פסיקה בנושא "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8: הרקע 1. זוהי תביעה ע"ס 625,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (26.1.97) בגין רשלנות והפרת הסכם מצידה של הנתבעת 3, עורכת - דין במקצועה, אשר ייצגה את התובע בעסקה לרכישת מקרקעין (1,000 מ"ר מגרש בגוש 6621 חלקה 8) מהנתבע 1 באמצעות מיופה כוחו הנתבע 2 נ1/. טוען התובע הן כנגד טיפול הנתבעת 3 בעריכת ההסכם, והן כנגד טיפולה בעסקה עד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין. אציין כי מיקום המגרש מדרום למתחם שעליו בנוי הפרויקט "סי אנד סאן" אשר לחוף תל-ברוך בתל- אביב. 2. לטענת התובע, פעולותיה ומחדליה של הנתבעת 3 גרמו לכך שהתובע, כמי שרכש את המקרקעין, שילם את מלוא התמורה על פי ההסכם לנתבע 2, ספג נזקים והוצאות כבדים, בגין מיסים שהוטלו על מוכר המקרקעין, ונשא בכל ההוצאות לצורכי הטיפול בהשלמת העסקה ובהליכים משפטיים כנגד המוכר, ועוד הוצאות כמפורט בכתב התביעה. 3. טוען התובע כי הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שמו תוך 6 חודשים מיום חתימת הסכם המכר ועד למועד הגשת התביעה, 26.1.97, אלא לאחר כשש שנים מחתימת הסכם הרכישה, נגרמו לו נזקים והוצאות עקב העדר כל אפשרות למכור את המקרקעין; הוא הפסיד הזדמנות לעסקת מקרקעין אלטרנטיבית - רכישת בית ברחוב אבנר בצהלה, בשל אי יכולת למכור המגרש במצבו המשפטי. 4. הנתבעת 4 היא המבטחת של הנתבעת 3 מפני נזקים שתגרום עקב רשלנות מקצועית. 5. התביעה התבררה בפני והתמקדה בהליכים בין התובע כנגד הנתבעות 3 ו- 4, באשר הנתבעים 1 ו- 2 לא השיבו לכתב התביעה שנמסר להם. כנגד הנתבע מס' 2 ניתן פסק דין בהעדר הגנה. 6. כנגד הנתבע 1 טרם ניתן פסק דין. אף כי התובע טוען כי בוצעה מסירה כדין לנתבע 1, באמצעות מסירה לנתבע 2, המחזיק לטענת התובע ביפוי כח כללי מהנתבע 1. אומר כבר עתה כי בשלב זה לא נחה דעתי כי יפוי הכח תקף. על כל פנים, הדבר לא הוכח בפני, ולפיכך, כל עוד לא תבוצע מסירה כדין לנתבע 1 - איני רואה מקום ליתן פסק דין כנגדו. לא שוכנעתי שבוצעה כלל מסירה לנתבע 1, ונתנת בזה ארכה בת 3 חודשים מהיום לבצע מסירה כדין של כתב התביעה לנתבע 1 שאחרת תמחק התובענה כנגדו מחוסר מעש. העובדות תאור התובע ומעמדו 7. התובע (להלן: "Y") - הוא נשוי ואב לשתי בנות, אופנאי במקצועו, המחזיק ב- 40% מהון המניות בחברת דונה גיי בע"מ ומכהן כאחד ממנהליה (נ69/) שהיא חברה אשר נוסדה ביום 22.3.1987; התובע הוא המנהל בפועל בחברת "טרפיק" - השכרת רכב בע"מ, מחזיק ב- 33% ממניות הנהלה וכן ב- 7.7% מהון המניות הרגילות שלה (נ40/), חברה זו היא בעלת צי רכב גדול, ומעורבת בעסקאות לרכישת כלי רכב, עסקאות ייבוא כלי רכב, ועסקה בעסקאות ליסינג (נ63/; נ64/) (סעיף 57 (ב) לתצהיר הנתבעת 3); התובע מחזיק ב66%- מהון המניות וב20- מניות הנהלה בחברת בלוז ביי טריידינג פוסט בע"מ, העוסקת בייבוא מוצרי אופנה וביגוד מאיטליה לארץ ושיווקם בישראל נ65/, (נ42/); נ66/. התובע מחזיק ב20%- מהון המניות של חברת האחזקות א.ד. Y השקעות ונכסים בע"מ (נ70/). כעולה מתדפיסי רשם החברות, בעלי המניות האחרים בכל החברות המנויות לעיל הם בני משפחת Y המורחבת - אחים גיסות ובני דודים של התובע. התרשמתי כי התובע בקיא ובעל ניסיון בעסקאות נדל"ן, הרוכש מעת לעת עם בני משפחתו מגרשים להשקעות עתידיות וארוכות טווח, בין היתר: א. בית ברחוב יעבץ 17 בתל-אביב, בשטח של 170 מ"ר המשמש לדיגום ושיווק אופנת נשים. ב. בתאריך 21.5.86 רכש התובע דירה בתל אביב גוש 6646 חלקה 90 תת חלקה 63 ללא תמורה מאחיו, ברחוב רפידים במעוז אביב. (נ46/). ג. בתאריך 22.8.90 רכשו התובע ואחיו הרצל Y שטח מקרקעין 715 מ"ר) בהרצליה (גוש 6590 חלקה 4) (נ34/) שבבעלותו עד היום, שהוא מגרש בין 715 מ"ר (נ39/ ב'). ד. ביום 18.9.90 רכש התובע 500 מ"ר מגרש בהרצליה בגוש 6590 חלקה 12 עם אחותו ליליאנה (נ55/; נ56/; נ57/). ה. ביום 1.11.90 רכשו התובע ואחיו הרצל ובן דודם שלום נאורי כחצי דונם בהרצליה (גוש 6590 חלקה 70) בבעלותם עד היום (נ36/), שחלקו של התובע הוא 142 מ"ר (נ39/ ב'). (נ58/; נ59/; נ60/). ו. ביום 12.4.91 מכר התובע את זכויות בדירה ברחוב רפידים במעוז אביב (נ48/). ז. ביום 11.7.91 רכש התובע את המגרש בגוש 6621 חלקה 8 (נשוא תביעה זו) בשטח כולל של דונם, בבעלותו עד היום (נ43/). ח. ביום 4.9.96 רכש התובע בית מגורים בשטח של 227 מ"ר ברחוב ענתות 27 צהלה ת"א בית זה בבעלותו עד היום (נ37/), בגוש6615 חלקה 201/2. 128 מ"ר מגרש נרכש על ידי התובע בתאריך 9.5.91 (נ39/ ב'). ט. 62 מ"ר מגרש נרכש על ידי התובע בתאריך 16.5.91 נ39/ ב'). י. ביום 9.2.97 מכר התובע את זכויותיו בדירה המצויה ברחוב אוסישקין בנתניה (גוש 8263 חלקה 91 חלקה 15, לרבות אחזקות בה הוא מחזיק ב- 20% מהון מניותיה - א.ד. Y השקעות ונכסים בע"מ (נ38/). י"א. חברת האחזקות א.ד. Y השקעות ונכסים בע"מ בה מחזיק התובע 20%, כאשר שאר המניות בידי בני משפחה אחרים שלו, מחזיקה בשלושת מגרשים בעיר לוד: גוש 3992 חלקות 23, 24 ו- 28 (נ38/). וכן בצע התובע שתי עסקאות שכירות: בבית ברחוב אבנר בצהלה ובבית ברחוב ענתות בצהלה - כל אלה על פני תקופה של פחות מעשר שנים. אציין כי כל המגרשים שנרכשו ולא נמכרו על ידי התובע הם עדיין במושע (ללא פרצלציה) ובדרך כלל עתידם התכנוני אינו ידוע. 8. מילים אחרות, התובע הוא איש עסקים אמיד, מיומן ומנוסה, הבקיא בעסקים בכלל והן בעסקאות נדל"ן. טענתו כי כל הכנסתו 8,000 ש"ח לחודש מעיסוקו באופנה (עמ' 22, שורות 22 - 25), אולם הוא התגלה, כמי שהתקשר בעסקאות מקרקעין, ולא רק בעסקא נשוא דיוננו. התובע הוא מי שרוכש מגרשים להשקעות עתידיות ארוכות טווח, בהשקעות משפחתיות ועצמאיות משלו (עמ' 21 שורות 19 - 25) ועבור החברות שבשליטתו (עמ' 16 שורות 5 - 18; עמ' 17 שורות 6 - 7), המחזיק בזכות חתימה של חברות גדולות וחותם בשמו על עסקאות. 9. ב- 1991 התובע, ביקש להשקיע במגרש בגוש הגדול בתל-אביב או בסביבתו. בן דודו, (עת1/), שלום נאורי (להלן: נאורי) עמד בקשר עם מתווך מקרקעין ותיק בתל-אביב, מר משה ליכטנשטיין, אשר מסר לו, לנאורי, כי יש מגרש העומד למכירה בגוש 6621 חלקה 8, אלא שמטעמי סודיות - לא מסר המתווך לנאורי את פרטי המוכר. Y הוא שביקש מנאורי לאתר עבורו מגרש בגוש 6621, כעדות נאורי: "הוא ביקש ממני לפני הקנייה שאם יהיה משהו ב- 6621 הוא מעוניין בזה כי יידעתי אותו על הסיכוי" (עמ' 1 שורות 24 - 26). לאחר זמן, הפגיש המתווך את נאורי עם הנתבע 2 . (להלן: אברהם ג'מאל) בתל אביב, שטען לייצוג הבעלים של מגרש 8 בגוש 6621. 10. אברהם ג'מאל, אשר פגש כאמור בנאורי, אמר לו כי המחיר אותו הוא מבקש עבור המגרש של 1,000 מ"ר בגוש 6621 חלקה 8 המצוי "בגוש הגדול" בת"א סמוך לחוף תל-ברוך הוא 110,000 $ (להלן: "המגרש"). נאורי סיפר על כך לY שהסכים מיד למחיר, וביקש מנאורי להמשיך בטיפול עבורו, עקב שהותו בשירות מילואים פעיל באותה עת. תיאור הנתבעת 3 - עו"ד X ומעמדה 11. נאורי הודיע לאברהם ג'מאל על הסכמת Y, ולפיכך הוזמנו אברהם ג'מאל, בלווית המתווך ליכטנשטיין למשרדה של הנתבעת 3, עו"ד אירית X, (להלן: עו"ד X) בירושלים, ליום 21.5.1991. 12. עו"ד X, שימשה בעבר בין היתר כיועצת משפטית של ראש מינהל מקרקעי ישראל, בתחילה תחת מר מאיר שמיר ואח"כ תחת עו"ד משה ליפקה, ואף צברה ניסיון בעריכת עסקאות במקרקעין משך מספר שנות עבודה במשרדו בירושלים של עו"ד אמנון רוזנשטיין ז"ל. 13. בפגישה שהתקיימה ב- 21.5.91 במשרדה של עו"ד X בירושלים, נכחו כאמור המתווך ליכטנשטיין, אברהם ג'מאל ושלום נאורי. עו"ד X הציעה כי היא תייצג את שני הצדדים לעסקה תמורת שכר טרחה. אברהם ג'מאל ונאורי, הסכימו והודיעו בו במקום לעו"ד X כי ברצונם שתייצג את שני הצדדים המוכר והקונה - בעסקה לרכישת המגרש בתל - אביב, גוש 6621 חלקה 8. המוכר (נתבע 1, 2) 14. בדיקת נסח הטאבו הרלוונטי למגרש נ43/ העלתה כי המגרש היה רשום על שם "יוסף ג'מאל" (הנתבע 1), אזרח פנמה, בעל דרכון פנמי. אברהם ג'מאל, הציג עצמו כאמור כאחיו של יוסף ג'מאל והציג לעו"ד X יפוי כח המסמיך אותו לטפל במכירת המגרש נשוא דיוננו (נ1/). 15. נאורי לא הכיר את מיופה הכח אברהם ג'מאל, ועפ"י עדותו ההתקשרות עבור Y עם אברהם ג'מאל: "זו החלטה רגשית וקצת שכל ישר... ליכטנשטיין הודיע לי כי ג'מאל הוא עשיר מאוד וגיסו של ספרא מבעלי הבנק הבינלאומי, איך אני יודע הוא כזה - שמעתי מעוד מתווכים שהוא אישיות עשירה, ואחיו בפנמה, מייצג את עסקיו ובטחתי בו..." 16. על אישיותו ויכולתו של מוכר המגרש שומע Y, התובע, מנאורי ולכטנשטיין המתווך; וכך מעיד Y: "הוא נראה לי בן אדם בסדר, חובש כיפה, ונאמר לי שהוא באמת ממשפחה מכובדת. ש. זה אמר לך נאורי נכון? ת. כן. זה אמר לי נאורי ולכטנשטיין". (עמ' 52 שורות 20 - 24) גם עו"ד X, עפ"י עדות Y, מסרה כי: "אני הכרתי אותו דרך עיסקה אחרת, ואז היה לו שם טוב בעיר, הוא היה בעל חברה שקנתה ועשתה עסקים...." " מכירה את אברהם ג'מאל שהוא אדם מאוד מכובד..." "תראה כשהוא בא לישיבה והציג את היפוי כח, כמו שאמר גם Y שבאותה עת היה לו שם טוב מאד בעיר לא היתה שום בעיה שהוא ימשיך לקיים את ההתחייבויות שהוא לקח על עצמו לפי יפוי הכח הנוטריוני וימשיך הלאה למלא את ההתחיבויות וישלם את התשלומים שהוא התחייב לשלם אותם לפי ההסכם. לא ראיתי כאן שום בעיה" (עמ' 86 שורה 1, 14). מו"מ 17. נראה היה כי היחסים בין שלום נאורי ולבין ג'מאל היו טובים, והם סיכמו ביניהם את תנאי העסקה, עוד בטרם הגיעו למשרדה של עו"ד X. עו"ד X העידה כי זו היתה התרשמותה. 18. כאמור, אברהם ג'מאל ונאורי הגיעו אל משרדה של עו"ד X בירושלים, ביום 21.5.91 כאשר תנאי העסקה העיקריים כבר סוכמו בין נאורי ולבין אברהם ג'מאל. 19. במהלך אותה הפגישה במשרדה של עו"ד X שהתקיימה ביום 21.5.91 הוצגה טיוטת הסכם אולם חוזה טרם נחתם. (עמ' 3 שורות 18 - 19): כעדותו של מר נאורי: "ש. ב- 21 במאי היה מסמך מחייב בין ג'מאל וY? ת. לא... לא היה שום מסמך מחייב לפני זה" (עמ' 2 שורות 20 - 23). 20. באותו מעמד, ואף כי טרם נחתם חוזה, שילם נאורי לאברהם ג'מאל בנוכחות עו"ד X סך של 30,000 $ ע"ח העסקה. (עמ' 2 שורות 24 - 27). מדובר בשיק של Y שניתן על ידי נאורי בתאריך 21 במאי 1991 [סעיף 9 (ב) לתצהיר התובע). באותו מעמד שילם נאורי לעו"ד X ע"ח שכר טרחתה סך 1,557 ש"ח (ת2/), כאשר בתאריך 1.7.91 שילם התובע לעו"ד X סך 1,624 ש"ח כשכר טרחתה (ת3/), כהשלמה ל1% מערך העסקה, דהיינו 1,100$, לפי דרישתה מיום 23.5.91 (ת5/). ביום 11.7.91 נחתם ההסכם בין הצדדים למכירת המגרש; תמורת 110,000 $ כאשר את יוסף ג'מאל הבעלים ייצג אחיו, אברהם ג'מאל מפנמה; התשלומים 21. כאמור בפגישה הראשונה במשרדה של עו"ד X ביום 21.5.99 טרם חתימת הסכם בכתב - שילם Y אמצעות שלום נאורי לאברהם ג'מאל סכום בש"ח השווה ל- 30,000 $ על חשבון העסקה. וכך מעיד Y בסעיף 9 (ג) לתצהיר עדותו הראשית: "בן דודי גם מסר למר אברהם ג'מאל שיק שלי ע"ס 30,000 $ ע"ח העסקה". על נסיבות מסירת השיק הזה הוא מעיד: "ש. אתה נותן 30,000$ על חשבון עסקה של 110,000$ מבלי שיהיה לך אינשהו מסמך או בטחון? ת. אני עוד פעם מסביר שכן היתה טיוטה שעורכת דין ... אני חושב שאם הבן דוד שלי פעל כפי שפעל, אני נותן לו את כל הקרדיט. הוא עשה את זה תוך כדי ידיעה שעורכת הדין יודעת על הדברים האלה; (עמ' 44 לפרוטוקול שורות 7 - 14). עובדה זו מתאשרת בעדותו של מר שלום נאורי: "ש. איך אתה נותן 30,000 $ לפני שיש לך מסמך כלשהו. ת. אני לא הכרתי את ג'מאל. זו החלטה רגשית וקצת שכל ישר". (עמ' 3 שורות 3 - 5). 22. עוד התברר כי במהלך המו"מ ובטרם נחתם ההסכם, העיד Y כי שילם כספים עבור סילוק המשכנתא שהיתה רשומה על המגרש בסך של 50,000 $ (שווה ערך לכ- 120,000 ש"ח) וזאת ביום 5.6.91 (עמ' 45 לפרוטוקול שורות 19 - 21) (ת4/). זאת על פי "מסמך שעורכת הדין העבירה אלי כדי להסיר את המשכנתא צריך לשלם 50 אלף דולר" עמ' 47 לפרוטוקול שורות 21 - 23) (עמ' 48 שורות 15 - 17). 23. כלומר סה"כ לפני חתימת ההסכם - שילם Y לג'מאל סך של 80,000 $ (עמ' 46 שורות 20 - 21), אף כי לא הציג לבית המשפט קבלות מאת המוכר על תשלומם. 24. אני דוחה מכל וכל את טענת עו"ד מוטולה בסעיף 2.18 לסיכומיו בו הוא מטיל דופי בY כאילו שילם "כסף שחור" לג'מאל מעבר לאמור בהסכם. אין לטענה זו על מה שתסמוך והיא אף איננה תורמת, לטעמי, לעמדת ההגנה בדבר. 25. עו"ד X ידעה גם ידעה על תשלום בסך 30,000 $ אשר הוא התשלום שבהסכם שערכה - התשלום ששולם אשר חתימת המוכר על ההסכם מהווה אישור לקבלתו (סעיף 4.1 (א) להסכם ת1/). 26. גם על התשלום בסך 50,000 $ ידעה עו"ד X אשר העבירה את דרישת בנק כללי לסילוק המשכנתא ואישרה כי ת4/, נ3/, נ4/ היו מונחים בפניה. בסעיף 4.1 (ב) להסכם ת1/ נקבע כי Y ישלם לג'מאל סך של 50,000 $ עד תאריך 30.7.91 כתשלום שני, עם הצגת אישור על סילוק משכנתא מהקרקע על ידי המוכר. אישור כזה היה ניתן לאחר פרעון שיק מס' 32568 של Y ע"ס 120,450 ש"ח משוך על בנק דיסקונט, על פי ת4/. 27 מועד החתימה על ההסכם נקבע ליום 11.7.91 כאשר באותו מועד פגש Y לראשונה את עו"ד X. 28. במעמד החתימה נכחו Y, עו"ד ריכמן וג'מאל. על פי ההסכם, רכש Y מג'מאל בתמורה של 110,000 $ ארה"ב שטח של כ- 1000 מ"ר מתוך חלקה 8 בגוש 6621, מצפון לחוף תל ברוך, ומדרום למלון מנדרין ליד חוף הים, חלקים שהם במושע. 29. המועדים שנקבעו בהסכם לתשלום התמורה, (סעיף 4.1 לת1/) נקבעו ע"י הנתבעת 3, לטענתה תוך התחשבות בסכומים שכבר שולמו ובמועדים לתשלום המיסים. המועד שנקבע בהסכם לתשלום אחרון בסך 30,000 $ היה 30.8.91. בשים לב למועד חתימת החוזה 11.7.91, ולמועד בו יש לדווח לשלטונות מס שבח תוך 45 יום ולכך שהצדדים הסכימו כי מס שבח ישולם מיד עם קבלת השומה ממס שבח (סעיף 5.5 להסכם). על כן נקבע מועד התשלום האחרון לסוף חודש אוגוסט על מנת שמיד לאחר תשלום מס שבח במועדו על ידי המוכר ישולם תשלום אחרון בגין התמורה על ידי הקונה. התובע חותם על ההסכם, לאחר שקרא כי עליו לשלם 110,000$ הוא איננו מתעניין בפרטי החוזה, וסומך על עבודתה של עו"ד X, שידעה על תשלום ששולם בסך 30,000$ ועוד 50,000$ ששילם התובע לסילוק המשכנתא. (עמ'50 לפרוטוקול שורות 17 - 23). ביצוע ההסכם על ידי עו"ד X 30. עו"ד X דאגה להכין שטר מכר, להעברת הזכויות במגרש מג'מאל לY. השטר נחתם על ידי Y וג'מאל ונמסר לידי עו"ד X באותו מועד, עד לביצוע התשלומים והעברת הזכויות (נ5/). 31. עו"ד X כללה בהסכם סעיף בדבר יפוי כח בלתי חוזר לטובת Y אשר יבטיח את העברת הזכויות במגרש על שמו (סעיף 5.3 להסכם ת1/). יפוי כח כזה הוכן ונחתם ביום 11.7.91 והופקד בידי עו"ד X (נ6/). 32. דא עקא שעל יפוי כח זה החתימה עו"ד X ביום 11.7.91 , את Y ולא את ג'מאל. הדבר בא על תיקונו רק בפברואר 1997 (נ7/; נ8/), לאחר שבפגישה מקרית של עו"ד X עם ג'מאל הצליחה להחתימו על תצהיר נוסף המאשר את היותו של יוסף ג'מאל הבעלים של המגרש, וכן חתם לה ג'מאל שוב על יפוי כח בלתי חוזר, המאפשר מכירת המגרש לY. 33. בהתאם להסכם, נרשמה הערת אזהרה על שמו של Y בלשכת רישום המקרקעין, כעבור למעלה מארבעה חודשים מיום חתימת ההסכם, ביום 19.11.91 (האישור על כך צורף כמוצג נ9/ והעתק המכתב לY המודיע על רישום הערת האזהרה צורף כמוצג נ9/ (א). 34. במעמד חתימת החוזה 11.7.91, הכינה עו"ד X את מסמכי המש"ח והחתימה את Y ואת מיופה הכח, אברהם ג'מאל. המסמכים הוגשו לשלטונות מס שבח ביום 13.8.91, (טופס המש"ח צורף כמוצג נ10/). על פי עדות עו"ד X, היא לא היתה אמורה לטפל בהסדרת נושא מס השבח. ג'מאל. עפ"י עדותה, ביקש ממנה ג'אמל לשלוח את כל המסמכים הנדרשים למס שבח כאשר בשאר העניינים היה ברור לה כי יטפלו המוכר ומיופה כוחו, וכך היא מעידה בעמ' 89 לפרוטוקול שורות 1 - 15: "אני כתבתי את הסעיף הזה (5.5) בהסתמך על הדברים של ג'מאל שאמר לי - אני הולך להסדיר את מס שבח מיידית. אל תדאגי. יש לי עורך דין שמטפל בעניינים בתל-אביב. הוא יטפל ויגיש כל מה שצריך, ואני אשלם את זה מייד". 35. חרף עדותה זו, באה פניית הפקיד - המעריך מיום 27.10.91 בדרישה לקבלת צילמי דרכון של יוסף ג'מאל, דרכון פנמי והמצאת קבלות על ניכויים מופנית אליה נ12/. 36. בעקבות דרישה לתשלום מס רכישה על ידי Y, שילם הוא את מס הרכישה ביום 29.8.91, יום לפני המועד שנקבע בהסכם כמועד התשלום האחרון (נ11/). 37. נקבע בהסכם (סעיף 5.2) כי התובע זכאי לחזקה במגרש, מיד עם גמר כל התשלומים למוכר. כן נקבע בהסכם (סעיף 5.1) כי המוכר מתחייב להעביר את המגרש על שם הקונה, ולרשום את המגרש על שם הקונה לא יאוחר מששה חודשים מיום החתימה על ההסכם דהיינו עד יום 11.1.1993. 38. כן נקבע בהסכם פיצוי מוסכם (סעיף 6.3) במקרה של הפרה יסודית של מי מהצדדים את ההסכם, תוך שנקבע כי סעד זה אינו מונע מן הצדדים לאכוף זכותם על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 ו/או על פי כל דין. 39. שומת מס שבח שהוצאה למוכר ג'מאל, לא שולמה על ידו עד עצם היום הזה. 40. עו"ד X פנתה אל ג'מאל בדרישה שישלם את מס השבח ביום 4.3.92; (נ16/) ביום 12.4.92 (נ17/) ביום 4.5.92 (נ18/) וביום 7.6.95 (נ19/), אולם הוא לא עשה כן. על כן לא ביצעה ולא השלימה עו"ד X את פעולת רישום זכויות הבעלות של התובע במגרש עד ליום 11.1.93, כפי שנקבע בסעיף 5.1 להסכם (ת1/). רישום זכויות הבעלות ע"ש התובע 41. כאמור - משלא שילם המוכר - ג'מאל את מס השבח, לא ניתן היה לסיים את העסקה ברישום זכויות הבעלות במגרש ע"ש התובע, למרות שהתובע שלם לנתבע את מלוא התמורה על פי ההסכם. עם זאת, הסתבר כי רק החל מיום 9.8.94, סירבה לשכת רישום המקרקעין לרשום את בעלותו של התובע, ושל קונים אחרים שקנו מגרשים מג'מאל יוסף (נ30/), משני טעמים: א. מחמת קיומם של שני אנשים בשם יוסף ג'מאל, האחד בעל דרכון פנמי, והשני בעל דרכון אירני שהיו רשומים כבעלי זכויות בחלקה 8 גוש 6621. ב. מחמת שהסתבר לפקיד הרישום בלשכת רישום המקרקעין כי יוסף ג'מאל, מכר יותר מגרשים מאשר היו לו בפועל (נ30/). 42. Y ידע כי כבר בסוף 1992 כי יש בעיות בהעברת רישום זכויות הבעלות במגרשים, לא שקט על שמריו וכבר ביום 2.7.99 שיגר בא כוחו דאז, עו"ד דניאל אזוגי מכתב התראה למוכר באמצעות מיופה כוחו. (ת7/). ועל כך מעיד Y: "ת. ...הוא הסתבך בכל מני עסקאות שבעצם בטאבו יש כל מני הערות אזהרה. מכר כל מני נכסים, חייב לבנק כללי, חייב לאנשים אחרים, ושהוא בהסתבכות קשה מאוד. ש. זאת אומרת שאתה ב- 93 יודע שאי אפשר להעביר את הבעלות ת. נכון" (עמ' 37 שורות 17 - 22) ובהמשך: "ת. ...וגם עו"ד אזוגי שייצג אותי ב- 92 ידע על הדברים האלה. ש. זאת אומרת שכבר ב- 92 ידעתם על זה. ת. בסוף 92 כבר ידענו שיש בעיות..." 43. בתאריך 18.9.96 הוגשה בהמרצת פתיחה, 1634/96 לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, אשר Y נמנה על המשיבים בה, ומנימוקיה עולה כי כלל לא ניתן לבצע העברת זכויות בכל הנכס שהיה בבעלות יוסף ג'מאל, לרבות המגרש בענייננו זאת בשל סירוב לשכת רישום המקרקעין בתל-אביב מן הנימוקים דלעיל (נ30/). 44. רק ביום 26.5.1997 ניתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה, לפיו ויתר אחד הרוכשים, על המגרש שלו - ויתר המגרשים חולקו ליתר הרוכשים (פסק הדין - נ32/). 45. בעקבות פסק הדין נ32/, הוסרה המניעה החיצונית והאוביקטיבית, לסירובה של לשכת רישום המקרקעין לרשום עסקאות וניתן היה לרשום את הבעלות במגרש על שם Y. 46. בחודש יוני 1996 הודיע ב"כ Y לעו"ד X כי Y שילם את מס השבח בהסכם כבר מספר חודשים קודם לכן. 47. לאחר קבלת ההודעה, החלה עו"ד X בפעולות לסיום העברת הזכויות במגרש על שם התובע, ופנתה לשם כך ללשכת רישום המקרקעין. עו"ד X פעלה אצל שגרירות ישראל בפנמה לאימות נתוני הזיהוי המתייחסים לג'מאל יוסף לאחר שלשון מכתבה מיום 5.7.96 נ23/: "כיום לצערי, אין לי כל קשר עם מר ג'מאל ולכן אין לי אפשרות לאתר פרטים אלה בכוחות עצמי בפנמה, ועל כן אשמח מאוד אם תוכלו להושיט עזרה לסיים את העסקה שנמשכת כבר חמש שנים". וראה עדות עו"ד X בעמ' 81 - 82 לפרוטוקול. 48. לשם העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, נדרשה הסכמת עירית תל-אביב המתייחס להטל השבחה. על מנת לקבל את האישור, נדרשה התחייבות של Y - הקונה - כי ישלם את היטל ההשבחה הנדרש ממנו, כאשר היטל כזה יוטל בעתיד. 49. לאחר פניית התובע לנתבע 2 ולנתבעת 3 כי יפעילו לבצוע ההסכם, מה שכלל אף פגישות עמם, ומשלא הודיעו לו הפגישות הגיש התובע 2 ב26.9.98- תביעה נגד נתבע 1 על הפיצוי המוסכם עקב האיחור ברישום ת8/, לפסק הדין כנגד הנתבע 1 ניתן ביום 7.2.96 ת9/. 50. בין לבין - עו"ד X, באמצעות עו"ד רמי מנוח, הביאו לביטול קנס של 70,000 ש"ח למס שבח (נ74/ - נ78/ עמ' 106 - 107 לפרוטוקול). לאחר תשלום מס השבח שאינו שנוי במחלוקת על ידי Y, בוטל הקנס במס שבח. 51. חתימת Y בפבואר 97 (נ28/ נ29/) על ההתחייבות לתשלום היטל השבחה בעתיד לעירית תל-אביב התשלום ששילם למס שבח ומס רכישה ומתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה הנוגעת למגרש - הסירו כל המניעות החיצוניות לרישום זכויות הבעלות של Y בלשכת רישום המקרקעין, ואלה אכן נרשמו על שמו ביום 11.7.97, חצי שנה לאחר הגשתה של תביעה זו שבפני, ובעקבות פעולות עו"ד מרים דונין ממשרד עו"ד משה שוב, שנשכר על ידי התובע לצורך כך. (ת13/). טענות התובע: Y 52. טוען התובע כי כתוצאה מן המעשים הרשלניים והמחדל של עו"ד X נגרמו לו הוצאות, הפסדים ונזקים כדלקמן: 53. Y שילם את מס השבח במקום ג'מאל בסך 120,554 ש"ח ביום 13.2.96 (ת16/). 54. Y שילם את מס הרכוש במקום ג'מאל בסך 38,138 ש"ח ביום 14.1.97 כתנאי הכרחי לרישומו כבעלים (ת17/). 55. Y לא היה יכול למכור את המגרש בשל נסיבות נשוא התיק, מה שביקש לעשות החל משנת 1993, לאור מצב שוק המקרקעין שהיה טוב, ולפי צרכיו והפסיד הזדמנות לעסקת מקרקעין אלטרנטיבית בהפסד רווח של למעלה מ- חצי מליון דולר. שכן - Y מכר את דירת מגורי משפחתו במעוז אביב ב- 12.4.91 בסך של 157,000 $ כאשר עם אותו הכסף רכש את המגרש (ת22/). אז שכר Y למשפחתו בית ברחוב אבנר 24 בצהלה לפי הסכם מיוני 1991 (ת23/) ושילם דמי שכירות (ת24/) (סעיף 20 לתצהירו). את הבית הזה ברחוב אבנר בצהלה ביקש לרכוש בכספים תמורת מכירת המגרש, אילו יכול היה למכרו. 56. טוען Y כי לקראת תום תקופת השכירות הראשונה, היה בקשר עם בעל הבית, רן רביב, וניהל עמו מו"מ לרכישת הבית ברחוב אבנר בצהלה. 57. טוען Y כי אז דובר על עסקה לרכישת הבית ב- 450,000 $, אך בשל אי יכולתו לממש את המגרש שאותה עת שהיה שווה אז 300,000 $ והוצע לו למוכרו במחיר זה באם יסדיר את הרישום על שמו, לא יכול היה Y לרכוש את הבית, והבעלים ביקשו שיעזבוהו מה שנעשה בסוף אוגוסט 1993. 58. משפחת רביב, אכן מכרה הבית למשפחת גיזנפלד כאשר בשיחה שקיים Y עם אורן גיזנפלד מסר לו כי רכש את הבית ב- 1994 בכ- 530,000 $ (ת25/). 59. Y בלית ברירה, נאלץ לשכור בית אחר סמוך, ברחוב ענתות 27 בגני צהלה, ושילם דמי שכירות כמפורט בת26/ סה"כ 65,440 $. 60. בנוסף, טוען Y כי הוציא הוצאות נוספות להשלמת העסקה, לרבות שכ"ט עו"ד, בזבז ימי עבודה, והפסיד השתכרות לצורך פגישות והליכים משפטיים. 61. Y תובע בנוסף פיצוי בגין עגמת נפש סבל נפשי ודאגה ניכרים משך השנים בשל ההסתבכות ואי השלמת העסקה, מה שהוערך על ידו ב- 50,000 $. 62. כן תובע Y פיצוי באשר נאלץ לשאת בתשלום שכ"ט עו"ד לצורך ההליכים כנגד ג'מאל ולצורך השלמת העסקה ברישום, סך של 42,910 ש"ח. 63. כן תובע Y כי עו"ד X תשיב לו שכה"ט ששולם לה לאור מעשיה ומחדליה סך 3,181 ש"ח (ת2/) (ת3/). 64. טוען Y כי העילות לתביעה כנגד עו"ד X נובעות מכך שלא הבטיחה קיום התחייבויות המוכר לתשלום המיסים והתשלומים האחרים על ידי נטילת פקדון, הואיל וערכה הסכם רשלני, חסר ולא מקצועי על פניו, לפי נוסח מאוד פשוט אשר אין בו התייחסות לאפשרויות שעלולות להתרחש, נמנעה מלדאוג לקבלת ערבות אישית לעסקה ולהסכם מצד מיופה הכוח ג'מאל. 65. עו"ד X החתימה את Y על יפוי כח בלתי חוזר שג'מאל היה צריך לחתום עליו (ת33/), כאמור, רק בפברואר 1997, חמש וחצי שנים לאחר העסקה, ולאחר הגשת תביעה זו, גילתה עו"ד X את מחדלה, והצליחה להחתים את ג'מאל על יפוי כח מתאים במקום השגוי ת34/. זאת לאחר הפניית תשומת ליבה של עו"ד X בפניות עורכי דין ששכר Y, עו"ד נתזון מתל-אביב ועו"ד חיאט מרמת-גן, ת36/. 66. רק בחודש יוני 1996, ולאחר פניית ב"כ התובע, פנתה עו"ד X לשגרירות ישראל בפנמה באשר לווידוי פרטיו של יוסף ג'מאל. 67. בהסכם עצמו - לא הביאה עו"ד X לידי ביטוי התייחסות לעובדת היותו חתום מצד המוכר, על ידי מיופה כח בלבד. 68. יתר על כן - אין בהסכם כל פרטים על כתובת המוכר יוסף ג'מאל; 69. כך גם אין ציון בהסכם את כתבתו של ג'מאל מיופה הכח, ולעניין ההסכם והליכים משפטיים שינבעו ממנו, מה שגרם לאובדן ולהפחתת סכויי משפטי והוצאות נוספות. 