ביטול היתר בניה ברמת השרון

ביטול היתר בניה ברמת השרון
1. ערעור על החלטתו של בית-המשפט לעניינים מקומיים בהרצליה (כבוד השופטת ח' שרון) בב"ש 25/02 מיום 24.7.2002.בתאריך 19.2.2002 הוציא המשיב 1, מהנדס המועצה המקומית רמת השרון, אדריכל אבנר גולן, צו הפסקת עבודה מינהלי המופנה אל המערערת, חב' בלורי בע"מ (להלן – הצו). הצו הוצא לפי סעיף 224 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, והוא מתייחס לעבודות בנייה שמבצעת המבקשת ברמת השרון.
הצו מורה למערערת "להפסיק את העבודה כולה" הואיל "ויש לי יסוד להניח שהנך מבצע עבודת בניה ללא היתר בניה חוקי... ובסטיה ניכרת מהוראות תכנית...".
2. המערערת ביקשה מבית-משפט קמא לבטל את צו ההפסקה המינהלי.
בית-משפט קמא, לאחר דיון ושמיעת עדויות, הותיר על כנו חלקית את הצו, ביחס "לבניה שמעבר לארבע קומות (כולל הקומה שמתחת לפני הקרקע וכולל הקומה המכונה גלריה) ומעבר לגובה של 15.0 מ'", וכן ביחס לתוספת שטחים מסוימים, כמפורט בהחלטה.
על החלטה זו הוגש הערעור נושא פסק-דין זה.
3. עובדה מהותית מאוד, שעליה אין מחלוקת, היא כי המערערת ביצעה את עבודות הבנייה על-פי שני היתרי בנייה שהוצאו לה, לכאורה כדין, על-ידי המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון, בתאריכים 29.3.2001 ו-10.7.2001 (להלן – היתרי הבנייה).
למעשה הוחל בעבודות הבנייה עוד בשנת 1990 על-ידי הבעלים הקודמים של המקרקעין, שבנו בסטייה מן ההיתר דאז, והעבודה הופסקה והוקפאה בשלב השלד.
השלד עמד בשיממונו שנים מספר והיווה מיטרד לסביבה, עד שהוכשרה הסטייה על-ידי תיקון תכנית המיתאר הנקודתית והתאמתה למצב בשטח.
המבנה הוא מבנה תעשייה, וההיתרים שהוצאו למערערת, כאמור לעיל, כוללים גם היתר לשימוש חורג בקומת הקרקע, למסחר.
4. אין מחלוקת כי המערערת לא חרגה ולא סטתה מהיתרי הבנייה שברשותה. מדוע אם כן הוציא מהנדס המועצה המקומית, אדריכל גולן, צו הפסקת עבודה מינהלי, ומדוע סבר שהבנייה מבוצעת "ללא היתר בניה חוקי"?
מסתבר כי ביום 18.2.2002 קיבל אדריכל גולן מכתב מאת היחידה לפיקוח על הבנייה מחוז תל-אביב, שבו נאמר כי מבדיקת היתרי הבנייה ותיקי הבניין עולה כי ההיתרים לבנייה לשימוש החורג נוגדים לכאורה את התכנית התקפה "ולפיכך הבניה המתבצעת בפועל במקרקעין הנ"ל נוגדת לכאורה את החוק".
אדריכל גולן (וכן יושב-ראש המועצה המקומית רמת השרון והיועץ המשפטי של המועצה המקומית) נדרשו במכתב "לפעול לאלתר להפסקת הבניה בכדי למנוע יצירת עובדות מוגמרות".
הטעמים לאמור לעיל, כמפורט במכתב, היו שההיתרים הוצאו ללא אישור מינהל מקרקעי ישראל – בעלי המקרקעין; היעדר אישור יועץ תנועה למספר מקומות החנייה; אין בתיק מפה לצורכי רישום; אושרו שטחי בנייה העולים על השטחים שפורטו בתכנית התקפה, ותוספת השטחים מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית התקפה.
5. למחרת קבלת המכתב האמור ביקר אדריכל גולן במבנה, ומצא כי מתבצעות בו, לדעתו, "עבודות בניגוד לתב"ע תקפה": בקומת מרתף ביצעו הכנה לבנייה של 560.0 מ"ר מעל המותר על-פי התכנית; קומות א' ו-ב' נבנות בגובה של כ-7 מ' בניגוד למקסימום המותר על-פי התכנית, שהוא 4.5 מ'; שלד הבניין נבנה לגובה של כ-23 מ' במקום גובה מותר על-פי התכנית של כ-10 מ'.
6. כאמור לעיל, בית-משפט קמא הותיר על כנו את הצו, חלקית בלבד, ככל שהוא מתייחס לגובה הקומות והמבנה, ולתוספת שטח של כ-139 מ"ר. לפיכך יתר הפגמים הנטענים אינם רלוונטיים יותר.
אדון בטענות הרלוונטיות והעיקריות של המערערת.
7. ראשית טוענת המערערת כי בית-משפט קמא שגה כשהתעלם מטענתה כי לאדריכל גולן אין סמכות להוציא צו הפסקה מינהלי מכוח סעיף 224 לחוק התכנון והבניה, שכן הוא איננו "מהנדס עיר" אלא מהנדס רשות מקומית (ואף איננו נכנס להגדרת יתר הגורמים המוסמכים להוציא צו הפסקה מינהלי על-פי אותו סעיף).
8. סעיף 224 לחוק התכנון והבניה מסמיך יושב-ראש ועדה מקומית (ובעירייה גם יושב-ראש ועדת משנה לתכנון ולבנייה) או יושב-ראש ועדה מחוזית או מתכנן מחוז או מהנדס עיר (ובאין מהנדס עיר – מהנדס שהוסמך לכך על-ידי יושב-ראש ועדה מקומית או יושב-ראש ועדה מחוזית) – לצוות בכתב על הפסקת בנייה, אם יש לו יסוד סביר להניח שהעבודה מתבצעת ללא היתר או בסטייה מהיתר או מתכנית.
המונח "מהנדס עיר" אינו מוגדר בחוק התכנון והבניה ואף לא בחוק אחר. ככל שידיעתי מגעת, השימוש במונח זה הוא ייחודי בסעיף 224 הנ"ל וכן בסעיף 238 לחוק התכנון והבניה, שעניינו פיצוי מי שניזוק מצו הפסקה מינהלי שבוטל.
9. לאור המסקנה שהגעתי אליה בהמשך יכולתי להשאיר בצריך עיון את הטענה כי מהנדס מועצה מקומית איננו נכלל בגדר "מהנדס עיר", וכי למהנדס מועצה מקומית אין סמכות לצוות על הפסקת עבודה מכוח סעיף 224 האמור.
ברם אומר בקצרה שלדעתי, ניתוח סעיפים 224 ו-238 לחוק התכנון והבניה הנזכרים, וכן חוק הרשויות המקומיות (מהנדס רשות מקומית), תשנ"ב-1991 (להלן – חוק הרשויות המקומיות) (שלא הוזכר על-ידי הצדדים), מוביל למסקנה חד-משמעית ש"מהנדס עיר" משמעו מהנדס רשות מקומית, המוגדר בסעיף 1 לחוק הרשויות המקומיות כ"עיריה או מועצה מקומית". בין תפקידיו של מהנדס עירייה, כמו בין תפקידיו של מהנדס מועצה מקומית, מוצאים אנו בסעיף 5(ב)(1) לחוק הרשויות המקומיות את "תכנון העיר". גם מהנדס מועצה מקומית עוסק אפוא ב"תכנון עיר". המונח "עיר" בחקיקה איננו מונח משפטי. "עיר" איננה ישות משפטית (להבדיל מעירייה) אלא מונח גאוגרפי גרדא.
10. נימוק ערעור נוסף, מהותי, של המערערת הוא –
"כי שגה בית-משפט קמא הן בניתוח המשפטי של סוגיית גובה הקומות והן בניתוח העובדתי... שגה בית המשפט הנכבד בכך שקבע, כי גובה קומה 7.44 מ' הינו בגדר חריגה ממבחני הסבירות, נוהג היגיון ושכל ישר, כי גובה קומה צריך להיות 4-3 מ' ובכך שקבע כי גובה הבנין כולו לא יעלה על 15 מ'".
כאן חשוב להדגיש כי לגבי מבנה המיועד לתעשייה, לא נקבעה בתכנית התקפה מגבלת גובה לקומה תעשייתית, ואף לא לבניין כולו. כמו-כן לא נקבעה מגבלת גובה בחיקוק כלשהו של דיני התכנון והבנייה. אבל לגבי ייעוד למסחר ולשירותים קיימת בתכנית התקפה מגבלת גובה לקומה, של 4.5 מ'.
נדגיש שוב, המערערת בנתה על-פי היתר הבנייה שהוצא לה על-ידי הוועדה המקומית ועל-פי תכנית המפרט המאושרת המצורפת לה, המהווה חלק בלתי נפרד מן ההיתר, ובה גובה קומות א' ו-ב', 7.44 מ'.
11. בהיעדר הגבלת גובה מפורשת בתכנית התקפה, כיצד אפוא נימק בית-משפט קמא את החלטתו לאמץ את גישתו של אדריכל גולן, שלפיה "ניתן לבנות במקרקעין קומה ראשונה (קרקע) שגובהה 4-3 מ' (מסחרית) ושתי קומות נוספות כל אחת 4-3 מ' ולכן ניתן לבנות מבנה בגובה של 15-12 מ'".
בית-משפט קמא סבר כי –
"כאשר התב"ע 'שותקת' יש להיעזר במבחנים כגון סבירות, נוהג, הגיון ושכל ישר. גובה כל קומה, בהתחשב בשיקולים אלה, מגיע ל-3 עד 4.5 מ' ואילו גובה קומה שאושרה בהיתר 7.44, הינו בגדר חריגה".
12. לדעתי בית-משפט קמא שגה במסקנתו.
הצו שהוציא אדריכל גולן מהווה למעשה, אם גם לא פורמאלית, ביטול של היתרי הבנייה שבידי המערערת, שעל-פיהם בנו. שהרי אין מדובר בצו הפסקה לגבי עבודות שבוצעו בסטייה מהיתר בנייה – כך שאפשר להמשיך את העבודות על-פי ההיתר – או בצו המתייחס לעבודות שכלל לא ניתן להן היתר. אין חולק שלמהנדס רשות מקומית (המשמש כמזכיר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מכוח סעיף 20(ג) לחוק התכנון והבניה) – אין כל סמכות לבטל היתרי בנייה שהוצאו על-ידי הוועדה המקומית. גם הסמכות לפי סעיף 216 לחוק התכנון והבניה, לבטל היתר בנייה שהוצא על-סמך פרטים כוזבים, מסורה לוועדה המקומית עצמה, זו שהוציאה את ההיתר.
13. לפי האמור בצו, ברור שאדריכל גולן סבור שהיתרי הבנייה אינם חוקיים ולכן בטלים מאליהם (שהרי הוא לא התיימר לבטל אותם), ולכן כל העבודה על-פיהם מבוצעת ללא היתר.
הלכה היא שלא כל פגם גורם לביטולו של היתר בנייה. בע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל [1], בעמ' 117 השאלה המרכזית שנדונה הייתה –
"...שאלת התוקף של היתר בנייה שניתן על-ידי רשות מוסמכת בניגוד לחוק, כגון בניגוד להוראות של תכנית מיתאר בדבר המיקום או הנפח של בנייה. מה דינו של היתר כזה – האם הוא בטל מעיקרו, כאילו לא בא לעולם, או שמא הוא רק פגום, אך עדיין תקף עד שיבוטל, אם יבוטל, על-ידי בית-המשפט?".
בית-המשפט, מפי כבוד השופט י' זמיר, קבע שם [1], בעמ' 130 כי –
"...צריך לבדוק אם הפרת ההוראות של תכנית הבינוי במקרה הנדון עושה את ההיתרים שניתנו לחברה בטלים מעיקרם. וזאת יש לזכור. כיום, לפי עקרון הבטלות היחסית, פגם בהיתר בנייה לא בהכרח יעשה את ההיתר בטל מעיקרו. לדוגמה, היתר בנייה שיש בו סטייה קלה מקווי בניין או תוספת קלה של נפח בניין, כפי שנקבעו בתכנית מפורטת, עשוי להיות פגום מבחינה משפטית, ועשויה להיות נפקות משפטית לפגם זה, אך לאו דווקא בטלות ההיתר מעיקרו. כך בדרך-כלל או בהקשר מסוים, ובמיוחד בהקשר של משפט פלילי נגד בעל ההיתר באישום של בנייה ללא היתר. עם זאת אפשר שפגם בהיתר בנייה יעשה את ההיתר בטל מעיקרו גם במשפט פלילי... הדבר תלוי בראש ובראשונה בחומרת הפגם, שכן אפשר שהפגם יהיה חמור עד כדי כך שברור לגמרי כי ההיתר אינו חוקי...".
באותה פרשה נקבע שהחריגות של היתרי הבנייה מתכנית הבינוי היו קיצוניות ובולטות.
14. עינינו הרואות אפוא שגם כאשר היתר הבנייה פגום, בהיותו למשל נוגד הוראות של תכנית מיתאר, לא בהכרח יהיה ההיתר בטל מעיקרו (כך היה הדין גם לפני הגישה החדשה של "בטלות יחסית" או "חוקיות יחסית").
לא כל שכן כאשר השאלה השנויה במחלוקת היא אם ההיתר אכן פגום אם לאו, ואם הוא נוגד בכלל תכנית תקפה.
"במישור הראשון על בית-המשפט לבדוק ולקבוע אם נפל פגם בהחלטה... אם קבע בית-המשפט, במישור הראשון, שנפל פגם בהחלטה, או אז עליו לשקול, במישור השני, את נפקות הפגם..." (רע"פ 4398/99 הראל נ' מדינת ישראל [2], בעמ' 643).
15. בסוגיה זו איני מסכים עם מסקנתו של בית-משפט קמא וסבורני שטעה.
כזכור, למבנה תעשייה לא נקבעה מגבלה של גובה, קומה או בניין, בניגוד למגבלה שנקבעה לגבי מבנים המיועדים לשימושים אחרים, כמו מגורים ומסחר. לדעתי אין זו השמטה מקרית, בבחינת "לאקונה". מבנה תעשייתי אינו יכול להיות מוגבל מראש ובצורה נוקשה וגורפת בגובה – בוודאי לא בגובה המתאים למסחר, כפי שסבר בית-משפט קמא, שכן בתעשייה יש לעתים צורך במנופים, בעגורנים, במסועים, במכונות ובמתקנים גבוהים.
16. אם, כדעת בית-משפט קמא, "כאשר התב"ע 'שותקת', יש להיעזר במבחנים כגון סבירות, נוהג, הגיון ושכל ישר" – מדוע נעדיף את ההיגיון והשכל הישר של אדריכל גולן (לגבי "סבירות ונוהג" לא הובאה כל ראיה) על פני ההיגיון והשכל הישר של הגוף הסטטוטורי המוסמך, היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שהעניקה את היתרי הבנייה?
ייתכן, ואינני קובע זאת, כי אילו סברה הוועדה המקומית, לפני מתן ההיתרים, שמשיקולי תכנון או מדיניות תכנונית עליה להגביל את הגובה בהיתרי הבנייה, היו שיקוליה עומדים במבחן משפטי. אבל הוועדה לא סברה כך לפני מתן ההיתרים. גם כיום אין ראיה שהוועדה סבורה כך. אדריכל גולן – שהוא רק מזכיר ועדה (ולא חבר בה) סובר כך, ואין זה מספיק כדי להגיע למסקנה שההיתרים בטלים מעיקרם – עד כדי כך שהבנייה על-פיהם נחשבת כבנייה ללא היתר.
אין די בדעתו כדי לסתור את חזקת התקינות של פעולות המינהל, ואין כל ראיה שהוועדה פעלה באופן פסול, על-פי דיני המשפט המינהלי.
17. בעת"מ (ת"א) 2011/99 הנדלמן נ' רשות הרישוי המקומית תל אביב (להלן – פסק-דין הנדלמן [4]), אמר בית-המשפט, בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים, כי מקום ש"התכנית אינה אומרת דבר באשר לגובהה של קומה או מה הגובה המירבי של הבניינים", רשאי מהנדס העיר, במסגרת שיקול-הדעת שניתן לו במפורש בתכנית המיתאר, לקבוע שקומה בגובה 5 מ', שעומדים להקים מעל בניין ישן קיים, אינה רצויה בבניין המצוי באזור שעליו חלה תכנית מיוחדת – "שאינה תוכנית רגילה" – בלב העיר. בית-המשפט לא ישים עצמו כמעין מתכנן-על או מוסד תכנון עליון.
להדגיש, כי הדברים נאמרו על שיקול-הדעת של הגורם התכנוני המוסמך לפני מתן ההיתר. אותו היגיון, שלפיו בית-המשפט לא ישים עצמו מתכנן-על, פועל גם בענייננו (אמנם בכיוון ההפוך), היינו בית-המשפט (ובוודאי אדריכל גולן, שאיננו מוסמך לכך) לא ישים עצמו מתכנן-על על שיקול-הדעת של הגוף המוסמך, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
אוסיף עוד כי בית-המשפט, בפסק-דין הנדלמן הנ"ל [4], השאיר בצריך עיון את השאלה אם מהיעדרה של הגבלה מפורשת בתכנית או בדין אחר על גובה קומה יש ללמוד ש"במקרה רגיל" לא רשאי מוסד תכנון להגביל את גובהה של קומה.
18. גם לסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, האוסר פגיעה בקניינו של אדם, משמעות לענייננו. אין לקרוא לתוכה של תכנית מיתאר את שאין בה על-מנת להגביל את זכות השימוש בקניין.
19. מעבר לכך ובנוסף, צודקת גם המערערת שביטול ההיתרים פגע בה קשות, בלי שניתנה לה זכות הטיעון:
"ברור שהחלטת הביטול אשר נתקבלה בניגוד לעקרונות הצדק הטבעי, לפיהם אין רשות מינהלית רשאית לפגוע בזכותו של אדם מבלי לתת לו הזדמנות להביא את טענותיו, היא מחוסרת תוקף" (בג"ץ 557/75 בניני קדמת לוד (1953) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בלוד [3], בעמ' 20).
להזכיר: אדריכל גולן לא הורה על הפסקת עבודה המתבצעת בסטייה מהיתר או ללא היתר כלל, אלא התיימר להפסיק את כל העבודה המבוצעת על-פי ההיתרים, ובכך למעשה ביטל אותם.
לא הייתה כל הצדקה להוצאת הצו ללא שימוע המערערת. קיום שימוע במהירות וביעילות לא היה בו שום חשש, בנסיבותיו של המקרה שלפנינו, ליצירת עובדה מוגמרת, בלתי הפיכה.
20. כמפורט לעיל ברישה של חוות-דעתי, החלטת בית-משפט קמא הותירה את הצו בעינו גם בהתייחס לתוספת שטח של 139.0 מ"ר (אף שהצו עצמו וגם דוחות הפיקוח היו כלליים ולא ספציפיים בנושא זה).
בעניין תוספת השטח הזה הצהירה המערערת לפנינו כי "אנחנו לא מערערים על כך ונקבל את זה" (עמ' 2 לפרוטוקול).
21. סיכומו של דבר אני מציע לבטל את החלטתו של בית-משפט קמא, שניתנה ביום 24.7.2002, ככל שהיא מתייחסת לגובה הקומות ולגובה המבנה.
לפיכך יבוטל גם צו ההפסקה המינהלי בנושא זה.
השופטת ד' ברלינר, אב"ד
אני מסכימה.
השופטת נ' אחיטוב
אני מסכימה.לפיכך הוחלט כאמור בחוות-דעתו של כבוד השופט המר לקבל את הערעור, לבטל את החלטתו של בית-משפט קמא מיום 24.7.2002 בכל הנוגע לגובה הקומות ולגובה המבנה.
צו ההפסקה המינהלי בנושא זה – מבוטל.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון