דוגמא לסעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות פסק הדין עוסק בפרשנות המונח "זכות סירוב ראשונה" שנקבע בחוזה ובאופן יישומו. העובדות הרלוונטיות 1. המבקשת מפעילה בית קפה - אספרסו בר בשם "טל בייגלס" במתחם רב מכר בצומת גלילות, רמת השרון, הידוע בכינויו "סינמה סיטי" (להלן - המתחם), בהתאם לחוזה שכירות שנעשה בינה ובין בעליו הקודמים של המתחם, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ (להלן - תנובה), מיום 30.12.02 (להלן - חוזה השכירות, צורף כנספח א' לתובענה). 2. בחוזה השכירות ניתנה למבקשת זכות סירוב ראשונה לשכור שטח נוסף בתנאים המפורטים להלן. הזכות נקבעה בסעיף 4.3 סיפא, אך לשם הבנתה נקדים גם את הדברים שצוינו מאמצע הסעיף ואילך: "המשכירה מצהירה ומתחייבת בזאת כי בתמהיל המתוכנן של בתי האוכל, בתי הקפה, המסעדות והמזנונים בקומת הבידור מיועד השטח המהווה את המושכר לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר בסגנון עסקו של השוכר בעת חתימת החוזה, דהיינו בית קפה המשלב מכירה של עוגות, כריכים מכל מין וסוג שהוא וארוחות קלות מכל מין וסוג שהוא ולא יעדה שטחים נוספים, מעבר למושכר, לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר כמתואר לעיל, אלא רק לעסקים שיימכרו קפה כחלק נלווה לעסקם ולא כעיסוק עיקרי. כמו כן, מאשרת המשכירה כי לא ייעדה כלל כל שטחים שהם לממכר של בייגלס ו/או כעכים בסגנון עסקו של השוכר. המשכירה מצהירה ומתחייבת כי ידוע לה שהסכמת השוכר להתקשר בהסכם זה לשכירת המושכר ולהפעלתו למטרת השכירות כמפורט בנספח ט' הינה על בסיס המצג, האישור וההתחייבות של המשכירה כמתואר לעיל, לגבי התמהיל המתוכנן כאמור. המשכירה מתחייבת בזאת כי אם יוחלט בהחלטה משותפת של המשכירה ושל מפעילי בתי הקולנוע, להקים ולהפעיל בית קפה ו/או אספרסו בר נוסף ו/או נוספים בתחום קומת הבידור תהיה לשוכר זכות סירוב ראשונה לשכור את השטח ו/או השטחים הנוסף ו/או הנוספים אשר תייעד המשכירה לצורך מטרה זו וזאת לשם הפעלה של בית קפה ו/או אספרסו בר נוסף ו/או נוספים. השוכר מתחייב להשיב למשכירה תשובה באם בכוונתו לממש את זכות הסירוב הנ"ל בתוך 45 (ארבעים וחמישה) יום. במידה ולא תינתן על ידי השוכר תשובה בתוך פרק הזמן הנקוב לעיל בדבר כוונתו לממש את זכות הסירוב ייחשב הדבר כמתן תשובה שלילית בעניין." 3. המשיבה פנתה למבקשת במכתב מיום 8.10.09 (נספח ג' לתובענה), שבו היא מודיעה לה על החלטתה להקים בית קפה בשטח שסומן בתשריט, פירטה את התנאים המסחריים שהשיגה "לאחר ניהול מו"מ עם מס' חברות" והוסיפה כי "בהתאם להוראת החוזה, ניתנת לכם בזאת זכות סירוב להפעלת בית קפה". בהתאם לחוזה השכירות, היה על המבקשת להודיע למשיבה אם בכוונתה לממש את הזכות בתוך 45 יום, ולפיכך היא פנתה במכתב אל המשיבה, מיום 25.10.09 (נספח ד' לתובענה), שבו ביקשה ארכה נוספת של 45 יום. המשיבה דחתה את בקשת הארכה "משיקולים כלכליים" (מכתב מיום 25.10.09, נספח ה'). 4. המבקשת השיבה למשיבה במכתב מיום 28.10.10 (נספח ו'), שבו היא טענה כי הודעתה של המשיבה אינה תואמת את תנאי החוזה בשלושה פרטים: א) על פי החוזה, נדרשת החלטה משותפת של המשכירה ומפעילי בית הקולנוע להקמת העסק הנוסף; ב) הפעלת זכות הסירוב הראשונה, כלומר שכירת המקום הנוסף צריכה להיעשות באותם תנאים של חוזה השכירות מיום 30.12.02, כולל דמי השכירות שנקבעו בהם; ג) לא הוצגו הצעות המציעים הנוספים. המשיבה דחתה את טענות המבקשת במכתב מיום 4.11.09 (נספח ז'), הדגישה כי היא פועלת בהתאם לתנאי החוזה ושבה ודרשה את תשובת המבקשת על הפעלת זכות הסירוב. 5. במכתב מיום 10.11.09 (נספח ח') הודיע ב"כ המבקשת לב"כ המשיבה, כדלהלן: " השוכרים מודיעים לכם בזאת כי הינם מממשים את הזכות המוקנית להם מכוח החוזה שבנדון, וזאת בהתאם לתנאי השכירות הקבועים בחוזה ובנספחים המצורפים לו." באותו מכתב דרשה המבקשת מהמשיבה להימנע מהשכרת המקום המיועד להקמת העסק החדש לגורם אחר. ב"כ המשיבה השיב לב"כ המבקשת במכתב מיום 16.11.09 (נספח ט'), כדלהלן: " 1. הודעת מרשתך לפיה היא מממשת, בתנאיה שלה, את זכות הסירוב המוקנית לה על פי הוראות החוזה בין הצדדים, נדחית על הסף על ידי מרשתי, לרבות יתר הנטען במכתבך הנ"ל. 2. במכתבה של מרשתי מיום 8.10.09 פירטה מרשתי את התנאים המסחריים אותם תהיה רשאית מרשתך להשוות, בהודעה בכתב, על מנת לממש בדרך זו את זכות הסירוב, המוקנית לה על פי הוראות החוזה." המבקשת שבה ונדרשה ליתן תשובתה עד לתום המועד שנקבע לכך. עקב חליפת מכתבים נוספת, שבו שב ב"כ המבקשת והודיע כי "מרשתנו מימשה את הזכות המוקנית לה בהסכם השכירות ככתבה וכלשונה" (מכתב מיום 18.11.09, נספח י'), ואילו המשיבה שבה ודחתה "על הסף" את טענות המבקשת (מכתב מיום 3.12.09, נספח יא'), נדחה המועד לתשובת המבקשת, כאמור, עד ליום 14.12.09 (מכתב מיום 7.12.09, נספח יב'), אולם המבקשת לא שינתה את עמדתה, כאמור. 6. זהו הרקע להגשתה של תובענה זו, שבו מתבקש בית המשפט ליתן צו הצהרתי בדבר זכות הסירוב הראשונה הנתונה למבקשת, על פי פרשנותה. יחד עם התובענה הגישה המבקשת בקשה לצו מניעה זמני, שימנע את השכרת המקום המיועד להקמת העסק הנוסף לצד שלישי. ניתן צו זמני במעמד צד אחד ונקבע דיון במעמד הצדדים. בהסכמת הצדדים הדיון נערך בתובענה עצמה. מאוחר יותר פרץ סכסוך נוסף בין הצדדים בנוגע להשכרת מקום אחר במתחם, והוא נדון בפני במסגרת תביעה נוספת, ה"פ 34002-01-10. הצדדים הסכימו כי פסק הדין יינתן במועד אחד בשתי התביעות. בהמשך ביקשו הצדדים להשהות את מתן פסקי הדין עקב משא ומתן . לבסוף הודיעו הצדדים על כשלון המשא ומתן. דיון: 7. במוקד המחלוקת שבין הצדדים עומדת שאלת פרשנות זכות הסירוב הראשונה שנקבעה בחוזה השכירות. המבקשת טוענת כי זכות הסירוב צריכה להיות מופעלת באותם תנאי שכירות, ובראשם דמי השכירות שנקבעו בחוזה השכירות. לטענתה, כך היה אומד דעת הצדדים בעת ניהול המשא ומתן ובשעת כריתת החוזה. לטענתה, החוזה "שותק" בדבר אופן הפעלת הזכות, ולכן יש להפעיל את הכלל של פרשנות החוזה נגד מנסחו, כלומר נגד המשיבה. לטענתה, הדבר נלמד גם מהסכם שכירות נוסף שנחתם בין המבקשת ובין תנובה ביום 9.9.04 (נספח ב' לתובענה) לשכירת שטח נוסף במתחם, בו הפעילה המבקשת בית קפה - מסעדה בשם PURE, כאשר השכירות לגביו נעשתה באותם תנאים של חוזה השכירות משנת 2002. 8. המשיבה טוענת, לעומת זאת, כי את המונח "זכות סירוב ראשונה" יש לפרש על פי הפרשנות המקובלת שלו, שהיא זכותו של בעל זכות הסירוב להשוות את הצעתו להצעות צד שלישי. לטענתה, סעיף 29.1 לחוזה מונע מהצדדים להוסיף תנאים שלא נכללו במפורש בחוזה, ומטעם זה מנועה המבקשת מלטעון להסכמה, לפיה זכות הסירוב תופעל לפי תנאי חוזה השכירות. לטענתה, בהסכם משנת 2004 לא הופעלה כלל זכות הסירוב, ולכן לא ניתן להסיק ממנו על ענייננו. 9. הדין עם המשיבה. זכות הסירוב הראשונה מוגדרת כ"זכות לבחור לרכוש נכס מסוים, לפי אותו מחיר ואותם תנאים הכלולים בהצעה בתום לב של גוף שלישי, וזאת אם בעל הנכס מגלה רצון לקבל את ההצעה" - ראו עו"ד ליאון פיין, "זכות הסירוב הראשונה", המשפט, כרך ד', עמ' 193, בעקבות ההגדרה ב- H.C Black Black's Law Dictionary (St. Paul, Minn. 6th ed., 1990) 636 . בכלל זה, כוללת זכות הסירוב הראשונה את זכותו של בעל הזכות להשוות את הצעתו להצעה הטובה ביותר של המציעים (ראו: עו"ד אהוד סול ועו"ד מנחם נאמן, "היקף הפרשנות של זכות סירוב ראשון", תאגידים, כרך א', מס' 1, עמ' 3, בעמ' 4, והשוו: ע"א 392/80 קדר נ' אתרים בחוף ת"א, פ"ד לו (2) 162). הגדרות דומות, בהדגשים אלו או אחרים, מגדירות את הזכות הנדונה במשפט האנגלו-אמריקאי ובמילונים משפטיים נוספים (ראו סקירתו של עו"ד פיין הנ"ל, עמ' 194-197), וזוהי גם ההגדרה המקובלת בפסיקה הישראלית (שם, עמ' 197 ואילך, וסקירתו הנ"ל של עוה"ד סול ונאמן). 10. מסקנה זו מתיישבת גם עם העקרונות שהנחו את הצדדים בחוזה השכירות. כאמור לעיל, הסכמת המבקשת להתקשר בהסכם השכירות עם תנובה נעשתה בהסתמך על המצג שהציגה תנובה, לפיו היא לא השכירה שטחים נוספים במתחם לעסק מסוג עסקה של המבקשת, ולפיכך אם בעתיד היא תחליט לעשות כן תינתן למבקשת הזכות הראשונה לשכור את השטח הנוסף המיועד לכך. המסקנה הנובעת מכך היא, שזכות הסירוב הראשונה שהוענקה למבקשת נועדה לתת לה הזדמנות הוגנת למנוע כניסתו של מתחרה עסקי (השוו: ע"א 4857/02 מגה טי. וי. ישראל בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פ"ד נו (6) 951, בעמוד 959), תוך השוואת הצעתה להצעות המתחרה. כך יוצאים שני הצדדים נשכרים: המבקשת תמנע כניסתו של מתחרה עסקי ותנובה תקבל מהמבקשת את התמורה שיכלה לקבל מהמתחרה. 11. אחד מבעליה המשותפים של המבקשת, דני לבל, אשר נכח על פי דבריו (סעיף 3 לתצהירו) במשאים ומתנים שקדמו לחוזה השכירות ואף חתם עליו בשמה של המבקשת, סיפר בתצהירו (סעיף 6): " זכור לי, כי היה ברור לצדדים שעה שחתמו על ההסכם, שהזכות שהוקנתה לטל בייגלס, להפעלת בית קפה נוסף, תהיה באותם תנאים המפורטים בחוזה השכירות משנת 2002." מלבד זאת, שלא ברור כיצד דבר זה "היה ברור", גרסה זו אינה סבירה על פניה, שהרי אם אכך כך היה ברור לצדדים, מדוע לא צוין תנאי כה חשוב ומרכזי מפורשות בחוזה השכירות? למעשה, על פי גרסה זו, אין מדובר כלל בזכות סירוב אלא בזכות אופציה: לשכור שטח נוסף במתחם להפעלת עסק דומה באותם תנאים של חוזה השכירות (על ההבדל בין זכות סירוב ראשונה לאופציה, ראו מאמרו הנ"ל של עו"ד פיין, עמ' 194-195). 12. כאן המקום להפנות גם אל סעיף 29.1 לחוזה השכירות, לפיו: "חוזה זה מכיל, מגלם, ממזג ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים. כל הבטוחות, ערובות, הצהרות, פרוספקטים, ברושורים, פרסום כלשהו, הסכמים בכתב או בעל-פה, התחייבויות או מצגים בדבר נשוא חוזה זה שניתנו או נעשה על ידי הצדדים לפני כריתת חוזה זה ואשר לא באו לידי ביטוי מפורש בו, אין בהם כדי להוסיף על החיובים והזכויות הקבועים בהסכם זה או הנובעים הימנו, לגרוע מהם או לשנותם והצדדים לא יהיו קשורים בהם החל מתאריך חוזה זה." 13. תנאי להפעלת הכלל של פירוש נגד המנסח הוא, שהחוזה או התניה הנדונה נדונים לשני פירושים. הכלל חל רק במקרה של ספק, כאשר לשון החוזה שנוסח בידי צד אחד ניתנת לשני פירושים סבירים, וכפות המאזניים מעוינות, יועדף הפירוש שהוא פחות נוח למנסח. לעומת זאת, לא יופעל כלל הפירוש נגד המנסח כאשר החוזה מנוסח בבהירות ובאורח חד משמעי (פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, להלן - שלו, עמ' 436). לסברתי, כאמור לעיל, פירושו של המונח שבמחלוקת הוא חד משמעי והיא הפרשנות היחידה שניתן לתת למונח זה, כאשר פרשנותה של המבקשת מסלפת באופן מובהק את משמעו של המונח, ומשכך אין מקום להפעלת הכלל של פרשנות נגד המנסח. יתרה מזאת, ספק רב אם ניתן היה להפעיל כלל זה גם אילו פרשנות המונח הייתה מסופקת, כאשר המבקשת, חברה עסקית, הייתה מיוצגת ע"י עורכי דין בניסוח החוזה (לבל, עמ' 1 לפרוטוקול), שנחתם לאחר משאים ומתנים (לבל, סעיף 3 לתצהירו). ועוד ניכר מחוזה השכירות, ובעיקר מהתחייבויותיה של תנובה בסעיף 4.3 כפי שצוטטו לעיל, שגם למבקשת הייתה השפעה לא מעטה על ניסוחו, וכבר הובעה הדעה שלא ניסוח ההסכם הוא העיקר אלא ההשפעה על עיצוב תנאיו (שלו, עמ' 440-445, תוך הפניה לסעיף 88 (ד) להצעת חוק דיני ממונות). 14. לא נעלם מעיני, כי המבקשת בחרה מטעמיה למשוך את תצהירו של מר יצחק לנדסמן, מי שריכז את המשא ומתן מטעם תנובה, יחד עם אדם נוסף בשם אליעזר גלבוע (להל, עמ' 2 לפרוטוקול). לנדסמן היה אמור בעדותו לתמוך בגרסת המבקשת, אך המבקשת בחרה כאמור למשוך את תצהירו (עמ' 6 לפרוטוקול) וכן נמנעה מהעדתו של גלבוע. הימנעות מהעדת עד רלוונטי, בהעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה (יעקב קדמי, על הראיות, מהדורה 2009, עמ' 1890). אמנם, גם המשיבה יכלה להזמין את העדים הללו, אולם המבקשת היא שטוענת כי הוסכם שמימוש זכות הסירוב יהיה בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה השכירות, והעיקרון הוא, כי כל בעל דין, הטוען טענה החשובה לעמדתו במשפט, נושא בנטל השכנוע להוכחת אותה טענה (אליהו הרנון, דיני ראיות, חלק ראשון, עמ' 200). 15. אני גם מסכים עם המשיבה, כי החוזה שנעשה בשנת 2004 בין המבקשת ובין תנובה לשכירת השטח הנוסף, עליו נפתח העסק PURE, אינו רלוונטי לענייננו, משום ששם לא הופעלה כלל זכות הסירוב. כך סיפר עמי חולין, שותף אחר בבעלות על המבקשת (עמ' 4): "תנובה פנתה אלינו אחרי שהיא עשתה בדיקה והגיעה למסקנה שהיא רוצה לפתוח עוד בית קפה, היא ניגשה אלינו כדי שאנחנו נפתח עוד בית קפה". בהתאם לכך, נוסח החוזה הנוסף משנת 2004 כ"תוספת לחוזה השכירות". רק מובן הוא, שזכות הסירוב הראשונה הקבועה בחוזה השכירות, איננה מונעת מהצדדים להתקשר בהסכם שכירות נוסף, בהתקשרות ישירה ביניהם ללא השימוש במנגנון זכות הסירוב, אם תנובה בחרה מטעמיה שלא לפנות למציעים נוספים ופנתה למבקשת ישירות. 16. המבקשת טוענת, כאמור, כי על פי האמור בסעיף 4.3 לחוזה השכירות, נדרשת הייתה החלטה משותפת של המשיבה ושל מפעילי בתי הקולנוע להקים עסק דומה נוסף במתחם, בעוד שההחלטה הנדונה כאן הייתה של המשיבה בלבד. מלכתחילה לא ברור איזה אינטרס יש למבקשת, כי ההחלטה תהיה משותפת לבעלת המתחם ולמפעילי בתי הקולנוע, ומה הדבר מעלה או מוריד מבחינתה אם ההחלטה תהיה של בעלת המתחם בלבד? ניכר הוא שהדברים לא נוסחו כתנאי, אלא כדרך תיאור קבלת ההחלטות ביחס לעסקים שבקומת הבידור, בה מצויים בתי הקולנוע ובה מצוי עסקה של המבקשת. ואפילו היה מדובר בתנאי, יש לפרשו בצמצום משום שהוא פוגע בקניינה של המשיבה, הבעלים של המתחם (סעיפים 3 ו-8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו). 17. כיוון שכך, די בפרוטוקול הישיבה המשותפת של מנכ"ל המשיבה ומנכ"ל "הסינמה סיטי" מיום 29.10.09 (נספח א' לכתב התשובה), שבה נקבע, בין היתר (בסעיף 2): "רוצים להקים בית קפה-מסעדה במקום חוויה בתנובה לשעבר". אמנם, ישיבה זו נערכה אחרי הפנייה הראשונה של המשיבה אל המבקשת (מיום 8.10.09), אך הרבה לפני תום המועד שהוקצב למבקשת להשיב האם ברצונה לממש את זכות הסירוב (14.12.09). 18. יש גם מידה מסוימת של חוסר תום לב בהעלאתה של טענה זו על ידי המבקשת, כיוון שבמהלך ההתנצחות בין הצדדים בתכתובת שפורטה לעיל, הודיעה המבקשת במכתבה מיום 10.11.09, כי היא מבקשת לממש את זכות הסירוב, אך בתנאים שנקבעו בחוזה השכירות. במכתב זה ויתרה המבקשת למעשה על טענתה בדבר הצורך בהחלטה משותפת עם מפעילי בתי הקולנוע ונותרה המחלוקת היחידה בדבר פרשנותה של זכות הסירוב. משמע, אילו המשיבה הייתה נענית לפרשנותה של המבקשת, העדר ההחלטה המשותפת לא היה עומד לרועץ. 19. הוא הדין בטענתה של המבקשת, כי היה על המשיבה להציג את ההצעות שהוגשו ואת זהות המציעים. גם על טענה זו ויתרה המבקשת למעשה בהודעתה הנ"ל למשיבה. מלמד זאת, אין בהסכם תנאי מפורש כזה, ודי בכך שכל הפרמטרים הרלוונטיים: מיקום וגודל שטח המושכר המיועד, תקופת השכירות, דמי השכירות וכו', הוצגו במפורט ובמפורש בפנייתה של המשיבה אל המבקשת (נספח ג' לתובענה). בחקירתו (עמ' 7) פירט מנכ"ל המשיבה איתן דאי את זהות המציעים ואת זהותו של המציע שהציע את ההצעה הטובה ביותר ("קפה-קפה"). כמובן שאם היה מתברר אחר מעשה, שהמשיבה לא אמרה אמת בפרטי פנייתה, הייתה קמה בכך עילת תביעה טובה למבקשת. מסקנה ותוצאה: 20. המסקנה הנובעת מכל האמור לעיל היא, שהיה על המבקשת להודיע למשיבה על רצונה לממש את זכות הסירוב הראשונה בתנאים שפורטו במכתב פנייתה של המשיבה מיום 8.10.09. תשובתה של המבקשת למשיבה על רצונה לממש את זכות הסירוב בתנאים שנקבעו בחוזה השכירות משנת 2002 איננה נחשבת כמימוש הזכות. משלא מומשה הזכות על ידי המבקשת עד תום המועד שהוקצב לתשובתה, רשאית הייתה המשיבה להתקשר בהסכם עם צד שלישי בתנאים שפורטו במכתבה. 21. התוצאה - התובענה נדחית. צו המניעה הזמני - מבוטל. המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. חוזה שכירותחוזהשכירותזכות הסירוב