פגם טרמיטים

פגם טרמיטים
התביעה ורקע עובדתי

1. התובעים רכשו מהנתבעים בית מגורים בנתניה (להלן: "הבית" או "הנכס") תמורת סך של 396,000$, וזאת לפי הסכם מכר מיום 5.6.01.



2. בתביעתם טענו התובעים כי זמן קצר לאחר שנמסרה להם ההחזקה בנכס, גילו כי חלקים שונים בנכס, בעיקר המשקופים, שורצים טרמיטים, וכי הנתבעים ידעו על כך עוד לפני חתימת ההסכם.נ

3. התובעים טענו כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם בכך שלא גילו להם דבר עובר לחתימת ההסכם בנושא הטרמיטים, וכמו כן הפרו את ההסכם, שכן כלל הוא הצהרה כי לא ידוע לנתבעים על כל פגם נסתר בנכס.ב

4. התובעים טענו כי עקב האמור לעיל נגרמו וייגרמו להם נזקים, הפסדים והוצאות כדלקמן:

א. ירידת ערך הנכס - 40,000 $
ב. פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם - 40,000 $
ג. עלות מוערכת של התיקונים שיצטרכו התובעים לבצע בנכס - 55,356 ₪
ד. עלות טיפול הדברת טרמיטים ראשונית - 4,700 ₪
ה. שכ"ט מומחים שונים - 4,075 ₪
ו. עוגמת נפש והוצאות נוספות שייגרמו - 50,000 ₪

בסך הכל העמידו התובעים את תביעתם על סך של 514,131 ₪.ו

5. הנתבעים טוענים כי לא היו טרמיטים בבית אלא רק חשד לטרמיטים, כי בוצע טיפול בהצלחה עוד לפני המכירה, כי לא היתה מוטלת עליהם כל חובת גילוי, שכן, בין היתר, אין הטרמיטים שונים מכל מזיק אחר כגון יתושים או עכברים, וודאי לא הפרו את ההסכם. כן טענו כי לא הוכח כל נזק וכי מכל מקום, הנזקים הנטענים על ידי התובעים הינם מוגזמים ומופרכים.נ

6. תביעה זו מעוררת שאלות עובדתיות ומשפטיות ונדון בהן כסדרן.ב

דיון בשאלת החבות

א. האם היו טרמיטים בבית לפני מכירתו

7. הנתבעת חתמה על תצהיר עדות ראשית, אך לאחר מכן הוסכם כי הנתבע, אשר שהה בחו"ל בעת עריכת התצהיר הוא זה שייחקר עליו, וזאת לאחר שיאמץ תצהיר זה, וכך אכן היה.ו

על פי האמור בתצהיר, כשנתיים לפני מכירת הבית הזמינו הנתבעים הדברה עתית והמדביר הפנה תשומת לבם למשקוף דלת אחת בבית ואמר כי הוא חושד לקיומם של טרמיטים והסביר את מהותם. בעקבות כך סוכם כי המדביר יבצע טיפול מונע, אשר אכן בוצע.נ
הנתבעים לא הביאו את המדביר (מר כץ) לעדות, ודווקא הנתבעים היו אלה אשר צירפו מכתב מיום 2.9.01 של אותו מדביר שהועבר אליהם על ידי ב"כ התובעים, לאחר פנייתם אליו בנושא הטרמיטים, כשלפי אותו מכתב ביצע המדביר שנתיים קודם לכן הדברה נגד טרמיטים לתוך המשקופים שכללה קידוחים לתוך המשקופים והריצוף והזרקת חומר נגד טרמיטים.ב

8. הנתבע טען בחקירתו כי את המושג טרמיטים שמע רק כאשר התובעת התקשרה אליו לאחר הרכישה (עמ' 20 ש' 17-18). הוא גם ציין כי לא התעורר אצלו מעולם חשד לטרמיטים (עמ' 23 ש' 7-8). הנתבע העיד בחקירתו הנגדית כי המדביר הוזמן לבצע הדברה כללית נגד מקקים. הוא הוסיף כי היה זה הוא עצמו שהפנה את תשומת לב המדביר לשני כתמים בחלק התחתון של שני משקופים אנכיים של אותה דלת, וכי המדביר אמר לו שיטפל בזה, ולא אמר לו שמדובר בטרמיטים (עמ' 21 ש' 6-13). הטיפול הסתכם לדבריו בכך שראה שהמדביר קדח שני חורים בחלק התחתון של המשקופים, כשלאחר מכן עשה משהו במשקוף (עמ' 21 ש' 30-31). לאחר מכן תיקן העד את עצמו ואמר שלא ראה מה שהמדביר עשה, אלא רק את שרידי עבודתו אשר הפריעו לו אסתטית (עמ' 23 ש' 1-2).

9. אינני סבור כי ניתן לקבל את עדות הנתבע בנושא זה. בתצהיר נאמר באופן נחרץ כי המדביר הוא זה שהפנה את תשומת לב הנתבע לקיום שני החורים במשקוף הדלת, ולא כי הנתבע היה זה שהצביע על כך. בתצהיר נאמר גם כי המדביר אמר: "כי הוא חושד שמדובר בטרמיטים והסביר לי מהותם של טרמיטים" (סעיף 2 לתצהיר), והנה בחקירה נעלמים הטרמיטים כליל ממודעותו של הנתבע לפני המכירה, והוא מסביר כי שמע עליהם לראשונה רק לאחר המכירה. סתירה היתה גם בעדות הנתבע בשאלה אם ראה או לא ראה מה שהמדביר ביצע במשקופים, אך בנוסף לכך, אין זה הגיוני בעיני כי כאשר המדביר קודח חורים במשקופים, המפריעים אסתטית לנתבע, בין אם נכח בזמן מעשה ובין אם לאו, לא יעשה הנתבע את הצעד המתבקש ויתחקר את המדביר חקור היטב בדבר פשר מעשיו ולמה הם נועדו. זאת ועוד, המדביר ציין גם במכתבו נ/1 כי ההדברה בוצעה לתוך המשקופים וגם לריצוף, בניגוד לטענת הנתבע כי מדובר בקידוחים לשני משקופים של דלת אחת בלבד, העומדת בסתירה גם לממצאי המדביר מטעם התובעים בדבר הקידוחים הקודמים שבוצעו.ו
אני מקבל את האמור בתצהיר הנתבעים כמהימן יותר מתשובות הנתבע בעת החקירה, ואם נאמר כי הנתבע לא נמצא בארץ עת הוכן התצהיר, הרי סביר כי התצהיר הועבר לעיונו טרם עריכתו וחתימתו, פעולה מתבקשת מאליה עקב הצהרת הנתבע כי היה מעורב באופן אישי בנושאים הנזכרים בתצהיר.נ

10. לפיכך אני קובע כי הנתבעים ידעו לפחות על חשד להימצאותם של טרמיטים בביתם.ב

11. נראה לי כי יהא זה נכון לקבוע גם כי הנתבעים היו מודעים להימצאותם של טרמיטים בביתם ולא רק לחשד לכך, וזאת מהטעמים הבאים:

א. הקידוחים שלא היו רק קידוחים מקומיים בלבד בשני משקופים מעידים על כך שמדובר היה ביותר מחשד בלבד.ו

ב. בהעדר הסבר כלשהו להימצאותם של אותם חורים במשקופים שהתגלו על ידי המדביר, המסקנה המתבקשת היא כי אין מדובר בחשד בלבד אלא בראיה להימצאותם של טרמיטים.נ

ג. בסוף מכתבו נ/1 מציין המדביר את האפשרות להזרקת חומר פעם בשנה על מנת למנוע תופעה חוזרת של טרמיטים בעתיד, דהיינו מבחינת המדביר לפחות ברור כי מדובר היה בקיומם של טרמיטים, ואין כל סיבה להניח כי מידע זה לא עבר מהמדביר לנתבעים.ב

ד. אי הזמנת המדביר כץ לעדות מטעם הנתבעים יש בה כדי לחזק את הטענה כי היו טרמיטים בבית בעת ביצוע ההדברה על ידו, שכן מדביר זה יכול היה לתמוך בטענת התובעים בענין זה, ואם לא הובא על ידם, מחזק הדבר את הראיות נגדם בנושא זה.ו

ה. המדביר גלילי מטעם התובעים טען בחוות דעתו כי הטרמיטים נמצאים בבית לפחות 5 שנים.נ
12. הנה כי כן, אני קובע כי גם אם לא ראו הנתבעים טרמיטים בעיניהם, הרי טרמיטים אכן נמצאו בביתם שנתיים לפני המכירה, והנתבעים היו מודעים לכך.ב

ב. האם גילו הנתבעים לתובעים אודות הטרמיטים עובר לחתימת ההסכם?

