בתי עסק בדמי מפתח סעיף 57 לחוק כללי 1. שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ואשר נסובות על שכירות מוגנת של בית עסק, חנות הנמצאת ברחוב אל-חאנוק 1025, חלקה 103/2 בגוש 16508 בנצרת (להלן - "המושכר"). ת.א. 6058/02, תביעת מר ג'דעון נאסר ג'דעון (להלן - "ג'דעון"), בעל המושכר, שהוגשה ביום 13.11.02. התביעה הינה כנגד הדייר, מר ריאד אמין בשארה (להלן - "בשארה"), לפינוי המושכר ולתשלום הפרש דמי שכירות בסך 107,721 ₪. תיק שכירות 105/02, בקשת רשות לפי סעיף 93 (3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר" או "החוק"), שהוגשה ביום 11.12.02. בהחלטה מיום 15.4.03 קבעתי כי הדיון בתובענות יאוחד בהתאם להוראות סעיף 100 לחוק הגנת הדייר. התביעה בת.א. 6058/02 2. כאמור מדובר בתביעה לפינוי ותשלום הפרש דמי שכירות. התביעה לפינוי מושתתת על הטענה בדבר אי תשלום הפרש דמי שכירות. המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשאלה האם מגיעים לג'דעון הפרשים בגין דמי השכירות, אם לאו. 3. בין הצדדים נערך הסכם שכירות מוגנת ביום 6.2.81 (להלן - "ההסכם הראשון"). בהסכם הראשון נקבע כי דמי השכירות החודשיים הינם סך של 400 ₪. כמו כן נקבע בהסכם הראשון בסעיף 14 לו כי "הסכם זה כפוף לחוק הגנת הדייר והתקנות המותקנות על פיו ודמי השכירות יועלו לפי חוק הגנת הדייר ותקנותיו לאחר סיום שכירות שנתיים ששולם עבורם מראש". ראה תרגום נספח א' לסיכומי ג'דעון. ביום 7.5.85 נערך בין הצדדים הסכם נוסף (להלן - "ההסכם השני") שכותרתו הסכם מיוחד ובו נקבע כדלקמן: "הוסכם בין צד ראשון [ג'דעון] לצד שני [בשארה] על תיקון השכירות אשר הייתה במחלוקת. ישלם צד שני לצד ראשון מ 1/6/83 ל 30/6/85 הפרשים במחיר במה שערכו עשרים וחמש דולר25$ יציג חודשית סך 600 דולר במה שערכו 600 דולר במחיר רשמי (יציג). השכירות מתחילה מ 1/7/85 בסך של 50 דולר יציג במה שערכו 50 דולר חודשית רשמי יציג - ועד לחקיקת חוק חדש בקשר לחוק השכירות. צד ראשון מרשה לצד שני לרצף את החנות ולעשות דלת זכוכית על חשבונו הפרטי מבלי שצד ראשון ידרוש אותו ביום מן הימים. שני הצדדים מסכימים כי משקל הסחורה בבית העסק לא יעלה על 5 או 6 טון מחולק על שטח החנות וכי כל תוספת במשקל מחייבת התייעצות בנושא בין הצדדים". ראה תרגום נספח ב' לסיכומי ג'דעון. 4. הצדדים חלוקים בשאלה האם יש להחיל על דמי השכירות שנקבעו בהסכם השני את התוספות וההעלאות על פי חוק הגנת הדייר, אם לאו. ג'דעון טוען כי הסכום של 50 $ שנקבע בהסכם השני מייצג את השכר היסודי בלבד, אשר יש לחשבו בהתאם לשער היציג של הדולר במועד לתשלום, אולם הוראות ההסכם הראשון בדבר כפיפות דמי השכירות לחוק הגנת הדייר ותקנותיו, לא בוטלו והן ממשיכות לחול גם על דמי השכירות שנקבעו בהסכם השני. בשארה טוען כי הסכום שנקבע בהסכם השני הוא הסכום לתשלום ואין מקום להוסיף עליו תוספות כלשהן. 5. לאחר ששמעתי את העדים ועיינתי בראיות ובסיכומי הצדדים הגעתי למסקנה כי יש להעדיף בנסיבות העניין את עמדתו של בשארה. 6. את הוראות ההסכם השני ביחס לדמי השכירות יש לבחון בשני מישורים: (א) המישור הפנימי כלומר הפרשנות החוזית על פי הכללים הרגילים תוך נסיון לאתר את כוונת הצדדים ואומד דעתם; (ב) המישור הנוגע לתחולת הוראות חוק הגנת הדייר על ההסכם השני. 7. חוק הגנת הדייר קובע בסעיפים 52, 52 א ו-53 כדלקמן: "52. קביעת דמי שכירות (תיקון התשמ"ג) (א) דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות. (ב) בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השעורים המרביים או המופחתים, לפי העניין. 52א. דמי שכירות מרביים (תיקון התשמ"ג) (א) מיום ט"ז בטבת התשמ"ג ( 1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפי יום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים. (ב) אחת לשלושה חודשים, ב-1 בינואר, ב-1 באפריל, ב-1 ביולי וב-1 באוקטובר של כל שנה (להלן - יום השינוי) יועלו דמי השכירות ששולמו לפני יום השינוי לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי הקודם עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי; יום השינוי הראשון לפי סעיף קטן זה יהיה י"ח בניסן התשמ"ג (1 באפריל 1983), ובו יועלו דמי השכירות לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם בחודש דצמבר 1982 עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי; לענין זה 'מדד' - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. (ג) המנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון יודיע ברשומות, לא יאוחר מה-25 בחודש שלפני יום השינוי, על שיעור העלאת דמי השכירות בהתאם לשינוי במדד כאמור בסעיף קטן (ב). (ד) שיעור העלאת דמי השכירות לפי סעיף זה הם שיעורים מרביים. (ה) הממשלה רשאית לקבוע בתקנות סוגים של בתי עסק שסעיף זה לא יחול עליהם. 53. דמי שכירות מוסכמים (תיקון התשמ"ג) הוסכם בין בעל בית ודייר אחרי י"ג בניסן התשי"ד (16 באפריל 1954) על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי השכירות המוסכמים את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיפים 52,52א ו-61". 8. עולה מהוראות החוק כפי שצוטטו לעיל, כי נושא דמי השכירות בבתי עסק אינו קוגנטי והצדדים רשאים להסכים ככל העולה על רוחם, במידה וההסכם מאוחר ליום 16.4.54, כפי שהוא ההסכם בענייננו. מהוראות סעיף 53 לחוק עולה כי כאשר קיים הסכם בין הצדדים בנוגע לדמי השכירות של בית העסק (המאוחר ליום 16.5.54) אף אין להזדקק למנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף 52 א לחוק. 9. בענייננו, אין חולק כי אלמלא קיומו של הסכם, היה סעיף 52א' לחוק חל על המושכר, הואיל ולא הוצא בתקנות מתחולת הסעיף הנ"ל. אולם, נוכח קיומו של ההסכם בין הצדדים, לכאורה אין מקום לפנות למנגנון ההעלאות הקבוע בסעיף 52א' לחוק. 10. עם זאת, אין מניעה כמובן שהצדדים יחילו בהסכמה על דמי השכירות המוסכמים את מנגנון ההעלאות הקבוע בחוק הגנת הדייר. מכאן שיש לחזור ולבחון את הוראות ההסכם השני במישור הפנימי ולשאול האם התכוונו הצדדים להחיל את מנגנון ההעלאות הקבוע בחוק הגנת הדייר, כטענת ג'דעון, או שהסתפקו בהצמדת דמי השכירות לדולר, כטענת בשארה. 11. אין חולק כי בהסכם השני התכוונו הצדדים להצמיד את דמי השכירות לשער הדולר, וזאת עקב האינפלציה הדוהרת של אותם ימים. ראה לעניין זה, ולגבי נסיבות עריכת ההסכם השני בכלל, את תצהירו של ג'דעון, ת/1. 12. הצמדת דמי השכירות לשער הדולר בהסכם השני, מהווה שינוי ביחס להוראות ההסכם הראשון שבו ננקב סכום דמי השכירות בשקלים ונקבע מנגנון הצמדה בהתאם לחוק הגנת הדייר והתקנות שמכוחו. 13. אולם השאלה היא האם בנוסף לשינוי מנגנון ההצמדה, משקלי בהסכם הראשון לדולרי בהסכם השני, הסכימו הצדדים שהוראות ההסכם הראשון לגבי תחולת ההעלאות מכוח חוק הגנת הדייר, ימשיכו אף הן לחול, לצד המנגנון החדש שנקבע בהסכם השני? כאמור לדעתי התשובה לכך הינה בשלילה, ולהלן אפרט את הנימוקים למסקנתי זו. 14. חוק הגנת הדייר מכיל שני מסלולים לעדכון דמי שכירות מוגנת בבית עסק: (א) מסלול ראשון שעניינו בשמירה על ערך הכסף, והוא מנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף 52 א. (ב) מסלול שני שעניינו בעדכון דמי השכירות עקב שינויים בשווי המושכר או בנסיבות אחרות הקבועות בחוק. המסלול השני מוסדר בהוראות סעיפים 52 ו-57 לחוק, והוא מורה לצד המעוניין בעדכון דמי השכירות עקב שינויים בשווי המושכר (או עקב נסיבות אחרות הקבועות בחוק), במידה ולא הצליח להגיע להסכמה עם הצד שכנגד, לפנות בעניין זה לבית הדין. סעיפים 52 ו-57 לחוק קובעים כדלקמן: "52. קביעת דמי שכירות (תיקון התשמ"ג) (א) דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות. (ב) בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השעורים המרביים או המופחתים, לפי העניין". "57. פסיקת דמי שכירות מחדש פסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים: (1) חל שינוי במכסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג); (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאוחר לשנים עשר חודש; (3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח בשיפוריו או שינוייו". במקרה שטרם נערך הסכם בין הצדדים לגבי גובה דמי השכירות, או שנקבעו דמי שכירות לתקופה מסויימת והתקופה הסתיימה, יש לפנות לבית הדין מכוח סעיף 52. במקרה שדמי השכירות נקבעו בעבר על ידי בית הדין, ויש מקום לשנותם, יש לפנות לבית הדין מכוח סעיף 57; ונקבע כי כאשר ההסכם לדמי השכירות הינו לתקופה בלתי מוגבלת, חל סעיף 57 כאילו נפסקו דמי השכירות בפסק דין וניתן לפנות לבית הדין לפי סעיף 57 לחוק. ראה רע"א 6842/96 שוס ואח' נ' קלמן ואח', פ"ד נב(2),625 והאסמכתאות הנזכרות שם. הצורך בהתייחסות לשני המסלולים האמורים נובע מאופיה של השכירות המוגנת שמטבעה אינה מוגבלת בזמן, וכך נמנעת מהצדדים ההזדמנות הטבעית לחדש את השכירות תוך התאמה לתנאי השוק אשר יכול והשתנו במהלך הזמן. 15. בעניינו, נראה לי כי ההסכם השני, שנערך זמן קצר יחסית לאחר עריכת ההסכם הראשון, התייחס למסלול הראשון בלבד, היינו למנגנון ההצמדה של דמי השכירות, וזאת כפי שעולה בבירור מתצהירו של ג'דעון ת/1: ג'דעון מצהיר כי חשש באותו זמן לשחיקת דמי השכירות השקליים עקב האינפלציה הדוהרת, ואינו טוען דבר לגבי כך שבאותו זמן אף חלו שינויים בשווי המושכר. ראה בפרט סעיפים 13-19 לתצהיר ת/1. ואילו במסלול השני, שעניינו עדכון הנובע משינויים בתנאי השוק, נשמרה כמובן לצדדים האפשרות לפנות לבית המשפט בבקשה לשנות את דמי השכירות בהתאם לסעיף 57 לחוק הגנת הדייר. אמנם הצדדים קבעו כי דמי השכירות על פי ההסכם השני יעמדו בתוקפם "עד לחקיקת חוק חדש בקשר לחוק השכירות" אולם הואיל ומדובר באירוע שמועד התרחשותו אינו ידוע, לא ניתן לומר שמדובר בהסכם לתקופה קצובה, אלא מדובר בדמי שכירות שנקבעו לתקופה שאורכה אינו מוגבל מראש, וניתן לפנות לבית הדין בבקשה לשינוי דמי השכירות על פי סעיף 57 לחוק. 16. על רקע הדברים האמורים, עולה כי לפי הפרשנות הסבירה, ממצה ההסכם השני את הסכמות הצדדים לגבי הצמדת דמי השכירות, ואין מקום להצמדה כפולה. ג'דעון מבסס את שיטתו הפרשנית במידה רבה על טענות בדבר ניצול, עליית שווי הנכס וכיו"ב (ראה למשל עמ' 4-5, 8-9, 15 לסיכומי ג'דעון). אולם לטענות אלו אין מקום שכן, כפי שהובהר לעיל, היתה פתוחה בפני ג'דעון הדרך לפנות לבית המשפט לשינוי דמי שכירות בהתאם לסעיף 57 לחוק אם סבר כי הסכום שנקבע אינו משקף עוד את שוויו הריאלי של המושכר. 17. אמנם אין מניעה שהצדדים יבחרו לערוך הצמדה כפולה כפי שטוען ג'דעון, אולם במצב זה היינו מצפים באופן סביר למצוא בהסכם השני הוראה מפורשת לפיה אף שמנגנון ההצמדה של דמי השכירות שונה בהסכם השני, יוסיף לחול בנוסף גם מנגנון ההצמדה הקבוע בהסכם הראשון. בהעדר הוראה מפורשת שכזו, יש להעדיף את האופציה הפרשנית המתיישבת יותר עם עמדת בשארה. 18. בנוסף, עולה מהראיות כי במשך כל השנים שחלפו מאז עריכת ההסכם בשנת 1985 ועד שנת 1998 לא מחה ג'דעון על דרך ההתחשבנות שנעשתה בהתאם לגישתו של בשארה ולא הפנה אליו כל דרישה לתשלום הפרשים. אפילו כאשר הגיש ג'דעון בשנת 1987 תביעה לפינוי (ראה מוצג ת/2) לא התייחס כלל בתביעתו לעניין הפרשים בגין דמי שכירות. התנהגות זו מלמדת בעיני בצורה ברורה ביותר על כוונת הצדדים לפיה לא התכוונו לנקוט במנגנון הצמדה כפול אלא אך בהצמדה לשער הדולר. 19. בסעיף 24 לתצהירו ת/1 מנסה ג'דעון להסביר את שתיקתו האמורה, וטוען כדלקמן: "... מעולם לא ראיתי במר בשארה דייר מוגן. הנני להוסיף כי החל משנת 1985/6 ועד לסוף שנת 1997 התנהלו הליכים משפטיים ביני לבין מר בשארה בנוגע לשאלה העוסקת במעמדו במושכר אם הוא דייר מוגן או לא. בכל תקופה זו הושעה עניין ההפרשים בדמי השכירות שהצטברו לטובתי והפעולות שנקטתי בענין זה צומצמו למשלוח דרישות בכתב ובעל פה על ידי עורכי דין שונים בדבר חובתו בתשלום ההפרשים המגיעים לי. תשובותיו של מר' בשארה ו/או בא כוחו בתקופה הרלוונטית היו כלעג לרעש ומבלי להעלות שום טענת הגנה, כשבו בזמן לא עלה בידי מבחינה כלכלית להוביל תביעה לענין זה. יש להוסיף כי ההליכים המשפטיים המאוזכרים לעיל רוששו אותי כליל ולא היה לאל ידי לפתוח בהליך משפטי נוסף בשל העלויות הכספיות הגבוהות". אף שג'דעון טוען כי הפנה לבשארה דרישות שונות בענין ההפרשים, הרי הדרישה הראשונה שהציג הינה מחודש 10/98, מכתבו של עו"ד זועבי. ג'דעון נשאל בענין זה בחקירתו הנגדית והשיב (פרו' 13.11.03, עמ' 4): " ש. הגשת תביעה בחודש 11/02 עד אותו יום קיבלת את כל דמי השכירות בשווי 50$. ת. קיבלתי כי לא היתה לי ברירה. בשנת 98 שלחתי לו שיתן לי את כל ההפרשים. הוא לא ענה ושלח לי מכתב מעו"ד , צחק ממני. ש. לא דרשת תוספת כל פעם שקיבלת 50 $? ת. ביקשתי הרבה פעמים בעל פה והוא לא רצה לתת לי. ש. כל חודש היית מבקש ממנו? ת. כל פעם שהיה משלם הייתי מבקש ממנו את ההפרש. שלחתי לו גם מכתבים ולא ענה. ש. איפה המכתבים? ת. אני לא יודע. הלכו לי. התיק עבר לידי 3 עו"ד . לא היה לי תקציב לכן לא הגשנו תביעה". דברים אלו אינם משכנעים. אילו אכן שלח ג'דעון מכתבי דרישה לתשלום הפרשים עובר לשנת 1998, לא ברור מדוע לא נשמרו אלו בידי עוה"ד שיצגו אותו בהליכי הפינוי בהם נקט בשנת 1987, הליכים שנמשכו אכן שנים רבות עד שטענותיו נדחו סופית על ידי בית המשפט העליון. בנוסף, במהלך השנים 1997 - 1998 סירב ג'דעון לקבל מבשארה שיקים עבור דמי השכירות החודשיים והחזירם בלווית מכתבים, ראה מוצג ת/3; אולם במכתבים אלו לא נזכרת כלל טענה בדבר הפרשים המגיעים כביכול. והחשוב ביותר לעניינו, אין כל הסבר מדוע לא הועלתה כל טענה בענין ההפרשים בתביעת הפינוי שהוגשה בחודש 11/87 (ת/2), אף שבטבלת ההעלאות המפורטת בסעיף 31 לתצהירו של ג'דעון, ת/1, ניתן לראות כי ממועד עריכת ההסכם השני ועד מועד הגשת התביעה הנ"ל היו מספר העלאות על פי חוק הגנת הדייר, לרבות העלאה בשעור 52.2% (!) בחודש 10/85. גם אם נניח שג'דעון נמנע מלתבוע הפרשים כל עוד עמד על טענתו כי השכירות כלל אינה שכירות מוגנת, עדיין לא ברור מדוע לא העלה טענה זו למצער כטענה חלופית. כך, בכתב התביעה שהוגש בשנת 1987 מצויה טענה בדבר נטישת המושכר. חשוב לציין עוד כי ג'דעון עצמו לא טען כי נמנע מלטעון לזכותו להפרשים במשך התקופה בה ניהל את תביעת הפינוי; אלא לדבריו "בכל תקופה זו הושעה עניין ההפרשים בדמי השכירות שהצטברו לטובתי והפעולות שנקטתי בענין זה צומצמו למשלוח דרישות בכתב ובעל פה על ידי עורכי דין שונים בדבר חובתו בתשלום ההפרשים המגיעים לי" (ראה סעיף 19 לעיל), ודברים בדומה לזה מסר בחקירתו הנגדית כמובא לעיל. אולם כאמור לא הוצגו כל דרישות כנטען על ידי ג'דעון, למעט הדרישה מחודש 10/98, ואילו באותן התכתבויות שכן הוצגו (כתב תביעה, מכתבי סירוב וכו') אין כאמור כל התייחסות לעניין ההפרשים. 20. טענת ג'דעון בנוגע לפרשנות ההסכם מבוססת בעיקרה על שתי אסמכתאות: (א) המילים המופיעות בסעיף 2 להסכם השני לפיו דמי השכירות יועמדו על סך השווה ל-50$ לפי השער היציג וזאת מיום 1.7.85 "ועד לחקיקת חוק חדש בקשר לחוק השכירות". (ב) הודאת בשארה בכך שהעלאות מכוח חוק הגנת הדייר מוסיפות לחול על דמי השכירות המצויה בכתב ההגנה שהגיש בשנת 1987 כנגד תביעת הפינוי שהגיש אז ג'דעון בגדר ת.א. 3033/87 (שלום נצרת), מוצג ת/2. בסעיף 5 לכתב התביעה נטען כדלקמן: "זה ועוד בתאריך 7.5.85 נחתם בין התובע לנתבע חוזה חדש שכונה בפי הצדדים הסכם מיוחד לפיו הוסכם על תנאי שכירות חדשים ושונים". ובסעיף 5 לכתב ההגנה נטען כדלקמן: "הנתבע מכחיש את האמור בסעיף 5 לכתב התביעה ויטען כי הנתבע רצה לרצף את המושכר ולהתקין דלת זכוכית ושלט והתובע היתנה את הסכמתו לכך כאמור בהסכם המיוחד ובו הוסכם על דמי השכירות ונקבע כי העלאתה תהיה לפי התקנות שיותקנו על פי חוק הגנת הדייר וניתנה לנתבע רשות לריצוף והתקנת דלת ושלט". 21. אכן טענות אלו הן טענות בעלות משקל אולם בסופו של דבר גוברים בעיני השיקולים המפורטים בסעיפים 14 - 19 לעיל על פני טענות אלו. 22. ביחס למילים "ועד לחקיקת חוק חדש בקשר לחוק השכירות", אציין כי המשמעות והכוונה שמאחורי מילים אלו נעלמות מעיני. אמנם אפשר למצוא במילים אלו עגינה לכוונה להצמיד את דמי השכירות להעלאות מכוח חוק השכירות אולם ניתן לראות גם שהניסוח הינו עמום ביותר ורק בדוחק ניתן למצוא בו את הפרשנות המוצעת הזו. יתרה מכך, סעיף 52א' שהוסף לחוק על פי תיקון מיום 1.1.83, קבע מנגנון הצמדה חדש לדמי השכירות של בתי עסק; נקבע שדמי השכירות יתעדכנו מדי שלושה חודשים בשעור עליית המדד, באופן אוטומאטי, ובוטל ההסדר הישן שהיה קיים בסעיף 52(ג) לחוק (סעיף שבוטל) לפיו התעדכנו דמי השכירות מעת לעת בתקנות. ההודעות המתפרסמות מכח סעיף 52 א (ג) אינן בגדר תקנות אלא הן הודעות המתפרסמות ברשומות, שאינן יכולות להחשב בשום מקרה כנתפסות בגדר מילות ההסכם השני "חקיקת חוק חדש בקשר לחוק השכירות". למותר להזכיר כי סעיף 52א כבר היה בתוקף בעת עריכת ההסכם השני. עמימות הניסוח הנ"ל בולטת ביתר שאת על רקע העובדה שבהסכם הראשון ידעו הצדדים לנסח בצורה ברורה ביותר את כוונתם להצמיד את דמי השכירות להעלאות מכוח חוק הגנת הדייר. 23. אשר לדברים האמורים בסעיף 5 לכתב ההגנה בת.א. 3033/87: מדובר בטענה שהועלתה בכתב ההגנה תוך נסיון להדוף את טענת ג'דעון לפיה הן ההסכם הראשון והן ההסכם השני אינם מקימים שכירות מוגנת. ניתן לראות כי כל אחד מהצדדים טוען בכתב טענותיו בת.א. 3033/87 טענה הפוכה לזו שהוא טוען בהליך דנן, והמשקל הראייתי שניתן לייחס אפוא להודאת בשארה בכתב הגנתו בת.א. 3033/87 "מתקזז" עם משקל הודאתו של ג'דעון בכתב תביעתו בת.א. 3033/87; שהרי אם טוען ג'דעון שההסכם השני אינו מקים שכירות מוגנת, ממילא הוא כופר בטענה לפיה דמי השכירות צמודים להעלאות על פי חוק הגנת הדייר; ובלשונו, הוסכם בהסכם השני "על תנאי שכירות חדשים ושונים", כלומר חדשים ושונים מההסכם הראשון שקבע העלאות של דמי השכירות על פי חוק הגנת הדייר. ובקיצור, משקלה הראייתי של ה"הודאה" אינו גובר על משקלם של הנימוקים המפורטים בסעיפים 14 - 19 לעיל. 24. לסיכום פרק זה, איני מקבלת את טענת ג'דעון לפיה יש להצמיד את דמי השכירות שנקבעו בהסכם השני להעלאות מכח חוק הגנת הדייר. ממילא תביעתו של ג'דעון לתשלום הפרשים נדחית. משנדחתה התביעה לתשלום הפרשים ממילא נדחית התביעה לפינוי. תיק שכירות 105/02 25. חלק ג' לחוק הגנת הדייר מכיל הוראות שונות בדבר חלוקת דמי מפתח בין דייר יוצא לבין בעל הבית. סימן א' לפרק ב' לחלק ג' הנ"ל, קובע הוראות שונות למצב שבו הדייר היוצא מציע לבעל הבית דייר במקומות. וכך קובעים סעיפים 85 - 87 לחוק: "85. הצהרות הדייר היוצא והדייר המוצע לא באו בעל הבית והדייר היוצא לידי הסכם בדבר פינוי המושכר בידי הדייר היוצא וכניסת הדייר המוצע למושכר או בדבר חלוקת דמי המפתח, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית, בדואר רשום, שתי הצהרות בכתב, שנעשו בדרך הקבועה בסעיף 15 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א - 1971, והן - (1) הצהרה שלו ובה פרטים האלה: (א) שהוא מוכן לפנות את המושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם משלושים יום ולא מאוחר משלושה חודשים מיום שנשלחה ההצהרה; (ב) שם הדייר המוצע, מענו ומשלח ידו, ולענין מושכר שהוא דירה - גם מצבו המשפחתי; (ג) סכום דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לתת (להלן דמי המפתח המוצעים); (ד) החלק בדמי המפתח שהדייר היוצא דורש לעצמו; (ה) לענין סעיף 81 - שהדייר המוצע שוכר את בית העסק על מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר ניהל בו (ולענין סעיף 81(א) - גם באותו השם המסחרי) והסכום שהדייר המוצע משלם בעת המוניטין של העסק; (2) הצהרת הדייר המוצע, ובה פרטים אלה: (א) שהוא מוכן לשכור את המושכר, ושהוא מוכן לקבל את ההחזקה בו מיד לאחר שהדייר היוצא פינה אותו; (ב) הפרטים המפורטים בפסקה (1)(ב), (ג) ו-(ה). 86. תשובת בעל הבית נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, להשיב לדייר היוצא, בכתב שנשלח בדואר רשום, אחת התשובות האלה: (1) שיש בדעתו להחזיק לעצמו את ההחזקה במושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו ולא מאוחר משלושה חודשים מיום שנשלחו ההצהרות, ושהוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות; (2) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה כאמור בפסקה (1), אך חולק הוא על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתוח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר יוצא דורש לעצמו; (3) שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות; (4) שהוא מסכים להשכיר את המושכר, אך חולק על הדייר המוצע או חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו. 87. כשבעל הבית מחזיר את המושכר ומסכים לדמי המפתח (א) השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, והסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות, חייב הדייר היוצא לפנות את המושכר לא יאוחר מהיום שקבע בעל הבית בתשובתו, ובלבד שבעל הבית שילם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותו. (ב) לא שילם בעל הבית לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח ולא השלישו לזכותו עד היום האמור, חייב בעל הבית, לפי דרישת הדייר היוצא, לשלם לו את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, לא יאוחר מחמישה עשרה יום לאחר אותו יום, ובלבד שהדייר היוצא מפנה את המושכר". סעיף 93 (3) לחוק שכותרתו "בקשת רשות" קובע כדלקמן: "נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85 ונהג בעל הבית באחד הדרכים האמורות להלן, רשאי הדייר היוצא לבקש מבית הדין פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר: ... (3) השיב שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר אך לא עשה כן בתוך התקופה שקבע בתשובתו, והדייר היוצא לא תבע מבעל הבית את חלקו בדמי המפתח כאמור בסעיפים 87 ו-88...". סעיף 95 לחוק שכותרתו "מתן רשות" קובע כדלקמן: "(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת, ובלבד שבפסק הדין תינתן לבעל הבית רשות, תוך חמישה-עשר יום מיום פסק הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי-המפתח, או להשלישו לזכותו, ולהחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר. (ב) בפסק דינו יקבע בית הדין את המועד, שלא יהא מוקדם מחמישה עשר יום ולא מאוחר משלושים יום מיום פסק הדין, בו רשאי הדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר, ובלבד ששילם לבעל הבית ולדייר היוצא חלקם בדמי המפתח, או השלישו לזכותם". 26. (א) ביום 20.7.02 הציע בשארה לצאת מהמושכר והציע דייר במקומו; בשארה שלח לג'דעון הצהרות בהתאם לסעיף 85 לחוק. בשארה הציע לפנות את המושכר עד יום 15.9.92. בשארה הציע במקומו את הדייר המוצע מר X מועד, ת.ז. X (להלן - "הדייר המוצע"). בשארה הודיע כי הדייר המוצע מוכן לשלם דמי מפתח בסך כולל השווה למאה אלף דולר (להלן - "דמי המפתח המוצעים"), וביקש את חלקו בדמי המפתח המוצעים - סך השווה לשישים אלף דולר. (ב) ג'דעון השיב במכתב מיום 20.9.92, בהתאם לסעיף 86 לחוק כי בכוונתו להחזיר לידיו את החזקה במושכר עד ליום 26.11.02 וכי הוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתו כפי שמופיע בהצהרות ששלח בשארה. בשולי המכתב הוסיף ג'דעון כי הוא "שומר לעצמו את הזכות לתבוע הפרשי דמי שכירות המגיעים לו בהתאם לתוספות הקבועות בחוק". ראה נספחים ו', ז' לתצהירו של בשארה נ/1. (ג) אולם ג'דעון לא שילם לבשארה את חלקו בדמי המפתח עד יום 26.11.02 ואף לא לאחר מכן. תחת זאת, ביום 13.11.02 הגיש ג'דעון את התביעה בת.א. 6058/02 לפינוי ותשלום הפרש דמי שכירות. 27. על רקע הדברים האמורים הוגשה התביעה בתיק ש. 105/02, בקשה לפי סעיף 93 (3) לחוק לקבלת פסק דין המרשה לדייר המוצע, מר X מועד, לקבל את החזקה במושכר. 28. ג'דעון לא העלה למעשה כל טעם לאי מתן הרשות בהתאם למבוקש. כל הגנתו נעוצה בתביעת הפינוי שהגיש. ואכן ניתנה החלטה ביום 15.4.03 בדבר איחוד הדיון בתובענות, מתוך סברה שאם תוכח עילת הפינוי ממילא לא יהא מקום למתן הרשות. 29. כעת, משנדחתה תביעת הפינוי, אין עוד כל מחסום בפני קבלת הבקשה דנן למתן רשות, ויש לקבלה, בכפוף לאמור בסעיף 95 לחוק. 30. נוכח כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן: (א) התביעה בת.א. 6058/02 - נדחית. (ב) בכפוף לאמור בס"ק (ג) להלן, ניתנת רשות לדייר המוצע, מר X מועד, לקבל את החזקה במושכר וזאת בתוך 30 יום ממתן פסק דין זה, ובלבד שישלם לג'דעון ולבשארה את דמי המפתח המוצעים, על פי חלקיהם המוסכמים (שישים אלף דולר לבשארה והיתרה לג'דעון) עובר לאותו מועד. (ג) אם בתוך 15 יום ממתן פסק דין זה ישלם ג'דעון לבשארה את חלקו בדמי המפתח המוצעים, יהא ג'דעון זכאי להחזיר לעצמו את החזקה במושכר, והאמור בס"ק (ב) לעיל יבוטל. (ד) ג'דעון ישלם לבשארה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. דמי מפתח