עשיית עושר הפקעה

עשיית עושר הפקעה
בשנת 1975 הופקעה לצרכי צבור חלקה 61 בגוש 11198, ששטחה 648 מ"ר . יעודה התכנונית של החלקה ערב ההפקעה היה "חלקה יער". ההפקעה נעשתה על פי סעיף 22(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 בעת ההפקעה היתה החלקה בבעלות אהרן שמיר ז"ל. המנוח נפטר ב- 1.8.75, והתובעות הן נכדותיו שנקבעו כיורשותיו על פי הצואה שקוימה ב- 3.2.76.

הפקעת החלקה נעשתה במסגרת הפקעה של כ-400 דונם באותו איזור, שכונה אז "מישור הכרמל". ההפקעה נעשתה על ידי עירית חיפה מכח הרשאה מטעם שר האוצר על פי המלצת שר הפנים והועדה המייעצת, לאחר בקשות מנומקות של ראש עירית חיפה מ- 8.3.72 ו- 2.6.73.

הצורך הציבורי עליו הצביע ראש העירייה בפני שר האוצר היה "הקמת דירות לדיירי מוצקה, שיקום מפונים וזוגות צעירים".

דבר ההפקעה פורסם כדין ברשומות, והקרקע המופקעת הוקצתה לעירית חיפה, שנרשמה כבעלים. ההפקעה זיכתה אתה מנוח בפיצויים, אולם המנוח, וכמוהו יורשיו אחריו סירבו לקבל את הפיצוי שנקבע על פי יעודה של החלקה בעת ההפקעה כחלקת יער.

בין העירייה למדינה נכרת ב- 31.3.76 חוזה המסדיר את היחסים ביניהן. במבוא להסכם הוצהר, כי השטח מיועד להקמת שיכון לזוגות צעירים, עולים חדשים ומפוני דיור במצוקה. המדינה התחייבה לבנות על חשבונה את יחידות הדיור בתוך 6 שנים מ- 1.9.76 ולייעד את יחידותה דיור לשיכונם של זוגות צעירים, עולים חדשים ומפוני דיור במצוקה.

עוד נקבע בחוזה, שהבעלות על החלקות תירשם על שם המינותא בע"מ או כל גורם אחר, כפי שתורה הממשלה.

רישום הבעלים בחלקות המופקעות הועבר ללא תמורה משמע של העירייה לשמה של הימנותא בע"מ ב- 25.2.86, כשזכויות הימנותא בע"מ בחלקה מוקנות לה בנאמנות עבור המדינה.

לאור ההפקעה הכינה העירייה תכנית בנין עיר, חפ/1745, ובהתאם לתכנית זו הוצאו היתרי בניה ונבנתה בשטח המופקע שכונת מגורים הנושאת את השם רמת אלון.

הבניה נעשתה על ידי חברות בניה על פי התקשרויות עם משרד השיכון. למעט הצעת דירה אחת למכירה לכל בעל מגרש שהופקעו ממנו לפחות 500 מ"מ, הדירות בשכונה הוצאו לבניה לכל דורש, ללא מתן העדפה למפוני מצוקה, זוגות צעירים או עולים חדשים.

למעלה מכך: חלק מהדירות שנבנו ברמת אלון היו דירות יוקרה בנות 5 חדרים, שלא יכול להיות ספק שלא נועדו לזוגות צעירים או מפוני דיור במצוקה.

ב- 21.11.89 נשלח על ידי חברת שכון ופיתוח לישראל בע"מ מכתב על פי מענו של המנוח המזמינו לעשות שימוש בזכות הקדימה לרכישת דירה בשכונה, זכות שנקבעה מלכתחילה כשהוחלט על ההפקעה.

בעקבות המכתב החלה חליפת מכתבים בין באי כח התובעים לעירייה, שנושאה השגות התובעים על ניצול ההפקעה להפקת רווחים ושלא למטרות לשמן נעשתה ההפקעה.

חליפת מכתבים זו לא העלתה דבר, וב- 18.5.1993 הגישו התובעות את תביעתן בתיק שבפני.

התביעה הוגשה כנגד המדינה, עירית חיפה, הימנותא בע"מ וכן חברת שיכון ופיתוח, לה יוחסה בתביעה הבניה על החלקה.

הסעד המבוקש בתביעה הוא תשלום שוויה של החלקה בהתאם לאפשרויות השימוש בה שנקבעו בחפ/1746.

התביעה נגד הימנותא בע"מ

להימנותא לא היתה זיקה להפקעה, כשם שלא הוכח קשר כלשהו בינה ובין קבלת החלטות או ביצוען באשר לבניה בשטח המופקע.

לבד מרשום הבעלות הפורמלית בחלקות המופקעות בשמה בנאמנות עבור המדינה, לא היה להימנותא כל מעמד או תפקיד בעלילה נשוא הדיון. אין לתובעות עילה כלשהי נגד הימנותא בע"מ, ועל כן התביעה נגד הימנותא נדחית.

התביעה נגד שיכון ופיתוח בע"מ

הטענה בכתב התביעה כנגד שיכון ופיתוח בע"מ היא שזו ידעה, או שהיה עליה לדעת, את נסיבות ההפקעה ואת סיבותיה, וכי ידעה או שהיה עליה לדעת, כי בין עילת ההפקעה לבין הדירות שנבנו על ידה בחלקה – אין ולא כלום. עוד נטען כלפי שיכון ופיתוח בע"מ, כי התעשרה על חשבון התובעים, ולכן עליה לפצותם על הפסדיהם ו/או אבדן רווחיהם.

דבר מכל אלו לא הוכח. בראש ובראשונה לא הוכח ששיכון ופיתוח בע"מ בנתה בחלקה דנן. הראיה עליה מבקשות התובעות לבסס ממצא בדבר הבניה על ידי שיכון ופיתוח בע"מ בחלקת מורישן של התובעות היא מכתב שיכון ופיתוח בע"מ מ- 21.11.89 למנוח בנושא זכות הקדימה לרכישת דירה.

מכתב זה נשלח מכח התחייבותה החוזית של שיכון ופיתוח בע"מ לכל בעלי החלקות המופקעות, ללא אבחנה בין אלו שחברת שיכון ופיתוח בע"מ בנתה על שטח שהופקע מהן לבין שאר בעלי החלקות המופקעות.

לפיכך המכתב מ- 21.11.89 אינו מוכיח ששיכון ופיתוח בע"מ בנתה על חלקת מורישן של התובעות. למעלה מכך, המפה המצורפת לחוזה בין המדינה לשיכון ופיתוח מאפשרת לקבוע שהשטח שהוחכר לחב' שיכון ופיתוח בע"מ לא כלל את חלקן מורישן של התובעות.

די בכך כדי לגרום לדחות התביעה נגד שיכון ופיתוח בעמ="מ.

מעבר לצורך אוסיף, כי אפילו סברתי שהוכח ששיכון ופיתוח בע"מ בנתה על החלקה שהופקעה ממורישן של התובעות, לא היה בכך כדי לבסס הענקת סעד כלשהו כלפי שיכון ופיתוח בע"מ.

שיכון ופיתוח בע"מ לא היתה מעורבת בהליכי ההפקעה, לא היתה עליה חובה לדרוש ולחקור בהיסטוריה של החלקה, ואין סיבה להניח שנסיבות ההפקעה הובאו לידיעתה.

לטענתה ששיכון ופיתוח התעשרה שלא כדין:

שיכון ופיתוח לא קיבלה דבר מהתובעות או ממורישן, את שקיבלה קיבלה מהמדינה באמצעות משרד הבינוי והשיכון, ככל שמדובר בשיכון ופיתוח הקבלה היתה כדין, כשצריך להניח שהמחיר ששולם על ידי שיכון ופיתוח בע"מ למדינה עבור הזכויות שהוענקו לה מבטא את הערך הכלכלי הריאלי של התמורה, נכון למועד ההתקשרות בין המדינה לשיכון ופיתוח בע"מ, ולכן לא היתה כאן התעשרות ככל שמדובר בחברת שיכון ופיתוח בע"מ.

התביעה כנגד חברת שיכון ופיתוח בע"מ נדחית.

התובעות תשלמנה לנתבעת 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ש"ח.

התביעה נגד עירית חיפה ומדינת ישראל

הדיון בתביעה כנגד עירית חיפה ומדינת ישראל מחייב הכרעה במחלוקות עובדתיות ובשאלות משפטיות. אפתח בשאלות העובדתיות:

השאלה העובדתית המרכזית במחלוקת היא האם הבניה בשטח המופקע תואמת את המטרות המוגדרות לשמן נעשתה ההפקעה. טוענות הנתבעות שהבניה ברמת אלון, לא חרגה ממטרות ההפקעה, באשר הבניינים שנבנו הוכרזו ב- 19.6.95 כשיכון ציבורי.

טענה זו לא אוכל לקבל. אכן, ב- 19.6.96 אושר על ידי ועדת התאום לרשום שכונים ציבוריים תסריט ותקנון המכריז על המבנים שנבנו בחלקות המופקעות, כולל החלקה דנן, כשיכונים ציבוריים.

הכרזה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים 1.5.96. אלא, שהכרזה זו דבר אין לה עם השאלה האם הבניה בחלקות המופקעות נעשתה למטרות לשמן נעשתה ההפקעה.

המסמכים הרלבנטיים להליך ההפקעה מבסיס כראוי, ומעבר לכל ספק, ממצא לפיו הצידוק שהוצע לביצוע ההפקעה הוא צורך דחוף בבניה למטרות שיקומם של דיירי מצוקה וזוגות צעירים.

כך עולה מבקשת ראש העירייה משר האוצר להורות על ההפקעה, וכך עולה מההצהרה במבוא לחוזה בין העירייה למדינה.

נקבע גם כממצא עובדתי, שהמטרה המוצהרת של ההפקעה היתה לבנות על השטח המופקע דירות שתשמשנה לפתרון מצוקת הדיור של מפוני דיור מצוקה וזוגות צעירים בחיפה.

למה שימשו בפועל החלקות המופקעות:

חברת אזורים פרסמה את הדירות שבנתה ברמת אלון כך:

"באזור אלון כל הבתים הם בני 4 דירות.

בוא לבחור את הדירה המתאימה לך מתוך מבחר של דירות 3 חדרים, דירות גן 6, 5, 4 חדרים בתכנון מיוחד או קוטג'ים 5 חדרים עם גינה פרטית. כל דירה מרווחת ומצטיינת בתכנון פנימי קפדני ובנויה מאיטונג לעמידות השלד מפני קור וחום. בדירות כלים סניטרים צבעוניים, ארונות מטבח עליונים ותחתונים, דלת כניסה פלדלת, מחסן פרטי וחניה צמודה".

אין הפרסום מציין דבר לעניין עדיפות ברכישה לזוגות צעירים או למפוני דיור במצוקה.

חברת שיכון ופיתוח הציעה אף היא למכירה ברמת אלון דירות בנות 4, 5 חדרים.

בדיון במועצת עירית חיפה העלה חבר המועצה עו"ד פיש את הנושא, וראש העירייה דאז, מר גוראל מאשר ש"כל ההסכם וכל העילה שלמענה הופקע שטח מידיים פרטיות, שכל זה התערער לחלוטין".

החלטתה מועצה באותה ישיבה היתה "לתבוע את משרד השיכון למימוש ההסכם שנחתם בין העירייה למשרד הבינוי והשיכון לפי התחייב המשרד לייעד הדירות בפרויקט רמת אלון לאוכלוסיה משכונות עוני ולזוגות צעירים.

אין מקום לספק כלשהו בדבר השימוש בחלקות המופקעות. שימוש זה נעשה ללא זיקה למטרה לשמה בוצעה ההפקעה, כשלמפוני משכנות עוני ולזוגות צעירים לא ניתנה זכות קדימה ברכישת דירות, ולא נקבעו סטנדרטים של שטחי הדירות ומחיריהן באופן שיאפשר למפוני דיור מצוקה וזוגות צעירים לרכוש דירות באתר.

נראה בעליל, שקהל היעד של מוכרי הדירות לא כלל רוכשים מעוטי אמצעים. העירייה והמדינה מבקשות להצדיק את השימוש בחלקות המופקעות שלא למטרות לשמן נעשתה ההפקעה בסמכות לעשות בקרקע מופקעת שימוש לצרכי ציבור שונים מאלו להן יועדה הקרקע בעת ההפקעה, מקום שלאחר ההפקעה השתנו צרכי הציבור, או השתנו סדרי העדיפויות הציבוריים, וצרכים ציבוריים חדשים תפסו את מקום הצרכים שלשמם נעשתה ההפקעה.

השאלה אם הרשות רשאית לעשות במקרקעין שהופקעו לצרכי ציבור שימוש למטרה ציבורית שונה מזו לה יועדו בעת ההפקעה אינה נקייה מספקות. אצלנו השאלה שנויה במחלוקת בין שופטי בית המשפט העליון. הדעה הרווחת היא, כי הרשות מוסמכת להחליף את יעד השימוש במקרקעין המופקעים (ר' בג"צ 2739/95 מחול נ. שר האוצר, טרם פורסם, וסקירת הפסיקה בנושא בעמ' 16- 11 בפסה"ד). פסיקה לגוף שאלה זו ככל הנראה טרם ניתנה.

סבורני, כי גם בענייננו אין צורך להכריע בשאלה זו, מהטעם הפשוט שהרשות לא החליטה על שינוי המטרה הציבורית.

בחוזה בין העירייה לממשלה יעד הבניה המוצהר תאם את מטרת ההפקעה, ואף בחוזה בין משרד הבינוי והשיכון עם החברות הקבלניות שנבחרו להקים את השכונה נקבע, ש"כלל הדירות שתבנינה מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, כאשר 70% מהדירות יועדו לבניית דירות בגודל של 100 מ"ר ו- 30% בגודל של 130 מ"ר".

כך גם בסעיף 9(ג) לחוזה הפרוגרמה: "הזכים הינם בעלי תעודות זכאות בתכניות הבאות: זוגות צעירים, הטבת תנאי דיור, 3 + וכל קבוצת זכאים אחרת שתקבע על ידי המנהל.".

נמצא שהרשות, בין אם זו העירייה ובין אם זו המדינה, לא דנה כלל בהחלפת יעוד החלקות, ולא החליטה שהמטרות לשמן הופקעו החלקות אינן עוד אקטואליות. או דינן להדחות מפני צרכים ציבוריים חשובים ודחופים יותר.

אילו התקיים דיון והתקבלה בעקבותיו החלטה בדבר שינוי סדרי העדיפויות והסברת יעוד השימוש בחלקות המופקעות למטרה חשובה ודחופה יותר, היה הדבר מוצא את ביטויו בפרוטוקול כלשהו, וכזה לא הוצג. אדרבא, הרשות אשר יזמה את ההפקעה והגדירה את הצרכים לשמם הופקעו החלקות היתה עירית חיפה, אילה הועברה הבעלות על החלקות המופקעות לאחר ההפקעה. עירית חיפה לא טענה שבעיית שיכון מפוני דיור מצוקה או בעיית שיכון זוגות צעירים ועולים חדשים בחיפה מצאה את פתרונה בדרך אחרת, ולא טענה שלאחר ההפקעה נוצרו צרכים ציבוריים חדשים שהצדיקו הסבת היעוד בחלקות המופקעות מהייעוד המקורי ליעוד חדש.

כשאלו הם פני הדרים, אין טעם להידרש לשאלה הסבוכה של סמכות הרשות להסב את יעוד הקרקעות המופקעות מהיעוד לשמן נעשתה ההפקעה ליעוד אחר.

עם זאת, רצוי להעיד שגם למאן דאמר שהרשות נתונה, עדיין מקום יש לבדוק בכל מקרה ספציפית אם החלטת הרשות נתקבלה בתום לב, או שמא הסבת הייעוד נועדה להכשיר שימוש במקרקעין המופקעים למטרה אשר לא היתה מצדיקה את ההפקעה מעיקרא.

בעיננו ניתן לקבוע בבירור שאילו בפניות ראש העירייה לשר האוצר הוצגה כיעד ההפקעה בניית שכונה יוקרתית חדשה למכירת דירות בשוק החופשי לכל דורש, שר האוצר היה נמנע מהשימוש בסמכות ההפקעה המוקנית לו בפקודת הקרקעת (רכישה לצרכי ציבור).

מסקנתי היא שהחלקה שהופקעה ממורישן של התובעות לא שימשה ליעוד לשמו הופקעה, כי אם לבניית דירות למכירה לכל דורש בשוק החופשי, מבלי שהרשות המפקיעה החליטה על הסבת השימוש בחלקה ליעוד ציבורי אחר, וספק בעיני אם בהיעדר נסיבות מיוחדות של מחסור בדירות שלא ניתן לספקן על ידי בניה על מקרקעין זמינים בשוק החופשי הרצון לבנות בתי דירות למכירה לכל דורש במחיר שוק בשוק החופשי ראוי להצדיק הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור.

תרופות

מהי תרופתו של מי שמקרקעיו הופקעו למטרה פלונית, כנגד שימוש במקרקעין המופקעים למטרה זרה. כל עוד לא נעשה במקרקעין שימוש המונע למעשה את ביטול ההפקעה, ניתן לתקוף בדיעבד את עצם ההפקעה, לעתור לביטולה, ותחזור הקרקע לבעליה.

הדברים מסתבכים כשעובדות בלתי הפיכות שנוצרו לאחר ההפקעה שוללות את האפשרות לבטל את ההפקעה, כמו במקרה דנן.

השאלה היא האם במקרה כזה עומדת לנפגע עילת תביעה מכוחה יהיה זכאי לתבוע סעד כספי.

בא כח התובע ותמציא בסיכומיו שתי עילות. האחת הפרת חוזה, והאחרת עשיית עושר ולא במשפט. הפרת חוזה כיצד? הפרופזיציה המוצעת היא לראות בכל מעשה של הפקעת מקרקעין חוזה בין הרשות המפקיעה לבין בעל המקרקעין שתכנו הסכמה שהקרקע תשמש אך ורק למטרה הציבורית לשמה הופקעה. אני מתקשה לקבל הצעה זו. ההפקעה הינה פעולה שלטונית מובהקת, נעדרת כל סממן של הסכמיות בין הרשות המפקיעה למי שמקרקעיו מופקעים. במהותה ובשרשה מהווה ההפקעה פעולה חד צדדית של הרשות, שאינה כפופה ואינה זקוקה להסכמה או לשיתוף פעולה של בעל המקרקעין המופקעים. חובתה של הרשות להשתמש במקרקעין לצרכי הציבור נעוצה בדין ולא בהסכמה בין הרשות לאזרח שמקרקעיו הופקעו.

ההפקעה הינה אחת התופעות היותר בוטות בתחום המשפט האזרחי של שימוש בכח הכפייה של הרשות, וקשה להלום שרבוב יסודות הסכמיים או מעיין הסכמיים למעשה ההפקעה.

העילה האחרות המוצעת הינה עשיית עושר ולא במשפט, לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט. בעת ביצוע ההפקעה נעשתה נטילת המקרקעין ממורישן של התובעות כדין. כל עוד פעלה הרשות על פי סמכותה ולא נקטה בצעדים שערעורו בדיעבד את חוקיות ההפקעה, לא היה מקום לבסס עלה הפקעה עילת תביעה על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט, שהרי אחד מיסודותיה של עילה זו נטילה שלא כדין.

משפעלה הרשות שלא כדין והשתמשה במקרקעין המופקעים למטרה זרה, הפכה נטילת המקרקעין בדיעבד לנטילה שלא כדין, המזכה בהשבה על פי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, ומשהשבה בפועל אינה אפשרות, על הרשות להשיב את שווים של המקרקעין (ר' דברי השופט לנדוי בד.נ. 29/69 אביבים הגוש 3947 נ. שר האוצר, פד"י כ"ד(2) 397, 405 וספרו של ד. פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (תשמ"ב) 386- 385, 398 ו- 405).

את מעשה הנטילה יש לייחס בעיננו הן לעירית חיפה, שהרי המקרקעין המופקעים נרשמו בעקבות ההפקעה בבעלותה, והן למדינה, מפני שהעירייה פעלה על פי הסכמת שר האוצר, ומפני שיש מקום לראות במדינה את המפקיעה האמיתית באשר מעיקרא היה ברור שהעירייה לא תבנה על החלקות המופקעות הועברה מהעירייה להימנותא בע"מ בנאמנות עבור המדינה, והמדינה היא זו שהתקשרה עם החברות הקבלניות בחוזי בניה וגבתה מהם את התמורה עבור החלקות המופקעות, והיא גם שמימנה את הפיצויים לבעלי המקרקעין המופקעים.

נמצא שיסוד הנטילה שלא כדין התקיים הן בעירייה והן במדינה, ושתיהן חבות כלפי התובעות בהשבה.

בסיכומי התובעות מיוחסת לעירייה ולשר האוצר התרשלות, ואף שהדבר לא נאמר במפורש אני מניח שהכוונה לעוולה על פי סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

איני סבור שניתן להשתית את החיוב המדינה והעירייה על עוולת ההתרשלות, ולא מפני שלא הוכחה התרשלות. התרשלות (אם לא למעלה מזה) הוכחה, אולם התרשלות אינה מזכה אלא בפיצוי על הנזק שנגרם לניזוק כתוצאה מההתרשלות.

בענייננו אלמלי ההתרשלות היו נבנות על החלקה דירות לשיכון מפוני דיור מצוקה, זוגות צעירים ועולים חדשים. התובעות לא היו נשכרות מכך.

לכן אין לומר שההתרשלות היא זו שהיסבה לתובעות נזק.

אפשרות נוספות היא לבסס את חיוב העירייה והמדינה בפיצוי על עצם הפגיעה בזכות הקניינית.

זכות הקניין הוכרה כזכות אזרח בסיסית עוד בטרם נקבעה כזכות יסוד בחוק היסוד כבוד האדם וחירותו (ר' בג"צ 75/57 קלמס נ. הועדה המקומית לבניה ולתכנון ערים ת"א- יפו, פד"י י"א 1601 ובג"צ 67/79 שמואלזון נ' מ. ישראל פד"י ל"ד(1) 281, 285).

מקום שהרשות פוגעת שלא כדין בזכות הקניין ואין הפגיעה נכנסת בדלת אמותיה של עילה על פי דיני החוזים, הנזיקין או עילה מוכרת אחרת, יש מקום לבחון את האפשרות לראות בעצם הפגיעה בזכות הקניין מקור משפטי עצמאי לתביעת סעדים, בכלל זה סעד של פיצויים עבור הפגיעה בזכות הקניין (ראה ד' ברק, עוולות חוקתיות, בורסי, תשנ"ד).

אפשרות זו לא הועלתה על ידי התובעות ולכן לא התייחסו אליה באי כח הנתבעים בסיכומיהם. בנסיבות אלו לא הייתי מבסס את חבות העירייה והמדינה על עילה זו.

נותר לדון בשתי טענות הגנה פורמליות:

נטען כלפי התובעות, כי כשנפטר מורישן הבעלות על החלקה דנן הוקצתה לעירייה בעקבות ההפקעה, וממילא לא הונחלו להן זכויות בחלקה, ועל כן אינן זכאיות לתבוע פיצוי על הפקעת חלקה שמעולם לא היתה בבעלותן.

איני מקבל טענה זו. במותו הנחיל המנוח ליורשיו את רכושו, ורכוש זה כולל גם את הזכות לתבוע תחתיו רכוש שנשלל ממנו שלא כדין.

בגדרה של זכות זו התובעות אכן בעלות דברן של העירייה והמדינה ראויות לבוא בנעלי המנוח ולתבוע כל סעד לו היה המנוח זכאי, למעט סעדים שעניינם זכויות אישיות שאינן ניתנות להורשה או להעברה.

הזכות לתבוע את המדינה והעירייה לפיצויים על פי עילת עשיית עושר ולא במשפט אינה זכות אישית בלתי עבירה.

לפיכך דין טענת הגנה זו להדחות.

עוד נטען, כיה תביעה התיישנה. כל עוד לא הוצעו הדירות ברמת אלון לכל דורש, רשאיות היו התובעות להניח שהמדינה והעירייה יעשו בחלקה המופקעת שימוש למטרה לשמה נעשתה ההפקעה. לא היה עליהן לחקור ולדרוש, ולא היתה להן סיבה לחשוד שהמדינה והעירייה עשו יד אחת להפקעה נרחבת של מקרקעין באמתלה של צורך במקרקעין לפתרון מצוקת דיור של מפוני דיור מצוקה, זוגות צעירים ועולים, כשלעמיתו של דבר הכוונה היא להשתמש במקרקעין המופקעים שימוש מסחרי לבניית שכונה יוקרתית בה ישווקו דירות לכל דורש.

המועד אליו יש להתייחס כמועד היווצרות העילה הוא המועד בו הוצאו הדירות למכירה בשוק החופשי. מתי בדיוק הוצעו הדירות לראשונה למכירה בשוק החופשי לא אוכל לקבוע. אולם ניתן לקבוע שהפניה למנוח במכתב מ- 21.11.89 לרכישת דירה קדמה להצעת הדירות למכירה לציבור הרחב, שהרי לא נין היה להציע את הדירות למכירה לציבור הרחב בטרם הוברר מי מבעלי החלקות שהופקעו יבחר לעשות שימוש בזכות הקדימה שהובטחה לו, ואיזו דירה ירכוש. נמצא שהעילה נוצרה לא לפני 21.11.89, ודי בקביעה זו כדי לדחות את ההתיישנות.

סוף דבר: עירית חיפה ומדינת ישראל חבות בפיצוי התובעות.

לגבי המשך הטיפול בתובענה אני מציע כדלקמן:

באי כח הצדדים יטענו בכתב לגבי עקרונות קביעת גובה הפיצוי, ועל יסוד הטיעונים בית המשפט יקבע את בסיס השומה, וימנה שמאי מקרקעין אשר יקבע את סכום הפיצוי.



באי כח הצדדים יתייחסו בכתב להצעה זו בתוך 30 יום מהיום.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון