פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות

אין בחוק התייחסות לשאלה מי זכאי לתבוע פירוק השיתוף: על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין. מדובר, איפוא, בזכות המצויה בידו של בעל זכות קניינית. החוק (חוק המקרקעין) אינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין על פי חוק המקרקעין. לפיכך, פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, הינו לעולם עניין קניייני. ##להלן החלטה בנושא פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות:## 1. המשיבה הגישה לבית-משפט זה את התובענה שבת"א 1504/94, ובה עתרה לפירוק שיתוף במקרקעין, היינו חלקה 6 בגוש 15039, ששטחה הוא 908, 6 מ"ר (להלן: "החלקה"). בתביעתה טענה המשיבה, כי רכשה 2/3מזכויות הבעלות בחלקה, כי ביום 30.11.93 קיבלה את החזקה במקרקעין שנרכשו, וכי ביום 5.12.93נרשמה לזכותה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין שבנצרת. בבקשה שלפניי עותרת המבקשת (הנתבעת) לדחות על הסף ו/או למחוק את התובענה האמורה. 2. נימוקי הבקשה: בבקשתה טענה המבקשת כי היא הבעלים של חלק אחד מתוך שלושה חלקים בלתי מחולקים בחלקה וכי יתר הבעלים הם: א. לוטן ארכיטקטיב בע"מ (להלן: "לוטן") - 1/3. ב. אמודיר החזקות בע"מ (להלן: "אמודיר") - 1/3. המשיבה, טענה המבקשת, אינה נמנית עם הבעלים הרשומים של החלקה, לפיכך, לדבריה, מן הדין לדחות את התביעה על הסף בשל היעדר יריבות בין המבקשת לבין המשיבה. לחלופין, טענה המבקשת כי דין התביעה להימחק מחמת היעדר עילה. זאת, משום ש- "על פני התביעה ברור שהיא חסרה פרטים ומסמכים מהותיים שבהעדרם אין התביעה מגלה כל עילת תביעה". 3. טענות המבקשת בסיכומיה: א. בא-כוחה המלומד של המבקשת, עו"ד ש' כנעני, טען כי מן הדין לקבל את הבקשה ולהורות על דחיית התובענה על הסף. זאת משום שהמשיבה, גם על פי דבריה שלה, אינה בעלים רשום של חלק מן החלקה. לכל היותר יש לה, לטענתה, זכות חוזית שטרם הסתיימה ברישום. בנסיבות אלה, טען עו"ד כנעני, יש לראות את רכישת הזכויות על ידי המשיבה כהתחייבות לעשות עיסקה (לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, להלן: "החוק"). ב. פרק ה' לחוק, הדן בשיתוף במקרקעין, עניינו שיתוף של בעלים. לפיכך, הן על פי החוק והן על פי ההלכה הפסוקה שצוטטה בסיכומי בא-כוח המבקשת, רק בעלים רשום יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף. הואיל והמבקשת אינה בעלים רשום - מן הדין לדחות את תביעתה. 4. טענות המשיבה בסיכומיה: א. בא-כוחה המלומד של המשיבה, עו"ד מיכאל מאייר, טען בסיכומיו כי מן הדין לדחות את הבקשה. לדבריו, חתמה המשיבה על הסכם לרכישת 2/3מן החלקה מן הבעלים הרשומים, לוטן ואמודיר. החזקה במקרקעין האמורים נמסרה למשיבה ביום 30.11.93, וביום 5.12.93 אף נרשמה לזכותה הערת אזהרה. לדבריו - "הגם שלא נרכשה [צריך להיות "נרשמה"] הבעלות עד עתה, עברו כל הזכויות לרוכשים לרבות הזכות לתבוע פירוק השיתוף במקרקעין". ב. אין ספק, טען עו"ד מאייר, כי בעקבות הסכם הרכישה האמור יש למשיבה זכות חוזית במקרקעין. זכות זו באה לידי ביטוי גם בהערת האזהרה שנרשמה לזכותה. זכות זו הינה, לדבריו, תוך הסתמכות על דברי כבוד השופט חיים כהן (כתוארו אז) בע"א 68/76, בעמ' 529, זכות מעין קניינית. ג. סעיף 37לחוק קובע, כי כל שותף במקרקעין יכול לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. אין בחוק הגדרה מיהו שותף במקרקעין ומיהו בעל הזכות לתבוע פירוק השיתוף. ד. על פי סעיף 34(א) לחוק, רשאי כל שותף להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בו כל עיסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים. לדברי עו"ד מאייר: "הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין אינה זכות קניינית במקרקעין ואינה טעונה רישום. זכות זו הינה אובליגטורית ומועברת בחתימת הסכם בין הצדדים ובלא רישום. אשר על כן, בעל הזכות החדש - רשאי לתבוע פירוק השיתוף וכן גם בענייננו." 5. דיון: אין בידי לקבל את טענותיו של בא-כוח המשיבה המלומד על כך שאין בחוק הגדרה של "שותף במקרקעין", וכי אין בו התייחסות לשאלה מי זכאי לתבוע פירוק של שיתוף במקרקעין. לדידי, אין ספק שסעיף 27לחוק, שכותרת השוליים שלו היא "בעלות משותפת במקרקעין", מבהיר מיהו "שותף במקרקעין": שותף במקרקעין הוא מי שהוא הבעלים של חלק מן המקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם". גם אין זה נכון לומר שאין בחוק התייחסות לשאלה מי זכאי לתבוע פירוק השיתוף: על פי סעיף 37(א) לחוק "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". גם טענתו של עו"ד מאייר, על דבר קיומה, כביכול, של זכות אובליגטורית לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, אינה מקובלת עליי. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין. מדובר, איפוא, בזכות המצויה בידו של בעל זכות קניינית. החוק (חוק המקרקעין) אינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין על פי חוק המקרקעין, כנטען על ידי עו"ד מאייר. לפיכך, פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, הינו לעולם עניין קניייני. 6. טענות המשיבה לזכויות לפי חוק המיטלטלין, תשל"א-1971: בא-כוחה המלומד של המשיבה טען, לחלופין, כי אם זכותה של מרשתו היא זכות חוזית בלבד הרי שהיא נכללת בסעיף 13(א) לחוק המיטלטלין (להלן: "חוק המיטלטלין") במסגרת "זכויות". לפיכך, טען, ועל פי סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין הואיל ו"כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", הרי שהמשיבה זכאית לתבוע פירוק השיתוף לפי חוק המיטלטלין. בא-כוח המשיבה ציין בסיכומיו, כי הפסיקה קבעה שמצב של שיתוף במקרקעין הוא מצב מסורבל הגורר ריב ומדון; השאיפה היא להקל את הדרכים לפירוק השיתוף ולאפשר חלוקה לצורך פיתוח המקרקעין. על שום כך ביקש לדחות את הבקשה. 7. דיון בטענות לפי חוק המיטלטלין: אכן, חוק המיטלטלין, בסעיף 13(א) שבו, קובע כי הוראותיו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על "זכויות". אין גם מחלוקת על כך שלפי סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין זכאי כל שותף לדרוש, בכל עת, פירוק השיתוף. אך במה דברים אמורים? בפירוק השיתוף של שותפים באותה זכות. דא עקא, שבעניין שלפניי אין, למבקשת ולמשיבה, זכויות מאותו סוג: המבקשת היא בעלים רשום של זכויות במקרקעין. המשיבה, לעומת זאת, הינה בעלת זכות חוזית להירשם כבעלים. כפי שציינתי לעיל, אין המשיבה יכולה לחסות בצילו של חוק המקרקעין, בשל כך שהזכות שבידיה אינה זכות קניינית. מאותו טעם עצמו, מאחר שבידי המבקשת, בהבדל מן המשיבה, מצויה זכות קניינית, ניתן לומר כי המשיבה אינה יכולה לגרור עימה את המבקשת ולהחיל עליה את חוק המיטלטלין, משום שעל הזכויות שבידי המבקשת חל חוק המקרקעין. הזכויות המצויות בידי כל אחד מן הצדדים הן שונות. בנסיבות אלה, אין לומר על המבקשת ועל המשיבה כי הן שותפות בזכויות, ממילא, על כן, אין מקום לפירוק שיתוף בזכויות כאלה. במילים אחרות: באין שיתוף בזכויות אין גם מקום לפירוק של שיתוף בזכויות. 8. סוף דבר: אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, אני מקבל את הבקשה ומורה על מחיקת התובענה שבת"א 1504/94. המשיבה (התובעת) תשלם למבקשת (הנתבעת) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 500, 2ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום מלא בפועל. בנסיבות העניין, אני מורה על מחיקתן של המ' 935/94 ו-1287/94. פירוק שיתוףזכות אובליגטורית