13. בנושא זה אין מחלוקת כי הדבר לא גולה. התובעים טענו זאת, והנתבע אישר את אי הגילוי בחקירתו (עמ' 23 ש' 17-19). המחלוקת בענין זה מתמקדת בשאלה האם קיימת חובת גילוי, ולא האם היה גילוי.ו

14. עם זאת, טענו הנתבעים כי דווקא התובעים היו אמורים לגלות את הטיפול שבוצע בעבר בדירה נגד טרמיטים, שהיה גלוי. אין דעתי כדעת הנתבעים בנושא זה. למרות שנעשה קידוח במשקוף, לא ניתן לצפות מהתובעים, אפילו היתה לתובעת רגישות מסויימת לנושא טרמיטים בשל מקרה דומה שאירע בבית הוריה, כי ישימו לב לכך ויגלו את סיבת הדבר. אין מחלוקת אמנם כי סימנים אלה היו גלויים, אולם גם לפי עדות הנתבע בוצעו הקידוחים בחלקו התחתון של המשקוף, וכאשר התובעת מעידה כי לא טרחה להוריד את ראשה למטה ולחפש דברים בגובה הרצפה (עמ' 16 ש' 20-21), אני נותן אמון בעדותה זו, וקובע כי אכן לא הבחינו התובעים באותם סימנים. אינני סבור גם כי היה על התובעים לחפש במיוחד סימנים מעין אלה.נ

גם ההפניה למכתבו של ד"ר סימון לפיה נמצאו סימני נזק באחד המשקופים בגובה 1.7 מ', איננה משנה דעתי זו, כיוון שד"ר סימון ציין במפורש כי הקידוחים בוצעו בחלק התחתון של המשקופים, ואילו בגובה 1.7 מ' ציין סימני נזק, שמהותם לא ברורה, ולא ניתן לדעת אם ניתן היה להבחין בהם ללא בדיקה מדוקדקת.ב

שורת ההגיון אומרת גם כי אילו היו מגלים התובעים חורים, בין אם ברצפה ובין אם במשקופים, היו שואלים שאלות בנושא זה, והיה מתפתח דיון, אך כאמור דיון זה לא התנהל, והדבר מעיד על כך שהתובעים לא היו מודעים לנושא החורים או הטרמיטים לפני הרכישה, וכך אני קובע.ו

ג. האם היתה מוטלת על התובעים חובת גילוי?

15. שאלה זו הינה המשמעותית ביותר בתביעה זו. לא יכולה להיות מחלוקת על כך כי המידע בנושא הטרמיטים לא היה מידע המצוי ברשות התובעים וכי היה קושי רב להגיע אליו. מנגד, היה מידע זה מצוי ברשות הנתבעים כאמור בקביעתי לעיל. עדיפות בולטת זו של המוכרים על הקונים מהווה אחד התנאים הנדרשים כדי להקים חובת גילוי (ד' פרידמן, נ' כהן חוזים כרך ב' 817).נ

16. התנאי הנוסף מוגדר על ידי המלומדים הנ"ל כך שעל המידע להתייחס "לעניין הגורע משמעותית מן הציפיות הסבירות של הצד השני ביחס לעיסקה" (שם).ב

ד"ר ג' שלו במאמרה "סעיף 12 לחוק החוזים : תום לב במשא ומתן", משפטים כרך ז, ע' 118, 138 סבורה כי "חובת הגילוי משתרעת רק על פרטים (מידע, מסמכים) מהותיים, החיוניים להחלטת המתקשר השני האם להיכנס לחוזה ובאלו תנאים, ורק על פרטים כאלה שהמתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו" וכי "דרישת גילוי מוגזם, ולו גם באיצטלה של תום לב עלולה לחתור תחת אושיות הכלכלה החפשית ולסכל יוזמה פרטית".ו

וכן קובעת ג' שלו בספרה "כריתת חוזה: חוק החוזים וחלק כללי)", פירוש לחוקי החוזים, (המכון למחקר חקיקה ולמשפט השוואתי מש' הרי, סאקר ג. טדסקי עורך, תשל"ה עמ' 49 כי: "חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה".נ

עוד ר' לענין זה ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231.ב

17. התובעים סבורים כי נושא הטרמיטים הינו מהותי וכי על הנתבעים היה לגלות להם על דבר קיומם ועל הטיפול שבוצע נגדם. הם הביאו כתמיכה לחובת הגילוי פסק דין בענין Obde v. Schlemeyer (1960) 56 Wn 2d 449; 353 p. 2d 672; Wash. LEXIS 369. באותו ענין קבע בית המשפט האמריקאי (בית המשפט העליון במדינת וושינגטון) כי היתה מוטלת חובה על מוכרי נכס שידעו על קיום טרמיטים בנכס וביצעו טיפול להדברתם, לגלות מידע זה לרוכשי הנכס.

הנתבעים סוברים מנגד כי חובת הגילוי חלה בעניינים מהותיים בלבד כגון בעניינים המסכנים את הדירה מבחינה בטיחותית וכי נושא הטרמיטים איננו נושא שיש לגלותו בישראל במו"מ המתנהל בין צדדים בתום לב. הם מבקשים לאבחן גם את פסק הדין בענין שלמאייר הנ"ל, שכן שם היה מדובר בבית עם רצפת עץ.

18. השאלה המרכזית הינה כאמור האם מדובר בענייננו בעובדות מהותיות שעל התובעים היה לגלותן לנתבעים במהלך המו"מ ביניהם, והאם היה בגילוי עובדות אלה כדי להשפיע על הנתבעים בהחלטתם להתקשר בחוזה.ו

לעניות דעתי, התשובה לכך הינה חיובית. גם אם יש לאבחן את פסק הדין בענין שלמאייר בו רצפת הדירה היתה עשויה עץ מענייננו, אני סבור כי נושא הטרמיטים והטיפול שנעשה לגביהם היה ענין מהותי שיש לגלותו. אינני סבור כי יש מקום להשוות בין טרמיטים לבין חרקים וזוחלים אחרים לגביהם מבוצעים טיפולי הדברה, שכן להבדיל מאותם חרקים, הדברת טרמיטים כרוכה גם בפגיעה בגוף הבית, שכן יש לבצע קידוחים במשקופים ולעתים גם ברצפות. אין מדובר בפעולת הדברה רגילה שאיננה פוגעת בבית עצמו.נ
בנוסף, ידוע והדבר עולה גם מחוות הדעת כי הטרמיטים פוגעים בחלקי העץ שבדירה, ומדובר בפרט מהותי שיש לגלותו לרוכשי הנכס.ב

לפיכך, בבית שבו התגלו טרמיטים, תקופה לא ארוכה לפני שנמכר, ובוצע טיפול להדברתם, יש לגלות את הדבר לרוכשים, הן על מנת שעובדה זו תובא במנין שיקוליהם אם לרכוש את הבית אם לאו, וכן על מנת שיוכלו להעריך ולשקול את מחיר העיסקה לאור עובדה זו. בנוסף, יש לגלות עובדה זו, על מנת שהרוכשים יהיו מודעים לכך כי עליהם לבדוק נושא זה ולעקוב אחר הצורך בביצוע טיפולים נוספים. מדובר בעובדה מהותית שיכולה להשפיע על ההחלטה להתקשר בחוזה, ואפילו היתה השפעת גילוי העובדה פסיכולוגית בלבד היה מקום לגלותה.ו

לפיכך, שעה שהנתבעים לא גילו עובדות אלה לתובעים, הפרו הם את חובת הגילוי המוטלת עליהם.נ

ד. האם הפרו הנתבעים את ההסכם?

19. ההסכם שבין הצדדים כלל את סעיף 5.3 אשר קבע כדלקמן:
"המוכר מצידו מצהיר בזאת כי לא ידוע לו על כל פגם נסתר בדירה".ב

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את ההסכם שכן הצהרתם בסעיף זה לא היתה נכונה.ו

20. דעתי בענין זה איננה כדעתם של התובעים.
גם כאשר קיימת חובת גילוי, כפי שנקבע על ידי לעיל, אין נובע מכך כי ההסכם הופר. ההסכם כלל כאמור הצהרה של הנתבעים על כך שלא ידוע להם על פגם נסתר בדירה.נ
אמנם, כבר קבעתי לעיל כי הנתבעים ידעו על קיומם של טרמיטים בעבר בדירה, אך על מנת לקבוע שהנתבעים הפרו ההסכם יש להראות כי ידעו שמדובר בפגם נסתר בדירה ולכן הצהרתם איננה נכונה.ב

21. אינני סבור כי התובעים עמדו בנטל להוכיח את האמור לעיל. כזכור, טיפול נגד טרמיטים בוצע כשנתיים לפני מכירת הדירה. לא היתה כל ראיה כי נושא זה היה במודעותם של הנתבעים כאשר ניהלו את המו"מ למכירת הדירה, ולא היתה כל ראיה לכך כי הנתבעים היו מודעים לכך שמדובר בפגם נסתר.ו
נכון, כי לא תמיד חייבים להוכיח בראיות ידיעה פוזיטיבית מעין זו; כך, למשל, אם מוכר דירה מתקן באופן קוסמטי סימני רטיבות בדירה בלא לפתור את הבעיה עצמה, ואינו מגלה על כך לאחר מכן, לרוכשים בעת מכירת הדירה, ניתן להסיק כי מדובר בפגם נסתר המוסתר על ידו ביודעין.נ
בענייננו, ריחוק המועד בו בוצע טיפול נגד הטרמיטים ממועד מכירת הדירה והעדר ראיות פוזיטיביות כאמור, מביא אותי למסקנה כי לא הוכח שהנתבעים ידעו שמדובר בפגם נסתר שעליהם לגלותו, ואף כי קבעתי כי קיימת היתה חובת גילוי וכי חובה זו הופרה, הרי אין במקרה זה הפרה של ההסכם.ב

דיון בשאלת הנזקים

22. גם הפרה של חובת הגילוי ללא הפרה של ההסכם מחייבת בתשלום פיצויים עבור הנזקים שנגרמו עקב הפרה זו.
עם זאת, אין התובעים זכאים לפיצוי המוסכם המגיע עקב הפרת ההסכם, נוכח הקביעה כי ההסכם לא הופר, ויש לבחון את ראשי הנזק האחרים.ו

א. ירידת ערך

23. מטעמם של התובעים הוגשה חוות דעת שמאי מקרקעין ולפיה בשל נושא הטרמיטים נגרמה לנכס ירידת ערך בשיעור 10%, דהיינו 40,000 $.נ
השמאי הדגיש כי ירידת ערך זו נובעת מחובת הגילוי הקיימת לגבי רוכש נכס פוטנציאלי אשר תביא למחיר נמוך יותר שיהא מוכן לשלם עבור הנכס, וזאת אפילו יתוקנו כל הליקויים בנכס הנובעים מאותם טרמיטים.ב
יש לציין כי חוות דעת השמאי צורפה לכתב התביעה, והיא לוותה משום מה בהערות בכתב יד על גבי חוות הדעת, שאינני יודע על ידי מי נכתבו הן. מכל מקום, חוות דעת השמאי שהוגשה ביחד עם תצהירי התובע היתה כבר חוות דעת "נקייה" וללא הערות (לענין שני עמודים נוספים שצורפו כנספח לחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה אך לא צורפו לחוות הדעת שהוגשה לתיק ביחד עם התצהירים אתייחס בפרק ההוצאות).ו

24. חוות הדעת של השמאי התבססה על מספר הנחות ובהן:
א. אותרו טרמיטים במשקופי שלוש דלתות וחלקם של הטרמיטים שאותרו הינו פעיל וממשיך לתקוף את ליבת העץ.
ב. סבירות לכך שבדיקות קרקע שייערכו במקום יגלו קרקע פעילה - קרקע בעלת פוטנציאל לדגירת טרמיטים והתרבותם וכן סימני עיכול עץ במספר מקומות.
ג. נראה ודאי כי לא ניתן למנוע המשך חדירת הטרמיטים למבנה והרחבת תהליך בלאי מואץ של משקופי הנכס, הרהיטים והארונות מבלי שיבוצע טיפול יסודי בסביבת המבנה ויסודותיו.
ד. חובת המוכר היא לגלות לקונה פוטנציאלי שנתגלו ליקויים וכי הם עלולים לחזור.
ה. גם אם ניתן יהיה לתקן את ליקויי הטרמיטים יתעורר חשש שאינו רק פסיכולוגי אצל רוכשים פוטנציאליים של הנכס, שקיבל כבר תדמית של נכס "בעייתי".
ו. אין ודאות להצלחת התיקונים לאור ההצלחה החלקית בלבד של נסיונות תיקון קודמים.

25. אין באפשרותי לקבל את האמור בחוות דעת השמאי, שכן לחלק ניכר מהנחותיו אין בסיס בחומר הראיות שבפני.

26. המומחה העיד בחקירתו הנגדית כי הוא איננו מומחה לנושא של חרקים וזוחלים, וכי נסמך בחוות דעתו על חוות דעת הזואולוג מר סימון ועל חוות דעת המדביר מר גלילי.

יש לציין כי רק המדביר גלילי הגיש חוות דעת ואף נחקר עליה, ולגבי הזואולוג מר סימון צורף רק מכתבו אל התובע מיום 20.11.01 והוא לא זומן לחקירה.

27. גם אם, על אף האמור לעיל, נעיין באותו מכתב, נגלה כי מר סימון גילה בביקור מיום 16.11.01 סימנים ישנים של נזק מטרמיטים במשקופי שתי דלתות: דלת חדר הכביסה ודלת המטבח החיצונית שבוצעו בהן בעבר קידוחים והוזרק חומר הדברה. לא נמצאו טרמיטים פעילים באותם משקופים.
לא נמצאו טרמיטים או סימנים לפעילות טרמיטים בקורת העץ על הגג ואף לא בחצר הבית, מלפנים ומאחור.
לא התגלו טרמיטים או סימנים לפעילותם במשקופי קומת המגורים.
התגלו טרמיטים פעילים (שאף נאספו) במשקוף שירותי קומת הקרקע.

28. המדביר גלילי ציין כי היה פעמיים בנכס, הפעם השניה כשנה לפני עדותו (דהיינו בחודש יוני 2002 בערך), כאשר בפעם השניה גילה טרמיטים במשקופי 4 דלתות (דלת כניסה, כניסה למטבח, שירותים למטה ובמחסן).

29. המלצות הטיפול של מר גלילי היו ביצוע הדברה בבית וסביב לו הכולל קידוח חורים בכל המשקופים וברצפה ליד המשקוף, לאורך הארונות ומתחת לשטיחים ומסביב למבנה והזרקת חומר הדברה לחורים.
על הטיפול יש לחזור שלוש פעמים בהפרש חצי שנה בין טיפול לטיפול.

30. הזואולוג מר סימון המליץ במכתבו להחליף את כל משקופי העץ הנגועים בעבר וכיום במשקופי מתכת או בעץ מטופל ומחוסן נגד מזיקי עץ, לוודא שהארונות ורהיטי העץ בבית מחוסנים כנגד מזיקי עץ, ולבצע בדיקות תקופתיות בבית ובחצר אחת לשנה כדי לוודא שאין במקום פעילות של טרמיטים גורמי נזק.

31. עובדה חשובה ביותר שיש להדגישה היא כי המדביר מר גלילי העיד בחקירתו הנגדית באופן מפורש כי הטיפול המוצע על ידו מחסל את בעיית הטרמיטים, כי אחוזי ההצלחה שהיו לו הם מאה אחוז במאות בתים בהם ביצע טיפול נגד טרמיטים מאז שנת 1973 וכי לא היו לו תלונות חוזרות באף מקרה (עמ' 12 לפרוטוקול).

32. לאור האמור לעיל ניתן לומר כי להנחות היסוד של השמאי בסעיפים 24(ב), 24(ג) ו - 24(ו) לא היה בסיס.
מעדותו של המדביר גלילי עלה באופן מפורש וללא צל של ספק כי טיפול נכון ומתאים בתופעת הטרמיטים גורם לפתרון מוחלט של הבעיה ללא סיכוי כי הבעיה תשוב.

33. מכאן, נובעת גם מסקנה נוספת והיא כי ניתן להטיל ספק בהנחת היסוד לפיה על התובעים, עת ירצו למכור את הבית, להודיע לרוכש הנכס על נושא הטרמיטים, וכוונתי היא כי אם יבוצע הטיפול המתאים המוצע על ידי מר גלילי, ויחלפו מספר שנים בהן יבוצעו בדיקות יסודיות שיגלו כי תופעת הטרמיטים לא חזרה, מדובר יהיה בליקוי שאיננו קיים עוד, ולכן לא צריך יהיה לגלות אודות אותו ליקוי שאיננו קיים.
לכל היותר, ניתן יהיה לדווח על אותו ליקוי שהיה ואיננו עוד, תוך הצגת הראיות לכך, וההשפעה על הרוכש הפוטנציאלי תהיה אז שולית, אם בכלל תהא השפעה כלשהי.

34. העובדה שהשמאי התייחס בספקנות להצלחת הטיפול, ולא התייחס כלל לדברי המדביר מטעם התובעים כי הצלחת הטיפול מובטחת ב-100%, משנה כמובן כליל את בסיס חוות דעתו, ואין עוד אפשרות להסתמך עליה.

35. מאחר והטיפול המוצע על ידי מר גלילי כולל ביצוע קידוחים במקומות שונים בבית, נראה לי כי נוכח קידוחים אלה והסימנים שיותירו, יש מקום להפעיל את שיקול דעתי ולקבוע במקרה זה ירידת ערך מינימלית בשיעור של 0.5%, דהיינו 1,980 $.

ב. הוצאות הטיפולים, התיקונים ורכיבי נזק נוספים

36. חוות דעתו של המדביר גלילי נקבה בסכום של 7,250 ₪ כעלות ביצוע הטיפול המוצע על ידו. חוות הדעת היא מיום 17.2.03.
אמנם, במכתבו של המדביר גלילי מיום 22.8.01 ננקבו סכומים נמוכים יותר לצורך ביצוע אותו טיפול (4,700 ₪ בסה"כ), אולם מאחר והמדביר לא נחקר אודות הבדלים אלה, הנני רואה מקום לאשר את הסכום שנקבע על ידו בחוות דעתו, דהיינו: 7,250 ₪.

37. הזואולוג מר סימון לא העיד בפני כאמור לעיל, ולא הוגשה חוות דעת מטעם התובעים לגבי הפעולות אותן הציע לבצע. לפיכך, לא ניתן יהיה לאשר את היקף הפעולות אותן הציע.

יתרה מזו, לחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה נלוו אמנם שני עמודים שהוכתרו בכותרת "עלות מוערכת לביצוע תיקונים בבית בונר" שהתייחסו לא רק לתיקונים אלא גם להדברה, פיקוח, הפסד ימי עבודה ו"שונות" והעלות הכוללת לפי אותם שני עמודים הסתכמה ב - 43,106 ₪. שני עמודים אלה היו גדושים בהערות בכתב יד שאינני יודע על ידי מי נכתבו.

לחוות דעת השמאי שהוגשה ביחד עם תצהיר התובעים וחוו"ד מר גלילי לא צורפו אותם שני עמודי נספח. השמאי לא נחקר גם על שני עמודים אלה, ומסיכומי הנתבעים עולה כי לא היו לנגד עיניהם שני עמודים אלה (ר' סעיף 28 לסיכומיהם שם נכתב: "העד לא מתייחס – לענין גובה הנזק – להמלצות המומחה – הזואולוג – ד"ר סימון – בענין החלפת המשקופים ומן הסתם – אין ביכולתו להצמיד מחיר לעבודה זו"). יש לציין גם כי בכתב התביעה, בסיכומי התובעים ובסיכומי התשובה שלהם ננקבה עלות תיקונים של 55,356 ₪ השונה מהסכום של 43,106 ₪ שננקב בשני עמודי הנספח של חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה.
מסקנתי היא כי שני עמודי הנספח לחוות הדעת שצורפו לכתב התביעה לא הוגשו לבית המשפט ולצד שכנגד במסגרת הבאת הראיות, ולכן לא ניתן להסתמך עליהם, מה גם שהיקף התיקון נסמך על מכתבו של הזואולוג שלא הובא כלל לעדות, ואף מטעם זה אין להסתמך עליו.

38. עם זאת, ניתן להעריך גם ללא עדות מומחה כי יש צורך להחליף את ארבעת המשקופים ה"נגועים". כאשר אני מוסיף לכך את הצורך בהורדת השטיחים מקיר לקיר בקומה העליונה בעת ביצוע הטיפולים, כהמלצת המדביר, את אי הנוחות שתגרם עקב כך, את עגמת הנפש של התובעים ואת הצורך בביצוע בדיקות תקופתיות אחת לשנה במשך מספר שנים, הרי אף בנושא זה אני מוצא מקום להעריך את סך כל הפיצוי בגין רכיבי הנזק לעיל בסכום גלובלי שאעמידו על סך של 10,000 ₪ נכון להיום.

ג. ביצוע התיקונים בפועל

39. התנהגות התובעים בנושא ביצוע התיקונים הנדרשים נראית תמוהה בעיני.

התובעים גילו לדבריהם את בעיית הטרמיטים, זמן קצר מאוד לאחר קבלת החזקה בנכס (מכתבו הראשון של מר גלילי הינו מיום 22.8.01 בעוד שלפי הסכם המכר נמסרה החזקה בנכס לידי התובעים ביום 15.8.01).

חרף האמור לעיל, במשך תקופה של קרוב לשנתיים לאחר מכן, לפחות עד יום מסירת עדות התובעים (חודש יוני 2003), לא בוצע על ידי התובעים טיפול נגד הטרמיטים.
מר גלילי אישר בעדותו כי עד מתן עדותו ואף שחלפו קרוב לשנתיים כאמור, לא הוזמן לבצע את הטיפול (עמ' 15, ש' 17-18).
התובעת אישרה בעדותה כי לא ביצעו עדיין את הטיפול (למעט עץ נגוע בחוץ שנכרת מיידית ולא נמצא לו אזכור, אגב, בחוות הדעת).
היא נימקה זאת בעבודה הרבה שיש לבצע ובעלות הכלכלית, וציינה כי הם על סף מציאת דירה לעבור אליה בשכירות על מנת לבצע את הטיפול (עמ' 18 ש' 10-21).

40. ההנמקה שניתנה על ידי התובעת איננה נראית לי, במיוחד כאשר התובעת עצמה ציינה את המפגע החמור לדבריה שפשה בנכס (סעיף 13 לתצהיר). גם נושא העלות הכלכלית איננו נראה לי מהותי לנוכח הסכום הנמוך יחסית שננקב על ידי המדביר, ביחס לעלות הכוללת של רכישת הנכס (כ - 400,000 $).

אציין גם, כי ברור לאור האמור לעיל, שאם התופעה של הטרמיטים הוחמרה בשל העיכוב בביצוע הטיפול על ידי התובעים, הרי האשם בנושא זה רובץ לפתחם בלבד.

סיכום

41. לנוכח האמור לעיל, אני קובע כי על הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:
א. ירידת ערך הנכס (1,980$X 4.5) 8,910
ב. עלות הטיפול הנדרש בתופעת הטרמיטים 7,250
ג. יתר רכיבי הנזק כאמור בסעיף 38 לעיל 10,000
סה"כ 26,160 ₪

42. אני מחייב, אפוא, את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים את הסך של 26,160 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.

נוכח הסכום שנפסק לעיל הנמוך מאוד יחסית לסכום התביעה ונוכח קביעותי בנושא חוות דעת השמאי, ואי ביצוע התיקונים על ידי התובעים, אינני מוצא למקום ליתן צו להוצאות משפט, וכל צד ישא בהוצאותיו.


ניתן היום ט"ו באב, תשס"ד (2 באוגוסט 2004) בהעדר הצדדים.


קינר יחזקאל, שופט      








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה תקרות

  3. פגם טרמיטים

  4. ליקויי בנייה ריצוף

  5. התיישנות ליקויי בניה

  6. ליקויים בממ''ד

  7. פגם נסתר בצנרת

  8. ליקויי בניה בנתיבות

  9. ליקויי בניה ברמלה

  10. ליקויי בניה בחדרה

  11. שקיעה דיפרנציאלית

  12. ליקויי בניה ריצוף

  13. ליקויי בניה בשדרות

  14. ליקויי בניה באשדוד

  15. ליקויי בניה בעפולה

  16. ליקויי בניה ברמת גן

  17. ליקויי בניה בכרמיאל

  18. ליקויי בניה - איטום

  19. ליקויי בניה בבאר שבע

  20. אי התאמה במפרט הטכני

  21. ליקויי בניה - 7 שנים

  22. ליקויי בניה בכפר סבא

  23. ליקויים באספקת חשמל

  24. ליקויי בניה ברמת ישי

  25. פיצוי על ליקויי בניה בדירה

  26. הודעה בכתב על ליקויים

  27. ליקויי בניה בקרית אתא

  28. תביעה על ליקויים בדירה

  29. ליקויי בניה באור יהודה

  30. אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה

  31. דירת קוטג' - ליקויי בניה

  32. ליקויי בניה במערכת ביוב

  33. ליקויי בניה בקרית טבעון

  34. ליקויים בדירה לפני קבלת חזקה

  35. פסקי דין חימום תת רצפתי

  36. הנמכת תקרה בניגוד למפרט

  37. אחריות על ליקויים בריצוף

  38. ליקויי בנייה - קבלן בהליכי פירוק

  39. דירות לעולים חדשים – ליקויי בניה

  40. תביעה בגין ליקויים הנדסיים

  41. ליקויי בנייה בדירות בשכירות

  42. ליקויי בנייה - שברים באריחים

  43. ליקויי בנייה סדקים - תביעת פיצויים

  44. ליקויים בממ"ד במטבח ובדלתות

  45. ערעור על פסק דין ליקויי בניה

  46. מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה

  47. ליקויי בניה בשכונת פסגת זאב ירושלים

  48. תביעה בגין ליקויי בניה בחיפה

  49. רשלנות עו''ד בתביעת ליקויי בניה

  50. ליקויי בניה דירה בקריית ביאליק

  51. ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

  52. תחילת תקופת התיישנות ליקויי בניה

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעת פיצויים - ליקויים בעבודות אינסטלציה

  55. ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

  56. הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה ?

  57. תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה ברמת גן

  58. תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בניה

  59. התיישנות תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה

  60. תביעה מנופחת מוגזמת ומופרזת ליקויי בניה

  61. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  62. הגשת תביעת ליקויי בניה ללא התראה מוקדמת

  63. תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בבית בעתלית

  64. תביעה כספית על סך 100,000 ₪, בגין ליקויי בניה

  65. ליקויי בניה מהותיים שלא תוקנו בדירה חדשה מקבלן

  66. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

  67. תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים בשל ליקויי בניה

  68. ליקויי בניה - אפשרות תיקון נוספת של קבלן / תיקון חוזר

  69. תביעה משותפת של דיירים נגד קבלן - פיצויים ליקויי בניה

  70. תביעה אישית נגד בעלים של חברת בניה בגין ליקויי בניה

  71. תביעה כספית בגין ליקויים הנדסיים, עוגמת נפש, פיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה ונזקים נוספים

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון