נפילת אבני חיפוי גלגולי התביעה 1. בשנים 1985-1986 רכשו התובעים 1, 3-10, 12, 13 ו-15 מהנתבעת דירות בבניין בן שלוש קומות ו-22 דירות, שבנתה ברח' בית צורי 5 בארמון הנציב בירושלים. במהלך השנים 1987-1988 נמסרו הדירות לחזקת התובעים בהתאם לקבוע בהסכמי המכר. התובעים 2, 11 ו-14 קנו את הדירות מרוכשים קודמים (להלן - רוכשי יד שניה). התובעת 16 היא נציגות הבית המשותף, שתביעתה מתייחסת לרכוש המשותף.   2. תחילה הגישו התובעים, ביום 21.10.93, תביעה לחייב את הנתבעת לפצותם בסכום כולל של 600,000₪ בגין אי התאמות וליקויי בניה בדירות וברכוש משותף. הנתבעת הגישה את כתב הגנתה ביום 30.1.94, והתיק נקבע לקד"מ ביום 6.3.94.   3. ביום 2.3.94 הודיעו ב"כ הצדדים על הסדר דיוני, לפיו מונה המהנדס אלי רהט מומחה מטעם בית המשפט (להלן - המומחה) לבדיקת טענותיהם של התובעים, ככל שהן מתייחסות להיבטים שבתחום מומחיותו, מבלי לפגוע בטענות המשפטיות של מי מהצדדים. מועד קדם המשפט נדחה עד לאחר קבלת חוות דעת המומחה.   4. עוד בטרם השלים המומחה את בדיקתו, הוא הגיש ביום 25.7.94 דו"ח ביניים ובקשה דחופה לתיקון מפגעי בטיחות בדירות, ללא קשר להתארכות המשפט (להלן - חווה"ד המוקדמת).   5. חוות הדעת של המומחה הוגשה ביום 9.3.95 (להלן - חוות הדעת). ב"כ הצדדים ביקשו להציג למומחה שאלות הבהרה, והתובעים חויבו להשיב על שאלונים - הכל באיחור, אותו הסביר ב"כ התובעים בהיעדרותו מהעבודה עקב ניתוח.   6. התיק נקבע ליום 28.2.96 לראיות התביעה, בכפוף להגשת תצהירים במקום חקירה ראשית, וליום 12.3.96 לחקירת המומחה ולעדי ההגנה.   7. ביום 17.10.95, בטרם הגיע מועד ההוכחות, הגישו התובעים פרשת תביעה מתוקנת (בצירוף הודעה כי הדבר נעשה על דעת ב"כ הנתבעת), בה העמידו את סכום התביעה על סך 2,865,000₪ והגבילו אותה לסך 1,200,000₪ משיקולי אגרה.   8. רואה אני לנכון לציין, כי כתב התביעה המתוקן הוגש תוך התעלמות מחוות דעת המומחה, שאמורה הייתה לצמצם את המחלוקת בדבר הפיצוי, לו זכאים התובעים בגין ליקויי הבנייה, אך תחת זאת הסכום הוכפל. צעד זה גרר אחריו הגשת כתב הגנה מתוקן, ומשלוח הודעות נגד 13 צדדים ג', שחלקם הגישו כתבי הגנה, והעלו כלפי הנתבעת טענות התיישנות, העדר עילה, וכד'.   9. המועד 28.2.96, שנקבע להוכחות, הוקדש לדיון בהמר' 880/96, ובעקבותיו נמחקו ההודעות לצדדים ג'. בקשה לעיכוב הדיון, לצורך הגשת בקשת רשות ערעור על ההחלטה - נדחתה. ראיות התביעה החלו להישמע ביום 12.3.96, והתווספו מספר מועדים להשלמתן.   10. לבקשת ב"כ התובעים, בהמר' 2508/97, נערך ביום 25.3.97 ביקור במקום, שבו עיקר תשומת הלב ניתנה לבעיות הרטיבות ולריצוף, אותן הדגישו רוב התובעים (להלן - דו"ח ביקור במקום). לאחר הביקור המלצתי לצדדים להגיע להסדר בטרם ייחקר המומחה ובטרם תשמענה ראיות ההגנה, אך הדבר לא צלח.   11. המומחה ביקש לבקר בדירות שנית לפני חקירתו בבית המשפט, בשל חלוף הזמן מאז הוכנה חוות הדעת, וגם משום שביקש לוודא שלא נפלו בה טעויות, מאחר שזו הוגשה על ידי בנו - שותפו, כאשר הוא נעדר מהארץ לרגל שנת השתלמות. ביום 17.7.97 הוכנה חוות הדעת הסופית שבה הכניס המומחה, לפי דבריו, תיקונים ושינויים, בעיקר בנושא חלוקה בין פיצוי לתיקון (להלן - חוות הדעת הסופית). המומחה נחקר ע"י ב"כ הצדדים, ושמיעת הראיות הסתיימה ביום 21.7.97. ב"כ הצדדים הודיעו כי ישלימו מסמכים בהסכמה, וכי התובעים יגישו סיכומים עד יום 30.11.97 והנתבעים עד יום 30.3.98.   12. משלא הוגשו הסיכומים, נשלחה לצדדים ביום 28.7.98 הודעה על כוונה למחוק את התביעה מחוסר מעש, לפי תקנה 156 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 (להלן - הודעת חוסר מעש). ב"כ התובעים הגיש בקשה להארכת המועד להגשת הסיכומים עד לאחר חג הסוכות, מפאת שינויים במערך משרדו.   13. הארכת המועד לא הועילה להגשת הסיכומים במועד שנדחה, ולפיכך נשלחה ביום 5.8.99 הודעת חוסר מעש שניה. הפעם הוסבר האיחור במגעים בין הצדדים לסיים את התיק בפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט. ב"כ הנתבעת אישר שהיו מגעים, אך עם זאת ביקש לזרז את ההליך, מחשש שהתרשמות בית המשפט מהעדים ומהביקור במקום תפוג.   14. לתובעים ניתנה אורכה להגיש סיכומים עד יום 15.11.99, שאם לא כן תידחה התביעה. לבקשת ב"כ התובעים הוארך המועד עד יום 18.11.99. סיכומי הנתבעים הוגשו ביום 19.7.2000.   15. את העיכוב הנוסף במתן פסק הדין אני זוקפת לחובתי, הגם שיש סיבות טובות להעדפת הטיפול בתיקים אחרים, ועל כך התנצלותי. למרבה הצער פרצה שביתת עובדים ועיכוב נוסף נגרם בשל הצורך בהדפסת פסק הדין.   טענות התובעים 16. כאמור, כתב התביעה המתוקן הוגש ללא קשר לחוות דעת המומחה, שהייתה ידועה. הטענות לגבי כל התובעים כוללניות וזהות, פרט לסעיף 11, שבו פורטו הוצאות מיוחדות שהוציאו התובעים לתיקון ליקויים וכיסוי הוצאות בגין חימום-יתר לפני הגשת התביעה.   17. התובעים טוענים, כי הסכמי הרכישה על נספחיהם הם חוזים אחידים. בהסכמים מופיעים סעיפים ותניות פטור, המתיימרים להגביל ו/או לפטור את הנתבעת מאחריות בכל הקשור בליקויי הבניה, ודינם להתבטל מחמת היותם תנאים מקפחים, או מתן יתרון בלתי הוגן לנתבעת, וכן מחמת הטעיה או טעות.   18. מסירת הדירות לתובעים נעשתה בלחץ ובדוחק, מבלי שניתנה למי מהם שהות מספקת וממשית לבדוק כהלכה את הדירות, וגם ענין הרכוש המשותף לא הובא לביקורתם של מי מהתובעים בעת מסירת הדירה.   19. במהלך מגוריהם בדירה התגלו לתובעים ליקויים רבים ואי התאמות, עליהם לא ניתן לעמוד בעין של קונה רגיל. הליקויים לא תוקנו, או לא תוקנו כראוי, על ידי הנתבעת, חרף פניות התובעים אליה בדרישה לעשות כן.   20. משלא עמדה הנתבעת בהתחייבויותיה לבצע את התיקונים, טוענים התובעים, כי הם זכאים לשיפוי בגין הוצאות שהוציאו, או שיוציאו, לתיקון הליקויים, או אי ההתאמות, בדירות וברכוש המשותף, אותן הם מעריכים בסכום של 60,000₪ לדירה, כולל ניהול העבודה ההנדסי, ובסה"כ לכל התובעים כ-900,000₪. עלות תיקון הנזקים הניתנים לתיקון ברכוש המשותף מוערך ב-300,000₪.   21. לגבי ליקויים שאינם ניתנים לתיקון נטען, כי ערך הדירות נפגע בשיעור של כ-75,000₪ לכל דירה, ובסה"כ כ-1,125,000₪.   22. כתוצאה מביצוע עבודות התיקונים הנדרשות בדירות, יאלץ כל אחד מהתובעים להפסיד חודש עבודה, נזק המוערך בכ-40,000₪, ולמצוא מקום מגורים חלופי תמורת כ-150,000₪. ובסך הכל כ-2,515,000₪.   23. בגין תיקון ליקויים מיידיים שהוגדרו על ידי התובעים כנזקים משניים - מבקשים הם לפסוק סך של 100,000₪.   24. בגין נזקים כלליים נתבע סך של 300,000₪. בנוסף, מבקשים התובעים לחייב את הנתבעת להשיב לתובעים סכום של 100,000₪, שגבתה שלא כדין בגין הוצאות מימון ערבות.   25. הסכום הכולל של התביעה הוא 2,865,000₪, אולם נטען, כי משיקולי אגרה הועמד על סך 1,200,000₪.   טענות הנתבעת 26. הנתבעת ביקשה לדחות על הסף את תביעת תובעת 16 - נציגות הבית המשותף, בנימוק שזו אינה מייצגת את כל הדיירים אלא את התובעים בלבד, שלהם רק חלק יחסי ברכוש המשותף.   27. את תביעת רוכשי יד שניה מבקשת הנתבעת לדחות על הסף מטעמים של חוסר יריבות והעדר עילה. בהסכמים ובטופס העברת הזכויות ויתרו במפורש רוכשי יד שניה על כל טענה נגד הנתבעת. בהצטרפם לתביעה הם מבקשים לעשות עושר ולא במשפט ופועלים שלא בתום לב. 28. התובעים מנועים לתבוע בגין כל ליקוי שלא נטען על ידם במועד הנקוב בהסכם המכר ו/או שלא על פי הוראות חוק המכר (דירות). יתרה מזאת, כל ליקוי שהתבקש תוקן על ידי הנתבעת, והתובעים אישרו בחתימת ידם כי אין להם טענות ודרישות נוספות.   29. הסכומים הנתבעים - מופרזים. בידי חלק מהתובעים היו חוות דעת של מומחה, שנקב בסכומים זעומים הדרושים לתיקון הליקויים, אך התובעים נמנעו מלהציגו, למרות שחוייבו לעשות כן, פרט למשפחת להב. אין בדירות כל ליקוי הפוגע בערכן, בשים לב למחיר ששילמו רוכשי יד שניה לעומת המחיר ששילמו הרוכשים המקוריים. 30. שכר הטרחה והוצאות העמלה נקבעו בחוזה כדין, והנתבעת לא היתה מחוייבת במתן ערבות צמודה הכרוכה בתוספת עמלה, כפי שנתנה. 31. השתהותם של התובעים בהעלאת טענותיהם גרמה לנתבעת נזק, והודעה במועד יכלה למונעו או לצמצמו. בנוסף, חלק מהתובעים ביצעו שינויים בדירות, אשר גרמו לתופעות של רטיבות, ועל חלק מהליקויים התובעים כלל לא התלוננו, באופן שהיה מאפשר לנתבעת לתקן באמצעות קבלני המשנה שהיו לה בשטח.   32. בכתב הגנתה הסתייגה הנתבעת מחוות דעת המומחה. לטענתה, המומחה לא התייחס לתקן שהיה במועד קבלת היתר הבניה, התעלם מהזמן הרב שחלף, חוות הדעת נעשתה באופן אחיד וללא אבחנה בין הליקויים השונים בדירות, והערכותיו מופרזות.       בקשת הנתבעת לדחות על הסף את תביעת רוכשי יד שניה 33. רוכשי יד שניה טענו, כי עם הדירה רכשו מהקונים המקוריים גם את כל זכויות התביעה, והם באים בנעליהם לכל דבר ועניין, הן מכוח עילה חוזית והן מכוח עילה נזיקית.   34. הנתבעת מסתמכת על סעיפים בחוזה בין הרוכש המקורי לרוכש יד שניה, ועל סעיפים בבקשה להעברת זכויות בנכס (להלן - טופס ההעברה), הפוטרים אותה מכל אחריות כלפי הדירות של תובעים אלה, כמפורט להלן:   א. התובעים 2 - אריאל נעמי ויונתן רכשו את הדירה ביום 12.6.91 לפי הסכם, שצורף לתצהירו של מר אריאל. בסעיף 3 של טופס ההעברה (נ/18) הצהירו המוכרים המקוריים: "...הננו מצהירים, ומאשרים כי מלאתם במלואן את כל התחייבויותיכם לפי ההסכם פרט להתחייבותכם (בכפוף להסכם זה) לרשום את הזכות בנכס (בכפוף למשכנתא אם ישנה) על שמנו בלשכת רישום המקרקעין".   בסעיף 5.ה לטופס ההעברה הצהירו המוכרים המקוריים: "בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, אינכם ולא תהיו אחראים וחייבים בביצוע תיקון ליקוי ו/או פגם כלשהו שהתגלה ו/או יתגלה בנכס מסיבה כלשהי ו/או בתשלום פיצויים ו/או דמי נזק בגינם והנכם משוחררים מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס. אנו מוותרים בזה כלפיכם כאחד על כל טענה זכות ו/או תביעה בגין הנכס ובכל הקשור אליו".   גם אריאל חתומים על טופס ההעברה, ובו הם מצהירים: "ביודענו את כל תנאי ההסכם מאשרים, מצהירים ומתחייבים בזה את כל האמור ומפורט לעיל בסעיפים 3, 4 ו-5 בבקשה, ומבקשים בזה כי תסכימו להעברה ומתחייבים אנו לשאת בעתיד בכל תשלום שיידרש, אם יידרש, כדמי טיפול בגין העברת הזכויות בדירה משמנו ע"ש אחרים".   ב. התובע 14 - עוזי קראשי רכש את הדירה מקודמיו לפי הסכם, שנחתם ביום 28.6.91 (מוצג נ/27). בסעיף 6 של ההסכם בין הצדדים נאמר: "המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה לקונה עד לתאריך 20.8.91 וזאת כשהדירה במצב טוב ותקין כפי שהיא בעת חתימת הסכם זה וכשמערכות החשמל, האינסטלציה וההסקה פועלות באופן תקין ובתנאי שהקונה שילם למוכר את התמורה..." (הדגש הוסף).   גם קראשי חתם על טופס ההעברה, הכולל את סעיף 5.ה שצוטט לעיל.   ג. התובעים 11 - קפלן קטי ומוריסון רכשו הדירה על פי הסכם, שנחתם ביום 14.6.88 (נ/16), שבו נאמר (בס' 5): "המוכרים מצהירים כי אין בדירה פגם או מום נסתר. הקונים מצהירים כי ראו את הדירה בדקוה בעיניהם של קונים ומצאו אותה מתאימה לצורכיהם ולמטרותיהם. הם מוותרים על כל ברירה שניתנה להם על פי הדין. לעומת זאת המוכרים מתחייבים למסור את החזקה בדירה במצבה הנוכחי מבלי להוציא ממנה כל מתקן או כל חפץ...".   35. הנתבעת טוענת, כי רוכשי יד שניה היו מיוצגים על ידי עורך דין, ראו את הדירות, הבינו וחתמו על טופס ההעברה, הפוטר את הנתבעת מכל התחייבות כלפיהם, להוציא ההתחייבות לרשום את הזכויות בשם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן לא קמה להם עילה נגדה.   36. בספר דיני מכר דירות ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים אביחי נ. ורדי, עו"ד, חושן למשפט תל אביב תשנ"ז-1977 (להלן - ורדי), יוחד פרק (עמ' 203-210) לרוכשי יד שניה, שבו מסכם המחבר סוגיה זו כפי שקיבלה ביטוי בפסיקה:   ככלל, הכירו בתי המשפט בעילות תביעה נזקיות, העומדות לרוכשי דירות יד שניה כנגד הקבלן. אומנם, בנסיבות מסוימות הכירו בתי המשפט גם בעילות החוזיות, אך עילות התביעה הנזקיות כנגד הקבלן, עומדות לרשותו של רוכש דירה יד שניה כדבר שבשגרה (ע"א 451/66, שרה וישעיהו קורנפלד נ' מרדכי שמואלוב ואריה חנוכוב פ"ד כא(1) 310, 321-322). באותו מקרה התגלו פגמים חמורים בדירת רוכשי יד שניה. בפסק דינו קובע בית המשפט, כי חובתו של הקבלן לתקינות הדירה והבנין אינה מוגבלת רק לרוכש הדירה ממנו, וכדברי בית המשפט: "אינני רואה כל טעם לשחרור הקבלן הרשלן מחובת הפיצוי אפילו כבר הספיקה הדירה לעבור כמה ידיים ואפילו חלף זמן ניכר, עד שנתגלה הנזק. קבלן הבונה דירה למכירה עוסק בעסק לשם עשיית רווחים (ובמקרה שלנו עשיית רווחים קלים). בניית דירות למכירה נפוצה מאד במדינתנו, וגם חוגים מעוטי יכולת נוהגים לרכוש דירת מגורים בבעלות מלאה... אין לקונה אפשרות סבירה לבחון את טיב הבניה (פרט לפגמים הבולטים לעין), ומשום כך הוא נאלץ לסמוך על מומחיותו של הקבלן הבונה ועל יושרו, מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על ידי הטלת חובה של מתן פיצוי גם על הוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים אשר סיכנו את יציבות הדירה והם היו עלולים לסכן גם את בריאות השוכנים בדירה, אלמלא תוקנו בעוד מועד" (אסמכתאות נוספות בורדי עמ' 207).   יש, שתעמוד לרוכש יד שניה עילה חוזית. בת"א (חי') 1756/79 קראוס ואח' נ' שכון ופתוח בע"מ (לא פורסם), מצא בית המשפט בבקשה לאישור העברת זכויות בנכס, עליה חתם גם רוכש דירה יד שניה, משום יצירת יריבות חוזית וממילא, קבע בית המשפט, קיימת חבות של הקבלן כלפי רוכש דירה יד שניה (ורדי, עמ' 209).   בת"א (י-ם) 674/83 אשכר נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ פ"מ תש"ן (1) 474, דחה בית המשפט טענה מקדמית, של ויתור מראש מצד תובע - רוכש יד שניה - נגד שיכון ופיתוח, וקבע כי ויתור זה הוכתב על ידה כתנאי להסכמתה, להעברת הזכויות מהרוכש המקורי, וסעיף זה אינו מחייב, בהיותו תנאי מקפח בחוזה. גם טענת הסתכנות מרצון נדחתה, לאחר שבית המשפט קבע כעובדה, כי התובעים ידעו רק על רטיבות קלה מן הגג, ולא ידעו את מלוא היקף הרטיבות הקשה, שנתגלתה בדירה רק לאחר מכן, כעבור חורף מרובה גשמים. ביהמ"ש קבע, כי אילו ידעו אין ספק שלא היו מתקשרים באותו חוזה, וחייב את שיכון ופיתוח בפיצויים.   לפיכך, בקשת הנתבעת לדחות את תביעת רוכשי יד שניה על הסף מטעמים של חוסר יריבות והעדר עילה - נדחית, וטענותיהם תיבחנה לגופן על פי סוג וחומרת הליקוי.   הדיווח על הליקויים 37. אין מחלוקת בדבר חובת מתן הודעה על אי התאמה הקבועה בסעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות), לפיה הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי ההתאמה בנסיבות דלהלן: "(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה גלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה." קבלת הודעה מסודרת בדבר ליקויים בדירות, מאפשרת לקבלן לתקן את הליקויים באמצעות קבלני משנה, כל אחד בתחומו ובכך להקטין את הנזק.   38. מחומר הראיות עולה, כי כתנאי לקבלת המפתח, חתמו התובעים (פרט לרוכשי יד שניה), על פרוטוקול קבלת הדירה, שבו ציינו את הליקויים המיידיים בהם הבחינו (להלן - הפרוטוקול), אם כי לא כל הפרוטוקולים הוצגו על ידי הנתבעת.   39. לא התרשמתי, שמי מהתובעים התייחס ברצינות לתנאי שהופיע בפרוטוקול, בדבר הפטור מאחריות לכל ליקוי נוסף שיתגלה לאחר החתימה על הפרוטוקול, כפי שצויין בו. לכן, בטענות בדבר הלחץ והכפייה לחתום עליו - לא מצאתי ממש. לכל אחד מהתובעים היה ברור וידוע, כי בתום שנה רשאי הוא להוסיף כל ליקוי שימצא (להלן - דו"ח תיקוני שנת אחריות). ואכן, בחלוף שנה הגיש כל אחד מהתובעים (פרט לרוכשי יד שניה) דו"ח על ליקויים בדירה, שהתגלו לו בתקופת המגורים, שבין היתר כלל ליקויים בריצוף ותופעות רטיבות. חלק מהתובעים אישר בחתימת ידו, כי התיקונים, אותם מנה, בוצעו לשביעות רצונו. גם כאן, לא כל הדו"חות בדבר תיקוני שנת האחריות, הוצגו על ידי הנתבעת.   40. המשותף לפרוטוקול, שהוצג בקשר לדירות מסוימות, הוא שאף אחת לא הייתה מושלמת בעת מסירתה לרוכש: היו חסרים אביזרים ונמצאו ליקויים המזדקרים לעין עם הכניסה לדירה בהתאם למפורט בפרוטוקול (לפחות בפרוטוקולים שהוצגו). חלק ניכר מהליקויים שנרשמו בפרוטוקולים לא הופיעו בדו"חות תיקוני שנת אחריות, וההנחה היא שאלה תוקנו.   41. דא עקא, שתלונות על התפתחות ליקויים בריצוף וליקויי רטיבות (להלן - ליקויים דינמיים) טופלו בחלקן, לא תמיד לשביעות רצון בעל הדירה, וחלק נותר ללא פתרון גם כעבור שנים, כעולה מחוות דעת המומחה, וכפי שנצפה בעת הביקור במקום. לכן, טענת הנתבעת, לפיה התובעים לא הודיעו לה בכתב על ליקויים אלה, בעיקר ליקויי הרטיבות, היא צינית בעיני במקרה דנן, שכן מחובתה של הנתבעת היה לחזור ולוודא שהתיקונים בוצעו כהלכה, ולא להסתתר מאחורי טענות פורמליות. 42. בנוסף, מדובר בליקויי בטיחות וליקויים בתכנון ובניה, אותם מנה המומחה בחוות דעתו, לגביהם האחריות תקפה, שכן אין דומה ליקוי שבו יבחין כל אדם מן השורה, לליקוי שנדרשת לו עין של מומחה, או לליקוי דינמי. מאבחנה זו נגזר משך התקופה, שבה חלה חובה על הרוכש להודיע לקבלן על הליקוי, ומשך תקופת האחריות המחייבת את הקבלן לבצע תיקונים.   חוות דעת המומחה 43. בחוות הדעת המוקדמת התריע המומחה על בעיות בטיחות בדירות וברכוש המשותף. ואלה הליקויים: א. גובה המעקות במרפסות חדר הדיור הוא 82 ס"מ מגובה מדרגה שגובהה 60 ס"מ. המומחה המליץ על החלפת המעקה במעקה הגבוה ב-1.05 מ' מגובה המדרגה, וכי המעקה יהיה מגולוון לפי תקן ישראלי 1142. ב. את המעברים לארון החשמל המליץ לסתום בצורה הרמטית, ולצפות את החלק הפנימי של דלת הארון בפח 1 מ"מ. ג. הסורגים בקומת קרקע אינם תקניים ואינם מחוזקים לפי התקן. ד. בדירות בקומת הקרקע, שאליהן צמודה גינה, קבע כי יש לתקן בדחיפות את הליקויים הבאים (לא כל הליקויים קיימים בכל הדירות, ולעתים מדובר בליקויים חלקיים): (1)                מסעד יד גבוה ויציב לאורך המדרגות; (2)                סתימת הפתח לכל אורך המדרגות בין קיר הבנין לבנין; (3)                החלפת המעקה הקיים במעקה תקני, גבוה ויציב; (4)                התקנת מעקה תקני מסביב לגינה בחלק הפונה אל הכביש. ה. למומחה דווח, כי היו נפילות של אבני חיפוי, והוא מצא כי המרפסת התחתונה פגיעה מפניהן. על כן המליץ על עיגון אבני החיפוי במרפסות בכל הבנין בעיגון נאות, כמפורט בחוות דעתו. ו. עקב נפילת אבני החיפוי המליץ לבצע מיידית בקומת הקרקע תקרה מעץ בשיטה, אותה פירט בחוות הדעת. אגב, בהקשר זה נטען על ידי הנתבעת, כי מדובר באבן אחת שחוזקה לאחר שזזה, כפי שאישר מהנדס מטעם הנתבעת לעירית ירושלים (נ/37-נ/38), והדבר נבע מכך שדייר בקומה העליונה התקין פרגולה ללא היתר, והחובה לתקן חלה על אותו דייר. אולם, משהתברר כי נפלה אבן נוספת, טענה זו לא תוכל לעמוד לנתבעת.   44. חוות הדעת הסופית כוללת את הממצאים, שמנה המומחה בחוות הדעת שקדמו לה. המומחה ציין כי חלק מהמפגעים, בעיקר המעקות, תוקנו על ידי הדיירים ביוזמתם במועדים שונים. אחדים מהדיירים שיפצו, צבעו ותיקנו, ואפילו החליפו ריצוף. חלק מהדיירים טיפל גם בליקויי האיטום, ואילו תוקנו בעוד מועד אפשר שהתובעים היו מקטינים את הנזק.   45. המומחה מצא בדירות התובעים אותם ליקויים בדרגות חומרה שונות. את הליקויים חילק לחמש קטגוריות, שבהן כלל ליקויים כדלהלן: בטיחות - מעקות, מסעדי יד במדרגות הגינה, סורגים, ארון חשמל, אבני חיפוי. רטיבות - אמבטיה, מרפסת חדר ילדים, חדירת רטיבות מגגות וממרפסות, עיבוי בשאר הדירה, ספיגה נימית. ליקויי גימור וליקויים קוסמטיים - ריצוף וחיפוי, בטון, טיח וצבע, נגרות ואלומיניום. ליקויים בתכנון ובניה - חלון אוורור אינו תקני, כמו גם גודל השירותים, במרפסת הסלון לא נעשה שיפוע מספיק לניקוז מים, נקודת מאור בחדר המדרגות לא תקינה, מדרגות לגינה אינן תקינות. ליקויי סניטציה - דיפון אמבטיה חלקי, פגמים באמייל וכו'.   46. המומחה נחקר ארוכות על ידי ב"כ הנתבעת, שאינו מטיל ספק בהגינותו ומקצועיותו של המומחה, אלא חולק הוא על מסקנותיו, וטוען כי הפריז בסכומים שנקב.   47. ב"כ הנתבעת מבקש להתעלם מכל פיצוי, עליו המליץ המומחה, ואשר חורג מכתב התביעה המתוקן, וזאת גם לאור הודעת ב"כ התובעים, לפיה אינם תובעים יותר ממה שצוין בנספח ב' לכתב התביעה (עמ' 229 לפרו'). המדובר בסעיף "נגרות ואלומיניום", וגודל שטח חדרי השירות והאמבטיה, שבהם ראה המומחה פגם תכנוני הראוי לפיצוי, ולא נתבעו. כמו כן מבקש ב"כ הנתבעת לקחת בחשבון בלאי מואץ והשפעת חומרי ניקוי על הריצוף - טענה מוזרה כשלעצמה לגבי ריצוף שאמור להחזיק לאורך זמן. את תופעות הרטיבות מבקש ב"כ הנתבעת ליחס לשינויים שביצעו הדיירים בדירות ולהזנחה בתחזוקה השוטפת. גם בהנחה, שניתן לקבל חלק מטענות אלו, אין בכך כדי לפטור את הנתבעת כליל מחובת פיצוי. הבעיות היו ידועות, על הנתבעת היה לפתור אותן, ולא לנקוט בסחבת, שחייבה את הדיירים למצוא פתרונות. זאת ועוד, בע"א 293/88 חברת יצחק נימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח' (לא פורסם) (ורדי עמ' 295) התעוררה השאלה מה דינו של ליקוי שלא נתבע במסגרת כתב התביעה אך אותר מאוחר יותר במסגרת חוות דעת של מומחה, ונקבע כי: "משהתמנה מומחה מטעם בית המשפט אין הוא מוגבל בקביעותיו דווקא לאמור באותו מסמך. לא יעלה על הדעת שמומחה כזה יגלה ליקויים וחובת התיקונים לא תחול על המערערת. אילו כך סברה המערערת מלכתחילה היה עליה לעורר טענה זו עובר למינוי המומחה ולא בדיעבד...". 48. מנגד, מבקשים התובעים הכפלת, שילוש ואף יותר, של הפיצוי, בו נקב המומחה בחוות דעתו הסופית, אותם הם מבקשים לשערך, להוסיף עליהם רווח קבלני, פיקוח הנדסי ומע"מ, הוצאות ושכ"ט עורך דין.   בחקירתו (עמ' 231-248) השיב המומחה לשאלות הרבות שהוצגו לו, והבהיר את גישתו ושיטת עבודתו בהכנת חוות הדעת. הבעיה העיקרית בעיני המומחה היא בעיית הבטיחות, ורק לאחריה באה בעיית הרטיבות. בעיית הרטיבות בדירות התחתונות חמורה יותר. בהתאם לדרגת הרטיבות קבע אומדן לתיקון, או לפיצוי, מקום שנראה לו בלתי סביר להחליף את הריצוף כולו. פגמים בסניטציה לא היו של הצנרת אלא של האמבטיה, האריחים, איטום הכיורים, מחזיקי הכיורים החלודים, שלגביהם הציע פיצוי. המומחה גם הבהיר מדוע הוסיף ומדוע גרע מפיצוי זה או אחר. המומחה אישר כי לא לקח בחשבון שינויים שבוצעו בדירות, וכי יצא מתוך הנחה שפגמים מסויימים קיימים בכל הדירות. באשר לארון החשמל הבהיר המומחה כי מדובר בעניין בטיחותי, המחייב פתרון.   49. שלל הטענות שהעלו ב"כ הצדדים, בהקשר לסכומים בהם נקב המומחה בחוות דעתו, ייבחן לאור הנסיבות של כל תובע ומניעיו, שכן חקירת התובעים לא עלתה תמיד בקנה אחד עם האמור בתצהירים, בעדויות או בממצאי הביקור במקום. בקביעת הפיצוי תילקח בחשבון העובדה שליקויים מסוימים תוקנו ללא קשר לחוות דעת המומחה כגון מרפסת שנסגרה ללא קשר לסכנה מפניה חשש המומחה וכן העובדה שלא בטוח לקבל את קביעותיו בענין הסניטציה שסביר גם להניח שמקור הליקוי הוא בתחזוקה לקויה או בלאי.       התובעים מס' 1 - סופרין ביום 14.1.88 חתמו בני הזוג סופרין על פרוטוקול, שבו צויין תריס אחד פגום (נ/12). דו"ח תיקוני שנת אחריות משום מה לא הוצג על ידי הנתבעת. בתצהיר עליו חתמה הגב' סופרין נטען, כי היו ליקויי רטיבות, שבהם טיפלה הנתבעת, אך ללא הצלחה. עיקר התלונות, עליהן חזרה גם בעת הביקור במקום, היו על חדירת רוחות מהמרפסת הפונה מערבה. לכן החליפו את דלת ההזזה וסגרו את המרפסת. כמו כן טיפלו באופן תדיר בתיקון סדקים בדירה, ובסיוד כדי להסתיר כתמי רטיבות. בגין העבודות הנ"ל תבעו סופרין 2,000₪, בגין הוצאות חימום ונקיון 500₪, בגין תיקון נזקי רטיבות וסגירת מרפסת 3,000₪. מחקירת הגב' סופרין ומתשובותיה לשאלון (נ/13 נ/14) התברר, כי סופרין התייעצו עם מומחה וקיבלו חוות דעת מקצועית, אשר משום מה הסתירו אותה, בנימוק של חסיון עורך-דין - לקוח. עד להגשת כתב התביעה המקורי ב- 21.10.93 התגוררו סופרין בדירה קרוב ל-7 שנים. בביקור במקום טענו סופרין, כי סיידו בעצמם את הדירה כחודשיים לפני הביקור, ולכן אי אפשר לראות רטיבות. כמו כן ראו לנכון לטעון לפגמים בריצוף, כשהם מצביעים על מספר פגמים ב-2-3 מרצפות. אולם, משלא נטען לגביהם דבר בעבר, ניתן לייחס אותם אולי לבלאי סביר. חוות דעת המומחה מצביעה על ליקוי בטיחות של מעקה וסורגים, ואשר סופרין כלל לא נתנו עליהם את הדעת, והחליטו לסגור את המרפסת. הטענה, כי עשו כן מפני הרוחות העזות, רק מחזקת את המסקנה, שאין מקום לפיצוי בגין פריט זה. באשר לריצוף וחיפוי - קביעת המומחה, לפיה עלות התיקון היא 500₪ והפיצוי בסך 3,000₪ מופרזת, בשים לב לנזק הנראה לעין. באשר לפגמים בטיח וצבע - קשה לעמוד על מקורם משהתברר, כי סופרין הם אלה הצובעים ומסיידים את הדירה. מבין הליקויים שקבע המומחה נראה לי כנכון להתייחס לארון החשמל, איטום, ליקויי תכנון ובניה בגינם יעמוד הפיצוי על סך של 6,550₪.     התובעים מס' 2 - אריאל את הדירה רכשו מקודמיהם, ביום 12.6.91, במחיר 183,000$. בעת הרכישה כללה הדירה גם שני ארונות מטבח עליונים, שני ארונות בחדר שינה, דוד שמש ופלדלת. בגין חימום מוגבר תובעים אריאל 1,800₪, ו-2,700₪ בגין החלפת דלת בסלון. לתצהיר, עליו חתם אריאל ביום 16.1.96, דהיינו למעלה מחמש שנים לאחר שרכש את הדירה, צורפה רשימת ליקויים, רובם גלויים לעין. בעת הביקור במקום נמצא דייר משנה. במקלחת הורים נצפתה רטיבות, וכן מספר מועט של סדקים ברצפה בגדלים שונים (במבט כללי קשה להבחין, גם הדייר תהה). המומחה הצביע על ליקוי תכנוני באמבטיה. המעקה במרפסת תוקן, כפי הנראה על ידי הרוכש המקורי, שגם סגר את המרפסת. אינני רואה כיצד ראוי לפסוק לתובע פיצוי בגין נזקים שכלל לא נגרמו לו. המעט שניתן לפסוק לזכותו, הוא פיצוי בגין ארון החשמל, ותכנון ובניה שיעמוד ע"ס 4,050₪.   התובע מס' 3 - דוד רחמים מתברר, שדוד רחמים לא גר בדירה אלא בנו, אברהם. דוד רחמים ביצע את עבודות הטיח בבנין כקבלן משנה. אברהם לא ידע להשיב באיזה מצב היתה הדירה בעת שקיבל אותה אביו. בגין הוצאות חימום מוגברות תבע דוד רחמים 1,000₪. על השאלון השיב בנו אברהם. אין בידי אברהם פרטים לגבי תיקוני שנת אחריות. על שאלות אחרות השיב כי חל חסיון (נ/34-נ/35). עיקר התלונות הן בגין ליקויי רטיבות וריצוף. ללא קשר לחוות דעת המומחה, התקין סורגים לביטחון ילדיו. הוא ניסה לטפל בבעיות הרטיבות ונשירת שיש ממרפסת דירתו, אך חושש עדיין מנזק צפוי. השכן מתחתיו, נוריאל, מתלונן על רטיבות ממרפסת דירתו. פניות בעל פה למנהל העבודה וגם למשרד הנתבעת נענו בהבטחות לתקן, אך התבררו כהבטחות שווא. אברהם אישר שהנתבעת החליפה תריסים, אך בעיית הרטיבות והריצוף לא נפתרה. אין הוא יודע מי התקין דלת פלדלת. החלונות בדירה נמוכים, ולכן התקין שם סורג ותריס. עבודות נגרות ואלומיניום, לא ביצע פרט לתריס, אותו ציין. וכאשר נשאל לפשר החלונות הכפולים המופיעים בס' 5 של התצהיר, טען כי מדובר בטעות: "זה לא אני, זה מדבר על דיירים אחרים". באשר לעמלת ערבות חוק מכר, טען כי אין לו מושג על כך. בביקור במקום נמצא כי הריצוף בחלק של המטבח שבור ושקוע, פנלים פגומים ליד פתח הדלת, רטיבות מעל הפנל (כנראה צינור פגום), וכן נמצאה נקודת רטיבות בסלון בפינה. ככל שהעניין נוגע לסורגים, לפי התרשמותי הם לא הטרידו כלל את בני הזוג רחמים, אלא רק לאחר שהילדים גדלו. סביר להניח שגם מעקה תקני לא היה מספיק, ולכן אין סיבה לפסוק פיצוי בגין ליקוי ערטילאי. לפיכך, מתוך חוות דעת המומחה, נראה לי כנכון לאשר פיצוי בגין ארון חשמל, ריצוף וחיפוי, תכנון ובניה. הפיצוי יעמוד על סך של 7,050₪.   התובעים מס' 4 - בניסטי בתביעה תבעו בגין נזקים מיוחדים: 1,000₪ עבור הוצאות חימום מוגברות, 850₪ עבור מיגון ו-2,500₪ בגין נזקים משניים. ביום 10.9.97 חתמו בניסטי על פרוטוקול שבו מנו ליקויים בדבר הצורך בהתקנת ארון מטבח, השלמת פרזול, זיגוג חלונות, אינסטלציה, תיקון מעקה מרפסת, כוחלה בגינה, רדיאטור בסלון, העדר ברזים לרדיאטורים, תיקון מרצפות וצביעת דלת כניסה (נ/19). בדו"ח תיקוני שנת האחריות עדיין נמצאו 15 מרצפות לקויות, סדקים ליד המשקופים, 5 חרסינות שנסדקו, צורך בסתימת מרווחים ועוד (נ/21). בעדותו נחקר בניסטי על שינויים שביצע בדירה. לדבריו, הרחיב את הסלון על חשבון המרפסת, כפי שמופיע בתרשים נ/20, והתקין סורגים. בניסטי התלונן על רטיבות קשה מאוד בכל הדירה. לדבריו, תיקונים שביצע לא הועילו, הרטיבות פשטה כמעט בכל הדירה, ותלונות חוזרות ונשנות לתיקון לא נענו. בביקור במקום מיד עם הכניסה לדירה נראו סימנים קשים של רטיבות. סימני רטיבות קשים הופיעו גם בחלק התחתון של קיר הסלון ובקיר האמבטיה הגובל עם הגינה. רטיבות נצפתה גם בקיר הגובל בין הסלון לאמבטיה, ליד האמבטיה ובקיר הגובל עם דירת מרציאנו. חלק השיש שמעל האמבטיה נסדק קשה, כנראה בגלל רטיבות. בחדר השינה היה ריח קשה של טחב. במרפסת הסלון השיפוע לא היה תקין, ומרצפות רבות בדירה היו פגומות ובגוונים שונים. במקרה דנן, נראה לי כראוי לפסוק את מלוא הסכום של דהיינו סך 31,650₪ ללא קשר לפרמטרים השונים.   התובעים מס' 5 - דהן בגין הוצאות חימום מוגברות תבעו דהן 1,000₪. בפרוטוקול קבלת הדירה מיום 4.10.87 (נ/26), ציינו דהן ליקויים בגין פריטים חסרים, תיקוני צבע וסיד וסגירה בתריס. ביום 13.4.93 הודיעה הנתבעת, כי היא מבקשת לקבוע מועד לבדיקת הטענות ולביצוע התיקונים (נ/25). דהן העיד, כי הנתבעת ביצעה פה ושם תיקוני ריצוף, אך לא סיימה, ומשנואש הצטרף דהן לתביעה. לאחר שהנושא נבדק הוא החליט לבצע שיפוצים מקיפים בדירה. ואכן, בביקור במקום ניכר כי בדירה בוצעו שיפוצים יסודיים, ואין סימני רטיבות כלשהם. בחלק ניכר מהריצוף בדירה יש סדקים, חלקם גדולים. חלק הריצוף בכניסה הוחלף. במרפסת סלון, בהדגמה, מים עומדים, משום שהשיפוע אינו מספיק, ורק בהמשך המרפסת קיים שיפוע. אלו ליקויים שהנתבעת אינה פטורה מלתקנם. בשים לב לסכומים שדהן נקב בגין השיפוצים, נראה לי כי הסכום שקבע המומחה נוטה לצד הגבוה, ועל כן יעמוד על סך 12,000₪.   התובעים מס' 6 - ירון בגין הוצאות חימום מוגברות תבעו ירון 1,000₪. ביום 27.9.87 קיבלה הגב' ירון את הדירה (נ/11). בפרוטוקול ציינה מספר פריטים חסרים, ליקויי צבע וחוסר שיש במטבח. ביום 9.3.89 שלחו ירון לנתבעת חוות דעת הנדסית של יגאל ברגמן (נ/10), לפיה עלות התיקונים בסך 2,690$. בביקור במקום לא נראו סימני רטיבות, וגם מלכתחילה לא היתה בעיית רטיבות בדירה. כמעט כל הריצוף תקין, למעט מספר אריחים, שבפינת כל אחד מהם מופיע סדק קטן. אין הפרשי גבהים במרצפות, וכפי הנראה נלקחו בשעתו בחשבון. לפיכך, זכאים ירון לפיצוי בסך 2,690$ לפי ערכם בשקלים ביום 9.3.89.       התובעים מס' 7 - להב בתביעה ביקשו לחייב את הנתבעת בגין נזק מיוחד בסכום של 1,000₪, וכן בסכום של 600₪ בגין נזק משני. בדירת להב לא נערך ביקור במקום, וכפי הנראה הם נעדרו מהדירה באותו יום. מר להב העיד, כי היו בעיות קשות של רטיבות בדירה, סדקים וליקויים בטיח. כדי להתגבר על בעיית הרטיבות בחדר הילדים, הוא שילם לנתבעת, כדי שזו תבנה לו קיר כפול. בעיות רטיבות באמבטיה ובמטבח לא נפתרו, למרות שהנתבעת ניסתה לתקן. להב נואש והחליט לוותר, עד שהוגשה התביעה. ולאחר שביקר המומחה בדירה, הוא ביצע סוף סוף את התיקונים הדרושים לפתרון בעיית הרטיבות בסכום של 4,500₪. להב לא התלוננו על ליקויי תכנון ובניה, שככל הנראה לא היו מודעים להם, וסבורה אני כי הנתבעת אינה פטורה מפיצוי בגינם. מתוך הסכומים שנקב המומחה בחוות דעתו נראה לי כנכון לפסוק פיצוי בגין ארון חשמל - איטום, ריצוף וחיפוי, תכנון ובניה ובסה"כ סך של 10,550₪.   התובעים מס' 8 - מוזס מוזס היו דווקא אקטיביים בדיווח על ליקויים בדירה. בעת קבלת הדירה, ביום 22.9.87, נרשמו בפרוטוקול ליקויים ופריטים חסרים בדירה (נ/5), שכפי הנראה תוקנו, שכן לא נכללו במכתב ששלח פיליפ מוזס ביום 14.9.88 בתום שנת האחריות (נ/7). במכתב זה מנה את הליקויים הבאים: סדקים בכניסה ובסלון, העדר שיפוע בריצוף במרפסת סלון, סדק בקיר המרפסת של הסלון. רטיבות בחלק הקיר המשותף בין חדר השינה למרפסת הסלון (הנתבעת אמנם תיקנה, אך מוזס ביקשו מעקב לעוד חורף ותיקון נוסף במידת הצורך), רטיבות במרפסת חדר שינה (הקיר סופג מי גשם), תיקוני צבע על הסורגים של המעקה, דלת המרפסת ובכל החלונות. ברשימת תיקוני שנת האחריות מיום 27.11.88 הופיעו הליקויים הבאים: 7 קרמיקות סדוקות ופגומות בחדר שירותים, סדקים ברובה באמבטיה, השיפוע במרפסת הסלון אינו לכיוון הניקוז, רטיבות בחדר שינה בקיר המשותף למרפסת סלון, סתימה מעל השיש במטבח, 4 מרצפות 30/30 סדוקות ופגומות בפינות. ביום 12.12.88 אישר פיליפ מוזס את ביצוע התיקונים. ביום 6.9.89 חזר פיליפ מוזס וכתב (נ/8) כי הוא דורש תיקון בעיית הרטיבות בדירה. ביום 16.9.89 דרשה הנתבעת מחברת איטונג לטפל בדחיפות בעניין, ולהחזיר לה המכתב חתום על ידי הדייר. ביום 8.10.89 אישר מוזס כי בוצע תיקון, אולם תוצאותיו תתבררנה לאחר חלוף החורף, וכי אם תהיה רטיבות הוא מבקש שיחזרו לתקן (נ/9). מש' מוזס אינה מופיעה בדו"ח ביקור במקום, וככל הנראה גם היא נעדרה אז מהדירה. מוזס התלונן בעדותו על אי תקינות המעקה, רטיבות מתמשכת, בעיות באמבטיה, ועוד. במקרה דנן, נראה לי כראוי לפסוק את מלוא הסכום של 33,150₪ ללא קשר לפרמטרים השונים שבחוות הדעת.   התובעים מס' 9 - נוריאל תביעת נוריאל כללה פיצויים בגין ליקויים ואי התאמות וכן סך 1,000₪ בגין הוצאות מרובות לחימום ונקיון. ביום 18.1.88 חתם מר נוריאל על הפרוטוקול לפיו חסרים מספר פריטים וכי יש "לבדוק רטיבות בתקרת חדר הורים" (נ/1). דו"ח תיקוני שנת אחריות - לא הוצג על ידי הנתבעת. מעדותה של הגב' נוריאל בבית המשפט עולה, כי את מרפסת חדר הילדים סגרו כדי להגדיל את החדר, ולא בגלל המעקה. באשר לתיקונים האחרים, היא נואשה, משנוכחה שאינם מבוצעים. על התביעה בגין הפסד ימי עבודה - ויתר בא כוחה (עמ' 18 סיפא). גב' נוריאל העידה, כי כאשר החלה תופעת הרטיבויות הושחתו כל הרהיטים במטבח, באמבטיה ובחדר השינה. אמנם גב' נוריאל העידה, כי לא ביקרה אף פעם במחסן, ולפי דבריה המחסן כלל לא נפתח לבדיקת המומחה (עמ' 16). אך בענין זה די לי בבדיקת קומת המחסנים, שבכולה גילה המומחה רטיבות, ואין להניח שהמחסן של מש' נוריאל יוצא דופן. בביקור במקום התגלו סימני רטיבות באזורים שונים בסלון, באמבטיה, בחדר שינה, במטבח, במרפסת מאחורי ארון בגדים, בחדרים ובשירותים. על פי רוב, הריצוף נראה תקין, למעט מספר אריחים פגומים ומתוקנים. ארון החשמל שמחוץ לדירה היה רטוב, ורטיבות נצפתה גם בחדר מדרגות העולה לדירת מש' רחמים. על פי דו"ח המומחה, הליקויים בדירת מש' נוריאל הוערכו בסך של 24,050₪. חלק מהליקויים חורגים מהתביעה, ועל כן יעמוד הפיצוי על סך 10,000₪.   התובעים מס' 10 - פלד פלד תבעו בגין הוצאות חימום מוגברות 1,000₪, ו-10,000₪ בגין החלפת חלונות עץ פגומים לחלונות אלומיניום. ביום 17.2.89 חתמו פלד על אישור ביצוע תיקוני שנת אחריות (נ/15). בביקור במקום התגלתה רטיבות בכניסה (מעל הפנלים), יש הפרשי גבהים קלים במספר מרצפות בסלון, כיוון המרצפות במרפסת בהטיה הפוכה (סכנה לחדירת מים לדירה), הפנלים לא יציבים, בקיר מערבי באחד החדרים סימני רטיבות שחלפה(?), ובאחד החדרים מרצפת שקועה. גב' פלד העידה, כי נמצאו ליקויים שונים, ולא תוקנו, חרף פניות. פלד לא זוכרת אם התלוננו בענין החלונות, בכל אופן פלד החליפו את החלונות, וקבלות אין לה להציג. במקרה דנן, נראה לי כנכון, לאשר פיצוי בגין ארון חשמל, ריצוף וחיפוי תכנון ובניה בסכום של 7,550₪.   התובעים מס' 11 - קפלן קפלן תבעו בגין הוצאות חימום מוגברות - 1,000₪. קפלן הגיש מסמך שהוא ככל הנראה חלק מליקויים נרשמו ע"ג חלק מחוו"ד של מהנדס ברגמן (נ/17), שבו צויין מה תוקן ומה נשאר. קפלן העיד, כי הנתבעת סירבה לתקן ליקויי רטיבות, בטענה שהוא רוכש יד שניה. בסופו של דבר נעתרה הנתבעת ובאו לתקן, אך לא פתרו את הבעיה. גם הריצוף לא תוקן. בביקור במקום התגלתה רטיבות במרפסת הצמודה לסלון. הריצוף הוחלף (מרצפת אחת סדוקה ליד הכניסה, ומרצפת אחת מתחילה לשקוע). לפיכך, אין מקום לפיצוי מלא לפי חוות דעת המומחה, אלא לפיצוי בסך 5,550₪.   התובעים מס' 12 - אברהמי בתביעה ביקשו לחייב את הנתבעת בנזק מיוחד בגין שני מזרונים שהתקלקלו מרטיבות. ביום 7.9.89 חתמו על פרוטוקול, שבו ציינו פריטים שונים חסרים, תיקון טיח בתקרת הסלון וסתימות בשיש במרפסות (נ/3). ביום 25.11.88 חתמה הגב' אברהמי על תיקוני שנת אחריות, שם קבלה על הליקויים הבאים: סדקים במרפסת סלון + החדרים, הדלתות לא נסגרות, נזילה מהניאגרה לשירותי אורחים והורים וכתמים ב-6 מרצפות 20/20. מנ/4 לא עולה בבירור אישור הדייר בדבר ביצוע התיקונים. מעדותה של הגב' אברהמי בבית המשפט למדנו כי המרפסות נסגרו, ולכן ליקויים במעקות אינם רלבנטיים במקרה זה. עיקר הנזק הוא ליקויי רטיבות וליקויים בריצוף. בביקור במקום התגלה שיפוע הפוך במרפסת סלון. על פי רוב, המרצפות היו תקינות, סדקים פצפונים מופיעים בחלק מהריצוף, וכיום אין רטיבות. המומחה קבע לדירה זו פיצוי בשיעור של 20,150₪. מסכום זה יש לנכות את הפיצוי בגין מעקות, נגרות ואלומיניום, ועל כן יעמוד הפיצוי על סך 12,650₪.   התובעים מס' 13 - נגר נגר תבעו 1,000₪ בגין הוצאות חימום מוגברות ו-1,050₪ עבור תיקון גגון המרפסת שניזוק מנפילת אבני שיש. ביום 14.11.87 חתמו על פרוטוקול קבלת הדירה, ובו ציינו את הליקויים הבאים: השלמת סיוד, חרסינה, רובה, תיקון ארגזים, ניקוז, השלמת נגרות, חשמל ואביזרים סניטריים. ביום 6.11.88 חתמו על דו"ח ליקויי שנת אחריות (נ/22), ובו ציינו את הליקויים הבאים: ישנם סדקים במרפסת, חסר כוחלה בגינה, יש לסתום חורים בשיש, השיש ברצפת הסלון מוכתם, יש לבצע תיקוני טיח במרפסת המטבח, וכן תיקוני רובה מעל האמבטיה. לא מופיעה חתימת הדייר המאשר ביצוע התיקונים. בביקור במקום נמצאו כמעט כל המרצפות פגומות (סדקים לאורך ולרוחב, בקיעים במרכז המרצפות), ויש להחליף את מהרצפות בסלון, בפרוזדור ובחדר השינה. כל מרצפות השיש טעונות החלפה, נוכח האחוז הקטן של המרצפות התקינות. בחדר השינה בפינה ישנה רטיבות מעל פנלים (גובל עם האמבטיה). סדק באמבטיה גורם כנראה לרטיבות בחדר השינה (בפינה). הרטיבות חדרה מהאמבטיה למטבח מתחת לשולחן האוכל. במקרה דנן הפיצוי יעמוד ע"ס 30,650₪, ללא קשר לפרמטרים שבחוות הדעת.   התובעים מס' 14 - קראשי קראשי תבעו 2,000₪ בגין הוצאות חימום מוגברות, 1,500₪ בגין נזקי רטיבות ו- 1,000₪ אובדן ימי עבודה. כאמור, קראשי הוא רכש את הדירה מקודמיו ביום 28.6.91, בסכום של 170,000$ (מוצג נ/27). היה באפשרותו לעמוד על ליקויים הגלויים לעין. בביקור במקום התגלתה רטיבות בתקרת הסלון בשתי נקודות: במרכז וליד החלון. רטיבות התגלתה גם בפינת חדר ילדים. הריצוף נראה היה תקין. במקרה דנן אין מקום לפיצוי מלא. הפיצוי יעמוד על סך 5,550₪.   התובעים מס' 15 - קיסלסי קיסלסי תבעו 4,500₪ בגין הוצאות חימום, 1,000₪ בגין תיקון נזקי רטיבות, 3,000₪ בגין שטיח שניזוק, 700₪ בגין אבדן ימי עבודה. בביקור במקום נמצא כי אין כיום רטיבות. כל הריצוף הוחלף בריצוף קרמי יפהפה. מעדותו של מר קיסלסי בבית המשפט עולה, כי הוא די צנוע בתיאור הנזקים, שאותם תיקן על חשבונו. את הריצוף החליף בעלות 11,000₪, תיקן את החלונות, באמבטיה היו בעיות של רטיבות, אך הוא התגבר עליהם בתחזוקה נאותה. על ליקויים אלה ואחרים המליץ המומחה על פיצוי בסך 29,150₪. הפיצוי יעמוד בסכום גלובלי של 15,000₪.   התובעת מס' 16 - נציגות הבית המשותף לא עלה בידי התובעים לאתר מי היה חבר הנציגות בעבר כיצד ואם בכלל קיבל את הרכוש המשותף מידי הנתבעת. הנתבעת גם היא לא הציגה ראיה על מסירתו למי מהדיירים. ראוי להטעים כי נציגות הבית המשותף היא גוף נבחר מייצג של דיירי הבית גם אם החברים בה מתחלפים. לכן לא יכולה לעמוד לנתבעת הטענה כי אין היא חבה דבר לנציגות. המומחה הצביע על ליקויי בטיחות ורטיבות ברכוש המשותף. באחרונים נוכחתי בעת הביקור במקום שם נראו סימני רטיבות בקירות ובתקרה של חדר המדרגות. הסכנה מפני נפילת אבני חיפוי כפי הנראה לא נפתרה. חסר בגג מעקה צנרת לא נאטמה כראוי ואיטום הגג שאמור להחזיק 10 שנים מיום מסירת המבנה לא החזיק מעמד. חלק מהליקויים מקורם בהזנחה של הדיירים (צביעה וסיוד). נראה לי כי פיצוי בסכום של 70,000 ₪ בתוספת החלק היחסי שתגבה הנציגות מהדיירים שלא נטלו חלק בהליך ניתן יהיה לבצע את התיקונים החיוניים, וסכום זה אני פוסקת נכון למועד פסק הדין. 50. בקביעת הפיצויים לקחתי בחשבון באופן גלובלי גם את הסכומים שנקבעו כנזק מיוחד, פיקוח הנדסי וכד', ולא ראיתי מקום לפסוק פיצוי בנפרד בגינם. כל הסכומים שנפסקו כאמור, פרט לסכום שנפסק לנציגות הבית, ישוערכו לפי בסיס מדד יוקר המחיה מיום 17.7.97.   החזר הוצאות הערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) 51. בסעיף 13 א' של כתב התביעה המתוקן נטען, כי הנתבעת חייבה את התובעים, בהסתמך על הסכמי הרכישה, לשלם ע"ח "השתתפות הקונה בהוצאותיו של המוכר בקשר להסכם זה והנובע ממנו ולרישום זכויות הקונה ביחידות", וכן לשלם את ההוצאות הכרוכות בהמצאת הערבויות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974, ובסה"כ שילמו הרוכשים סכומים המגיעים כדי 2.5% ממחיר הדירות. סכומים אלו נגבו שלא כדין, והם תובעים את השבתם. מה גם שבניגוד לנהוג ולמקובל, לא התחייבה הנתבעת לדאוג להשלמת רישום הזכויות בספרי המקרקעין בשם התובעים. הסכום הנתבע בגין פריט זה, עומד על 10,000₪ לכל תובע. 52. בסיכומים נטען על ידי ב"כ התובעים כי הערבות הינה חובה סטטוטורית קוגנטית, שלא ניתן להתנות עליה, כפי שקבע בית המשפט העליון בפסה"ד מיום 31.12.92, בע"א 4218/90 חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ נ' להנר, תק- על 92(4), 29. על כן, טען ב"כ התובעים, כי הם זכאים להשבת 180,000₪. 53. הנתבעת טוענת, כי דרישת התובעים, להשבת כספי עמלת הערבות הבנקאית, חסרת כל בסיס, וכי הסכומים, שנדרשו התובעים לשלם עבור עלויות הוצאת הערבות הבנקאית ועלות הטיפול המשפטי, נקבעו בהסכם, וניתן להתנות עליהם, כפי שקבע בית המשפט העליון בפסה"ד מיום 6.7.2000, בע"א 3190/99 יוסף שוקר ואח' נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3), עמ' 127, בהבחינו בין מתן הערבות, שהיא חובה קוגנטית המוטלת על המוכר, ובין התחייבות למימון הערבות, שהיא דיספוזיטיבית, שניתן להתנות שהרוכש ישא בו. 54. בינתיים, ביום 13.8.2000, בא לעולם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 3) התש"ס-2000 (ס"ח 1751 עמ' 277), ששם קץ למחלוקת בין הפוסקים, בקובעו, כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, יחולו על המוכר.   55. דא עקא, שפרט לטיעון משפטי, שנמחק מתצהיריהם (פרו' עמ' 1-2), איש מהתובעים לא הוכיח את הסכום ששילם, או את מועד התשלום. בסיכומי ב"כ התובעים אין התייחסות פרטנית, או תחשיב כלשהו, על פיו ניתן לקבוע את הסכום ששילם כל תובע, ולו על דרך אומדנא. בפרק הסיכום של ב"כ התובעים (III 3.ו) צוין הסכום 180,000₪, שלהשבתו זכאים התובעים, ללא הבחנה בין הרוכשים השונים. מכאן, שנדרש הוא גם עבור רוכשי יד שניה, שלבטח לא קיבלו בטוחה מהנתבעת, וממילא לא חויבו על ידה. בנסיבות אלה, אין לי, אלא לדחות את התביעה להשבת תשלומים בגין מימון ערבות.   נזק לא ממוני 56. בגין נזק שאינו נזק ממון אני פוסקת 15% מכל סכום שנפסק לזכות כל תובע, למעט התובעת 16 - נציגות הבית המשותף. 57. התביעה בגין כל יתר פרטי הנזק, שלא נזכרו בפסק הדין - נדחית.   הוצאות ושכ"ט עורך דין 60. לאור התוצאה, תישא הנתבעת במחצית הוצאות המשפט. כמו כן תשא הנתבעת בשכר טרחת עורך דין בשיעור 15% מסכום הפיצויים הכולל בצירוף מע"מ כחוק.  נפילהחיפוי