הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

הפרה מתמשכת של הסכם שכירות
1. התובע הגיש תביעה לפינוי הנתבעים מדירה ברח' בר כוכבא 39, ת"א (להלן: "הדירה").

2. התובע הינו הבעלים של הדירה ושל הבנין בו נמצאת הדירה.

3. הנתבעים הם דיירים מוגנים בדירה על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן: "החוק") מכח חוזה שכירות אשר נחתם ביום 24.10.89 בין האפוטרופוס הכללי לבין הנתבעים (להלן: "ההסכם").
לאחר חתימת ההסכם, הגיע התובע לארץ. כעבור זמן הפך להיות הבעלים של הבנין והדירה מכח צו ירושה והחל להתגורר בבנין שבבעלותו.
מאז, הוא חוזר ומגיש תביעות נגד הנתבעים, כמו גם נגד דיירים אחרים בבנין, במטרה לפנותם.

4. ביום 6.1.92 הגיש התובע תביעת פינוי נגד הנתבעים בת.א. 619/92 (שלום ת"א).
ביום 9.8.94 ניתן נגד הנתבעים פסק דין לפינוי אולם הנתבעים קיבלו סעד מן הצדק כנגד תשלום בסך 5,000 ₪. (להלן: "פסק הדין הראשון").

5. מספר חודשים לאחר שניתן פסק הדין הראשון כנגד הנתבעים, ביום 27.7.95, הגיש התובע תביעת פינוי נוספת נגד הנתבעים בת.א. 53009/95 (שלום ת"א).
ביום 12.7.99 ניתן פסק דין של פינוי כנגד הנתבעים אולם בית המשפט העניק לנתבעים סעד נוסף מן הצדק בסכום של 8,000 ₪. (להלן: "פסק הדין השני").

6. חלפו כשבעה חודשים מאז ניתן פסק הדין השני וביום 28.2.00 הוגשה תביעה זו שבפני.

7. שוב נתבע פינויים של הנתבעים מהדירה. בכתב התביעה טוען התובע לקיומן של חמש עילות פינוי כדלקמן:-

א. אי תשלום שכר דירה בשנים 1995, 1996, 1998, 1999 ואיחורים בתשלום שכר הדירה, באופן המקנה לתובע עילת פינוי הן על פי סעיף 131 (1) לחוק והן על פי סעיף 131 (2) לחוק.
יצויין כי סעיף 131 (1) לחוק קובע עילת פינוי במקרה בו הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. סעיף 131 (2) לחוק קובע עילת פינוי למקרה בו הדייר לא קיים תנאי מתנאיי ההסכם אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, על פי תנאי ההסכם, את הזכות לתבוע פינוי.
ב. אי תשלום חוב ארנונה ומים לעירית ת"א, אשר לטענת התובע מהווה הפרה של סעיף 15 להסכם, אשר על פי סעיף 1 שבו, מקנה לו עילת פינוי, בגין הפרה זו, לפי סעיף 131 (2) לחוק.

ג. שינויים בדירה שבוצעו ע"י הנתבעים בסוף שנת 1997, שינויים בחלוקת הדירה, הסרת התריסים והתקנת חלונות הזזה במקום.

ד. הוצאות שיפוץ הבניין – הבניין שבו הדירה, שופץ על פי דרישת העירייה. חלקם של הנתבעים בשיפוץ הינו בסך 11,112.60 ₪. סכום זה לא שולם ע"י הנתבעים עד למועד הגשת התביעה.
כמו כן בוצע שיפוץ נוסף, שוב על פי דרישת העירייה. חלקם של הנתבעים בהוצאות השיפוץ בסך 1,413 ₪. הנתבעים מסרבים להשתתף בהוצאות הנ"ל, למרות שנדרשו לעשות כן.

ה. הנתבעים תופסים חזקה בחזית הבנין, תולים בה כביסה, מניחים גרוטאות, מארחים חברים, מחנים את רכבם ומתירים לאורחיהם להחנות את רכבם.
הפרה זו הינה הפרה מתמשכת ובוטה של סעיף 7 להסכם השכירות.

8. מערכת היחסים שבין הצדדים

מעיון מעמיק בתיק ומהראיות שהובאו בפני עולה כי:-
א. התובע משקיע מאמצים ומשאבים על מנת לפנות את הנתבעים מהדירה ועל כך נכתב בפסקי הדין הקודמים שניתנו בתביעות הפינוי שהוגשו כאמור.
השופטת רובינשטיין קבעה בעמ' 10 לפסק הדין הראשון כדלקמן:-

"התרשמתי שהתובע, אשר עלה ארצה לפני 4 שנים, מעונין מאוד לפנות את הבנין מדייריו והוא יפעיל כל דרך אפשרית לעשות כן. הוא נוקשה עם דייריו ויש בפעולותיו משום התנהגות שלא בתום לב אלא צרות עין".

