שכר דירה - דמי שימוש ראויים

התביעה שלפניי היא לפינוי וסילוק יד של הנתבע, דייר מוגן במושכר שבבעלות של התובעים עקב הפרת חוזה השכירות ולסעד כספי בגין אי תשלום דמי שכירות. הנתבע, דחה את טענות התובעים וטען טענות מקדמיות בדבר מעשה בית דין והשתק פלוגתא, לאור תביעה קודמת שהוגשה נגדו ע"י התובעים וכן טענת התיישנות, שיש בהן כדי להביא לדחיית התביעה על הסף. בנוסף ניטען כי דמי השכירות, שולמו במלואם לאורך השנים לרבות במסגרת תשלום בסך של 20,000 ₪ על פי פסק הדין בתביעה הקודמת שקויים על ידו במלואו. טענות הצדדים: התובעים טוענים כי הם הבעלים במושכר המצוי ברח' סלונים פינת רחוב החרש 9 (להלן - "המושכר"). הנתבע, שכר את הדירה בדיירות מוגנת החל מיום 15.7.1983 . לאור הפרות חוזרות ונשנות של חוזה השכירות (נספח א' לכתב התביעה, להלן-"החוזה") התנהל הליך בת.א. 13150/04 (להלן-"התביעה הקודמת") . ביום 10/08/2008 ניתן פסק דין לפינוי הנתבע מהמושכר וניתן במסגרתו סעד מן הצדק בכפוף לתשלום בסך של 20,000 ₪ ע"י הנתבע והריסתו את התוספת שנבנתה על גג הנכס בו מצוי המושכר. התובעים הוסיפו וטענו כי טרם שולמו להם הוצאות המשפט לאגרת בית משפט בגין התביעה הקודמת וכן לא נהרסה במלואה התוספת על הגג כי אם חלק ממנה ונותרה פסולת בגג. לעניין דמי השכירות טענו התובעים כי בהתאם לפסק הדין בתביעה הקודמת, עולה כי הנתבע לא שילם את שכר דירה החל משנת 1997 ועד להגשת התביעה הקודמת. לפיכך, יש לחייבו בתשלום דמי שכירות מחודש נובמבר 2004 ואילך, למעט בגין תקופה ששולם בגינה לאחר משלוח התראות לנתבע, לחודשים ספטמבר 2008 עד פברואר 2009, אף שהתשלום שולם באיחור. בהתאם לכך, יתרת חוב של הנתבע לשכר דירה היא בסך 23,423 ₪. בנוסף, הנתבע לא מאפשר לתובעים לבקר במושכר, כמתחייב מסעיף 7 לחוזה ומתנה את הביקור, בעריכת פרוטוקול. בנסיבות אלו, על הנתבע לפנות את המושכר בגין אי עמידה בתנאים שנקבעו בזמנו למתן סעד מן הצדק ובשל הפרות חוזרות ונשנות של החוזה. הנתבע טען כי במסגרת התביעה הקודמת, נדונה והוכרעה שאלת אי תשלום שכר דירה משנת 1997 ועד למועד מתן פסק הדין בתביעה הקודמת. התובעים, מושתקים על כן להעלות מחדש עילת תביעה זו, לגביה קיים מעשה בית דין. התובעים, גם לא הוכיחו במסגרת התביעה הקודמת מהו גובה שכר הדירה הנדרש לתשלום לפי החוזה או לדמי שימוש ראויים. לאור זאת, נקבע בפסק הדין כי עליו לשלם בגין שכר הדירה במסגרת סעד מן הצדק סך של 20,000 ₪ (כאמור בסעיף 14 לכתב ההגנה). בנסיבות אלו, שולם שכר הדירה בגין תקופה זו ואין לחייבו בכך פעם נוספת. הנתבע, הוסיף וטען כי תקופת ההתיישנות היא בת שבע שנים ולפיכך, אין לתובעים זכות לתבוע אותו בגין חיוביו, המוכחשים, לתקופה שלפני 16/2/2002 מה גם שיש להחיל את הוראות חוק הגנת הדייר המחייבות בנידון, לפיהן תקופת התיישנות היא בת שנה אחת בלבד. לעניין הריסת תוספת המבנה על הגג טען הנתבע כי הוא מילא אחר פסק הדין ואף פינה את כל פסולת ההריסה, למרות שלא הצטווה לעשות כן בפסק הדין שניתן. לעניין דרישת התובע לחייב אותו בתשלום אגרת בית משפט בסך 1,942 ₪ טוען הנתבע כי לא הוצגה לו דרישה בנידון ומחוסר ידיעה על גובה הסכום בהיעדר פירוט בפסק הדין לא דאג לביצוע התשלום. ככל שתוצג לו דרישה בנידון, היא תטופל על ידו. התובעים טוענים כאמור כי הנתבע מתעלם מדרישותיהם ממנו לשלם דמי שכירות ואילו הנתבע טוען מנגד, כי התובעים או מי מטעמם, מסרבים לקבל ממנו את דמי השכירות ממועד מתן פסק הדין בתביעה הקודמת ובכך, ליצור עילת פינוי כנגדו. לטענתו, הוא נאלץ להעביר את שכר הדירה לב"כ התובעים ולהשלישו. דיון ומסקנות: בעלי הדין הגיעו להסכמה לפיה כתבי בי-דין שהוגשו במסגרת התביעה הקודמת בת"א 13150/04 , יהוו חלק מחומר הראיות בתיק (עמ' 3 שורות 20-23 לפרוטוקול). התובעים טוענים כי בהתאם לסעיף 19 לחוזה ועל פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - "החוק") , קמה עילת פינוי כנגד הנתבע בהיעדר תשלום דמי השכירות באופן מתמשך החל משנת 1997. לפי עדותו של התובע 1, הנתבע לא שילם דמי שכירות לאורך תקופה של מספר שנים (עמ' 1 שורות 16-21). תמיכה לכך, ניתן למצוא לדבריו בפסק הדין שניתן ע"י כב' השופטת ש' רנר בתביעה הקודמת (סעיף 10 לפסק הדין). הנתבע הצהיר והעיד כי התשלום בסך 20,000 ₪ אותו הוא שילם על פי פסק הדין כולל את תשלום שכר דירה עבור 126 חודשים, קרי: לתקופה שקדמה למתן פסק הדין. ממועד מתן פסק הדין ביום 10/08/2008 ואילך, הוא שילם את דמי השכירות כסדרם מידי חודש בחודשו והתובעים, מושתקים מלהעלות את דרישתם בשנית בגין שנים עברו, בעת שקיים כבר מעשה בית דין. עיון בתביעה הקודמת שהוגשה ביום 24/11/2004 מלמד כי עילת התביעה היא בגין אי תשלום שכר דירה ונידרש בו תשלום דמי שימוש ראויים, לתקופה של שנתיים (סעיפים 3 ו-4 לכתב התביעה בת.א. 13150/04 וסעיף 11 פסקה שנייה, בפסק הדין שניתן בו). בפסק הדין נאמר כי הנתבע הפסיק לשלם שכר דירה במשך תקופה ארוכה ובמשך מס' שנים (סעיף 9 לפסק הדין). כב' השופטת ש' רנר חייבה את הנתבע בתשלום לתובעים בסך 20,000 ₪ בהתחשב בגובה דמי השכירות, אורך התקופה בה לא שולמו דמי שכירות לפי כתב התביעה ועקב הפרת נוספת של החוזה, המקימה עילת פינוי בבניית התוספת על הגג. אין בידי התובעים, להתעלם מקיומו של הליך קודם ומהסעד שהתבקש בו לתשלום דמי שימוש ראויים. הנתבע, חוייב בדמי שכירות בהתחשב בחוזה כאמור בסיפא של פסק הדין באופן המלמד על סיום הסכסוך ביניהם בפסק הדין בנוגע לתקופה, עד למועד הגשת התביעה הקודמת. נכונים הדברים, בפרט כאשר לא הוגשה בקשה לפיצול סעדים וככל שהיתה מוגשת כזו, אין בסיס לכאורה להיעתר לבקשה, משעסקינן בחוב שגובש לכאורה, עבור השנים שקדמו להגשת התביעה. בנסיבות אילו, אין לתובעים זכות להגיש תביעה נוספת בגין אי תשלום דמי שכירות לתקופה שנידונה והוכרעה לגביה בתביעה הקודמת ועל פיו חוייב הנתבע בתשלום סך של 20,000 ₪ בהתחשב בגובה דמי השכירות ובעילות התביעה, כאמור בפסק הדין. אין גם בידי התובעים להיבנות מדרישתם לתשלום דמי שכירות עובר להגשת התביעה עבור שנים שקדמו להגשת התביעה הקודמת. בשונה מכך, התובעים רשאים להעמיד את עילת התביעה בגין חוב של הנתבע לשכר דירה לתקופה, החל ממועד הגשת התביעה הקודמת ביום 24/11/2004 ועד מועד מתן פסק הדין ביום 10/08/2008 (להלן-"תקופת ההליך הקודם") ואילך. הוכח, גם על פי טיעוניו של הנתבע בכתב ההגנה ובעדותו כי הוא לא שילם דמי שכירות לפרק הזמן של תקופת ניהול ההליך הקודם. לשיטתו ועל פי פרשנותו, הוא "פטור" מתשלום דמי שכירות עבור תקופה זו הואיל וחיובו בפסק הדין, היה גם עבורו (עמ' 9 שורה 2 לפרוטוקול). אני דוחה את פרשנותו זו של הנתבע בהיעדר סמכות למותב שדן בתביעה הקודמת, לכלול בקביעותיו בענין גובה חיובו של הנתבע, את תקופת ניהול אותו הליך בהיעדר תביעה או דרישה לסעד בגין אותה תקופה. אין בסיס לטענת הנתבע לפיה השופטת "סגרה חשבון עד ליום מתן פסק הדין", בהיעדר בסיס דיוני לכך והיעדר קביעה כלשהי בפסק הדין המלמדת על כך. "סגירת חשבון" כהגדרתו, נוגעת רק לתקופה, עד למועד הגשת התביעה הקודמת ולא למועד מאוחר לו. לפיכך, אני קובעת כי הנתבע לא מילא אחר חובתו לפי החוזה והוראות החוק, בהימנעו מתשלום מלוא דמי השכירות ממועד הגשת התביעה הקודמת ועד מועד מתן פסק הדין בה. הוכח כי הנתבע שילם סך של 478 ₪ לדמי שכירות עבור שלושה חודשים (עמ' 2 שורה 24 לפרוטוקול מיום 15/12/2010 וסעיף 5 לכתב התביעה). נותר על כן חוב של הנתבע לדמי שכירות עבור 45 חודשים, ממועד הגשת התביעה הקודמת ואילך בסך של 7,170 ₪. הוראות חוק ההתיישנות הן המחייבות בהיות התביעה לשכר דירה, תביעה כספית גרידא ונדחית טענת הנתבע לתקופת התיישנות קצרה מזו, לעניין סעד זה (ראו: ע"א 847/75 פרדריקו נ' מרדכי ואברהם וילוז'ני פד"י ל(3) 744). כך גם, לא היה שיהוי מצד התובעים בדרישתם לתשלום החוב בגין דמי שכירות לתקופת ניהול ההליך הקודם, בהתחשב בקיומו של ההליך וסעד של פינוי, שהתבקש בו. לפיכך, אני מחייבת את הנתבע בתשלום החוב לדמי שכירות כמובא לעיל, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד כל חיוב ועד ליום התשלום בפועל. בנסיבות אלו, קמה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות לתובעים בהפרת החוזה והוראות החוק. הוכח כי הנתבע לא שילם את אגרת בית המשפט בתביעה הקודמת בסך 1,942.56 ₪ אך לא היה גם בידי התובע בעדותו, לומר מהו גובה החיוב הואיל והוא לא נקבע בפסק הדין. לדבריו, יש לעיין בתיק בית המשפט (עמ' 4 שורות 6-7). עיון במסמכי התביעה הקודמת מלמד כי שולמה אגרה בסך של 1,672 ₪ ביום 24/11/2004 ובסך של 270.56 ביום 11/12/2006. בה בשעה, אין לחייב בשנית את הנתבע בתשלום, בו הוא חוייב כבר בפסק הדין שניתן בתביעה הקודמת. הרשות בידי התובעים, לנקוט בהליכים לגביית סכום האגרה מהנתבע לפי פסק הדין שניתן בתביעה הקודמת, משהוכח בהודאת הנתבע בעדותו כי הוא לא מילא אחר פסק הדין באי תשלום האגרה שעמדה ע"ס של 1,942 ₪. לעניין הריסת תוספת הבניה וסילוק הפסולת, טענו התובעים בכתב התביעה כי רק חלק מהמבנה נהרס ונותרו קורות וקירות וכן הושארה פסולת בניין בגג. בסעיף 10 לתצהירו אמר התובע 1 כי חלק מהגג פורק וגג הרעפים הוסר, כאשר חלק מהאבן מתחת לגג נשבר ויש חשש לחדירת גשמים ולפגיעה בקונסטרוקציה של הבית. בחקירתו השיב התובע 1 כי אכן הגג פורק, אך אין בכך משום קיום של החלטת בית משפט. לדבריו, הוא לא אמר שהגג לא פורק כי אם פורק בצורה מחמירה וכי בידו ראיות לכך (עמ' שורות 17-22). יחד עם זאת, הראיות התומכות בכך לא היו בידי התובע ולא היה בידו לומר אם הן הוגשו (עמ' 4 שורה 25). התובעים, לא הציגו את תמונות התוספת בגג לאחר הריסת חלק ממנה לשיטתם, אף שהנתבע טען בכתב ההגנה כי הוא פרק את התוספת כולה. יוער, כי בתצהירו של התובע נאמר כי התמנות צורפו, מבלי שצורפו בפועל. חזקה על התובעים שהיו מגישים את ראיותיהם בתמיכה לטענתם על הפרת פסק הדין , אילו הללו היו לטובתם. לפיכך אני קובעת כי התובעים, לא הרימו את הנטל להוכיח כי תוספת הבנייה בגג, לא הוסרה ע"י הנתבע כמתחייב בפסק הדין שניתן בעניין התוספת. סעד מן הצדק: סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע: "על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו". סמכות טבועה בידי בית המשפט להושיט סעד שביושר והוראת סעיף 132 (א) לחוק לפיה מוסמך בית המשפט לפי שיקול דעתו ליתן סעד מן הצדק לדייר מוגן, מרחיבה את הסמכות אף מעבר לסמכות הנתונה לו לפי דיני היושר (ראו: ע"א 76/81 מנחם בוקובזה נ' דוד שירי , ניתן ביום 4.8.83 בסעיף 5 לפסק הדין שניתן ע"י כב' השופטת נתניהו). היכן שבית המשפט שוכנע שחומרת תוצאת הפינוי מבחינת הדייר עולה על חומרת ההפרה שנגרמה על ידו מבחינת המשכיר, יכול שיינתן סעד מן הצדק, על מנת למנוע את הפינוי (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום פ"ד לד(2) 208; ע"א (י-ם) 4086/98 פתיחי נ' ועד מאה שערים, דינים מחוזי ל"ב (4) 642 ובספרו של בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 164 ). ההלכה היא, כי יש להעניק סעד זה בצמצום, על מנת שלא יהפוך היוצא מן הכלל, לכלל (ראה ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, ניתן ביום 28.10.09). לפיכך , יש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו בהתחשב בין השאר בטיב המושכר, דירה או בית עסק , בהתנהגות הצדדים לחוזה וכן לבחון את מידת הפגיעה בכל אחד מבעלי הדין, במתן הסעד או בדחייתו. עסקינן במושכר, המשמש את הנתבע כדירת מגורים יחידה שלו מזה עשרות שנים להבדיל מבית עסק או מדייר שעומד לו דיור חילופי למושכר. יש להתחשב בהשלכות מפינויו של הנתבע מהמושכר לאחר ששמעתי את עדותו, בדבר חסרון כיס שלו ובכלל זה בדבר הקושי שהיה לו לשלם את דמי השכירות. מדין קל וחומר, יש ללמוד על קושי למציאת קורת גג אחרת למגוריו. דחיית הבקשה למתן סעד מן הצדק, משמעה על כן, הוצאתו של הנתבע מביתו בשעה שיהיה לו קושי אמיתי למצוא לעצמו דירה אחרת, מחמת מצבו הכלכלי (ראו: ע"א (מחוזי חיפה) 1605/00 עמראן עבד אלהאדי נ' שפיק ח'וריה, ניתן ביום 2.9.2002). בחנתי את עילת הפינוי וחומרת ההפרה של החוזה והחוק, בהימנעות של הנתבע מתשלום דמי שכירות בגין חוב העבר. אין מדובר במקרה יחיד של הפרת החוזה, כפי שעולה מהתביעה הקודמת ומפסק הדין שניתן בה. יחד עם זאת, הוכח כי שולמו דמי שכירות לאחר מתן פסק הדין (עמ' 5 שורה 9) ועל ניסיון של הנתבע לשלם את דמי השכירות בשעה שהתובעים, אינם ממהרים לשתף פעולה עם הנתבע לקבלתם (עמ' 4 שורות 26-32 , עמ' 5 שורות 1-7). הנתבע העיד כי אי תשלום שכר הדירה לתקופת ניהול התביעה ההקודמת, נבע ממחלוקת אם פסק הדין כולל בתוכו תקופה זו (עמ' 9 שורה 2), אף שפרשנותו בנידון, נדחתה בקביעותיי לעיל. מצינו ברע"א 359/88 הרי שטרנפלד נ' עזבון המנוח באובן חסון ז"ל, ניתן ביום 18.1.1994 מפי כב' הנשיא ברק: "כאן נזכיר רק כי המגמה העולה פסיקתו של בית משפט זה בנוגע למתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא כי אם אי התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש יזכה הדייר לסעד (מ' בייסקי 'הפעלת סעד מן הצדק בחילוטי שכירות' הפרקליט כג' 238, 241והאסמכתאות שם). לא השתכנעתי כי אי ביצוע התשלום נבע מכוונה זדונית (ראו: ע"א 11/63 רייב נ' לוי, פד"י יז(2) 1311) בעת, שהתנאים למתן סעד מן הצדק שנקבעו בפסק הדין בתביעה הקודמת, קויימו על ידו וכן שולמו תשלומים אחרים, באיחור אמנם, לדמי שכירות. בעניינינו, אין לקבל את הטענה לפיה יש לראות את אי התשלום כהימנעות המקפחת את זכותו של הנתבע לקבלת סעד מן הצדק, בשים לב בין היתר לדחייה של טענת התובעים, שהועלתה גם במכתבי הדרישה שלהם לנתבע, לפיה עליו לשלם דמי שכירות עבור התקופה שקדמה לתביעה הקודמת, בשים לב לכתבי הטענות ולפסק הדין שניתן בו. בכך, אין כדי לגרוע אמנם מדחיית פרשנותו של הנתבע לפסק הדין בדבר פטור מתשלום דמי שכירות לתקופת ניהול ההליך. למרות חומרת מחדלו של הנתבע בהפרת החוזה וחיוביו על פי הדין לתשלום דמי שכירות למשך פרק זמן ארוך, אין בכך כדי למנוע את מתן הסעד המבוקש, בנסיבותיו האישיות של הנתבע והותרתו, ללא קורת גג (ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פד"י כ"ח (2) 549). על פי ההלכה, ניתן לתבוע סעד מן הצדק גם כאשר ניתן בעבר סעד לנתבע. בכל פעם, נידרש בית המשפט לבחון מחדש את הנסיבות הרלוונטיות לבקשה למתן הסעד (ראו: ע"א 76/81 ,שם, סעיף 6 לפסק הדין בדעת הרוב בדבר מתן הסעד פעם נוספת, היכן שדייר התחייב בפני בעל הבית במסגרת הסכם שניתן לו תוקף של פסק דין, כי הוא לא ידרוש בשנית סעד זה). לפיכך, אני נעתרת לבקשת הנתבע למתן סעד מן הצדק למניעת פינויו מהמושכר. יחד עם זאת, משהוטרחו התובעים להגיש את התביעה, בשעה שהנתבע לא נרתע מהפרת החוזה למרות שקיבל כבר בעבר סעד מן הצדק, אני מתנה את מתן הסעד בחיוב הנתבע בתשלום לתובעים, ביחד ולחוד, בסך של 6,000 ₪ בנוסף לחיובו בתשלום החוב לשכר דירה כאמור בסעיף 14 לעיל. התשלומים בהם חוייב הנתבע כמובא בגוף פסק הדין, ישולמו לתובעים , ביחד ולחוד, תוך 90 יום ממועד המצאת פסק הדין לנתבע. אם לא כן, לא ייכנס הסעד מן הצדק לתוקפו ועל הנתבע לפנות את המושכר עד לאותו מועד מכל אדם וחפץ ולהחזירו לתובעים. אני מחייבת את הנתבע בתשלום הוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 5,000 ₪ בלבד, בהתחשב בדחיית חלק מהתביעה. עותק יישלח לצדדים. ניתן היום, י"ג ניסן תשע"א,17 אפריל 2011, בהעדר הצדדים. מקרקעיןשכירותדמי שימושדמי שכירות