1. זוהי תובענה על סך של 810,000 ₪ אשר הגיש התובע כנגד הנתבע, שמאי במקצועו. רקע עובדתי 2. התובע הינו עורך דין אשר ייצג את מר הלל פונדלר בשנת 1994 בהליך בוררות. (להלן: "מר פונדלר"). 3. מר פונדלר פנה לקבלת הלוואה מ"בנק כרמל" על מנת לשלם דמי פסק הבוררות אשר ניתן כנגדו בסך של 120,000 דולר. (להלן: "הבנק"). 4. לצורך קבלת ההלוואה אשר הועמדה על סך של 450,000 ₪ נטל ביום 16.6.1994 מר פונדלר משכנתא על נכס אשר היה בבעלותו המהווה מגרש הידוע כגוש 15037 חלקה 105 וגוש 15038 חלקה 99 - בטבריה, ששטחו 600 מ"ר. (להלן: "המגרש"). 5. כן ביקש הבנק שיהא לווה נוסף והתובע הסכים להוות לווה נוסף של המשכנתא, וזאת לאחר שהתקבלה חוות דעת שמאי מאת הנתבע, שמאי מקרקעין במקצועו, בה נקבע כי ערך המגרש הוא 285,000 דולר, הגבוה בלמעלה מ - 100% מדמי ההלוואה דנן. 6. לימים, לא פרע מר פונדלר את ההלוואה - והבנק נטל כנגד התובע ביום 9.4.00 פסק דין על סך של 645,051 ₪. 7. כן שילם התובע לבנק סך של 295,000 ₪ משך כ - 5 שנים - טרם נטילת פסק הדין. 8. סכומים אלה דורש התובע כהחזר מן הנתבע אשר מסר לידי הבנק חוות דעת שמאי מקרקעין מופרזת, לעמדת התובע, אודות ערך המגרש, ובכך גרם למצג שווא בעת חתימתו כלווה על ההלוואה. דיון 9. בתצהיר ת/1 מעיד התובע כי ניהל משא ומתן עם מנהל סניף הבנק, מר אלי מאזה, לנטילת הלוואה בסך של 450,000 ₪ לטובת מר פונדלר ולהלוואה זו ערב. 10. בנוסף, לאחר שהתברר שמר פונדלר לא יכול היה להציג אישורי הכנסה ודפי חשבון, נדרש ע"י הבנק כי ישמש הוא כלווה נוסף - ולא כערב בלבד, דבר לו הסכים. 11. לפניית הבנק, הוערך המגרש דנן אשר שימש כבטוחה העיקרית להחזר ההלוואה ע"י הנתבע בסכום של 285,000 דולר. 12. לאחר שהתברר ששווי המגרש הוערך בלמעלה מ - 100% מדמי ההלוואה - חתם על מסמכי המשכנתא בסברו שלא יהא עליו לשאת בדמי החזר ההלוואה. 13. מר פונדלר שילם סך של 7,700 דולר בלבד על חשבון דמי החזר ההלוואה - ובגין דמי המשכנתא לא שילם דבר. 14. בינו לבין מר פונדלר נחתם הסכם נוסף על פיו במקרה בו לא ישלם זה את דמי ההלוואה - יוכל הוא לפנות למערכת בתי המשפט בבקשה למינוי כונס נכסים למגרש לצורך פרעון דמי המשכנתא. 15. במסגרת הליך מימוש המגרש, מונה עו"ד אבי מאיר ביום 18.9.1995 לכונס נכסים למכירת המגרש ולתשלום דמי המשכנתא. (להלן: "הכונס"). 16. ההצעות לרכישה בעל-פה אשר קיבל הכונס היו דלות ביותר, האחת, על סך של 130,000 דולר והשניה, על סך של כ - 100,000 דולר - וכל זאת במותנה באפשרות בניה מיידית אשר בהעדרה לא הוגשה כל הצעה בכתב. 17. שמאים אליהם פנה בעל פה נתנו לו תשובה דומה - אולם אלה סירבו ליתן חוות דעת בכתב כנגד הנתבע העלולה לפגוע בשמאי אחר. 18. לעדותו, הצטבר בידיו מידע מוכח על ארבע עסקאות של מגרשים טובים יותר אשר נמכרו בסמיכות לזמן ולמקום הרלבנטיים במחירים שבין 120,000 דולר ל - 165,000 דולר. 19. בנסיבות אלה, פנה לבנק ולנתבע בטענה כי השמאות אשר הוזמנה ע"י הבנק שגוייה - אך נענה בהתעלמות ובהתכחשות. 20. בהסכמה עם הבנק, עוכבו הליכי ההוצאה לפועל אשר נפתחו כנגדו על יסוד פסק הדין שניתן לטובת הבנק, ובאת כוחו של האחרון מונתה ככונסת אשר בידיה נתקבלה ההצעה הגבוהה ביותר על סך של 70,000 דולר. 21. לדידו, הבנק והנתבע הציגו בפניו מצג שווא עת ניתנה חוות הדעת באופן רשלני בערכים מוגזמים פי כמה מערכו הריאלי של המגרש. 22. התובע הציג חוות דעת מומחה מטעמו, אשר נערכה ע"י השמאי מר גיל אלקן, המוצג - ת/3, אשר על פיה מוערך שווי המגרש לשנת 1996 בסכום של 140,000 דולר בלבד, בעיקר מן הטעם שלא קיימת עדיין אפשרות מיידית לבנייה. (ראה: פרטיכל עמ' 117 שורות 23-1). 23. כן העיד מטעמו מנהל מדור הגבייה בבנק דנן, מר פאחר אלדין וג'יה בתצהירו ת/2,כי הבנק קיבל הצעות למימוש בסך של כ - 60,000 דולר - ובחר שלא לממש הנכס בסכום זה. (ראה: פרטיכל עמ' 75 שורות 18-8). 24. מנגד, העיד הנתבע בתצהירו נ/7 כי נסיון רב שנים בעל היקף רב בידיו בתחום שמאות המקרקעין וכי לא פעם נתן חוות דעת מומחה לבתי המשפט השונים. 25. כן העיד כי בבעלותו שני משרדי שמאי מקרקעין, האחד - בהרצליה והשני - בנצרת. לפיכך, בקיא הוא בשוק הנכסים במקרקעין בצפון הארץ ומשרדו עמד בקשר עם כל הבנקים למשכנתאות אשר פעלו באזור טבריה. 26. להסברו, בתקופה בה נערכה חוות הדעת נשוא הדיון היתה גאות בשוק נכסי הדלא ניידי בצפון הארץ והיו ביקושים רבים לדירות ולמגרשים. 27. הסיבות לגאות זו נעוצות היו בכך שבראשית שנות ה - 90 התברכה המדינה בגל הגירה גדול מברית המועצות לשעבר - ועל פי נתונים רשמיים אשר קיבל מהמשרד לקליטה ולעלייה הרי שבשנים 1992-1995 עלו כ - 610,000 עולים חדשים. 28. לדבריו, על פי נתונים אלה, מחוז הצפון בארץ קלט כ - 25% מסך כל העולים אשר הגיעו לארץ במהלך העשור האחרון, קרי, כ - 275,000 עולים מתוך כמיליון ומאה אלף עולים אשר הגיעו לארץ עד שנת 2002. 29. בעקבות זאת, חלה עליה ברכישת נכסי מקרקעין באופן ניכר ורוב העולים התגוררו בדיור קבע כבר בשנים הראשונות לעלותם לישראל. 30. לעניין הנסיבות בהן הוזמנה חוות הדעת, ציין כי הבנק פנה אליו באמצעות "טופס בקשה להערכת נכס", כפי שנהג מעת לעת, ובגין עבודה זו קיבל השכר של 1,982 ₪. 31. כן פנה אליו התובע ביום 21.6.94 באמצעות הטלפון ושוחח עם שמאי ממשרדו, מר גדי קרו, שהיה אז שותפו. התובע ציין בשיחתו כי הוא מייצג את מר פונדלר וכי על פי מידע שבידיו הנכס שווה כ - 300,000 דולר. 32. לאחר שיחה זו שוחח אף עימו פעמים מספר בטלפון, ובין השאר, חזר וציין באוזניו כי הנכס שווה כ - 300,000 דולר. 33. באשר לאופן הכנת השומה והנתונים שנאספו על מנת להכינה, מציין הוא כי נערך ביקור בשטח, נערכו בירורים באגפי עיריית טבריה השונים המופקדים על הבנייה, נתקבל חומר ממהנדס העיר טבריה, נתקבלה תכנית בנין עיר ג/6724 אשר היתה בתוקף במועד עריכת השומה וכן טבלה להשוואת שטחים וחלקה הרלבנטי לשומה מתוך טבלת איזון. 34. עוד פירט הוא באריכות רבה בתצהירו השיקולים הרבים והמורכבים לקביעת שווי הנכס, קרי, גודלו, צורתו, נתוניו הטופוגרפיים, מיקומו, טיב הזכויות בו, מיסים האמורים לחול עליו, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני, היצע וביקוש לנכסים דומים או לנכסים בעלי פוטנציאל דומה וכן צורפה טבלת עסקאות בשנים 1994- 1993 בגוש דנן. 35. עוד הסביר בתצהירו כי כעולה מכלל הנתונים אשר אסף שוויו הממוצע של חדר בדירה באזור בעת הכנת השומה היה כ - 20,000 דולר ולאור נתון זה "חולץ" מחיר הקרקע לכל חדר בנוי. 36. על פי זכויות הבנייה אשר היו אותה עת בנכס, ניתן היה לבנות כ- 48 חדרים במבנה, ובסה"כ ערכם היה כ - 336,000 דולר. 37. לאחר ניכוי דמי איזון מעודכנים והיטל ההשבחה הצפוי בגין דירת הגג - התקבל הסכום של 285,000 דולר כשומת המגרש ליום הביקור בנכס - 23.6.94. 38. להסברו, שווי הערכת שומה תקף ומעודכן ליום הגשתה - ומחירו של נכס יכול שירד או יעלה במהלך השנים, בהתאם לתנאי ההיצע והביקוש. 39. כמו כן, לעדותו, תכניות בנין עיר יש ומשתנות, לאמור, יתכן שיחול שינוי ביעודה של הקרקע או באחוזי הבנייה המותרים, או שתיתכנה הקלות בנייה או שנקבעים הליכי איחוד חלקות - כל אלה גורמים המשפיעים על ערך הנכס. 40. לפיכך, לעדותו, בעת הכנת השומה הסתמך באופן מקצועי על הנתונים דנן אשר אסף - וערך השומה נכון הוא ומדוייק היה ליום עריכתה. 41. החל משנת 1996 ואילך חלה ירידה משמעותית בביקוש לדירות לאחר שגל ההגירה משנות ה- 90 מיצה עצמו מבחינת פתרונות דיור והדבר התבטא בצניחת מחירי הנכסים באזור זה. 42. כמו כן, לדבריו, חלה האטה בשוק המקרקעין בין השנים 2000 - 1995 אף עקב המצוקה הכללית בכלכלת המשק. 43. בנוסף, השומה נערכה רק ביום 29.6.94 על ידיו, בעוד שההלוואה נלקחה כשבועיים קודם לכן ביום 16.6.94 וההסכם בין התובע לבין מר פונדלר נערך ביום - 15.6.94. 44. מטעמו של הנתבע העיד אף השמאי מר גדי קרו בתצהירו נ/8 כי התובע פנה אליו לענין השומה, ובין השאר, ציין כי ערך הנכס, לאור בירוריו, הוא כ - 300,000 דולר - והערה זו נרשמה על גבי תרשומת בכתב ידו, המהווה נספח ד' לתצהיר הנתבע נ/7. 45. לאחר שקלי ראיות הצדדים, לרבות תצהיריהם על נספחיהם וכן דברי עדותם בחקירות הנגדיות בפני, הגעתי לכלל דעה ומסקנה כי דינה של התביעה להידחות, מן הטעמים להלן. 46. הטעם הראשון לכך, הינו כי יגעתי אך לא מצאתי פסול או שגגה באופן הכנת חוות הדעת של הנתבע, אלא נהפוך הוא, המדובר בשומה מקצועית, מפורטת ומנומקת אשר אוששה בתצהיר מפורט ובחקירה נגדית מפי הנתבע אשר במהלכה לא נסתרה או קועקעה שומתו. 47. יתר על כן, התובע הגיש במצורף לתצהירו חוות דעת המומחה השמאי מר גיל אלקן, ת/3, אשר העמידה שומת המגרש על סך של 140,000 דולר בלבד, ברם, ביקור מומחה זה בנכס נערך רק ביום 6.6.02 ושומתו ניתנה ביום 18.8.02, דבר הפוגם, לטעמי, ביכולת שמאי זה ליתן חוות דעת עניינית ומדוייקת כחלוף למעלה מ - 6 שנים מעת ההערכה האקטואלית דאז בשטח. 48. קיומו של הפרש עתק בסך של 145,000 דולר בין שתי חוות הדעת, לאמור, האחרונה עומדת על כמחציתה של הראשונה, אומר "דרשני" - ומבין שתי השומות מקובלת עלי כאמינה שומת הנתבע אשר נערכה בעת ובמקום הרלבנטיים, בשנת 1994. 49. כן לא מצאתי טעם או נימוק של ממש לטפול על הנתבע עריכת חוות דעת במזיד אשר תעמוד על סכום גבוה ב - 100% מערכו הריאלי, שכן הנתבע מקבל הנחיות עריכת השומה מן הבנק, ואין כל סבירות לכך שיטה השומה לכאן או לכאן שעה ששכר טרחתו מזומן לו ממינויים רבים באזור זה - ואין המדובר במינוי בודד. 50. אף אם תמצי לומר שהמדובר ברשלנות בעריכת השומה, ניחא, היתה טעות חלקית במלאכתו, ברם, המדובר בייחוס רשלנות רבתי בעטייה לא גרס השמאי כי ערך המגרש כמחצית בלבד מערכו אשר קבע, דבר שאינו מתיישב עם שורת ההגיון נוכח נסיונו הרב של הנתבע כשמאי משנת 1987 ונוכח פירוט אופן עבודתו ועריכת הנתונים אשר על יסודם נתן קביעתו. 51. יודגש עוד, כי אכן, שותפו השמאי מר גדי קרו ציין בתצהירו נ/8 וכן בחקירתו הנגדית כי התובע עצמו ציין באוזניו כי ערך המגרש כ - 300,000 דולר - דבר אשר נרשם מפי התובע מיניה וביה בתרשומת המהווה נספח ד' ל - נ/7. (ראה: פרטיכל עמ' 163 שורות 23-1). 52. טעם נוסף לדחייתה של התובענה הינו העדר יריבות בין הנתבע לבין התובע, באשר השומה הוזמנה ע"י הבנק, והוא הצד הנכון אשר רשאי היה לתבוע את השמאי בעילת רשלנות, באם היה מקום לכך. 53. הבנק לא קיבל כספי ההלוואה מן הנכס שכן זה לא מומש בדמים אשר נקבעו ע"י הנתבע בשומתו, וכן לא קיבל דמי החזר ההלוואה במלואה עד עצם היום הזה ממר פונדלר ומן התובע כאחד. 54. עם זאת, לא פנה הבנק בתביעה כנגד השמאי מטעמו בעילת רשלנות מקצועית, אף, שכאמור, יכול היה ורשאי היה לעשות כן, דבר המדבר בעד עצמו. 55. כמו כן, הסכם ההלוואה נ/5 נחתם ע"י התובע ביום 16.6.94 וההסכם עם מר פונדלר נחתם ביום 15.6.94 - שעל כן אין לראות בסכום השומה אשר הגיעה כשבועיים לאחר מכן מצג שווא אשר בעטיו ובגללו בלבד חתם על הסכם ההלוואה. 56. עוד, ייאמר, התובע הודה בחקירתו כי חתם כערב, תחילה, ואחר כך כלווה, ביחד עם לקוחו, מר פונדלר, דבר תמוה ופסול לכשעצמו נוכח הוראת כלל 10 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו - 1986, הקובע כדלקמן: "10. איסור על מתן ערבות לא יערוב עורך דין ערבות אישית בענין הנמצא בטיפולו, גם אם אין במתן הערבות טובת הנאה חמרית;..." 57. התובע העיד בפני כי ביקש לעשות חסד עם מר פונדלר על מנת שלא יהא לטרף למלווים בשוק האפור, להם חב חובו, ברם, לא בכדי קבע המחוקק כי אסור לו לעורך דין לערוב ללקוח, על מנת שלא יהא מעורב מעורבות יתר בעניין לקוחו וכדי שלא יקלע למצב העגום אליו נקלע התובע בו נתבע הוא בבתי המשפט ביחד עם לקוחו. (ראה: פרטיכל עמ' 11 שורות 23-21; עמ' 12 שורות 19 - 1). לעניין זה ראה ספרו של עו"ד אברהם זר, "אתיקה מקצועית של עורכי הדין", בעמ' 83, שם נכתב כדלקמן: "האיסור למתן ערבות או הלוואה ללקוח, מטרתו למנוע מעורבות יתר או ענין בתוצאות הטיפול והצלחתו". 58. לאור הטעמים המצטברים לעיל, הנני מורה כי התובענה תידחה. 59. התובע ישא בהוצאות הנתבע ובשכ"ט עו"ד בצרוף מע"מ בסך של 8,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ניתן והודע היום: 14.12.2004 חנה ינון, שופטת ערבים (ערבות)השוק האפורהלוואה