השופט גולדין קבע בעמ' 13 לפסק הדין השני:-

"התרשמתי שהתובע נחוש בדעתו לפנות את הנתבעים מהדירה בכל מחיר והוא יפעל בכל דרך אפשרית לעשות כן.
התנהגותו נוקשה ביותר ומלווה בהתחמקויות ותכסיסים המעידים על חוסר תום ליבו ואשר מטרתם אחת:- פינוי הנתבעים מהדירה".

ב. הנתבעים, אנשים קשיי יום, מתגוררים בדירה בתנאים קשים יחד עם ארבעת ילדיהם הקטנים. הנתבעים הוכרזו "חייבים מוגבלים באמצעים" בהתאם לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 ואת היצוג המשפטי בתיק זה הם מקבלים מלשכת הסיוע המשפטי.

ג. התובע הגר בבנין בו מתגוררים הנתבעים, מקשה עליהם בכל דרך אפשרית. הוא אינו מאפשר להם לשפר במשהו את תנאי המחייה הקשים בהם הם שרויים, אינו מסכים לשיפור כלשהוא בדירה, אף לא להתקין מזגן ודוחה כל פנייה שלהם בענין. הוא מעלים את הדואר המתקבל אצלם ומשליך אותו ברחוב, הוא מציק לילדיהם ומקלל אותם. הוא עוקב אחר היוצאים והבאים לדירת הנתבעים ופוגע בפרטיותם. הוא מצלם את הנתבעים ואת בני ביתם בכל הזדמנות ולאחרונה אף הציב מצלמת וידאו מכוונת לדירה.
ראה עדויות הנתבעת ושתי העדות שהובאו מטעמה (עמ' 11-9 לפרוטוקול).

ד. גם בנו הבוגר של התובע מתגורר בבנין.
מערכת היחסים העכורה, שגם בנו של התובע נוטל בה חלק, הובילה לתלונות הדדיות במשטרה, ואף להגשת כתב אישום נגד בנו של התובע בשל תקיפה ואיומים כלפי בנם של הנתבעים, שהסתיים בזיכוי מחמת הספק.

על רקע זה יש לדון בתביעה שבפני.

9. ההסכם שבין הצדדים

א. כאמור, ביום 24.10.89 נחתם חוזה שכירות מוגנת בין האפוטרופוס הכללי (להלן: "האפוטרופוס") לבין הנתבעים, ביחס לדירה.
הבנין כולו היה בבעלות אמו של התובע, שלא חיה בישראל.

ב. הדירה הינה דירה בקומת קרקע בת שניים וחצי חדרים בשטח של 48 מטרים.
הנתבעים שילמו דמי מפתח בגינה לאפוטרופוס בסך בשקלים השווה ל- 36,000 $.

ג. כשקיבלו הנתבעים את החזקה בדירה, היא היתה מוזנחת ובלתי ראויה למגורים והם השקיעו כספים רבים בשיפוצה לרבות החלפת מערכות האינסטלציה, החשמל הביוב והמים, שינויים פנימיים בחלוקת החדרים בדירה, בניית עמודים וכלונסאות לאורך המרפסת כדי למנוע התמוטטות, התקנת סורגים והחלפת דלת הכניסה.

ד. כפי שציין ב"כ התובע בסיכומיו, מאז עלייתו של התובע לישראל, התיישב התובע בבניין ו"החיים הטובים" של הדיירים במקום הסתיימו.

ה. האפוטרופוס דאג להחתים את הדיירים על ההסכם שהמעיין בו מגלה שהוראותיו דרקוניות וגורפות.

ו. בסעיף 1 להסכם נקבע שכל סעיפי החוזה הם תנאים עיקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר.

ז. למעשה במרבית סעיפי ההסכם הוסף שהפרת אותו סעיף תהווה עילה לדרוש את פינוי המושכר, בנוסף על ההוראה הכללית שבסעיף 1 להסכם, כאמור.

ח. בסעיף 10 להסכם נקבע שוב שאם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בהסכם או אם השוכר לא ישלם איזה סכום שהוא חייב, יחשב ההסכם כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר.

ט. פרשנות ההסכם:

1. בבואי לדון בתביעה שבפני ובטרם אבחן את טענות התובע לגבי הפרות הנתבעים את ההסכם, אני מוצאת מקום לדון תחילה בדרך שבה יש לפרש את ההסכם, לאור הנסיבות המיוחדות של חתימתו.

2. הנתבעים התקשרו בהסכם עם האפוטרופוס ולא עם התובע.
כשהתקשרו הנתבעים עם האפוטרופוס, האוירה ששררה בין הצדדים וההתייחסות מצד האפוטרופוס לנתבעים, היתה שונה.
האפוטרופוס לא התגורר בבנין ולא עקב אחר כל תנועה של הנתבעים. במידת האפשר, האפוטרופוס גם חיפש דרך לאפשר להם לשפר את תנאי הדיור, ככל שניתן.
חיזוק לכך ניתן למצוא בעובדה שהאפוטרופוס איפשר להם לבצע שיפוץ נרחב והתאמת הדירה לצרכיהם ולא התערב במעשיהם.
(ראה עמ' 14 שורה 10 לפרוטוקול).

3. מצידו של התובע, הנתבעים נכפו עליו. במקום לקבל נכס שבו דירות פנויות, באופן המאפשר לו את מכירתן או השכרתן בשוק החופשי, קיבל התובע בנין ובו דיירים מוגנים המשלמים דמי שכירות בסכום של כ- 130- 100 ₪ לחודש.
עם זאת, קיבל התובע, קרוב לודאי, את דמי המפתח ששילמו הנתבעים, מהאפוטרופוס.

4. ספק בליבי אם הנתבעים היו מתקשרים בהסכם,לו ידעו שבעל הבית מתעתד להתגורר בבנין ולו ידעו שכל רצונו של בעל הבית הוא לפנות את דייריו מהדירות שירש, בכל מחיר.
יש להניח כי התובע עצמו לא היה מתקשר עם הנתבעים בהסכם לשכירות מוגנת, כלל.

5. בנסיבות מיוחדות אלה, נראה כי יש מקום לפרש את ההסכם, גם כשלשונו ברורה, לפי אומד דעתם של הצדדים.
הצדדים, במקרה זה, הם האפוטרופוס, ששימש נאמן עבור התובע, מצד אחד והנתבעים, מצד שני.

6. האפוטרופוס, שהיה מופקד על הבנין שבו הדירה, התקשר עם הנתבעים בהסכם נוקשה שהוראותיו דרקוניות, מכח חובתו להגן על זכויותיהם של אחרים, ומכח חובת הנאמנות שהוא חב כלפיהם.
מהתמונה הכוללת שהובאה בפני עולה שהאופטרופוס לא התכוון למצות ולדקדק עם הנתבעים, שכאמור רכשו זכויות הדיירות המוגנת בדירה בסכומים נכבדים, בוודאי לא התכוון "לחפש" כל סטיה ולו הקלה ביותר של הנתבעים מהוראות ההסכם, כדי לבסס לעצמו עילת פינוי נגדם.
גם הנתבעים, בהתקשרם בהסכם לא צפו להתערבות כה בוטה וחודרנית לחייהם הפרטיים ולמעקב מתמיד אחר תנועותיהם ומעידותיהם, במטרה ללקט נגדם עילות פינוי.

7. בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) פד"י מט (2), 265 נקבע בסעיף 17 לחוות דעתו של כב' הנשיא ברק:

"סיכומו של דבר: חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעתם של זה הם המטרות, המעידים, האינטרסים, התוכנית אשר ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו".

8. בנסיון להתחקות אחר אומד דעת הצדדים אני קובעת שאת ההסכם יש לפרש באופן שרק הפרות יסודיות ומהותיות יכולות להקנות לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעים ולא כל הפרה ולו הקלה ביותר, תקים לו עילה כאמור.
את ההסכם יש לפרש בדרך המקובלת הנוהגת בין בעל בית לבין דייר מוגן, על אף לשונו הנחרצת. אין מקום לישם כל תו ותג באופן שאיחור של יום אחד או ימים בודדים בתשלום שכר דירה או שינוי קל ופעוט בדירה, יקנה לתובע עילת פינוי.

9. חיזוק לדרך הפרשנות המוצעת על ידי אני מוצאת בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 הקובע כי תנייה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה בניהן, אין לה תוקף, אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.
אמנם סעיף 6 הנ"ל אינו עוסק בתניה המקנה עילת פינוי, לכל הפרה של ההסכם ולפיכך תנייה גורפת כאמור אינה חסרת תוקף, אך ניתן לאמץ כדרך פרשנית, את הרעיון העומד בבסיסו של סעיף 6 הנ"ל.
בע"א 121/84 בר עקיבא מוזס נ' א.י.ב.ד בע"מ פדי ל"ח (4) 673 סעיף 2 לחוות דעתו של כב' השופט (כתוארו אז) ברק נקבע:-
"על פי גישה זו, המקובלת עלי, חוסר ה"תוקף" של הוראת סעיף 10 לחוזה הוא אך זאת שאין ההוראה מצליחה להפוך הפרות שאינן יסודיות להפרות יסודיות. לכל דבר וענין אחר ההוראה ממשיכה לעמוד בתוקפה".

ראה בענין זה גם ספרו של בר אופיר הנ"ל עמ' 21.

מהאמור לעיל עולה כי את ההסכם יש לפרש באופן שרק הפרה יסודית של ההסכם יכול שתקנה לתובע עילה לפנות את הנתבעים מהדירה.

י. תחולת עקרון תום הלב על ההסכם ודרך קיומו בידי הצדדים:

את עקרון תום הלב יש לאמץ הן כדרך לפרש את ההסכם והן כחובה החלה על הצדדים להסכם.
ראה בענין זה ספרו של פרופ' אהרון ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי, פרשנות החוזה עמ' 227-216, הקובע שעקרון תום הלב חל בפרשנות חוזה.

1. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:

"39. בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

סעיף 61 (ב) לחוק החוזים קובע:-
"61 (ב). הוראות חוק זה יחולו, ככל שהדבר מתאים לענין ובשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה".

2. בבג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים פד"י לה (1) 828 נקבע בסעיף 8 לפסה"ד:

"לעיתים מעניק הדין – ולא החוזה – כח לבעל חוזה לפעול בענין החוזה, כגון זכויות הניתנות לצד לחוזה לבטלו בשל פגם שנפל בו או בשל הפרה שהתרחשה בו. אף זכויות אלה יש להפעיל בדרך מקובלת ובתום לב ( ראה ע"א 9/78 הנזכר וכן סעיף 61 (ב) לחוק החוזים. ביטול חוזה בשל פגם או הפרה, אף היא "פעולה משפטית").

דברים אלה יפים גם לגבי הזכות לתבוע פינויו של דייר מכח החוק, ע"י בעליו.

לאור הדרך הפרשנית שקבעתי לעיל אדון עתה בעילות הפינוי ובטענות הצדדים
בקשר אליהן:-

10. אי תשלום דמי שכירות

א. בכתב התביעה נטען ע"י התובעים שהנתבעים לא שילמו שכר דירה כלל בחודשים מסויימים ולגבי חודשים אחרים שכר הדירה לא שולם במועד. כמו כן נטען להפרשים בדמי השכירות ששולמו.
התובע הפנה לטבלה שנערכה על ידו (נספח ג' לכתב התביעה) על פיה קיים חוב שכר דירה של הנתבעים לשנת 1995 בסך 538.70 ₪ קרן, בגין אי תשלום שכר דירה לחודשים ינואר עד מאי 1995. כמו כן טען לאיחורים בתשלום שכר דירה בשנת 1996, לפערים של 7-6 שקלים מדי חודש בשנת 1997 ואילו לגבי שנת 1998 נטען כי הנתבעים לא שילמו כלל שכר דירה עבור החודשים ינואר ומרץ 1998.
לגבי שנת 1999 טען התובע שהנתבעים לא שילמו שכר דירה עבור חודש יוני, המשיכו לשלם פחות מהמתחייב ע"פ ההסכם והתקנות ועבור חודש אחד בשנה זו שולמו דמי השכירות באיחור.

ב. בתצהיר עדות ראשית חזר התובע בפירוט על טענותיו הנ"ל.

ג. התובע כלל בתצהירו ובנספחים הרבים שצירף, טענות לגבי דמי השכירות לשנת 1995, שנה שדמי השכירות בגינה נדונו והוכרעו בפסק הדין השני.
לפיכך מנוע התובע מלהעלות מחדש טענותיו לגבי דמי שכירות לשנת 1995. משנושא זה נדון והוכרע, מיותר היה להעלות טענות אלה בשנית, בפני.

ד. הנתבעים משלמים את דמי השכירות בהמחאות דואר. דרך זו שמצאו הצדדים, אין בה כדי למנוע חיכוכים ומחלוקות בכל חודש מחדש.

ה. בדקתי את טענות התובע לגבי אי תשלום דמי שכירות. בחנתי את אופן תשלום דמי השכירות מיום 1.1.96 ואילך, עד למועד הגשת התביעה.

ו. למעשה טוען התובע לאי תשלום שכר דירה עבור חודשים ינואר 98, מרץ 98 ויוני 99. (ראה עמ' 5 לפרוטוקול שורות 1 ואילך).

עם זאת צירף התובע לתצהירו קבלה של בנק הדואר (נספח כב 15) ממנה עולה כי ביום 1.1.98 שלמו הנתבעים את שכר הדירה עבור חודש ינואר 1998.

כמו כן צירף התובע את הקבלה של בנק הדואר (נספח כב 14 לתצהירו) ממנה עולה כי ביום 3.3.98 שילמו הנתבעים את שכר הדירה עבור חודש מרץ 1998.

לפיכך, אינני מקבלת את גרסת התובע שהנתבעים לא שילמו את דמי השכירות עבור החודשים הנ"ל.

התובע מנסה להאחז בכך שבקבלות אלה מופיעה כתובת שונה מכתובתו (בר כוכבא 69 במקום בר כוכבא 39) ומבקש להסיק מכך שהוא לא קיבל את התשלום.

אינני מקבלת טענה זו. עובדה היא שהתובע צירף את הקבלות הנ"ל לתצהירו ובכך אני מסתפקת כדי לקבוע שהתובע קיבל את דמי השכירות עבור חודשים אלה, אחרת לא ברור כיצד זה יכול היה לצרף לתצהירו העתק המחאות הדואר הנ"ל, אם אלה לא הגיעו לידיו.

לגבי חודש יוני 1999, הנתבעת טענה ששילמה את דמי השכירות עבור חודש זה אך לא איתרה האסמכתא לתשלום ואילו התובע העיד שלא קיבל תשלום עבור חודש זה.

ז. אי תשלום דמי שכירות עבור חודש אחד אינו מקים עילת פינוי על פי סעיף 131 (1) לחוק והפסיקה הנוהגת.
על מנת שתקום עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות, על התובע להראות שדמי השכירות אינם משולמים דרך קבע.
ראה ספרו של בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין גנוסר עמ' 9:-

"לא כל הפסקה בתשלום דמי שכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לענין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1992 ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות".



התובע טוען לעילת פינוי גם לפי סעיף 131 (2) לחוק.

איני מוצאת באי תשלום דמי שכירות עבור חודש אחד, הפרה שיש בה בנסיבות הענין, כדי להקים לתובע עילת פינוי.
המדובר בהפרה שאינה הפרה יסודית של ההסכם.
הנתבעת טוענת ששילמה עבור חודש זה, אך לא היה בידה להוכיח זאת.
התובע לא הציג בפני מכתב דרישה, לפיו הוא דורש את דמי השכירות עבור חודש זה, מהנתבעים.
בנסיבות אלה איני מוצאת שהמדובר בהפרה יסודית ולפיכך אין היא מקנה לתובע עילת פינוי.
עם זאת, משלא הראו הנתבעים שאכן שילמו את דמי השכירות עבור חודש יוני 99, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע 119.20 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.6.99 ועד התשלום המלא בפועל.



לגבי האיחורים בתשלום דמי שכירות, בטבלה שהוכנה ע"י התובע (נספח ג' לכתב התביעה ונספח ו' לתצהירו) הוא נוקב במועדי "התשלומים בפועל".

מעריכת השוואה בין הקבלות שהוצגו על ידו (נספח כ"ב לתצהירו) לבין מועדי התשלומים שננקבו בטבלה הנ"ל מתגלה שמועדים אלה אינם זהים.
בפועל, הנתבעים שילמו את התשלומים בבנק הדואר במועדים מוקדמים יותר מאלה המצויינים בטבלה. התובע העיד כי המועדים רשומים בטבלה הם על סמך מועד הוצאת הקבלות על ידו, שנמסרו לנתבעים. (ראה עמ' 6 לפרוטוקול שורה 7).
אינני מקבלת את גרסת התובע לפיה חלו עיכובים, כפי שנקוב בנספח הנ"ל, מהמועד שנרכשו המחאות הדואר ושולמו בבנק ועד למועד בו אלה הומצאו לתובע.
מקבלת אני את גרסת הנתבעת כי מיד לאחר התשלום בבנק הדואר היא נהגה להניח את הקבלה בתיבת הדואר של התובע או לשולחה בדואר רשום (עמ' 16 לפרוטוקול שורה 10).
זאת ועוד. מועדי התשלומים הנקובים על גבי המחאות הדואר מהווים ממצא אובייקטיבי בדבר מועד התשלום על הנתבעים וככזה, אמין עלי ממצא זה יותר מהרישום שנערך על ידי התובע.
לאור זאת אני קובעת כי מועד רכישת המחאת הדואר ע"י הנתבעים הוא מועד תשלום דמי השכירות.

י. מעיון בהמחאות הדואר עולה כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות לעיתים בראשון בחודש ולעיתים יום או מס' ימים, לאחר מכן.
בנסיבות הענין אני קובעת שאיחורים אלה אינם מהותיים ואינם מקימים לתובע עילת פינוי.
ראה ספרו של בר אופיר הנ"ל עמ' 9.

יא. גם תשלום בחסר של שקלים בודדים בחלק מן התשלומים אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואינו מקים לתובע עילת פינוי.

יב. אוסיף עוד כי לאור מערכת היחסים העכורה שבין הצדדים, ועל מנת למנוע התדיינויות מיותרות בנושא מועדי תשלום דמי השכירות בעתיד, אני ממליצה בפני התובע לפתוח חשבון בנק מיוחד לצורך קבלת דמי השכירות, אליו יפקידו הנתבעים את דמי השכירות, בכל ראש לחודש.
לו היה התובע נוהג כך מלכתחילה, חלק נכבד מהמחלוקות שבין הצדדים, היה נמנע.

11. אי תשלום חוב ארנונה ומים

א. התובע טוען כי על פי סעיף 15 לחוזה השכירות על הנתבעים לשלם את כל המיסים והארנונות העירוניים החלים ו/או שיחולו על המושכר. למרות התחייבות זו לא שילמו הנתבעים את הארנונה והמים לעירית תל אביב. לפיכך, לטענת התובע, קמה לו עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק. בגין עילה זו , בין השאר, ניתן נגד הנתבעים פסק דין לפינוי המושכר וניתן להם סעד מן הצדק, בפסק הדין השני. התובע טען שם וטוען שוב בפני שעירית תל אביב עלולה לתבוע אותו בגין חוב הנתבעים אליה.

ב. סעיף 1 להסכם וכן סעיף 10 מקנים לתובע עילה לבקש פינוי הנתבעים מהדירה בשל הפרתם את סעיף 15 להסכם.

ג. לטענת התובע, הגם שהחוב לעירית ת"א נדון בפסק הדין השני, הרי שהחוב לא שולם ע"י הנתבעים עד היום ולכן מדובר בעילה מתמשכת, המקנה לו מחדש עילת פינוי.
יצויין כי בעת קיום ההליך נשוא פסק הדין השני הנתבעים הגיעו להסדר תשלומים עם העיריה שלא עמדו בו.

ד. הנתבעים טוענים שבשל מצבם הכלכלי הקשה לא עלה בידם לשלם בעבר את תשלומי הארנונה והמים, ואף לא עמדו בהסדר התשלומים אליו הגיעו עם העיריה, אך הם משלמים עתה את התשלומים לעיריה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, בתיק איחוד 019838373994. הנתבעים טוענים כי קיים מעשה בית דין מאחר וענין זה כבר נדון והוכרע בפסק הדין השני.

ה. באשר לחובם של הנתבעים לעיריה, התובע לא סתר את עדות הנתבעים לפיה החוב משולם במסגרת איחוד תיקים בלשכת ההוצאה לפועל.
אומנם התובע צירף לתצהירו תעודת עובד ציבור לגבי חוב הנתבעים לעיריה (נספחים נט, ל, ל"א לתצהירו) והגיש חשבון מעודכן של חוב הנתבעים לעיריה, ת/1.
מסמכים אלה אכן מעידים על יתרת חוב של הנתבעים לעיריה אך אין בהם כדי לסתור את עדות הנתבעת לפיה התשלומים נעשים על ידה מסגרת הליכי ההוצאה לפועל.

ו. אי תשלום החוב במלואו לעיריה נובע מקשיים כלכליים אמיתיים ולא מזלזול או מהזנחה והתשלום כאמור, הגם שאין בו להביא למלוא פירעון החוב, מהווה תשלום חובות הנתבעים לעיריה.

ז. כמו כן התובע לא טען ולא הוכיח שהעיריה נוקטת בהליכי גביה כנגד הנתבעים. טענת התובע לפיה הוא עלול להתבע ע"י העיריה בשל החוב האמור, אין לה אחיזה במציאות או בדין.
ראה סעיף 326 לפקודת העירית [נוסח חדש].



ח. התובע לא הבחין בתביעתו ובראיות שהגיש, בין החוב שנצבר עד למועד הגשת התביעה, שבגינו נפסק לנתבעים סעד מן הצדק, לבין חוב חדש שנצבר לאחר מכן.



לאור האמור לעיל איני מוצאת שחוב הנתבעים לעיריה בגין ארנונה ומים יש בו כדי להקים לתובע עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק.


12. שינויים בדירה

א. לטענת התובעים בסוף חודש אוקטובר 1997 לערך, ערכו הנתבעים שינויים בחלונות הדירה, ללא הסכמתו של התובע. הנתבעים הסירו את התריסים ובמקומם התקינו חלונות הזזה. על מנת להמחיש את ההפרה הנטענת צירף התובע תמונות של "לפני" ו"אחרי".
מהתמונות עולה כי התריסים שהנתבעים הסירו היו ישנים, חסרים ופגומים ובחזית זו של הדירה לא היו חלונות. את החורים שנוצרו כתוצאה משלבים חסרים בתריסים, כיסו הנתבעים בדיקטים ובשאריות של מחיצות גבס ואף בסמרטוטים. (ראה עדותה של הנתבעת עמ' 16 שורות 12-15).

ב. כשנשאל על כך התובע בחקירתו הוא השיב:-

"ש. יכול להיות שיש שם תריסים שהם מקובעים עם בטון ועם חלון ואין שם תריסי הזזה?
ת. אני לא יודע.
ש. היית בדירה בפנים?
ת. הייתי. אני יודע שהיו תריסים. מאיפה לי לדעת, היה תלוי שם סמרטוט.
ש. נכון שעד היום אין תריסים בדירה?
ת. אין".
(עמ' 6 לפרוטוקול שורות 14 ואילך).

ג. מהתמונות שהוגשו עולה שהנתבעים הסירו את התריסים הישנים ובמקומם התקינו חלונות הזזה.
הנתבעת העידה שלשכת הרווחה ביקשה את רשותו של בעל הבית להתקנת החלונות והתקיים המו"מ בין לשכת הרווחה לבין התובע, בנושא זה. עובדת הרווחה גם מימנה לנתבעים את החלפת התריסים (ראה עמ' 15 שורות 15 ואילך).
הנתבעים פנו אל התובע בכתב לקבל הסכמתו לבצע מס' שיפורים בדירה והתובע דחה בקשתם זו. (ראה נ/1).

ד. באשר לטענת התובע בכתב התביעה כי נעשה גם שינוי בחלוקת החדרים, שינוי כזה לא הוכח בפני והתובע לא חזר על טענה זו, בסיכומים.

ה. מכל האמור לעיל עולה שהשינוי שביצעו הנתבעים הינו החלפת ישן בחדש שהתחייב ממצב התריסים, כמתואר לעיל.
המדובר בשינוי פעוט ערך.

ו. התרשמתי שהתנגדות התובע לשינוי זה נובעת מצרות עין ומרצונו המתמיד שלא לאפשר לנתבעים לחיות בתנאים סבירים כלשהם, מתוך הנחה, שבסופו של דבר, אם יצר את צעדיהם, יאלצו הנתבעים לעזוב את הדירה ובכך יגשימו את שאיפותיו.

לפיכך אינני מוצאת ששינוי זה שנעשה על ידי הנתבעים יכול להקים עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק.

13. הוצאות שיפוץ הבנין

א. בכתב התביעה נטען לשני שיפוצים שנעשו בבנין, על פי דרישת עירית תל אביב.
הראשון בשנים 1994-1995 (להלן: השיפוץ הראשון) והשני בשנת 1998 (להלן: השיפוץ השני).

בסעיף 10 (ג) לכתב התביעה טוען התובע כי אמנם בית המשפט התייחס בפסק הדין השני לנושא אי תשלום הוצאות השיפוץ אך מאחר ואלה לא שולמו עד היום, מהווה הדבר עילה מתמשכת לפינוי הנתבעים.

ב. הנתבעים טוענים בענין זה כי הקביעות בעניין זה בפסק הדין השני מהוות מעשה בית דין ולא עומדת עוד לתובע עילת פינוי בגין הפרה זו של ההסכם, ע"י הנתבעים.

ג. באשר להוצאות השיפוץ הראשון, כאמור, הנושא נדון והוכרע בפסק הדין השני בו נקבע שקמה לתובע עילת פינוי בגין אי תשלום חלקם של הנתבעים בהוצאות אלה והדבר נלקח בחשבון לענין הסעד מן הצדק, כפי שנקבע במפורש בעמ' 9 לפסק הדין הנ"ל.

ד. משכך הם פני הדברים הרי בענין זה חל מעשה בית דין ואין בהפרה זו של ההסכם כדי להקים עילה חדשה לתובע לפינוי הנתבעים.

ה. התובע עתר, בתביעה שבפני, לחייב את הנתבעים בתשלום חלקם בהוצאות השיפוץ הראשון בסך 11,112.60 ₪. לטענתו, בתביעה הקודמת עתר אך ורק לפינוי הנתבעים בגין אי תשלום חלקם כאמור ובתביעה זו הוא עותר גם לסעד כספי.
התובע לא עתר לפיצול סעדים בתביעה נשוא פסק הדין השני והנתבעים לא העלו בפני טענה, בענין זה. הנתבעים קיבלו על עצמם להשתתף בשיפוץ הבית, לפי חלקם (ראה עמ' 9 לפסק הדין השני), ולא כפרו בסכומים הנטענים על ידי התובע.

ו. מכח הסכמה זו, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך 11,112.60 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ז. באשר להוצאות השיפוץ השני, בכתב התביעה ובתצהיר עדות ראשית טען התובע כי שיפוץ זה נעשה על פי דרישת העיריה.

בעדותו בבית המשפט שינה התובע את גרסתו באמרו:

"ב-98 עשו מה שנחוץ לעשות. השיפוצים שעשיתי ב-98 לא היו בדרישת העיריה. זה היה נחוץ".

(עמ' 6 לפרוטוקול שורה 23).

ח. עוד התברר כי שיפוצים אלה נעשו באותה תקופה בה בנה בנו של התובע קומה נוספת על הגג וכחלק בלתי נפרד מבניה זו.
לשאלת בית המשפט השיב התובע:-

"השיפוצים נמשכו גם בזמן בניית הדירה של בני".

(עמ' 7 לפרוטוקול שורה 10).

ט. מטעם התובע העיד גם הצבע שביצע עבודות צבע בבנין, מר ביברמן מקס. הצבע הציג אישורים שנתן בכתב ידו אשר כונו על ידו "קבלות", לגבי הסכומים ששולמו לו ע"י התובע וע"י בנו. הקבלן העיד שאין לו קבלות ולמעשה אינו מנהל ספרים.
כמו כן העיד הצבע שצבע גם את דירת בנו של התובע, באותה עת, אך לטענתו, עבור עבודה זו שולם לו בנפרד. (עמ' 12 לפרוטוקול שורה
15).

י. הצבע העיד שעבד בצביעת הבנין כחודש ימים ובחקירה נגדית אמר:-

"אולי עבדתי שם קצת פחות". (עמ' 12 לפרוטוקול שורה 1).

יא. עדותו של התובע לענין השיפוץ השני והסתירות שנתגלו בה וכן עדותו של הצבע, לא שכנעוני באמיתות האסמכתאות שהוצגו לגבי השיפוץ השני.

יב. בנסיבות אלה אני קובעת שהתובע לא הוכיח כנדרש את גובה הוצאות השיפוץ השני ובשל כך אין אני מחייבת את הנתבעים להשתתף בתשלום הוצאות אלה.
התובע גם לא הוכיח את חובתם של הנתבעים לשאת בהוצאות השיפוץ השני.

יג. לאור זאת, איני מוצאת שסירובם של הנתבעים להשתתף בהוצאות השיפוץ השני מהווה הפרה של ההסכם על ידם ואין בכך כדי להקנות לתובע עילת פינוי נגדם.

14. חזית הבנין

א. התובע טען בכתב התביעה שהנתבעים ממשיכים לתפוס חזקה בחזית הבנין, שטח שהוא בבעלות התובע בלבד. בשטח זה תולים הנתבעים כביסה, מניחים גרוטאות, מחנים רכבים, מארחים חברים וכדומה.

ב. בסיכומיו לא התייחס התובע לטענה זו.
טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים, כדין טענה שנזנחה ובית המשפט לא ישעה לה.
ראה ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה פדי מז (1) 311.



בשולי הדברים


בשולי הדברים אוסיף שתי הערות:-

א. ההכרעה בתיק זה נעשתה מתוך הכרות עם הפסיקה ההולכת ומצרה זכויותיהם של דיירים על פי החוק, בעקבות חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר נוהגים לפרשו בדרך המגנה על זכותו הקניינית של בעל בית, מול דייר סטטוטורי, המחזיק בנכסיו.
הלכות כגון ע"א 3295/94 – פרמינגר נ' מור ורע"א 6770/94 ליוס נ' ליוס נשקלו על ידי בכובד ראש.
עם זאת, המקרה שלפני שונה.
הנתבעים אינם דיירים הסטוריים החוסים תחת החוק שנחקק כחוק סוציאלי, על רקע מצוקת הדיור שהחלה לפני קום המדינה.
הנתבעים רכשו זכויותיהם בדירה רק בשנת 1989 ושילמו דמי מפתח בסכום לא מבוטל. מבחינת הנתבעים המצוקה הכלכלית ומצוקת הדיור הינה עדיין מנת חלקם והדירה משמשת להם קורת גג אלמנטרית ודחוקה.
על רקע זה בחנתי את התביעה שבפני.



הערתי השניה מכוונת לנתבעים. העובדה שלא מצאתי במעשים או במחדלים המיוחסים לנתבעים עילת פינוי כנגדם, אינה מהווה הכשר להפר את ההסכם כלפי התובע ולסטות מהאמור בו.

טוב יעשו הנתבעים אם יקפידו לקיים ולכבד את ההסכם.


16. סוף דבר:-

א. לא מצאתי שקמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעים.

ב. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך 119.20 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.98 ועד התשלום המלא בפועל.

ג. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך 11,112.60 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 28.2.00 ועד התשלום המלא בפועל.

ד. מאחר ומרבית טענות התובע נדחו ומאחר והתובע תבע סכומים והעלה טענות שכבר נדונו והוכרעו בערכאות קודמות, אני מוצאת לחייב את התובע בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 7,500 ₪ בצרוף מע"מ.




ניתנה היום כ"ו באייר, תשס"ב (8 במאי 2002) בהיעדר הצדדים.






עירית וינברג-נוטוביץ,שופטת      








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון