הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

פסק-דין

השופט א' א' לוי:

1.     מבוא

     אלה הם שני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד סגן הנשיא עזרא קמא) שניתן בת.א. 1505/99, בו קיבל בית המשפט קמא באופן חלקי את תביעתה של איריס אסלן, המערערת בע"א 3968/01 והמשיבה בע"א 3819/01 (להלן: "המשיבה") לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

2.     רקע עובדתי

     המשיבה הנה הבת והיורשת של המנוח יחזקאל יוסף אסלן, שהיה הבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 141 ו-142 בגוש 30586, בשכונת נווה יעקב בירושלים. שטחן הכולל של החלקות היה 5560 מ"ר, וזה שבבעלות המשיבה עמד על 2780 מ"ר. מכוח הסמכות הנתונה לו בסעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) , חתם שר האוצר, ביום 10.3.80, על צו להפקעתן של החלקות הנ"ל ביחד עם חלקות נוספות באותו אזור במטרה להרחיב את שכונת נווה יעקוב. בתאריך 20.3.80 פורסם הצו ברשומות.

3.      במהלך השנים שחלפו ניהל מנהל מקרקעי ישראל משא ומתן עם בעלי החלקות שהופקעו. בחלק ניכר של המקרים נשא המשא ומתן פרי, והצדדים הגיעו לפשרה לעתים בטרם הגיע העניין לכותלי בית המשפט, ולעתים במהלך הדיון. בעקבות הפשרות שהושגו ופסקי הדין שניתנו, הגיע המנהל להסכמה עם מי שהייתה הבעלים במחצית השנייה של המקרקעין נשוא הערעור, גב' אלברטין אסלן, כי ערך הקרקע ייקבע לפי סכום של 25 שקלים ישנים למ"ר, נכון לתאריך ההפקעה.

     המערערת, אשר עמדה על כך שהפיצוי לא יעלה על סך 25 שקלים ישנים למ"ר, לא הצליחה להגיע לעמק השווה במו"מ עם המשיבה, וזו חתמה, ביום 29.7.1997, באמצעות שלוחה מר חזי אציל, על הסכם עם המערער בו הוסכם כי ישולם לה פיצוי בשיעור של 25 שקלים ישנים למ"ר, כסכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, תוך שמירת זכותה להגיש תובענה לפיצויים נוספים שלהשקפתה מגיעים לה כתוצאה מצו ההפקעה.

     ביום 28.7.98, הגישה המשיבה את תביעתה על דרך המרצת פתיחה, ומאוחר יותר (31.8.99) הוגש על ידה כתב תביעה מתוקן, שהדיון בו הועבר לפסים רגילים. בכתב התביעה המתוקן נטען בהסתמך על חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר יעקב פטאל, כי שווי המקרקעין נכון לתאריך ההפקעה עמד על סך 240 שקלים ישנים, וכי על המדינה לפצות את המשיבה בגין ההפרש בין מחיר זה לבין מה ששולם לה בפועל.

4.     המערערת אשר גם היא סמכה את טיעוניה על חוות דעתו של שמאי מקרקעין מוסמך, מר אייל מידן, נותרה נאמנה לעמדתה כי שווי המקרקעין בתאריך ההפקעה אינו עולה על 25 שקלים ישנים למ"ר. המערערת טענה כי יש לייחס משקל מכריע לעובדה כי בעלי החלקות הסמוכות, ואף השותפה באותן חלקות נשוא הערעור, קיבלו פיצוי על יסוד מחיר של 25 שקלים ישנים למ"ר. המדינה הוסיפה כי המחיר המוצע על ידה ושנקבע על ידי שמאי מוסמך, הוא מחיר נאות ומאוזן המשקף נכונה את ערך המקרקעין בעת ההפקעה, ואף זכה לאישורו של בית המשפט בהמרצה 700/83 (ים) מדינת ישראל נגד אברהם יצחק יפה ואח'.

