בית המשפט פסק כי במקרה הנדון, לא הוכחו נסיבות מיוחדות שמכוחן ניתן לקבוע שבמקרה הנדון מדובר בחריג שאינו מאפשר לנותן הרשות לחזור בו מהרשות שנתן. לפיכך, קבע שהמבקש הוא במעמד של בר רשות הניתנת לביטול בכל עת. להלן פסק דין בנושא ביטול רשות במקרקעין: (של בר רשות) פסק דין א. ההליך. זוהי תובענה לפיצויים בגין הפקעה. ביום 12.12.00 ניתנה על-ידי החלטה במישור העקרוני, המתארת את ההליך והעובדות הרלבנטיות ואין צורך לחזור על הדברים. סיכומה של אותה החלטה היה כדלקמן: המסגרת הנורמטיבית להפקעה היא פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1934. המערער הוא בר רשות ובתור בר רשות הוא זכאי עקרונית לפיצוי בגין השבחות שהשביח את המקרקעין. גם המשיב הכיר עקרונית בזכותו של המבקש לפיצויים. לא נקבע בהחלטה אם המערער הוא בר רשות בתמורה או ללא תמורה. כמו כן, לא נקבע אם בפועל היתה השבחה, אם לאו. המבקש הגיש חוות-דעת של שמאי מטעמו, מר גרש טובי והמדינה הגישה חוות-הדעת של השמאי עמיר עזר, ממשרד אירני. בהסכמת הצדדים, נקבע שמאי מוסכם, מר יצחק סיוון. ב. חוות דעת השמאי המוסכם. השמאי תיאר את סביבת הנכס, את הנכס עצמו ואת המצב התכנוני כדלקמן: "תיאור הסביבה. הנכס מהווה חלק מחטיבת קרקע מצפון לכביש ארצי (רוחבי) זכרון יעקב - יוקנעם, המוביל ממרכז הארץ לצפון ומזרח. הכביש מהווה עורק תנועה ראשי. לאחרונה הורחב הכביש ומהווה כעת כביש דו סטרי דו מסלולי. עבודות מחלף בת שלמה היו בעיצומן גם במועד הביקור. המקום הוא הררי והגבעות שזורות יערות, פרדסים ושדות מעובדים. הנכס מוקף בשטחים חקלאיים המועבדים ע"י חברי אגודה חקלאית בת שלמה. תיאור הנכס. הנכס הנדון מהווה חלק מחלקות 78 ו- 79 בגוש 11799. המבקש בעל משק מס' 50 בכפר שיתופי בת שלמה. האגודה החקלאית בת שלמה מסרה שטחי קרקע בחלקות 78 ו- 79 גוש 11799 לשלושה חברי האגודה וביניהם מר אילן פרי. השטח ממוקם מצפון לכביש 70. גודל השטח המדויק אינו ידוע. המבקש החזיק את חלקיו כבר רשות מטעם בר רשות (האגודה). בחודש מרץ 1988 קיבל המבקש היתר מהועדה המקומית לתו"ב חוף הכרמל והקים בשטח "חממה למבנה חקלאי" בשטח 440 מ"ר ובמרחק כ- 75 מטר צפונה מציר הכביש במועד הקמתה (ראה בהרחבה בסעיף 9.1 להלן). המבנה מהווה מנהרת קשתות מתכת בקוטר "2, במרווחים של כ- 3 מטר ובארוך של 55 מטר ורוחב מירבי של 8 מטר. המבקש הכשיר רחבה בשטח כ- 2 דונם בין החממה ובין הכביש לחנייה או כתשתית לחממה נוספת מכורכר. המבקש ביקש להפעיל במבנה החממה עסק "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות הנייחת". במועד ההפקעה הראשונה 19.8.93 שימשה הקרקע כרחבת חנייה לחנות לממכר גבינות "הכפריה" שהתנהלה בחממה הנדונה. הגישה ל"כפריה" היתה ישירות מהכביש הבינעירוני (מס' 70) מקטע הדרך המוביל מצפון מזרח לדרום מערב. בהתאם לתכנית מדידה מוסכמת בין מע"צ ובין אגודת חקלאי בת שלמה, השטח המופקע בהפקעה הראשונה מהקרקע שהחזיק המבקש בשנת 1993 מסתכם בסך 2,290 מ"ר. לאחר ההפקעה הראשונה, עם הרחבת הכביש במפלס גבוה יותר מ"הכפריה", נסגר העסק. הגישה הישירה מהכביש לעסק הפכה בלתי אפשרית עם סלילת הכביש. במועד ההפקעה השניה 22.5.95, הקרקע היתה בשימוש חקלאי בלבד או ללא שימוש כלשהו. עפ"י אותה תכנית מדידה חישב מע"צ את השטח שהופקע ממגרשו של המבקש בשנת 1995: השטח הסתכם ב- 700 מ"ר (מכתבו של מע"צ מ- 16.5.99). שטח הקרקע שעליו עדיין ניצבת החממה לא הופקע. אין אליו גישה ישירה מכביש 70: הכביש הראשי מגודר בגדר פלדה בגובה כ- 0.5 מטר והוא גבוה ממפלס הקרקע. גדר רשת בגובה כ- 1.0 מטר מפרידה בין השטח ובין הכביש וביניהם עוברת תעלה לניקוז מי גשמים. כיום השטח נטוש ומוזנח. שלד החממה עומד ללא כל שימוש. המצב התכנוני. על החלקות חלות תכניות עיר הבאות: תכנית שם התכנית י.פ. מתן תוקף ג400/ תכנית מתאר לשטח הגלילי לתכנון 989 10.1.63 עיר מחוז חיפה חכ131/ כביש מס' 114 (בת שלמה-יקנעם) 2797 25.3.82 שפור התווי חכ147/ב' תכנית מפורטת של מושב בת שלמה 3297 30.1.86 משח43/(חכ) לצרכי הסדר רישום (שינוי לתכנית 4382 28.2.96 מפורטת חכ148/ב') תכנית ג400/ סווגה את החלקות 78, 79 ביעוד חקלאי. בהתאם לתכנית חכ131/ חלק מחלקות 78 ו- 79 מיועדים לדרך משנת 1982 (כביש מס' 114 - בת שלמה - יקנעם). יש לציין, כי המקום שבו נבנתה החממה נמצא מחוץ לתוואי הדרך, במרחק של כ- 40 מטר מצפון לגבול התוואי המשופר. בהתאם לתכנית זו "אסור להקים מבנים בשטח התכנית אלא אם תכנית מפורטת שתאושר כחוק תקבע אחרת". בתכנית חכ148/ב' הנכס נמצא מחוץ לגבולות התכנית. תכנית משח43/(חכ) מגדירה יעוד שטחים ושימושים בהתאם לתשריט. בתשריט המצורף לתכנית זו חלק מהחלקות מיועד לדרך והיתר מסווג ביעוד חקלאי". אשר לשאלת קיומם של היתרים, קובע המומחה: "ביום 1.3.88 ניתן לאילן פרי היתר הבנייה מס' חכ71/87/ להקמת "חממה למבנה חקלאי" בשטח 440 מ"ר, בגוש 11799 חלקה 19 (כנראה שהכוונה למגרש 19). בהתאם לבקשה זו החממה ממוקמת במרחק של 75 מטר צפונה מציר כביש 70. ההיתר ניתן על-ידי הועדה המקומית חוף הכרמל וללא התנגדות מינהל מקרקעי ישראל, ובתנאי ש"תבוצע תעלת ניקוז". התשריט שצורף לבקשה להיתר בניה זה כולל בין היתר "תשתית כורכר לחממה נוספת בעתיד". בשנת 1994 הוגשה בקשה לשימוש חורג (מסחרי) למבנה החממה. הבקשה נדחתה על-ידי הועדה המקומית בישיבה מיום 22.04.94 "מאחר והמבנה שהוצא לו היתר כמבנה חקלאי נמצא בקו הבניין האסור לבנייה של כביש 70... כמו כן נתקבל מכתב התנגדות של משרד החקלאות לאישור שימוש חורג במבנה חקלאי". ב- 13.5.88 ניתן על-ידי מ.א. חוף הכרמל רשיון מס' 18682 לפרי אילן לניהול עסק "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות נייחות", בחלקה 19 גוש 11799, (צ"ל כנראה מגרש 19), בחממה חקלאית. תוקף הרשיון פג ביום 31.12.88. ב- 1.11.88 הוגשה הבקשה לחידוש רשיון עסק "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות נייחת". המועצה האזורית חוף הכרמל לא התנגדה לחידוש הרשיון, אך המשטרה התנגדה מאחר ובמקום קיימת "מסעדה ללא רשיון". הרשיון לא חודש. ביום 27.4.89 התקבל מכתב ממשטרת ישראל הכולל את דרישותיה לרשיון לרוכלות בכביש ואדי מילק: א. לבוא בדברים עם מע"צ על מנת להציב במקום שלט האוסר פנייה שמאלה לרכב שבא מכיוון מערב, לכיוון מזרח. ב. סימון קו לבן רצוף, על מנת למנוע הפנייה, כאמור בסעיף לעיל וזאת עד למציאת פתרון של הרחבת הכביש לנתיב נוסף לאפשר פנייה שמאלה בבטחה. ב- 28.8.90 שלח מפקח להנדסת הסביבה של משרד הבריאות מכתב למ.א. חוף הכרמל לפיו בביקורת שערך במקום מנהלים צוקרמן שי וחדוה גולץ מזנון ללא רשיון, ועל כן נדרשת המועצה לסגור העסק לאלתר. ב- 22.3.92 הוציא ד"ר ש. רשפון, רופא מחוז חיפה, צו הפסקה מנהלי לסגירת עסק "מקום טבעי שניהלו חדווה גולץ ושי צוקרמן במבנה החממה של אילן פרי". ב- 3.4.92 בוטל צו הפסקה מנהלי: "על סמך התחייבויות מר שי צוקרמן התברר, כי הסיכון המידי לבריאות הציבור איננו קיים... ביטול צו הפסקה המנהלי הנ"ל אינו מהווה אישור לגבי חוקיות הפעלת העסק "מקום טבעי" במקום הנוכחי". ב- 21.10.92 המקום נבדק על-ידי אילן דהן, מפקח לבריאות הסביבה. בבדיקה נמצאו ליקויים רבים בניהול העסק. ב- 20.6.93 מודיע אבנר לנקאו, מרכז פיקוח על הבנייה מחוז חיפה לראש המועצה האזורית חוף כרמל על "מפגעים בטיחותיים בכביש 70 - בת שלמה". "המסעדות הקיימות במקום, כולל המסעדה שבנדון מהוות איום בטיחותי חמור ביותר על כל נוסע בכביש מס' 70 ובאזור צומת בת שלמה". ב- 23.8.94 נעשתה ביקורת על-ידי אילן דהן, מפקח לבריאות הסביבה. נמצא, שהעסק אינו עומד בדרישת ק.ת. 4528 - תקנות רישוי עסקים (תנאי תברואה נאותים לבתי אוכל) תשמ"ג1983- ולכן הבקשה לרישיון אינה מאושרת. אילן פרי נדרש לשלם דמי שימוש עבור שימוש מסחרי בשטח נחלה מ- 1.9.89 עד 31.8.93. ב- 13.4.97 שילם אילן פרי דמי שימוש בסך כ- 20,800 ש"ח כולל מע"מ. כפי שנמסר על-ידי מר שי צוקרמן העסק היה בניהול שי צוקרמן וחדווה גולץ במשך כ- 5 שנים ונסגר בשנת 1995 או סמוך לכך, עקב הגבהת הכביש הראשי. כפי שנמסר על-ידי צוקרמן שי במשך 5 שנים בערך הוא שכר מאילן פרי את מבנה החממה תמורת 700$ לחודש. סכום זה כלל שימוש במבנה, תכולתו ובחנייה. לצורך בדיקת הנתונים שהתקבלו ממר צוקרמן נשלחו על ידי מכתבים ב- 13.6.01 וב- 25.7.01 לב"כ המבקש עו"ד מ. גולדשטיין, ובהם בקשה להמצאת חוזה שכירות ודו"ח רו"ח להפסד של העסק. מכתבים אלה לא נענו. השמאי טובי גרש במכתבו מיום 18.6.01 ציין ש"עפ"י בדיקה עם מר אילן פרי, נמסר לי שבמשך כל תקופת הפעלת הכפרייה, הכפרייה שימשה את מר פרי בלבד ולא הושכרה לאחר. אולם, עקב בעיה אישית של מר פרי, בחלק מתקופת הפעלתו, ה"ה שי צודקרמן וחדווה גולץ שהינו קרובת משפחתו, סייעו בידו של מר פרי בניהול והפעלת הכפרייה. בתקופה זו, מר פי והנ"ל התחלקו בהכנסות נטו". ההסכם עם "דור אנרגיה": ביום 29.3.93 נחתם הסכם בין המבקש לחב' דור אנרגיה לגבי חלקה 19 בגוש 11799. בהתאם להסכם, הסכימו הצדדים להציב על החלקה מתדלקת ניידת למכירת דלק. ביום 21.12.93 נשלח מכתב מדור אנרגיה למבקש, המסכים להתרת ההסכם ביניהם". בסיכום, למבקש היה רשיון עסק מיום 13.5.88 שמהותו "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות נייחת". תוקף הרשיון מ- 13.5.88 עד 31.12.88 ומאז לא חודש. המבקש הפעיל במקום, בעצמו או באמצעות אחרים, עסק למכירת גבינות מ- 1988 עד 1993, ללא רישיון. השמאי קבע את הפיצויים המגיעים לדעתו למבקש עפ"י שלושה ראשים: בגין הקרקע. בגין ההשבחות. בגין פגיעה בעסק. להלן מפרט השמאי את הגורמים והשיקולים שהדריכו אותו בקביעת הפיצויים: מיקום החלקות: החלקות נמצאות באזור חקלאי, בריחוק מה מהכביש הבין-עירוני בת שלמה-יקנעם - המהווה ציר תנועה ראשי. המצב התכנוני: החלקות מיועדות לחקלאות לפי תכנית ג400/. חלק מהחלקות האמורות נכלל בתכנית חכ131/ ליעוד דרך. בתכנית משח43/ חלק מהחלקות מיועד לדרך וחלק ליעוד חקלאי. המועד הקובע: בהפקעה הראשונה - 19.8.93. בהפקעה השניה - 22.5.95. שטח הקרקע: בהפקעה הראשונה הופקע שטח של 2,220 מ"ר. בהפקעה השניה הופקע שטח של 700 מ"ר. השימוש בקרקע: במועד ההפקעה הראשונה - 19.8.93 - 2,220 מ"ר שימשו כשטח חנייה. במועד ההפקעה השניה - 22.5.95 - 700 מ"ר היו ללא שימוש כלשהו. ראש הנזק השני - ההשבחות: בשטח החלקות שלא הופקע הוקמה חממה בהיתר הועדה המקומית וכן בוצעה בשטח המופקע חנייה (שנקראה בתשריט שצורף כ"תשתית כורכר לחממה נוספת בעתיד"). ההיתר קיבל את הסכמת נציג מינהל מקרקעי ישראל ביום 24.12.87. סכום ההשקעה בגין תשתית הכורכר בשטח שהופקע, כולל תעלת ניקוז, מוערך בסכום של 15$ למ"ר (כולל מע"מ). הנזק בעסק: המבקש קיבל רשיון לעסק של "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות נייחת" לשנת 1988 בלבד. במהלך שנת 1988 המבקש ניסה לשנות את מהות הרשיון לעסק אחר ולא קיבל אישור על כך. העסק פעל ללא רשיון כ- 5 שנים, עד שנסגר עקב הניתוק מהכביש. בתקופת פעילותו, העסק חרג מהרשיון המקורי של "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות נייחת" ולכן היתה התנגדות מהגורמים המוסמכים להמשך פעילותו במקום. להערכתי, אם היה העסק שומר על תנאי הרשיון המקורי היו סיכויי המשך פעילותו לעוד מספר שנים, בין 8-4 שנים, עם רמת סיכון די גבוהה לסגירה. לכן, תבוצע הערכת שווי זכויות ההפעלה לעסק שהיה אמור להתנהל במקום בהתאם לתנאי הרשיון המקורי. השמאי מציין כאמור, שלמרות פניותיו לב"כ המבקש הוא לא קיבל לידיו מסמכים רלבנטיים כגון דו"ח רווח והפסד וחוזה שכירות. להערכת השמאי, עבור סוג של עסק מסוג "משתלה לצמחי בית ותבלין - רוכלות נייחת", סביר היה לקבל דמי שכירות בסך כ- 300$ לחודש. לאור עקרונות אלה ערך השמאי את תחשיביו כדלקמן: ההפקעה הראשונה - 19.8.93: 20 ש"ח X 2,220 מ"ר = 44,400 ש"ח. ההפקעה השניה - 22.5.95: 30 ש"ח X 700 מ"ר = 21,000 ש"ח. השבחות: ההפקעה הראשונה - 19.8.93: עלות ההשבחות שבוצעו בשטח המופקע בהפקעה הראשונה נכון ליום 19.8.93: 45 ש"ח X 2,220 מ"ר = 99,900 ש"ח. ההפקעה השניה - 22.5.95: אין השבחות. העסק: ההפקעה הראשונה: הכנסה שנתית לעסק מסוג משתלה 300$ X 12 = 3,600$ תקופת הפעילות הצפויה 6 שנים שיעור היוון 11% .P.Y 4.23 ערך נוכחי של זרם תשלומים ל- 6 שנים 15,228$ נכון ליום 19.8.93 (2.843 ש"ח = 1$) 43,293 ש"ח בהתאם לכך הוא ערך שומה כדלקמן: למועד ההפקעה הראשונה 19.8.93: קרקע 2,290 מ"ר 44,400 ש"ח השבחות 99,900 ש"ח 143,300 ש"ח עסק (כפוף להחלטת בית-המשפט) 43,293 ש"ח למועד ההפקעה השניה - 22.5.95: קרקע 700 מ"ר 21,000 ש"ח. הצדדים ויתרו על חקירת השמאי בביהמ"ש, אך הם הציגו לו שאלות הבהרה. תמצית עיקרי תשובותיו של מר סיוון לשאלות ב"כ המדינה היו אלה: בהנחה שהמבקש זכאי רק לפיצוי בגין השבחות, יהיה המבקש זכאי לפיצוי בסכום של 99,900 ש"ח בלבד. המועד הקובע להשקעה בתשתית כורכר, הוא 19.8.93. חוות דעתו בענין ההשבחות יוצאת מההנחה שההשבחות בוצעו כדין וברשות. לענין ההשבחות, הוא לא התיחס לשאלה, האם המקרקעין שהופקעו הם בתחום משבצת האגודה. אין מקום להפחית משיעור הפיצוי בגין השבחות רבע, שכן אין רלבנטיות לסעיף 7 לפקודת הדרכים לענין זה. בענין משטח הכורכר, הרי שטחו נקבע על ידו לפי מכתב מע"צ מיום 5.5.98. בענין זה נפלה בחוות דעתו טעות לרעת המשיב והשטח צ"ל 2,290 מ"ר ולא 2,220 מ"ר, ועל כן במקום הסכום בשומה של 99,000 ש"ח, יבוא הסכום של 103,050 ש"ח. הוא קבע פיצויים בשל פגיעה בעסק, בשים לב לכך שהמבקש קיבל רשיון למשתלה ורוכלות נייחת, שכן ידועים מקרים רבים בארץ שעסקים אפילו גדולים פועלים ללא רשיון עסק. סביר על כן להניח, שאם המבקש היה פועל כמשתלה, הוא היה פועל עד למועד ההפקעה ועל כך יש לפצותו. הפגיעה בעסק נובעת אך ורק כתוצאה מניתוק הגישה לכביש הראשי, להבדיל מהפקעת החממות. לשאלה, אם לקח בחשבון את העובדה שהגישה לכביש הראשי בוצעה שלא כדין וכי הרשויות המוסמכות התנגדו לה, ענה כדלקמן: בהיתר הבניה מיום 1.3.88 מסומנות 2 יציאות מכביש 70 לשטחים חקלאיים בשני צדדי החממה. רישיון עסק מחייב התקנת גדר המפרידה בין העסק לכיוון הכביש. המשטרה לא התנגדה לגישה מכיוון מזרח, ודרשה הסדרת הגישה מכיוון מערב. 10. קיימת גישה אחרת לחממה דרך שבילי הישוב. 11. לשאלה, אם לקח בחשבון שהכביש אושר כבר בתכנית בשנת 1982, ענה: "כן. בהתאם לרמת הפירוט הקיימת בתקנות ובתשריט של התכנית חכ131/ משנת 1982 ניתן להבין שהכביש יורחב אך לא ניתן להבין שהכביש יוגבה. החממה הוקמה מעבר לקו הכביש החדש אך לא ניתן היה לצפות שהגישה מהכביש תחסם". בתשובה לשאלות הבהרה של המבקש ענה השמאי דברים אלה: הערכתו את שווי הקרקע החקלאית בשנת 93 ולשנת 95 מבוססת על מחירי הקרקע באותן שנים. הערכת השווי לשנת 93 היא לשימוש כחנייה ולשנת 95 כקרקע חקלאית. נלקחו בחשבון סכומי הפיצויים שנקבעו על-ידי ועדת הפיצויים. עלות החממה שלא הופקעה מוערכת ב- 10,000 ש"ח. הוא מאשר שהערכת העסק לא נערכה עפ"י השימוש בפועל, וזאת מאחר ולא הוצגו בפניו מאזנים, דו"חות רווח והפסד וכו'. הוא העריך את תוחלת חיי העסק בהתחשב בסיכויים להמשך פעילותו בהתחשב בדרישת הרשויות המוסמכות. המומחה הסכים, כי טעה בחוות דעתו בכתבו, כי בשנת 93 הופקע שטח של 2,200 ש"ח. הנכון הוא, כי הופקעו 2,900 מ"ר. המומחה הסכים, כי בגין השקעות מפצים פיצוי מלא ללא פטור. ג. טיעוני הצדדים. (א) טיעוני המבקש. (1) יש לאמץ האמור בחוות דעתו של השמאי מטעמו מר גרש טובי מיום 23.3.98 שצורפה כנספח כ"ג לתובענה, אשר העריך את הפיצויים המגיעים למבקש ליום הקובע ב- 819,700 ש"ח. ההנחה המרכזית בחוות דעתו היא, כי יש לפצות את המבקש על שווי המקרקעין בהתבסס על שימושו כעסק חי ותוך לקיחה בחשבון שעקב ההפקעה נסגרה הגישה הישירה לעסקו של המבקש. (2) יש לפצות גם בגין ניתוק הגישה הישירה מהכביש הראשי. (3) יש לפצותו בגין הפגיעה בעסקו. לפי האמור במסמכים שהגיש המבקש, העסק פעל ברישיון וגם אם פעל ללא רישיון, הוא זכאי לפיצוי בגין הפגיעה בו. (4) ההסכם שנערך בשנת 93 בין דור אנרגיה (1988) בע"מ לבין המבקש (נספח כ"א לתובענה), מבטא את ערך השוק של החלקה ומבחינה זו אין חשיבות שהמבקש הוא בר רשות בלבד. ד. טיעוני המשיב. יש להתחשב אך ורק בהשבחות שנעשו עד למועד הצו, וזאת נוכח האמור בסעיף 4(1) לפקודה, כי משניתן צו על פי סעיף 3 לפקודה, רשאית הרשות לתפוס חזקה מיידית במקרקעין ולפי סעיף 9(ב)(1) לפקודה, על בית-המשפט להעריך הפיצויים עפ"י שווי המקרקעין במועד בו היתה הרשות רשאית לתפוס חזקה במקרקעין. על פי סעיף 7 לפקודה, אין בעל מקרקעין זכאי לפיצוי אלא בגין שטח העולה על רבע משטחה המקורי של החלקה. ביום 27.10.67 פורסם צו הכרזה המחיל את הפקודה על כביש זכרון יעקב - יקנעם ברוחב 50 מטר (להלן: "הצו הראשון"). תוואי הדרך בתשריט הנספח לצו גובל בחלקות. הצו הראשון פורסם בק.ת. 2124 מיום 27.10.67, הצו צורף לכתב התשובה מטעם המשיבה. ביום 19.8.93 פורסם צו הכרזה המחיל את הפקודה על קטע נחל תות ברוחב 50 מטר (להלן: "הצו השני"). תוואי הדרך בתשריט הנספח לצו בקטע הגובל בחלקות לא השתנה באופן משמעותי מהתוואי שנקבע בצו הראשון. בחלקים אחרים של הדרך המוכרזת, שונה התוואי בצו החדש. הצו השני פורסם בק.ת. 5540 מיום 19.8.93. ביום 23.5.95 פורסם צו הכרזה המחיל את הפקודה על מחלף בת שלמה (להלן: "הצו השלישי"). צו זה מתיחס למקרקעין שבחלקה 79, אשר אינם נכללים במשבצת של בת שלמה. הצו השלישי פורסם בק.ת. 5682 מיום 23.5.95. מכאן, כי המקרקעין הופקעו, לכל המאוחר, בשנת 1993. כאמור, שינוי יעוד המקרקעין לדרך נקבע כבר בשנת 1982, עם אישור תכנית חכ131/. 4. על פי תשריט המינהל, אשר צורף לחוות דעתו של השמאי עמיר עזר, חלקים ניכרים מהמקרקעין בהם עשה המבקש שימוש נמצאים מחוץ למשבצת האגודה, ולפיכך, אין הסכמי החכירה והנוהל חלים עליהם ומדובר בהשגת גבול, שאינה מזכה בפיצוי. חלקי החלקות אשר נכללו במשבצת של האגודה החקלאית בת שלמה בטרם ההפקעה הם כדלקמן: 4 דונם מחלקה 78 (אשר שטחה הכולל 8,668 מ"ר). 20 מ"ר מחלקה 79 (אשר שטחה הכולל 7,116 מ"ר). לענין זה מפנה המשיבה לתשריט מר יואב קולר, מנהל מחלקת מדידות במינהל, אשר צורף כנספח לחוות דעתו של מר עמיר עזר. מתוך שטחים אלה הפקיעה המשיבה על פי צווי ההכרזה את השטחים הבאים: שלושה דונם מחלקה 78. 20 מ"ר מחלקה 79. סך הכל 3,020 מ"ר. בהתאם לסעיף 7 לפקודת הדרכים לא זכאי המבקש, אף לו היה בעל המקרקעין, חוכרם או בעל טובת הנאה אחרת בהם, לפיצוי בגין הפקעת שטחים מחלקה 79. שטחי ההפקעה מחלקה 78 היו מזכים את המבקש, לו היה בעל זכויות ראויות לפיצוי במקרקעין, בפיצוי בגין הפקעת 833 מ"ר מהחלקה. 5. המבקש הינו לכל היותר בר רישיון הניתן לביטול במקרקעין אשר בתחום המשבצת של האגודה השיתופית בת שלמה, ולכן אין לראותו כבעל "טובת הנאה בקרקע", במובן הגדרת "בעל מקרקעין" בסעיף 2 לפקודה, אלא לכל היותר בעל זכויות אישיות כלפי המינהל. 6. כעולה מהסכמי החכירה, מכוחם שואב המבקש את זכויותיו כבר רשות (נספחים ד'-ה' לכתב התשובה מעטם המשיבה), רשאי המינהל להחזיר לעצמו את החזקה במקרקעין אם ישתנה יעודן (סעיף 22 להסכמים). בכל מקרה, התחייבה האגודה לפנות את המקרקעין בתום תקופת השכירות (סעיף 13 להסכמים) ובעניננו, שנת 1995, ולפיכך מדובר בשלילת חזקה לתקופה קצרה. לא הובאו כל ראיות כי המבקש שילם לאגודה בגין המקרקעין שנמסרו לשימושו החקלאי. מכל מקום, האגודה עצמה שילמה בגין שטחים אלה סכומים זעומים (כעשרה ש"ח לדונם, סעיף 6 להסכם לשנים 1992-1995). המבקש הוסיף ותפש, ואף השכיר, מקרקעין שמחוץ למשבצת החקלאית של האגודה. במקרקעין אלה המבקש הינו משיג גבול, ולכן אינו זכאי לפיצוי - לא ממע"צ ואף לא מהמינהל, לפחות טרם מלאה תקופת ההתישנות. המינהל לא נתן מעולם רשות למבקש להחזיק במקרקעין שמחוץ למשבצת האגודה השיתופית בת שלמה. מכל מקום, בהנחה, כי מועד השגת הגבול הינו, לכל המוקדם, המועד בו קיבל המבקש היתר בניה (1988), ומועד ההפקעה הינו, לכל המאוחר, 1993 (אם לא 1967, מועד הצו הראשון) - לא חלפה תקופת ההתיישנות בטרם ההפקעה. אשר על כן, לא זכאי המבקש לפיצוי בגין שלילת חזקתו אף במקרקעין בהם השיג גבול. על פי הסכמי החכירה אסור לאגודה להעביר את זכויותיה במקרקעין למי שאינו חבר באגודה, אלא ברשות המינהל (סעיף 8 להסכם). בוודאי שהמבקש לא היה זכאי לגבות דמי שכירות בגין השימוש במקרקעין שהוקצו לו - קל וחומר במקרקעין אליהם פלש. יתר על כן, האגודה התחייבה בהסכם לשמור על המשבצת מפני כל פגיעה או השגת גבול (סעיף 5 להסכם). המבקש אף אינו זכאי לפיצוי בגין כל שימוש שלא כדין אשר עשה במקרקעין. המבקש, הפעיל את עסקו ללא רישיון (למעט שנת 1988, אשר בה החזיק ברישיון, אך הפעיל עסק מסחרי בניגוד לתנאי הרישיון). המבקש הגיש בקשות חוזרות ונשנות לרישיון משתלה במקום - אך אלה נדחו בשל התנגדות המשטרה ומשרד הבריאות. בקשתו לניהול עסק במקום נדחתה בשל סתירתה לתוכנית החלה על המקרקעין והתנגדות משרד החקלאות לשימוש עסקי בקרקע חקלאית. המינהל אף הוא לא הירשה למבקש לעשות שימוש שונה משימוש חקלאי במקרקעין, בהתאם לתנאי הסכם החכירה. 7. בקובעו פיצוי למבקש כבר רשות, לא הבחין השמאי המוסכם בין פיצוי בגין רשות הדירה לבין רשות בלתי הדירה. המבקש הוא לכל היותר בר רשות של בר רשות (האגודה). המבקש לא שילם כל תמורה בגין השימוש במקרקעין במהלך השנים. 8. השמאי לא הביא בחשבון כי בתכנית חכ131/ אשר אושרה למתן תוקף כבר בשנת 1982, כבר נכלל היעוד לצרכי דרך. הפיצוי לפי הפקודה כבר צריך להקבע עפ"י השווי המופחת ביום ההפקעה כמקרקעין המיועדים לצרכי דרך. עיקר הפיצויים צריך להיות משולם על-ידי הועדה המקומית לתו"ב במסגרת פיצוי על שינוי יעוד לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 9. השמאי לא העריך את אופן השבחת המקרקעין על-ידי התכנית ואת התאמת השטח הנותר לעיבוד חקלאי. 10. משנקבע על-ידי בית-המשפט, כי המבקש זכאי לפיצויים לפי הפקודה, אין הוא יכול לזכות בפיצויים מכוח חוזי החכירה ונוהלי המינהל. מכל מקום, אם יש למבקש תביעה מכוח חוזי החכירה ונוהלי המינהל, הרי תביעה זו יש להפנות למינהל ולא כנגד מע"צ. 11. המשיב אינו זכאי לפיצוי בגין פגיעה בעסק, באשר מדובר בשימושים שלא כדין אשר עשה במקרקעין, הן באשר לניהול הכפרייה והן באשר לניהול המשתלה. במועד הקובע בשנת 93, לא היה המבקש בעל רישיון עסק לא למשתלה ולא לחנות או למסעדה. המבקש ניסה לקבל רישיון להפעלת משתלה ונענה בסירוב. בפועל, לא פעלה מעולם משתלה במקום. השטח עליו עומדת החממה לא הופקע ולא קיימת מניעה להפעלתה או לעיבוד חקלאי. לחממה קיימת דרך גישה מהמושב. המינהל לא הרשה למבקש להפעיל במקום עסק מסחרי. לא הוכח כל קשר סיבתי בין סלילת הדרך לבין סגירת העסק הבלתי חוקי שנוהל במקום, שכן קיימת גישה למקום דרך המושב. הערכת השמאי כי לו היה המבקש פועל על פי רישיון העסק שניתן לו בשנת 1988 היו סיכויים להפעלתו למשך עוד 4-8 שנים עם רמת סיכון די גבוהה לסגירה, אינה אלא ספקולציה. הערכה זו מתעלמת מכך כי המבקש לא ניסה כלל להפעיל במקום משתלה וכנראה לא ביקש מעולם להפעיל משתלה במקום - ולפיכך אין לומר, כי נמנעה ממנו האפשרות להפעיל במקום משתלה. הערכה זו מתעלמת מכך שעם סגירת העסק הבלתי חוקי שפעל במקום וכשלון ניסיונו להשכיר את המקרקעין לחברת הדלק "דור אנגריה" נטש המבקש את המקרקעין. הערכה זו מתעלמת מכך כי לא קיימת כל מניעה מהמשך שימוש בחממה ליעודה החקלאי. הערכה זו אף מתעלמת מאפשרויות השיווק של שתילי המשתלה ומכירתם במקום אחר. לא זו אף זו, העסק נסגר לאחר שניתנו צווי סגירה מינהליים, הבקשה לסגירתו היתה בהליך משפטי, ובקשות חוזרות לקבלת רישיון נדחו. לפיכך, סבירה יותר האפשרות כי העסק נסגר בשל העדר רישיון ולא משום סלילת הדרך. המבקש עצמו לא הפעיל את החנות שנוהלה במקום ואף חתם על הסכם עם "דור אנרגיה" להפעיל במקום מתדלקת ניידת למכירת דלק. מכאן, כי המבקש לא ביקש אלא לעשות שימוש עסקי, על-ידי אחרים, בחלקות - בניגוד לדין, בניגוד לתנאי הסכמי החכירה ובניגוד ליעודם של המקרקעין. 12. אשר להשבחות שהתבטאו בעלות סלילת משטח כורכר, לא הובאה כל ראיה להסכמת המינהל לסלילה זו. יתר על כן, משטח הכורכר נמצא מחוץ למשבצת האגודה החקלאית בת שלמה, ולכן נסלל תוך השגת גבול. לא זו אף זו, משטח הכורכר בוצע כהכנה לחממה נוספת, כאמור בבקשה להיתר בניה שהגיש המבקש. משטח הכורכר עצמו לא הופקע, ולא קיימת כל מניעה מהקמת חממה נוספת, כפי שביקש המבקש לכאורה לעשות - ולפיכך, לא זכאי המבקש לפיצוי בגינו. בפועל, אכן שימש משטח הכורכר לחנייה של המסעדה שניהל המבקש במקום. אך משמדובר בשימוש בלתי חוקי שנמנע, אם נמנע, משום הרחבת דרך מספר 7- - לא זכאי המבקש לכל פיצוי בגין הפסקתו. ה. דיון ומסקנות. 1. אין חולק, כי המבקש הוא בר רשות של בר רשות (האגודה) במקרקעין שהופקעו. לא הוכח כי הוא שילם בגין החזקתו בקרקע תמורה לנותן הרשות. 2. רשות מעצם טיבה ניתנת לביטול, כדי שרשות ללא תמורה תתפס כרשות בלתי הדירה, יש להצביע על קיומן של נסיבות מיוחדות שבהן דורש הצדק למנוע מנותן הרשות לבטל אותה. 3. במקרה הנדון, לא הוכחו נסיבות מיוחדות שמכוחן ניתן לקבוע שבמקרה הנדון מדובר בחריג שאינו מאפשר לנותן הרשות לחזור בו מהרשות שנתן. לפיכך, אני קובע שהמבקש הוא במעמד של בר רשות הניתנת לביטול בכל עת. לכך יש להוסיף, כי בהתאם לחוזה החכירה המשולש בין המינהל לסוכנות ולאגודה, נקבעה זכותה של המשכירה לבטל את חוזה השכירות במקרה של שינוי יעוד (ס' 22 לחוזה החכירה). היעוד במקרה הנדון שונה לדרך עוד לפני ההפקעה, ומכאן שצפוי היה סיום חוזה החכירה וממילא סיום הרשות של המבקש שהיתה תלויה בה. עוד יש להזכיר, שהאגודה שכרה את הקרקעות שהופקעו לתקופה מוגבלת שנסתיימה בשנת 95 ועם סיום התקופה היה עליה לפנות את המקרקעין (ס' 13 להסכמים). 4. בתור בר רשות הניתנת לביטול, זכאי המבקש לפיצוי בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין קודם להפקעה. שיעור הפיצויים הוא החלק היחסי משווי המקרקעין שניתן לייחס להשבחה שעשה בר הרשות ולא רק החזר ההוצאות שניתן לייחס למבקש. הבסיס לתשלום הפיצויים הוא ערך המקרקעין במועד ההפקעה וחלקו של בר הרשות בערך זה הוא כיחס בין שווי השבחתו לבין שווי המקרקעין במלואם (קמר, דיני הפקעת מקרקעין, ע' 288). בר רשות שזכותו ניתנת לביטול אינו בעל "טובת הנאה בקרקע" (קמר (שם) ע' 287). זכותו לפיצוי על השבחותיו נובע מהעקרון הכללי שאין לפגוע ב"קנינו" של אדם ללא פיצוי הנובע מחוק היסוד: כב' האדם וחירותו (ראה ע"א 5546/97; 6417/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ. חנה הולצמן פד"י נ"ה (4) 629 (להלן: "פרשת הולצמן"), סעיפים 5; 6 בפסק דינה של השופטת דורנר וסעיפים 5; 6 לפסה"ד של הנשיא ברק) ומבוססת על שיקולי צדק (ראה פסק דינו של הנשיא שמגר בע"א 496/82 רוזן ואח' נ. סלונים פד"י ל"ט (2) 337, פיסקה 7 לפסה"ד של כב' הנשיא שמגר). אין הזכות של בר רשות לפיצוי נובעת מהוראות סעיף 8; 9 לפקודה ואין זכותו זו כפופה להוראות הפטור שבפקודה. 5. זאת ועוד, לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו פרשנות הוראות הפטור מסוג הסעיפים 7 ו- 8(1) לפקודה, היא פרשנות מצמצמת ביותר. בפרשת הולצמן (הנ"ל), נקבע בהרכב של 7 שופטים, כי מקום שהופקעה חלקה בשלמותה יש לשלם את מלוא הפיצויים בלי לנכות 40% שלגביו ניתן פטור בפקודת המקרקעין רכישה לצרכי ציבור. בפסק דין ע"א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ. יהודית הורוויץ תק' עליון 2002(1) 841 נפסק, כי יש לפרש על דרך הצמצום את ההוראה בסעיף 200 לחוק התו"ב הקובעת פטור בגין פיצוי על שינוי יעוד לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, אם "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים", באופן שהיא מתיחסת רק למקרים בהם הפגיעה היא כה מזערית עד כי ניתן לראותה "זוטות" (בבחינת De Minimis non Curat Lex) (השופטת י. טירקל), או לחילופין יש לקבוע, כי התנאי הנוסף לפטור, דהיינו ש"אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" - לא יחול, כאשר בעל הקרקע הסתמך על התכנית שעמדה בתוקפה בעת הרכישה ובשים לב להתנהגות רשויות התכנון. 6. לאור פרשנות מצמצמת זו, סבורני כי יש לפרש את הוראות הפטור שבפקודה באופן שאין הן חלות על פיצוי בגין השקעות בלבד ולא על שלילת זכויות בקרקע. יש לזכור, שהוראת הפטור מבוססת על הרעיון, כי על הפקעת חלק מקרקע חלה השבחה של היתרה (השווה ניתוח הלכת פייצר (ע"א 377/79 פד"י ל"ה(3) 645) על-ידי השופטים דורנר וברק בפרשת הולצמן). שיקול זה אין לו כל רלבנטיות לגבי מי שהוא רק בעל זכות שימוש בקרקע מכוח רשות הניתנת לביטול. 7. מן הצד השני, אינני סבור שהמבקש זכאי לפיצוי על הנזק לעסק. האפשרות לפסוק פיצוי כזה קבועה בסעיף 9(ד)(1) לפקודה. פיצוי כזה ניתן רק לבעל, דהיינו מי שהוא לפחות בעל זכות או טובת הנאה בקרקע ואילו בר רשות הניתנת לביטול, אינו בעל טובת הנאה בקרקע. הבסיס לזכותו לפיצויים היא כאמור שיקולי צדק. שיקולי הצדק אינם מחייבים לפצותו על ההפסד לעסק כאשר מדובר בפתיחת עסק לאחר שבשנת 82 כבר יועדו החלקות המופקעות לדרך וההפקעה היתה צפויה וכאשר לעסק לא היה רשיון במועד ההפקעה. כעקרון, אין לפסוק פיצוי בגין שימושים בגינם לא ניתן היתר, לפחות במקרים בהם אי מתן ההיתר נובע מטעמים מהותיים ולא טכניים בלבד (קמר (שם) ע' 406). במקרה הנדון, היו טעמים מהותיים לאי קבלת ההיתרים הנעוצים ביעוד הקרקע. 8. כמו כן, אין המבקש זכאי לפיצוי בגין הפקעת זכויות במקרקעין. יצוין, שבהחלטתי מיום 12.12.00 אליה מפנה השמאי, לא קבעתי כי המבקש זכאי בנוסף לפיצוי על השקעותיו גם לפיצויים מכוח חוזי החכירה. ההתיחסות בהחלטתי לחוזי החכירה והנוהל בסעיף 4 להחלטה באה כדי לדחות הטענה כי מכוח חוזים אלה נשללה זכותו של המבקש לפיצויים. לא קבעתי ולא התכוונתי לקבוע שהחוזים או הנוהל של המינהל יוצרים מקור נוסף לחיוב בפיצויים ובודאי לא כלפי גוף שלישי (מע"צ) - שאינו צד לחוזים אלה. לאור כל האמור, אני קובע שהמבקש זכאי לפיצוי בגין ההשבחות וכי סכום הפיצוי המגיע למבקש הוא בסכום של 103,050 ש"ח כאמור בסעיפים 15.2.1 ו- 16.1 לחוות-דעת המומחה, נכון למועד ההפקעה הראשונה. בנסיבות המקרה, ונוכח תוצאות הדיון, אין צו להוצאות. מקרקעין