פסק-דין השופט י' עדיאל: 1. השאלה העומדת להכרעה בערעור זה היא - האם בחישוב מס שבח מקרקעין המוטל על פעולה באיגוד מקרקעין מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - חוק מיסוי מקרקעין או החוק), יש להביא בחשבון את חובותיו והתחייבויותיו של האיגוד, כפי שהן מתבטאות בסכום התמורה שקיבל המוכר עבור מכירת מניותיו באיגוד, או שיש להתעלם מחובות אלה, באופן שסכום המכירה ישקף אך את ערך המקרקעין. רקע עובדתי 2. המערערים היו בעלי מניות בחברת דנית כנרת בע"מ (להלן - החברה או האיגוד), שהינה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, כלומר: איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. בבעלות החברה מקרקעין המצויים באזור הכינרת, ומשועבדים במשכנתה, בלא הגבלת סכום, לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ. ביום 10.9.98 מכר המערער 1 את כל מניותיו בחברה למערערים 2 ו-3 תמורת 231,060 ש"ח (כולל מס ערך מוסף). המשיב הוציא בגין העסקה שומת מס שבח מקרקעין למערער 1, ושומות מס רכישה למערערים 2 ו-3. בשומות המקוריות נקבע שווי העסקה לצורך מס ל-775,080 ש"ח. המשיב ביסס שומה זו על שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד, ולא על הסכום שבו נמכרו המניות במסגרת העסקה. סכום העסקה חושב לפי החלק היחסי של שווי מקרקעי החברה, התואם את חלקן היחסי של המניות נשוא העסקה מתוך כלל ההון המוצא של החברה. בהתאם קבע המשיב, כי השבח שנוצר בידי המערער 1 עומד על 735,796 ש"ח, וכי המס המתחייב בגינו (קרן) הינו 367,898 ש"ח. המערערים 2 ו-3 חוייבו בתשלום מס רכישה בסך 17,439.30 ש"ח כל אחד. המשיב ביסס שומה זו על סעיף 14 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963, אשר קבע, כנוסחו בעת המכירה, כי השבח בפעולה באיגוד מקרקעין מחושב כחלק יחסי מהשבח שהיה לאיגוד אילו מכר את זכויותיו במקרקעין ביום הפעולה (שמו של החוק שונה החל ביום 1.1.00, והוא נקרא מאז חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963). נציין כבר עתה, שבמסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 50 והוראת שעה), התשס"ב-2002 (להלן - תיקון 50), מיום 24.3.02, בוטל סעיף 14. באותו תיקון נקבע, על פי סעיף 7א(א) שהוסף לחוק, כי בחישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודת מס הכנסה. משמעות הדבר היא, שעל פי החוק המתוקן, יובא בחישוב המס הסכום בו נמכרו המניות, סכום המביא לידי ביטוי גם את התחייבויותיו של האיגוד, בדומה לחישוב רווח הון בפעולה באיגוד רגיל. ההליך בפני ועדת הערר 3. המערערים עררו על שומות אלה לפני ועדת הערר לענייני מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת. במהלך הדיון בערר הגיעו הצדדים להסכמות בדבר שווי המקרקעין שבבעלות החברה וסכומי הוצאות האיגוד בגין תשלומי מס רכוש. בעקבות אותן הסכמות נקבע שווי העסקה לצורך מס ל-588,555 ש"ח, והשבח הועמד על 566,448 ש"ח. כתוצאה מכך, חוייב המערער 1 בתשלום מס שבח בסכום של 149,053 ש"ח (קרן), והמערערים 2 ו-3 חוייבו במס רכישה של 13,242.51 ש"ח (קרן) כל אחד. 4. נוכח ההסכמות דלעיל, נותרה שאלה אחת להכרעת הוועדה, והיא, האם לצורך קביעת שווי המכירה לשם חישוב השבח החל במכירת מניות באיגוד מקרקעין, יש להביא בחשבון את סכום התמורה המתקבל עבור המניות, המגלם בחובו, לצד נכסי האיגוד (מקרקעין) גם את חובותיו, או שיש להביא בחשבון רק את השווי (היחסי) של נכסי המקרקעין שבבעלות האיגוד. 5. ועדת הערר (השופט יצחק כהן-יו"ר הוועדה, עו"ד אברהם הללי ומר אליהו ענתבי) קיבלה את עמדת המשיב ודחתה את העררים. בפתח פסק הדין נקבע, כי העברת מניות החברה מהמערער 1 אל המערערים 2 ו-3, הייתה פעולה באיגוד מקרקעין, כהגדרתה בחוק. נוכח קביעה זו, פנתה הוועדה לסעיף 14 לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו אז, שעניינו בחישוב המס בפעולה באיגוד מקרקעין. הוועדה קבעה, כי פעולה באיגוד מקרקעין בדרך של מכירת מניות האיגוד נחשבת למכירת מקרקעין, ועל כן אין להתחשב בחובות או בהתחייבויות האיגוד המשפיעות על שווי המניות. בקביעה זו הסתמכה הוועדה על פסק הדין שניתן בע"א 91/76 פולינווסט אסטבלישמנט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לא(1) 361 (להלן - פסק דין פולינווסט). באותו עניין, שבו עוד ידובר בהמשך, נקבע כי המחוקק יצר פיקציה משפטית לפיה יש לראות את עושה הפעולה באיגוד מקרקעין כמי שמוכר מקרקעין. הוועדה ראתה בהלכה שנקבעה בפסק דין זה הלכה כללית ועקרונית שכוחה יפה לכל פעולה באיגוד, והחילה אותה אף על עניינם של המערערים דנא. ועדת הערר דחתה את טענת המערערים, שיש לפרש את סעיף 14 לחוק ברוח תיקון 50, לפיו יש לחשב את השבח תוך התחשבות בהתחייבויותיו של האיגוד. זאת מהטעם ששינוי החוק אינו משפיע על המצב המשפטי והחוקי שקדם לשינוי, ואין להחיל את התיקון באופן רטרואקטיבי. על כן הותירה הוועדה על כנה את החלטת המשיב למסות את המערערים על-פי שווי המקרקעין, בלא להביא בסכום המכירה את התחייבויותיו של האיגוד. פסק דין זה הוא נשוא הערעור שלפנינו. דיון וטענות הצדדים 6. מס שבח מקרקעין מוטל, על-פי סעיפים 6 ו-7 לחוק, על השבח במכירת זכות במקרקעין ועל פעולה באיגוד מקרקעין. הצדדים שלפנינו אינם חלוקים על כך שהחברה בה עסקינן היא איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק, כי מכירת המניות במקרה זה הייתה פעולה באיגוד מקרקעין, וכי בענייננו חל סעיף 14 לחוק, כנוסחו בעת המכירה. הצדדים חלוקים בשאלה אחת, והיא - כיצד יחושב השבח בגין הפעולה. 7. בעת ביצוע עסקת המכירה בין המערערים, קבע סעיף 14 לחוק את דרך חישוב השבח בפעולה באיגוד מקרקעין כדלקמן: "(א) בכפוף להוראות הסעיפים 38 ו-43 עד 45, השבח בפעולה באיגוד מקרקעין הוא חלק יחסי - כאמור בסעיף קטן (ג) - מהשבח שהיה לאיגוד לפי חוק זה אילו מכר את כל זכויותיו במקרקעין ביום הפעולה. (ב) בחישוב השבח כאמור בסעיף קטן (א) יובא בחשבון גם חלק יחסי - כאמור בסעיף קטן (ג) - מהזכויות במקרקעין של איגוד מקרקעין שלאותו איגוד זכויות בו. (ג) החלק היחסי האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) הוא כיחס החלק בנכסי איגוד המקרקעין שהזכות המוקנית מזכה את בעליה בנכסי אותו האיגוד בעת פירוקו, לכלל נכסי אותו האיגוד; ואם אין הזכות מזכה לחלק בנכסי האיגוד בעת פירוקו, יהיה החלק היחסי כיחס שבין אותה זכות לכלל הזכויות באיגוד מאותו סוג. (ד) אין בסעיף זה כדי לגרוע מהוראות חוק זה בקשר לקביעת השווי והניכויים". 8. הוראותיו של הסעיף ברורות; לצורך קביעת המס, ייקבע שווייה של פעולה באיגוד מקרקעין, על-פי ערכו של אותו חלק בזכויות המקרקעין של האיגוד, המיוצג במניות הנמכרות, שיחסו לכלל נכסי האיגוד כיחס המניות הנמכרות לכלל מניות האיגוד. השבח בפעולה באיגוד המקרקעין, כהוראת הסעיף, הוא החלק היחסי מהשבח לו היה זוכה האיגוד אילו מכר הוא את כל זכויותיו במקרקעין ביום הפעולה. כדברי המלומד הדרי, בסעיף זה: "חישוב המס נעשה בדרך של הרמת מסך... . במקום למסות את המוכר לפי השווי היחסי של חלקו בחברה, הוא ממוסה על חלקו בשווי היחסי של נכסי המקרקעין בלבד, תוך התעלמות מהתחייבויות החברה ומגורמים אחרים הקובעים את שוויה" (י' הדרי מס שבח מקרקעין (תשנ"ה, כרך ג) 39). סעיף 14 קובע, בלשונו של פרופ' הדרי, שני שלבים בחישוב השבח בפעולה באיגוד מקרקעין; האחד, שלב רעיוני, בו מחושב השבח אילו היה האיגוד - ולא עושה הפעולה - מוכר את כל מקרקעיו. השלב השני הוא שלב חישוב חלקו היחסי של עושה הפעולה (שם, בע' 41). ברי אם כן, כי טענת המערערים שיש למסותם על-פי שווי המניות, תוך הבאתם בחשבון של חובות האיגוד, אינה עולה בקנה אחד עם לשונו הבהירה של החוק, גם לא עם תכלית החקיקה. כפי שנראה, טענתם אף סותרת את ההלכה הנוהגת בעניין זה. פרשנות תכליתית 9. המערערים טוענים, שפרשנות תכליתית של חוקי המס, מחייבת כי שווי המכירה ייקבע תוך התחשבות בחובות האיגוד. לטענתם, "תכליתו של החוק היא מיסוי השבח, כלומר הרווח הכלכלי שנצמח לבעל המניות עקב עליית ערכם של המקרקעין". על רקע זה, נטען, "חובותיו של איגוד מקרקעין הם בגדר עלות שקשורה קשר הדוק לרכישתם של המקרקעין ומפחיתה את הרווח הכלכלי של איגוד המקרקעין מעליית ערך המקרקעין" (ההדגשות במקור). לפיכך, טוענים המערערים, יש לכלול את התחייבויותיו של האיגוד בשווי הרכישה של המקרקעין. חישוב כזה אף יביא, לדעת המערערים, להשגת הרמוניה חקיקתית בין דיני מיסוי שבח מקרקעין לבין דיני מיסוי רווחי הון, שכן בסיסם הרעיוני הוא אחד, ולפי דיני מיסוי רווחי הון מובאות בחשבון התחייבויותיו של התאגיד בקביעת שוויין של מניות. על כן, נטען, יש להפחית מסכום המכירה את חלקן היחסי של המניות הנמכרות בחובות האיגוד, שכן רק בדרך זו ניתן יהיה לחשב את הרווח הכלכלי הצומח לבעל המניות ממכירת מניותיו. 10. אין בידי לקבל טענה זו. מטרתו של המחוקק הייתה למסות את עליית ערך המקרקעין שנוצרה בידי בעל המקרקעין מעת רכישת המקרקעין ועד מכירתם. לעליית ערך המקרקעין אין כל קשר (למעט בנושא הריבית) לדרך בה מומנה רכישתם. לפי הדוגמא המובאת על ידי בא כוח המערערים בסיכומיו, אם בעל המקרקעין רכש את המקרקעין בסכום של 100 ש"ח ובעת המכירה ערכם של המקרקעין עומד על 1,000 ש"ח, ההפרש, בסכום של 900 ש"ח, משקף את עליית שווי המקרקעין, היינו את השבח. אולם, לשבח זה אין כל קשר לשאלה אם המקרקעין שועבדו להבטחת חוב כזה או אחר. לעניין זה (למעט בנושא הריבית) גם אין נפקות למטרה לה החוב נועד, דהיינו אם מקור החוב במימון רכישת המקרקעין או שהוא נוצר בקשר למטרה אחרת, שאין לה כל קשר לרכישה. לטענת המערערים, חובותיו של איגוד המקרקעין במקרה שלפנינו נוצרו לצורך רכישתם של המקרקעין (כלשונם: "הם בגדר עלות שקשורה קשר הדוק לרכישתם של המקרקעין"). למעשה, טענה זו לא הוכחה, אך לצורך הדיון אין לכך חשיבות. שהרי אם החובות בהם מדובר נוצרו לצורך רכישת המקרקעין, כי אז, מלכתחילה, בעת שהמקרקעין נרכשו, שווי החברה לא היה כשווי המקרקעין אלא כשווי המקרקעין בהפחתת החובות שנוצרו בקשר לרכישתם. הוא הדין בשווי מניותיו של המערער 1. המערערים טוענים שאת שוויין של המניות בעת מכירתן, יש לגזור מערכם של כלל נכסי החברה (המקרקעין) בהפחתת חובותיה. אולם, המערערים מתעלמים מכך, שלפי אותו הלך מחשבה, יש להחיל כלל זה גם על ערכן של המניות בעת רכישתן על ידי המערער 1. לשון אחר, גם לשיטתם של המערערים, את ערך החובות יש להפחית הן ממחיר המכירה והן ממחיר הרכישה. מכיוון שהשבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, הרי שהפחתת אותו חוב משני הסכומים לא תשנה את ההפרש, היינו לא תשנה את השבח. מכאן, שטענת המערערים לפיה יש להפחית, לצורך חישוב מס השבח, את חלקן היחסי של המניות הנמכרות בחובות האיגוד, בלא להביא בחשבון את חלקן של מניות אלה בחובות האיגוד במועד רכישתן, ודאי שאינה תואמת את הרציונאל עליו הם מנסים לבסס טענה זו, שעניינו במיסוי הרווח הכלכלי שצמח לבעל המניות ממכירת המניות. הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק 11. לטענת המערערים, ועדת הערר טעתה בקובעה כי בחישוב שווי המכירה בפעולה באיגוד יש להתעלם מהתחייבויות האיגוד. זאת, נוכח הוראתו של סעיף 14(ד) לחוק המכפיף, לשיטתם, את סעיף 14 להגדרת ה"שווי" שבסעיף 1 לחוק, בקובעו כי אין בסעיף 14 כדי לגרוע מהוראות החוק בקשר לקביעת השווי והניכויים. מהגדרת ה"שווי" עולה, על-פי טענת המערערים, שבמקרה הנוכחי יש להביא בגדרו של ה"שווי" את התמורה שהתקבלה בפועל עבור המניות ולא את השווי היחסי של המקרקעין. 12. בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, מוגדר שוויה של זכות פלונית כ - "סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות - (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור; (2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה". לטענת המערערים, העסקה שנעשתה ביניהם עומדת בתנאים שנקבעו בפסקה (1) דלעיל, ומכאן כי שווי המכירה היא תמורת המניות כפי ששולמה למערער 1 על-ידי המערערים 2 ו-3. 13. אינני מקבל טענה זו. סעיף זה דן בשווייה של הזכות שלגבי מכירתה מוטל המס. הכלל הרגיל אשר נקבע בסעיף 1 (סעיף ההגדרות) לחוק, הוא ששווייה של הזכות הוא "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". חריג להוראה זו חל, על פי פסקה (1) להגדרה, במקרה שבו התמורה עבור מכירת הזכות נקבעה בכתב, בתום לב ובלא שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לבין הקונה, שאז יהא השווי כפי שנקבע בכתב, גם אם הוא סוטה משווי השוק. אולם המחלוקת שלפנינו לא נפלה באשר לשאלת שווי הזכות, אלא עניינה בשאלה איזו היא הזכות שבגין מכירתה יוטל המס; הזכות במניות או הזכות במקרקעין. 14. מאידך, למחלוקת שלפנינו נודעת חשיבות לסעיף 17(א) לחוק. סעיף זה קובע: "שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקייה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום". כפי שמסביר המלומד הדרי בספרו לעיל: "השווי מתייחס לזכות שנמכרה, בלי להביא בחשבון שהמקרקעין כפופים לזכויות צד שלישי להבטחת תשלום שחייב המוכר, כגון משכנתה או שעבוד אחר. השווי הוא השווי הריאלי של המקרקעין, ללא קשר לדרך שבה מימנו המוכר או הקונה את רכישתם" (הדרי לעיל, כרך ב, בע' 137). לשונו המפורשת של סעיף זה, אשר קובעת כי בשווי הזכות לא יובא בחשבון שעבוד שנועד להבטיח חוב, אינה מאפשרת להביא בחישוב שווי המכירה את החוב שלהבטחתו הוטל השעבוד. 15. משמעותם של סעיף 1 וסעיף 17 לחוק, בהקשר דומה לענייננו, נדונה בפסק דין פולינווסט. בפסק דין זה, כמו בענייננו, נבחנה עסקה למכירת מניות באיגוד מקרקעין, בה הוטל המס לפי סעיפים 12 ו-6 לחוק כנוסחו אז. גם במקרה זה מנהל מס שבח ביסס את השומה על שווי המקרקעין, תוך התעלמות מהתמורה ששולמה למערערים בעד המניות. מוכרי המניות טענו באותו מקרה, בין היתר, כי התקיימו לגביהם ההוראות שבפסקה (1) להגדרת ה"שווי" בסעיף 1 לחוק, שכן המניות נמכרו במסמך בכתב, והתמורה ששולמה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכרים לבין הקונים. על כן, כך טענו המוכרים, התמורה ששולמה עבור המניות, היא שצריכה לשמש כבסיס לחישוב המס ולא שווי המקרקעין. בית המשפט דחה טענה זו, בקובעו כי נוכח העובדה שבין הצדדים נקבעה התמורה בעד המניות, להבדיל מהתמורה בעד הזכות במקרקעין, אין כלל תחולה לפסקה (1) הנזכרת לעיל. שכן, בקביעת תמורה עבור מניות יש להביא בחשבון את רכושה של החברה ואת חובותיה, בעוד ששווי מכירה, על-פי סעיף 17(א) לחוק, הוא שווי הזכות במקרקעין כשהיא נקייה מכל שעבוד. בית המשפט ציטט בפסק דינו בהסכמה את מסקנת ועדת הערר באותו עניין: "...בהטילו את המס על פעולה באיגוד מקרקעין שתכנה מכירת זכות במקרקעין, ראה המחוקק את עושה הפעולה כמי שמוכר מקרקעין ממש ... זוהי פיקציה משפטית שלפיה יש לראות את עושה הפעולה כאילו הוא מוכר את המקרקעין השייכים לחברה (ולא לו), בסכום שהחברה הייתה זוכה לו אילו הייתה היא עצמה מוכרת את המקרקעין. סכום זה שונה במהותו מהסכום שעושה הפעולה זוכה לו למעשה..." (פסק דין פולינווסט לעיל, בע' 364-363). (וראה לעניין זה גם הדרי בספרו לעיל, כרך ב, בע' 175-174). 16. לטענת המערערים, פסק דין פולינווסט, ובמיוחד הקביעה לפיה בפעולה באיגוד מקרקעין רואים את עושה הפעולה כמי שמוכר את המקרקעין, מתייחסים רק למקרה בו חל סעיף 12 לחוק, שנדון באותו עניין, ורק אז יש להחיל את סעיף 17(א) לחוק. לשיטת המערערים, נוכח העובדה שסעיף 14 כלל לא נדון בפסק דין זה, יש להבין את פסק הדין כקובע לגביו הסדר שלילי, לפיו פעולה רגילה באיגוד, עליה חל סעיף 14 ולא סעיף 12, אין דינה כדין מכירת זכות במקרקעין, ולסעיף 17 לחוק אין תחולה לגבי פעולה כזו. 17. אין לקבל טענה זו. אכן קיים הבדל בחישוב המס בין שני הסעיפים, סעיף 12 וסעיף 14, עליו עמד בית משפט זה בע"א 38/73 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מרגוליס, פ"ד כח(1) 61. בפסק דין זה, שעל טעמיו לא נחזור כאן, נקבע שההבדל בין דרכי חישוב המס לפי סעיפים אלה, הוא שבחישוב המס לפי סעיף 12 לא יובאו בחשבון סעיפים 38 ו-45-43 לחוק, שעניינם במועד הרכישה (סעיף 38) ובניכויים (סעיפים 43 - 45), סעיפים אשר להם הוכפף סעיף 14. בשנת 1984 תוקן סעיף 12 (תיקון מס' 15), באופן שביטל את ההבדל בין שני הסעיפים, הן לעניין מועד הרכישה והן לעניין הניכויים. עדיין נותר בין שני הסעיפים הבדל, במובן זה, שבחישוב המס לפי סעיף 12 מתייחסים לבעל המניות כאילו הוא, ולא האיגוד, מכר את חלקו במקרקעין, מה שמהווה הרמת מסך מלאה. על פי דרך חישוב זו, אין לחשב את המס, כאמור בסעיף 14 לחוק, על בסיס ההנחה שהאיגוד מכר את מלוא זכויותיו במקרקעין, תוך חיוב בעל המניות בחלק יחסי מהחיוב במס שהיה מוטל במקרה כזה על האיגוד (ראה: הדרי לעיל, כרך ג, בע' 64-62). אולם, במסקנה דלעיל אין כדי לפגוע ברציונאל המשותף לסעיפים 12 ו-14 לחוק ולנפקותה, בהקשר זה, של הלכת פולינווסט לענייננו. כפי שמציין פרופ' הדרי בספרו, "שיטת החישוב של המס לפי חוק מס שבח [לגבי איגודי מקרקעין] קבועה בסעיפים 12 ו-14 לחוק מס שבח. סעיף 14 הוא הסעיף הכללי, וסעיף 12 חל על מקרה מיוחד, שימוסה, לפי בחירת עושה הפעולה, כמכירת זכות במקרקעין, ולא כפעולה באיגוד מקרקעין" (שם, בע' 39). לסעיף 14 תחולה כללית על כל פעולה באיגוד מקרקעין. משעשו המערערים פעולה באיגוד מקרקעין - ועל כך אין מחלוקת - המס על הפעולה חוסה תחת כנפיו של סעיף 14, אשר קובע פיקציה לפיה המס יוטל כאילו מכר האיגוד עצמו את המקרקעין. על-פי פיקציה זו, על המשיב להתעלם מתמורת המניות עליה הוסכם בין הצדדים, ועליו לחשב את השבח כאילו האיגוד מכר את הקרקע כולה. סעיף 12, בשונה מסעיף 14, אינו מדמה את המכר למכר שבוצע על ידי האיגוד, והוא מניח שמכר המקרקעין בוצע על ידי בעל המניות (שמכר את מניותיו). במובן זה, כפי שמציין פרופ' הדרי, הרמת המסך שבסעיף זה היא הרמה מלאה, ולא הרמה חלקית או מדומה כמו זו שבסעיף 14 לחוק (שם, בע' 61). אלא שגם סעיף 12 לחוק קובע פיקציה, שהרי הוא מתייחס למכר כאל מכר של מקרקעין, בעוד שבפועל מדובר במכר של מניות. מכאן, שלשני הסעיפים פיקציה משותפת, בכך ששניהם מניחים כי מדובר במכר של מקרקעין בעוד שבפועל מדובר במכר של מניות, והמוכר ממוסה על פי חלקו במקרקעי החברה, ולא על פי חלקו בחברה. התייחס לכך פרופ' הדרי בספרו דלעיל: "על-פי שני הסעיפים [12 ו-14], חישוב המס נעשה בדרך של הרמת מסך, מלאה או חלקית-מדומה. במקום למסות את המוכר לפי השווי היחסי של חלקו בחברה, הוא ממוסה על חלקו בשווי היחסי של נכסי המקרקעין בלבד, תוך התעלמות מהתחייבויות החברה ומגורמים אחרים הקובעים את שווייה" (שם, בע' 39). בפסק הדין בעניין פולינווסט נקבע, כאמור לעיל, שיש לבסס את שווי המכירה על שווי המקרקעין ולא על שווי המניות. הלכה זו נגזרה מהפיקציה הקבועה בסעיף 12 לפיו מדובר במכר מקרקעין ולא במכר מניות. מבחינה זו אין הבדל בין שני הסעיפים, וממילא אין שוני בתחולתה של הלכת פולינווסט לגבי שני הסעיפים כאחד. ודאי שאין ללמוד מפסק דין זה, כפי שטוענים המערערים, על קיומו של הסדר שלילי לגבי סעיף 14 לחוק, דהיינו, שבחישוב המס לפי סעיף זה, שווי המכירה ייקבע על פי שווי המניות ולא על פי שווי המקרקעין. תיקון 50 לחוק 18. המערערים טוענים שיש להחיל בענייננו את תיקון 50, שכן תיקון זה משקף את המצב המשפטי הראוי בעיני המחוקק - מיסוי השבח האמיתי, והגשמת הרמוניה עם דיני מיסוי רווחי הון. עמדנו לעיל על כך שטענת המערערים, לפיה יש לקבוע את שווי המכירה תוך התחשבות בחובות האיגוד, בלא שחובות אלה יובאו בחשבון לצורך קביעת שווי הרכישה של המניות אינה תואמת את העיקרון לו הם עצמם טוענים, בדבר מיסוי הרווח הכלכלי שצומח לבעל המניות מעליית ערכן של המניות. בכל מקרה, מקובלת עלי טענת המשיב, כי תיקון 50 אינו תיקון "מבהיר" אלא תיקון המשנה את ההסדר החוקי הקודם, תוך ביטול סעיפי חוק קיימים (בכללם סעיף 14) וקביעת הסדר חדש, לפיו "לעניין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה [פקודת מס הכנסה]" (סעיף 7א(א)). מדובר בתיקון מהותי, שללא הוראה מפורשת בחוק, אין ליתן לו תחולה רטרואקטיבית. 19. נוכח כל האמור, אני סבור כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי היה על המשיב למסות את עסקת מכירת המניות באיגוד המקרקעין על פי שווי מקרקעי האיגוד, ולא על פי שווי המניות, ובהתעלם מהתחייבויות האיגוד וחובותיו. על כן אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולחייב את המערערים בתשלום הוצאות המשיב וכן בשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000 ש"ח. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עדיאל. מיסיםמקרקעיןאיגוד מקרקעיןאיגודמס שבח