5.     פסק דינו של בית המשפט המחוזי

      לאחר שסקר את העקרונות ואת השיטות השונות להערכת שוויים של מקרקעין, ולאחר שעמד על ההבדל המשמעותי והתמוה ביישום אותם עקרונות בחוות הדעת של המומחים השונים, סקר בית המשפט את גדר המחלוקת בין שני המומחים והגדירה כך (ראו עמוד 7 לפסק הדין):

" (א) על פי איזו שיטת הערכה יחושב שווי הקרקע. פטל גורס כי יש לנקוט בשיטת החילוץ, וכי הנתונים שבידיו מאפשרים לו לעשות כן ללא סיכון של טעות גדולה מדי. אעיר, עם זאת, שאף מידן טוען כי העסקאות שנעשו קרוב למועד ההפקעה אינן מאופיינות בעקביות ואין ללמוד מהן ערך כללי לגבי קרקע באזור;

(ב) האם יש לחשב מקדם דחייה על המקרקעין, ובאיזה שיעור;

(ג) האם יש להתחשב בפסקי הדין שניתנו בסמוך למועד ההפקעה, כראש וראשון בהערכת שווי המקרקעין;

(ד) האם יש להתחשב בתוכניות שהיו לגבי הפיתוח באזור, ומה הייתה אז מידת הציפייה של קונה ומוכר סבירים לגבי הפיתוח הצפוי וייעוד הקרקע.

(ה) מה הם אחוזי הבנייה הצפויים בעת ההפקעה לגבי בנייה במקרקעין".      

6.     בית המשפט דחה את עמדת השמאי מטעם המדינה (מידן), אשר ביקש להסתמך על שווי המקרקעין הסמוכים לחלקה נשוא הדיון, כפי שנקבע בהמ' 700/83 האמורה. בית המשפט קבע כי אין להתבסס על הערכים שנקבעו בפסק הדין, הואיל והם לא נקבעו כתוצאה מעסקה בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון, אלא כתוצאה מהסדר פשרה שנערך בין המדינה לבעלי הקרקעות. ובלשון בית המשפט בעמוד 8 לפסק הדין:

"עוד ראוי לציין, כי לכאורה אין שיטה זו עונה על העקרונות הקבועים בחוק להערכת שווי הפיצויים. באותו הליך לא היה מדובר על הסכם בין מוכר מרצון לקונה מרצון, אלא בין המדינה כרשות מפקיעה לבין בעלי הקרקע, כאשר אלמנט הפשרה היווה מרכיב מרכזי בין הגורמים שהביאו את הצדדים להסכים על הסכום האמור".


     את מסקנתו זו תמך בית המשפט, בין היתר, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בה"פ 231/95, לאה ויסמן ואח' נ' מדינת ישראל, שניתן על ידי כבוד השופטת הכט, ובו נדונו תביעות לפיצויים בגין חלקות מקרקעין סמוכות שהופקעו באותה הפקעה. גם שם דחה בית המשפט, ומנימוקים זהים, את עמדת השמאי מטעם המדינה, אשר בקש להסתמך על שווי המקרקעין שנקבע בפסק הדין בה"פ 700/83 האמור, כבסיס להערכת שווי המקרקעין. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת המדינה לפיה יש להעניק משקל נמוך לתוכניות הבנייה החלות על המקרקעין אשר לא קיבלו באותה עת אישור כחוק. בית המשפט קבע בעניין זה, ואף כאן הצטרף לעמדתה של כב' השופטת הכט בה"פ 231/95 הנ"ל, כי תוכניות אלה אף שבעת מעשה ההפקעה טרם קיבלו תוקף, הן "יוצרות לחץ כלפי מעלה של מחירי הקרקע, וזאת משום הצפייה של בעלי המקרקעין ושל קונים פוטנציאלים להשבחת ערך הקרקע. גם אם צפייה זו אינה וודאית, הרי שהיא שיקול ששוקלים מבצעי עסקות במקרקעין, והוא שיקול סביר והגינוי בשוק המקרקעין" (ראו עמוד 9 לפסק הדין).

7.     נוכח קביעותיו אלו, ונוכח עמדתו של השמאי מטעם המדינה לפיה "כמות העסקאות אשר נערכו בסמוך למועד ההפקעה דלה מאוד ואינה הומוגנית" (בלשון חוות דעתו של מידן), זנח בית המשפט כלא-מתאימה את שיטת השומה ההשוואתית, ובחר ללכת במתווה של שיטת ההערכה המכונה "שיטת החילוץ". בהתאם לשיטה זו, מבודדים על דרך הדדוקציה מערכו של בניין שהוקם על שטח דומה את הוצאות הבניה, רווח הקבלן, והוצאות הפיתוח, ובדרך זו מגיעים לרכיב ערך הקרקע. בהמשך, ביקש בית המשפט לבדוק את ערך הקרקע על בסיס ההנחה שזו תשמש בעתיד לבניה למגורים, אך מאחר ועל הקרקע הנדונה לא חלה בעת ההפקעה תוכנית בניה למגורים, נדרש בית המשפט למספר פרמטרים העשויים להשפיע על מחיר הקרקע כגון: מספר השנים שיחלפו בטרם ניתן לבנות על הקרקע (להלן: "מקדם דחייה"), אחוזי הבניה שיאושרו, וכן היטל ההשבחה בו יחויב הבעלים.

8.     בבואו לחשב את ערכה של הקרקע נשוא הדיון, קבע בית המשפט, כי ערך הקרקע לחדר על פי חוברת "מקרקעין וערכם" (חוברת פ"ה מחודש מרץ 1980) הוא 55,000 לירות, שהם 5500 שקלים ישנים. מסכום זה קיזז בית המשפט 40% עבור הפרשה לצורכי ציבור, ומהסכום שנותר קוזזו 25% בגין אחוזי בניה לא מלאים, ועוד 30% נוספים עבור מקדם דחייה של 5 שנים (לפי 6% לשנה). בית המשפט קבע עוד, כי לאור העובדה המוסכמת על דעת השמאים שבעת ההפקעה הייתה אפשרות אך לא הייתה חובה להטיל היטל השבחה, נכון לקזז את מחצית ההיטל שניתן היה להטיל אותה עת, הואיל ושיעור זה (בלשון בית המשפט, ראו עמ' 12) "מבטא את ציפייתם הסבירה של קונה מרצון ומוכר מרצון".

     בסופו של יום, מצא בית המשפט כי שווי הקרקע עומד על סך 50.80 שקלים ישנים למ"ר, והואיל וכבר שולם למשיבה פיצוי בשיעור של 25 שקלים ישנים, חויבה המדינה להוסיף ולשלם למשיבה פיצוי בסך של 25.80 שקלים ישנים למ"ר, שהם 70,334 שקלים ישנים עבור כל המקרקעין. בית המשפט הוסיף ופסק "כי על הסכום האמור יש להוסיף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וכן ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה, לגבי התקופה מיום 20/3/1980 ועד ליום 31/3/1993, וכן תשולם ריבית צמודה בשיעור של 1.5 אחוזים לשנה מיום 1/4/1993 ועד ליום התשלום בפועל, הכל כפי שנקבע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964".

     שני הצדדים לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, והגישו את הערעורים המונחים בפנינו, ובהם החלטנו לדון ולהכריע במאוחד.

9.     טענות המדינה בע"א 3819/01

     את טענתה העיקרית הפנתה המדינה כנגד קביעתו של בית המשפט לפיה אין לתת משקל, לא כל שכן משקל מכריע, לשווי חלקות סמוכות כפי שהדבר נקבע בעבר על ידי בתי המשפט בפסקי דין אחדים, שהבולט ביניהם הוא פסק דינו של כב' השופט זיילר (כתוארו אז) בהמרצה 700/83. המדינה טענה, כי בית משפט קמא שגה כאשר סבר כי שווי המקרקעין כפי שנקבע בפסקי דין אלה אינו תוצאה של עסקה בשוק החופשי, אלא תוצאה של הסדר פשרה שנערך בין המדינה לבעלי הקרקעות, הואיל ופסקי הדין הללו, ובמיוחד פסק דינו של השופט זיילר, עוסקים במקרים בהם הצדדים לא הגיעו לידי הסכמה. עוד טוענת המדינה, כי טעה בית משפט קמא כאשר זנח את שיטת ההשוואה לצורך שומת שווי הקרקע, ותחת זאת בחר ללכת בשיטת ההערכה השיורית, שהיא שיטה בלתי מדויקת ורווית הערכות וספקולציות. בנוסף, טענה המדינה, כי נכון היה לעשות את החישוב על בסיס אחוזי בניה צפויים של 57% (ולא 75%), הואיל וזהו הממוצע של אחוזי הבניה בחלקות הסמוכות בשכונת נווה יעקב. לבסוף משיגה המדינה גם על מקדם הדחייה שעל פי השקפתה היה נכון להעמידו על 8% (במקום 6%).

10.     טענות המשיבה-המערערת בע"א 3968/01

     המשיבה טענה, כי שעה שבית משפט קמא סמך את הערכתו ביחס למחיר הקרקע לחדר על הנתון שהופיע בחוברת "מקרקעין וערכם", הוא התעלם ממגמת העלייה התלולה בערכם האמיתי של המקרקעין באותם ימים. לעניין זה הפנתה המשיבה לגיליון חודש דצמבר 1980 של אותו פרסום, בו מופיע סכום הגבוה פי 10 מהסכום אותו אימץ בית המשפט. כן נטען, כי לא היה מקום לקזז דבר מהשווי הבסיסי למ"ר, מאחר והסכום המופיע בפרסום כבר הביא בחשבון את כל הקיזוזים האפשריים.

     בנוסף, טענה המשיבה, כי בית משפט קמא טעה כאשר לא התחשב בפיתוח המואץ של השכונה בעת ההפקעה, וקבע מקדם דחייה גבוה יחסית לתקופה של 5 שנים תמימות. המשיבה טענה בעניין זה כי בית המשפט התעלם מתצלום האוויר שהוגש לו (נ/2), ממנו עולה כי כבר אז היה קיים פיתוח מסיבי של החלקות הסמוכות ונסלל כביש הגישה הצמוד לחלקות. טענה אחרת שהיתה בפי המשיבה התייחסה לכך שהזכות בקרקע היתה בעלות ולא חכירה לדורות, ולהשקפתה גם עניין זה היה צריך למצוא את ביטויו בקביעת בסיס הפיצוי על ידי בית משפט קמא.

לאחר שניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי (28.3.2001), ולאחר שהוגש ערעור המשיבה (20.5.2001), ניתן על ידי הרכב מורחב של בית משפט זה פסק הדין בע"א 5546/97, 6417, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא ואח' נ' הולצמן ואח' (פד"י נה(4), 629). בהודעה שהגישה המשיבה בתאריך 28.10.2002, היא ביקשה להתיר לה להרחיב את מסגרת הערעור כדי שתוכל לעתור להחיל על עניינה את ההלכה החדשה, על פיה בהפקעה של מלוא החלקה אין עוד מקום להתיר הפחתה של 40% מסכום הפיצוי כהפרשה לצורכי ציבור. המשיבה היתה ערה לכך כי השמאי מטעמה הסכים כי יש להפחית סכום זה, אולם הסכמה זו נסמכה על ההלכה הישנה (ע"א 377/79, פייצר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן, פ"ד לה(3) 645), שהיתה תקפה בטרם ניתן פסק הדין ב"פרשת הולצמן".


11.     דיון

     ההכרעה בתיק זה היתה בעיקרה במישור העובדתי, וכידוע אין ערכאת ערעור נוהגת להתערב בממצאים מתחום זה בהעדרם של פגמים ברורים וגלויים לעין בפסק-הדין (ע"א 245/86 חסיד בע"מ נ' מדינת ישראל ואח', פד"י מד(1), 640). הדבר נכון גם כשממצאיו של בית משפט קמא נסמכים על חוות דעת של מומחה, והכוונה לרובד העובדות שבחוות הדעת עליהן סומך המומחה את הערכותיו ומסקנותיו בתחום מומחיותו. את העובדות הללו רשאי בעל הדין שכנגד לסתור ולקעקע בחקירתו הנגדית של העד המומחה ובהבאתן של ראיות מטעמו, וההכרעה בכל אלה מסורה לערכאה הדיונית השוקלת את מהימנות העד וסבירות מסקנותיו. מכאן גם ברור, כי צד שלא הצליח לקעקע את אמינותו של עד-מומחה בפני הערכאה הראשונה, מלאכתו קשה שבעתיים בפני ערכאת הערעור (ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן ואח', פד"י נב(4), 563, 571).

     באשר למקרה הנוכחי, קבע בית המשפט את הנתונים הדרושים לפסיקתו - שיעור הפיצוי ליחידת שטח, שיעורן הצפוי של זכויות הבניה, היטל השבחה, והזמן שיידרש להתחלת הבנייה (מקדם הדחייה) - בהסתמכו על קטעים מחוות הדעת של שני השמאים אשר הונחו בפניו. לא מצאתי מקום להתערב בכל אלה, באשר הם סבירים ומבוססים כדבעי בחומר הראיות שהונח בפני בית המשפט המחוזי, ובחרתי להתרכז בשתי סוגיות בהן אני רואה את העיקר בערעור זה, כפי שיפורט להלן.

12.     אי מתן משקל מכריע לשווי המקרקעין כפי שנקבע בפסקי דין קודמים

     כזכור, מלינה המדינה על כך שבית משפט קמא זנח את שיטת השומה ההשוואתית, ולא נתן משקל מכריע לשווי חלקות סמוכות שהופקעו באותה הפקעה, כפי ששווי זה נקבע בפסקי דין קודמים. משני טעמים דינה של טענה זו להידחות: ראשית, בית המשפט המחוזי רשאי היה לדחות את שיטת השומה ההשוואתית על אף מעלותיה, הואיל ולא הונחו בפניו נתונים בהירים, מדויקים ובעיקר עקביים, לגבי עסקאות נוספות שנערכו ערב ההפקעה. הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח אמירתו של השמאי מטעם המדינה (מידן) בעמ' 4 סעיף 3 לחוות דעתו, לאמור: "כמות העסקאות אשר נערכו בסמוך למועד ההפקעה דלה מאוד ואינה הומוגנית, קשה מאוד לעמוד על ההיגיון בעסקאות אלה". ואם בכך לא די, הרי גם מר מידן עצמו נקט, אמנם כדרך חלופית, בשיטת השומה השיורית בה עשה שימוש גם בית המשפט המחוזי ( ראה עמוד 6 סעיף 5 לחוות דעתו). שנית, שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא בפסק דין אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על פי הכללים הקבועים בדיני הראיות. יחד עם זאת, אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני בית המשפט. הטעם השני נובע מהטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק לכבול צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר. למעשה מבקשת המדינה ליצור כלפי המשיבים מעין השתק-פלוגתא מקום שהשתק כזה לא נוצר על פי הדין (ראו ע"א 50/81 מדינת ישראל נ' ליכטר, פד"י לז(1), 214, 216; ע"123/79, 124 מדינת ישראל נ' קמינר ואח' פד"י לד(1), 617, 625; לעניין התנאים להיווצרותו של השתק פלוגתא ראה: נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי, הוצאות רמות). עמד על כל אלה גם המלומד אריה קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית עמ' 439:

"שווי המקרקעין נקבע על פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות. וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר".

     אכן, אם ניתנו פסקי דין רבים בתביעות פיצויים שעניינן מקרקעין באותו אזור הפקעה, ואשר נקבע בהם שווי דומה למקרקעין המופקעים, יהיה זה אך טבעי שיינתן לממצאים אלה משקל יתר. אך לא זה המקרה שבפנינו. חלק גדול של הקרקעות נשוא אזור ההפקעה נדונו בהמרצה 700/83 של בית המשפט המחוזי בירושלים, שם מונו על ידי בית המשפט שמאים מטעמו אשר היו מוסכמים גם על הצדדים. אולם בניגוד למקרה שבפנינו בו נתגלעה מחלוקת קוטבית בין הצדדים והשמאים מטעמם, חלקם הגדול של הממצאים אשר נקבעו על ידי השמאים בהמרצה 700/83 אומצו על ידי הצדדים, ורק ביחס למיעוטם נחלקו הדעות ולבסוף הוכרעו על ידי בית המשפט. מכאן דעתי, שאין למצוא פגם בדרך בה הלך בית המשפט במקרה הנוכחי, כאשר החליט שלא להעניק משקל מכריע לנתונים שנקבעו בפסק הדין בהמרצה 700/83 הנ"ל.



13.     הפחתה לצורכי ציבור

     כאמור, בהעריכו את שווי המקרקעין, הפחית בית המשפט 40% מערכה בשל הפקעה לצורכי ציבור (ראו סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965). אך בעוד הערעורים תלויים ועומדים, ניתן בבית משפט זה פסק הדין בע"א 5546/97, 6417/97 ("פרשת הולצמן"), בו נקבע כי "הן לאור כוונת הכנסת והן לאור עקרונות חוקתיים שהתחזקו עם חקיקת חוק היסוד [חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו], המורים כי חוק לא יפורש כפוגע בזכות אלא ככל שהפגיעה היא במידה שאינה עולה על הנדרש, הפירוש שמן הדין לאמץ הוא כי הסמכות להפחית פיצויים בגין הפקעת קרקע לצורכי ציבור אינה חלה כאשר המגרש מופקע בשלמותו" (ראו עמוד 644 לפסק הדין). כאמור, סטתה הלכה זו מקודמתה "פרשת פייצר", בה נקבע כי יש להפחית מסכום הפיצויים את הערך שאינו בר-פיצוי (40%), אפילו הופקעו המקרקעין בשלמותם.

     המדינה הסכימה לבקשת המשיבה להרחיב את מסגרת הערעור כך שיכלול גם טיעון בסוגיה זו, אולם היא התנגדה לקבלת הערעור מן הטעם שבעת ההפקעה שלטה "הלכת פייצר", וכן משום השקפתה ש"ההפחתה הנעשית בחישוב זה בגין ההפרשה לצורכי ציבור נעשית משום ההערכה שאלמלא ההפקעה הנדונה, אפשרות סבירה היא שאחוז מן הקרקע היה מופרש לצרכי ציבור ללא זכות לפיצוי" (ראה עמוד 4 לסיכומי התשובה של המדינה).

     דין טענת המדינה להידחות. אכן, הפחתת הפיצויים על ידי בית משפט קמא נסמכה על ההלכה הקודמת ב"פרשת פייצר", אך מששונתה הלכה זו עם מתן פסק הדין ב"פרשת הולצמן", אינני רואה מדוע לא תחול ההלכה החדשה על המקרה שבפנינו. אכן, סוגיית מועד תחולתה של הלכה חדשה מעלה שאלות וקשיים לא מעטים. האם פועלה של ההלכה החדשה הוא מכאן ואילך, לאמור בעל תחולה פרוספקטיבית? או שמא פועלה הוא רטרואקטיבי כך שהיא תחול גם על פעולות שנעשו בעבר. יצוין, כי גם תחולה פרוספקטיבית כוללת מספר תת-חלופות, שמביניהן ניתן למנות תחולה "פרוספקטיבית טהורה" שצופה פני עתיד ואינה חלה אף על הצדדים המתדיינים עצמם, או למשל גישה פרוספקטיבית-רטרואקטיבית הדוגלת בהחלת ההלכה החדשה על מקרים עתידיים, וגם על אלה התלויים ועומדים אותה שעה בבתי המשפט. בצד כל גישה מגישות אלו נמצא יתרונות רבים אך גם חסרונות לא מעטים.

     סוגיה לא פשוטה זו טרם הוכרעה במשפט הישראלי, ודומני כי לא קיבלה מענה נחרץ גם במשפט העמים. הכלל המסורתי הוא שלתקדים יש תחולה רטרואקטיבית, והוא נובע מהתפיסה הדקלרטיבית של המשפט, לפיה בית המשפט, להבדיל מהמחוקק, אינו יוצר חוק אלא מצהיר על פרשנותו הנכונה. יחד עם זאת, כלל התחולה הרטרואקטיבית מעלה קשיים רבים, במיוחד כאשר קיימת הסתמכות רחבת היקף על ההלכה. ל"גורם ההסתמכות" מצווה בית המשפט לתת את דעתו בטרם הוא מחליט לסטות מהלכה קיימת, וגורם זה אינו מאבד ממשקלו גם לאחר הסטייה מהתקדים, הואיל ואז הוא עולה מחדש במישור בחינת היקף תחולתה של ההלכה החדשה. הקושי ליישב בין האינטרסים השונים - ההסתמכות מחד, וההכרח לסטות מתקדים ישן, מאידך, הוליד את רעיון התחולה הפרוספקטיבית של התקדים החדש (לדיון רחב בסוגיה זו ראה, אהרון ברק, שיקול דעת שיפוטי (1987), הוצאת פפירוס, עמוד 417; ד"ר עדנה קפלן, תחולה צופה פני עתיד לתקדימי בית המשפט העליון, משפטים ט' (1978) עמוד 221).

     באשר למקרה הנוכחי ראיתי את עצמי פטור מהכרעה בסוגיה זו, הואיל ובע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בוז'רקובסקי (טרם פורסם) ובנסיבות דומות לאלו שבפנינו, הביעה המדינה את הסכמתה להחלה רטרואקטיבית של "הלכת הולצמן", והערעור שם התקבל בהסכמתה. זאת ועוד, בדבריה בפנינו לא טענה המדינה לעניין הסתמכותה על ההלכה הקודמת, ולא למותר להוסיף כי למעשה גם החלתה של "הלכת פייצר" על ההפקעה הנוכחית היתה בבחינת החלה רטרואקטיבית, שהרי מעשה ההפקעה היה, כזכור, בחודש מרץ 1980, בעוד ש"הלכת פייצר" ניתנה בחודש מאי 1981.

     לפיכך, אני מציע לחבריי לקבל את ערעור המשיבה בסוגיה זו, כך שבעריכת חישוב הפיצויים לא תובא בחשבון ההפחתה בשיעור 40%. אני מוסיף ומציע לדחות את שאר הטענות בשני הערעורים. באשר להוצאות - ככלל, בית משפט של ערעור אינו נוטה להתערב בפסיקתן על ידי הערכאה הדיונית, אך נראה כי בנסיבותיו של מקרה זה לא הייתה הצדקה לשלילתן מהמשיבה, הואיל ופנייתה לבית המשפט נבעה מהצעתו של פיצוי נמוך על ידי המדינה. על כן, וגם אם לא זכתה במלוא תביעתה אלא רק בחלקה, אני מציע לחייב את המדינה לשלם למשיבה הוצאות משפט בשתי הערכאות בסכום של 50,000 ₪, לרבות מע"מ.


     
ש ו פ ט


הנשיא א' ברק:

     מסכים אני עם קביעתו של חברי השופט א' א' לוי, כי אין מקום להתערב בממצאים שקבע בית המשפט המחוזי, עליהן מתבססת פסיקת גובה הפיצויים למערערת בע"א 3968/01 והמשיבה בע"א 3819/01 (להלן - המשיבה) בגין הפקעת המקרקעין. כפי שציין חברי השופט לוי, ממצאיו של בית המשפט המחוזי סבירים ומבוססים כדבעי בחומר הראיות שהונח בפניו. ואולם, אין בידי להצטרף למסקנתו של חברי, כי יש לקבל את ערעור המשיבה בסוגיית ההפחתה לצרכי ציבור, כך שבעריכת חישוב הפיצויים לא תובא בחשבון הפחתה בשיעור 40%. מסקנתו מבוססת על החלה רטרואקטיבית של הלכת הולצמן (ע"א 5546/97 הולצמן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד נה(4) 629). באותה פרשה עסקנו בפירוש הוראות החוק המתירות הפקעה ללא תמורה לצרכי ציבור (סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 וסעיף 190 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: הוראות החוק)). בפרשת הולצמן נהפכה הלכה קודמת (ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, פ"ד לה(3) 645) לפיה הוראות החוק הנזכרות חלות גם במקרה של הפקעת חלקה בשלמותה. פסקנו בפרשת הולצמן כי אין לפרש את הוראות החוק באופן המתיר פיצוי בשיעור של 60% בלבד מערכה של חלקה שמופקעת בשלמותה. ודוק, הלכת הולצמן אינה נוגעת לעצם האפשרות להפקיע ללא תמורה 40% משטחה של חלקה לצרכי ציבור, כאשר זו אינה מופקעת בשלמותה.

     דעתי היא כי בנסיבות המקרה דנן אין תחולה עניינית להלכת הולצמן. אין אנו עוסקים במקרה בו מבקשת המדינה לשלם פיצויים בשיעור של 60% משווי החלקה מכוח הוראות החוק הנזכרות. ההפחתה בשיעור 40% לצרכי ציבור נעשתה במסגרת חישוב השמאות של שווי המקרקעין המופקעים. בית המשפט המחוזי לא קיבל בשלמותה אף אחת מחוות הדעת השמאיות שהגישו הצדדים, אלא שאב מתוכן נתונים וביצע את החישוב השמאי בעצמו. החישוב נערך בשיטה של חילוץ שווי הקרקע המופקעת מתוך שווי קרקע שמומשה בשלמותה לבנייה למגורים. נקודת המוצא הייתה ערך קרקע לחדר ומערך זה בוצעו (באופן מדורג) כמה הפחתות: 40% לצרכי ציבור; 25% בגין אחוזי בניה לא מלאים; 30% מקדם דחייה; היטל השבחה משוער.

     בצדק טוענת המדינה כי ההפחתה לצרכי ציבור, שנכללה בחישוב שביצע בית המשפט המחוזי, לא בוצעה מכוח הוראות החוק המתירות הפקעה ללא תמורה. ההפחתה נעשתה משום ההערכה השמאית שאלמלא ההפקעה הנדונה, אפשרות סבירה היא שאחוז מן הקרקע היה מופרש לצרכי ציבור ללא זכות לפיצוי. הלכת הולצמן אכן שוללת את האפשרות להפחית את הפיצוי לכדי 60% מערכה של חלקה המופקעת בשלמותה. אך אין בה כדי לשלול אפשרות כי יפקע ללא תמורה חלק משטחה של חלקה. הסיכוי כי תתבצע הפקעה חלקית כזו ללא תמורה מופנם, באופן עקרוני, במחיר השוק של הקרקע. נתון זה נלקח בחשבון בהערכה שמאית של שווי המקרקעין לצורך אומדן הפיצויים. אין ללמוד מהלכת הולצמן כי על בית המשפט להתעלם מנתון זה בבואו להעריך את שווי המקרקעין. כך הדבר גם כאשר יש סיכוי ודאי של הפקעה של 40% לצורכי ציבור המגולם כולו במחיר השוק. דוגמא לכך היא אזור עירוני שטרם נבנה, המיועד לבניה למגורים ודורש כמות רבה של שירותי ציבור. "אם טרם נעשו הפקעות ללא פיצוי מקרקעות כאלה, ההנחה היא שמחיר השוק שלהן משקף, בין היתר, סיכוי וודאי להפקעה בשיעור שלא יפחת מ-40%" (ד' לוינסון-זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון (ירושלים, תשנ"ה), 169).

     מפסק הדין של בית המשפט המחוזי עולה כי אלה פני הדברים במקרה דנן. השמאי מטעם המשיבה סבר אף הוא כי יש להפחית 40% משווי הקרקע ללא פיתוח, בגין הפרשה לצרכי ציבור. עולה מפסק הדין, כי הניכוי של 40% נעשה לצורך חישוב שווי הקרקע אלמלא ההפקעה, מתוך הנחה שאילו פיתוח הקרקע לבניה היה מתממש על ידי הבעלים עצמם, היה סיכוי ודאי של הפקעה ללא פיצוי בגובה 40% עבור שירותי ציבור שונים. דבר זה נעשה במסגרת הערכת השווי השמאית של המקרקעין ולא כניכוי מכוח הוראות החוק. עניין לנו בממצא עובדתי-שמאי של בית המשפט המחוזי ולא בקביעה נורמטיבית בדבר תחולת הוראות החוק המתירות הפקעה חלקית ללא פיצוי. ההלכה שחודשה בפרשת הולצמן אינה משליכה, איפוא, על החישוב של בית המשפט בעניין שווי המקרקעין.

     מטעמים אלה יש לדחות את הערעור של המשיבה, ככל שהוא מסתמך על הלכת הולצמן. ההפחתה השמאית היא בגדר ממצא עובדתי של בית המשפט המחוזי. אין הצדקה כי נתערב בו, מה גם שהערעור מטעם המשיבה כלל לא הופנה כנגדו. נוכח מסקנתי כי מבחינה עניינית אין תחולה להלכת הולצמן במקרה דנן, איני רואה מקום להידרש לשאלת תחולתה בזמן של ההלכה החדשה.

     אי לכך, לו דעתי הייתה נשמעת, היינו דוחים את שני הערעורים, מבלי לעשות צו להוצאות.


ה נ ש י א

השופטת ד' ביניש:

     מצטרפת אני לתוצאה אליה הגיע הנשיא בפסק-דינו ומטעמיו. לפיכך אף אני סבורה כי יש לדחות את שני הערעורים מבלי לעשות צו להוצאות.

      ש ו פ ט ת

     התוצאה היא אפוא כדעתם של שופטי הרוב, ולפיכך נדחים שני הערעורים מבלי לעשות צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון