פיצוי על אי סילוק משכנתא

פיצוי על אי סילוק משכנתא .1על פי כתב התביעה, ביום 13.10.97נחתם הסכם בין התובעת לנתבעים לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את דירתם הידועה כגוש 38070חלקה 109/12בבאר-שבע (להלן: "הדירה"). הדירה הינה בת 5חדרים אלא שבלשכת רישום המקרקעין רשומים הנתבעים כחוכרים של דירה בת 3חדרים מכיון ששני חדרים הינם תוספת בניה לדירה הקיימת וטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. על פי סעיף 4(ג) להסכם התחייבו הנתבעים להמציא לתובעת תוך 45יום ממועד סיום העיצומים במס שבח שהיו באותה עת (אשר הסתיימו ביום 30.10.97), אישור של פטור ממס שבח, אישור עיריה כולל היטל השבחה, אישור על תשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל כולל עבור תוספת הבניה. על פי סעיף 5להסכם התחייבו הנתבעים לסלק ו/או לגרור המשכנתא הרובצת על הדירה בתוך 90יום מיום חתימת ההסכם, דהיינו עד ליום 13.1.98, כאשר הפרה של סעיף זה היא הפרה יסודית של ההסכם. עד ליום שמיעת הראיות לא סולקה ו/או נגררה המשכנתא. על פי סעיף 7להסכם התחייבו הנתבעים לרשום הדירה על שם התובעת בתוך 120יום מחתימת ההסכם ואת התוספת לדירה בתוך 12חודשים, דהיינו עד ליום 13.10.98כאשר הפרה של סעיף זה היא הפרה יסודית של ההסכם. הנתבעים לא רשמו הדירה וגם לא את תוספת הדירה על שם התובעת. בניגוד להתחייבותם על פי ההסכם לא שילמו הנתבעים חובותיהם לעיריה בגין ארנונה. על פי סעיף 12להסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי מוסכם, בין היתר, בשל איחור בסילוק המשכנתא בסך -. 25$ ליום, בשל איחור ברישום הדירה -. 25$ ליום בשל איחור ברישום התוספת לדירה ותיקון צו בית משותף -. 25$ ליום ובשל הפרה יסודית של ההסכם -.000,10$. בסעיף 8להסכם נקבעו תנאי התשלום כאשר מחיר הדירה הוא -.000,109$, סך של -.032,85$ שולם במעמד חתימת ההסכם כנגד החתימה על יפוי כח בלתי חוזר, היתרה בסך -.968,23$ אמורה להיות משולמת במעמד רישום תוספת הבניה של הדירה בלשכת רישום המקרקעין ולא יאוחר מ- 12חודשים מיום חתימת ההסכם כאשר הפרת סעיף זה מהווה הפרה יסודית של ההסכם. בכתב ההגנה המתוקן הודו הנתבעים בחתימת ההסכם אך טענו ששנה קודם לכן נחתם זכרון דברים בין הנתבעים להורי התובעת אשר קיבלה החזקה בדירה ביום 15.9.96לאחר החתימה על זכרון הדברים ובטרם נחתם הסכם המכר, כאשר על פי זכרון הדברים היה צריך לשלם את מלוא הסכום עד ליום .1.9.96 הנתבעים הודו בכתב ההגנה כי רישום שני החדרים הנוספים בלשכת רישום המקרקעין כרוך בתשלום אשר מפאת הקשיים הכלכליים אליהם נקלעו לא שולם וזה הדבר היחיד המעכב את רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. כן טענו הנתבעים כי פנו פעמים מספר אל התובעת בבקשה להאריך המועד להגשת המסמכים וזו הביעה הסכמתה לכך ונכון ליום הגשת כתב ההגנה קיימים מספר אישורים. בנוסף הנתבעים השלימו הליכים בעיריית באר-שבע על מנת לקבל אישור לרישום שני החדרים הנוספים בדירה ומועד התשלום הינו ליום .21.5.99 הנתבעים אישרו שהמשכנתא לא סולקה או נגררה אולם טענו כי הוכרזו כחייבים מוגבלים באמצעים מכיוון שבית העסק בו עבד הנתבע 1נסגר ולכן לא יכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות, הסבירו מצבם לתובעת אשר הביעה הסכמתה להארכת מועד לגרירת המשכנתא, אך הבנק לא הסכים לאשר גרירת המשכנתא בסכום של -.300, 148ש"ח. עוד טענו הנתבעים כי סכום הפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק ומצבם הכלכלי הרעוע לא ניתן לצפותו בעת כריתת ההסכם. התובעת לא שילמה מלוא התמורה בגין הציוד והריהוט שנותר בדירה ולמעשה מהות ההסכם קויימה שכן התובעת מחזיקה בדירה אך שאר התחייבויותיהם בגין ההסכם קשורות במצבם הכלכלי הרעוע אליו נקלעו דבר שלא היה תלוי בהם. בדיון שהתקיים בפני ביום 30.5.99הגיעו הצדדים להסכם אשר ניתן לו תוקף של פסק דין, כשלנתבעים הזכות לחזור בהם, הנתבעים מימשו זכות זו, חזרו בהם מההסכם ונשמעו ראיות. .2בפני העיד הנתבע 1(להלן: "הנתבע") אשר מיקד את עיקר עדותו בכך שלא שולמה לו התמורה בגין הריהוט כפי שסוכם בין הצדדים כאשר תמורה זו אינה כלולה בהסכם והיא בגין ריהוט שלא הוזכר בו ולמעשה אינה ענין לדיון שבפני. הנתבע בעדותו מאשר "שהמסמך שנותר לי כדי להעביר את הזכויות הוא אישור סילוק משכנתא ולשלם -.600, 3ש"ח לטאבו... לשאלה מה אמרו לי בעיריה בקשר לנ/ 1אני משיב שההליך של לשלם הוא הכי קצר בענין. כדי לעשות את התוספת הבאנו מהנדס שיתכנן את שני החדרים, כרגע מה שנשאר זה לשלם את האגרות. לא היתה לי האפשרות הכספית לשלם גם את זה. לבקשתך שאסביר לבית המשפט האם אני מסוגל היום לסיים את העברת הזכויות ובאיזו דרך אני משיב שאני מסוגל לקחת הלוואות ממשפחת אשתי לשעבר ולנסות ולסגור את הסיפור הזה, אבל בתנאי שאני אקבל מהתובעת את היתרה שלא שולמה בסך -.000, 24$ (עמ' 6ש' 3-11). בחקירה הנגדית מאשר הנתבע "לשאלה אם נכון שבכל השיחות איתך היית מאוד קשה ונצמדת לחוזה ולא הסכמת לכלום אני משיב שנכון. לשאלה אם נכון שהתובעת מאז חתימת החוזה בכל פעם שפניתי אליהם אמרו לי לפנות אלייך אני משיב שנכון. ניסיתי כמה פעמים לפנות למר אלי לסגור את הענין בצורה מסודרת והוא הפנה אותי לעורכת הדין שסגרה לי את כל הדלתות" (עמ' 9ש' 3-5). בחקירתו הנגדית למעשה חוזר הנתבע מהאמור בכתב ההגנה בדבר האורכות בהסכמה שניתנו לו להסדיר הענין ומאשר שב"כ התובעת אליה הופנה שוב ושוב סירבה למתן אורכות. מעבר לכך, גם אם ניתנו אורכות בעבר אין לכך חשיבות מכיוון שכתב התביעה הוגש ביום 24.6.98אבל עד הגשת הסיכומים לא הסדירו הנתבעים את התחייבויותיהם המהותיות על - פי ההסכם, לא סילקו ו/או גררו המשכנתא וכפועל יוצא מכך לא רשמו את הדירה על שם התובע וגם לא תיקנו הרישום על ידי הוספת שני החדרים הנוספים שלא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ובכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית. התובעת התאזרה בסבלנות רבה עת לא הגישה התביעה קודם לכך בגין הפרת ההסכם, במיוחד כאשר נותקו המים לדירתה ונאלצה לשלם את חובם של הנתבעים בסך של -.000, 12ש"ח. הנתבעים הפרו ההסכם הפרה יסודית, הדבר לא נבע מרצונם או מכוונתם לעשות כן, אלא מתוך מצוקה כלכלית אמיתית אליה נקלעו אך עדיין אין בכך כדי לרפא הפגם. נכון שהתובעת לא שילמה את יתרת התמורה בסך -.968, 23$ אך תמורה זו עליה לשלם במעמד רישום תוספת הבניה בלשכת רישום המקרקעין על שמה, אמנם נאמר בהסכם שלא יאוחר מ- 12חודש מיום חתימת ההסכם, אך החיובים הינם חיובים שלובים האחד כנגד השני ומשלא רשמו הנתבעים תוספת שני החדרים בדירה על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין לא קמה חובתה לתשלום מלוא התמורה, מה גם שהנתבעים הפרו ההסכם עוד קודם לכן כאשר לא סילקו המשכנתא כפי שהתחייבו עד ליום .13.1.98 בסיום עדותו אמר הנתבע שזקוק הוא לסכום שלא שולם כדי להשלים התחייבויותיו ולגרור המשכנתא ואז ינסה לגייס יתרת הסכום מהלוואות מבני משפחת גרושתו אך זאת יכול היה לעשות טרם הגשת התביעה ובמהלך ההליכים המשפטיים או במסגרת הסכם הפשרה אשר חזר בו. הנתבעים לא מילאו התחייבות כלשהי שנטלו על עצמם בהסכם למעט מסירת החזקה, הם לא סילקו המשכנתא הרובצת על הדירה בסך -.300, 148ש"ח נכון ליום 21.12.98 כאשר הסכום שהושאר כפקדון בידי התובעת אין בו כדי לכסות סכום זה, הם גם לא שילמו את חשבון האגרות בגין תוספת הבניה, נ/1, וכפועל יוצא מכך לא רשמו לא את הדירה ולא את התוספת לה על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין ובכך הפרו ההסכם הפרה יסודית. סוף דבר - אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לרשום הדירה על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין כשהיא נקיה מכל שעבוד חוב או זכות לאחר. .3הצדדים קבעו פיצוי קבוע ומוערך מראש בגין הפרת ההסכם בסך -.000, 10$. כן קבעו הצדדים פיצויים מוסכמים נוספים בסעיף 12ב (2) להסכם נקבע כי בשל איחור בסילוק או גרירת המשכנתא ישולם סך של -. 25$ ליום. בגין כל איחור ברישום הדירה ישולם סך של -. 25$ ליום, ובגין כל יום איחור ברישום התוספת לדירה ותיקון צו בית משותף ישולם -.25$ ליום. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970קובע: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים... יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". ב"כ הנתבעים טען כי די בפיצוי מוסכם אחד בסך -.000, 10$ לפי סעיף 12(ב) (6) להסכם ואין התובעת רשאית לדרוש סכומים נוספים בגין הפרה יסודית, סתם ולא פירש והניח את מלאכת העשיה והבדיקה על כתפי בית המשפט. בכתב התביעה נתבע הפיצוי המוסכם בסך -.000, 10$, וכן הפיצוי בסך -. 25$ ליום בגין אי סילוק המשכנתא וזאת החל מיום 13.1.98ועד להמצאת אישור סילוק המשכנתא וכן פיצוי בסך -. 25$ ליום בגין אי רישום הדירה החל מיום 13.2.98 ואילך. לא נתבע הפיצוי בסך -. 25$ ליום בגין אי רישום התוספת לדירה ותיקון צו הבית המשותף. בסיכומיה עתרה התובעת לחייב הנתבעים בפיצוי המוסכם בסך -. 25$ ליום בגין סילוק המשכנתא, וב- 25$ ליום בגין אי רישום הדירה על שמה ולחילופין על פיצוי מוסכם בסך -.000, 10$. התוצאה מהפיצוי המוסכם, כעולה מסיכומי התובעת, בגין אי תשלום המשכנתא במועד עד ליום 30.8.99, עומד על סך של -.675, 14$, בגין אי רישום הדירה עומד הפיצוי המוסכם על סך של -.925, 13$ נכון ליום 30.8.99ולסכומים אלה מתווסף סך של -. 50$ לכל יום נוסף של איחור. לחילופין התבקש בית המשפט לפסוק הפיצוי המוסכם בסך -.000, 10$. הפיצוי בגין איחור ברישום הדירה וסילוק המשכנתא נכון ליום 30.11.99מגיע לסך של -.150, 33$ כאשר סכום זה מהווה כשליש ממחיר הדירה ובתחשיב אריתמטי אם הסכום לא ישולם כעבור 3.3שנים התוצאה תהיה עלות מלוא מחיר הדירה וזה המקרה בו התכוון המחוקק שהסמכות לבית המשפט להפחית הפיצוי, אם נקבע הוא ללא יחס סביר לנזק שניתן לראותו מראש בעת כריתת ההסכם והתוצאה האריתמטית היא הנותנת את היחס הלא סביר לנזק אותו ניתן לראות בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. האבסורד גדול יותר אם נביא בחשבון שהוסכם גם על פיצוי מוסכם של -. 25$ גם בגין אי רישום התוספת ותיקון צו הבית המשותף שהיה צריך להירשם עד ליום 13.10.98, דהיינו לתקופה של 13חודש הפיצוי עד היום עומד על סך של -.900, 9$ דהיינו הפיצוי המוסכם המלא עומד על סך של -.050, 53$. (-.150, 33$ בגין אי סילוק המשכנתא ורישום הדירה, -.000, 10$ פיצוי מוסכם כללי ו-900, 9$ בגין אי רישום התוספת לדירה), סכום שאינו סביר לכל הדעות ביחס למחיר הדירה. בפיצוי הנדרש יש משום אלמנט של פיצוי מוסכם בגין פיצוי מוסכם, הרי בגין פיגור בסילוק המשכנתא יש פיצוי מוסכם יומי וכן בגין אי רישום הדירה. בנוסף יש פיצוי מוסכם בסך -.000, 10$. האם לא טמון בכך פיצוי מוסכם כפול, סבורה אני שכן. מדובר בפיצוי מוסכם בגין פיצוי מוסכם, לכל הפחות מן הראוי היה שיכתב שהפיצוי המוסכם של -.000, 10$ לא יחול כאשר פורט פיצוי מוסכם ספציפי. בע.א. 1/84ברדה נתן נ. שמעון ורוזה סטרוד פד"י מ"ב (1) עמ' 661נקבע כי "התוצאה לפי ההלכה הפסוקה היא שבית המשפט יבדוק אם היחס הנדרש אכן סביר הוא על רקע ההפרה במקרה נתון. לשון אחרת כאשר בוחנים שאלה זו לפי סעיף 15(א) סיפא יש להעביר את ההפרה הקונקרטית על תוצאותיה, בכור המבחן של הסעיף הנ"ל, דהיינו, לקבוע אם מלכתחילה בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק, העשוי להיגרם מאותה הפרה..." (ע.א. 707/78 713). בפסק דין זה נקבע גם כי "הלכה פסוקה היא שבית המשפט יפחית את הפיצוי המוסכם כאן כאשר אין יחס סביר כלשהו בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש מההפרה הזאת...". סכום הפיצוי שנקבע בין הצדדים במקרה שבפני מצביע בעליל על העדר סבירות בינו לבין הנזק שניתן לצפותו כתוצאה מסתברת של ההסכם, שכן איש לא סבר שהפיצוי המוסכם יעמוד על % 50משווי הדירה. סבורה אני שהפיצוי המוסכם במקרה זה אכן צריך להיות יומי שכן נועד הוא בין היתר להפעיל לחץ על הנתבעים לסילוק המשכנתא כאשר כל שאר ההפרות הינן למעשה פועל יוצא של אי סילוק המשכנתא לפיכך אני מחייבת הנתבעים יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של -. 25$ ליום בגין אי סילוק המשכנתא וזאת מיום הגשת התביעה, 24.6.98ועד לסילוק המשכנתא בפועל. לא פסקתי הפיצוי המוסכם מהיום בו התגבש הנזק, כיוון שהסכום לא פורט בכתב התביעה ולא שולמה אגרת בית משפט בגינו ומשלא פורט הנזק המיוחד עד ליום הגשת התביעה לא זכאית התובעת לסעד בגינו. יתרת הסכום אשר טרם שולמה לנתבעים, במידה ותיוותר תשולם על פי הוראות ההסכם, דהיינו במעמד רישום תוספת הבניה של הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם התובעת, ובמידה ותיוותר יתרה יש לנכות ממנה את הסך של -.000, 12ש"ח, הסכום ששולם על ידי התובעת במקום התובעים בגין ארנונה, כאשר סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום בו העידה התובעת, 7.7.99ועד התשלום בפועל. אני מחייבת הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של -.000, 10ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. מזכירות בית המשפט תעביר לשלטונות מס שבח את כתב ההגנה של הנתבעים בצירוף זכרון הדברים מיום 1.9.96לטיפולם אם ימצאו לנכון.פיצוייםמשכנתאמקרקעין