1. הסעד בעתירה הוא למתן הוראה למשיבה מס' 1 (להלן: הועדה המחוזית) לאשר למשיבה מס' 2 (להלן: הועדה המקומית) לחדש את היתר הבניה שניתן לעותר ביום 26/3/95, או לחלופין ליתן לו היתר בניה חדש להקמת מחסנים חקלאיים, שהעותר החל בבנייתם על פי היתר שניתן לו ביום 26/3/95, על חלקה 16 בגוש 10094, בפרדס חנה.   הרקע: 2. העותר חקלאי ומתגורר בפרדס חנה. בבעלותו קרקע חקלאית בשטח של כ- 20 דונם, הידועה גם כחלקה 16 בגוש 10094 (להלן: המקרקעין). הגדרת המקרקעין, כקרקע חקלאית, שיעודה שימוש חקלאי, עולה מתוכנית ש/1, שהיא תוכנית מתאר פרדס חנה (להלן: תוכנית ש/1), שפורסמה למתן תוקף בי"פ מס' 1324, ביום 22/2/66 (עמ' 560).   על פי טבלת השימושים של תוכנית ש/1 (סעיף ה' ג') ניתן לבנות על המקרקעין מבנים בשתי קומות, בשטח בנוי המחושב באחוזים משטח החלקה (10% בכל הקומות) וכן 10% נוספים במרווח צדדי או על הגבול, בהסכמת השכן.   עוד יש לציין, כי מכוח הוראות התוכנית הנ"ל הבקשה להיתר טעונה אישור של הועדה המחוזית.   3. לטענת העותר, משמשים המקרקעין לגידול עצי דקל. הוא שותל ומנביט את העצים, ועם גדילתם הוא מוכרם לקונים הפוטנציאליים. לצורך העיסוק החקלאי הנ"ל, דרוש לעותר מחסן בחלקה שישמש לאחסון טרקטורים, חומרי הדברה, צנרת, ציוד השקיה וחקלאי וכן אחסון של הדקלים שמוצעים למכירה.   לצורך השימוש האמור, פנה העותר בבקשה למתן היתר להקמת מחסן בחלקה בחודש פברואר 1994, וביקש היתר בנייני משק להקמת מחסנים, הן לאחסון הציוד החקלאי, כאמור, והן לצורך הצגת הדקלים. כלומר, לשימוש לעיסוקו החקלאי.   לאחר דיון שהיה בפני הועדה המקומית ביום 9/5/94, המליצה האחרונה לאשר את הבקשה בתנאים והעבירה אותה לאישורה של הועדה המחוזית, אשר אימצה את ההמלצה ולעותר הומצא היתר בניה כדין ביום 26/3/95.   ההיתר כלל הקמת שני מחסנים: מחסן בשטח של כ- 681.10 מ"ר, מרחב מוגן בשטח של 7.5 מ"ר בקומה א', גלריה משרד בשטח של 32.13 מ"ר ומחסן זבלים בשטח של 238 מ"ר.   לטענת העותר, בשל קשיי מימון החליט לבנות את המחסנים בשלבים. העותר השלים את בניית שלד הבניין של המחסן המרכזי בכללותו וכן בניה נוספת - תוך חריגה מסוימת מן ההיתר - וכן הושלמו הכנות הביסוס למחסן השני. עם סיום בנייתו של שלד הבניין, ללא גג, הפסיק העותר את הבניה, לטענתו, כאמור, מטעמים כלכליים.   במהלך חודש אפריל 2001 התגלה על ידי פקח של הועדה המקומית, כי העותר ביצע קירוי למבנה, וזאת כ- 7 שנים לאחר שהוצא ההיתר, ולאחר שפג תוקפו כהיתר בניה. לטענת העותר, סבר כי רשאי היה להשלים את הבניה על פי ההיתר המקורי שהוצא לו.   משביצע העותר סיכוך הגג, הוציאה הועדה המקומית כנגדו צו הפסקת עבודה מנהלי, בשל פקיעת ההיתר, בחלוף למעלה מ- 3 שנים מיום נתינתו. כמו כן, הגישה הועדה המקומית כתב אישום כנגד העותר בגין בניה ללא היתר. עוד יצוין, כי ביום 12/5/02 ניתנה הכרעת דין, אשר הרשיעה את העותר בעבירה שיוחסה לו, ואולם במסגרת גזר הדין קבע ביהמ"ש שאין זה מקרה שיש להחמיר עם הנאשם. הושת עליו תשלום קנס של 1,000 ₪, התחייבות מלעבור עבירה וכן חויב העותר להרוס את המבנה נשוא האישום בתוך 24 חודשים, אלא אם כן ינתן לו היתר. אם לא יהרוס העותר את המבנה בתום התקופה המוארכת, תהא רשאית הועדה המקומית לעשות כן. צו ההריסה אף נרשם בפנקסי המקרקעין.   4. העותר הגיש ביום 4/3/02 בקשה לחידוש ההיתר או להוצאת היתר חדש, אשר כללה גם בקשה ללגליזציה של הסטיות שביצע על פי ההיתר המקורי. בהחלטה שניתנה על ידי הועדה המקומית בישיבה מס' 517 ביום 22/10/01 נדחתה הבקשה, וזאת על פי הנימוקים שפורטו שם: "1. בבקשה שהוגשה לועדה נתבקש חידוש תוקף היתר הבניה שהוצא ביום 26/3/95 לשני מחסנים חקלאיים. 2. למשרדי הועדה הוגשה מפה מצבית ומתוכה ניתן לראות כי המבנה הוקם בסטייה מהיתר הבניה, במיקום המבנה, בגודל ובחזיתות ובנוסף לא ברור השימוש במבנה. 3. תוקפו של ההיתר פג ולכן יש להגיש בקשה חדשה וזאת על פי תקנות בקשה להיתר. 4. לאור האמור לעיל, מחליטה הועדה לדחות את הבקשה מהטעמים שפורטו בהחלטה זו וכן עוד לבקש חוות דעת הרשות המקומית ודו"ח המפקח לגבי השימושים במבנה...". (נספח ט לתצהיר העותר).   הועדה המקומית קיימה דיון חוזר בהחלטה האמורה והחליטה להשהות את הבקשה עד לקבלת הסבר לשימושים במבנה וכן עד להסדרת המערכות והתשתיות עם הרשות המקומית (נספח י לתצהיר העותר).   בסופו של דבר, לאחר שהועדה המקומית שמעה את ההבהרות הנדרשות, החליטה להמליץ בפני הועדה המחוזית להתיר את הבקשה בתנאים המפורטים להלן: "א. יש לציין כי פג תוקף ההיתר והועדה רואה בדיון דיון מחדש. ב. יחד עם זאת, מכיוון שהמבנה אושר כך בעבר, ועבר את אישור הועדה המחוזית, אנחנו מסכימים בדיעבד לאשרו כפי שהוגש שוב ולבקש מחדש את אישור הועדה המחוזית. ג. יש חובה לציין את השימושים בכל חלק מהמבנה כפי שנדרש כיום בהוראות להגשת תוכנית, המבקש רמז על מגורים אפשריים במקום ויש לדעת כי שימוש זה אסור בתכלית האיסור". (נספח יא לתצהיר העותר. להלן: המלצת הועדה המקומית).   משהובאה הבקשה לאישורה של הועדה המחוזית, נדחתה הבקשה בהחלטה שניתנה ביום 2/2/03. על פי אותה החלטה הוחלט לשוב ולדון בבקשה לאחר שיתקיימו מספר תנאים שעיקרם: הקמת צוות אשר יבדוק את מידת היקף הפעילות החקלאית של המבקש ואת מידת ההתאמה של התוכנית לפעילויות אלה, וכי הצוות יעביר חוות דעתו לאחר בדיקתו כאמור. צוות זה הורכב מנציג של משרד החקלאות, נציג משרד לאיכות הסביבה ונציג לשכת התכנון (להלן: צוות הבדיקה).   ממצאי צוות הבדיקה, לאחר ביקור במקום ושיחה עם העותר היו, כי על פי התרשמותם המבנה גדול וגבוה בצורה חריגה ממבנים חקלאיים מקובלים. גודל המבנה עולה פי כמה על צרכי אחסון הציוד שיש בידי המבקש, וכמו כן תנאי הגידול המקובלים במנבטות אינם דומים לאפשרויות הגידול בתוך המבנה. נפח המבנה הוא גדול ביותר. בנסיבות אלה, הגיע צוות הבדיקה למסקנה כי אין קשר בין סוג והיקף הפעילות החקלאית של העותר למבנה שהוקם, וכי תכליתו אינה מיועדת לצרכים חקלאיים.   בהסתמך על ממצאי צוות הבדיקה ועל החלטה קודמת של הועדה המחוזית, הובא הנושא לדיון נוסף בו החליטה הוועדה המחוזית לדחות את הבקשה. ההחלטה מבוססת על הממצאים של צוות הבדיקה, וזאת לאחר שהועדה קבעה, כי היא מאמצת את ממצאי צוות הבדיקה וכי גודל המבנה וגובהו חורגים מהמקובל במבנים חקלאיים, וכי אין קשר בין סוג והיקף הפעילות החקלאית של המבקש למבנה שהוקם. חלקי המבנה הקיים - ממ"ד, מטבח ושירותים - אינם תואמים למבנה לפעילות חקלאית.   הועדה המחוזית הוסיפה וציינה כי "מאז שנת 1994 (בה אושרה הבקשה המקורית) ועד היום השתנתה מדיניות התכנון של הועדה המחוזית, כמפורט להלן: 2.1 תמ"מ 6, אשר אושרה להפקדה על ידי המועצה הארצית, קובעת את השטח (בו מוקם המבנה) כשטח חקלאי לשימור כנוף פתוח, בו נקבע: "בתוכנית מתאר מקומית המתירה הקמתם של מבנים חקלאיים יקבע כי לא ינתן היתר בניה למבנה חקלאי, אלא אם כן יתקיימו כל התנאים הבאים: א. בהיתר הבניה נקבע מהו השימוש החקלאי שייעשה במבנה. ב. המבנה כפי שמפורט בהיתר, מתאים לשימוש חקלאי בגודלו, עיצובו וחומרי הגמר שלו". 2.2. לדעת הועדה גודל המבנה המתבטא הן בנפח והן בגובה יוצרים מפגע נופי/חזותי בשטח הפתוח הסמוך לשדרות הגרוילאות הכלולים בתמ"מ 6 כמכלול לשימור".   טענות בעלי הדין: 5. טענת העותר היא שיש מקום להורות על חידוש ההיתר תוך שימוש בתקנה 20א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: תקנות בקשה להיתר), על אף שהמועדים הנקובים באותה תקנה חלפו, וזאת בהתחשב בנסיבות של תיק זה ובהשקעות הכספיות הגדולות שהוציא העותר בבניה שנעשתה, על סמך ההיתר שהוצא. כמו כן, טוען העותר כי אין כל מניעה חוקית להמשך הבניה וכי על הועדה המחוזית היה לאשר את המלצת הועדה המקומית ולאפשר הוצאת היתר. העותר חוזר ומדגיש כי אינו מתכוון לעשות שימוש במחסנים לצורך מגורים, אלא לצורך חקלאי בלבד. בניית המחסן הגדול שכולל שירותים ומטבח הם לצרכי העובדים ו/או הקונים הנמצאים שם ברוב שעות היום, והחדר שבתוך המבנה מיועד לשמש כמשרד לקבלת הקונים, הנהלת חשבונות וכדומה. הממ"ד לטענת העותר, תוכנן ונבנה, מאחר שסבר שהדבר הכרחי, ולמעשה מוכן היה לוותר עליו, במיוחד לאור עלויות בניה גבוהות. עוד טוען העותר, כי משאישרו רשויות התכנון את גודל המבנה, לרבות שטחו וגובהו לצורך חקלאי, עובר למועד הוצאת ההיתר המקורי, ובהעדר שינוי תכניות בנות תוקף המשנות את המצב החוקי של התכנון, מנועות הן מלחזור ולדון בנושא או מליתן החלטה שונה, במסגרת הליכי הרישוי.   העותר מדגיש עוד, כי המחסן המרכזי נבנה בהיתר כדין על פי ההיתר שהוצא לו ב- 1995 ולא ניתן להרסו. כל שביקש הוא השלמת הבניה על ידי קירוי המחסן והשלמת המחסן המשני. אי מתן ההיתר פירושו הנצחת שלד הבניין.   כמו כן, טוען העותר, כי אין מקום לשנות את ההחלטה בהסתמך על תוכניות שטרם אושרו וטרם ניתן להם תוקף ולעניין החשש לשימוש שלא על פי היתר, או שימוש חורג, תעמוד לרשויות התכנון או למי שהוסמך מטעמן לנקוט בצעדים הנדרשים לסיכול שימוש כזה.   6. הוועדה המקומית תומכת בעמדת העותר. ומבהירה, כי השימוש החקלאי במבנים המבוקשים אושר כבר, ואין שינוי בנסיבות, אשר מכוחן, מוסמכת הייתה הוועדה המחוזית לחזור ולבחון את הנושא. קיומה של תכנית תמ"מ 6, אשר היא תוכנית שטרם הופקדה, אינה מסמיכה את הוועדה המחוזית להתלות או לעכב הוצאת היתר, שלכאורה תואם למצב התכנוני של המקרקעין, כפי שאושר בעבר, ואשר לא שונה עובר למועד הבקשה החדשה. השארת החלטת הועדה המחוזית על כנה, פירושה ביטול למעשה של היתר הבניה המקורי, שאין חולק כי הוצא כדין.   7. הוועדה המחוזית מדגישה, כי על המקרקעין נמצא מבנה גדול, הבנוי בניה קשיחה של קורות בטון, קורות בלוקים וגג מקורות מתכת וכיסוי פחת. גודל המבנה 15.36 X 46.33 מ' וגובה 7.2 מ'. בתוך המבנה יש גלריה בת שתי קומות בנויות בלוקים ומטויחת. בקומה הראשונה יש ממ"ד, הכנה לשירותים, הכנה למטבח. בקומה השניה - יש חדר גדול, הכנה לשירותים, הכנה למטבח. ורצפת המבנה מכוסה במצע (להלן: המבנה).   לעמדתה, לאור ההמלצה המסויגת של הוועדה המקומית, אשר לא שוכנעה בשימושים המוצעים במבנה הקיים בגודל של 700 מ"ר, שבנייתו טרם הסתיימה ובמיוחד לגבי המבנה הנוסף המוצע, שלגביו נרמז כי יש כוונה לעשות בו שימוש למגורים, רשאית הייתה הוועדה המחוזית לחזור ולבדוק את השימוש החקלאי בכל חלק מהמבנה כפי שנדרש, על-פי תקנות ההיתר. משהעלתה הבדיקה ממצאים לאי התאמה בין המבנה לשימוש החקלאי הנטען, רשאית הייתה לדחות הבקשה, בהיות הבקשה להיתר, בבחינת בקשה חדשה, הגם שאושרה בשנת 1994.   מבחינת התוכניות החלות על המקרקעין, מסכימה הועדה המחוזית כי התוכנית בת התוקף החלה היא תוכנית ש/1, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 22/12/66, וכי בהתאם לאותה תוכנית יעוד החלקה כקרקע חקלאית, באזור חקלאי והבניה בו אסורה אלא לתכליות המאפיינות אזור חקלאי, ועל פי אישור של הועדה המחוזית. ואולם לטענת הועדה המחוזית תוכנית רלוונטית נוספת היא תוכנית תמ"מ 6, אשר הנוסח האחרון של התוכנית היה באפריל 2002, ותוכנית זו אושרה להפקדה על ידי המועצה הארצית בינואר 2003. ככזו, משמשת התוכנית מסמך המתווה את המדיניות שעל הועדה המחוזית לנקוט בקבלת החלטות תכנוניות, תוך ראיה כוללת ורחבה של הצרכים הציבוריים. על פי תוכנית תמ"מ 6 מוגדרת החלקה כשטח חקלאי לשימור כנוף פתוח. שימור כזה מחייב רציפות בין השטחים הפתוחים מהסוגים השונים וכן יצירת חיץ ירוק ופתוח שימנע היווצרות רצפים מבונים גדולים. על פי האמור השימושים המותרים אינם כוללים מבנים קשיחים ואשר אינם נמנים על השימושים שפורטו שם. בהתייחס למבני משק ויצור חקלאי הקביעה אף היא מוגבלת לתנאים, שהמבנה של העותר אינו עומד בהם.   עוד טוענת הועדה המחוזית, כי החלקה והמבנה המבוקש סמוך לשדרת הגוילאות המהווה על פי תמ"מ 6 "מכלול עירוני לשימור".   הועדה המחוזית מפנה עוד, לתוכנית מס' חפאג/1269 - תוכנית מתאר מפורטת ומחסנים לצורך עיבוד חקלאי במחוז חיפה שמטרתה קביעת הוראות בניה בסייגים למתן היתר למחסנים לצורך עיבוד חקלאי ביחס לשטחים פתוחים, לאזורים בעלי רגישות נופית. המבנה המבוקש אינו עומד בתנאים שפורטו שם.   לגבי תוכנית זו החליטה מליאת הועדה המחוזית חיפה ביום 18/6/02, לקבל את הצעת לשכת התכנון המחוזית, לפרסום הודעות לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה ולהפיץ את הנוסח המוצע הראשוני של התוכנית לועדות המקומיות לשם קבלת הערותיהן והתייחסותן המהותית.   ביום 19/11/02 החליטה הועדה המחוזית כי פרסום ההודעה לפי סעיפים 77 ו- 78 של החוק יהיה רק לאחר קבלת ההתייחסויות והדיון בהערות של הועדות המקומיות, כך שהמועד הוארך. נוסח סופי לאחר קבלת הערות הועדות המקומיות, טרם פורסם.   הועדה המחוזית טענה עוד, כי הבקשה נגועה בפגמים נוספים, כגון שטח פתוח ללא תשתית ובעיית ביוב.   בנסיבות אלה, טענה, כי הבניה המבוקשת מנוגדת לכל התוכניות החלות ועלולה למנוע הוצאתן לפועל של התוכניות שאמונות על תכנון נאות של האזורים, תוך מתן מענה לכל הצרכים והאינטרסים המעורבים בכך.   דיון ומסקנות: 8. יש להבחין בין השאלה הכללית מתי נתונה הסמכות לרשות התכנון כרשות ציבורית לשנות החלטה שנתקבלה על-ידה, לבין השאלה המשנית והיא, אם תוכנית שטרם הופקדה - תמ"מ 6 - מהווה שינוי בנסיבות המסמיך את הוועדה לאסור הוצאת היתר בשל תוכניות הנמצאות בהליכי תכנון וטרם אושרו סופית. שאלות אלה מניחות, כי לרשויות התכנון, כרשות מינהלית, יש סמכות לחזור ולדון בהחלטותיהן, הגם שלא כבדרך השגרה, ועל אחת כמה וכמה שעומדת להן הזכות ואולי אף החובה לעשות כן, אם מדובר בבקשה להיתר שבמהותה היא בקשה חדשה.   הבקשה להיתר - בקשה חדשה: 9. לא יכולה להיות מחלוקת כי הבקשה להיתר שהוגשה על ידי העותר ביום 4/3/02, לפחות מבחינת מועד הגשתה, היא בקשה חדשה להיתר, וזאת מאחר שעל פי תקנה 20(ג) לתקנות בקשה להיתר, תוקפו של היתר הוא לשלוש שנים מיום הוצאתו, ומטעמים מיוחדים שירשמו יכול מוסד התכנון שהוציא את ההיתר, להאריך את ההיתר שהוצא לתקופה של עד חמש שנים, אם שוכנע כי היקפו ומורכבותו של נושא ההיתר מצדיקים זאת.   הפועל היוצא מן האמור שתוקפו של ההיתר המקורי פג משלא הושלמה הבניה על פי אותו היתר שהוצא ב- 1995. התקנות מבחינות אפוא בין שלושה מקרים בהם מגיע בעל ההיתר למיצוי זכויותיו על-פי ההיתר שהוצא לו. גם כאשר מדובר בהיתר שניתן להאריך תוקפו, הרי שמסגרת הזמן הכוללת מצומצמת, והסמכות לעשות כן היא בתוך תקופת תוקפו של ההיתר. משחלף המועד, הרי שמדובר בהיתר שפקע ולא בקשה ל"חידוש היתר" וממילא יש לראות את הבקשה להיתר, כבקשה חדשה. ההגיון העומד מאחורי ההסדר האמור הוא, שאין זה מתקבל על הדעת שבעל ההיתר ינסה להמשיך בבנייה במשך תקופה ממושכת, כאשר הסבירות קיימת שבמהלך אותה תקופה הצרכים משתנים והדרישות יכול שיחמירו (בג"צ 1696/91 יעקב יצחקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - "המרכז", פ"ד מו(1) 292, 296ו-ז).   אין אפוא למעשה מחלוקת בין הצדדים, כי התאריכים הנקובים בהוראות התקנות הרלוונטיות חלפו, והשאלה החוזרת היא, אם במסגרת הגשת בקשה חדשה להיתר, רשאית הייתה הועדה המחוזית לחזור ולבחון את הבקשה להיתר, לרבות גודל המבנה והשימוש המבוקש לגבי כל חלק שבו, בניגוד להיתר הבניה המקורי, ואם כן, אם החלטתה ניתנה כדין, במיוחד כאשר זו מסתמכת על תוכניות שבהכנה והליכים לקראת הפקדה ואישור, אך טרם הופקדו.   משהגענו למסקנה, כי מדובר בבקשה חדשה להיתר, המסקנה היא, כי לוועדה המחוזית הייתה סמכות לחזור ולבחון את הבקשה על כל חלקיה. יחד עם זאת, במסגרת בחינת הפעלת הסמכות, יש מקום לשאלה, אם נכון היה להתעלם מההחלטה הקודמת להוצאת היתר, ומה מעמדן של התוכניות שנוספו כחלק משיקולי הוועדה.       שיקול הדעת של הוועדה המחוזית - קיומו של היתר בעבר: 10. עקרונית, יש לקבל את עמדת הועדה המחוזית, כי מדובר בבקשה חדשה להיתר ולא בחידוש היתר, ולכן ההנחה היא, כי רשות התכנון מוסמכת הייתה ואולי אף חייבת הייתה לבחון את כלל הנתונים, כאילו הובאו בפניה לראשונה. יחד עם זאת, משניתנה החלטה קודמת של רשות תכנון מוסמכת, אשר ראתה במבנה המבוקש, כמבנה שניתן להתיר את הקמתו, על פי התוכניות שהיו בתוקף באותה עת, ובהנחה שלא חל שינוי של התוכניות הנ"ל, השאלה היא האם יש לאשר את ההחלטה של הועדה המחוזית, שחזרה ובחנה אם המבנה הוא לשימוש חקלאי, והגיעה למסקנה שונה, גם בהנחה שמוסמכת הייתה לעשות כן, בין היתר, מכוח העיקרון, שכלל הסופיות אינו חל לגבי החלטה מנהלית, כשם שהוא חל על החלטה שיפוטית.   כאמור, נראה שיש לקבל את עמדת הועדה המחוזית, כי הייתה מוסמכת לבחון את הבקשה להיתר כאילו הוגשה בפניה לראשונה, בין מפני שלא מדובר בחידוש היתר, ובין מפני שכלל הסופיות, אינו חל על החלטה מנהלית (י' זמיר, הסמכות המנהלית (תשנ"ו-1996), כרך ב, עמ' 982, להלן: זמיר, הסמכות המנהלית). ואולם, למרות שהסמכות נתונה לרשות מנהלית, ובכלל זה לרשות תכנון, אשר מוסמכת לעיין מחדש בהחלטות שנתקבלו על ידה, וסמכות זו באה כדי לאפשר מידה של גמישות לאותה רשות, כאשר יש שינוי בנסיבות (ראה בג"צ 18/82 חברת קדישא גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א - יפו, פ"ד לח(1) 701, 717. כן ראה ע"א 196/90 ירמיהו עייני, חברה לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קריות ואח', פ"ד מז(2) 111, 130ז - 131ו, להלן: פס"ד עייני), נראה כי נפל פגם בהליך קבלת ההחלטה.   מידת הגמישות בהחלטת רשות מינהלית היא פועל יוצא של נסיבות העניין. שינוי החלטה מנהלית או ביטולה אינם עניין שבשגרה, ונדרשים טעמים מיוחדים, אשר מעלים אינטרס ציבורי חשוב המצדיק שינוי כזה בהחלטה עקב שינוי נסיבות או בשל מתן החלטה קודמת המבוססת על טעות.   11. בענייננו, למרות שמדובר פורמלית בבקשה חדשה להיתר, עצם הבדיקה אם המבנה כמבנה - בהבדל מן השימוש בפועל או בהבדל מההכנות שנעשו בתוך המבנה - ממלא אחר תוכניות הבניה התקפות ויעוד המקרקעין כיעוד חקלאי, נעשתה כבר ב- 1995.   לא נטען ולא הוכח שעיסוקו של העותר השתנה, או כי גודל המבנה, נפחו או גובהו, למעט החריגות שהיו מן ההיתר שהוצא, חרגו מן ההיתר המקורי שניתן. גם לא נטען, כי הסטיות שהיו מן ההיתר שניתן, יש בהם שינוי נסיבתי מהותי המשליך על הכוונה של השימוש במבנה שלא לשימוש חקלאי. כמו כן, לא הועלתה כל טענה כי עובדות חדשות התגלו לרשויות התכנון או הובאו לידיעתה רק עובר למועד הגשת הבקשה החדשה להיתר, וכי הוצאת ההיתר המקורי נגועה באי חוקיות או מבוססת על טעות.   בנסיבות אלה, נראה שעל הועדה המחוזית אשר מוסמכת הייתה לשוב ולדון בעניין, היה על אף האמור לעיל, להביא בחשבון את החלטתה הקודמת, תוצאותיה של ההחלטה ולבחון מה הטעמים שהיו בבסיס אותה החלטה, אם קיימים נתונים חדשים שלא היו גלויים בפניה, ואם יש באלה כדי לשנות את ההחלטה שניתנה, ככל שהיא מתייחסת להתאמת המבנה המבוקש לתוכניות שבתוקף.   משנעשתה הבחינה מבלי שחל שינוי בגודל המבנה, גובהו או מטרת השימוש בו, ככל שהדבר מדובר בהצהרת העותר, היה על הועדה המחוזית לשקול ולהעריך אם התקיימו נסיבות חדשות חריגות, הכל תוך השוואה להחלטה הקודמת שניתנה על ידה, ואשר יש באלה כדי לחייב מתן פתרון שונה למצב נתון שהיה זהה או דומה לאותו מצב שהיה בפני רשויות התכנון עובר למועד מתן ההיתר. הוועדה המחוזית יכולה הייתה לבקש פרטים נוספים מהוועדה המקומית, לגבי הערותיה, כי העותר, כפי הנראה, מבקש לעשות במבנים שימוש למטרה שאינה חקלאית, ולצד בחינה זו לבחון אם אין בהחלטה החדשה כדי לגרום נזק או עוול מיוחד לעותר, כבעל המקרקעין, לאור ההיתר שניתן, ובהתחשב במבנה שכבר הוקם, ככל שמדובר במעטפת החיצונית של המבנה (ראה לצורך השוואה פס"ד עייני, שם, עמ' 131ג-ז).   12. כאמור, הועדה המחוזית מצאה לנכון למנות צוות בדיקה, ולא יכולה להיות מחלוקת כי הייתה לה סמכות למנות את הצוות האמור ולחזור ולבחון את הנתונים של המבנה, לרבות הכנתו לצורך יעוד עתידי. לא יכולה גם להיות מחלוקת, כי בעת מתן ההיתר על רשויות התכנון לבדוק גם ההגבלות על הבנייה, גם מבחינת השימושים המותרים הנקבעים למקרקעין שבתחום התוכניות. בדרך כלל, אין הליך נפרד לקבלת היתר לשימוש והתאמה זו אמורה להיבחן בעת דיון בבקשה להיתר (ע"א 482/99 בלפוריה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - יזרעאלים, פ"ד נו(1) 895, 907א-ב).   לכן, הייתה סמכות, וכאמור אף חובה לברר את יעוד השימוש של כל חלק מן המבנה שבבקשה להיתר הבניה, ואף לדרוש, כי העותר כמגיש הבקשה יתן פירוט כזה בבקשה שהוגשה, לרבות החזרת הדיון בנושא זה לוועדה המקומית לצורך מסירת פרטים נוספים לגבי השימוש במבנים ובכל חלק מהם.   כאשר בשלב מתן ההיתר מתעורר חשד כי ההיתר המבוקש נועד לבנייה לצורך שימוש חורג מתכנית מתאר שבתוקף, ומבקש ההיתר אינו מצהיר על שימוש כזה, יש וודאי סמכות לרשות התכנון, ואף חובה, לוודא כי ההיתר יותאם לשימוש החוקי (פסה"ד הנ"ל, בעמ' 907ה). ואולם, על רשות התכנון לוודא שלא מדובר בחשד בעלמא, אלא בחשד מבוסס.   על הוועדה המקומית היה לבחון את סוג השימוש במבנה שבקשר אליו מבוקש ההיתר, עוד קודם העברת הנושא לוועדה המחוזית, ומשנותר אצלה ספק, או אם שוכנעה כי השימוש הוא אכן חקלאי, היה עליה להתייחס לנושא ולפרטו, עובר למועד העברת הבקשה לאישור הוועדה המחוזית.   כמו כן, רשאית הייתה הועדה המחוזית להתנות את הוצאת ההיתר בשימושים חקלאיים בלבד, בהגבלת השלמת המבנים הקיימים, בביטול שירותים כפולים או מטבח כפול בכל אחת מן הקומות של המבנה הקיים, ו/או בביטול או בהתניית תנאים אחרים שיש בהם לאפשר, ביתר קלות, שימוש שאינו חקלאי, כמתחייב על פי התוכניות התקפות.   ואולם, משלא נקבע כי חל שינוי בעיסוקו של העותר, היקף הפעילויות החקלאיות של העותר, ולא הייתה התייחסות לשוני שבין פעילותו החקלאית של העותר לפעילויות חקלאיות הנעשות במנבטות אחרות, ממילא לא היה מקום להגיע למסקנה - בהעדר הנמקה מפורשת אחרת - להעדר התאמה של התוכניות לפעילויות אלה ו/או לחוסר הדמיון שבין מנבטה זו למה שמקובל במנבטות אחרות, ובמיוחד מבלי להתייחס להחלטה המקורית עובר למועד הוצאת ההיתר, ומבלי לנתח את ההחלטה של הוועדה המקומית, אשר הסכימה להעביר הבקשה לצורך קבלת אישור. על פני הדברים שונה גידול דקלים, מגידולים אחרים, במיוחד מבחינת גובה השתיל או העץ. העותר חזר והצהיר כי מדובר בשימוש חקלאי. בנסיבות אלה היה מקום לערוך דיון מקיף יותר בנושא, בין בועדה המקומית ובין בוועדה המחוזית.   אעיר עוד, שהערת הועדה המקומית בהחלטתה מיום 18/3/02 (נספח י לעתירה), כי "השימושים במבנה לא ברורים כאשר החלקה לא מעובדת", אין בהם להוסיף נתונים שיש בהם להבהיר את המצב העובדתי-משפטי. לא ברור אם אכן חל שינוי בשימוש החקלאי שעושה העותר במקרקעין, ואם פסק מלעבד את החלקה. נתון עובדתי כזה אינו עולה בדיון החוזר של הועדה המקומית, ואף אינו נזכר בהחלטה של הועדה המחוזית.   לפיכך, אין בהחלטת הועדה המחוזית התייחסות לשינוי נסיבות כלשהן, הנוגעים לעותר ולעיסוקו כחקלאי במקרקעין, לעומת פעילותו ככזו, עובר למועד הגשת הבקשה להיתר המקורי.   13. לעניין החשש לשימוש אסור במבנה, יש לחזור ולהבהיר, שאין חולק כי על פי תוכנית ש/1 יעוד המקרקעין כקרקע חקלאית באזור חקלאי, וכי אסורה כל בניה בחלקה, אלא לאותן תכליות המצוינות ביחס לאזור חקלאי. במקרה כגון זה, ניתן להקים מתקנים לחקלאות אקסטנסיבית באישור הועדה המחוזית ו/או בניינים אחרים, גם הם באישור הועדה המחוזית.   העותר צריך היה בבקשה החדשה שהוגשה, למלא גם אחר התנאי שקבעה הועדה המקומית ולפיו לקבל הסבר לשימושים במבנה לגבי כל חלק מהם, כפי שצוין בסעיף 5 של החלטת הועדה המקומית בהחלטת מליאת הישיבה מיום 6/5/02 (נספח יא של העתירה).   ואולם, ככל שיש התאמה בין הצהרת העותר לשימוש העתידי שהוא מבקש לבצע במבנה, כשימוש חקלאי - בדומה לשימוש עליו הצהיר בבקשה להיתר המקורי - הרי שאין מקום למנוע את מתן ההיתר מן הטעם האמור.   מכל מקום, צריך היה לעמוד על מילוי התנאי על-ידי העותר ולאחר מכן, לערוך בדיקה עובדתית מפורטת יותר, כבר במסגרת הדיון בוועדה המקומית ולעניין זה יש להורות על החזרת הנושא לדיון מחדש בוועדה המחוזית וככל שיידרש, תוכל היא להורות על השלמת הבדיקה גם במסגרת הוועדה המקומית.   בהנחה שתוכניות הבניה התקפות מאפשרות הוצאת היתר לשימוש חקלאי, וההצהרה של מבקש ההיתר היא לשימוש חקלאי, אשר נבדק ונמצא ראוי ומתאים על פי החלטה קודמת של רשות התכנון, הרי המסקנה המתבקשת היא שיש לחזור ולאשר את המבנה לצורך אותו שימוש. אין גם מניעה כי בתנאי ההיתר ינקטו הצעדים המתאימים כדי למנוע אפשרות לשימוש חורג אחר, וליעוד המבנה לשימוש החקלאי המוצהר.   העדר תשתיות: 14. הועדה המחוזית הזכירה גם טעם של העדר תשתיות מים וביוב, תנאי אותו בחנה הועדה המקומית בהחלטתה מיום 18/3/02 (נספח י לעתירה). תנאי זה בוודאי שלא היה יכול למנוע את הוצאת ההיתר, ולכל היותר ניתן היה להתנות תנאי מתאים לעניין זה, ככל שנדרש התנאי. גם לגבי תנאי זה יש לזכור כי לא חל שינוי בנתונים שהיו בפני רשות התכנון המוסמכת, עובר למועד הגשת הבקשה להיתר המקורי.   הגם שניתן לקבל את הטענה, כי לרשויות התכנון יש סמכות לשקול אם יש התאמה בין המבנה שיוקם למערכת התשתיות והביוב במקום (ראה לצורך השוואה עת"מ (ת"א-יפו) 1032/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "הדרים" נ' וועדת הערר המחוזית, מחוז המרכז, תק-אר 2001(4), 86. להלן: פס"ד הדרים), הרי שלא נראה, כי אכן היה דיון ענייני בנושא זה, וכי השינוי בנסיבות חייב הוספת תנאי זה.   15. יש לשים לב כי החלטתה של הועדה המחוזית אף אינה בגדר של "תיקון טעות" שנפלה בהחלטת הועדה המחוזית עובר למועד הגשת הבקשה להיתר המקורי. מבחינה זו שונה ענייננו מנושא העתירה בבג"צ 3212/93 (אלברט בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה י"ם ואח', פ"ד מח(5) 309, להלן: פס"ד בנין).   בפס"ד בנין ניתן היתר בניה, ובעת הגשת בקשה לתיקון ההיתר בדרך של הכנסת שינויים בו, קבעה רשות התכנון כי יש להכין תוכנית חדשה לאותו מתחם, באופן שיאפשר הרחבת הדרך. העותר שם לא החל בבניה וממילא, על פי האמור בתקנה 20(ה) לתקנות בקשה להיתר, בטל ההיתר. כך שבמועד הכנת התוכנית לא היה עוד בידי אותו עותר, היתר בניה.   בענייננו, לא קבעה הועדה המחוזית כי עליה לתקן או לשנות את ההחלטה הקודמת שהוצאה, אשר על בסיסה הוצא לעותר היתר בניה. כמו כן, אין להתעלם מן העובדה שעל בסיס אותו היתר בניה בוצעה בניה, הגם שלא הושלמה.   16. אשר על כן, בכפוף לכך שאכן לא חל שוני בתוכניות התקפות או בתוכניות שבגינן יש להתלות או לעכב הוצאת ההיתר בבקשה החדשה, על הועדה המחוזית לחזור ולדון בבקשה, ולאחר בחינת הנתונים והשוואתם לאלה שהיו בפניה עובר למועד הוצאת ההיתר המקורי, ובכפוף למסקנותיה, לחזור ולשקול אם אין לאשר את המלצת הועדה המקומית, כולה או בתנאים.   תוכניות תקפות - שלב הרישוי כפונקציה של שלב התכנון: 17. השאלה הנוספת היא, אם יש לראות בקיומה של התוכנית תמ"מ 6 ובתוכנית חפאג/1269 בגדר של שינוי נסיבות, המסמיך את רשות התכנון והמחייבה לשקול מחדש את הבקשה להיתר, בכפוף להוראות תוכניות אלה.   אין חולק, כאמור, כי תוכנית תמ"מ 6, המגדירה את המקרקעין כשטח חקלאי לשימור כנוף פתוח, ואשר קובעת בין היתר, כי המקרקעין והמבנה המבוקש על המקרקעין סמוכים לשדרת הגוילאות, המהווה מכלול עירוני לשימור, אושרה להפקדה על ידי המועצה הארצית בחודש 1/03.   התוכנית חפאג/1269 שהיא תוכנית מתאר מפורטת למחסנים לצורך עיבוד חקלאי במחוז חיפה, נמצאת בשלבים מוקדמים עוד יותר של תכנון, טרם נעשה פרסום ההודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, והנוסח המוצע הראשוני של התוכנית הופץ בין הועדות המקומיות לשם קבלת הערותיהן והתייחסותן המהותית. המועד לפרסום התוכנית הוארך. נסח סופי של התוכנית ייעשה רק לאחר שיתקבלו ההערות של הועדות המקומיות.   סעיפים 78-79 לחוק מאפשרים הטלת הגבלה על מתן היתרי בניה ועל מקרקעין בתחום תוכנית שפורסם על הכנתה. הפועל היוצא מן האמור, לפחות לכאורה, שכל השקעה בהכנת תוכנית לגבי אזור מסוים, ללא קשר להיקף ההשקעה, אינה יכולה למנוע מתן היתר בניה למבקש על פי תוכנית תקפה קודמת, כל עוד לא נעשה פרסום על פי סעיף 77 של החוק ולא הוטלו המגבלות על פי סעיף 78 של החוק. רק לאחר שנעשה פרסום בדבר החלטה על הכנת תוכנית, ניתן גם להטיל הגבלות בניה ולעיתים אף מרחיקות לכת (ראה גם ד"ר ש' רויטל, עו"ד, דיני התכנון והבניה (מהדורה 21), כרך א', עמ' 125-126).   הוראה מקבילה דומה חלה לגבי הגבלת הוצאת היתר לאחר הפקדת תוכנית לפי סעיף 97 של החוק בהתאמה להפקדת תוכנית שבסמכותה של הועדה המקומית או של הועדה המחוזית. ממועד ההפקדה ועד למתן תוקף לאותה תוכנית לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התוכנית.   המסקנה העולה מן האמור, לכאורה, שמבלי לפגוע בסמכותה של הועדה המחוזית להפעיל את שיקול דעתה אם לתת או לסרב לתת היתר בניה, לאחר שנמצאה התאמה בין התוכנית התקפה לבין הבקשה להיתר, הרי שאין סמכות לרשות התכנון, במסגרת הפעלת שיקול דעתה, בהסתמכה על תוכנית חדשה, שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה (ראה בג"צ 119/87 רובינשטיין ושות' חב' קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', פ"ד מב(2) 133, 141ב, וכן ראה בג"צ 236/70 שאול חממה ואח' נ' ראש העיריה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת, פ"ד כה(1) 113). מסקנה זו מובילה לכאורה לתוצאה לפיה לא הייתה הועדה המחוזית מוסמכת להתחשב בתוכנית תמ"מ 6 ו-חפאג/1269. ואולם, כלל זה סויג במידה מסוימת למקרים חריגים. ואולם, מסקנה זו, אינה סבירה, אינה הגיונית ואינה עולה מן הפסיקה שהתפתחה בנושא.   18. חוק התכנון והבנייה מבחין באופן ברור בין השלב התכנוני (פרק ג' של החוק) לבין שלב הרישוי (פרק ה לחוק). לעניין ההבחנה בין השלבים הנ"ל, יש להפנות לבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ת"א, פ"ד מז(5) 573, 583ה-ו). הליכי הרישוי מבוססים על תשתית של תכנון קיים. ואולם, תוכניות שגובשו לפני שנים, יכול שלא יענו עוד על צרכי ציבור משתנים, ואלה מחייבים חזרה, בחינה והתאמה. לכן, גם לוועדה המקומית וגם לוועדה המחוזית, בדומה לרשות תכנון, יש שיקול דעת לשקול שיקולים תכנוניים, שהם מעבר לעצם ההתאמה של הבקשה לדרישות של התוכניות המאושרות, ואולם השימוש בשיקול דעת זה, שיכול להתבטא בהתניית תנאים בהיתר, מתמקד בתנאים הכרחיים וחיוניים, שבשלב התכנון לא עמדו עליהם, ומכל מקום צריך שייעשו בזהירות ובצמצום ובאופן שלא יהיו במקום פעולה הנדרשת בהליך התכנון. כך גם ניתן לחזור ולהפנות לפס"ד בנין, וכן לפס"ד רובינשטיין שם קבע ביהמ"ש כי יש שיקול דעת לרשויות התכנון למאן לתת היתר בניה, אפילו קיימת התאמה בין הבקשה לתוכניות התקפות. בפס"ד בנין הרחיב ביהמ"ש והבהיר את ההלכה האמורה (כב' השופט מצא) בקובעו שעל אף שאין לערב בין הליכי התכנון לבין הליכי הרישוי, ושככלל יש להגביל את שיקול הדעת של רשות התכנון להימנע מליתן היתר, על אף התאמה בין הבקשה לבין תוכנית תקפה למקרים חריגים, הרי שאין להימנע מן העובדה שצרכים חדשים מתהווים מאז שהתוכנית התקפה אושרה. הליכי תכנון חדשים אורכים זמן, ועלול להיווצר מצב שהתרת בניה על פי תוכנית קיימת, תפגע בציבור ולכן לא תמיד ניתן לעמוד על הבחנה ברורה וחדה בין הליכי התכנון לבין הליכי הרישוי.   במקרים כגון אלה, אין מנוס מלהכיר בשיקול דעתה של הרשות המוסמכת - תוך הגבלתם למקרים מיוחדים וחריגים - לסרב לתת היתר, לעכב את נתינתו, או להתנותו בתנאים, למרות ההתאמה הקיימת לתוכנית התקפה (שם, 317ד).   מסקנה אחרת עלולה להביא לקיפאון תכנוני, באופן שעד שיינקטו הליכים לפי סעיפים 78 ו- 97 לחוק התכנון והבניה, יחויבו הרשויות להוציא היתרים שיש בהם כדי למצות את זכות בעלי הקניין, תוך התעלמות מהליכי התכנון לצורך רווחתו של הציבור ואיכות חייו, רק מן הטעם שטרם ננקטו הליכי הרישוי הנדרשים, כדי להגביל או לאסור על הוצאת היתרי בניה (ראה שם, עמ' 317-318). ביהמ"ש היה ער לקושי במסקנתו האמורה, אשר עלולה להביא להתעלמות מההבחנה שיש בחוק התכנון בין הליכי הרישוי לבין שלבי התכנון ואולם בחר בצמצום סמכות כזו, ולא בביטולה.   מכאן, שניתן להצביע על שינוי מדיניות בפסיקה, באופן שאם בעבר הייתה מגמה ברורה יותר לחייב את הועדה המקומית בהוצאת היתר, או לצמצמם את שיקול דעתה, גם אם הבקשה אינה תואמת לתוכנית צפויה שטרם הגיעה לשלב בו החוק מאפשר התחשבות בה, הרי שהיום ניתן להצביע על מגמה להכיר בסמכות הרשות המוסמכת לסרב ליתן היתר בנייה, גם אם הבקשה תואמת מבחינה טכנית את הוראות הדין, מתוך ראיית צרכי ציבור משתנים (ראה סעיף 10 של פס"ד "הדרים") .   השאלה היא אפוא, מהם השיקולים שניתן להביאם בחשבון, ואם ניתן לומר שבהתנאת ההיתר באישורה של הוועדה המחוזית, ביקש המחוקק להדגיש הצורך בראייה רחבה וכוללת יותר של צורכי התכנון, לצד בחינה גם של קרבה לשטח - סמכות לוועדה המקומית - וליצור בכך איזון מתאים בין שיקולים מקומיים לשיקולים בטווח כולל יותר (ע"א 2902/97 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע"מ נ' אירית גליקמן ו- 6 אח', פ"ד נג(1) 369, 381ן-ז).).   19. יישום הערות אלה בענייננו, צריך שיביא לידי תוצאה לפיה גם אם מוסמכת הועדה המחוזית להתחשב בתוכניות תמ"מ 6 וחפאג/1269, הרי שעליה לעשות כן, תוך פגיעה מינימלית אפשרית בזכותו של העותר לחזור ולהשלים את המבנה שבנה, ולהתנות תנאים, ככל שתידרש להם, אשר יהיה בהם כדי למנוע או לצמצם אי התאמה לתוכנית תמ"מ 6, אך לא דחיית הבקשה להיתר והשארת המבנה הקיים.   יש להבחין בענייננו בין חפאג/1269, שהיא תוכנית מפורטת יותר לגודל המחסנים, ואין מקום ליישמה באופן דווקני, בשלב זה, לבין ראייה כוללת יותר של התכלית מאחורי תכנית תמ"מ 6. כל עוד ניתן להשיג את תכלית תמ"מ 6 באמצעות הוצאת היתר המאפשר בניה של מחסנים מעבר למגבלות המחמירות של חפאג/1269, יש לבחור בדרך זו.   לא כל הקמת מחסן או מחסנים - בכפוף לייעודם לשימוש חקלאי - במידות שאינן על-פי תכנית חפאג/1269 תהווה בהכרח פגיעה בשטח נוף פתוח. יש לחזור ולבחון את גודל המבנה, תוך התייחסות לאופי הגידולים שם, היקף העבודה המתבצעת, אופי השטח הקיים היום עם השלכות עתידיות אפשרויות להיותו שטח חקלאי לשימורו כנוף פתוח. ואולם, אין להתעלם כי התוכניות תמ"מ 6 ובמיוחד חפאג/1269 נמצאים בשלבים המוקדמים, שיכול שישתנו, וכי בשלב זה, לא ננקטו הליכים לפי סעיפים 78 ו- 97 לחוק ולכן, ניסיון להגביל את המבנים לתכנית חפאג/1269, אינה יכולה להיעשות בשלב זה. הפעלת שיקול דעת מטעמים שיקולים תכנוניים עתידיים על בסיס תכניות עתידיות שטרם עברו הליכי הפקדה, על אף שיכול שתעשה, צריך שתעשה על דרך הזהירות והצמצום.   בענייננו, נראה, כי האיזון הופר בהחלטת הועדה המחוזית, אשר נתנה משקל יתר לאינטרס ציבורי, אשר אופן ההגנה עליו באמצעים תכנוניים מגבילים, טרם הוסדר.   התוצאה: 20. אשר על כן, אני מורה כמפורט להלן: א. תוך 30 ימים מהיום, ישלים העותר וימלא אחר התנאי שקבעה הועדה המקומית ולפיו על העותר ליתן הסבר לשימושים במבנה לגבי כל חלק מהם, כפי שצוין בסעיף 5 של החלטת הועדה המקומית בהחלטת מליאת הישיבה מיום 6/5/02 (נספח יא של העתירה). ב. לאחר אותו מועד, ובכפוף לביצוע האמור בס"ק (א) הנ"ל, תחזור הוועדה המחוזית ותבחן מחדש, את נושא התאמת המבנים לייעוד חקלאי, תוך התייחסות, בין היתר, להחלטה הקודמת של רשויות התכנון עובר למועד הוצאת ההיתר, החלטת הוועדה המקומית, לרבות החזרת הדיון לוועדה המקומית, לצורך השלמה. ג. במסגרת שיקולי הוועדה המחוזית, תיתן משקל גם למצב המבנים בשטח, לשלב בו מצויות התכניות השונות, ותוך בחינה גם של ההחלטות הקודמות שניתנו על-ידי רשויות התכנון, עובר למועד הוצאת ההיתר. ד. הוועדה המחוזית תשא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,500 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. אין צו להוצאות בין הצדדים האחרים.   המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.   ניתן היום כ"ד בתשרי, תשס"ד (20 באוקטובר 2003) בהעדר הצדדים.     ש' וסרקרוג, שופטת    בניההיתר בניהמחסן