70. Y תבע את יוסף ג'מאל בתביעה בסדר דין מקוצר לתשלום הפיצויים המוסכמים וניתן פסק דין בתביעה זו אולם אין דרך לגבות ממנו בהעדר פרטים על מקום מגוריו. מכאן טוען Y כי עו"ד X ידעה או היתה צריכה לדעת שלא ניתן לפי ההסכם שערכה, והטיפול שנתנה, לגבות מהמוכר וממיופה הכח שלו פיצויים כלשהם במידה ולא יכבד את הוראות ההסכם. טענות הנתבעת 71. עשרה טעמים שונים, מונה עו"ד X, בכתב הגנתה, בתצהיר עדותה הראשי ובסיכומי בא כחה אשר מכחם, אין עליה, לטענתה, לשלם לY דבר, באשר תביעתו מופרכת מיסודה ודינה דחייה. למען הסדר הטוב אמנה אותן בתמצית להלן. א. עו"ד X ביצעה את המוטל עליה בנאמנות, בצורה סבירה ומקצועית, ועל הצד הטוב יותר, על מנת להביא לסיומו המוצלח של ההסכם בין הצדדים, וכל שכן אינה נושאת בכל חבות, בגין האירועים נשוא התביעה. ב. אי העברת המגרש על שמו של Y, נעוצה בנסיבות חיצוניות הקשורות והנובעות ממעשי ומחדלי Y, ג'מאל וגורמים שלישיים אחרים, נסיבות ואירועים חיצוניים שאינם קשורים לעו"ד X, אינם תלויים בה ואינם בשליטתה ועל כן אין להטיל עליה אחריות. ג. כי Y הוא איש עסקים מיומן ומנוסה, הבקיא בעסקים בכלל, ובעסקאות נדל"ן בפרט. על כן לאור הנסיון הרב והמומחיות במקרקעין שמחזיק התובע, לאור העובדה שבעניין המגרש בטח בג'מאל ונתן לו כסף חודשיים לפני חתימת ההסכם, מבלי לקבל אישור על כך, כשיש משכנתא על המגרש, שטרם הוסרה באותה עת, טוענת עו"ד X כי אין ספק כי התנהגותו של Y הוא הגורם המכריע בלעדיו אין להיווצרות כל הנזקים הנטענים על ידו, באופן שיש בו כדי לנתק כל קשר בין האירועים לעו"ד X. ד. Y יכול היה להקטין את כל הנזקים הנטענים על ידו לקבל בחזרה את שווי המגרש, בערכים ריאליים, אולם סירב לבטל את ההסכם. ה. Y לא סבל כל נזק מן ההסכם, ואף הרוויח ממנו סכומים גבוהים. ו. Y נטל על עצמו סיכון מרצון, ועשה מעשים מתוך מודעות והבנה לסיכונים הכרוכים בהם לרבות המעשים והמחדלים של עו"ד X וב"כ, ועל כן מעשיו מנתקים כל קשר סיבתי בין המעשים המיוחסים לעו"ד X לבין הנזקים הנטענים על ידו. ז. על פי דוקטרינת "ריחוק הנזק" - עו"ד X איננה אחראית לכל נזק שכביכול נגרם לY בגין האירועים נשוא התביעה. ח. הנזקים הנטענים על ידי Y לא הוכחו על ידו. ט. Y עצמו - הוא האחראי והגורם לנזקים הנטענים (המוחשים) ולא פעל כמתחייב להקטנת הנזק. י. עו"ד X היא שזכאית לכספים - שכ"ט בגין מאמציה לסיים את העסקה ועבודתה משך כל השנים בעניין זה. גדר המחלוקת 72. עכשיו כבר נראים הדברים ברורים: בהסכם המכר שערכה עו"ד X לא הבטיחה קיום התחייבויות המוכר לתשלום המיסים והתשלומים האחרים על ידי הפקדת כספים אצלה הפקדון. 73. העדרו של פקדון זה, כמו גם אי מילוי פרטים שלמים ומדויקים במש"ח (נ10/), החתמת Y על יפוי הכח הבלתי חוזר בשוגג, מקום שג'מאל היה צריך לחתום עליו, (ת33/); אי השגת ואישור שגרירות ישראל בפנמה ביחס למספרי הדרכון הנכונים של יוסף ג'מאל; אי ציון בהסכם כי מצד המוכר חתום מיופה כח בלבד, אי ציון פרטי כתובת המוכר יוסף ג'מאל וכתובת מיופה כוחו; כל אלה ובמיוחד העדרו של הפקדון הכספי, עמדו לY לרועץ ברישום זכויות הבעלות על שמו במגרש, לאחר שהתקבלה שומת מס שבח ב- 9.3.92, עוד בטרם קמה המניעות מצד לשכת רישום המקרקעין לרישום לכאורה עו"ד X שגתה, טעתה. אך האם ניתן לומר כי הפרה הסכם עם Y או התרשלה כלפיו? 74. "הבסיס העיקרי לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. בין עורך הדין לבין הלקוח, קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת דין, בתמורה לשכר טרחה המשולם לו. יש שבהסכם זה מועלה על הכתב, ויש והוא מוצא ביטויו רק בדברים שבעל-פה. הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה הן, כי לעורך הדין המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות, ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה - לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות הגורמת נזק ללקוח עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו". ראה: ע.א. 58/86 משה לוי ואח' נ. יצחק יחזקאל שרמן ואח' וערעור שכנגד, פד"י מ"ד (4) 454 בעמ' 426 75. כך גם קיימת חובת זהירות מצד עורך הדין כלפי לקוחותיו. "חובת הזהירות המושגית היא מסננת הכרחית, המותירה מחוץ לדיני הנזיקין את אותם מקרים, שבהם הטלת אחריות משפטית על הרשלן אינה משרתת את המטרה שבבסיס דיני הנזיקין, ואולם קביעת חובת הזהירות, אין משמעה כי הנתבעים התרשלו. לשם כך, יש לבחון אם הפרו הנתבעים את רמת הזהירות המוטלת על עורכי הדין. אחריות מושגית לפעול במיומנות ובזהירות אינה שוות ערך לאחריות אבסולוטית. לא כל טעות היא מעשה של רשלנות". ת.א. 57381/94 (שלום ת"א) אוריאלי נ. ברוך שטטנר עו"ד, משה קולמן עו"ד (מפי כב' השופט בועז אוקון, טרם פורסם, ניתן ביום 10.1.99). "עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. מובן שמדתן של אלה רבה אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדיי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת: גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עורך דין ברשלנות... גם עורך דין סביר נבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול דעתו... החובה המוטלת... אינה שלא לטעות בשיקול דעתו: החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו". ראה: 37+58/96 מ. לוי ואח' נ. י. שרמן ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מ"ד 04) 454, עמ' 464. 76. ומהי רמת הזהירות הנדרשת מעורך הדין? בחינת שקול הדעת יבחן בעיניו של עורך דין זהיר על בסיס מודע שניתן לייחס לעורך דין בקיא ומיומן. רמת הזהירות אשר נקבעה בפסה"ד ע.א. 37/86 לוי נ. שרמן פד' מד' (4) 454 - היא רמה של "זהירות רבה". 77. עם זאת, עורך הדין איננו חייב לחשב מראש את כל האפשרויות. פעולתו נבחנת על בסיס הרמה הנדרשת מעורך דין, העושה מלאכתו למען לקוחו, רמה הנדרשת בכל הקשור לידיעת החוק. גם אם אין לצפות שעורך יידע את תוכנם של כל חוקי המדינה, אבל יש חוקים שימושיים שהוא חייב לדעתם, בייחוד אותם חוקים תקנות כללים והוראות, הנוגעים לעניין שהוא מסכים לטפל בו עבור לקוחו. משעמדתי על חובותיו של עורך הדין בדרך כלל אחזור לעובדות המקרה ואראה ליישם את הדין בראי המקרה שבפני, כפי שנתקיימו בפועל והוכח בעניין דנן. צריך לבחון את העובדות, ועל פיהן להסיק אם בנסיבות המקרה חטאה עו"ד X במעשה עוולה כלפי Y ואם לאו - והאם עמדה עו"ד X בחובותיה כעורכת הדין של Y. הערת אזהרה 78. עורכת דין X לא עמדה בחובותיה כעורכת דין של Y בנוגע לאי הבטחת זכויותיו של Y על ידי רישום מאוחר של הערת אזהרה על המגרש. המדובר בעסקת מכר מקרקעין אשר במועד חתימת ההסכם, שולמו כבר למוכר, במזומן ועל דרך הפקדת שיק לסילוק חוב המשכנתא כ- 72% מן התמורה. כאמור בסעיף 4.1 (א) להסכם: "סך של 30,000 $ בשקלים ישולם במעמד חתימת הסכם זה, וחתימת המוכר מהווה אישור לקבלת הסך הנ"ל". בסעיף 3. 4 להסכם נאמר: "המוכר מסכים בזה כי הקונה רשאי לאחר קבלת התשלום הראשון לרשום הערת אזהרה, בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב". 79. מכאן שעל פי הוראות סעיפים 4.1 (א) וסעיף 4.3 היה Y זכאי לרישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם. הוכח כי חובה זו לא קוימה אלא כעבור 4 חודשים מיום חתימת ההסכם, ביום 19.11.99 (ת6/). 80. על עו"ד X הייתה מוטלת החובה לרשום את הערת האזהרה, על יסוד האמור בסעיף 4.3 להסכם מיד בסמוך לאחר חתימת ההסכם לאחר שאף לידיעתה שאין היא מכחישה, התשלום הראשון אכן שולם. 81. כשקיימת התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין - כאמור בהסכם ובסעיף 4.3 שבו - ניתן לרשום הערת אזהרה על כך. (סעיף 126(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969). החשיבות של רישום הערת אזהרה היא, כאמור בסעיף 127 לחוק המקרקעין, שאם נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. 82. בשל חשיבותה זו של הערת האזהרה, הפרקטיקה המקובלת היא שמיד לאחר החתימה על הסכם הכולל התחייבות לעשות עסקה, עוד באותו היום או מיד למחרת היום, עורך-הדין המטפל ברישום העסקה, דואג לרישום הערת אזהרה על מנת למנוע רישום עסקה - סותרת. 83. על כן, עורך דין המקבל על עצמו טיפול ברישום העסקה, חייב לדאוג לרישומה של הערה כזו ולאלתר. כך נדרש מכל עורך דין הפועל בשקידה סבירה. עורך דין אשר אינו נוהג כך, אינו ממלא את חובתו כעורך דין. בענייננו כאמור אף הותנה בסעיף 4.3 כי תירשם הערת אזהרה על המגרש. 84. הדבר לא נעשה במועד סביר אלא באיחור רב מאד. רק לאחר למעלה מארבעה חודשים מיום חתימת ההסכם 11.7.91, שבמעמד חתימתו שולם התשלום הראשון וחתימת המוכר - ג'מאל היוותה ראיה לכך, רשמה עו"ד X הערת אזהרה, ביום 19.11.91 (ת6/', סעיף 5 לתצהירה) וכפי שהעידה בבית המשפט: "לגבי הערת האזהרה. אני שלחתי אותה הרבה קודם, אבל היא התקבלה בלשכת רישום המקרקעין ב- 19 לנובמבר, שזה בסך הכל 4 חודשים אחרי העסקה. ש. הערת אזהרה את שולחת בדואר? ת. המשרד שלי בירושלים. שלחתי את זה בדואר רשום. ש. הערת אזהרה? ת. כן. כי בזמנו הוא אמר לי במפורש שהוא מדבר על משהו ארוך טווח ולא הבנתי שהיתה צריכה להיות בעיה עם זה. שלחתי את זה בדואר. כן." 85. גם אם לא הביא איחור זה ברישום לטענה כי Y ניזוק מכך - הרי נתן לקבוע כי כבר בכך טמונה התנהגות המפרה את חובותיה של עו"ד ריכמן כלפי Y לקוחה בשל הפרת ההסכם - לקוח - עו"ד שנכרת ביניהם ושאחד מעיקריו הוא מתן שירות נאמן ואחראי ללקוח, משום שלא מילאה את המוטל עליה על פי ההסכם שביניהם קרי: רישום הערת אזהרה לטובתו מיד לאחר התשלום הראשון. חובת זהוי הצדדים לעסקה 86. עורכת דין X, לא עמדה בחובותיה כעורכת דין של Y בניסוח הסכם המכר בין Y לג'מאל ועריכת המסמכים הנלווים לו, שהוכנו על ידי עו"ד X. 87. סעיף 5.3 להסכם, כפי שנוסח ע"י עו"ד X, קובע את אחריותה לטפל בביצוע רישום פעולות העברת הזכויות לפי ההסכם, ולרשום את המגרש על שם Y, בלשכת רישום המקרקעין. 88. עוד נקבע בו כי עו"ד X תפעיל את יפוי הכח הבלתי חוזר אשר ג'מאל התחייב להפקיד בידיה רק לאחר שY שילם את כל התשלומים עבור המגרש. 89. בעסקת מכר מקרקעין כגון דא, ועל מנת לאפשר את רישום העברת הזכויות במקרקעין, השלב הראשון אותו יש לבצע הוא בדיקת זהותו של המוכר וזכאותו לבצע את העסקה, כלומר שאין מניעה לפי דין או לפי הסכם לבצעה. 90. בהתאם, מחייבת תקנת 21 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל - 1969 את מי שמחתים בעלי עסקה על השטר (עורך דין) לזהות אותם על פי תעודת זהות או דרכון, ולוודא שהבעלים הרשום בפנקס המקרקעין זהה לצד שמבקש למכור את הזכות. כמו כן על המחתים לוודא שהשם ומספר הזהות או הדרכון הודפסו במדויק בשטר העסקה, שכן אלה מועתקים לאחר מכן לפנקס המקרקעין. 91. כאמור, בענייננו, ג'מאל יוסף בעל הזכויות המוכר, לא היה נוכח בעת חתימת ההסכם ואף לא חתם עליו. ואמנם צד לעסקה אינו חייב להופיע בעצמו לפני עורך הדין לאימות חתימתו על שטר מכר המקרקעין שהוא יכול למנות מיופה כח שיחתום בשמו ובמקומו על שטר העסקה. במתן ייפוי הכח השולח מסמיך את השלוח לבצע בשמו פעולה משפטית, על פי סעיף 3 לחוק השליחות תשכ"ה - 1965. 92. כאמור בעניננו - בעל הזכות במקרקעין, היה יוסף ג'מאל, בעל דרכון פנימי. על הסכם המכר חתם אברהם ג'מאל, על פי יפוי כח נוטריוני מיוסף ג'מאל, בעל דרכון פנימי. 93. בהסכם המכר צוין שם המוכר: "ג'מאל יוסף דרכון פנמי... להלן המוכר". אין ההסכם מאזכר או רומז לכך כי אותו בעלים רשום של הנכס, ג'מאל יוסף כלל אינו חתום על הסכם המכר, אלא מיופה כוחו אברהם ג'מאל, ועל פי איזה יפוי כח חתם. כך גם אין בהגדרת המוכר ציון כתובתו של המוכר - בין אם כתובתו של ג'מאל יוסף או כתובתו של מיופה כוחו. 94. על עו"ד X היתה מוטלת החובה לציין בריישא להסכם את פרטיהם המלאים והנכונים, הן של בעל הזכות במקרקעין, המוכר ג'מאל יוסף והן של מיופה כוחו, אברהם ג'מאל ואת פרטי יפויי הכח שמכוחו חתם על ההסכם בשם שולחו. 95. שאלת זיהויים הנכון והמלא של הצדדים לעסקת מכר מקרקעין בציון שמם ופרטיהם כצדדים להסכם מטרתה לוודא כי המכירה נעשית בשמו של הבעלים האמיתי של המקרקעין, על מנת למנוע ניצול העובדה של זהות השם של אדם שאינו קיים חו"ח מפני שהרישום ישן, קיומם של שמות זהים, ועוד תקלות מסוג זה. (ראה: ר.ע.א. 605+599/77 קורצפלד ואח' נ. אדלר ואח' פד"י ל"ד (2) עמ' 30). 96. ברור ומובן כי העדר ציון מזהה ופרטים מלאים של המוכר, לרבות אלה של מיופה כוחו בהסכם איננו מאפשר המצאת כתבי בית דין לצורך הגשת תביעה כנגדו. בכך יש כדי לפגוע בזכויותיו של Y להיפרע מן המוכר את נזקיו הן על פי הפיצויים המוסכמים, (סעיף 6.3 להסכם והן על פי תביעה זו. 97. בשל חשיבות ציון שמו ופרטיו של המוכר ומיופה כוחו - הפרקטיקה המקובלת היא כי בראש ההסכם מציין עורך הדין המנסח את ההסכם את שם בעל המקרקעין, מספר הדרכון שלו, כתובת מגוריו, כי החוזה נחתם על ידי מיופה כוח, ציון שמו זהויו על פי תעודת זהות או דרכון, כתבתו, ופרטים מזהים של יפוי הכח, על מנת שיהיה אישור לכך כי בעת שחתם מיופה הכח על ההסכם, היה יפוי הכח שבידיו תקף. 98. על כן - עו"ד X אשר קיבלה על עצמה את מלאכת ניסוח ההסכם, חייבת הייתה לדאוג לרישום מלא ומדויק של פרטי המוכר, כתובתו פרטי מיופה כוחו וכתבתו ולציין כי החוזה נחתם ע"י מיופה הכוח, כך נדרש מכל עורך דין הפועל בשקידה סבירה. עורך דין אשר אינו נוהג כך - אינו ממלא את חובתו כעורך דין. 99. ומשלא נרשם ברישא להסכם אלא שמו של יוסף ג'מאל (אפילו לא צויין שמו המלא, יוסף מואיז ג'מאל), ומספרי דרכונו הפנימי, גם אם לא הוכח כי רישום שמו בפנקסי המקרקעין כבעל דרכון פנמי, ובמקום אחר כבעל דרכון איראני, - כבעל זכויות במגרש שבענייננו, היה רישום שנבע מעסקה זו - הרי ניתן לקבוע כי בכך טמונה התנהגות המפרה את חובותיה של עו"ד X כלפי Y לקוחה, בשל הפרת ההסכם שביניהם כלקוח ועו"ד, ומשנכשלה בכך עו"ד X, כשלה מלתן שירות נאמן ואחראי ברישום שם מלא ומדויק של המוכר ומיופה כוחו, על פי ההסכם שביניהם. תשלומי מיסים 100. כידוע, בחוקים פיסקאליים שונים, נעזר המחוקק ברשם המקרקעין לגביית המיסים המגיעים לרשויות מבעלי הנכס הנמכר/הנרכש. בחוקים אלה יש הוראות שמונעות את הרשם מלאשר עיסקה במקרקעין כל עוד לא הוכח לו שהצדדים לעיסקה במקרקעין שילמו את המיסים המגיעים בעד הנכס, ובעד העסקה שאת רישומה מבקשים. לאכיפתן של הוראות אלה, הותקנו תקנה 9 (ב) (4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל-1969 שאומרת: "לבקשה לרישום עיסקה במקרקעין יצורפו הוכחות כי שולמו כל האגרות, המסים הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עיסקה במקרקעין" 101. כל עוד לא הומצאו לרשם אישורי המסים הוא לא יתן אישורו לרישום העסקה. האישורים הנדרשים לסוגי העסקאות השונים הם: א. אישור מס שבח ומס רכישה; ב. אישור הרשות המקומית; ג. אישור מס רכוש; ד. אישור היטל השבחה. 102. כך קובע סעיף 16 (א)(ב) לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג - 1963 כי: "מכירת זכות במקרקעין החייבת במס לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם אישר המנהל שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע". 103. בסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) תשכ"ד1964- נקבע לאמור: "(א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה המעידה שכל החובות המגיעים מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". הוראה דומה מצינו בסעיף 21 לפקות המועצות המקומיות" (נוסח חדש) תשכ"ה1965- 104. כפי שנקבע בחוק מס שבח, ובפקודת העיריות והמועצות המקומיות, כך נקבע גם בסעיף 54 (א) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א1961- שיש להמציא לרשם המקרקעין אישור על תשלום המס כתנאי לאישור העיסקה על ידו. 105. כך גם יש להמציא לרשם המקרקעין אישור על תשלום היטל השבחה מכח הוראות סעיף 196 א' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה1965- וסעיף 10 א' לתוספת השלישית שבו. אלא שבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית בפירוק נ. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה, קרית אתא, פד"י מ"ג (1) עמ' 89, פסק כי חובות תשלום היטל ההשבחה נוצרת ביום אישור התכנית שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים, ועל נפקותה של הלכה זו בענייננו, אעמוד להלן. 106. לנוכח הוראות אלה של החוקים הפיסקאליים השונים, יש חשיבות לקשירת התשלומים שמתחייב בהם הקונה בעסקת מקרקעין והתנייתם בתשלום המיסים מצד המוכר. 107. בהסכם ת1/ לא קבעה עו"ד X את חלוקת התשלומים על ידי הקונה, Y, לאחר ובכפוף להמצאת האישורים המתאימים. בסעיף 4.1 (ג) להסכם ת1/ מתחייב הקונה, Y לשלם: "סך של 30,000 $ עד תאריך 30.8.91. בסעיף 5.4 להסכם ת1/, מתחייב המוכר - ג'מאל: "המוכר מתחייב לשאת בכל התשלומים החלים על המגרש עד תאריך 11.7.91 הכוללים תשלומים למס שבח, מס רכוש, ארנונה, היטל השבחה במידה ויחול על המגרש, וכל החובות המתייחסים למגרש עד מועד 11.7.91 התשלומים שיחולו על המגרש לאחר ה- 11.7.91 ישולמו על ידי הקונה". 108. לשון אחר: לקונה Y נקבעו מועדים לתשלום תמורת המקרקעין כשמועדים ותשלומים אלה אינם מותנים בדבר, וודאי שאינם מותנים בתשלום מיסים מצד המוכר. 109. כך גם נקבעו בהסכם מועדים אשר עד אליהם תחול חובת תשלום המיסים על המוכר. חרף ידיעתה של עו"ד X כי בידי המוכר, ג'מאל 80,000 $ בעת חתימת החוזה, לא דאגה היא לפקדון של יתרת הסכום לצרכי תשלומי המס. כאשר המוכר מסרב ועומד במריו ואיננו משלם את המיסים המוטלים עליו, אין בידי עו"ד X כילים להושיע ובחוסר אונים היא מצהירה לבית המשפט בסעיף 16 לתצהיר עדותה הראשית: "פניתי לאברהם ג'מאל מיופה כוחו של המוכר ובקשתי ממנו כי ישלם את מס השבח, לאחר מכן פניתי אליו פעמים רבות הן בכתב והן בעל פה ודרשתי ממנו כי יעמוד בתשלום המתחייב ממנו, וישלם את המס. בכל הפעמים בהם שוחחתי עמו, הוא דחה את נושא התשלום בתירוצים שונים" ולשם הדגמה צירפה עו"ד X 4 מכתבים שנשלחו על ידה שלושה במרץ, אפריל מאי 92 ואחד ביוני 95(נ16/ - נ19/). 110. אילו דאגה עו"ד X להפקיד בידיה הנאמנות בב"כ של שני הצדדים את יתרת התשלום בה התחייב התובע Y בסך 30,000 $, לא היה לה קושי לשלם את שומת מס השבח ומס רכוש כשזו נתקבלה ואת המסים האחרים, ובכך להביא את העסקה לכלל רישום בלשכת רישום המקרקעין, עוד בטרם נוצרו מניעים אוביקטיביים לכך. 111. אלא שעו"ד X, לא זו בלבד שלא דאגה למקור מימון לתשלום המיסים, כשאחד מן הלקוחות שהיא מייצגת הוא תושב חוץ בו לא פגשה מעולם, אלא שאף הגשת ההצהרה על העסקה לרשויות מס שבח התארכה מבחינתה. 112. ביום 13.8.91 (למעלה מחודש ימים לאחר מועד חתימת ההסכם), הוגשה ההצהרה לשלטונות מס שבח, לאחר שנשלחה על ידה בדואר, ולא נמסרה ידנית. (עמ' 90 שורות 16 - 19). הגשת ההצהרה לשלטונות מס שבח במועד בו הוגשה, 13.8.91 לא אפשרה לכתחילה את קבלת השומה ותשלומה עד 30.8.91, שהוא המועד בו התחייב התובע לשלם את התשלום האחרון, ואשר אין חולק כי שילם אותו. 113. ההצהרה שנשלחה על ידי עו"ד X לשלטונות מס שבח, לא נשאה את חתימת המוכר כנדרש בסעיף 73 א' לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג - 1963, כי אם זו של מיופה הכח שלו, אברהם ג'מאל. הגשת ההצהרה למס שבח (כחודש לאחר חתימת ההסכם), באופן לא מושלם, חייב את דרישת רשויות מס שבח מיום 27.10.91 לפנות לעו"ד X בדרישה להמציא צילומי הדרכון של המוכר (נ12/) נ13/; נ14/). זאת לאחר שמספרי הדרכון שרשמה עו"ד X על גבי ההצהרה למס שבח נ10/ לא תאמו את אלה בנסח רישום המקרקעין. על כך לא היה בפיה הסבר לבית המשפט (ראה בעדותה בעמ' 83 שורות 10 - 19). עו"ד X העבירה את תצלום הדרכון לרשויות מס שבח, והשומה הוצאה ביום 16.3.1992 (נ15/). 114. המוכר כאמור - מסרב לשלם את מס השבח. הסנקציה היחידה הקבועה בהסכם היא זו של פיצויים מוסכמים, והיא חסרת משמעות לאור שהותו בחו"ל, ובהעדר פרטים עליו, ולאור העובדה שכל בטוחה או בטחון לא נקבעו בהסכם להבטחת תשלום המס לצורך השלמת העסקה. 115. עו"ד X - בכך שלא פעלה בשקידה ראויה וסבירה בהגשת ההצהרה על פי ס' 73 א' לחוק מס שבח מקרקעין, מיד לאחר חתימת ההסכם, לא נתנה לבית המשפט כל הסבר אם פעלה משך שלושה חדשים ממועד הגשת ההצהרה למס שבח (13.8.91) להשגת השומה ועד לדרישת מס שבח את תצלום דרכונו של המוכר 27.10.91. כך גם לא הבהירה עו"ד X אימתי העבירה את תצלום הדרכון לרשויות המס, ומה עשתה משך ארבעה חודשים עד המועד בו הוצאה השומה. 116. עם קבלת שומת מס השבח במשרדה ביום 4.3.92 (נ16/) פונה עו"ד X לג'מאל, ומודיעה לו על הדרישה ומבהירה "סכום זה (84,434 ש"ח) נראה בעיני מופרך ומוגזם. אודה לך אם תוכל לבקש ממר משה ליכטשטיין המתווך בעסקה ורואה החשבון שלך להתקשר אלי כדי לטפל בנושא בדחיפות". במסמך זה אין המלצה של עו"ד X לשלם את הנדרש, ואפילו לא את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, על פי שומה שערכה בעצמה, ולו על מנת להקטין את שעור הריבית והקנסות. 117. בעקבות דרישתו של התובע, המבקש ביום 12.4.92 להודיע כי אם המס לא ישולם בתוך יומיים הוא יראה את המוכר כמפר את ההסכם (נ21/), שולחת עו"ד X לראשונה מכתב בפקסמיליה מיום 12.4.92 לג'מאל כי עליו לשלוח בדחיפות את תשלום מס השבח. כאמור - אילו היו בידי עו"ד X באותה עת כספי פקדון - מה קל היה להשלים את רישומה של העסקה בלשכת רישום המקרקעין. 118. א. ההסבר שניתן על ידי עו"ד X לכך שלא ראתה מקום לנסח בהסכם דבר ביחס להבטחת תשלום מס שבח הוא: "כתוב במפורש בסעיף 5.5 שהמוכר מתחייב לשלם מס שבח בגין המכירה מיד עם קבלת השומה". (עמ' 88 שורות 25 - 26). הא ותו לא ובהמשך: - "אני כתבתי את הסעיף הזה בהסתמך על הדברים של ג'מאל, שאמר לי - אני הולך להסדיר את מס שבח מידית. אל תדאגו. יש לי עורך דין שמטפל בעניינים שלי בתל-אביב, הוא יטפל והוא יגיש את כל מה שצריך, ואני אשלם את זה מיד. ואני מתחייב לשלם את זה מיד, וכך כתבתי" (עמ' 89 שורות 1 - 6). אלא שבראיותה לא הראתה עו"ד X מי הוא אותו עורך דין תל אביבי ומה נמסר לו לצרכי הכנת השגה, הוא לא הובא לעדות וכל מסמך מטעמו לא הוצג. ב. בפעולה פשוטה יכולה היתה עו"ד X לבדוק כי יש חוב מס רכוש על המגרש, על פי הוראת סעיף 2 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א - 1961, על כל מגרש ריק מוטל מס רכוש, ובפעולת ניסוח פשוטה בהסכם להבטיח כי יהא מקור לתשלום חובות מס רכוש. יפוי כח בלתי חוזר שניתן מכח יפוי כח שאינו בלתי חוזר 119. סעיף 14 (ב) לחוק השליחות תשכ"ה - 1965 קובע כי השליחות לא תתבטל זאת: "אם נתנה הרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו, וזכותם תלוייה בביצוע נושא השליחות". זהו ייפוי כח בלתי חוזר - הניתן להבטחת זכותו של אחר, זאת מכיוון שהשולח אינו רשאי לבטל את השליחות באופן חד צדדי. אלא שיפוי כח בלתי חוזר, צריך שיתברר מתוכנו ומגופו שלצד השלישי או לשלוח עצמו קיימת זכות שלשם הבטחתה ניתן ייפוי הכח. ראה: ע.א. 424/73 מלון סטפניה נ. מקליס, פד"י כ"ח (2) 537. ע.א. 247/88 אופקים נ. קלווין קרוא פד"י מ"ו (3) 409. 120. נהוג ומקובל ששלוח שמקבל יפוי כח שאינו בלתי חוזר לבצע עסקה נותן יפוי כח בלתי חוזר וכך ארע בענייננו. בסעיף 5.3 להסכם נקבע: "המוכר מתחייב להפקיד יפוי כח בלתי חוזר בידי עו"ד אירית X לטובת הקונה אשר יאפשר לבצע את פעולות העברת הזכויות לפי הסכם זה ולרשום את המגרש על שם הקונה. עו"ד X תפעיל את יפוי הכח רק לאחר שהקונה שילם את כל התשלומים עבור המגרש". 121. עו"ד X חדלה בשניים בנושא יפוי הכח ויפוי הכח הבלתי חוזר. ראשית - ביפוי הכח שנתן יוסף ג'מאל לאברהם ג'מאל, על גבי יפוי הכח עצמו לא צויין מספר זיהוי או מספר דרכון לא של יוסף ג'מאל ולא של אברהם ג'מאל; רק בטופס אימות החתימה הנוטריוני, אישר הנוטריון את מספר הדרכון הפנמי של יוסף ג'מאל 008761 - E. (נ1/) 122. יפוי כח סתמי זה סיבך את ביצוע העסקה, אף לגרסתה של עו"ד X (סעיף 23 לתצהיר עדותה הראשית), שכן כאמור אין הוא מציין את מספר הדרכון של הנתבע 1 המצויין בעמוד הראשון לנ1/, מסמך אימות החתימה הנוטריוני, בעוד שבהסכם, ת1/, נרשמו שני מספרים אחרים: 001421 - E ודרכון פנימי ישן 9-190-883 כך גם כאמור אין את פרטי השליח הממונה, הנתבע 2, כגון מס' ת.ז., כך שכל אחד ששמו "אברהם ג'מאל" יכול היה לעשות שימוש ביפוי הכח. 123. מכאן ששטר המכר שהוכן והוחתם - הרי חסר משמעות לנוכח התקלות שנפלו ביפוי הכח שעל פיו נחתם על ידי הנתבע 2; 124. רק בשנת 1996, כשהחלה עו"ד X לטפל ברישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין, נדרשה היא על ידי רשם המקרקעין לאמת את נתוני הזהוי המתייחסים אל המוכר יוסף ג'מאל. על פי עדותה, נסעה לשם כך מספר פעמים לתל-אביב, מקום מושבה של שגרירות פנמה בישראל, פנתה ביום 5.7.96 לשגריר ישראל בפנמה ובקשה סיוע (נ23/); ביום 11.7.96 (נ24/); שוב פנתה לשגרירות ישראל בפנמה ביום 14.7.96 בבקשה לתקן את מספר הזהוי של ג'מאל (נ25/) והאישור מן השגרירות התקבל אצל עו"ד X ביום 15.7.96 (נ26/). 125. עו"ד X חדלה אף בנושא יפוי הכח הבלתי חוזר (נ6/) שלא ערכה אותו כדין: יפוי הכח הבלתי חוזר לא התקבל מהנתבע 2, ג'מאל, מיופה הכח של המוכר. במקומו החתימה עו"ד X את התובע Y על יפוי הכח שאברהם ג'מאל היה צריך לחתם עליו. 126. רק בפברואר 1997, חמש וחצי שנים לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שהוגשה תובענה זו, גילתה עו"ד X את מחדלה, והצליחה להחתים את אברהם ג'מאל על יפוי כח מתאים, ביום 13.2.97, במקום השגוי ת34/. פקדון / ערבויות 127. בהסכם שערכה עו"ד X, לא דאגה להבטיח קיום התחייבויות המוכר לתשלום המיסים והתשלומים האחרים על ידי נטילת פקדון. 128. בסעיף 4.1 (ב) להסכם ת1/ נקבע כי סכום של 80,000$ ישולם עד תאריך 30.7.91 עם הצגת אישור על סילוק משכנתא מהקרקע ע"י המוכר. נוסחו של הסעיף מחייב מחד את התובע בתשלום עד מועד מסויים, ומאידך אין התניה ברורה כי אם לא יוצג אישור על סילוק המשכנתא, ויחלוף המועד 30.7.91 אין על התובע החובה לשלם סכום זה. 129. נוסחו של סעיף 4.1 (ב) לא תאם את מציאות הדברים כהוויתה, לאחר שלדרישתה של עו"ד X, ולצרכי סילוק המשכנתא, שילם התובע לבנק כללי סך של 80,000$, עוד ביום 5.6.91 למעלה מחודש ימים לפני חתימת ההסכם. חובתה של עו"ד X היתה ליתן לתובע הסבר בדבר הסיכונים העומדים בפניו בעשותו כן - ואשר אמנם התרחשו בפועל. 130. לשון אחר - עו"ד X חדלה בכך שלא דאגה להבטיח את כספי התובע במקרה והעסקה תכשל, על ידי הפקדת כספים אצלה בפקדון. 131. עו"ד ריכמן חדלה בכך שנמנעה מלדאוג לקבל ערבות אישית לעסקה ולהסכם מיופה הכח הנתבע 2 אברהם גימאל. 132. עו"ד X חדלה בכך שלא הדריכה את התובע כלל ולא הזהירה אותו כי אסור לו לשלם את יתרת התמורה למוכר, או לבנק למשכנתאות במקום המוכר להסרת המשכנתא, בטרם מילא המוכר אחר החיובים שהוטלו עליו. 133. עורכת דין X שמשה עורכת דין של שני הצדדים לעיסקת המקרקעין בין התובע לבין הנתבע 1, כאשר הנתבע 2 שמש מיופה כוחו של הנתבע 1. 134. העובדה שעו"ד X המליצה לתובע לשלם במקום הנתבע 1 את תשלומי המשכנתא, כחלק מן התמורה בעסק, טרם חתימת החוזה, העובדה שלא דאגה בהסכם שנסחה, להבטיח את כספי התובע בפקדון, הן פעולות העומדות בסתירה חזיתית לזכויותיו של התובע להבטיח את כספו, ובכך מנעה באופן אפקטיבי מן התבוע כל יכולת לממשל זכותו לרישום בעלותו במקרקעין. 135. בפעולותיה אלה, העמידה עו"ד ריכמן את עצמה בניגוד עניינים ברור, בין תפקידה כמייצגת את המוכר לבין מעמדה כשלוחתו של התובע לרישום זכויותיו במגרש כמותנה בהסכם שנוסח על ידה. הקטנת הנזק 136. באוגוסט 1994, שלוש שנים לאחר רכישת המגרש, התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד חיים הלפרין בנוכחות התובע, אברהם ג'מאל ועו"ד הלפרין. 137. בפגישה, הוצע לתובע לבטל ההסכם, ולשלם לו עבור המגרש ערך ריאלי לפי מחיר השוק. התובע סירב בכל תוקף לבטל את העסקה. 138. באותה עת, כבר ידע התובע שהנתבעים 1 ו2- שרויים במצוקה כספית ואינם משלמים חובותיהם. התברר לתובע כי הנתבע 2 הסתבך בעיסקה כושלת עם שר האוצר לשעבר, אריה כהן אורגד, הפסיד סכומי עתק וכל נכסיו שועבדו. היה איפא ברור לתובע - כי אין בהצעה כל ממש וכי לא יקבל דבר. "ש. זאת אומרת אפילו היו באים לך עם כסף מזומן או אומרים לך קח את הכסף ותן את המגרש - לא היית מסכים? ת. הייתי חושד שהכסף הזה מזוייף, לאור זה שמר ג'מאל "סידר" אותי כל כך, שהוא בעצם הפך להיות נוכל אז בהחלט לא הייתי עושה עסקה אתו". (סעיף 25 לתצהיר התובע, עמ' 66 -67 לפרוטוקול). 139. הבסיס לטענה כי המוכר היה בקשיים כלכליים הוא דברים שאמר עו"ד הלפרין לתובע - כי יש סבוכים עסקיים לג'מאל ושהוא הסתבך בעסקאות. (עמ' 68 לפרוטוקול שורות 6 - 8). לימים החלו ננקטים כנגד אברהם ג'מאל הליכי פשיטת רגל ע"י כונס הנכסים הרשמי, על פי הודעתו מיום 16.9.97 (ת1/). 140. פגישה דומה נערכה בשנית, גם בחודש אוגוסט 1993 כשהפעם נכחו בה אברהם ג'מאל, שלום נאורי התובע ועוזי קרן. 141. בפגישה הזו, שוב, הוצע לתובע לבטל את החוזה ולהחזיר לו את כספו בערך ריאלי של המגרש - אך הוא סרב: "בפגישה הזאת ג'מאל יצא עם הכרזה כזאת בומבסטית, שאם אתה רוצה למכור או לחזור בך מזה, אז אמרתי לו: לא מר ג'מאל אני לא מוכן לעשות איתך שום עסקים" (עמ' 67 שורות 5-13). 142. טוענת הנתבעת 3 כי סירובו של התובע לביטול העסקה לא היה נעוץ במצבם הכלכלי של הנתבעים כי אם ברצונו העז של התובע להמשך, להאחז במגרש כהשקעה כדאית, ועל כן לא הסכים להקטין את נזקיו על דרך של בטולה של העסקה. 143. אני דוחה טענה זו ומקבלת את הסברו של התובע, כי באותה עת היה ברור לו שאין בהצעה לבטול העסקה כל ממש, וכי לא ייקבל דבר, ובוודאי לא יפוצה על נזקיו או על תשלומי מיסים נוספים של העסקה. שיהיה מן הסתם צורך לשלמם, מחמת ביטולה של העסקה. 144. מכל מקום, טענת הנתבעות בדבר האפשרות שהתובע יכול היה להקטין נזקיו על ידי התקשרות נוספת עם הנתבע 2, שעה שהיה ידוע לו כי מצבו הכלכלי בכי רע, ואופי התנהגותו, שלאחר כמה שנים של נזקים והפרות שספג - היא טענה שאיננה יכולה להתקבל. כבר נפסק כי אין נפגע חייב לצאת מגדרו כדי להקטין את הנזק שאחראי לו המפר ודי שיפעל בסבירות. וראה: ע.א. 195/85 בנק אגוד לישראל בע"מ נ. סוראקי ואח', פד"י מ ב (4) 811 בעמ' 825. 145. כך גם אינני מקבלת את טענת הנתבעות כי התובע לא עשה די בכך ששילם במועד מאוחר את מס השבח ומס הרכוש ובכך לא הקטין את נזקיו. יש לזכור כי תשלומים אלה - הם תשלומים שנשא בהם התובע במקום הנתבעים 1 ו2-. 146. מקבלת אני את הסברו של התובע כי בתמימותו סבר כי הנתבע 1 יתרצה וישלם את מסיו, וכאשר הסכומים לתשלום הגיעו לערך נומנלי של כמאה וחמשים אלף ש"ח, סכום לא מבוטל כשלעצמו, מוצדקת היתה התלבטותו אם לשלמם במקום המוכר או לא, בעיקר כאשר לא היה ידוע בבטחה עד מועד מתן פסק הדין ההצהרתי שהסיר את התנגדות לשכת רישום המקרקעין, כי בתשלום המיסים יגמרו תלאותיו, ותוך שהוא צריך לדאוג אף לקיום ומגורי משפחתו ולכסוי הוצאותיו המשפטיות. מכאן שאני דוחה את טענות הנתבעות כי התובע לא עשה להקטנת נזקיו. אחריות התובע 147. כפי שציינתי לעיל, התובע הוא איש עסקים מיומן ואמיד השולח ידו בעסקי אופנה, השכרת רכב והשקעות בנדל"ן. התובע הציע מספר עסקאות נדל"ן, שכר נכסים, רכש נכסים ומגרשים בין בעצמו ובין עם בני משפחתו, בין לשימוש בעסקיו, בין לשמושו האישי ובין להשקעות עתידיות, ארוכות טווח אף לפני חתימתו על ההסכם עם ג'מאל וכן לאחר מכן. 148. אזכיר כי בין השנים 1990 - 1991 רכש התובע יחד עם בני משפחתו שלושה מגרשים בהרצליה (נ34/; נ36/) ואת המגרש נשוא דיוננו. 149. בנוסף לתובע 20% מהון המניות של חברת האחזקות א.ד. Y השקעות, כאשר שאר מניותיה בידי בני משפחתו האחרים, חברה שמחזיקה במבנים שונים הפרושים על פני שלוש חלקות בעיר לוד (נ38/). 150. התובע מכר לא.ד. Y את זכויותיו בנכס בברחוב אוסישקין בנתניה (גוש 8263 חלקה 91 תת חלקה 15). 151. התובע הוא ממנהלי חברת דונה גיי בע"מ ומחזיק ב40%- מהון מניותיה (נ41/), וכן ייסד חברה העוסקת ביבוא מוצרי אפנה בשם בלוז ביי טריידינג פוסט בע"מ (נ42/). בבעלות התבוע ובני משפחתו הבית ברחוב יעבץ 17 בתל אביב המשמש את עסקי האופנה. 152. בחינת ההשקעות במקרקעין - מגרשים - לטווח ארוך של התובע ובני משפחתו מעלה כי הושקעו בהן ממון רב מאוד. התובע - אינו מכחיש כי השקיע סכומים עצומים העולים כמעט כדי מליון דולר במקרקעין, בהשקעותיו השונות. (פרוטוקול עמ' 25 שורות 17-10) 153. אין חולק כי התובע לא מימש אף לא אחת מן ההשקעות שלו במקרקעין. ומכאן שאמנם עסקינן בהשקעות לטווח ארוך. (פרוטוקול עמ' 19 שורות 25 - 27). 154. כך גם התובע לא מימש את השקעתו במגרש נשוא דיוננו. על פי עדות השמאי מטעם התובע, מר גרש טובי, עסקינן בהשקעה במגרש שהוא קרקע ספוקלטיבית ללא זכויות בנייה, ששוייה מורכב בעיקר מן הציפיות להפשרתה בעתיד. (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 19 -22, וכן חוו"ד השמאי מטעם הנתבעות מר ערן לס). 155. גם בני המשפחה האחרים של התובע רכשו זכויות בעלות בחלקות הסמוכות לחלקה נשוא התביעה (נ43/). כמו התובע, כך גם בני משפחתו, הרצל ושלום Y, והבן דוד שלום נאורי, העריכו את הפוטנציאל הטמון במגרשים הסמוכים למגרש נשוא דיוננו. 156. הערכתם זו מקבלת אישור נאמור בעדותו של השמאי טובי גרש בבית המשפט, ובחוו"ד שמאי הנתבעות, מר ערן לס. 157. כאמור, ההשקעה ברכישת המגרש היא השקעה בקרקע ספקולטיבית, ללא זכויות בניה ששווייה מורכז בעיקר מן הציפיות להפשרתה בעתיד. (פרוטוקול עמ' 9 שורות 19 - 22; חוו"ד השמאי ערן לס). 158. התובע רצה מאד בעסקה נשאו דיוננו, כפי שמעיד בן דודו שלום נאורי: "מאוד רציתי את העסק, זו היתה עסקה טובה, כי לא היו מגרשים למכירה". (עמ' 5 שורות 4 - 5. 159. בנסיבות אלה, בטח התובע בג'אמל ונתן לו 30,000$ חודשיים לפני חתימת הסכם המכר במשרדי הנתבעת, וללא קבלת אישרו על התשלום. (עמ' 51 שורות 28 - 27), ובעוד המשכנתא רשומה על המגרש. (עמ' 43 שורות 4 - 7; עמ' 43 שורות 14 - 15 ועמ' 43 שורות 18 - 19). 160. בעשותו כן - סיכן התובע סכום של 30,000$ מהונו. זהו סיכון שלקח על עצמו בשקלול סיכון מול תועלת, כאשר באותה תקופה, כאמור, היתה דרישה גדולה לרכישת המגרשים במקום. 161. בתשלום זה אין לראות "כגורם מכריע בלעדיו אין" להיווצרות כל הנזקים הנטענים על ידי התובע, באופן שיש בו כדי לנתק כל קשר בין הארועים לנתבעת 3" (סעיף 6.11, 6.12 לסיכומי ב"כ הנתבעות). 162. ג'מאל - גם על פי עדותה של הנתבעת 3 הוא אדם מאוד מכובד, עשיר מאוד ומוכר בירושלים, כגיסו של ספרא מבעלי הבנק הבין לאומי הראשון. האמון שנתן התובע בג'מאל בתשלום הראשון, לא נפל מן האמון שנתנה הנתבעת 3 בג'מאל שעה שערכה את ההסכם מבלי לדאוג אפילו לרישום כתובת המוכר בו, כשהיא סמוכה ובטוחה כי הקשר הטלפוני שלה עם משרדיו בירושלים די בו. רווחי התובע מן העסקה 163. במועד המכירה, יולי 1991, היה ערך המגרש 110,000$ על פי ההסכם ת1/. סכום זה גם מתאים להערכת השמאי מטעם הנתבעות 3. 164. בעת קניית המגרש היתה הקפאה של אפשרות הבניה במגרש, ומגרשים סמוכים לו. הקפאה זו - חלה גם היום. דהיינו מעת רכישת המגרש ועד היום, יודע התובע כי לא ניתן לבנות על המגרש וכי מדובר במגרש המיועד להשקעה עתידית שערכו יושבח באם יאושרו התכניות. (ראה תעודת עובד ציבור של דניאל לס, עמ' 111 לפרוטוקול, שורות 6-5). בלשון אחר, המדובר במגרש שהוא קרקע ספקולטיבית, ללא זכויות בנייה,ששוייה מורכב בעיקר מן הציפיות להפשרתה בעתיד. 165. על פי חוות דעת של מר ערן לס, המקובלת עלי, שוויו של המגרש היום, הנו למעלה מ- 400,000$ כאשר הרווח הריאלי שהושג מהחזקת הקרקע מאמצע שנת 1991 ועד אמצע שנת 1997 הנו ב454%-. 166. שווי זה צפוי לעלות פי עשרות מונים באם תאושרנה התכניות לבניה במקום, ואף שווי הדירות שייבנו על המגרש צפוי להניב רווחים גדולים מאוד. 167. כפי שעולה מחוו"ד ערן לס, יש כיום תוכניות להפשרה לבנייה של 20,000 יחידות דיור באיזור העשויות להשביח את המגרש באופן ניכר, באופן שיניב לתובע רווחים העשויים להגיע בעתיד למאות רבות של אלפי דולרים. הציפיה כי ההשקעה במגרש תניב פירות בעתיד הרחוק - התבררה אמנם כמבטיחה וריווחית, וברשות התובע היום נכס מקרקעין שערכו רק עלה ועוד עשוי לעלות הרבה יותר. התובע לא מכר את נכסיו שרכש כהשקעות, ולא הוכיח כי ניסה למכור את המגרש הסיבה לכך באה מפיו בעדותו: "לא שמעתי אף פעם בן אדם שהפסיד את הקרקע שלו במדינה שלנו" פרוטוקול עמ' 26 שורות 26-25. 168. לתובע היה ברור, בעת הרכישה, כי אין אישור בניה במגרש וכי לא ניתן יהיה לבנות שם עוד זמן רב. בכל זאת - הוא בחר לקנות את המגרש כדי להגיע ליום שבו יקבל את התשואה המכסימלית עבור השקעתו ואמנם,שווי המגרש עלה בהתמדה במשך השנים, והוא עוד צפוי לעלות בעתיד. 169. ועל כן - טענתו של תובע כאילו סבל הפסדים כספיים מעצם רכישת המגרש היא טענה שאיננה מתקבלת שכן התובע הרוויח מרכישת המגרש, ועוד צפוי להרוויח בעתיד. חוו"ד גרש טובי 170. התובע הגיש לתיק בית המשפט, להוכחת שוויו של המגרש נשוא ההסכם את חוו"ד דעת השמאי גרש טובי, אשר כפי שציינתי לעיל, איננה מקובלת עלי. 171. השמאי גרש טובי, לא העריך את שווי המגרש למועד הסכם הרכישה ביולי 1991, נתון אשר יש לו חשיבות מרובה ביחס לארועים והנזקים הנטענים. (פרוטוקול עמ' 3 שורה 7 - 14). השמאי העיד כי: "עקר הרלוונטיות הינה היעוד העתידי, שגם הוא עשוי להשתנות במקרקעין, כגון המקרקעין נשוא חוות דעתי" (פרוטוקול עמ' 4 שורות 16 - 17). 172. השמאי לא התיחס, ולא לקח בחשבון את תכנית בניין ערים 1700, התוחמת את השטח וקובעת את ייעוד המגרשים ואחוזי הבניה - שהם נתונים קריטיים שיש בהם להשפיע על הערכת שוויו של המגרש, כעדותו שלו. 173. השמאי לא העריך את המגרש, בהסתמך על מיקומו בגוש ובחלקה הרלוונטיים, אלא התייחס השוואתית לכל המגרשים בשטח הגדול, במאות אחוזים מן השטח הרלוונטי, זאת כאשר הוא עצמו מעיד כי יש חשיבות מרובה למיקומו של המגרש. בעדותו הודה מר גרש טובי כי בדק שווי מגרש, אשר גודלו ככל רצועת החוף, מתל אביב להרצליה. (עמ' 7 שורות 19 - 26 וכן עמ' 8 שורות 14-7). 174. בנוסף שמאי המקרקעין מר גרש טובי מעיד כי המחירים החוזיים אינם משקפים את המחיר האמיתי של הקרקע (עמ' 5 שורה 25) ובכך - מעיד על עצמו כי הוא יודע מעדויות שמיעה על עסקאות לא אמיתיות ושקריות, ופוגע במהימנות שלו עצמו כשמאי. 175. וכך מעיד השמאי גרש טובי: "ככל שידוע לי בגוש וכן בגושים סמוכים, כמו לדוגמא הגוש הגדול שנמצא מדרום לחלקה, המחירים הם בדרך כלל גבוהים יותר, וככל שידוע לי נרשמים בפועל בחוזה נמוכים יותר, ולכן טווח המחירים המוזר הזה. אני חוזר ואומר, ידוע לי, לא באופן אישי, שהרבה עסקאות, כפי שצויינו בחוזה, הן אפילו מוטות כלפי מטה מכוונת הצדדים,. ש. מה אתה אומר שהיה מחיר לא אמיתי? ת. שישנם מחירים שאפילו נרשמו נמוכים יותר מכפי שבפועל וזה מה שאני יודע והרבה אחרים, לא באופן אישי. ש. אז אתה מדבר על סמך שמיעה. ת. שמועות בשוק". (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 1 - 15). לאור האמור לעיל - אין לחוות הדעת שהוגשה על ידי השמאי גרש טובי כל ערך לעניין הערכת שווי המגרש, ואינני מייחסת לחוות דעת זו משקל כלשהו. התובע נטל על עצמו סיכון 176. טענת הנתבעות כי התקיימו כל התנאים לקיומה של דוקטרינת "ההסתכנות מרצון", על פי הוראות סעיף 5 (א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). נדחית על ידי. 177. הוכח - כי התובע אמנם שילם את רוב התמורה עוד לפני שבכלל היה הסכם בין הצדדים. הוכח כי התובע שילם 30,000$ בלבד בנסיבות בהן הוכח כי העסקה היתה טובה ולא היו עוד מגרשים באזור למכירה. לא הוכח, כטענת הנתבעות, כי חלק ניכר מהכסף הוא בגדר כסף "שחור". 178. סכום של 50,000 $ שולם ע"י התובע לפי המלצותיה של הנתבעת 3 לסילוק המשכנתא שהיתה רשומה על המגרש. 179. התובע אמנם קרא את סעיפי התשלום בהסכם, ולא טרח להתריע בפני נתבעת 3 על אי התאמת התאריכים למועדי התשלומים בהם שילם בפועל: 30,000$ לפני חתימת ההסכם וסכום נוסף להסרת המשכנתא. 180. אין בין מועדי התשלום בהם שילם בפועל, לבין העובדה שהמגרש לא נרשם על שמו בלשכת הרישום המקרקעין דבר לא הוכח בלשכת הרישום המקרקעין. לא הוכח כי התובע הסתכן בהסתכנות מרצון או כי יש באשמו התורם כדי לקשור באופן הדוק כגורם בלעדיו אין, לבין הנזקים הנטענים על ידו הטענה נדחית. הקשר הסיבתי 181. הוכחת הקשר הסיבתי הנה ללא ספק תנאי להוכחת אחריותו של המזיק, ועל כן יש להראות כי התרשלותו היא שגרמה לנזקו של הניזוק. בלשון סעיף 64 - לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), על התובע להוכיח כי אשמו של אדם היה הסיבה המכרעת לנזק. וראה:ע.א. 576/81 בן שמעון נ. ברדה פד"י ל"ח (3) 1. 182. עסקינן בקשר סיבתי עובדתי ומשפטי, כאשר הקשר העובדתי, מכון להוכחת הגורם אשר בלעדיו אין ליצירת הנזק, והקשר הסיבתי המשפטי, מכוון להכרעה על פי אמות מידה משפטיות הצפוי נורמטיבית, מנקודת מבטו של האדם הסביר. הדרישה לקשר סיבתי עובדתי פורשה בפסיקה כדרישה לכך שהפרת החובה תהווה גורם שבלעדיו אין ליצירת הנזק. ללא הפרת החובה - לא היה נגרם נזק. ראה: ע.א. 145/80 ועקנין נ. המועצה המקומית, בית שמש, פד"י ל"ז (1) 113. לעניין זה - בנסיבות המקרה דנן, מעשיה של הנתבעת 3 מהווים הגורם בלעדיו - אין לנזקי התובע. 183. התרשלותה של הנתבעת 3 הינה בעריכת ההסכם ת1/: תוכן ההסכם, שנערך על ידה היה חד צדדי בכך שהטיל על התובע חובות, בלא להטילן על המוכר, או הנתבע 2 שרק מקבל כספים, מבלי לתת יפוי כח, או ערבויות או בטחונות כלשהם: בכך שלא ידעה, בעת עריכת ההסכם פרטים הכרחיים על המגרש בטרם העסקה, כעולה מן המש"ח, לאחר שלא מילאה בו הפרטים על הזכות הנמכרת ואף החתימה את הנתבע 2, ולא את הנתבע 1 (ת32/; נ10/); לא הבטיחה בהסכם קיום התחיבויות המוכר לתשלום המיסים והתשלומים האחרים ע"י נטילת פיקדון: לא הבטיחה כספי התובע במקרה והעסקה תכשל ע"י קביעת הפקדת כספים בנאמנות אצלה ובפקדון; נמנעה מלדאוג לקבל ערבות אישית לעסקה ולהסכם מצד מיופה - הכח, הנתבע 2 אברהם ג'מאל. לא הדריכה את התובע כלל ולא הזהירה אותו כי אסור לו לשלם את יתרת התמורה למוכר בטרם הוא מילא אחר חיובים שהוטלו עליו כגון תשלום מיסים.במקום זאת האיצה בתובע וטרם חתימת ההסכם, לשלם את התשלום השני בסך 50,000$ לבנק לסילוק המשכנתא (ת4/). החתימה מתוך רשלנות את התובע על יפוי הכח רק בפבואר 1997 חמש וחצי שנים לאחר העסקה, ולאחר הגשתה של תביעה זו גילתה עו"ד ריכמן את מחדלה, והחתימה את הנתבע 2 על יפוי כח מתאים במקום השגוי (ת34/). 184. עורך דין המקבל על עצמו טיפול ברישום העסק, חייב לדאוג להבטחת תשלומי המסיים מצד הצדדים. כך נדרש מכל עורך דין הפועל בשקידה סבירה. עורך דין אשר אינו נוהג כך, אינו ממלא את חובתו כעורך דין. כבר בכך טמונה התרשלות מצדה של הנתבעת 3. אילו הבטיחה את תשלום המיסים, היתה בטוחה להבטיח כי התובע יקבל את המגיע לו מן המוכר. משלא דאגה להבטחה שכזו, והתברר שאין לתובע בטוחה אשר תבטיח את קבלת המגיע לו מן המוכר, התרשלותה של הנתבעת 3 הוא שגרמה לנזק זה. 185. הטעם הנוסף שבגינו חבה הנתבעת 3 לתובע נוגע לפעולותיה עובר לעריכת ההסכם. אזכיר כי הנתבעת 3 קיבלה על עצמה לשמש כשלוחתו של התובע הסומך עליה בעניין זה. במסגרת שליחות זו היה עליה לגלות לתובע כל ידיעה הנוגעת לנושא השליחות (סעיפים 1, 8 לחוק השליחות תשכה - 1965). 186. היה על עו"ד X להמנע מכל דבר שיש בו ניגוד בין טובת התובע וטובתו של אדם אחר. (סעיף 8 (5) לחוק השליחות תשכה - 1965). בחודש מאי 1991, עוד בטרם חתימת ההסכם, פעלה עורכת הדין X להסרת המשכנתא מעל הנכס. על פי דרישתה, מסר התובע לבנק כללי שיק על סך 120,450 ש"ח (ת4/). פעולה זו עמדה בסתירה חזיתית לזכותו של התובע לקבלת הערת אזהרה כנגד התשלום הזה או קבלת אישור שלטונות המס לצרכי רישום בעלותו במקרקעין, שכן היא מנה באופן אפקטיבי כל יכולת לממש זכותו שזו של התובע. 187. אולם הנתבעת 3 לא הזהירה ולא מנעה את התשלום, שהיווה על פי ידיעתה כחלק מתשלום התמורה. בכך העמידה עצמה בניגוד עניינים ברור בין תפקידה כמייצגת של המוכר, לבין מעמדה כשלוחתו של התובע לרישום זכויותיו במקרקעין כמוסכם בין הצדדים. 188. הנתבעת 3 הפרה בעניין זה את חובת הזהירות אותה היא חבה לתובע כעורכת דין המייצגת אותו לעניין רישום עסקת המקרקעין. 189. חובתה הבסיסית, במסגרת תפקידה כעורכת דין, היתה להמנע מלרשום בהסכם את מועד התשלום השני - שלא תאם את המציאות - קודם שתבהיר לתובע את הסיכון לעניינו. ומכל מקום, היה עליה להמנע מלערוך הסכם שעל פי תנאיו יש בו פגיעה בתובע, ובחובתה כשלוחתו. 190. בכך הפרה הנתבעת 3 את חובת הזהירות שחבה לתובע שכן לא הביאה בפניו נתון בעל חשיבות רבה בהחלטה אם להתקשר בהסכם לרכישת המגרש. חשיבות הרישום הנכון של מועד התשלום השני על ידי התובע, ובהבטחתו של התשלום בקיום התחיבויות המוכר מנגד, והבאת התוצאות והשלכותיהן בפני התובע היא במתן אפשרות לתובע לשקול אם לרכוש את הדירה בתנאים כאלה, תוך סיכון של הנחת כספו על קרן הצבי, דבר שיש להניח כי כאדם סביר לא היה עושה. בהמנעה מלעשות כן - הפרה את חוברת הזהירות שחבה לתובע. 191. התובע העביר את כל כספי התמורה בגין ההסכם ישירות לנתבעים 2,1 על דעתו בלבד, מבלי ששולם מס שבח על ידי המוכר, לאחר שנתבעת 3 לא הביאה בפניו תוצאותיה והשלכותיה של פעולה זו. אני דוחה את טענתה כי עובדה זו נתגלתה בדיעבד ע"י הנתבעת, לאחר שעברו כבר כל כספי התמורה. הראיות שהובאו בפני בית המשפט מצביעות בבירור על כך שהנתבעת 3 ידעה במועד חתימת ההסכם על תשלום של 30,000$ ששולם במשרדה ע"י שלום נאורי לנתבע 2, ובהתערבותה אצל בנק כללי לישראל בע"מ סניף ירושלים, על התשלום בסך 120,450 ש"ח ששילם התובע להסרת המשכנתא. 192. אילו היתה הנתבעת 3 פועלת באופן האמור, ניתן היה להשלים את רישום המגרש על שמו של התובע, לאחר שהנסיבות החיצוניות - אוביקטיביות, שמנעו לאחר מכן את הרישום, נוצרו, כפי שהוכח, במועד מאוחר למועד בו היה צריך להתבצע הרישום על פי החוזה. 193. המניעה האוביקטיבית שקמה להשלמת ביצוע עסקת המכר ונבעה מהתנהגותו של המוכר המאוחרת לחתימת ההסכם, אף כי לא היתה בשליטתה של הנתבעת 3, ההסכם, כמו גם לא באחריותה, היתה בהחלט בגדר הדברים שיכולה ו/או היתה צריכה לצפות כעורכת דין מיומנת ומנוסה ברישום מקרקעין, והיו בידיה כילים רבים, בעת עריכת ההסכם לגונן על התובע בפניהם. 194. כפי שאראה להלן, לתובע נגרם נזק, אם כי הרוויח מן העסקה והמגרש נרשם בסופו של דבר על שמו יש להטיל על הנתבעת 3 אחריות לנזקים המונחים של התובע, נזקים שהוכחו. 195. סעיף 64(2) לפקודת הנזיקין נוסח חדש, אינו פוטר איפא את הנתבעת 3 מכל אחריות במקרה דנן. הסעיף קובע כי לא יראו אדם כמי שגרם לנזק באשמו, בנסיבות בהן אשמו של אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לנזק. 196. הנתבעת 3 לא הוכיחה כי אשמו של המוכר שולל כל קשר סיבתי בין אשמה שלה לבין אשמו של המוכר שהיה גם הוא גורם הכרחי לנזקים. וראה: ע.א. 1227/91 יחיאל ו. כהן, פד"י מ"ח (3) 207. ע.א. 751/89 מוסה פור ואח' נ. שוחט ואח'. פד"י מ"ו (4) 529, 535. ע.א. 4612/95 מתתיהו איתמר ואילנה נ. שטיל יהודית ואח' תקדין עליון כרך 97 (3) תשנ"ז תשנ"ח 1997 עמ"מ 178. נזקי התובע רכישת הבית ברחוב אבנר 197. בסעיף 8 לכתב תביעתו עותר התובע לפסיקת פצוי על הפסד הרווח והנזק הנובע מאי רכישת הבית ברחוב אבנר בצהלה ע"י התובע בזמנו ב1993-, באשר לא יכול היה למכור אותו זמן את המגרש נשוא תיק זה. לטענת התובע, פיצויים אלה שעל הנתבעת 3 לשאת בהם, כתוצאה מאחריותה לתובע ולנזקיו, יעמידו את התובע חזרה באותו מצב בו היה אילו לא היתה מפרה החוזה עמו. בגין ראש נזק זה, תובע התובע 400,000$. 198. התובע, כפי שטען בסעיף 16 ד' לכתב התביעה, הפסיד רווח כתוצאה מאי יכולת להשקיע הכסף באפיק אלטרנטיבי. 199. השאלה היא אם היתה הנתבעת 3 צריכה לצפות כי כתוצאה מסתברת מרשלנותה, ייגרמו לתובע נזקים אלה. דומה כי התשובה היא שלילית. 200. וכי מה טוען התובע - כי הפסיד הזדמנות לעשיית עסקת רכש מקרקעין באשר היה יכול לרכוש בית ברחוב אבנר בצהלה, ואולם הדבר לא התאפשר לו, בשל אי יכולתו למכור את המגרש במצבו המשפטי דאז. 201. במילים אחרות, התרשלותה של הנתבעת 3 גרמה לתובע נזק משום שלא יכול היה למכור את המגרש נשוא ההסכם לצד ג', וזאת על מנת לרכוש בית מצד ד'. 202. דומה כי הנתבעת 3 אינה אחראית לנזקים כה "רחוקים". עסקינן בנזקים נטענים החורגים ורחוקים ממעגל הצדדים להסכם. 203. הזכות לפיצוי והעקרון הקובע כי יש להעמיד את הנפגע באותו מצב בו היה לו קויים ההסכם, כפוף לכלל בדבר "ריחוק הנזק". אין לחייב את הנתבעת 3 בגין נזק רחוק, שלא ניתן היה לצפותו. 204. הלכה פסוקה היא כי: "ככלל, נסיון החיים והשכל הישר מובילים למקנה כי בהעדר מידע על מטרת העסקה, ניתן לצפות את הנזק הנובע ישירות, מן ההתקשרות בין המפר לנפגע. לעומת זאת, תוצאות ההתקשרות במעגל הראשון הסובב אותה, קרי התוצאות הנובעות מעסקות שיכול היה הנפגע לבצע עם צדדים זרים אילו קויים החוזה, מצויות מחוץ לתחום הנזק הצפוי. על כל, מוכר שקיבל את התמורה עבור הממכר (לרבות מקרקעין), אך לא סיפק אותו, יחוייב בדרך כלל לשלם לקונה פיצויים בגין ערכו של ממכר בעת תשלום, שכן אילו היה ממלא אחר התיייבותו, היה בידי הקונה רכוש בשווי זה... לעומת זאת, בדרך כלל אין מחייבים את המפר בתשלום פיצויים בגין מניעת הרווח שהיה צפוי לנפגע מעסקות עתידיות בממכר, שאותן היה עשוי לבצע אילו קיים המפר את התחייבותו הבסיסית. זאת, אלא אם המפר צפה בפועל נזק וכתוצאה מסתברת של ההפרה... תיחום הנזק לגבולות העסקה בין צדדיה המקוריים, משקף מדיניות משפטית ראויה בנוגע לגיבוש היקף האחריות של מפר החוזה, ומצמצם את היסוד הספקולטיבי המצוי ממילא במחן הציפיות הדרוש - כדברי כב' השופט זילברג - נבואה לאחר מעשה" (ד.נ. 12/63 ליאון ואח' נ. רונגר ואח'). וראה: ע.א. 8556/96 + ע.א. 7017/95 לוביאנקר נ. משרד האוצר ואח' לא פורסם, מפי כב' השופט השופטים גולדברג, דורנר, טירקל, ניתן ביום 17.3.98). 205. כך גם בעניינו - שהנתבעת 3 שערכה את החוזה בין הצדדים, לא תחוייב בתשלום פיצויים בגין נזקים כה רחוקים. 206. יתר על כן - התובע לא הביא כל ראיה לכך שאכן ניהל מו"מ לרכישת הבית ברחוב אבנר; טענת התובע כי ניהל שיחות ואף סיכום מחיר רכישה - איננה נתמכת בדבר ויכול היה לטעון טענתו זו לגבי כל בית אחר בסביבה. העדות שבאה מפי שלום נאור בעניין זה איננה אלא עדות שמיעה שאין בה סיוע. 207. לטענת התובע בעלי הבית שהו בחו"ל, ואם אמנם נוהל עימם מו"מ לרכישה - אך סביר הוא שיהא בידי התובע מסמכים המעידים על כך אולם אלה לא הוצגו. (פרוטוקול עמ' 31 שורות 24-20: פרוטוקול עמ' 32 שורות 19 - 1). 208. התובע צירף את מוצג ת25/ כדי לתמוך את טענתו כי הבית ברחוב אבנר אכן נמכר. זהו נסח רישום של הבית ברחוב אבנר והוא אינו רלבנטי כלל, ואינו יכול לעמוד כהוכחה לטענות התובע, בנסח נרשם כי הבית נמכר ב16.1.95-, ועל כן אין כל נפקא מינה לטענות התובע בענייננו. שכן, בבעלות התובע, כפי שהראיתי לעיל, היו נכסי מקרקעין רבים שיכול היה למכור, על מנת לממן את עסקת הבית ברחוב אבנר. הוא יכול היה לקחת הלוואות, כפי שעשה פעמים רבות במסגרת עסקיו או לממן את רכישתו באמצעות משכנתא, לא הוכח כי התובע בדק איזו מן האפשרויות הללו וכי היא הסתברה כלא מתאימה. 209. התובע עצמו העיד כי לווה 150,000$ מהבנק ו270,000- $ מאחיו שגר בשוויץ על מנת לממן את רכישת ביתו ברחוב ענתות 27 בצהלה (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 1-2). התובע לא נתן בבית משפט כל הסבר מה מנע ממנו בתקופה הרלוונטית, להלוות את הסכומים הנדרשים כדי לרכוש את הבית ברחוב אבנר, ומדוע העדיף ליטול הלוואה עבור רכישת הבית ברחוב ענתות שהיה מבחינתו פשרה, ולא "בית חלומותיו". 210. טענת התובע היא כי הראייה לכך שהוא היה רוכש פטנציאלי לבית ברחוב אבנר היא העובדה שהתגורר בו בשכירות מספר שנים לפני מכירתו. אלא שהתובע לא זו בלבד שלא דאג לסעיף אופציה בחוזה השכירות לרכוש את הבית בעתיד, אלא להיפך - למשכירים היתה אופציה לפנות את התובע מן הנכס בכל עת מספטמבר 1992 ואילך (סעיף 6.4 להסכם השכיר שצורף, (ת23/). (עמ' 29 לפרוטוקול שורות 20 - 27 - עמ' 30 לפרוטוקול שורות 1-11). 211. הסכמתו של התובע לסעיף פנוי שכזה מעיד על כך שהמשכירים כלל לא ראו בתובע מועמד לרכישת הבית, והוא עצמו גם כן לא ראה אפשרות שירכוש את הבית הזה. מכל מקום לא הובאה כל ראייה לסתור. 212. השמאי טיבי גרש אשר העיד מטעם התובע והעריך את שווי הבית ברחוב אבנר, לא ראה כל מסמך המעיד על נסיון לרכישת הבית, (פרוטוקול עמ' 10 שורות 1-12) אלא הוא התבקש להעריך את הבית ברחוב אבנר, כי כך הורו לו לעשות, על פי עדותו. בחקירתו בבית המשפט הסתבר כי השמאי ערך את חוות הדעת על סמך תמונות, וכלל לא ביקר בבית ברחוב אבנר. בחוות דעתו לא ציין השמאי הנכבד כי הסתמך על תמונות שנמצאו בתיק הבניין בעיריה. (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 10-23 וכן בעמ' 13 לפרוטוקול שורות 22-12). 213. הנזק לו טוען התובע הוא הפסד רווח כתוצאה מאובדן הזדמנות לעסקת מקרקעין אלטרנטיבית ולרכוש את הבית ברחוב אבנר. אלא שכאמור - התובע לא ניסה למכור את המגרש נשוא דיוננו ולא הוכיח כי ניסה לרכוש את הבית ברחוב אבנר. התובע מחזיק בידיו במגרש נשוא דיוננו אשר על פי חוו"ד השמאי ערן לס אותה אני מקבלת שוויו להיום אינו נופל מ400,000- $ ושווי עוד עשוי לעלות הוא תובע הפסד רווח עוד של כ500,000-$. 214. חישוב פשוט מוביל למסקנה כי פצוי התובע יהיה בו מחד פיצוי על רווח שיכול היה להפיק כביכול מן הנכס שהיה רוכש ברחוב אבנר ומאידך - נשאר עם המגרש שהיה אמרו להמכר כדי לממן את רכישת הנכס, ובכך היה בית המשפט מעניק לו רווח כפול בגין המגרש. 215. טיעון זה אותו העלו הנתבעות והמקובל עלי - מקבל משנה תוקף, לאור העובדה כי ערך המגרש כיום גבוה בהרבה מערכו בעת רכישתו - או ב1993- שהוא המועד בו סבל לטענתו מאבדן רווח או נמנע ממנו רווח. ואם כך, מהו ההפסד, אתמהה. ההיפך הוא הנכון. התובע היטיב את מצבו והיום ערך הנכס גבוה יותר. 216. לא זו אף זו שהתובע רכש בית ברחוב ענתות בצהלה בשווי של 520,000$. שווי המגרש היום עולה כ400,000-$ דהיינו התובע מחזיק בידיו היום נכסים בשווי של כמליון דולר, סכום השווה בערכו ערך הבית ברחוב אבנר, על פי עדות התובע, אותו בית אותו התכוון לרכוש, ועל כן מבחינה מעשית נראה כי התובע לא סבל כל נזק. 217. בנסיבות האמורות, ולאור העובדה שהוכח כי התובע לא ניסה כלל לרכוש את הבית ברחוב אבנר בצהלה, ולאור העובדה שאילו רצה לרכוש את הבית, יכול היה לעשות כן באמצעיו האחרים, ולאחר ששויים של המגרש והבית שרכש שווא או עולה על שווי הבית ברחוב אבנר - אף לגירסת התובע, אין לי ספק באשר לאי קיומו של נזק בעניין זה. על כן איני דוחה רכיב זה בתביעה. דמי שכירות 218. על פי טענת התובע הוא נאלץ לגור בשכירות, בבית ברחוב ענתות, (עובר לרכישתו) ותבע בגין כך לפי סעיף 16 (ז') לכתב התביעה. 219. על הוצאותיו אלה העיד התובע בסעיף 21 (ז') לתצהיר עדותו הראשית (ת26/ ) שהגיעו ל65,440-$ (לפי 1500$ לחודש לשנת השכירות השניה; וכן לשלישית ו10,000-$ לשנה רביעית, בהתאמה, לפי חוזים שצירף. (מיום 18.8.93 - 31.8.96). 220. סכום זה, לפי שער הדולר ביום הגשת התביעה בדצמבר 1997 (3.3 ש"ח ל1- דולר) עומד על סך של 215,952 ש"ח. 221. הכלל בדיני הראיות שלנו הוא - כי המוציא מחברו עליו הראיה. התובע - לא הציג קבלות או חשבוניות על התשלום דמי השכירות, לו בשל כך דין רכיב זה בתביעות להידחות. 222. במסגרת ההסכם בין הצדדים, רכש התובע מגרש ריק, רצועת חול, אשר ממועד רכישותו ועד היום אין לגביה התרי בניה ועל פי תעודת עובד ציבור של מר דניאל לס. ברור אם כן שממילא היה התובע חייב בשכירות בית למגוריו, שהרי המגרש לא יכול לשמש דיור חלופי. לו ביקש התובע לחסוך בהוצאות דמי שכירות, כפי שהראיתי לעיל בהיותו בעל זכויות בנכסים אחרים יכול היה לעשות כן בדרך של מימון רכישת בית, באמצעים אחרים. 223. אציין כי התובע ויתר במהלך הדיון שהתקיים בפני על תביעתו לדמי שכירות בגין הבית ברחוב אבנר בין השנים 1993 - 1991 (פרוטוקול עמ' 29 שורות 11 - 16). עוד אציין כי בכל מקרה לא היה מקום לתבוע עבור דמי השכירות לשנה הרביעית לאחר שבתאריך 4.9.96 רכש התובע את הבית ברחוב ענתות בצהלה (נ37/). מכל מקום, הוצאות דמי השכירות הם תשלום שממילא היה התובע צריך להוציאן, שכן אף הוא עצמו לא צפה בעת חתימתו על ההסכם לרכישת המגרש אפשרות אחרת, כפי שהוא עצמו מעיד. (פרוטוקול עמ' 29 שורות 8 - 10). מס שבח ומס רכוש 224. מס השבח ששילם התובע במקום הנתבעים בסך 120,554 ש"ח ביום 13.2.96 ומס רכוש ששילם התובע בסך 38,138 ש"ח נכון ליום 14.1.97, (ראה סעיף 16 (א) לתביעה וסעיף 16 (ג) לתביעה וסעיף 17 (ג) לתצהיר התובע (ת17/). 225. כפי שקבעתי לעיל, ההסכם בין הצדדים נוסח באופן רשלני כך שהתשלום האחרון בהסכם לא היה תלוי בדבר אלא במועד שנקבע לו. 226. את עדות הנתבעת כי התשלום האחרון בהסכם היה אמור להשתלם לאחר תשלום מס שבח על ידי המוכר אני דוחה לנוכח האמור בסעיפים 4.1 ו5.5- להסכם ת1/. (ראה דברי הנתבעת 3 בעמ' 88 לפרוטוקול ובעמ' 89 שורות 1-15). 227. אינני מקבלת את הטענה כי נסיונו וידיעותיו של התובע בתחום המקרקעין יש בהם כדי לפטור את הנתבעת 3 מן האחריות הכבדה הרובצת עליה כעורכת דין אשר נסחה את ההסכם ואמורה היתה להגן בו על האינטרסים של כל אחד מלקוחותיה, שני הצדדים. 228. טענת הנתבעת 3 כי התובע החליט על דעתו מרצונו ועל סיכונו להעביר מראש לידי הנתבעים את התשלומים בגין ההסכם ובניגוד לו הוכחה כלא נכונה. התשלומים וודאי לא היו מאחורי גבה וללא ידיעתה של הנתבעת 3, ושומה היה עליה להזהיר ולמנוע הן בהסבריה בעל פה והן בהסכם, כי חלק מהתמורה תשלום על פי ההסכם מבלי שזכויות התובע בדבר סילוק תשלומי מס שבח ומס רכישה יובטחו כראוי. לנתבעת 3 היו מלוא הכילים והאפשרויות להבטיח בהסכם את כספי התמורה, והיא לא עשתה כן. 229. בקשותיה החוזרות ונשנות של הנתבעת 3 לנתבעים אשר סירבו לשלם את מס השבח - נעשו ללא כל נקיטת הליך ראוי בצידם ונתורו כהתראות סתמיות. 230. אני דוחה את טענת הנתבעות כי התובע לא הוכיח כדבעי את העובדה כי שלם ופרע בעצמו את המס, חרף העובדה שלא הציג לבית המשפט קבלה המעידה כי התשלום אכן נעשה מכספו. העובדה היא שזכויות הבעלות במגרש רשומות על שם התובע ולא ניתן היה לרשמן ללא תשלום המיסים, כאשר אין חולק כי לא המוכר הוא ששילם אותם. 231. התובע העיד ששילם מס השבח במקום המוכר (עמ' 61 לפרוטוקול שורה 28) והציג את אישורי מס שבח בדבר תשלום הסכום ת/16 ו-ת16/ (א) (עמ' 62 לפרוטוקול שורה 2 ושורה 21 וכן עמ' 66 לפרוטוקול שורה 10). 232. אני מקבלת את הסברו של התובע מדוע שילם מס השבח רק בשנת 1996: "ראשית לא הייתי כזה חכם בשנת 1992 כמו שאני אולי יותר חכם היום. בדיעבד למדתי דברים שלא ידעתי ב1992- ולכן פניתי גם למשרד עו"ד אזוגי כדי שיתן לי ייעוץ משפטי מה אני צריך לעשות, ללכת, לרוץ לשלם דברים למי אני אשלם? בכלל הם לא היו מדברים איתי. לא מס רכוש לא אף אחד. אני פניתי לעו"ד אזוגי ובקשתי ממנו שייצג אותי בעניין זה..." (עמ' 63 ו4-). "ואז באותה תקופה אחרי ריצות ואחרי שעו"ד אזוגי טיפל בכל הדברים האלה, נאמר שמר ג'אמל יוסף שקוע בהרבה חובות ושאי אפשר לשלם את המס שבח ולהעיר את המגרש בטאבו" (עמ, 63 שורות 18-15). 233. השומות שהנתבעת 3 הציגה (נ20/ ; נ22/) לטענתה היא מציינת כי חוב מס השבח - 113,030 ש"ח לתשלום 14.8.95. זאת לאחר שתיקנה בעדותה את הטענות שנפלה כשרשמה מס רכישה אולם זה היה בפועל מס שבח. עמ' 96 לפרוטוקול שורות 27-25. שומות אלה אינן תואמות לסכום ששולם ע"י התובע. 234. סכום מס השבח ששולם על ידי התובע הוא איפה 120,554 ש"ח ליום 13.2.96, בידי התובע האישור המקורי על התשלום ת16/ (סעיף 17(א) לתצהיר התובע). 235. באשר לתשלום מס הרכוש - גם מס זה שולם על ידי התובע במקום הנתבע 1, ככל שהוא חל על המגרש עד יום חתימת ההסכם, בסך 38,138 ש"ח ביום 14.1.97. (סעיפים 14 ו16-(ג) לכתב התביעה, סעיף 17 (ג) לתצהיר העדות הראשית של התובע). 236. אני דוחה את טענות הנתבעת 3 כי לא התובע הוא ששילם את חוב מס הרכוש או ששילם סכומים אשר ממילא חלים עליו על פי ההסכם, דהינו חוב שהוטל בגין תקופה שלאחר חתימת ההסכם. 237. טענה זו נסתרה מיניה וביה בתצהיר עדותה הראשית של הנתבעת 3 ובעדותה בבית המשפט, כי אכן היה חוב מס רכוש שהוטל, וחל על הנתבע 1 לפי ההסכם, ושהתובע שילם אותן. 238. התובע פירט כי ת17/ מכיל אישורים של תשלום מס רכשו על ידו, שהוטל לפי ההסכם על הנתבע 1, ובגין תקופה שקדמה להסכם. (עמ' 68 לפרוטוקול, שורה 20). 239. עוד העיד התובע, כי כדי להבדיל בין החייבים, מציינת רשות מס רכוש תת חלקה לכל אדם כאשר תת החלקה של התובע הוא 065 וזאת לפיכך שכל השוברים של מס רכוש שילם לגבי 1992 ואילך היו על מספר זה. לעומת זאת, הציג התובע והפנה לארבעה שוברים ת17/ שבהם מצויינת תת חלקה 208, מספר המשוייך לנתבע 1. (עמ' 68 לפרוטוקול החל בשורה 25 ועד עמ' 69 לפרוטוקול שורה 5). 240. כך גם מעלה עיון בת17/ - השוברים שעל שם הנתבע 1 ומצויינות בהם השנים 1988, 1989, ו1990- שנים שעליהן אין חולק שהנתבע 1 הוא שצריך היה לשאת 2 בתשלום מס רכוש בגינם, לעומת השוברים האחרים; כך גם אני דוחה את גירסת הנתבעת 3 כאלו הנתבע 2 שילם את חוב מס הרכוש - שכן כפי שהעיד התובע, הנתבע 2 בוודאי לא היה מעביר לידיו השוברים לאחר ששילמם. (עמ' 71 שורות 3, 6-5). הוצאות משפטיות 241. התובע טוען כי נגרמו לו הוצאות בגין הליכים משפטיים כנגד הנתבע 1 ולרבות איתור רכוש הנתבעים (סעיף 16 ב' לתביעה), המדובר בתשלום לעו"ד דניאל אזוגי בסך 2,340 ש"ח ליום 7.4.95 ת19/ וכן בהוצאות לחקירות נגד הנתבעת 3 ולאיתור רכוש, (ת18/ וסעיף 18 (א) לתצהיר עדות התובע), בסך 1872 ש"ח ליום 4.7.96 הוצאות משפטיות להשלמת העסקה, כאמור בסעיף 16, שהם התשלומים ששילם התובע למשרד עו"ד שוב עבור הטיפול ברישום העסקה, לרבות במסי השבח והרכוש. סה"כ הסכומים ששולמו למשרד עו"ד שוב לפי שלוש חשבוניות שהוגש מגיע לסך 7,944 ש"ח ליום 20.8.97; תשלומי שכר טרחה ששולמו לעו"ד יחיאל קיי, בגין ההליכים כנגד הנתבע 1, ייעוץ כללי לצורך השלמת העסק, אף לאחר הגשת התביעה והטיפול בתביע זו בסך 41,526 ש"ח. 242. בחקירותו הנגדית של התובע הסתבר כי משרד עו"ד יחיאל קיי טיפל עבור התובע ברכישת הבית ברחוב ענתות בצהלה וכי אכן חלק מן הקבלות שצורפו - עניינן עסקת רכישת הבית ברחוב ענתות (קבלות מיום 21.10.96 ת23/, פרוטוקול עמ' 74 בשורות 1-3 ובשורות 13-11). על כן, אני מעמידה את סכום ההוצאות המגיעות לתובע בגין תשלום לעו"ד יחאל קיי על סך 39,856 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין, אף כי הקבלות שהוצגו - חלקן מן השנים 1996, 1997, 1998. 243. לכל הוצאה והוצאה הוצגה חשבונית מס/קבלה שסכומה לא נסתר בחקירה הנגדית. מקבלי התשלומים לא הוזמנו לחקירה ע"י ב"כ הנתבעות 3, ועל כן הסכומים שמצויינים בחשבונית מס קבלה שהוצגה מטענו של כל אחד מהן מתקבלות. 244. התובע זכאי להוצאות המשפטיות הרלבנטיות לתביעת הפיצוי המוסכם שתבע בזמנו (ב- 1993) מהתובעים, לרבות כל ההוצאות הנלוות שהוציא בשל התביעה האמורה. זאת לאחר שהנתבעת 3 התרשלה במתן ייעוץ משפטי ראוי עובר לחתימת התובע על ההסכם, והתרשלה בעריכת ההסכם עצמו באופן שזכויותיו של התובע לא היו מוגנות בו כראוי. תביעתו כנגד ג'מאל לא באה אלא לממש את זכותו על פי אותו הסכם לקבלת פצוי מוסכם. אלולא התרשלה הנתבעת 3 בנסוח ההסכם בין הצדדים, עילת התביעה כנגד ג'מאל באותה תבענה לא היתה קמה לתובע. 245. הטענה כי התובע לא ניסה למנוע יציאתו של המוכר מן הארץ כמחדל של התובע בגביית חובותיו היא טענה סתמית לאחר שהוברר בהליכים משפטיים שהתקייימו אף בתיק הזה, כי המוכר אינו בישראל, ואף לא היה בה בעת עריכת ההסכם ומיני אז. כל נסיון סרק שכזה לא יהיה בו אלא כדי להכביר הוצאותיו המשפטיות של התובע, ואפילו הנתבעת 3 אינה יודעת את פרטיו, שהרי לא ציינה אותם בהסכם. 246. התובע זכאי להוצאות המשפטיות ששילם למשרד עו"ד משה שוב לצורך רישום זכויותיו במגרש על שמו. זאת לאחר שמשך שש שנים הוכיחה הנתבעת 3 את אזלת ידה בביצוע משימה זו, וכאשר טענתה כי התובע גרם להכשלתה ומנע ממנה לרשום את המגרש על שמו, היא טענה שבאה לראשונה בסיכומי ב"כ הנתבעות בסעיף 11.11 (ד) - ונדחית בהיותה בגדר הרחבת החזית ומבלי שהונחה לה כל תשתית עובדתית מתאימה. 247. התובע זכאי לתשלום כל הוצאותיו שהוציא בתשלום שכ"ט למשר עו"ד יחיאל קיי על פי הקבלות שצרף פרט לקבלה אחת שאינה נוגעת לעניננו כאמור לעיל; עיינתי בחשבוניות / מס קבלה, ולא ראיתי כי מדובר בהוצאות לא סבירות או מוגזמות או לא מקובלות. בתי המשפט בפסקי הדין הנתנים על ידם אמנם מפצים את בעלי הדין בהוצאות הריאליות שנגרמו להם, מקום שיש בידיהם להוכיח הוצאות אלה. ב"כ הנתבעת 3 חקר את התובע ביחס להוצאות אלה (פרוטקול עמ' 74 שורה 2) ולנוכח תשובות התובע ראיתי כאמור להפחית מן הסכום הנתבע את סכום החשבונית מיום 21.10.96 וכן לעקר מן הסכום הנתבע את הפרשי ההצמדה והריבית ממועד התשלום ששולם בפועל. עוגמת נפש 248. משהופר החוזה - זכאי הנפגע לפצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה - סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970. נזק זה יכול שיהא ממוני ויכול שיהא נזק לא ממוני, כגון כאב וסבל, אי נוחות או פגיעה ברגשות. 249. כמו בכל נזק אחר, גם לעניין הנזק הלא ממוני יש לערוך שתי בדיקות: האחת - קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני, שבגין התרחשותו אחראי המפר תוך תיחום הנזק על פי אמות מידה של סיבתיות וצפיות: השניה - קביעת שיעור הפיצויים לו זכאי הנפגע. בגין הנזק שנגרם לו. 250. הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשלא - 1970, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין" מקלה במידת מה על מלאכת השומה והכימות של הנזק הלא ממוני, על פי מבחני הסבתיות והצפיות הקבועים סעיף 10 לחוק התרופות. כך גם בעת קביעת שעור הנזק בתחום הנזיקין. זאת ועוד. גם בעת פסיקת הנזק הלא ממוני, על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העקרון, כי מטרת הפצוי - החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. מכאן שזדונו של המפר, עשוי להיות רלבנטי כך במידה שהוא משפיע על חומרת הפגיעה של הנפגע. וראה: ע.א. 348/79 גולדמן נ. מיכאלי, פד"י ל"ה (4) 41. 251. בעניין שלפנינו - ערכה הנתבעת 3 הסכם לרכישת מגרש בין הצדדים. בפני בית המשפט הובאו ראיות לעניין צפייתו הספיציפית של התובע, אשר לטענתו עגמת הנפש יכולה היתה להיות נמנעת, אם לא היתה הנתבעת 3 מתרשלת ומפרה את חובת הנאמנות וחבותיה החוזיות כלפי התובע. 252. התובע פירט בכתב תביעתו, את כל מסכת הנסיבות שהחלה ביולי 1991 ולא נסתיימה עד היום, לאחר שטרם קיבל את הפצויים המוסכמים מן הנתבעים, זה למעלה משבע שנים. התובע ציין את כל תלואתיו שהביאו לכך שהמגרש שרכש לא נרשם על שמו לפי המועד שנקוב בהסכם (סעיף 8 לכתב התביעה); פרט את כל ההליכים שנקט בשל כך, הייעוץ המשפטי, משלוח המכתבים, הגשת התביעה כנגד הנתבע מס 1 וניהולה, תשלום המיסים כנגד המקום הנתבע 1, מנויו של עורך דין אחר לצורך סיום העסקה, טיפול בתביעה למתן פסק דין הצהרתי שהוגשה כנגדו על ידי רוכש אחר של אותו מגרש, אבדן הזדמנות לרכוש לו ולמשפחתו בית, בזבוז זמן וימי עבודה, אילוץ לגור בשכירות (סעיפים 9-8, 10, 12 ו12- לכתב התביעה) והצורך בנטילת הלוואות רבות ושעבוד רכושו (סעיפים 17 (ב) 17 (ח) ו19- לתצהירו), פגישות עם הנתבע 2 והנתבעת 3 עם עורכי הדין של הצד שכנגד, ותחושת ההחמצה - כבעדותו: "יכולתי גם לקנות את הבית ברחוב אבנר ואז לסדר את המשפחה שלי ואז היינו בכלל מאושרים. כי הנכס הזה בסופו של דבר היה מניב לי הרבה מהחולות, ואז היתה לי גם פינה משלי, מה שאין לי היום.... ש. ומה יש היום בענתות? ת. זה ארבע דיירים. זה לא בית על שטח, זה ארבעה דירים שגרים שמה מעלי יש עוד משפחה ויש לי אינה גינה של 15 מ'" (עמ' 78 לפרוטוקול שורה 8-1). 253. נראה לי כי הנתבעת 3 כעורכת דין שהתקשרה בחוזה סביר עם לקוח, היתה צופה כי אי רישום המגרש על שמו של התובע אלא כעבור שש שנים מן המועד הנקוב בהסכם שנערך על ידה, כאשר ביצוע הרישום לא נערך על ידה, בסופו של דבר, חרף התחייבותה, יגרום סבל ועגמת נפש לתובע המאוכזב מתיפקודה כעורכת דין שלו. 254. מכיוון שנזק לא ממוני זה נגרם עקב הפרת חובת הנאמנות שלה כלפי התובע, הרי הוא בר פיצוי על פי חוק החוזים (התרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970. 255. נראה לי כי עוגמת הנפש המיוחדת שנגרמה לתובע בשל כל מסכת הנסיבות והתלאות אותן עבר, כמתואר בתביעה ובפרשת הראיות, למעלה משבע שנים בזבוז הזמן הטרדה ואובדן ימי עבודה, עד למתן פסק דין זה היא בת פיצוי. 256. עם זאת לא נראה לי כי עגמת הנפש המיוחדת שנגרמה לתובע בשל אובדן הזדמנות לרכוש לו ולמשפחתו בית ברחוב אבנר בצהלה, האילוץ לגור בשכירות והצורך בנטילת הלוואות רבות ושעבוד רכושו - הם ברי פצוי. 257. כפי שהראיתי לעיל, לא הובאה כל הוכחה כי נזק לא ממוני זה היה נגד עיניהם של התובע והנתבעת 3, ואדם סביר או יותר נכון עורך דין סביר לא צריך היה לצפות כי אי רישום המגרש על שם בעליו ימנע ממנו רכישות הבית ברחוב אבנר בצהלה. 258. כך גם שכירות הבית ברחוב ענתות אף הוא אינו בגדר הצפיות, ונושא ההלוואות הוא עניין שעלה לראשונה בסעיף 4.9.12 לסיכומי ב"כ התובע ועל כן מהווה בחינת הרחבת חזית וללא תשתית עובדתית. 259. מהאמור עולה כי הנזק הלא מממוני שבגינו זכאי התובע לפצוי הוא בעצם עגמת הנפש והסבל שנגרמו לו בשל כך שבמשך תקופה של כשש שנים, הוא ביקש כי המגרש יירשם על שמו אך הדבר נמנע ממנו; כאשר תפקודה הלקוי של הנתבעת 3 היה בה כדי להגביר סבל זה, אף לאחר שהתברר כי המוכר אינו מוכן לשלם את המיסים להם התחייב בהסכם. 260. בנסיבות אלה, נראה לי כי הסכום של 25,000 ש"ח אינו גבוה יתר על המידה והוא בא בגדר מבחן הציפיות הסבירה שצריכה להיות לכל עורך דין סביר המקבל על עצמו כנאמן של לקוחו להביא עסקת מקרקעין לידי גמר ברישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. השבת שכ"ט הנתבעת 261. עבור עריכת ההסכם, שילם התובע לנתבעת שכר טרחה בסך 3,181 ש"ח. הנתבעת 3 הודתה כי קיבלה מהתובע שכר טרחה זה. (סעיף 69 לתצהירה) בסעיף 19 לכתב התביעה, ובסעיף 23 לתצהיר עדותו הראשית, נתבע השבתו של שכר טרחה זה ששלם התובע לנתבעת 3 מאחר וביטל ההסכם עמה לרבות על ידי תביעה זו. 262. מנגד - טוענת הנתבעת 3 כי לא קיבלה את מלוא השכר המגיע לה בגין הטיפול בהסכם, וכל הנילווה לו במשך השנים לרבות מהתובע. לטענתה העובדה שבסיוע של הנתבעת הצליח התובע בסופו של דבר לרשום את הבעלות במגרש על שמו - הרי שהנתבעת 3 זכאית לשכר טרחה ראוי שישקף את היקף העבודה שנעשתה (סעיף 15 לכתב ההגנה). הנתבעת מעמידה את הוצאותיה ושכר טרחתה על 30,000 ש"ח אשר אותו עותרת היא לקזז מכל סכום שיקבע לזכות התובע. 263. לאחר שהתובע אינו חולק על כך שהנתבעת 3 ערכה את ההסכם טפלה ברישום הערת אזהרה, הכינה מש"ח, יפוי כח בלתי חוזר, הכינה שטר מכר, טיפלה בהשגה על מס שבח, פעלה לתיקון טעויות ברשלנותה שנעשו ביפויי - כח, בהחתמת הנתבע 2 על מסמכים נכונים, לא ניתן לומר כי הנתבעת 3 לא פעלה בכל פעולה שהיא. כך גם נכון לאמר כי בסופו של דבר סייעה הנתבעת 3, כפי יכולתה, בהשגת יפוי הכח מאת המוכר. 264. אם כי איני סבורה כי בנסיבות פעולתה של הנתבעת 3 ראוייה היא לכל שכר טרחה נוסף, שכן פעולותיה הנוספות, מעבר לרישום הערת אזהרה, לאחר ניסוח החוזה היו שרשרת של נסיונות לתקן את טעויותיה - ואין היא ראוייה לכל שכר טרחה נוסף בשל כך. 265. סעיף 9 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 קובע כי משבוטל החוזה, חייב הנפגע להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל. הלכה היא כי: "ביטול החוזה משמעותו שחרור הצדדים מחובתם לבצע חיוביהם בעתיד ... אין גם לומר כי מטרת ההשבה היא להחזיר את המצב לקדמותו... מהי איפא מטרת ההשבה? מטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין... שמסיבות העניין לא יהיה זה הוגן וישר להשאיר את כספו בידי המוכר כלומר להעשיר את הנתבע שלא כדין, על חשבון התובע. בכך נבדלת תרופת ההשבה מתרופת הפצוי". וראה:ע.א. 741/79 כלנית השרון השקעות ובניין 1978 בע"מ ואח' נ. ר' הורביץ, פד"י ל"ה (3) 535 בע"מ 539 - 540 (מפי כב' השופט, בתוארו דאז, א. ברק). 266. במקרה שבפני, - התובע קיבל לידיו חוזה מכר שערכה וניסחה הנתבעת 3, נרשמה הערת אזהרה על שמו אם כי באיחור - על ידה, מולא טופס מס שבח, ויפוי כח בלתי חוזר. עם הגשתה של התביעה, ביום 26.1.97 בוטל החוזה שבין התובע לנתבעת 3 כדין, בשל הפרתו על ידה משלא השלימה את רישום זכויותיו במגרש. נראה כי הסכום ששולם לנתבעת 3 כשכר טרחתה בשנת 1991 - התובע לא קיבל את תמורתו. בתשלום זה העשיר התובע את הנתבעת 3, ואינני סבורה כי יהיה זה הוגן וישר להשאיר את מלוא כספו של התובע ששולם לנתבעת 3 בידיה. בסופו של דבר - אלמלא ערכה את הסכם המכר - המגרש לא היה עובר לבעלותו. על כן אני דוחה את התביעה להשבת כל שכר הטרחה ששולם לנתבעת 3 על ידי התובע. וקובעת כי על הנתבעת 3 בלבד (ולא על נתבעת 4 שרכיב זה אינו כלול בפוליסת הבטוח) להשיב לתובע סך של 1,624 ש"ח (ת3/) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.7.91 ועד התשלום בפועל. 267. הנתבעת 4, הפניקס חברה ישראלית לבטוח הוציאה לנתבעת 3 פוליסת אחריות מקצועית (נ4/). לפי תנאי הפוליסה, גבול האחריות של הנתבעת 4 בתביעה הנדונה הנו בהתאם לה מוגבל לסכום של 100,000 $ בנכוי ההשתתפות העצמית של הנתבעת 3, בסך 5,500 $. חבותה של הנתבעת 4 הנה בהתאם לתנאי הפוליסה - ולאחר שנדחתה התביעה להשבת שכר טרחה ששולם לנתבעת, הרי איני רואה מניעה לחייב את הפניקס ברכיבי הנזק האחרים אשר התקבלו בתביעה בפסק דין זה, כאשר בין התובע לנתבעת 4 קיימת חזית ויריבות ישירה, בהיותה המבטחת של הנתבעת 3 בביטוח על פי הפוליסה נ45/. 268. סיכום העולה מכל המקובץ הוא כי אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת 3 לשלם לתובע סך של 1,624.- ש"ח (ת3/) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.7.91 ועד התשלום בפועל השבת חלק משכר הטרחה ששולם לה על ידי התובע. אני מחייבת את הנתבעות 3 - 4 ביחד ולחוד לשלם לתובע: א. השבת תשלום מס שבח ששלם התובע במקום נתבעים 1,2 בסך 120,554.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.2.96 ועד התשלום בפועל. ב. השבת תשלום מס רכוש ששלם התובע במקום נתבעים 1 ו - 2 בסך 38,138.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 14.1.97 ועד התשלום בפועל. ג. השבת הוצאות משפטיות ששלם התובע לעו"ד דניאל אזוגי בסך 2,340.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 7.4.95 ועד התשלום בפועל. ד. הוצאות לחקירות לאיתור רכוש הנתבעת 3 בסך 1,872.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, מיום 4.7.96 ועד התשלום בפועל. ה. הוצאות לתשלום עבור השלמת הטיפול ברישום העסקה לעו"ד משה שוב, בסך 7,944.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 20.8.97 ועד התשלום בפועל. ו. הוצאות ששילם התובע לעו"ד יחיאל קיי בסך 39,856.- ש"ח מהיום (2.9.99) ועד התשלום בפועל. עגמת נפש - 25,000.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום (2.9.99) ועד התשלום בפועל. ז. הוצאות אגרת המשפט בתיק זה בסך של 7,878.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 26.1.97 ועד התשלום בפועל. (מחצית ראשונה של האגרה), ועוד סך של 8,956.- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.12.98 ועד התשלום בפועל. נתן במעמד ב"כ הצדדים: היום: כ"א באלול התשנ"ט, 2 ספטמבר 1999. דליה מארק - הורנצ'יק, שופטת קרקעותגוש חלקהתל אביב