חוזה שכירות מתפרה 1. לפנינו שני ערעורים שהדיון בהם אוחד: א. ע"א 3440/99 על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב' השופט א' קידר), בת"א 44839/92, 44838, בו נדחו תביעות הפינוי של המערערים נגד המשיבים; ב. ע"א 1449/00 על פסק דינו של בית הדין לשכירות בתל-אביב-יפו (כב' השופט א' גולדין), בת"ש 306/92, 256, בו נתקבלה חלקית בקשתם של המשיבים נגד המערערים לשינוי ייעודו של אחד משלושת המושכרים. 2. המערערים הם הבעלים של בניין ברחוב הקישון 87 בתל-אביב, בו דירות וחנויות (להלן: הנכס). המערערים רכשו את הנכס מן הבעלים הקודמים. שלוש דירות בנכס מושכרות למשיבים, בשכירות מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: החוק), כדלקמן: א. המשיב, יעקב עשהאל (להלן: המשיב) מחזיק כדייר מוגן, על-פי חוזה שכירות מיום 26.7.78, בדירה בת 2 חדרים בקומה ג'; ב. המשיבה, שיריס ייצור אופנה בע"מ (להלן: המשיבה), מחזיקה כדיירת מוגנת בשתי דירות: על-פי חוזה מיום 21.1.85, בדירה בת 2 חדרים בקומה ב', ועל-פי חוזה מיום 8.3.87 בדירה בת 2 חדרים בקומה ג'. למשיב, איפוא, זכויות דיירות מוגנת בדירה בקומה ג', ואילו למשיבה בקומה ב' ובקומה ג'. מטרת השכירות, של שלוש הדירות, על-פי חוזי השכירות שלהם, היתה "מתפרה". 3. בתביעות הפינוי שהגישו המערערים לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו, עתרו לפינויים של המשיבים בעילות של נטישה; גרימת נזקים למושכר עקב הזנחה; השכרת משנה; ביצוע שינויים יסודיים במושכר. 4. בבקשות שהגישו המשיבים לבית הדין לשכירות עתרו לשינוי מטרת השכירות בשלוש הדירות מבית עסק למגורים; למתן רשות להשכרת משנה; לצוות על ביצוע תיקונים. 5. הערעור על דחייתה של תביעת הפינוי מתמקד בעילת הנטישה. בית משפט קמא קבע, באופן גורף לגבי שלוש הדירות, כי "בעת הגשת התביעות לא היתה נטישה", וכי "נוהל במקום בית עסק של מתפרה". בית משפט קמא קבע גם שהמשיבים נאלצו לסגור את המתפרה בשל צו סגירה שהוצא על-ידי בית משפט לעניינים מקומיים, לאחר שהורשעו בניהול המתפרה ללא רשיון. 6. עיקר הראיות לביסוס טענת הנטישה הן הודאות בעל דין: פניות חוזרות ונשנות של המשיבים אל העיריה לצורך תשלומי ארנונה, וכן דו"חות ביקורת של העיריה בעקבות הפניות של המשיבים. בית משפט קמא סקר את הראיות הללו, אך חלקן הושמט משום מה מסקירתו, ולפיכך אסקור אותן להלן. 7. א. ת/26 היא "הודעה על נכס ריק" המתייחסת לקומה ב', לפיה הנכס הוא "ללא שימוש וריק מכל חפץ" מאז 1.5.87 (ומתבקש פטור מארנונה ל-6 חודשים); ב. בחלקה השני של ההודעה נרשמו ממצאי ביקורת העיריה, לפיה ביום 15.7.87 הנכס אכן ריק; ג. ביום 20.3.88 הגישה המשיבה הודעה לעיריה (ת/28), המתייחסת אף היא לקומה ב', ובה בקשה להכיר בנכס כדירת מגורים ולא כמקום המשמש לצרכי עסק, וזאת משום שהנכס "משמש מזה כשנה לצרכי מגורים של פועלים העובדים במפעלנו". המשיבה אף הזמינה את העיריה לערוך ביקורת; ד. בעקבות פניה זו נערכה ביום 17.4.88 ביקורת, בה נמצא, כי "אכן הדירה משמשת למגורי פועלים"; ה. ביום 8.7.90 חתם המשיב על הודעה (ת/34), המתייחסת לשתי הדירות בקומה ג', בה הצהיר כי הנכס ריק וללא שימוש מאז 1.7.90 ומבקש פטור ממסים; ו. בחלקה השני של ההודעה צויינו ממצאי הביקורת מיום 5.8.90, לפיה שתי הדירות אכן ריקות לחלוטין; ז. ביום 16.7.91 הצהירה המשיבה כי שתי הדירות בקומה ג', מחוברות ליחידה אחת, "שימשו עד לאחרונה כעסק ואילו עתה הן מושכרות למגורים"; המשיבה הזמינה ביקורת; ח. בביקורת שנערכה ביום 31.10.91 נמצא ששתי הדירות (בקומה ג'), אכן מהוות "יחידת דיור אחת למשפחות רוסיות" (ת/29); ט. בביקורת נוספת מיום 12.12.91 נמצא שוב, ששתי הדירות בקומה ג' "משמשות למגורים ע"י עולים חדשים". 8. ההסבר של המשיבים לכל האמור לעיל, כפי שמביא אותו בית משפט קמא, הוא "כי הם עשו זאת כל פעם לדירה אחרת, מאחר ותשלום מסים בגין העסק יקר ובגין דירות מגורים זול יותר ומאחר והיו במצב כלכלי קשה העדיפו מידי פעם לעשות העבודות בדירה אחרת כדי לפטור ממסים". בהנחה שההסבר אמיתי ונכון, הרי שהוא מעיד, לדעתי, לפחות על כך, שהמשיבים לא היו זקוקים בשנים האמורות לשלוש הדירות לצורך ניהול העסק שלשמו נשכרו הדירות (ואף לא לשתיים, בתקופה ששתי הדירות בקומה ג' היו ריקות); כידוע, הצורך העצמי, למגורים או לקיום העסק, הוא הרציו שבבסיס הגנת הדייר על-פי החוק. בהעדר הצורך העצמי, הדייר מאבד את הגנת החוק. בית משפט קמא לא התייחס לכך. 9. בית משפט קמא סבר, כי ההסבר של המשיבים לא מועיל להם להתגבר על המסקנה המתבקשת מן הראיות שנסקרו לעיל - לולא ראיה אחת, אחרת, המובילה למסקנה אחרת: "אילו טענה זו היתה עומדת כהסבר עצמאי שאמור לסתור את גירסת התובע, כי היה שינוי של יעוד העסק היה מקום למעט במשקלה, אלא שממול עומד כתב אישום שהוגש כנגד הנתבעים על ניהול עסק של מתפרה בדירות. אם אמנם המקום שימש למגורים לא היה מוגש כתב אישום. יתירה מכך הנתבעים לא היו מודים באשמה" (עמ' 6 לפסק הדין). 10. הכוונה לכתב אישום שהוגש נגד המשיבים לבית המשפט לעניינים מקומיים בתל-אביב-יפו, בו הואשמו כי ביום 6.3.91 ניהלו עסק של מתפרה ללא רשיון (נ/5) (להלן: כתב האישום). המשיבים הודו, הורשעו, וביום 25.6.91, במסגרת גזר הדין, ניתן צו סגירה עם אורכה עד 30.6.92. לדעתי, אין בראיה זו כדי לאיין את המסקנה המתבקשת ממכלול ההצהרות של המשיבים ומממצאי הביקורות כפי שפורט לעיל. אין סתירה בין הדברים. 11. בית משפט קמא התעלם מן העובדה כי כתב האישום וכן גם גזר הדין, אינם מפרטים, מעבר לציון הכתובת, באיזו דירה ואף לא באיזו קומה התנהל עסק המתפרה נשוא האישום. המשיב ואשתו לא התייחסו לכך בעדויותיהם ולא נחקרו על כך. כתב האישום וגזר הדין הוגשו כראיית הגנה מטעם המשיבים, והם היו אמורים להוכיח שכתב האישום האמור התייחס לכל שלוש הדירות. בית משפט קמא הניח כך, שלא בצדק. 12. תמיכה לאמור במסמכים הכוללים את הצהרות המשיבים, כפי שפורט בסעיף 7 לעיל, הביאו המערערים גם בעדותו של אהרן כהן, שטרם יציאתו לגמלאות עבד בעיריית תל-אביב וערך ביקורות במושכרים. אלא שבית משפט קמא לא ייחס משקל ממשי לעדותו, משום שלדעתו, היא היתה מלאת סתירות (עמ' 5 לפסק הדין). עיינתי בעדותו ואינני יודע לאילו סתירות התכוון בית משפט קמא, בהתחשב בעובדה שהעד העיד על אירועים ומסמכים שגרתיים ממהלך עבודתו, עד כ-10 שנים לפני כן. 13. בית משפט קמא לא התייחס ולא דן בשאלת מהימנותם של המשיב ואשתו, אשר בניגוד להצהרותיהם המפורשות והחד משמעיות בהודעות שמסרו לעיריה (הצהרות שאושרו בממצאי הביקורת) - העידו בבית משפט קמא, כי בדירות לא התגוררו מעולם דיירים, "לא היה שם איש בלעדי", ולמעשה טענו כי שיקרו בהצהרותיהם לעיריה (עמ' 6, 4 לפרוטוקול מיום 23.3.98, עמ' 1, 2, 7 לפרוטוקול מיום 22.10.98). אם האמין להם בית משפט קמא, צריך היה לפחות לנמק את האמון, שהרי המסקנה המתבקשת מעדותם היא, שהם אינם נרתעים מלשקר לרשויות כאשר זה האינטרס הכספי שלהם. עתה שונה האינטרס שלהם; ועל כן היה מקום להתייחס לפחות בקב של חומטין לשינוי הגירסה. אולם, הטענה כי הם שיקרו בהצהרותיהם לעיריה - אינה מתמודדת, ואין בה מענה, לממצאי הביקורות שנערכו בדירות, בעקבות ההצהרות שלהם, כפי שפורט לעיל, ממצאים שאישרו למעשה את האמור בהצהרות ובהודעות. יתר על כן, ההצהרות של המערערים לעיריה, שמושכר זה או אחר ריק, או שהוסב למגורים או שהושכר על ידם - מהוות הודאת בעל דין. הודאת בעל דין מהווה ראיה קבילה לאמיתות תוכנה ובית המשפט רשאי להכריע על פיה, במשפט אזרחי, כעדות יחידה (ראה י' קדמי, על הראיות ג', 1003, 1005 ו-1006) (ואני מתפלא שטיעון משפטי זה לא הועלה על-ידי המערערים). 14. המסקנה שצריך היה איפוא, להסיק ממכלול הראיות, היא כדלקמן: א. לגבי הדירה היחידה בקומה ב': היא היתה ריקה מכל חפץ וללא שימוש מאז 1.5.87. במועד כלשהו בשנת 87 שוכנו בה פועלים למגורים. אין ראיה אם שילמו דמי שכירות, אך לפי הודאת המשיבים, הפועלים היו פועליה של המשיבה. כך היה המצב בשנת 1988. אין ראיה על מצב הדירה ב-1989 וב-1990. ב. לגבי שתי הדירות בקומה ג': שתי הדירות חוברו יחדיו לדירת מגורים אחת. החל מ-1.7.90 הן ריקות לחלוטין וללא שימוש. אין ראיה על מצבן לפני אותו מועד. במועד כלשהו לפני 16.7.91 הושכרו שתי הדירות המאוחדות למגורים לעולים חדשים. 15. חשוב לציין, שמהצהרותיהם של המשיבים ומממצאי הביקורות עולה, שהפסקת העסק בדירות שבקומה ג' היתה כשנה לפני הגשת כתב האישום ובלי קשר אליו. אשר על כן, אם נוהל בנכס עסק של מתפרה בתאריך 6.3.91, כאמור בכתב האישום, הוא נוהל ככל הנראה בדירה בקומה ב'. שתי הדירות בקומה ג' שימשו במועד המצויין בכתב האישום למגוריהם של משפחות עולים, בשכירות. נראה איפוא, שהמשיבים חזרו לנהל את עסק המתפרה בדירה בקומה ב', במועד כלשהו, לאחר שהיתה ריקה בשנים 87 ו-88. עובדה חשובה שבית משפט קמא לא התייחס אליה (ונראה שלא הופנה אליה על-ידי הצדדים), התומכת במסקנה דלעיל, היא כי הבקשה לרשיון עסק (ת/32), (וגם תשובת העיריה (נ/21)), מתייחסת לקומה ב' בלבד. עובדה זו מצביעה גם על טעותו של בית משפט קמא שהתייחס באופן גורף לשלוש הדירות. 16. אכן, את סגירתו של העסק בקומה ב', לאחר הדיון בבית המשפט לעניינים מקומיים, ניתן לייחס לצו הפסקת העיסוק שניתן על-ידי בית המשפט, כפי שגם העיד המשיב (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 22.10.98). עובדה היא שהמשיבים הגישו בקשה לרשיון עסק, פנו בתזכורות, אך לא נענו. 17. בית משפט קמא התייחס בפסק דינו רק למצב עובר להגשת כתב התביעה ב-1992 ולא דן בראיות על המצב בדירות ומעשי המשיבים בתקופה הארוכה שלאחר מכן; זאת למרות שהראיות אשר הובאו לבית המשפט (בשנים 8-1997) עסקו באירועים ובמצב בתקופה שלאחר הגשת כתב התביעה המקורי. אם הצדדים הרחיבו את החזית והביאו ראיות לגבי התקופה שלאחר הגשת כתב התביעה, אין כל סיבה שבית משפט יתעלם מכך (מה עוד שמטרת ביקורו במקום, היתה בוודאי כדי להתרשם מהמצב בעת הזו ולא ממצב הדירות בעבר הרחוק). לכן טעה בית משפט קמא כאשר קבע, כי אין משמעות בעיניו לכך שהמשיבים הפכו את הדירה בקומה ב' לדירת מגורים שהמשיב מתגורר בה ("רק מדי פעם" - על-פי עדותו, עמ' 4 לפרוטוקול מיום 22.10.98); שכן, "עובדה זו היתה זמן רב לאחר הגשת התביעה, ולא לפני הגשת התביעה, ולפיכך אין בכך ראיה לעילת נטישה שהתגבשה בעת הגשת התביעה" (עמ' 7 לפסק הדין). 18. בית משפט קמא טעה גם עובדתית. עילת הפינוי הנובעת מהפיכת הדירה בקומה ב' לדירת מגורים נטענה לראשונה רק בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 5.3.97, ונאמר בו במפורש שהמעשים בוצעו ב-1996 (משמע: לאחר הגשת כתב התביעה המקורי). זו בדיוק היתה מטרת תיקון כתב התביעה, וזה היה הנידן במשפט. לפיכך, גם לשיטתו של בית משפט קמא (לפיה הוא מתייחס רק למה שהתגבש לפני הגשת כתב התביעה) הוא צריך היה לדון במשמעות הפיכתה של הדירה בקומה ב' למגורים ומסירת ההחזקה בה על-ידי המשיבה לידי המשיב. 19. לדעתי, נתקיימה בכך עילת הנטישה, שכן המשיבה הסירה ידיה מן הדירה, נטשה אותה פיסית ומסרה אותה להחזקתו של המשיב, לצורכי מגורים. מגוריו של המשיב בדירה אינם מכוח תפקידו כאורגן במשיבה. לא רק עילת נטישה נתקיימה כאן אלא גם הפרת תנאי חוזה השכירות (סעיפים 5, 3), המקנים למשכיר את הזכות לתבוע פינוי (סעיפים 3 סיפא, 10). אשר על כן, לדעתי יש להורות על פינוי הדירה בקומה ב' והחזרתה לידי המשיבים. 20. אשר לשתי הדירות בקומה ג', בין שהעילה היא נטישה (בשל נטישת העסק שהוא מטרת השכירות); ובין שינוי מטרת השכירות מעסק של מתפרה למגורים (בניגוד למבוא לחוזי השכירות וסעיפים 1 ו-10 שבהם); ובין השכרת המושכר או אף מתן רשות מגורים לאחרים, בתמורה או שלא בתמורה (בניגוד לסעיף 5 לחוזי השכירות) - נתקיימה עילת פינוי לגבי שתי הדירות הללו וכך אני מציע להחליט. 21. לענין עילת הנטישה: אני מבקש להבהיר כי שינוי מטרת השכירות מן העסק המתואר בחוזה השכירות לעסק אחר, שונה, אינו מהווה נטישה, להבדיל מ"העדר עסק כלשהו" (ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 124/ה). גם שינוי המטרה מעסק למגורים או ממגורים לעסק מהווה נטישה: "גם דייר אשר שכר את מושכרו למטרת מגורים בלבד, ייחשב לנוטש אם בניגוד למוסכם החל להשתמש בו למטרות עסק בלבד. קיים כמובן הבדל רב בין שימוש שנעשה במושכר לצורך מגורים, לבין זה אשר עושים בו לצרכי עסקים: מכאן שהדייר איננו רשאי לשנות כרצונו את מטרת המושכר ולדרוש, יחד עם זאת, את הגנת החוק לעסק שהוא מנהל בלא הסכמתו של בעל הבית. מי ששכר דירה למגורים וחדל להשתמש בה למטרה זו, והחל להשתמש בה למטרת עסק בניגוד למותנה בחוזה, אין הגנת החוק פרושה עליו, ובדין יצטרך לפנות את המושכר" (שם, עמ' 127). הגיונה של הלכה זו יפה גם במצב ההפוך, של דייר אשר שכר את המושכר למטרת עסק בלבד והחל משתמש בו למטרת מגורים בלבד. השימוש בעסק יכול להיות מוגבל ומצומצם, "אולם כאשר הדייר עצמו פונה אל העיריה ומבקש פטור מארנונה, מכיוון שלטענתו הנכס עומד ללא שימוש במשך שנתיים והוא ריק מכל חפץ - הרי זו ראיה לקיומה של נטישה" (שם, עמ' 124/ח). 22. הואיל ובית משפט קמא דחה את התובענה, ממילא הוא לא דן באפשרות של הענקת סעד מן הצדק. לדעתי אין מקום להענקת סעד זה. מדובר בשכירות למטרה מסחרית של ניהול עסק. המשיבה זנחה את עסקי האופנה והתפירה ופועלת בתחום אחר לחלוטין ובמקום אחר ("החברה לא פעילה בתחום האופנה אלא מוצרי דלק ונלווים, שמנים, פעילותה מתבצעת בתחנת דלק" - עדותה של אשת המשיב בעמ' 4 לפרוטוקול מיום 23.398). גם המשיב עוסק בתחום אחר ומנהל תחנת דלק. המושכרים הללו אינם דרושים לצורך קיום מטרת השכירות ואין סיבה לפגוע בזכות הקניין של המערערים על-ידי הענקת סעד מן הצדק, לגבי מושכרים שאינם נחוצים לדיירים. הדיון בע"א 1449/00: 23. המשיבים פנו אל בית הדין לשכירות להרשות להם את שינוי מטרת המושכר מבית עסק למגורים; להשכירו בשכירות משנה; ליתן צו המורה על ביצוע תיקונים במושכר. בית הדין קמא דחה את כל הבקשות למעט זו המתייחסת לדירה בקומה ב', לגביה נענה לבקשה להתיר למשיב להשתמש בה למטרת מגורים בלבד, אך ללא רשות להשכרתה. ההיתר הותנה בתשלום סך -.10,000 ₪. 24. בפסק הדין התייחס בית הדין קמא לעובדה שהמשיבים אינם שוכרים משותפים של הדירות, אלא שוכרים נפרדים, ואמר את הדברים הבאים: "על בית דין זה לבצע בירור עובדתי ומשפטי נפרד לגבי התקיימות תנאי סעיף 37(א)(1) לחוק באשר למבקשת 1 (היא המשיבה - ז' ה') ... ובאשר למבקש 2 (הוא המשיב - ז' ה') ביחס לדירה המוחזקת על ידו ... שומה עלי להדגיש כי לא מתקיימת כל זהות בין המבקשים ובין הדירות, שכן המדובר בבעלי דין נפרדים, בעלי אישיות משפטית נפרדת, אשר שכרו ומחזיקים בדירות בנפרד ובאופן שכל אחד מהם מהווה דייר בדירה מסוימת ומשולל כל זכות דיירות מוגנת בדירת רעהו" (עמ' 7 לפסק הדין; ההדגשות במקור - ז' ה'). 25. קביעה זו של בית דין קמא מוסכמת על הכל ואין חולק עליה. אלא שהתוצאה הסופית היא שבית דין קמא פסק לטובתו של המשיב בדירה שהושכרה למשיבה ולו אין זכויות בה, משום טעות עובדתית שטעה בית הדין. בתחילתו של פסק דין מביא בית הדין את תיאור העובדות לאשורן, היינו: המשיב הוא שוכר של דירה בקומה ג' ואילו המשיבה שוכרת בנפרד ממנו (ובנפרד זו מזו) שתי דירות, האחת בקומה ב' והשניה בקומה ג' (עמ' 2 לפסק הדין). עד שהגיע בית הדין לעמ' 7 של פסק הדין טעה וסבר שהמשיב מחזיק כדייר מוגן בדירה בקומה ב' והמשיבה בשתי הדירות בקומה ג'. טעות זו ליוותה את בית הדין מכאן ואילך ועליה מבוססת פסיקתו. 26. בית הדין הגיע למסקנה "כי אכן שינוי מטרת השכירות מבית עסק של מתפרה לדירת מגורים בקומה ב' המוחזקת על-ידי המבקש דרוש לקיומו של המבקש" (עמ' 9), בין היתר, משום שהוא מתגורר מזה מספר שנים בדירה זו והשקיע בה כספים בשיפוצה. הואיל ולמשיב אין זכויות של דיירות מוגנת בדירה בקומה ב', הרי שמגוריו בה אינם כדין והשקעתו בה - גם בהנחה שזו השקעתו ולא השקעתה של המשיבה - אינה מקנה לו זכויות דיירות מוגנת (שהבסיס להן הוא שכירות - ראה סעיף 2 לחוק). אגב, השאלה אם המשיבה הפרה את חוזה השכירות, הפרה המקנה למשכיר עילת פינוי, בשל מסירת ההחזקה בדירה ומתן רשות מגורים בה למשיב - לא נדונה בבית משפט קמא (בתביעת הפינוי). 27. על כן טעה בית דין קמא במתן ההיתר למשיב לשינוי מטרת השכירות בדירה בקומה ב' ממתפרה למגורים. אין מקום "להסב" את ההיתר לדירה בקומה ג', כעתירתם החילופית של המשיבים, שהרי, כאמור לעיל, אני סבור שיש ליתן צו פינוי של הדירות. 28. סיכומו של דבר, דעתי היא שיש לבטל את פסקי הדין נשוא הערעור ולהורות למשיבים לפנות את שלוש הדירות ולהחזירן לידי המערערים. המשיבים ישלמו, ביחד ולחוד, את הוצאות הערעור וכן שכ"ט עו"ד, בכל הערכאות בסך -.20,000 ₪ בתוספת מע"מ. ז' המר, שופט השופטת נ' אחיטוב: אני מסכימה. נ' אחיטוב, שופטת השופטת ד' ברלינר: אני מסכימה. ד' ברלינר, שופטתאב"ד אשר על כן, הוחלט כאמור בחוות דעתו של כב' השופט המר: א. הערעור בע"א 3440/99 מתקבל, ופסק דינו של בית משפט קמא מבוטל. על המשיבים לפנות את שלושת המושכרים ולהחזירם לידי המערערים כשהם ריקים מכל אדם וחפץ, תוך 90 יום מיום מתן פסק דין זה; ב. הערעור בע"א 1449/00 מתקבל, ופסק דינו של בית משפט קמא מבוטל. המשיבים ישלמו למערערים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ. חוזה שכירותחוזהמתפרהשכירות