תביעה לתשלום חוב בגין שירותי ניהול

1. כללי עניינה של התובענה שבפני הנו תביעה לתשלום חוב בגין שירותי ניהול שסיפקה התובעת לנתבעים 1 ו-2 (להלן: "עמי גבאי" ו-"קלאס-אין" בהתאמה), לפי הסכם הניהול שנחתם בין הצדדים. 2. העובדות הדרושות לעניין 2.1 חברת א.ד.פ. חברה לבנין ולהשקעות בע"מ (להלן : "אדפ"), יזמה והקימה פרוייקט ובלשון העם קניון שנועד להיות מרכז ייחודי למכירת רהיטים בלבד בשם "המרכז הישראלי לריהוט" (להלן: "הפרוייקט"), והממוקם ברחוב משה הלוי 10 באזור התעשייה החדש בראשון לציון. במקביל למכירת שטחים בפרויקט ועל מנת לשמור על תחזוקתו הנאותה הקימה אדפ כמקובל חברת ניהול אשר מתפקידה ליתן שירותי אחזקה וניהול לדיירי הפרוייקט וקהל המבקרים, היא התובעת שבפניננו. יובהר כי בעל השליטה באדפ הנו מר פלוס שהיה גם הרוח הפעילה בתובעת ( להלן: " פלוס") הנתבעות 1 ו-2 הן חברות שרכשו מאדפ שטחים בפרוייקט וקיבלו שירותי ניהול מהתובעת. ביום 5.12.95 רכשה עמי גבאי מאדפ אולם תצוגה בקומה ב' של הפרוייקט בשטח כולל של 155.8 מ"ר. ביום 14.01.97 רכשה קלאס אין מאדפ אולם תצוגה בקומה א' של הפרוייקט בשטח כולל של 193 מ"ר. במקביל לשני הסכמי המכר (להלן: "הסכמי המכר"), חתמו כל אחת מהנתבעות על הסכם ניהול (להלן "הסכם הניהול") עם התובעת למתן שירותי ניהול כאמור. התובעת טענה כי הנתבעות לא שילמו את מלוא דמי הניהול המגיעים מהן החל משנת 1996 ואילך. לפיכך היא פנתה לנתבעות בדרישה לתשלום המגיע וראה בין היתר מכתב ב"כ מיום 19.3.99. הנתבעות הודיעו לתובעת במכתב מיום 21.6.99 כי הסכם הניהול הופר על ידי האחרונה באופן יסודי וכי הדבר מקנה להן זכות לבטול הסכם הנהול (להלן: "מכתב הביטול"). בפועל המשיכה התובעת ליתן שירותי ניהול לפרויקט עד חודש אוגוסט 2000 ובכלל זה נהנו גם התובעים משירותים אלה לרבות ניקיון, חשמל אבטחה, שמירה וכדומה למרות שלא שילמו כל דמי ניהול ממועד מכתב הביטול. 2.10 ביום 03.10.99 הגישה התובעת תביעה כנגד קלאס-אין בת.א. 2965/99 לתשלום בגין שירותי הניהול שסיפקה לה בהליך של סדר דין מקוצר ואשר ניתנה בו רשות להגן. 2.11 ביום 27.10.99 הגישה התובעת בת.א. 3326/99, תביעה לתשלום 249,615 ₪ חוב בגין שירותי הניהול שסיפקה לעמי גבאי ואף זאת בהליך של סדר דין מקוצר. גם כאן ניתנה רשות להגן. 2.12 בדיון מקדמי ביום 26.12.02 הוחלט לאחד את הדיון בשתי התביעות. 3. הסכם הניהול הסכם הניהול הינו הסכם שיגרתי המצוי בכל מרכז מסחרי וכולל כמקובל הוראות שונות בדבר חובת חברת הניהול ליתן שירותים לדיירי הפרויקט ולמבקרים בו וחובתם של הדיירים לשאת בתשלום העלויות הכרוכות במתן השירותים ובצירוף 15% עמלה לתובעת מעלויות הניהול. בין יתר ההוראות הנכללות בו אציין את התחייבויותיה של התובעת כפי שבאות לידי ביטוי בסעיף 6א' להסכם הניהול שהינן: "לארגן, להקים, להחזיק עובדים ומומחים מקצועיים ואחרים לביצוע עבודות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים וכן לנהל ולבצע את השירותים כולם או חלקם באמצעות קבלנים, קבלני משנה, יועצים או בכל דרך אחרת כפי שתקבע חברת הניהול ברמת מקצועיות טובה". בהמשך מפורטות פעולות שעל התובעת לבצע לצורך מימוש הסכם הניהול ובכללן: " 6ב ביצוע הביטוחים של השטחים והמתקנים המשותפים. 6ג ביטוח מבנה הפרוייקט כולל ממכרים והמושכרים כנגד נזקי אש, פריצה, רעידות אדמה וכן ביטוח לטובת צד שלישי. 6ד ביצוע תיקונים ואחזקה שוטפת של השטחים והמתקנים המשותפים. 4. ההליך 4.1 החוב נשוא התביעות מתייחס לשנים 99-96 בהן לא שילמו הנתבעות לתובעת את מלוא דמי הניהול המגיעים לטענתה. 4.2 לטענת התובעת הסכום המגיע מעמי גבאי ליום 24.5.00 הינו סך 249,619 ₪ כאשר לטענת עמי גבאי לא זו בלבד שאינה חייבת לתובעת כספים אלא שהתובעת חייבת לה כספים. 4.3 לטענת התובעת מגיע לה מקלאס אין סך 137,176 ₪. אף קלאס אין מכחישה כי היא חייבת לתובעת כספים והיא בדעה כי על התובעת לשלם לה כספים. 4.4 יצויין כי בין דייר אחר בפרוייקט בשם רהיטי דורון סחר (1992) בע"מ, (להלן: "רהיטי דורון") לבין התובעת התקיימה בוררות בפני רו"ח אבנר וקסלבאום, בקשר עם חוב דמי הניהול (להלן "הבוררות"). הבורר נתן ביום 6.7.00 פסק בוררות אשר בו התייחסות לנושאים שונים הרלוונטים אף למחלוקת נשוא התביעות שבפני (להלן "פסק הבורר"). 4.5 בישיבה ביום 11.03.02 הגיעו הצדדים לידי הסכמה לפיה ימנה ביהמ"ש את רואה-החשבון וקסלבאום כמומחה מטעם ביהמ"ש (להלן: "המומחה"). עוד הסכימו הצדדים כי העקרונות והמסקנות שנקבעו על ידי המומחה בבוררות שבין התובעת לבין חברת "רהיטי דורון" יחולו גם על התביעות בשינויים המחוייבים. 5. חוו"ד המומחה 5.1 ביום 08.10.02 הגיש המומחה את חוות-דעתו. המומחה קבע כי יתרת החוב של קלאס- אין לתובעת ליום 31.12.99 הינה בסך של 48,012 ₪ ויתרת החוב של עמי גבאי לאותו מועד הינה סך 90,386 ₪ (להלן: "חווה"ד"). בחווה"ד התייחס המומחה בין היתר להפחתות שהנתבעות טענו שיש לעקר מחיובים שונים שנכללו בדוח"ות הכספיים של התובעת כגון חובות של בעלי השליטה, הוצאות משפטיות, החלק היחסי של שטחי החנויות של הנתבעות לעומת שטח כלל הפרויקט לצורך חישוב דמי הניהול ועוד. 5.2 מן הראוי לציין כי המומחה לא התייחס לטענות משפטיות שהעלו הנתבעות ובכללן ביטול הסכם הניהול בשל הפרות התובעת לפי שאלה הושארו לבית המשפט כאמור בהסכמת הצדדים. יוער כי המומחה בפסק הבוררות בעניין רהיטי דורון, נמנע לפסוק בשאלות אלה וכאמור בסעיף 19 לפסק הבורר. 6. לאחר קבלת חווה"ד, הוגשו תצהירים של הצדדים, מר פלוס מטעם התובעת ומר גבאי ומר פרץ מטעם הנתבעות, אשר נחקרו על תצהיריהם. יודגש כי התובעת נקלעה לקשיים כספיים והפסיקה לפעול בחודש אוגוסט 2000. אדפ עצמה מצויה בהליכי פרוק וכינוס נכסים מאז 20.9.00 וחובותיה מסתכמים במיליוני שקלים. 7. טענות הצדדים 7.1 התובעת טוענת כי על בית המשפט להשית על הנתבעות את החיובים כפי שנקבעו על ידי המומחה בחווה"ד. התובעת גורסת כי המומחה חרג מסמכותו בשני עניינים האחד קביעת ריבית בשיעור לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א - 1961 במקום ריבית לפי הסכם הניהול והשני הפחתת סכומים מהגירעון של הנובעים מאי תשלום של דמי ניהול על ידי חלק מדיירי הפרויקט. בסיכומיה היא עותרת לחייב את הנתבעות בסכום שנקבע על ידי המומחה ובתוספת הריבית ההסכמית. התובעת מבקשת מבית המשפט להתעלם מטענות הנתבעים ככל ששאלה נוגעות לעניינים שנמסרו להכרעת המומחה והוחלטו על ידו. זאת ועוד, כיוון שהנתבעות לא ביקשו וממילא גם לא התקיימה חקירה של המומחה בבית המשפט, הרי שחזקה עליהן כי קיבלו את חוות דעתו ואין להן להלין אלא על עצמן. השאלות היחידות שנותרו פתוחות לדיון בפני בית המשפט הנן הפלוגתאות כפי שהוסכמו בין הצדדים בעת מנוי המומחה והן הפרת הסכם הניהול, ביטולו של הסכם הניהול ע"י הנתבעות, האם ביטול זה נעשה כדין וחיוב הנתבעות בגרעון של התובעת . התובעת מתייחסת לטענות הנתבעות לפיהן ביטלו את הסכם הניהול. לעניין זה נטען כי מכתב הביטול מיום 21.6.99 לאו ביטול הוא. 7.2 הנתבעות טוענות כי התובעת הפרה את הסכם הניהול בשורת הפרות שעלו לכדי הפרות יסודיות כדלקמן: 7.2.1 מתן רשות לניהול עסקים בפרוייקט שלא בענף הרהיטים. 7.2.2 שימוש בממ"דים המהווים שטחים משותפים בפרוייקט שלא כדין, בעצמה ו/או ע"י חברות שבבעלותה. 7.2.3 הימנעות התובעת מגביית דמי ניהול ואחזקה מהתובעת ו/או מחברות שבבעלות מר פלוס. 7.2.4 הימנעות התובעת מחיוב יתרות החוב של מר פלוס וחבורת שקשורות אליו בריבית. 7.2.5 הימנעות התובעת מגביית דמי ניהול ואחזקה מבעלי ושוכרי אולמות ריקים ואי נקיטת הליכים משפטיים כנגד אלו. 7.2.6 התרשלות התובעת בניהול הפרוייקט ובגביית דמי אחזקה וניהול. התובעת הפרה התחייבויותיה להקמת קרן פחת לפי סעיף 6(ה) להסכם הניהול. התובעת הפרה התחייבויותיה לשמירה על יחוד הפרוייקט בכך שהציבה שילוט מטעה המפנה את קהל המבקרים בפרוייקט למקום אחר ואף נמנעה בהמשך מלהסירו לפי בקשת הנתבעות. 7.2.9 הנתבעות מוסיפות וטוענות כי לאורך כל התקופה נמנעה מהן זכות עיון בספרי החשבונות של התובעת ובכך נמנעה מהן אינפורמציה מהותית הרלוונטית לתפקוד התובעת כחברת ניהול וכל זאת בשל אי הסדרים בניהול ספרי החשבונות של התובעת. הנתבעות מוסיפות וטוענות כי לאור ההפרות היסודיות של התובעת, קמה להן הזכות לביטול החוזה וכך אכן עשו במכתב הביטול ביום 21.6.99 עת שלח בא כוחן של הנתבעות הודעה מפורשת לתובעת על ביטול הסכם הניהול בין הצדדים. 7.3 הנתבעות טוענות כי לאור העובדה שבין השנים 98-96 נמנעה התובעת מלגבות את עמלת דמי הניהול הרי שבכך למעשה ויתרה התובעת על זכותה זו. בעניין זה מוסיפות הנתבעות וטוענות כי בכל מקרה, חישוב הריבית והפרשי הצמדה בגין חוב זה יחול מיום 1.7.99 בלבד עת הציגה התובעת לראשונה את דרישת התשלום בגין העמלה ואין היא זכאית להפרשי הצמדה וריבית עבור התקופה הקודמת לכך. לעניין דרישת התובעת לתשלום ריבית הפיגורים ההסכמית בין הצדדים בשיעור של פי 2.25 משיעור הריבית הנהוגה בבנק ישראל וכפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 9.2 להסכם הניהול, טוענות הנתבעות כי לאור העובדה כי במכתבו הנספח לחוות דעתו מיום 9.10.02 קבע המומחה כי יתרות החוב של הנתבעות לתובעת יחויבו בהפרשי הצמדה וריבית כדין בלבד, הרי שהתובעת מנועה מלדרוש חיוב על פי הריבית ההסכמית כאמור. 8. הדיון למעשה המומחה קבע את הסכומים המגיעים לתובעת מהנתבעות ולפיכך שומה על בית-המשפט לבדוק את טענות הנתבעות שהן פטורות מהתשלום וכאמור בפלוגתאות שסוכם כי יובאו להכרעת בית-המשפט. 9. הפרת הסכם אחת הטענות העיקריות בפי הנתבעות הינה כי התובעת הפרה עמם את הסכם הניהול ולפיכך בדין ביטלו אותו, וממילא אין התובעת זכאית לדמי הניהול הנתבעים. חלק מההפרות צוין במכתב הביטול. עיון בטענות הנתבעות מלמד שלמעשה חלק מההפרות הנטענות עניינן הפרת הוראות של הסכמי המכר בהבדל מהסכם הניהול שהוא הבסיסי לחיוב נשוא התביעה. מכאן, אף אם יש ממש בטענת הנתבעות לעניין ההפרות הנטענות אזי ככל שאלה מתבססות על הסכם המכר ולא הסכם הניהול הן אינן רלוונטיות לתובענה. לית מאן דפליג כי התובעת הינה חברת הניהול עמה חתמו הנתבעות על הסכם הניהול נשוא תובענה זו ואילו אדפ עמה חתמו הנתבעות על הסכם המכר הינה הבעלים של פרויקט אשר מכרה לנתבעות יחידות מסוימות בו וכל אחת מהן היא ישות משפטית נפרדת ועצמאית מהשניה. הנתבעות לא הבחינו בטענותיהן בין הפרות שיש ליחסן רק לאדפ לבין אלה הרלוונטיות לתובעת. אתייחס בקצרה לאותן ההפרות הנטענות אשר דעתי הינה כי אין מקומן ביחסים שבין התובעת לבין הנתבעות: 9.1 מתן רשות לניהול עסקים שלא בענף הרהיטים הנתבעות טוענות בסעיף 2 לסיכומיהן כי התובעת הפרה את ההסכם בכך שנתאפשרו בפרויקט עוד החל משנת 1996 פעילותן של חנויות שאינן מתחום הריהוט בפרוייקט ובניגוד לסעיף 4.14 ו- 5.11.1 להסכם המכר שנחתם עם אדפ. סבורני כי דין הטענה להידחות לפי שאינה מהווה עילה לביטול הסכם הניהול. התובעת חתמה מול הנתבעות ומחויבת כלפיהן בהסכם הניהול בלבד ולא בהסכם המכר. בעניין זה אף צו המניעה עליו נסמכות התובעות ששניתן ביום 18.6.00 בתיק ע"א 2404/99 בבית המשפט המחוזי בת"א אסר על פתיחת עסק של מוצרי חשמל בפרויקט, הופנה רק כנגד אדפ ואין בו כל הוראה לגבי התובעת. 9.2 אי שמירה על ייחוד הפרוייקט בהקשר זה טוענות הנתבעות בסעיף 9 לסיכומיהן, כי התובעת הפרה את התחייבויותיה לפי סעיף 11 להסכם הניהול וסעיף 7.04 להסכם המכר בכך שלא יצרה הפרדה פיסית וניהולית בין פרויקט יחד רהיטי ישראל הממוקם בקומות א' וב' של הפרוייקט לבין פרוייקט כרמל 2000 הממוקם בקומת הקרקע של הפרויקט. די בעיון בהסכם הניהול כדי לקבוע כי גם טענה זו של הנתבעות יפה לעניין הסכם המכר וניסיונותיהן של הנתבעות לקשור הפרה זו להסכם הניהול דינה להידחות. סעיף 7.04 להסכם המכר הוא אשר קובע כי רוכש יחידה בפרויקט לא ישא בשום הוצאה בקשר עם המבנה אשר בקומת הקרקע אך באין בהסכם הניהול לרבות סעיף 11 לו עליו מצביעות הנתבעות כל הוראה המטילה על התובעת לפעול להפרדה בהקשר זה. סעיף 11 להסכם הניהול ענייננו מעליות ובו נקבע כי הוצאות הפעלת המעליות בקשר עם תחזוקת המרכז הישראלי לרהוט בו נמצאים שטחי הנתבעות יוטל על התובעת בהבדל מחיוב לגבי המעליות הדרומיות שהחזקתן תוטל על חברת ניהול אחרת שתנהל את השטחים בקומת הקרקע. אמנם נקבעו הסדרים המאפשרים שינוי הוראה זו אך אלו לא התקיימו. מכאן גם כי אין כל רלוונטיות לטענות הנתבעות לפיהן התאפשר למבקרים במרכז לעבור בין שני החלקים של המרכז. עוד טענו הנתבעות שהתובעת לא הסירה שלטים המצויים בפרוייקט והמפנים לחלק אחר של הפרוייקט. מתברר מהעדויות שהנתבעות לא טרחו להסיר השילוט בעבור שנים מאז שהתובעת אינה משמשת כחברת הניהול של הפרוייקט ודי בכך כדי לדחות את הטענה. אין בלבי ספק, כי לו ראו הנתבעות בעובדת הצבת השילוט האמור פגיעה חמורה העולה עד כדי הפרה יסודית של ההסכם, היו הן פועלות להסרת השילוט ולא היו משאירות אותו, ואין זאת אלא שלא ראו בשילוט הפרה ומכל מקום הפרה יסודית המקנה זכות לביטול ההסכם. 10. תפיסת שטחים משותפים לצורכי התובעת וגורמים אחרים 10.1 לגרסת הנתבעות תפסו התובעת וחברות אחרות של פלוס שלא כדין את הממדים שבפרויקט המהווים חלק מהרכוש המשותף ללא תשלום ובכך הופר הסכם הניהול על-ידי התובעת. דין הטענה להידחות: 10.2 כל שימוש שנעשה על ידי חברת הניהול בממדים לצרכיה, אין בו כל פסול כשלעצמו, לפי שהדבר נעשה לצורכי כלל הדיירים לניהול הפרוייקט. 10.3 מהראיות עולה כי התובעת עשתה שימוש רק בממ"ד אחד בלבד ואף זאת לצרכיה היא ובכלל זה לישיבות של הדיירים עצמם, לרבות נציגי הנתבעות. מר פרץ הבעלים של קלאס אין אישר בעדותו בעמוד 13 שורה 26: "ישנם כמה ממדים בבניין. באחד מהם ישבה חברת בניהול ושם התקיימו חלק מהפגישות". למעשה די בעדות זו מפיו של בעל דין כדי להשמיט את הקרקע תחת טענת הנתבעות. 10.4 עם זאת הוכח שמר פלוס ניהל עניינים שונים שאינם קשורים לפעילות חברת הניהול במשרדיה של חברת הניהול וכפי שהוא אישר בחקירתו: "היות ואני ישבתי שם והרבה פעמים חיפשו אותי אנשים בעניינים אחרים שאינם קשורים לפרוייקט לא יכולתי לא לענות, הצבתי שלט קטן שאם מחפשים אותי אני יושב כאן" ( עמוד 9 שורה 17). לבית המשפט אף הוגשו תמונות, נ1א' ו- נ1ב', המצביעות על שלוט הכוונה למשרדי חברת אדפ הממוקמים בקומה א' של הפרוייקט, שם עסק מר פלוס בפעילות שאינה קשורה לחברת הניהול. האם יש בכך משום הפרה המזכה את הנתבעות לבטל את הסכם הניהול? דעתי היא כי למרות שיש באמור משום הפרה של הסכם הניהול, אזי אין היא מגעת בנסיבות העניין לידי הפרה יסודית וזאת מכל אחד מהטעמים הבאים: 10.4.1 ראשית, עניין השימוש שעשה מר פלוס בממד לצרכיו הפרטיים היה ידוע לנתבעים מזה זמן וכאמור בסעיף 2.7 למכתב הביטול בו נאמר כי החל משנת 1996 ובמשך כשנתיים פועלות החברות השונות של מר פלוס בממדים. מכאן שלו סברו הנתבעים שיש באמור משום הפרה יסודית של הסכם הניהול מדוע החרישו במשך שנתיים? אין זאת אלא כי סברו שהמדובר בפעילות שאינה מהווה הפרה ולמצער אינה בגדר הפרה יסודית, שאם לא כן, היה על הנתבעות להודיע לאלתר על ביטול ההסכם ומשלא עשו כן היה עליהן ליתן לתובעת שהות להפסיק את ההפרה האמורה, אך כזאת לא עשו הנתבעות לפי שבמכתב הביטול נאמר כי פעילות החברות של מר פלוס מהווה כשלעצמה הפרה יסודית המקנה לנתבעות את הזכות לבטל את הסכם הניהול. אפנה בהקשר זה להוראת סעיף 8 לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה תשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות") לפיה על הנפגע ליתן לתובעת הודעת ביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לה על הפרה יסודית. לפיכך היה על הנתבעות ליתן לתובעת אורכה לתיקון ההפרות אך כזאת לא עשו. 10.4.2 שנית, שהות ממושכת מדי למתן הודעת הביטול עלול לפגוע יתר על המידה בצד השני הממשיך להאמין שהחוזה עומד בתוקפו והעשוי לפעול לאור הנחה זו (לעניין זה ראה ע"א 508/86 ברומברג נ' ורדי, פ"ד מג(3) 555). ביהמ"ש אף קבע בעבר כי אי-מתן הודעת ביטול במשך פרק זמן ניכר מהווה ראייה על כך שהצד החליט לאשר את החוזה וכי משום כך פוקעת לו זכות הביטול. (ראה ע"א 236/84 מנהל עזבון יפה נ' שוורץ, פ"ד מה(5) 13, 30 בדברי השופט בן-יאיר), וכן פרידמן כהן, חוזים כרך ב' 1098-1099. 10.4.3 השימוש שנעשה על-ידי גורמים בשליטת מר פלוס לא הסב נזק לדיירים ובכללם לנתבעות לפי שהמומחה נתן ביטוי בחווה"ד לשימוש זה וכפי שיפורט בהמשך. 11. אי גביית דמי ניהול הנתבעות טוענות כי התובעת הפרה את הסכם הניהול בכך שנמנעה מלגבות דמי ניהול ואחזקה מהתובעת ו/או מחברות שבבעלות פלוס, נמנעה מחיוב ריביות בגין חובותיו של זה, בנוסף התובעת נמנעה מגביית דמי ניהול ואחזקה מבעלי אולמות תצוגה ריקים בפרוייקט. 11.1 לא ירדתי לסוף דעת ב"כ הנתבעות כי התובעת לא גבתה דמי ניהול מהתובעת עצמה. מדוע על התובעת לשלם דמי ניהול לעצמה שכן אין היא בגדר בעלים או מחזיק של יחידה מסחרית בפרויקט באופן שיחייב אותה בתשלום דמי ניהול שהרי היא זו המעניקה שירותים ולא מקבלת אותם. 11.2 עניין השימוש של גורמים אחרים מטעם פלוס בממדים נלקח בחשבון בחווה"ד של המומחה עת קבע כי שטח המרכז לצורך חיוב דמי הניהול הינו 7,847 מ"ר בלבד, וזאת עשה לאחר שהתחשב בשטח של 80 מ"ר שהיה בו שימוש על-ידי מר פלוס ומי מטעמו וכמופיע בסעיף 17 לפסק הבורר. כך שבחישוב השטח של הפרוייקט לצורך חיוב הנתבעות בדמי ניהול בא לידי ביטוי בחווה"ד באופן שהנתבעות לא חוייבו בשל כך. זאת ועוד, המומחה אף חייב את החובות של אלו בהפרשי הצמדה וריבית. 11.3 באשר לגביית דמי הניהול מדיירי הפרויקט הצהיר מר פלוס כי התובעת מעולם לא ויתרה על דמי הניהול המגיעים לה ואף שלחה מכתב בעניין אשר נוסחו צורף כנספח ד'. מר פלוס אף טוען כי בכל ישיבת דיירים הוא התרה על אי התשלום כאשר היתה הסכמה של התובעת להתחשב במצוקות הדיירים ולדחות את מועד תשלום עמלת דמי הניהול. זאת ועוד, מר פלוס תולה את האשמה בהידרדרות התובעת באי תשלום דמי הניהול על ידי הנתבעים כמו גם בעלי יחידות אחרות בפרויקט. מעבר לדרוש: 11.3.1 עולה מהראיות כי התובעת אכן נקטה בהליכים משפטיים כנגד דיירים אשר לא שילמו דמי שכירות וזאת עוד קודם למכתב הביטול. בהקשר זה אפנה לתביעה שהגישה התובעת כנגד רהיטי דורון כאשר לפי האמור בפסק הבורר היא הוגשה ביום 21.3.99. בהקשר זה תמוהה התנהגות הנתבעות אשר שלחו את מכתב הביטול ביום 21/6/99, היינו הנתבעות העלו את טענת אי הגביה מדיירים דווקא מספר חודשים לאחר שהגישה התובעת תביעה נגד אחד הדיירים. 11.3.2 אף התביעות שהגישה התובעת כנגד הנתבעות מהוות כשלעצמן ראיה לפעולות שהתובעת נקטה לגביית דמי ניהול מהדיירים. זאת ועוד, הנתבעים לא הפנו את בית המשפט לדיירים מסוימים שהתובעת נמנעה מלפעול נגדה לגביית דמי הניהול. 12. אי סדרים בניהול ספרי חשבונות התובעת לטענת הנתבעות מצויים אי סדרים ניכרים בספרי החשבונות של התובעת שבאו לידי ביטוי בכך שהמומחה לא הכיר בחלק מההוצאות הנטענות ובכללן: 12.1 הוצאות משפטיות זרות שלא הוכרו בשיעור של 25% ובסך כולל של 129,176 ₪ 12.2 הוצאות פינוי דיירים בסך 21,254 ₪. 12.3 דמי ניהול שכביכול נגבו פעמיים על סך 197,547 ₪. 12.4 חובות אבודים ומסופקים בסך כולל של 790,635 ₪. הנתבעות טוענות שהוצאות אלו שהוטלו עליהן במסגרת הוצאות התובעת ושנוכו בהמשך בחוות דעתו של המומחה מעידות לכאורה של רשלנות התובעת בניהול ספרי חשבונותיה, דבר שמהווה בנוסף לטענתן הפרה יסודית של הסכם הניהול. מבלי שאדרש לכל הוצאה ודינה כפי שצוינה לעיל, אציין כי מינוי רו"ח כמומחה נועד בין היתר לקביעת דמי הניהול הראויים שיש להשית על הנתבעות ומכאן שאיני רואה בכך שהתובעת רשמה הוצאות שלא הוכרו על ידי המומחה בהוצאות משום הפרה יסודית של הסכם הניהול. ממילא נותרה יתרה בלתי מבוטלת על הנתבעות אליבא את המומחה עצמו ומה להן כי ילינו. גם ניסיונותיהן של הנתבעות לאפיין לכאורה את תפקודה של התובעת על פי מבחן התוצאה על ידי הצגת צו הפירוק שניתן כנגד חברת אדפ בבש"א 64264/99 בבית המשפט המחוזי בת"א אינו רלוונטי כלל ועיקר לענייננו ולו בשל העובדה שעסקינן בבעל דין שאינו צד להליך. 13. הקמת קרן הפחת סוגיה זו אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים. קרן הפחת לא הוקמה וזאת למרות האמור בסעיף 6ה' להסכם הניהול. נשאלת השאלה האם עובדה זו כשלעצמה עולה כדי "הפרה יסודית" כמשמעה בסעיף 7 לחוק התרופות, המקנה לנתבעות את הזכות לביטול החוזה. סבורני כי התשובה לכך היא שלילית. מהסכם הניהול לא משתמע כי הן התובעת והן הנתבעות ראו בהקמת קרן הפחת תנאי יסודי לקיום ההסכם. מקבל אני את הסברו של מר פלוס כי משלא שילמו הדיירים את דמי הניהול לא ניתן היה ליצור קרן פחת יש מאין ואין לבוא בטרוניה לתובעת. זאת ועוד הנתבעות לא הוכיחו כלל ועיקר מה הנזק שנגרם לפרוייקט עקב אי הקמת הקרן והכיצד יש לבסס כל כך הפרה יסודית של הסכם המכר. ההפניה של הנתבעות למכתבו של בא-כוחה של התובעת דאז לחברת רהיטי דורון מיום 19.3.99 ובו מאשר בא כח התובעת את העובדה כי התובעת לא הפרישה כספים לקרן הפחת מהעדר יכולת (סעיף 2.4 למכתב), אינו מהווה ואינו יכול להוות ראיה כי הנתבעות ראו בעובדה זו "הפרה יסודית" המקנה להן זכות לביטול החוזה. טענה זו של הנתבעות באה לידי ביטוי לראשונה במסגרת כתבי ההגנה שלהן בהליך שבפני ובענייננו סבורני כי הדבר מדבר בעד עצמו (לעניין זה ראה גם דברי השופט אור בע"א 624/80 אמרה נ' נמני פ"ד ל"ז(2) 606). 14. ויתור התובעת על זכותה לקבלת עמלת דמי הניהול הנתבעות טוענות כי בעצם הימנעותה של התובעת מגביית דמי הניהול הנוספים בסך 15% מהעלות בהתאם לסעיף 7ז' להסכם הניהול בין השנים 98-96 ויתרה היא למעשה על זכותה זו. אינני יכול לקבל טענה זו מהטעמים הבאים: בשום שלב לא ציינה התובעת על ויתורה על עמלת דמי הניהול והעניין ממילא גם לא הוכח. לא נשתכח מעיני כי במענה לשאלון שהוגש למר איצקוביץ', רואה חשבון של התובעת, מיום 14.6.00 מציין הוא במפורש כי בשנים 98-96 נמנעה התובעת מלגבות את דמי ניהול (נ'5 לתצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת 2). עם זאת מקובלת עלי טענתה של התובעת לעניין זה, כי שמרה לעצמה את הזכות לגבות דמי ניהול אלו בשלב מאוחר יותר מאחר ולא רצתה להכביד את דיירי הפרוייקט יתר על המידה בשנים הראשונות לפתיחה. עניין זה אף בא לידי ביטוי בסעיף 20 למכתבו האמור של רו"ח איצקוביץ'. לא זו אף זו - לאור חוות דעת המומחה שהכירה בחבות בגין תשלום עמלת דמי הניהול, הרי שהנתבעות מנועות מלטעון טענה זו בסיכומיהן. 15. אי מתן שירותים ברמה ראויה בסעיף 2.2 למכתב הביטול ובסעיף 12.2 לתצהיר מטעמן טענו הנתבעות כי התובעת נתנה שירותי ניהול ברמה נמוכה וזאת מבלי שניתן כל פירוט לגבי השירותים לגביהם נטען כי ניתנו ברמה נמוכה. התחייבויותיה של התובעת בקשר עם מתן שירותי הניהול הובאו ברישת פסק הדין ואיני ראוה צורך לחזור עליהן. הנתבעות לא הוכיחו כי התובעת הפרה באופן מהותי ויסודי את ההסכם הניהול מבחינת רמת השירותים. הנתבעות לא הביאו ולו דוגמא אחת של שירותים שלא ניתנו כראוי בין אחזקה ותיקונים, בין אי מתן שירותי שמירה ואבטחה ובין אחרת. אציין כי פרוטוקול ישיבת הדיירים מיום 21.8.00 המציין את הפסקות החשמל בפרוייקט ומכתבן של נציגי הדיירים מיום 10.9.00 למפעילי החנויות בפרוייקט (מסומנים כ-נ8 ו-נ9 בהתאמה לתצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת 2), אינם יכולים להוות ראיה להפרה יסודית של הסכם הניהול ע"י התובעת, מה גם שהובהר כי מדובר בהתארגנות אירעית של כמה בעלי חנויות מכורח המצב אליו נקבעה חברת הניהול. אדגיש במיוחד שמכתבם זה של דיירי הפרוייקט הוא מיום 10.9.00 לאחר הפסקת פעילות של התובעת שעה שחובות הנתבעות נשוא תובענה זו הוא לשנים 99-96. למותר לציין כי הנתבעות מנועות מלקשור את מצב הדברים נכון ליום שליחת המכתב האמור, לחובותיהן לתובעת בגין דמי הניהול לשנים האמורות. זאת ועוד, על הנתבעות היה להביא עדות של מי מדיירי הפרויקט אשר יתמוך בטיעון לגבי טיב השירות לפי שנטל ההוכחה בהקשר זה מוטל עליהן בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה. דא עקא, הנתבעות לא הביאו כל ראיה פרט לבעלי העניין שלהם אשר טענו למתן שירותים ברמה נמוכה ואיני מוכן לסמוך על עדות של בעל דין בלבד בעניין כה מהותי. זאת ועוד, מתמיה שבמשך השנים בהם ניהלה התובעת את הפרויקט אין ולו מכתב אחד מאת הנתבעים המצביע על רמת שירותים לקויה מצד הנתבעת וגם בכך יש לתמוך במסקנתי. לא נעלמה מעיני תביעה שהגישו הנתבעות ורהיטי דורון למפקח על המקרקעין ברחובות ובו ביקשו למנות נציגות חיצונית וכן לסלק את ידה של אדפ משטחים משותפים. דא עקא, תביעה זו הוגשה רק בחודש אוקטובר 1999 ולא בסמוך למכתב הביטול כאשר כל אותה עת ממשיכות הנתבעות לקבל את שירותי הניהול מהתובעת מבלי לשלם. הגעתי לכלל דעה כי הנתבעות לא הוכיחו את טענתן לפיה התובעת הפרה את הסכם הניהול בהפרות יסודיות שהקנו להן את הזכות לביטול החוזה כמשמען בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970. 16. מכתב הביטול ב"כ הצדדים הקדישו פרק נרחב בסיכומיהם לשאלת דרך ביטול הסכם הניהול וביתר פירוט האם מכתב הביטול מהווה הודעת ביטול כנדרש בדין ובהלכה. לאור התוצאה אליה הגעתי אינני רואה צורך להכריע בסוגיה זו ודי בקביעתי לעיל כי לא הוכחה הפרה יסודית כדי לדחות את הביטול אף אם היה כזה. 17. חיוב הנתבעות בגירעון וריבית הסכמית מקבל אני את טענות ב"כ הנתבעות כי אין מקום לחייב את הנתבעות בגירעון של התובעת. עניין זה הובא למומחה אשר קבע כי סכום זה אינו חלק מהוצאות האחזקה והתובעת לא הביאה בפני כל ראיה לסתור קביעה זו ואף לא ביקשה לחקור את המומחה ולפיכך אני מאמץ את קביעתו. זאת ועוד, מר פלוס אישר בחקירתו כי : "אין הוראה שהדיירים צריכים להשתתף בחובות אבודים" ( עמוד 10 שורה 22). די בכך כדי לדחות את הטענה. מעבר לדרוש מקבל אני את הנמקת המומחה במכתבו מיום 9.10.02 כי יש לחייב את יתרות החוב של הנתבעות בריבית והפרשי הצמדה בלבד ולא בריבית הסכמית. זאת ועוד, עניין הריבית הושאר למומחה ואינו מופיע כאחת הפלוגתאות שהושארו לבית המשפט. 18. עדות יחיד לפי הוראת סעיף 54 לפקודת הראיות אזי: "פסק בית משפט במשפט אזרחי באחד המקרים שלהלן על פי עדות יחידה שאין לה סיוע, והעדות אינה הודיית בעל דין, יפרט בהחלטתו מה הניע אותו להסתפק בעדות זו; (2) העדות היא של בעל דין או של בן-זוגו, ילדו, הורו, אחיו או אחותו של בעל דין; במקרה שבפני מצאתי סיוע לעדות של מר פלוס שהעיד מטעם התובעת במספר ראיות בהסכם הניהול המטיל כשלעצמו חיובים על הנתבעים וכן בחווה"ד של המומחה. 19. סוף דבר התובעת הוכיחה את תביעתה לפי ההיא זכאית לקבל דמי ניהול מהנתבעות בגין השירותים שסיפקה לפרויקט וזאת בשיעור כפי שנקבע על ידי המומחה. הנתבעות לא הוכיחו כי הן היו זכאיות לבטל את הסכם הניהול ואף לא הוכח כי ישנן חיובים שנקבעו על ידי המומחה שאין מקום לחייבן בהם. לפיכך אני מחייב את הנתבעות כדלקמן : 19.1 הנתבעת עמי גבאי תשלם לתובעת את הסך 48,012 ₪. 19.2 הנתבעת קלאס אין תשלם לתובעת את הסך של 90,386 ₪. הסכומים דלעיל יישאו ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 31.12.99 ועד ליום התשלום המלא בפועל. בנוסף יישאו הנתבעות בהוצאות המשפט שהם אגרת בית המשפט ושכר המומחה וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ בתוספת מעמ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל ובאופן שהנתבעת עמי גבאי תשא בשיעור של 34.6% מסכומים אלה ואילו קלאס אין תשא 65.4% מהסכומים האמורים. ניתן היום ט"ו בכסלו, תשס"ד (10 בדצמבר 2003) בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה. איתן אורנשטיין, שופט חוב