סגן הנשיא ד' ביין א. ההליך לפניי ערעור על החלטת הממונה על המרשם במשרד המשפטים (להלן - הממונה על המרשם), ובה החליטה לדחות את הערר שהגישו המערערות (נגאר בהאי, מליחה בהאי ועסמת בהאי, להלן - בהאי) על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (להלן - המפקחת). החלטת המפקחת נושא הערר קבעה בתמצית, כי אין לראות בהסכם הפשרה בין הצדדים, שאושר כפסק-דין בבית-משפט זה, משום מכר על-ידי רשות לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח1968- וכי תנאי לרישום הוא המצאת אישורים על תשלומי המסים. ב. תמצית העובדות וההחלטות נושא הערעור בעקבות תביעה בת"א 10084/97 שתבע ד"ר יאיר ליפשיץ (להלן - יאיר) את בהאי בגין ערבותן למרדכי אמסלם, בעלה של נגאר, עוקלו על-ידי בית-המשפט בעיקול זמני מקרקעין של בהאי. הדיון הסתיים בהסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק-דין ביום 24.3.1999 (להלן - פסק-הדין). הסכם הפשרה קבע שסכום החוב שחייבות בהאי ליאיר והמגיע לסכום של 300,199$ יסולק באמצעות העברת מקרקעין מבהאי ליאיר. המקרקעין שהועברו ליאיר הורכבו מארבע חלקות שונות (להלן - המקרקעין שנמכרו ליאיר): (א) חלקה 4 בגוש 18030 - 5136/9216 חלקים בשטח של 5,272 מ"ר. (ב) חלקה 1 בגוש 18031 - 5352/9216 חלקים בשטח של 1,809 מ"ר. (ג) חלקה 9 בגוש 18031 - 41/1000 חלקים בשטח של 160 מ"ר. (ד) חלקה 3 בגוש 18031 - 330644/4000000 חלקים בשטח של 5,272 מ"ר. 3. בסעיף 4 להסכם הפשרה נקבע כי בתמורה לקבלת כל הזכויות במקרקעין ישלם יאיר לבהאי סך של 340,000 דולר, שמתוכם סך השווה ל300,199-$ יקוזז נגד סכום החוב, והיתרה בסך 39,801$ תשולם על-ידי יאיר לבהאי במעמד חתימת ההסכם. עוד נקבע, כי החזקה במקרקעין תימסר ליאיר במעמד רישום הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. בסעיף 5 להסכם הפשרה נקבע כי יאיר יישא בתשלום מס הרכישה, בעוד שבהאי יישאו בתשלום מס שבח מקרקעין. נקבע, כי העברת הזכויות במקרקעין האמורים והסדרת התשלום מצדו של יאיר יביאו לקצן כל תביעה הדדית או טענה מצד הצדדים בגין כל קשר ביניהם עובר למועד חתימת הסכם הפשרה. לשם הבטחת רישום המקרקעין שנמכרו ליאיר על שמו וביצוע הסכם הפשרה ניתנו על-ידי בהאי הוראות מספר לעורך-דין מ' קדם, בא-כוחו של יאיר, באשר לשתי חלקות נוספות (חלקה 2 בגוש 18037, 397268/4000000 חלקים ועוד 434/10000 חלקים, סה"כ כ3,305- מ"ר; חלקה 3 בגוש 18037, 66624/4000000 חלקים ועוד 434/10000 חלקים, סה"כ כ2,100- מ"ר, להלן - החלקות הנוספות). ההוראות היו שאם המקרקעין לא יירשמו על שם יאיר עד ליום 31.12.1999, יהיה רשאי עורך-דין קדם למכור את החלקות הנוספות. בהסכם הפשרה ביקשו יאיר ונגאר מבית-המשפט ליתן תוקף של פסק-דין להסכם זה וכן להכריז כי המקרקעין יימכרו על-פי סעיף 34א לחוק המכר. 4. כאן המקום לציין כי להסכם הפשרה אמנם ניתן תוקף של פסק-דין, אך בית-המשפט לא קבע דבר לעניין תחולת סעיף 34א לחוק המכר. 5. רשם המקרקעין בנצרת רשם על-פי פסק-הדין את החלקות של בהאי נושא הסכם הפשרה הנמצאות במחוזו בשם יאיר (הכוונה לחלקות האלה: חלקה 1 בגוש 18031, חלקה 4 בגוש 18030 וחלקה 9 בגוש 18031). 6. עם זאת כשהתעוררה שאלת רישומה של חלקה 3 בגוש 10837 (להלן - חלקת המחלוקת) שהיא אחת משתי החלקות הנוספות (לא הובהר מדוע התבקשה העברת אחת מהחלקות הנוספות ולא החלקה האחרונה מתוך המקרקעין), החליט רשם המקרקעין, והחלטתו אושרה על-ידי המפקחת ביום 15.2.2000, כי יש צורך בהגשת אישורי מסים כתנאי לביצוע הרישום. 7. הטעם לעמדת המפקחת היה כי הסכם הפשרה אינו מתיישב עם הוראות סעיף 34א לחוק המכר, שכן הנכס לא נמכר על-ידי בית-המשפט או רשות אחרת על-פי דין. כמו כן עצם חלוקת המסים בין הצדדים בסעיף 5 להסכם הפשרה מעגנת את זכויות רשויות המס ולא מבטלת אותן, והזכויות נשארות מוגנות על-ידי הסיפה לסעיף 34א לחוק המכר. על החלטה זו הוגש ביום 23.3.2000 ערר בפני הממונה על המרשם. הממונה נתנה ביום 5.6.2000 החלטתה הדוחה את הערר. הממונה אימצה בהחלטתה את הנמקותיה של המפקחת וקבעה שהרישום שנעשה בנצרת בטעות יסודו והוסיפה כי העובדה שבית-המשפט נתן תוקף של פסק-דין לפשרה אינה הופכת את הפעולה ל"מכירה על ידי רשות" במובן סעיף 34א לחוק המכר. בהסתמך על ספרו של א' זמיר חוק המכר תשכ"ח1968- [5], בעמ' 722) היא קובעת, שסעיף 34א לחוק המכר עוסק בשני סוגי מכירות: האחד, מכירת נכסים כדי לחסוך מהרשות את הטרחה וההוצאות הכרוכות בהמשך החזקתם, והשני, מכירות לשם מימוש הנכסים, פירעון חובות המכירה כגון מכירה בהליכי הוצל"פ, מימוש משכון, מכירת נכסי עיזבון או נכסי פושט רגל וכו'. על החלטה זו נסב הערעור שבפניי. יצוין, כי הערעור נסב רק על תשלום מס השבח, שכן תשלום מס הרכישה בגין החלקה שבמחלוקת - הוסדר. ג. הוראות הדין הרלבנטיות סעיף 34א לחוק המכר קובע כדלקמן: "נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". הוראות סעיף 34א לחוק המכר מוצאות השלמתן בסעיף 34ב לחוק המכר. "שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס המשמשים ערובה לחיוב כספי ולפי סעיפים 34 או 34א אין להיזקק להם נגד הקונה, יחולו על הפדיון מן המכירה". בהתאם לסעיף 123 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - חוק המקרקעין), הרי: "(א) בכל לשכה יתנהלו הפנקסים שנקבעו בחוק זה או בתקנות על פיו, ויירשמו בהם המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה. (ב) בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר - (1) העסקאות שהרשם אישרן לרישום; (2) פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם; (3) כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק". תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל1969- קובעת כי יש לצרף הוכחות, כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עיסקה במקרקעין. תקנה 31 לתקנות המקרקעין קובעת: "רישום פסקי-דין והחלטות אחרות של בתי-משפט (תיקון: תשל"א, תשל"ז). הרשם, או מי שהרשם הסמיכו לכך, ירשום כל פסק-דין, צו או ההחלטה אחרת של בית-משפט, אם הורה בית המשפט על רישומם". קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין קובע בסעיף 5.180.20 כדלקמן: "כאשר ראש ההוצל"פ או שופט מורה על מכירת נכס כאמור בסעיף 34א' לחוק המכר ומוגשת בקשה להעברת הממכר, תרשם ההעברה על פי הצו. אין לדרוש במקרה זה את המצאת אישורי המיסים מהאוצר והרשות המקומית (פרט למס רכישה), אלא אם כן ניתנה על כך הוראה באותו צו". ביום 25.7.2000 בוטלו הוראות נוהל זה, ובחוזר 6/2000 נקבע שגם בהעברת זכויות לפי סעיף 34א לחוק המכר נדרשים אישורי מס כבכל עיסקה אחרת. ד. טענות בהאי 1. לפי סעיף 123(ב)(2) לחוק המקרקעין, אין לרשם המקרקעין שיקול-דעת עת שהוא נדרש לרשום פסק-דין במרשם. אין הרשם מהווה רשות ערעור על החלטת בית-המשפט, ועליו למלא אחר ציווי בית-המשפט ככתבו וכלשונו. הדבר בולט נוכח השוואת האמור בסעיף קטן (ב)(2) לסעיף הנ"ל לאמור בסעיף קטן (ב)(1), בעוד שלגבי סעיף קטן (ב)(1) נדרש אישור הרשם לביצוע הרישום, אין דרישה דומה בסעיף קטן (ב)(2) המתייחס לפסקי-דין של בית-משפט. הסכם הפשרה אושר על-ידי בית-המשפט, וההוראה שהייתה כלולה בו ביחס לתחולת סעיף 34א לחוק המכר אושרה אף היא מניה וביה. חזקה על בית-המשפט שנתן עליה דעתו טרם שנתן אישורו. משמעותו של מתן תוקף של פסק-דין להסכם הפשרה הינו כי רשם המקרקעין נדרש לפעול בהתאם לאמור בפסק-הדין, ואין לו שיקול-דעת בנידון לנהוג כפי שנהגה. בית-המשפט שנתן תוקף של פסק-דין להסכם הפשרה לא נתן כל הוראה שהמצאת אישורי המסים היא תנאי לרישום. 2. רשם המקרקעין בנצרת מצא לנכון לרשום את החלקות המצויות בתחום סמכותו ועקרון אחידות לשכות המרשם מחייב רישום החלקות גם במרשם בחיפה. 3. לפי קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין יש לרשום מכר לפי סעיף 34א לחוק המכר ללא דרישת אישורי מסים כתנאי מוקדם לרישום. 4. הוראות סעיף 5 להסכם הפשרה בא כדי למנוע התנצחות עתידית בין הצדדים בשאלת חבויות המס, אך אין ללמוד מכך שתשלום המס הוא תנאי לרישום. אין כל מניעה שמנהל מס שבח ינקוט הליכי אכיפה וגבייה גם לאחר הרישום. יתר-על-כן, בהאי מסכימים לרישום הערה שתבטיח שהחלקות הנוספות לא יימכרו ללא אישורי המסים הנדרשים בגינן. לטענתן, אין כל חשש לקנוניה ביניהן לבין יאיר ולניסיון להתחמק מתשלום מסים. התביעה שתבע יאיר את נגאר הינה תביעה של ממש, והסכם הפשרה נועד לפתור את הסכסוך בין הצדדים. אין חשש (שלא כפי שמנסה להציג זאת הממונה), שנעשה שימוש בסעיף 34א לחוק המכר כדי למרק את המקרקעין מכל חוב, שכן על המקרקעין אין כל חובות. 5. לשאלת פרשנותו של סעיף 34א לחוק המכר, הרי אין הרשימה המופיעה בספרו הנ"ל [5] של א' זמיר, המצוטטת בהחלטת הממונה על המרשם, בגדר רשימה סגורה. בענייננו, אין מדובר במכר בין שני צדדים אלא בפסק-דין שבא לסילוקה של תביעה כספית אמיתית שבמסגרתה עוקלו החלקות נושא הדיון. יצוין, כי יאיר, שהוא המשיב 2 בערעור, מצטרף לעיקרי הטענות של המערערות. ה. דיון ומסקנות דינו של הערעור להידחות. ואלה נימוקיי: 1. נראה, שבאות-כוח המערערות מוצאות בפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי שאישר את הסכם הפשרה פנים שלא כהלכה. בסעיף 14 להסכם הפשרה, לפי פירושו הנכון כלולות למעשה שתי עתירות: האחת, ליתן להסכמת הצדדים שבהסכם תוקף של פסק-דין, ובקשה לקבוע שהמכירה תתבצע על-פי סעיף 34א לחוק המכר. בית-המשפט התייחס בפסק-דינו רק לחלק הראשון, דהיינו הוא נתן להסכם הפשרה תוקף של פסק-דין. בית-המשפט לא קבע כל קביעה בדבר אופי המכירה נושא פסק-הדין והטעם לדבר הוא פשוט: מהותה של מכירה, אם כמכירה רגילה ואם כמכירה על-ידי רשות, היא עניין אובייקטיבי ולא יכול להיקבע על-ידי הצדדים על-פי הסכמתם. ודאי שאין בכוחם של הצדדים לפגוע בהסכמתם בזכויות צד שלישי - במקרה זה שלטונות המס - שכן שלילת הצורך בהמצאת אישורים על תשלום המס כתנאי לרישום גורעת מכוח האכיפה והגבייה שלהם. ברור גם שבית-המשפט, באשרו את הסכם הפשרה, לא התכוון אלא להסדיר את זכויות הצדדים להסכם ולא להשפיע על זכויות צדדים אחרים (והשוה גם פסק-הדין (שצוטט על-ידי באי-כוח המשיב) של כבוד השופטת שטרסברג-כהן, שאליו הצטרף כבוד הנשיא ברק בע"א 288/95 לחאם נ' סלים [1]). 2. נשאלת השאלה אם במישור האובייקטיבי אמנם יש לראות בעובדה שהמכירה שעליה הסכימו הצדדים כחלק מהסדר לסיום סכסוך שהיה מושא לתביעה כספית בבית-המשפט ושהפכה לחלק מפסק-דין שאישר את הסדר הפשרה, מהווה עקב כך מכירה על-ידי רשות במובן סעיף 34א לחוק המכר. לדעתי, התשובה לשאלה זו היא בשלילה. יש לראות בסעיף 34א לחוק המכר הרחבה של הרעיון המונח בדוקטרינה של תקנת השוק שבסעיף 34 לחוק המכר (ומקבילו סעיף 10 לחוק המקרקעין). מטרת ההוראה היא פשוטה: כשם שרוכש בתום-לב במהלך הרגיל של העסקים רשאי לסמוך על כך שרכישת הנכס תהא מחוסנת מפני תביעות של צדדים שלישיים, והכול במגמה להגביר את ביטחונם של קונים ולעודד על-ידי כך את המסחר בנכסים, כך ומקל וחומר, רשאי רוכש מכוח החלטה של בית-המשפט, לשכת הוצל"פ וכו', לסמוך על כך שהנכס הוא נקי מזכויות ומשעבודים החלים על הנכס, והכול במטרה לעודד מימוש נכסים ורכישתם בהליכים שחסות הרשות פרוסה עליהם. יצוין, שאני ער לכך שפרופ' א' זמיר בספרו הנ"ל [5], בעמ' 725 סעיף 694, בדעה שאין עניינה של ההוראה בסעיף 34א לחוק המכר - תקנת השוק, אך נוטה אני לדעת המלומדים האחרים שפרופ' זמיר מאזכרם בה"ש 17 ו18- באותו סעיף, שמטרת הסעיף היא יצירת מעין תקנת שוק. במקרה הנדון, לאור מעמדה של הרשות לא נדרש הרוכש אפילו להוכיח קיומו של תום-לב, שכן ההנחה היא שרכישה מרשות נעשית ברוב המכריע של המקרים בתום-לב. יתר-על-כן, במכירה על-ידי בית-המשפט, יש להניח שהרשות בודקת בטרם היא נותנת הוראות בדבר המכירה אם חלים שעבודים על הנכס ודואגת להבטיח את הזכויות של צדדים אלה (ראה לעניין א' זמיר (שם [5]), בעמ' 736 סעיף 706 מעל ה"ש 58). יצוין, שהמחוקק דואג לאיזון נאות של זכויות בעלי השעבוד. ההגנה על הרוכש אינה פוגעת בזכויות שלהם להבטחת החיוב הכספי המגיע להם, וזאת נוכח האמור בסעיף 34ב לחוק המכר, שלפיו השעבוד שלהם יחול על כספי הפדיון מן המכר. אמנם קיימת קושיה שעליה מצביע פרופ' זמיר בספרו הנ"ל [5], בעמ' 726, והיא - מדוע אין החוק מגן על זכויות אחרות, כגון בעלות או שכירות, אך לשאלה זו אין חשיבות בהקשר הנוכחי. 3. אני סבור שבדרך-כלל נועד סעיף 34א לחוק המכר להגנתם של צדדים שלישיים, דהיינו כאלה שאינם הצדדים לסכסוך נושא ההליך ולאחר שהרשות בודקת בדיקה עצמאית את כל נסיבות המכירה, בדיקה שאינה נעשית, כאשר כל מה שהתבקש בית-המשפט הוא ליתן אישור פורמאלי להסדר פשרה. מי שהוא צד ישיר לסכסוך ולהסכם שנועד לפתור אותו, יש בידו כל האינפורמציה על הנכס ואין הוא זקוק להגנת "תקנת שוק" מיוחדת, והמקרה שבפנינו יוכיח: הצדדים היו ערים לכך שקיימות זכויות של גורמים שלישיים. במקרה זה, שלטונות המס, ולכן קבעו בסעיף 5 להסכם כיצד יחולקו חובות אלה ביניהם. 4. זאת ועוד, נראה שסעיף 34א לחוק המכר לא חל אלא על זכויות ושעבודים החלים על הנכס הנמכר לפני המכירה ובלי קשר אליה על-ידי הרשות ושהם ערובה לחיוב כספי (וראה א' זמיר (שם [5])). אין מדובר בחיובים שהם תוצאה של אותה מכירה. במקרה הנדון החיוב במס רכישה ובמס שבח לא רבץ על הנכס קודם להסדר בין הצדדים אלא הוא בגדר תוצאה של "אירוע המס " שהוא המכירה (והשווה פסק-הדין של כבוד השופט לרון בתיק פירוק (ב"ש) 1048/95 רייכרט תעשיות בע"מ (בפירוק זמני) נ' מנלה מס שבח ומס רכוש רחובות [4], בעמ' ה318- שצוטט אף הוא על-ידי בא-כוח המשיבה). לכן פרשנות נכונה של סעיף 34א לחוק המכר לאור תכליתו אינה מאפשרת החלתו על ענייננו. 5. בכל מקרה, אני סבור כי חלה הסיפה של סעיף 34א לחוק המכר בשים לב לכך שהצדדים הראו בהוראה שבסעיף 5 להסכם הפשרה בדבר חלוקת נטל המסים, כי לפי תפיסתם הזכויות של רשויות המס הנובעות מהמכירה אינן נפגעות. 6. תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין בדבר חובת המצאת אישורי מס היא חד-משמעית ואינה יכולה להיפגע על-ידי הוראות מינהליות פנימיות אלה ואחרות. הוראות תקנה 31 לתקנות המקרקעין, המורה על רישום פסקי-דין, היא קטגורית ואינה מאפשרת לרשם להרהר אחרי הוראות פסק-הדין או ההחלטה השיפוטית לגופה. הדבר הוא ברור והוא בגדר יישום הוראות סעיף 123 לחוק המקרקעין (ראה גם: ע"א 348/77 הממונה על המרשם נ' ג'רג'ורה [2]; ע"א 643/70 בידרמן נ' הממונה על מרשם המקרקעין [3], בעמ' 204). עם זאת, חובת הרישום של פסקי-דין ללא שיקול-דעת אין בכוחה לפגוע בזכויות רשויות המס שעיסקה לא תירשם כל עוד לא הומצא אישור על תשלום המס, והוראות תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין חלות גם על רישום כזה. ואכן, בחוזר 6/2000 דאגה הממונה על המרשם לבטל את הנוהל 5.180.20, ולפיו לא נדרשו אישורי המסים. יצוין, כי כל פרשנות אחרת תביא לתוצאות בלתי רצויות, שכן ייפתח פתח לפתיחת הליכים פיקטיביים שיסתיימו בהסכם פשרה על העברת מקרקעין אם יינתן תוקף של פסק-דין ובכך "יחסכו" לעצמם הצדדים את הצורך בהמצאת אישורים על תשלום המס הכרוך בעיסקה. האמור הוא במישור העקרוני ואינני מייחס לצדדים במקרה זה כל כוונות בלתי טהורות. לאור האמור נדחה הערעור. בהאי ישלמו למשיב 1 הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסך 5,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. ניתן היום, ט"ו בסיוון תשס"א (6.6.2001), בהיעדר הצדדים.חוזההסכם פשרהפשרה