הסבת חוב ארנונה

1. העתירה היא כנגד החלטת המשיבה מס' 1, מינהל הכספים - אגף הגבייה המאוחדת בעירית חיפה (להלן: העירייה), מיום 25/12/01, בה הוחלט על הסבת החיוב לתשלום ארנונה, בקשר לשלושה נכסים, על שם העותרת, כאשר ההחלטה מתייחסת לחיוב בגין התקופה מיום 1/9/97, מועד בו התקבל טופס 4 לגבי נכסים אלה. לטענת העותרת, לא רק שנפלה טעות בהחלטה עצמה, אלא, משניתנה ההחלטה במועד בו ניתנה ובדרך בה ניתנה, מנעה העירייה מהעותרת הגשת הליכי השגה. בנסיבות אלה עותרת העותרת להחזרת הנושא להליך של השגה, בפני מנהל הארנונה, או לחלופין להורות על ביטול הדרישה וביטול הודעות התשלום שנשלחו לעותרת לתשלום חוב הארנונה בגין אותם נכסים. 2. השאלה שבפני היא, למעשה כיצד על העירייה לנהוג, כאשר יש מחלוקת בין הצדדים לבין עצמם, מי היה "המחזיק" בתקופה הרלוונטית, ומה נפקותה של הודעה על "שינוי המחזיק". הרקע והנסיבות הצריכות לעניין: 3. הצדדים למעשה אינם חלוקים על העובדות העיקריות: המדובר הוא בשלושה נכסים שמספריהם, בהתאמה: 1017482, 2000622 ו- 2000642, שהם לטענת העותרת בבעלות המשיבה מס' 2 (להלן: המשיבה), בפרוייקט הידוע בכינויו "בית הקשתות", בשדרות בן גוריון 19 פינת רחוב המגינים, בחיפה. ב- 18/7/93 נכרת בין העותרת למשיבה הסכם קומבינציה (להלן: ההסכם), לפיו מכרה המשיבה לעותרת 74% מן הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 16 ו- 17 בגוש 10829 ברחוב המגינים בחיפה (להלן: המקרקעין), בתמורה לבניית הנכסים הנ"ל על חלק המקרקעין שנותרו בידי המשיבה - 26% מן הזכויות במקרקעין (ולא כפי שנכתב בטעות בעתירה - 24% - ראה סעיף 5). לעניין חלוקה והקצאת השטחים ביניהם, מבקשת העותרת להסתמך על שומת זייד ופסק-דין שניתן ביום 14/5/97 (ה"פ 4133/97 - כבוד השופט לבנוני), לפיה הנכסים הם בגדר "מבנה חדש" שבגינם נתקבל טופס 4 ביום 8/9/97. בסמוך לאותו מועד, הופרדו היחידות במבנה החדש בינם לבין עצמם, באופן שהנכסים הם בבעלות המשיבה. הודעה על כך נמסרה לעירייה. באותו מועד, לא חלקה המשיבה על ההודעה האמורה ולא מסרה הודעה סותרת. יצויין, כבר בשלב זה, כי חלוקה זו, לא שונתה בפסק-בוררות שניתן בשלב מאוחר יותר על-ידי הבורר דן ברלינר, בקשר למחלוקות נוספות בין הצדדים. בעקבות ההודעה האמורה על ייחוד היחידות בין העותרת למשיבה וקבלת טופס 4, ובהסתמך על ההסכם (סעיף 13), הוציאה העירייה הודעת חיוב למשיבה בגין הנכסים הנ"ל (26%) וכן הוצאה הודעת חיוב תואמת לעותרת על חלקיה (76%). העותרת החלה בתשלום הארנונה בגין יחידותיה החל מ- 9/97. 4. ביום 20/12/00 המציאה המשיבה הודעה לעירייה, לפיה דרישת החוב של העירייה ממנה אינה על-פי הדין, וזאת מן הטעם שהנכסים טרם הועברו לחזקתה, ומצויים בחזקת העותרת, כקבלן. במכתב נוסף מיום 2/1/01 הוסיפה המשיבה והודיעה, כי מתנהל הליך בוררות, בינה לבין העותרת, וכי טרם הוכרע מועד ההחזקה בנכסים. אעיר, כבר בשלב זה, כי גם באותו מכתב, ישנה הודאה כי הבעלים של המקרקעין היא המשיבה, ולכן אם אכן לא הייתה לה אפשרות להיות מחזיק באותם נכסים, סביר היה להניח שמניעות זו חלה גם לגבי העותרת. בנסיבות אלה, נותרת "החזקה" של הבעלים, כ"החזקה" בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. העירייה ראתה בהודעות אלה, הודעה לפי סעיף 325 לפקודת העירייה, ולמרות שהודתה, כי אין עליה לערוך ברורים בעקבות קבלת ההודעה, ביקשה לקבל הסברים, ופנתה במכתבים גם אל העותרת. 5. ביום 23/8/01 וביום 17/10/01 שלחה העירייה מכתבים לעותרת, בהם הודיעה לעותרת, כי טענת המשיבה היא, שעל העותרת לשאת בחיובי הארנונה, בין היתר, מאחר שעל-פי סעיף 16 לחוזה שבין העותרת למשיבה, רשאית המשיבה לסרב לקבל החזקה בנכסים, וכן בהתבסס על הטענה של המשיבה כי בין המשיבה לעותרת מתנהל הליך בוררות שטרם הסתיים, וכי טרם קיבלה החזקה באותם נכסים. העותרת לא השיבה למכתבים אלה, ואולם לטענת בא-כוחה, שוחח מר אשכנזי מטעם העותרת, טלפונית עם באת-כוח העירייה, הגב' ליפשיץ-אקרמן. למרות שיחות טלפוניות אלה, שלחה העירייה הודעה ביום 28/12/01 לעותרת בה הודיעה על הסבת חיובי הארנונה מהמשיבה על העותרת החל מ- 1/9/97 . ההסבר להסבת החוב מצוי במכתב מיום 23/8/01 שם צויין, כי ההסבה נעשתה מאחר ש"הלכה פסוקה הינה כי בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס יחוייב בארנונה, ולכן במידה וטרם הועברו היחידות לחברת ארי את בר, על חברת אנגל לשאת בתשלומי הארנונה בגינן וזאת למרות סעיף 13 להסכם". ראוי לחזור ולהעיר, שלא ברור על סמך אלו נתונים עובדתיים קבעה העירייה, כי דווקא העותרת היא בעלת הזיקה הקרובה יותר לנכסים. כפי שיובהר בהמשך, החזקה של המשיבה בנכס, די היה בה כדי לחייבה במס הארנונה. 6. ב- 2/1/02 החלה העירייה לנקוט בהליכי גבייה מינהליים נגד העותרת, בגין החוב האמור. ב- 6/3/02 קיבלה העותרת חשבון תקופתי בגין הנכסים החל מ- 1/9/97 ועד סוף שנת 2001. בהמשך ההתכתבות בין העירייה לעותרת עולה, כי רק ב- מאי 2002 השיבה העותרת למכתב הדרישה של העירייה, וזאת לאחר שהחלה כבר בהליכי גבייה. העירייה עמדה על החלטתה, וזאת בהסתמך, בין היתר, על פסק בוררות מיום 21/2/02 ממנו עלה, להבנת העירייה, כי השטחים לא הועברו למשיבה, עקב אי השלמת בנייתם. יחד עם זאת, העירייה הוסיפה והבהירה באותו מכתב, שאם יש ראיות אחרות בידי העותרת, מתבקשת היא להעבירם אליה. העותרת חזרה וביקשה במכתבה מיום 19/6/02 לראות במכתבה מיום 20/5/02 השגה על הודעת החוב שהומצאה לה. העירייה באמצעות באת-כוחה דחתה את הבקשה, בין היתר, מאחר שהמועד הקבוע הוא 90 ימים, ואילו ההודעה על הסבת החוב, נושאת תאריך 25/12/01 (גם במכתב מיום 19/6/02 - נספח יב, נפלה טעות לגבי השנה). על הודעה זו, הוגשה העתירה. אעיר שבנסיבות העניין, וכאשר העירייה פעלה באופן ברור לא כפי שאמורה הייתה לפעול, כאשר הודעת חוב, הוצאה ב- 6/3/02, לא היה כל מקום שלא לאפשר הגשת ההשגה, גם אם היה צורך להאריך את המועד. יתר על כן, לא ברור לשם מה בקשה העירייה להעביר אליה ראיות נוספות, אם לא לשם בחינתם לצורך שינוי החלטה. ועוד, לא יכולה הייתה להיות מחלוקת שבאת כוח העירייה אינה מוסמכת על דעתה, ללא הליך השגה, לבטל החלטה קודמת. לפיכך, ראוי היה לאשר הגשת השגה. טענות בעלי הדין: 7. העירייה הודתה, כי מלכתחילה בהסתמך על ההסכם הוטל על המשיבה לשאת בחיובי ארנונה בגין הנכסים הנ"ל, לאחר שהומצאו טופסי 4, החל מ- 1/9/97. בהתייחס להודעות המשיבה, הודעות מיום 20/12/00 ומיום 2/1/01, ראתה בהן העירייה הודעה לפי סעיף 325 לפקודת העירייה, ולמרות שהודתה, כי אין עליה לערוך ברורים בעקבות קבלת ההודעה, ערכה ברור, שוחחה עם הבורר, הסתמכה על פסק הבוררות (או החלטתו) שניתן לבקשת הבהרה שהגישה המשיבה ולפיה קבע הבורר, כי הנכסים טרם הועברו להחזקת המשיבה, ובהסתמך על אלה, הוציאה את הודעות ההסבה כמפורט לעיל. גם בנושא זה יש להעיר: מהחלטת הבורר, תוך הפנייה לסעיף 13 עולה בברור, כי הבורר לא היה מוכן ליתן החלטה לגבי חיוב הארנונה (נספח ח' לכתב התשובה של המשיבה מס' 2). העירייה הכחישה, שהעותרת הודיעה לה, כי היא אינה מחזיקה בנכסים. יתר על כן, נכס מס' 2000622 שלטענתה היה בהחזקת המשיבה, הושכר למר סראפים סמיר, על-ידי העותרת, וחוזה השכירות הומצא לעירייה (נספח ז' לכתב התשובה של העירייה). העירייה אף מוכנה הייתה לקיים פגישה בין הצדדים, אך הדבר לא צלח. העירייה אף פנתה לבורר בשאלת ההחזקה, והאחרון אף אישר בפנייה, כי החזקה טרם עברה (ראה סעיף 17 לכתב התגובה). לדעתי, גם ברור כזה אינו מתפקידה של העירייה, וספק אם הוא בסמכותה. העירייה טענה עוד לשיהוי, אי הגשת השגה במועד, ולגופו של עניין טענה, כי עליה לברר מי המחזיק בנכס ועל סמך הראיות שבחנה, המחזיק בנכס היה העותרת כקבלן. העירייה הפנתה עוד, לרשלנות העותרת. במהלך הדיון בפני, ולאור הערות בית המשפט הודתה העירייה, כי אין לה עניין מי ישלם את חוב הארנונה ובלבד שישולם. לצורך ביסוס דרך פעולתה הפנתה גם לפסק-דין שניתן על-ידי כבוד השופטת גילאור בעת"מ 692/02 (צחי (1987) בע"מ נ' עיריית חיפה, טרם פורסם). 8. העותרת טענה בתגובתה לכתב התשובה של העירייה, כי הנכס שהושכר למר סראפים סמיר היה ועודנו בבעלותה, ואינו שייך לנכסים מושא העתירה. בנושא זה היה מקום לצרף תצהיר, מפני שהדבר אינו תואם לאמור בעתירה. ואולם בהעדר ראיה אחרת, יש לקבל טענת העותרת, כי לא מדובר בנכס שמספרו 2000622, כפי שטענה העירייה, אלא ביחידה מס' 9, שהושכרה. עדות זו מקובלת עלי. 9. המשיבה טוענת לדחיית העתירה. לעמדתה נגועה העתירה באי ניקיון כפיים. המשיבה מבקשת להסתמך על הליכי הבוררות שהיו. לעמדתה משקבע הבורר, כי על הקבלן להשלים ולבצע שיפוצים ו/או תיקונים בנכסים, המסקנה המתבקשת היא, כי לא הייתה העברת חזקה, וזאת מאחר שעל-פי ההסכם, היה על העותרת להעביר לחזקתה את הנכסים במצב מושלם וגמור. משקבע הבורר, כי לא הייתה השלמה של הבנייה, כאמור, אין סמכות לבימ"ש זה לקבוע אחרת, ואין בימ"ש זה ערכאת ערעור על החלטת הבורר. דיון ומסקנות 10. תיק זה הוא דוגמא קלאסית, כיצד רשות מינהלית לא אמורה לנהוג. אין באמור כדי לדחות את טענת העירייה לסמכויות הנתונות למי שהוסמך לכך על-ידי ראש העירייה, להשיג ידיעות לצורך נושא הארנונה ולעשות באלה שימוש (ראה סעיף 287 פקודת העיריות), ומי שמסרב למסור ידיעה שבידו, ללא צידוק חוקי, עלול גם להיות צפוי להליך פלילי (ראה סעיף 288 לפקודת העיריות). אין גם חולק שארנונה צריכה להיות מוטלת על "מחזיק" (חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ"ג-1992, להלן: חוק ההסדרים - סעיף 7 מפנה להגדרת "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות) שיכול שיהיה "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר" (ראה סעיף ההגדרות - סעיף 1 לפקודת העיריות). כלומר, מי שיישא במס הארנונה יהיה זה שזיקתו היא הקרובה ביותר לנכס (רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, פ"ד לט(3) 341, הפועל היוצא שבעלים שלא העביר החזקה הוא המחזיק, ואולם אם יש שוכר או מחזיק אחר, זיקתו של הבעלים לנכס לצורך העניין, יכולה להידחק למקום שני (שם, עמ' 344 ; ראה גם ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה ואח' נ' עיריית ראשון לציון ואח', תק עליון 2003(1), 1478). 11. למרות האמור, השאלה היא, מה מידת המעורבות שצריכה להיות לרשות מינהלית המוסמכת לגבות מס, כאשר מתגלע סכסוך בין צדדים לנכס בשאלה, מי היה למחזיק בנכס ומתי חל השינוי בהחזקה זו, וכאשר אין חולק כי ה"מחזיק" לצורך חיוב במס ארנונה הוא המחזיק הפונקציונלי ולא המחזיק המשפטי. לעניין מיהו "מחזיק" כמשמעו בפקודת העיריות, אין צורך דווקא להשתמש בנכס, והשימוש יכול שיתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו (ראה בג"צ 227/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד ח(4) 413). ועוד קובעת הפסיקה, כי המחזיק מחוייב מתחילת ההחזקה בפועל, ואין צורך לקבוע , אם הבניין כבר גמור וראוי לשימוש (ע"א 624/84 הופר נ' עיריית ת"א, ראה בספרו של רוסטוביץ (מהדורה רביעית), 629). , כך למשל: בהסכם קומבינציה, כאשר מדובר בשותפות בהחזקה, , רשאית העירייה לתבוע מכל אחד מהם את חלקו בנכס או אף את מלוא החיוב (ראה סעיף 316 לפקודת העיריות). יישום הלכות אלה בענייננו, מורה, כי העירייה חרגה מעבר לסמכותה, בקבלה את הודעת המשיבה, ובעיקר בהסבת חוב הארנונה רטרואקטיבית על שם העותרת. בטרם נתייחס לאמור, ראוי עוד לנסות ולהבחין בין סמכותה של רשות ציבורית להחליט ב"סכסוך המינהלי" לבין קבלת החלטות במחלוקת המצויה במישור האזרחי-פרטי. 12. כעיקרון, הליך מינהלי אינו בא לפתור או להכריע, לפחות לא באופן ישיר, בסכסוך בין אנשים פרטיים. מעצם מהותו, ההליך המינהלי, חולש על מחלוקות המתגלעות בין הפרט לבין הרשות. כאשר יש מחלוקת בין פרטים, שההכרעה בה יכול שתשפיע על חיובם של מי מהפרטים כלפי הרשות, צריכה הרשות להמשיך ולמלא חובותיה, תוך ראיית טובת כלל הציבור ותכלית החובה אותה היא מוציאה לפועל, מבלי להתערב במחלוקת בין הפרטים מצד אחד, ותוך הבהרת האמור לצדדים שבמחלוקת מצד שני. ככל שניתן להבחין בין סכסוך בתחום המשפט הפרטי למחלוקת בתחום המשפט הציבורי, ראוי הוא, שהרשות המינהלית תישאר בתחום האחרון. כך למשל, רשות תכנון בעת הוצאת היתר בנייה, בוחנת את השאלות הקשורות לתחום זה, ומשאירה לצדדים עצמם לברר מחלוקות פרטיות בינם לבין עצמם. על אף ההבדלים בין רשות תכנון לבין רשות גובה מס, הצריכה להכריע במחלוקות עובדתיות לצורך הטלת החיוב, הנחיות אלה חלות במיוחד בעת שהעירייה ממלאת תפקיד של רשות גובה מס (ראה בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ ואח', פ"ד נב(1) 289, 386). זאת ועוד, הרשות אינה מוסמכת להכריע בחילוקי הדעות בין הפרטים הניצים. בהעדר הסמכה מפורשת, משוללת אפוא הרשות להכריע בסכסוכים שבין היחידים. כך בתכנון ובנייה, בבקשה למתן היתר, כך גם ברשיון לעסק (ראה פס"ד קונטרם, שם, סעיפים 55-56 לפסה"ד). ומן הכלל אל הפרט: 13. משקיבלה העירייה הודעה שהייתה מוסכמת על העותרת ועל המשיבה, כי ישנה חלוקה ספציפית ביניהם בשיעור של 74% על העותרת ו- 26% על המשיבה, די היה בהחזקה, כפי שהוגדרה על-פי ההסכם וכפי שנמסרה ההודעה מלכתחילה, כדי להוציא הודעות דרישה, כפי שעשתה בפועל. המחלוקת בשאלה אם הייתה החזקה בפועל, והניסיון לערוך את הבדיקה באמצעות החלטות הבורר, לא רק שאינן נכונות מבחינת הפרשנות המשפטית שניתנה לאותן החלטות, אלא שלא היה להן מקום. זה הוא בדיוק קו הגבול בין ההליך המינהלי לסכסוך הפרטי. 14. מעבר לאמור, קבלת ההודעה של המשיבה, לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, לא יכלה להסמיך את העירייה, לשנות את הודעת הדרישה באופן רטרואקטיבי, ובודאי שלא הייתה רשאית לעשות כן, שלא בהסכמת כל הצדדים המעורבים תוך דאגה לגבייתו של החוב באופן יעיל ובמועד קרוב, או לחלופין, מבלי לאפשר הליך של השגה. סעיף 325 לפקודת העיריות מטיל חובה להודיע על שינוי בעלות או החזקה ולצורך כך יש למסור הודעה בכתב, ואולם רק לאחר שהודיע לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים. "אין האמור גורע מחובתו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה." סעיף זה מקים חובה של חזקה קונסטרוקטיבית המותנית במסירת הודעה. המשיבה מסרה הודעה רק ב- ביום 20/12/00. העירייה סברה שיש מקום לאסוף ידע נוסף, ובדין פעלה, לעצם איסוף הנתונים, הגם שלדעתי, לא היה מקום לפנות לבורר ולא היה מקום לנהל עמו שיחות, בקשר לשאלת ההחזקה. ההסברים הנוספים שנתקבלו מהמשיבה עצמה היו במכתב נוסף מיום 2/1/01. בנסיבות אלה, גם בהנחה שהראיות היו מחייבות שינוי, לא הייתה כל סמכות להסבת החוב באופן רטרואקטיבי ליום 1/9/97. הוראת החוק קובעת מפורשות כי התחולה היא מיום מתן ההודעה, ובמקרה כזה, גם לא מדובר בתיקון טעות של הרשות. הוראת סעיף 325 אינה יכולה להיחשב כהוראה דיונית. מדובר בהוראה מהותית היוצרת המשכיות בחובה לשאת בחוב הארנונה (ראה ע"ש 467/93 פז חב' נפט בע"מ נ' מנהל הארנוננה בעירית ת"א, בספרו של רוסטוביץ בעמ' 809). יתר על כן, גם אם סברה העירייה, אחרת, יכולה הייתה לצרף את העותרת כנישום נוסף החייב לשאת בחוב הארנונה, אך זאת מבלי למחוק את המשיבה, שלא נתנה הודעה כאמור, אלא בסוף שנת 2000 (ראה בספרו של רוסטוביץ, בעמ' 303-304). 15. בענייננו, המשיבה הייתה הבעלים של המקרקעין. משנבנו הנכסים ונמסר טופס 4, רשאית העירייה לגבות את הארנונה על-פי החלוקה כפי שעשתה מלכתחילה, במיוחד לאור ייחוד היחידות של הנכסים. כל טענה שהייתה למי מן הצדדים לאחר מכן, לא היה בה כדי לשנות את החיוב לעבר באופן חד-צדדי, ובודאי שלא היה מקום למעורבות של העירייה להחלטות שניתנו על-ידי פסק הבוררות או החלטות אחרות. מבחינה זו יש גם לדחות את טענת המשיבה, כי בימ"ש זה אינו מוסמך להחליט אחרת ואינו רשאי להתעלם מן ההחלטות שניתנו. ראשית, כפי שהבהרתי הפרשנות שיוחסה להחלטת הבורר על-ידי המשיבה ובאת-כוח העירייה, אינה מקובלת עלי. שנית, כפי שהבהרתי, די ב"החזקה" שהוקנתה למשיבה כדי לחייבה בארנונה, ואין בטענה לקיומם של ליקויי בנייה, כדי לבטל את החיוב האמור. יתר על כן, משהייתה למחזיקה בנכס, וסברה כי אין היא יכולה לעשות שימוש בנכס, רשאית הייתה לנקוט בהליך לקבלת פטור, בשל אי היכולת האמורה, אך לא הייתה רשאית למסור את ההודעה כפי שעשתה. זאת ועוד, משהודיעה המשיבה כי טרם קיבלה החזקה בנכסים וכי אין היא חייבת לשאת בתשלום הארנונה, לא מן הנמנע היה שהמשיבה תנקוט בהליך מתאים לפטור, אם אמנם עמדה לה הזכות לעשות כן, אך לא להעביר את המחלוקת האמורה לפתחה של העירייה. העירייה מצדה בודאי אינה רשאית ואינה מוסמכת לשנות הודעת חיוב רטרואקטיבית, על סמך הודעה של בעלים, שלא נמסרה במועד. הסכמה לשינוי רטרואקטיבי, בהנחה שיש בהסכמה כזו כדי לקדם את יעילות ביצוע תשלום החיוב, צריך להיות על דעת כל הנוגעים בדבר, ועל דרך של קבלת בטחונות מידיים לביצוע החוב לעבר. בכל מקרה אחר, אין מקם לשנות, אלא על-פי החלטה מעין שיפוטית או שיפוטית, במסגרת הליכי השגה, ערר ו/או עתירה. לעניין חוזה השכירות שהציגה העירייה, יודגש, כי חוזה זה נושא תאריך ינואר 2002 ומתייחס לתקופת שכירות מיום 1/12/01 ועד 31/12/02. עוד יש לציין, כי אין בהסכם השכירות הנ"ל, כל התייחסות למעמדו המשפטי של העותרת כמשכיר, לגבי נכס זה. יחד עם זאת, אין מניעה לקבל את הסבריו של ב"כ העותרת, כי מדובר בנכס שהוא יחידה מס' 9 ולא אחד מן היחידות שהוגדרו כ"נכסים". 16. ראוי עוד לחזור ולהזכיר כי העירייה פועלת בעניינו כרשות גובה מס. "מס טוב" הוא מס שהליכי גבייתו יעילים. בדיקה כפי שנעשתה במקרה זה, לא רק שהעלתה מסקנות מוטעות, אלא היה בה כדי לסרבל את הליך הגבייה, ולהביא להוצאת מיותרות (ראה ה"פ 475/00 שריף הזימה נ' מדינת ישראל/ משרד האוצר אגף המכס והמע"מ, לא פורסם, פיסקה 32 לפסה"ד). המסקנה מן האמור היא, שדין העתירה להתקבל. 17. כאמור, בנסיבות העניין, היה מקום לאפשר הליך של השגה. לשאלה, אם יש לאפשר הליך כזה, בשלב זה, אשיב בשלילה, ומן הטעם שהשאלה שהתעוררה, חשובה דיה כדי ליתן רשות לדיון במעמד זה. ככלל, כאשר יש הסדר בחוק על דרך ההשגה או הערר, יש למצות הליך זה, וככלל אין לאפשר שני ערוצים מקבילים השגה - ובאותה עת - עתירה לבית המשפט. ואולם אין גם להתעלם מהתיקון משנת 1994 בחוק הערר. סעיף 3(ג), אשר התווסף לחוק, קובע, שמי שחוייב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף 3(א) של החוק, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה, כאמור (לנושא זה התייחסתי גם בעת"מ 512/02 (זגורי נ' עיריית חיפה, ניתן ביום 31/8/03, סעיף 13 (טרם פורסם), וכן בעת"מ 450/02 (קימחי רימונד נ' עיריית חיפה, ניתן 29/8/03 (טרם פורסם)). לאור ההוראה המתקנת אין עוד לקבל את הטענה, כי אי הגשת הליך של השגה, מונעת העלאת הטענה בבית המשפט. ואולם, הזכות מותנית ברשות ביהמ"ש. לעניין השיקולים בהם ייעתר ביהמ"ש לבקשה, כאמור, שהיא על דרך החריג, ניתן להפנות לדברם שפורטו בע"א 4452/00 (ט.ט.טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, כבוד השופט אנגלרד, וכן ראה רע"א 7669/96 עיריית נהריה נ' קזס, פ"ד נב(2) 214), שם הבהיר ביהמ"ש, כי רשות כאמור, כפי הנראה, לא תינתן על דרך השגרה, בנושאים טכניים ועובדתיים. בתחומים אלה, ראוי להגביל את האזרח להליכי השגה מינהלית. לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ובעלי חשיבות כללית וציבורית, יהיה מקום ליתן רשות, כאמור, לרבות שיקולים כגון: מידת מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים, מיהות הפגיעה, עיוות הדין העלול להיגרם וכד'. מן הטעמים שפורטו לעיל, אין מניעה לדון בטענה בפניי. ומסקנתי, כאמור, שיש לבטל את הסבת החוב. הוצאות 18. לאור התוצאה אליה הגעתי היה מקום לחייב את עיריית חיפה בהוצאות ובשיעור הולם שיהיה בו כיסוי הוצאותיה של העותרת. יחד עם זאת בקביעת שיעור ההוצאות יש לקחת בחשבון, כי גם אם נקבל את טענת העותרת, כי קבלה את מכתב העירייה מיום 17/10/01 השיבה למכתב זה בכתב רק ב- 30 באפריל 2002, שיהוי כזה, יש בו להצדיק הפחתת סכום ההוצאות. כמו כן, יש להתייחס בחומרה לביטויים שבוחר עורך דין לייחס לבעל הדין ובמיוחד לבא-כוחו (ראה על דרך ההשוואה בלבד על"ע 3954/03 עו"ד שמחה ניר נ' הועד המחוזי לשכת עורכי הדין ת"א (טרם פורסם)). יש להבהיר, שגם הנייר אינו סובל הכל. ביטויים בכלל ומודגשים בפרט (שני ביטויים) כפי שאלה מופיעים בסעיף 6 בתגובת העותרת לתשובת העירייה ביטוי אחד בסעיף 15 לאותה תשובה, אינם במקומם, ואין להתיר השימוש בהם. התוצאה: 19. אשר על כן אני מורה כמפורט להלן: א. העתירה מתקבלת. אני מורה על ביטול החלטת המשיבה מס' 1, מינהל הכספים - אגף הגבייה המאוחדת בעירית חיפה (להלן: העירייה) מיום 25/12/01, בה הוחלט על הסבת החיוב לתשלום ארנונה, בקשר לשלושה נכסים, על שם העותרת, בהתייחס לחיוב בגין התקופה מיום 1/9/97, ע"ש העותרת. הסבת חוב זו בטלה, והודעת החוב שהוצאה למשיבה מלכתחילה בגין נכסים אלה, תעמוד בעינה. ב. אני מחייבת כל אחת מן המשיבות לשלם לעותרת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל , לפי הפירוט הבא: המשיבה מס' 2, תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪. המשיבה מס' 1, תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים. ניתן היום י' באלול, תשס"ג (7 בספטמבר 2003) בהעדר הצדדים. ש' וסרקרוג, שופטת ארנונה (חובות)חובארנונה