     אני מסכימה.

                                             ש ו פ ט ת

     לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון