מהו היטל השבחה ? | עו"ד רונן פרידמן

##מהו היטל השבחה ?## מקורו החוקי של החיוב בהיטל השבחה בגין תכנית משביחה מצוי בהוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, סעיף 196(א). אופן חישוב ההיטל והדרכים לערער עליו מפורטים בתוספת השלישית לחוק. הצדקתו של היטל ההשבחה נובעת מהרעיון לפיו ההשבחה, כל כולה, היא תוספת בשווי הקרקע הנובעת מהחלטות גופי התכנון הציבוריים, ועל כן מן הראוי הוא, שמקום בו התעשרו בעלי או חוכרי הקרקע מפעילות נורמטיבית שכזאת, ישתפו הם את קהילתם בעושרם. השבחתם של מקרקעין מוגדרת בסעיף 1 לתוספת לחוק כ: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". מכאן, שליצירת אירוע מס נדרשים שני אירועים ותנאי אחד: האירוע הראשון הינו עליית שווים של המקרקעין והאירוע השני הינו אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. התנאי הוא כי האירוע הראשון הינו תוצאה של האירוע השני. על מנת לקבוע אם נוצר חיוב בהיטל השבחה, יש לבחון ראשית, אם על המקרקעין הנדונים הוחלה תכנית כהגדרתה בחוק. בתוספת השלישית לחוק מוגדרת תכנית לצורך סעיף 1 באופן דווקני כ- "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". בית המשפט ציין כי ככל שלשון החוק מפורטת באשר לאותם גורמים שיש בהם כדי להביא לעליית ערך המקרקעין, כך היא מקמצת בהתייחסותה לאותו "מצב קודם", ועל כן עלינו לפנות למקורות חיצוניים לחקיקה, שיש בהם כדי לשפוך אור על כוונתו של המחוקק. התוספת השלישית לחוק, הגדרתה של "תכנית" לצורך חיוב בהיטל השבחה אינה כוללת תכנית מתאר ארצית. בחינתה של עליית ערך המקרקעין נמדדת בהשוואה לשווי המקרקעין ערב קבלת התכנית המשביחה. הערכת שוויים של המקרקעין בהקשר זה נעשית על פי מצבו הריאלי של השוק באותה נקודת זמן. את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת צפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה. הערכת שווי המקרקעין, לפי דברים אלו, נעשית באמצעותה של מלאכת שמאות המתייחסת לקיומם של פרמטרים שונים בתחום הבניה והפיתוח שיש בהם כדי להשפיע על השווי. בין היתר יש מקום להתחשב אפילו בציפיותיהם הלגיטימיות של בעלי המקרקעין באשר להתפתחויות התכנוניות הנוגעות למקרקעיהם. שאלות משפטיותהיטל השבחה