##דמי רצינות - הפרת חוזה:## בת"ק 3360-08-13 צוין כי יש לראות בדמי הרצינות משום פיצויים מוסכמים במקרה של הפרת החוזה – אי השלמתו לחוזה לרכישת דירה, וזאת כמשמעותם בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1971. ##להלן פסק דין בנושא החזר דמי רצינות:## 1. בפני תביעה שהוגשה בסדר דין מהיר בסך 30,000 ש"ח. התובעת דורשת מהנתבעת, חברה קבלנית, להשיב לה סך של 15,000 ש"ח ששילמה כ"דמי רצינות" במסגרת הצעתה לרכוש דירה בפרויקט בניה של הנתבעת בפרויקט "גינות בית הכרם" שבירושלים. ההצעה הועלתה תחילה במסמך תחת הכותרת "הודעה על כוונה לרכישת דירה" עליו חתמו התובעת ובעלה ביום 5.11.96. למחרת, ביום 6.11.96, חתמה התובעת לבדה על הודעה נוספת בנוסח הדומה לראשונה, המתיחסת לדירה אחרת בפרויקט, כאשר הנתבעת הסכימה, לפנים משורת הדין, לביטול ההודעה הראשונה. הצדדים יחסו את "דמי הרצינות", ששולמו ביום 5.11.96, להצעה מיום 6.11.96. 2. בסעיפים 4 -ו- 5 להצעה, נקבע כי הצעת הרוכשים הינה בלתי הדירה, וכי עליהם לחתום על הסכם רכישה בנוסח המקובל אצל הנתבעת. עוד נקבע כי הרוכשים רשאים להשתחרר מההצעה, ולקבל חזרה את "דמי הרצינות", רק אם הנתבעת לא תודיע להם על קיום אפשרות לחתימת הסכם רכישה בתוך 20 יום. כמו-כן, נקבע כי למקרה שהרוכשים ימנעו מלחתום על הסכם הרכישה, תהיה רשאית הנתבעת שלא להחזיר את "דמי הרצינות" לרוכשים, ולראות בכספים פיצוי מוסכם. 3. המחלוקת העיקרית בין הצדדים מתיחסת למועד מסירת החזקה בדירה. בסעיף 3 ז. להצעה, נקבע כי מועד מסירת החזקה בדירה לידי הרוכשים הוא כמצוין בסעיף 22 לנוסח הסכם המכר שהוצע לרוכשים. באותו סעיף 22 נקבע כי הדירה תמסר לקונה עד תום 28 חודש מיום קבלת היתר בניה סופי לדירה, אלא אם נרשם אחרת בנספח להסכם. 4. שתי טענות מרכזיות בפיה של התובעת. האחת, שהיא הוטעתה על ידי נציגי המכירות של הנתבעת לפני שחתמה על ההצעה, משום שנאמר לה שהדירה תימסר לה ולבעלה בתוך שנתיים. לעומת זאת, במשא ומתן שהתקיים לאחר החתימה על המסמך, התברר כי הנתבעת אינה מוכנה להתחייב על מועד מסירה בתוך שנתיים או על מועד מסירה מסוים אחר, וכי היא עומדת על כך שהמועד שיקבע ביחס למועד שבו תקבל היתר בניה לדירה. הטענה השניה הינה שסעיפים 4 ו- 7 להצעה, שמכוחם נדרשה התובעת להתחייב בחוזה הרכישה ללא מועד מסירה מוגדר, הינם "תנאים מקפחים" בחוזה אחיד, שדינם להתבטל. כתוצאה מכך, אין תוקף להוראה ההופכת את "דמי הרצינות" לפיצוי מוסכם. כמו כן, עמידתה של הנתבעת על קיומם של אותם סעיפים, ועל זכותה לקבל את "דמי הרצינות" כפיצוי מוסכם, נעשתה בחוסר תום לב. התובעת טוענת כי לאור עמדתה של הנתבעת במשא ומתן, היא הודיעה לנתבעת, במכתב מיום 17.11.96, על ביטול כוונתה לרכוש את הדירה. באותו מכתב, היא גם בקשה להשיב לה את "דמי הרצינות". הנתבעת סירבה לבקשתה. מכאן, תביעתה להשבת "דמי הרצינות", בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין בתוספת פיצוי בסך 5,000 ₪ בגין עוגמת נפש. לחילופין, טוענת התובעת שיש להפחית את שיעור הפיצוי המסוכם שנקבע בהצעה. בנוסף, דורשת התובעת הצהרה כי ההצעה בוטלה על ידה כדין וכי סעיפים 4 ו- 7 להצעה הינם סעיפים מקפחים בחוזה אחיד, וכי דינם להתבטל. 5. הנתבעת מכחישה כי הובטח לתובעת על ידי נציגי המכירות שלה שתוכל לקבל את הדירה בתוך שנתיים. לטענתה, הובהר לתובעת היטב כי מועד המסירה יקבע לפי המועד שיתקבל היתר הבניה. הנתבעת מתבססת על האמור סעיף 3 ז' להצעה, המפנה לסעיף 22 לנוסח הסכם הרכישה, ולסעיף 7 להצעה, בה הצהירה התובעת, "למען הסר ספק, אני מאשרים כי ידוע לנו כי טרם נתקבל היתר בניה על פי התוכניות הרעיוניות שהוצגו לנו, וכי הובהר לנו שיתכנו שינויים בתוכניות האמורות." מוסיפה הנתבעת וטוענת כי במהלך המשא ומתן, היא הסכימה לקבוע תאריך מסירה מדויק, ואולם התובעת, בחוסר תום לב, סרבה להצעה. לטענת הנתבעת, חזרה בה התובעת מהצעתה משום שמצאה דירה אחרת לרכוש, והעדיפה אותה על פני הדירה שהוצעה לה על ידי הנתבעת, משיקולים כלכליים גרידא. ממשיכה הנתבעת וטוענת כי בעקבות ביטול ההצעה על ידי התובעת, נמכרה הדירה לרוכש אחר כעבור חודשיים וחצי, במחיר הנמוך בכ- 20,000$ מהמחיר שהוצע על ידי התובעת. לכן, אין מקום לביטול או להפחתה של סכום הפיצוי המוסכם. 6. תחילה, אסלק מן הדרך מספר טענות נוספות שהועלו על ידי הצדדים. א. התובעת טוענת כי אין תוקף להצעתה בשל תנייה הכתובה לקראת סיום המסמך, לפיה "תוקפו של מסמך זה כלפי החברה מותנה בבדיקה על ידי החברה וכפוף להסכמתה בכתב." אין מחלוקת כי הנתבעת אינה חתומה על ההצעה, ולא מסרה את הסכמתה בכתב. לפי ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים פ"ד מ"ט (2) 265, יש לפרש חוזה לפי לשונו ולפי הנסיבות החיצוניות לעריכתו. במקרה הנדון, עולה מכלל תניות ההצעה כי היתה כוונה שההצעה, כפי שהיא, תעמוד בתוקפה למשך 20 יום לצורך ניהול משא ומתן בין הצדדים, מתוך מגמה שהצדדים יחתמו על הסכם למכירת הדירה. כמו-כן, בפועל, התיחסו שני הצדדים להצעה כהצעה מחייבת, גם ללא הסכמתה בכתב של הנתבעת לכך שההצעה מוגשת בפניה. לראיה, הודיעה התובעת במכתבה מיום 17.11.96 על ביטול כוונתה לרכוש את הדירה. אם התובעת לא ראתה את ההצעה כהצעה שהשתכללה, חזקה עליה שלא היתה מודיעה על ביטולה. יש לפרש את התניה האמורה, לפי תכליתה הנלמדת מכלל סעיפי ההצעה ומהנסיבות החיצוניות, כקובעת תנאי לתוקף קיבול ההצעה על ידי הנתבעת, או במילים אחרות, כתניה לפיה תוקף קיבול ההצעה מותנה בכך שהקיבול יעשה בכתב. ב. ב"כ הנתבעת התנגדה לטענה בדבר היותו של סעיף 3 ז. להצעה, המפנה לסעיף 22 לנוסח חוזה הרכישה, "תנאי מקפח" בחוזה אחיד, משום שהטענה לא הועלתה בכתב התביעה, שם נטענה הטענה ביחס לסעיפים 4 ו- 7 להצעה בלבד. בהקשר זה יצוין כי ב"כ הצדדים הודיעו, עוד בישיבה המקדמית שהתקיימה ביום 30.10.03, על הסכמה דיונית לפיה לא יותר שינוי חזית. התנגדות הנתבעת אמנם חוסמת דיון בסעיף 3 ז. להצעה, אך היא אינה מונעת העלאה לדיון של שאלת תוקפה של סעיף 22 לנוסח חוזה הרכישה. גם סעיף 4 להצעה, המוזכר בכתב התביעה, מפנה לנוסח הסכם הרכישה, כך שבאמצעות סעיף 4 הנ"ל מגיעים לדיון בסוגייה של התנאי המקפח בחוזה אחיד. ג. הנתבעת טוענת שיש לדחות על הסף את טענתה של התובעת בדבר הטעיתה, משום שמדובר בעדות בעל פה כנגד מסמך בכתב. דין הטענה להדחות. לצד הכלל הראייתי הקבוע בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, הכירה הפסיקה בחריג לכלל לפיו ניתן להביא עדות בעל פה על מנת להוכיח כי מסמך נערך בעקבות תרמית או הטעיה, כאשר הרציו לחריג הינו שצד שהסכים להתקשר במסמך עקב תרמית, למעשה לא הסכים (ע"א 5143/90 עובד נ. שלוש תק-על 92 (2) ,2338; קדמי, על הראיות, מהד' תשס"ד - 2003, פרק שלישי, עמ' 1329). יתרה מכך, העדות אינה סותרת את המסמך בכתב, משום שבסעיף 22 לנוסח חוזה הרכישה, נקבע כי מועד המסירה יהיה בתוך 28 חודשים ממועד מתן היתר בנייה, "... אלא אם נרשם אחרת בנספח להסכם זה,...". במילים אחרות, גם לפי נוסח הסכם הרכישה, מועד המסירה היה פתוח למשא ומתן בין הצדדים לקראת החתימה על הסכם הרכישה, והעדות בדבר מצג נציגי המכירות של הנתבעת שהדירה תמסר בתוך שנתיים, אינה סותרת את המסמך. אין רלוונטיות גם לטענתה האחרת של ב"כ הנתבעת, לפיה יש לדחות את עדותה של התובעת בהתאם לכלל שאין שומעים אדם הטוען שלא הבין על מה הוא חותם. התובעת טוענת שהבינה את האמור בהצעה, אך, כאמור, חתמה עליה עקב הטעיה מצד נציגי הנתבעת באשר למועד המסירה שניתן יהיה לסכם עליו בעת חתימת חוזה הרכישה. ד. ב"כ הנתבעת הלינה על השיהוי הרב בהגשת התביעה (למעלה משש שנים לאחר שנוצרה עילת התביעה), והפנתה לפסק-דין הקובעת תנאים בהם אין להזקק לתביעה מחמת שיהוי. באותו פסק-דין, ע"א 6805/99 תלמוד תורה נ. הועדה המחוזית תק-על 2003 (2) 2853, נקבעו שלושה תנאים או מצבים בהם תתקבל טענת שיהוי. אבחן אותם, ביחס לעובדות המקרה הנדון, אחת לאחת: (1) הוכחה כי בנסיבות המקרה, התובע זנח את זכות התביעה שלו - לא זו בלבד שלא הוכח כי התובעת זנחה את התביעתה, אלא שהנסיבות מצביעות על כך שעמדה על התביעה לאורך כל הדרך. קיימת התכתבות עניפה בין ב"כ התובעת לבין ב"כ הנתבעת, שהחלה כחודש וחצי לאחר ההודעה על ביטול ההצעה, בדרישה להשיב את "דמי הרצינות". כפי שב"כ הנתבעת בעצמה טענה בסיכומיה, "...העניין צץ ועולה מחדש גם ב 97 וכם ב 2000 ולבסוף ב 2003...". בהקשר זה, ראוי להזכיר את קביעתה של בית המשפט העליון לפיה איחור בהגשת תביעה, הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילת התובע על זכות התביעה (שם, בעמ' 2857). (2) במשך הזמן, שינה הנתבע את מצבו לרעה עקב המצג של השיהוי - לא הוכח, ואף לא נטען, כי חל שינוי לרעה במצבה של הנתבעת עקב השיהוי בהגשת התביעה. (3) השיהוי נגרם עקב חוסר תום לבו של התובע - לא נסתרה עדותה של התובעת לפיה השיהוי נוצר עקב מצבו הרפואי של בעלה, הסובל מבעיות בלב, ורצונה שלא להכניסו למתח ולהתרגשות שהוא נתון בהם בכל פעם שנדרש לסכסוך הנדון עם הנתבעת. לכן, לא הוכח כי השיהוי נגרם בחוסר תום לב. אגב, בשל מצבו הרפואי של בעל התובעת כאמור, העובדה שלא הוזמן להעיד מטעם התובעת, בתור עד למצג שהציגו נציגי הנתבעת עובר למתן ההצעה, אינה בעוכריה של התובעת. לכן, נדחית טענת השיהוי. ה. זכות התביעה של התובעת אינה נפגמה מכך שבעלה לא הצטרף כתובע בתביעה. הבעל אינו חתום על ההצעה מיום 6.11.96. באשר להצעה מיום 5.11.96, היא בוטלה בהסכמת הצדדים בעת מתן ההצעה למחרת על ידי התובעת. גם אם הבעל שותף בזכות להשבת "דמי הרצינות", קיימת חזקה שכל אחד מהשותפים לחוב רשאי לדרוש את קיומו, ובתנאי שלא יפרע מהחייב יותר מן המגיע ממנו (סעיף 59 (א) רישא לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973). החזקה לא נסתרה. כמו-כן, התובעת אינה דורשת מהנתבעת יותר משלטענתה המגיע ממנה. ו. אין לראות באמור בהודעת התובעת על ביטול ההצעה מיום 17.11.96 כויתור על זכותה של התובעת לדרוש השבה של "דמי הרצינות". במכתב אמנם כתוב שלתובעת לא יהיו "...כל טענות דרישות תביעות וכיו"ב מחברת ליגד ועובדיה.", אך מהקשר הדברים עולה כי אותה הצהרה מתיחסת לחלק הראשון של המשפט, לפיו מאשרת התובעת לנתבעת למכור את הדירה למי שתחפוץ. במילים אחרות, הצהירה התובעת שלא תבוא בטענה, בדרישה או בתביעה לנתבעת אם תמכור את הדירה. בחלק הראשון של המשפט, קיימת בקשה מפורשת להשבת "דמי הרצינות". אמנם המכתב מנוסח בצורה פייסנית, ולא בצורת דרישה, אך בחלקו הראשון, הקפידה התובעת לרשום, בעיצת עורך-דינה, "מבלי לפגוע בזכויות". לכן, אין לראות באמור במכתב הודאת בעל דין מצד התובעת שהנתבעת פטורה מלהשיב לה את "דמי הרצינות" (השווה לע"א 440/75 זנדבנק נ. דנציגר פ"ד ל (2) 260, 274). ח. לא הוכח כי התובעת הודיעה על ביטול ההצעה עקב רכישת דירה אחרת, כנטען על ידי הנתבעת. התובעת העידה כי רכשה דירה אחרת רק בחודש דצמבר 1996, לפחות כשבועיים לאחר שביטלה את הצעתה. עדותה בעניין זה לא נסתרה. מעבר לכך, גם הסמנכ"ל דאז של הנתבעת לשיווק דירות, מר יאיר זגדון, הצהיר כי התובעת ובלעה הביעו בפניו חשש מפני רכישת הדירה בשל חוסר הבהירות ביחס למועד המסירה (סעיף 32 לתצהירו. ראה גם עדותו בישיבה המקדמית מיום 30.10.03, עמ' 2 ש' 27-28). יש בכך כדי לתמוך בגירסתה של התובעת שהיא נסוגה מן העיסקה מהסיבה הזאת, ולא משיקולים של הכדאיות הכלכלית של העיסקה. 7. כעת, לטענת ההטעיה. לאחר שמיעת הראיות, לא שוכנעתי שהתובעת הוטעתה כפי שטענה. גירסתה, בדבר מצג של נציג המכירות על כך שהדירה תמסר בתוך שנתיים, עולה לראשונה בכתב התביעה, למעלה משש שנים לאחר האירועים הנדונים. אין זכר לטענה במכתבה לנתבעת מיום 17.11.96. יתרה מכך, בהתכתבות העניפה בין ב"כ התובעת דאז, עו"ד אליהו פרנס, לבין ב"כ הנתבעת, עו"ד יואב ברודאי, שהחלה בסוף חודש דצמבר 1996, לא הזכיר ב"כ התובעת ולו ברמז את טענת ההטעיה. חזקה על עו"ד פרנס, פרקליט מנוסה וקפדן, שהיה רושם את הטענה במכתביו אילו היתה נשמעת באוזניו. הגירסה (הכבושה) של התובעת נסמכת על עדות יחידה (שלה) בלבד. התובעת גם לא ידעה לומר מי מנציגי המכירות אמר לה את הדברים. ספק אם היא זוכרת את האירועים לפרטיו אחרי למעלה משש שנים. 8. נותרה מחלוקת עובדתית אחת להכרעה, והיא בשאלה, האם במשא ומתן שבין הצדדים לאחר חתימתה של ההצעה, הציעה הנתבעת לקבוע בחוזה הרכישה מועד מסוים למסירת החזקה (כגירסת הנתבעת), או שהתעקשה שמועד המסירה יקבע מיום מתן היתר הבנייה (כגירסת התובעת)? לאחר שמיעת הראיות, שוכנעתי שיש להעדיף את גירסתה של התובעת בשאלה זו. עו"ד אליהו פרנס העיד כי בשלב המשא ומתן, הוא שוחח עם עורך דין ממשרד ב"כ הנתבעת, בשם "טוי", אשר טיפל מטעם הנתבעת בעריכת החוזים עם רוכשי הדירות. בשיחה, דרש עו"ד פרנס כי הנתבעת תתחייב בתאריך מוגדר למסירה שאינו קשור בתאריך אישור היתר הבנייה שאינו ידוע, אולם "טוי" הודיע כי הנתבעת אינה יכולה להתחייב בתאריך מסירה מוגדר. הצעת הפשרה היחידה שהוצע לנתבעת היתה כי יחתם הסכם הרכישה בהתאם לנוסח הנתבעת, ובמידה ולא יאושר לה היתר בנייה בתוך 6 חודשים ממועד החתימה, יוחזר לתובעת כספה. עו"ד פרנס דחה הצעה זו בשל ההימור שבה, כהגדרתו, וייעץ לתובעת ולבעלה שלא להתקשר עם הנתבעת בהסכם בו אין תאריך מסירה מוגדר. התובעת פעלה בהתאם לעיצתו ומסרה את הודעת ביטול ההצעה לנתבעת. מנגד, העיד עו"ד טבי לוין, שבאותה תקופה היה מתמחה במשרד ב"כ הנתבעת, שאכן טיפל בהסכמי רכישה של דירות הנתבעת. עו"ד לוין אינו זוכר את שמם של התובעת ובעלה. הוא הצהיר כי במידה והתעוררה מחלוקת ביחס למועד המסירה הקבוע בסעיף 22 להסכם הרכישה, הוא היה פונה לנתבעת למציאת פתרון לבעיה. אחד הפתרונות היה להתחייב למועד מסירה של 30-32 חודשים ממועד חתימת ההסכם, או להתנות את תוקף ההסכם במתן היתר בנייה בתוך תקופה מסוימת. יחד עם זאת, עדותו של עו"ד לוין אינה סותרת את עדותו של עו"ד פרנס, משום שעו"ד לוין לא העיד שבמקרה של התובעת, הוצע מועד מסירה מוגדר. 10. יש לאמץ את גירסתו של עו"ד פרנס. לא זו בלבד שעדותו בבית המשפט כשלעצמה היתה משכנעת, אלא שהיא נתמכת בראיות אחרות. ראשית, עו"ד פרנס התיחס לשיחה עם עו"ד לוין כבר במכתבו הראשון לנתבעת מיום 29.12.96. במכתבו לעו"ד ברודאי מיום 13.1.97, טען עו"ד פרנס באופן מפורש כי הנתבעת לא הציעה במסגרת המשא ומתן מועד מסירה מוגדר. לעומת זאת, במכתבי התשובה של עו"ד ברודאי מיום 5.1.97 ומיום 20.1.97, אין כל טענה שאכן הוצעה לתובעת מועד מוגדר. יצוין כי במכתב מיום 5.1.97, כותב עו"ד ברודאי כי שוחח עם עו"ד לוין על הנושא. עקב המחלוקת שנוצרה, תמוה בעיני מדוע לא התבקש עו"ד לוין לערוך תצהיר או תרשומת על תוכן שיחתו עם עו"ד פרנס על מנת לתעדו. בכל האופן, הטענה לעניין הצעת מועד מסירה מוגדר לתובעת, עלתה לראשונה במכתבו האחרון של עו"ד ברודאי לעו"ד פרנס בנושא מיום 27.1.97, שם כתב, "בהמשך לשיחתינו הטלפונית, ומבלי להודות באף אחת מן הטענות אשר הועלו על ידי מרשיך, הרינו להבהיר כי מרשתנו הסכימה, ועודנו מסכימה לקבוע את מועד מסירת הדירה על פי ההסכם למועד תום 32 חודש מיום חתימת ההסכם עם מרשיך." אינני מייחס משקל רב להצהרה ש "מרשתינו הסכימה,...". מדובר בהצהרה לקונית, לא מפורטת וכבושה. הנתבעת לא טרחה להזמין את עו"ד ברודאי לעדות להוכחת אמיתות ההצהרה. באשר להצהרה שהנתבעת מסכימה נכון למועד המכתב להתחייב על מועד מסירה בעוד 32 חודש, ההצעה כבר לא היתה רלוונטית משום שהתובעת כבר הודיעה על ביטול הצעתה, ורכשה דירה אחרת. להשלמת התמונה, יצוין כי עו"ד פרנס השיב למכתב זה במכתב מיום 2.2.97, בה הכחיש את האמור במכתבו של עו"ד ברודאי, והאחרון לא מצא לנכון להשיב לתשובה. 11. שנית, לא סביר שהנתבעת היתה מוכנה בחודש נובמבר 1996 להתחייב על מועד מסירה מוגדר, בהעדר ציפיה באשר למועד שהיתר הבנייה ינתן לה. לא זו בלבד שנתבעת לא היה היתר בנייה באותה תקופה, אלא שכלל לא הגישה עד אותו מועד בקשה לקבלת ההיתר. לפי תעודת עובד ציבור מאגף רישוי בנייה בעירית ירושלים שהוגשה על ידי ב"כ התובעת, הבקשה להיתר בנייה הוגשה רק בחודש מאי 1997. ההיתר ניתן בסוף חודש ספטמבר 1997. 12. שלישית, גם הסמנכ"ל זגדון, אשר ניהל במקביל משא ומתן עם התובעת לפני שביטלה את הצעתה, לא הצהיר על מועד מסירה מוגדר שהציע לתובעת. כל מה שהצהיר היה שהציע לתובעת ולבעלה העצות שונות שיכלו להבטיח את קניית הדירה, כגון הסכמה על מועד סופי למסירת הדירה ללא קשר להיתר בנייה או חתימת חוזה רק לאחר קבלת היתר בנייה (סעיף 32 לתצהירו). בעדותו במהלך הישיבה המקדמית, לא ידע העד לומר מה המועד שהוצע לתובעת (רעה עמ' 3 ש' 17-22). כך, גם בחקירתו הנגדית מיום 11.2.04. כמו-כן, העד גם לא ידע להסביר בעדותו כיצד קרה שבמועד חתימת ההצעה, לא היתה הנתבעת מוכנה להצהיר על מועד מסירה מוגדר משום שלא ידעה בעצמה מהו המועד המשוער לקבלת היתר בנייה (סעיף 10 לתצהירו), ואילו בתוך 11 הימים עד שהתובעת ביטלה את הצעתה, כבר יכלה הנתבעת להתחייב על מועד שכזה, למרות שלא התחדש דבר ביחס להיתר הבנייה (!) 13. רביעית, מתצהירו של עו"ד לוין עולה כי היו מקרים נוספים בהם נדרשה הנתבעת במהלך המשא ומתן לקבוע מועד מסירה מוגדר, והיא נענתה לדרישה. אף על פי כן, לא הגישה הנתבעת כל דוגמא של הסכם רכישה עם רוכש אחר בו התחייבה למועד מסירה מוגדר בכלל, ובתקופה שבה ביטלה התובעת את הצעתה בפרט. 14. נותר לדון בטענות התובעת לעניין התנאי המקפח בחוזה אחיד ולעניין חוסר תום לבה של הנתבעת. ההצעה עליה חתמה התובעת, ונוסח חוזה הרכישה אליו מפנה סעיף 4 להצעה, עונים על ההגדרה של "חוזה אחיד" שבסעיף 2 לחוק החוזים האחידים תשמ"ג - 1982. סעיף 4 להצעה מחייב את המציע לחתום על נוסח חוזה הרכישה, הכולל את סעיף 22 שבו, הקובע את המועד למסירת הדירה. לפי סעיף 22, מועד המסירה מותנה במועד למתן היתר, שהוא מועד לא ודאי. אמנם קיימת בסעיף 22 הנ"ל חלופה לפיה הצדדים רשאים להסכים על מועד אחר שירשם בנספח להסכם, אולם גם החלופה, למעשה, קובעת מועד לא ודאי, משום שהמועד מותנה בהסכמת שני הצדדים. על פי הפסיקה, תנייה בחוזה אחיד, הקובעת מועד מסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש, חזקה עליה שהינה "תנאי מקפח". תניה כזאת נופלת בגדרו של סעיף 4(2) לחוק, הקובע חזקת קיפוח מקום שהמדובר ב"תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה..." (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ. גד חברה לבניין בע"מ פ"ד מ"ג (1) 183, 190). לא זו בלבד, אלא שסעיף 4 להצעה מחייב את המציע לשלם לנתבעת פיצוי מוסכם בשיעור "דמי הרצינות" שהפקיד, במקרה שהמציע אינו מוכן לחתום על הסכם הרכישה. סעיף 4 להצעה יוצר חזקה של "תנאי מקפח" כקבוע בסעיף 4 (6) לחוק החוזים האחידים - "תנאי השולל או מגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על פי דין", וזאת משום שהוא שולל מהמציע את הזכות להתנגד לקביעת מועד מסירה לא ודאי, שהוא בעצמו "תנאי מקפח". כמו-כן, הסעיף שולל מהמציע לקבל השבה של "דמי הרצינות" המגיעים לו, עקב ביטול הצעתו כדין, למקרה שהנתבעת עומדת על כך שמועד המסירה יהיה תלוי במועד מתן היתר הבניה. החזקה שסעיף 4 להצעה מהווה "תנאי מקפח" לא נסתרה. אם תרצו, סעיף 4 להצעה מהווה "תנאי מקפח" גם לפי ההגדרה שבסעיף 3 לחוק החוזים האחידים, בהיותו מקפח "...בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות." כמו-כן, ההתעקשות של הנתבעת לאחוז את החבל בשתי קצותיו (מחד, לעמוד על קביעת מועד מסירה לא ודאי, ומאידך, לסרב לשחרר את התובעת מהצעתה מבלי שהיא תוותר על "דמי הרצינות") מהווה ניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לרכישת דירה, שלא בתום לב, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973. 15. לא מצאתי יסוד לתביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש. לפי התיאור של התובעת, עוגמת הנפש דווקא נחסכה ממנה ומבעלה בכך שלא טיפלו בתביעת הכספים בשמך שנים על מנת שלא להרגיז את בעלה על רקע בעיות הלב שלו. 16. לאור האמור, סעיף 4 להצעה מיום 6.11.96 מהווה "תנאי מקפח" לפי חוק החוזים האחידים, ולכן אני מורה על ביטולו. כתוצאה מביטול הסעיף, וביטול כדין של ההצעה על ידי התובעת, "דמי הרצינות" שהופקדו על ידה אינם מהווים פיצוי מוסכם לנתבעת, ועל הנתבעת להשיבם. 17. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 15,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 6.11.96. בנוסף, על הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 6000 ₪ + מע"מ. ניתן היום כ"ד בשבט, תשס"ד (16 בפברואר 2004) במעמד המתייצבים. שמעון פיינברג, שופטסגן נשיא דמי רצינות