סככה - היתר בניה

פסק-דין

השופטת ט' שטרסברג-כהן:

?1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד סגן הנשיא מ' בן דוד) שקיבל את תביעתו של המשיב ?1 וקבע כי היתר בניה שניתן למערער ?1 לבניית סככה הינו בטל ויש להורות על הריסת הסככה.

העובדות כפי שנקבעו על-ידי בית המשפט המחוזי

?2. המערער ?1 והמשיב ?1 הם תושבי יבניאל הגרים בשכנות זה לזה. המערער ?1 הינו קטין הרשום כבעלים של חלקה מסוימת (להלן: החלקה) המנוהלת בפועל על-ידי אביו, משה קרנש (להלן: קרנש). החלקה הינה חלק ממתחם חקלאי גדול המורכב מכמה חלקות שבבעלות משפחת קרנש המורחבת. ה ?1 (להלן: נחומי) הוא בעל הזכויות במקרקעין הגובלים בחלקה. המחלוקת סבה על סככה בשטח ?312 מ"ר שבנה קרנש על החלקה בחלק הגובל בבית המגורים של נחומי.
בניית הסככה החלה בשנת ?1993 מבלי שהיה בידו של קרנש היתר בניה. לאחר זמן הגיש קרנש - על-ידי הנדסאי מטעמו (המערער ?2) - בקשה להיתר בניה במסגרתה ביקש "מתן לגיטימציה לסככה (בשלב של שלד ללא גג) לכלים חקלאיים". בקשתו נדחתה וכך גם נדחה ערעורו לועדה המחוזית שהמלי למשיבה ?2 (להלן: הועדה) לפעול לפי סעיף ?149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-?1965 (להלן: החוק) על מנת לקבל הקלה באחוזי הבניה במסגרת המותר. עוד קודם לכן, פנה נחומי לועדה והתלונן בפניה על מעשי קרנש בחלקה. בעקבות פנייתו הוציאה הועדה צו הפסקת עבודה מינהלי וכן הג כתב אישום נגד קרנש. בית משפט השלום הרשיע את קרנש על-פי הודאתו ודן אותו לקנס וכן הוציא צו הריסה של הסככה שביצועו נדחה למועד שנקבע על מנת שקרנש יפעל להשגת היתר בניה.

לאחר זמן, ובעקבות החלטת הועדה המחוזית, החליטה הועדה לאשר את בקשת קרנש למתן לגיטימציה לסככה בתנאים מסוימים, וביניהם, פרסום הקלה על אחוזי בניה מעל המותר. לטענת קרנש והועדה פורסם דבר הבקשה שהוגשה למתן הקלה באחוזי בניה כדת וכדין ולא נתקבלה כל התנגדות, לפיכך הוענק לקרנש באוקטובר ?1994 היתר בניה בגין הסככה. אין מחלוקת בין בעלי הדין, כי נחומי פנה פעמים רבות מספור לועדה והביע התנגדות למתן היתר לבנייתה של הסככה, אלא שלשיטת הועדה הוא לא עשה כן במועד שנקבע להגשת התנגדות ובדרך המתאימה לכך ופניותיו לא הוכרו כהתנגדות. מניתן היתר הבניה לקרנש, הגיש נחומי תביעה לבית משפט השלום בה ביקש להצהיר כי היתר הבניה הינו בטל וכי הבניה על פיו אינה חוקית וליתן צו להריסת הסככה. הצדדים הסכימו כי הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי, אליו הועבר התיק.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

?3. בית המשפט המחוזי קבע כי מתן ההיתר בענייננו, איננו בא בגדר סמכותה של הועדה על-פי התכנית החלה על החלקה להתיר הקמתם של מבני עזר בשטח שמגיע כדי ?11% משטח החלקה וזאת משלושה טעמים מרכזיים. האחד, משום שהחלקה אינה מהווה יחידה תכנונית אחת; השני, משום שאין לרא בסככה המיועדת לטרקטורים, בשל מיקומה, מבנה עזר; והשלישי, משום קיומה של סככה ישנה נוספת שאת שטחה יש לקחת בחשבון לצורך חישוב השטח.

בית המשפט קבע, כי שטחה הכולל של החלקה שהוא ?3,506 מ"ר, נחצה בתכנית לשני אזורים בעלי שימוש שונה: האחד, "אזור מגורים א'" ששטחו ?1,500 מ"ר; והשני "אזור חקלאי" ששטחו ?2,006 מ"ר. עוד קבע, כי אין לאחד את שני האזורים ליחידה אחת לצורך חישוב השטח המותר לבניית מבעזר. מכאן, דחה את הטענה לפיה שטח הסככה - ?312 מ"ר - מהווה רק ?8.8% משטח החלקה - ?3,506 מ"ר וקבע כי שיעור שטח הסככה מתוך שטח אזור המגורים - ?1,500 מ"ר - עולה על שיעור כל הקלה אפשרית אף לשיטת הועדה והוא מהווה סטיה ניכרת שאין הועדה מוסמכת להתיר. בית המשפטן, כי בשלב הראשון בו דחתה הועדה את בקשת קרנש התייחסה הועדה אל החלקה כמחולקת לשתי יחידות תכנוניות נפרדות שכל אחת עומדת בפני עצמה, ואילו כשטיפלה בשלב השני בבקשה למתן הקלה, התייחסה הועדה לחלקה על שני חלקיה כיחידת תכנון אחת וגזרה את אחוזי שטחה של החלקה מכלל שטח החלקה.

זאת ועוד, הסככה נשוא המחלוקת ממוקמת באזור המיועד למגורים ולפיכך אינה יכולה להיחשב מבנה עזר כמשמעותו - על-פי נוסחו ועל-פי היגיון הדברים - באשר אינה יכולה לסייע לשימוש העיקרי המותר באותה יחידה תכנונית, שהיא אזור מגורים.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי גם אילו התייחס אל כל החלקה, על שני אזוריה, כאל יחידת תכנון אחת בת ?3,506 מ"ר וגם אילו הסכים לראות בהקמת הסככה, שירות נלווה לשימושים המותרים שם, עדין דבק פסול בהיתר בשל קיומה של סככה ישנה נוספת באזור החקלאי ששטחה ?1,150 מ"ר. צירוףשטח של הסככה הישנה לזה של הסככה נשוא המחלוקת יוצר שטח כולל המגיע ל- ?1,465 מ"ר ומהווה כ-?42% משטחה הכולל של החלקה. שיעור זה עולה מעל ומעבר על שיעור שטחם של מבני עזר המותרים בבניה על-פי התכנית החלה על החלקה.
?4. בית המשפט ציין, כי עיון במסמכים המצויים בתיק, ובכלל זה התכניות, התשריטים, החלטות הועדה ותצהירה של מהנדסת הועדה, מותירים תחושת אי נוחות רבה באשר להתנהגותו של קרנש בפרשה ולדרך עבודתה וטיפולה של הועדה בבקשת קרנש. בכל המסמכים שעמדו ביסוד החלטת הועדה בולטתהתעלמות מוחלטת מקיומה של הסככה הישנה. המפה המצבית שצורפה על-ידי קרנש לבקשה להיתר אינה משקפת את המצב לאשורו והיא משקפת רק חלק מן השטח ומן המצב בו: רוב האזור החקלאי בחלקה, המהווה את עיקר שטח החלקה, אינו מופיע כלל במפה; וגם בשטח החלקי המופיע לא מופיעה הסככה הישנה למרות שהיא בנויה שם. בית המשפט קבע, כי לא נותר ספק שבמפה המצבית שהגיש קרנש לועדה בחר מישהו לכלול רק חלק מן התשריט. בית המשפט התבטא בצדק בחריפות בעניין זה באומרו, "קשה להשתחרר מהתחושה כי יד נעלמה ביקשה להסתיר את דבר קיומה של הסככה הישנה בשטח החקלאי ולמנוע את הבאתו בחשבון של שטחה... וכי קשה להשתחרר מהמחשבה שהדבר נעשה בכוונת מכוון או שלא בתום לב...". לאור זאת, מצא בית המשפט את קביעת מהנדסת הועדה כי המפה שצורפה לבקשת ההיתר עונה על דרישותיה של מפה מצבית, כבלתי מובנית. כן עולה נימה של ביקורת על הועדה בגין אי התייחסותה לפניות נחומי אליה, כאל התנגדויות.

?5. בית המשפט דחה את הטענה כי אין נחומי ראוי לסעד בשל שיהוי מצידו, שכן לא מצא שהיה שיהוי כזה באשר נחומי פנה פעמים רבות מספור לועדה והביע התנגדות לבניית הסככה בשלבים השונים של הבניה והגיש תביעתו מיד לאחר שניתן היתר הבניה. עם זאת הוסיף בית המשפט, כי גם אילוהגיע למסקנה כי אכן נחומי השתהה, לא היה בכך כדי להכשיר את מתן ההיתר שניתן שלא כדין. כן נדחתה הטענה כי בשל מחדלו של נחומי שינה קרנש את מצבו לרעה. אם אכן שינה קרנש את מצבו לרעה, הרי זה בשל כך שהחליט לעשות דין לעצמו, בנה סככה ללא היתר ואף חטא בהטעיית הועדה ואין לו להלין אלא על עצמו בלבד.

אשר לטענה לפיה לא הוכיח נחומי את זכויותיו בחלקתו, טענה זו שלפי קביעת בית המשפט נטענה מן השפה אל החוץ, נדחתה. בית המשפט קבע, כי טענת נחומי בתצהירו שהינו בעל זכות חכירה בחלקתו, לא נסתרה ואף לא הוכחשה בתצהיריהם של מי מהנתבעים.

?6. לאור כל האמור, קבע בית המשפט, כי היתר הבניה שניתן לקרנש על-ידי הועדה ובו התיימרה הועדה להכשיר בדיעבד את הקמת הסככה, ניתן בחוסר סמכות מוחלט ולפיכך הינו בטל. בית המשפט לא מצא להעניק לנחומי סעד כספי שלא נתבע.
על פסק דין זה הוגש על-ידי קרנש הערעור שלפנינו.

תמצית טענות הצדדים

?7. בפנינו חוזר וטוען קרנש את כל הטענות שטען בפני בית המשפט המחוזי. לטענתו, שגה בית המשפט בקבלו את תביעת נחומי ובקובעו כי הבניה היתה בלתי חוקית, באשר היתר הבניה ניתן כדין. לטענתו, הועדה פעלה בהתאם להנחיית הועדה המחוזית שלא מצאה ליצור הפרדה בין האזורים השוים בתוך החלקה. לטענתו, מילא הוא אחר כל הנחיות הועדה להגשת הבקשה, לרבות הגשת מפה מצבית שאכן שיקפה את המצב לאשורו. כן טוען הוא, כי לא הוגשה על-ידי נחומי התנגדות כדין. מכל מקום, גם אם ההיתר ניתן שלא כדין, הרי שהאשמה אינה נעוצה בו ועל כן אין להורות על הריסת הסככה. עוד טען, כי לא הוכח כי נחומי הוא בעל הזכויות בחלקה הגובלת לחלקתו ולא הוכח כי עקב הבניה נגרמה לנחומי פגיעה של ממש, שהיא תנאי להריסת מבנה קיים. כן חוזר הוא על טענתו בדבר שיהוי מצד נחומי.

נחומי סומך ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ואילו הועדה, כמשיבה, אינה נוקטת עמדה בערעור ומפרטת לנוחות בית המשפט את המצב התכנוני במקרקעין הרלבנטיים ואת הליך הוצאת ההיתר, כפי שתואר בתמצית, לעיל.

דיון

?8. עיינו עיין היטב בכל החומר שהוגש בתיק זה, שמענו השלמת טיעון בעל-פה והגענו לכלל מסקנה שפסק הדין המפורט והמנומק נותן מענה לכל טענותיו של קרנש, הנטענות גם בפנינו. קביעותיו העובדתיות של בית המשפט מעוגנות בחומר הראיות שהיה בפניו ולא מצאנו מקום להתערבות בקביות אלה, מה עוד שאין זה מדרכו של בית משפט שלערעור להתערב בקביעות כאלה. מסקנותיו של בית המשפט שהוסקו מתוך העובדות שנקבעו, מבוססות ומתבקשות מאותן עובדות. כך גם הנפקות המשפטית מאותן קביעות כפי שנקבעה על-ידי הערכאה הדיונית, עולה בקנה אחד עם הדין.

אנו שותפים לקביעתו של בית המשפט המחוזי בדבר היות היתר הבניה, היתר שניתן שלא כדין. כן מצטרפים אנו לביקורת שהשמיע בית המשפט כלפי קרנש ולתמיהות שהעלה לעניין התנהלות הועדה. לא מצאנו להתערב בקביעת בית המשפט לפיה הוכחה במידה ראויה זכותו של נחומי בחלקתו שלו.

?9. ניתן איפוא לאשר את פסק דינו של בית משפט קמא על-פי תקנה ?460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-?1984, עם זאת, נייחד דברים קצרים לעילת התביעה של נחומי ולסעד לו הוא זכאי. אין בסיס משפטי ראוי לטענת קרנש כי לצורך מתן צו הריסה היה על נחומי להוכיח פגיעה של בו. "הפרות של דיני התכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בניגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר" (ע"א ?119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח',פ"ד מו(?5) 727, 744 והאסמכתאות המופיעות שם). זאת ועוד, הלכה היא, כי "מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אםפגיעה אינה פגיעה כדי מטרד. די לו שיראה שנגרמה לו 'אי נוחות'" (בר"ע ?62/83 בעל טכסא נ' גונן ואח', פ"ד לח(?1) 281, 283). "אי נוחות" כזו הוכחה על-ידי נחומי, ואף הוכחה על ידו פגיעה של ממש. נחומי הגיש תצהיר בין היתר בשאלת הפגיעה בו, עליו לא נחקר מכוח ההסכמה הונית בין הצדדים לפיה נותני התצהירים לא יחקרו על תצהיריהם. מן התצהיר עולה, כי קיומה של הסככה מול ביתו של נחומי המיועדת לאחסון טרקטורים, כלים חקלאיים, חומרי הדברה, זבלים ודשנים וכיוצ"ב, מהווה מטרד של ממש. זאת ועוד, מן התצהיר עולה, כי הפעילות המתנהלת בסככה עלולה למנוע מנחומי לבנות בעתיד בית מגורים נוסף ויחידות נופש המותרים בבניה על חלקתו, בשטח הצמוד לשטח עליו נבנתה הסככה. בתגובה לכך הצהיר קרנש הצהרה סתמית ובלתי מנומקת לפיה "הסככה האמורה לא הפריעה ולא מפריעה למבקש [נחומי - ט.ש.כ.]...". מכאן, שהוכחה פגיעה של ממש, העולה על דרישת "אי הנוחות" האמורה, שדי בה כדי להעניק את הסעד שהוענק מחמת בטלתו של היתר הבניה שניתן שלא כדין. יוער עוד, כי אין ללמוד מסירובו של בית המשפט לפסוק לנחומי סעד כספי, דבר לעניין הוכחת הפגיעה בו. בית המשפט סרב להעניק סעד כספי רק משום שסעד כזה לא נתבע על-ידי נחומי בכתב התביעה שהוגש על ידו.

?9. לאור כל האמור, דין הערעור להידחות והוא נדחה בזה.
המערערים ישלמו למשיב ?1 הוצאות וכן שכר טרחת עורך דין בסך ?20,000 ש"ח.
ש ו פ ט ת

השופט א' ריבלין:

אני מסכים.
ש ו פ ט

השופט א' א' לוי:

אני מסכים.
ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון