פסק -דין 1. עתירה זו עניינה תכנון מחדש של חלקה 159 בגוש 6397 בפ"ת (רח' הרב קטרוני). על חלקה זו ניצב כיום בית חד-קומתי אשר בו מתנהל גן ילדים. לפני כשש עשרה שנה קרי, בשנת 1988, החליטו המשיבות 2 ו-3 כי 38% מן החלקה, אשר גודלה המלא כ- 820 מ"ר יופקע לצרכי שטח בנייה ציבורית (שב"צ). ההחלטה בדבר הפקעת החלק הנ"ל של החלקה לא מומשה בצורה כלשהיא, היינו לא ננקטו צעדים לביצוע בפועל של ההפקעה, כפי שמתחייב על פי הדין, לתפיסת חזקה במקרקעין. למעשה המשיכו העותרים להחזיק בשטח האמור כאילו לא הופקע מעיקרו, ממילא לא נעשה דבר לשם ביצוע בניה ציבורית כלשהיא. דא עקא, משחלפו השנים, היינו כשש עשרה שנים של חוסר מעש, פנו העותרים לרשויות התכנון והבניה של פתח תקוה והגישו תכנית חדשה (פת' 68/1212) המשתרעת על השטח של כ- 820 מ"ר כולו, ואשר כוללת גם את ביטול ההפקעה ובנית בית מגורים בן שבע קומות. בעניין ההפקעה טענו העותרים כי השטח שהופקע אינו מתאים לבניה לצרכי ציבור עקב גודלו (38% מ- 820 מ"ר) ועקב הצורך להקפיד על קווי בניין. נתקיימו אצל משיבות 2 ו- 3 דיונים ובדיקות לרוב שערכו כארבע שנים, לרבות עריכת תיקונים בתכנית, ולבסוף אישרו משיבות 2 ו-3 את התכנית החדשה הנ"ל, לרבות ביטול ההפקעה אשר כאמור היתה עד אותו מועד תאורטית בלבד, והעבירו לאישור הועדה המחוזית לתכנון ובנייה את התוכנית החדשה בלווית המלצה חיובית. (ראה נספח ב' לעתירה שהוא מכתב של מר גובר מאגף תכנון העיר פ"ת מיום 22/1/04). כפי שנאמר במכתב בין היתר! - "היזמים ביקשו לבטל את יעוד ההפקעה ולקבוע זכויות בניה לחלקה שכן המגרש קטן מדי לבניית מבנה ציבורי הנדרש לעמוד בקווי הבניין. מבוקש 16 יח"ד (צפיפות של 20 יח"ד לדונם נטו) בבנין של 4 קומות מלאות, על גבי קומות 7,6,5 בבנוי מדורג בקווי בניין נסוגים... רוב החניה המוצעת היא ברובה בחניון תת קרקעי כך שבקומת הקרקע נותר שטח לגינון." 2. הועדה המחוזית מינתה ועדת משנה לבדיקתה של ההמלצה ובסופו של דבר נדחתה בקשת האישור על-ידי הועדה המחוזית. החלטת הועדה המחוזית שיסודה בהחלטת ועדת משנה שלה, שללה הן את היקף הבנייה והן את ביטול ההפקעה. למען הדיוק אביא את עיקרי ההחלטה של ועדת המשנה על נימוקיה! - "פת/68/1212 התכנית הנדונה עניינה שינוי יעוד ממגורים ב' ושב"צ למגורים ג': יחידות דיור בע+6 ק' + חדרים על הגג. הועדה, לאחר שבחנה את התכנית, שמעה את דברי ב"כ היזם ומתכנן התכנית מחליטה כדלקמן: א. א. הועדה רואה חשיבות לציפוף הבניה בערים, ובתנאי שיש פתרונות חניה, תשתיות (ובכלל זה ניקוז והחדרת מי נגר עילי) ומענה לצרכי הציבור לתוספת יחידות הדיור המבוקשת. מרכז העיר פתח תקווה נמצא בתהליך מתמיד של הריסת בתים ישנים והקמת בתים חדשים במקומם - תהליך המביא להגדלת כמות יחידות הדיור. ב. ב. בתכנית הנדונה מוצעת תוספת יחידות דיור במגרש קטן, שמוצע להגדילו על חשבון קרקע ביעוד שטח לבנייני ציבור. תוספת שמגדילה אמנם את המגרש נשוא דיון זה, אך באה על חשבון פגיעה במצאי שטחי הציבור במרכז העיר פתח תקווה. ג. ג. הוועדה מסרבת לשינוי היעוד משב"צ למגורים וסבורה שאין הצדקה לשינוי היעוד המבוקש משטח ציבורי המהווה חלק משטח ציבורי גדול יותר, המשמש בפועל לגינה. לדעת הועדה ניתן וראוי לצרף חלק זה לגינה הציבורית הקיימת. הועדה סבורה כי שינוי יעוד שטח ציבורי, במיוחד במרכז העיר בו ההפקעות מועטות ומצאי שטחי הציבור עלול להיות במחסור - אינו ראוי. ד. ד. הועדה מחליטה להפקיד תכנית מתוקנת, עפ"י התיקונים והתנאים הבאים: מספר יחידות הדיור המוצע במגרש יצומצם ל-9 יח"ד. זכויות הבניה ומספר הקומות יצומצמו בהתאם, בתיאום עם לשכת התכנון. השינויים הבאים יהוו סטיה ניכרת, בהתאם לתקנה 2 (19) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002: העלאת מספר יחידות הדיור. תוספת קומות. 3. תקן החניה יהיה: 1:1 לדירות עד 75 מ"ר. 1:1.3 לדירות עד 100 מ"ר. 1:1.5 לדירות בשטח עד 120 מ"ר. 1:2 לדירות מעל 120 מ"ר. 4. תיקון טכני עפ"י הערות לשכת התכנון, שיימסרו בנפרד מהחלטה זו תוך 14 יום מקבלת המסמכים המתוקנים. החלטה זו תהיה בטלה בתוך שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, עפ"י סע' 86 ד' לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה." עתירה זו מופנית נגד החלטתה הנ"ל של הועדה המחוזית. 3. 3. עיקר נימוקי העותרים נגד החלטתה של הועדה המחוזית הם התעלמותה של זו האחרונה!- (א) (א) מן ההשתהות הבלתי סבירה בביצוע ההפקעה. (ב) (ב) מהודעת המשיבות 2 ו- 3 כי תם הצורך הציבורי במקרקעין המופקעים. (ג) (ג) מנתונים תכנוניים לעניין אפשרות השימוש במקרקעין המופקעים. (ד) (ד) ממאזן הנוחות והתועלת. (ה) (ה) הפגיעה בזכות הקנין של העותר. (ו) (ו) החלטת הועדה המחוזית כי בעתיד עשוי לקום בניין ציבורי בשטח המופקע. (ז) (ז) אפליית העותרים בהשוואה לבעלי מקרקעין אחרים באותו תחום. בקשר לפיסקה (א) הנ"ל הסתמכו העותרים בין היתר, על דברי ביהמ"ש העליון בבג"צ 75/57 קלמס נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ותכנון ערים ת"א פד' יא' 1601, 1608, ובבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מ"י עירית חדרה ואח' פד' נה' (2) 625, 652. 4. תגובתה של המשיבה הראשונה; הועדה המחוזית, היא כי עיקר השינוי הטמון בתוכנית המוצעת על ידי העותרים הוא ביטול יעוד חלק מן המקרקעין (280 מ"ר) לשב"צ, אשר לפי התכנית הקיימת ניתן להפקיעו. עיקרי ההנמקה של המשיבה לעמדתה מפורטים בתשובה כדלהלן! - "3.1. על אף שיש לראות בחיוב ציפוף מרכז העיר, אין זהו יעד העומד בפני עצמו, כי אם בצידו יש להבטיח פתרונות של חנייה, תשתיות ומענה הולם לצרכים הציבוריים של הגדלת האוכלוסייה באיזורים אלו . 3.2. על פי התכנית המוצעת יש תוספת של מס' יחידות הדיור במגרש קטן, על חשבון מצאי הקרקע לצרכי ציבור של מרכז העיר פ"ת. 3.3. הועדה לא מוצאת כל צידוק לגריעת שטח זה מן השטחים המיועדים לצרכי ציבור, כפי שנקבעו עוד ב- 1988, בתכנית שבתוקף, מה גם שאין מדובר בשטח העומד בפני עצמו, אלא חלק משטח ציבורי גדול יותר. אדרבא, לא רק שצידוק אין, אלא שדוקא על רקע ציפוף הדיור במרכז העיר מחד, ודלדול הקרקעות לצרכי ציבור באיזור זה, מאידך, מדובר בצעד שאינו ראוי." המשיבה מציינת כי אי הפקעת השטח המיועד לשב"צ אינו צריך ללמד כי הצורך לצרכי צבור חלף ועבר. לטענת המשיבה הרי בהתקיים תכנית שמעמדה כחקוק, הקובעת יעוד למקרקעין, נדרש טעם כבד משקל על מנת להראות כי הצורך לא קיים עוד וכי יש לבטל את ההפקעה. הצורך לשרת אוכלוסיה צפופה במרכז העיר, שהיה מונח ביסוד התוכנית שבתוקף משנת 1988 לא נסתר על ידי העותרים. בהתיחסה בסעיף 3.3. הנ"ל להיות השטח של 280 מ"ר כחלק משטח ציבורי גדול יותר, כוונה הוועדה לכך שבצמוד לחלקה נשוא העתירה יש חלקה אחרת של כדונם אשר בה גן ציבורי וכי ניתן לצרף עתה את החלקה הנ"ל של 280 מ"ר לגינה הציבורית, שכן גם שטח הגינה כולו מיועד בסופו של דבר לשב"צ. לדעתה לועדה המחוזית יש ראיה רחבה ומאוזנת יותר מזו של הועדה המקומית. זו האחרונה היתה צריכה להסביר איך נעלם הצורך הציבורי במקרקעין שהיה קיים מעיקרו, למרות שצפיפות האוכלוסיה גדלה. הטענה כי לא ניתן לעשות שימוש במקרקעין המופקעים בשל מאפיינים תכנוניים קרי, עניין קווי הבניין, אינה עולה בקנה אחד עם המציאות התכנונית ועם קביעתה המקצועית של המשיבה. אכן חלפו שנים לא מעטות מאז קביעת ההוראה בדבר הפקעת המקרקעין לפי התכנית הקיימת, אולם אין לומר כי במקרה כאמור קמה עילה אוטומטית לבקש ביטול ההפקעה. כל מקרה צריך להיבדק על פי נסיבותיו. לעניין זה מסתמכת המשיבה על עת"מ 1744/04 יחיא ואח' נגד הועדה המקומית (טרם פורסם) ועל בג"צ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א דינים עליון, כרך סז, 267, וספרו של א.קמר דיני הפקעת מקרקעין 200, 257)!- עוד טוענת המשיבה כי אל מול האינטרס הצר של העותרים להשביח את זכויות הבניה שלהם ולהכפילם אל מול זכויות הבניה שהיו להם ערב ההפקעה, עומדת דעתו המקצועית של מהנדס המחוז כי מדיניות תכנונית הנשענת על הגדלת הצפיפות בלבד עלולה להתגלות כהרת אסון, במיוחד במרכזי הערים וכי שומה על הועדה המקומית לדאוג לשטחים ציבוריים במרכז העיר, שיהא בהם להעלות את רמת החיים של תושביה, דבר המחייב ראייה כוללת ובחינה מקיפה של כמות שטחי הציבור ומידת התאמתם לצרכים הקיימים (שם, ס' 4). עמד על כך בית המשפט בבג"ץ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א, דינים עליון, כרך סז, 267, באומרו! - "מסקנה זו נתמכת בשיקול מרכזי נוסף, אותו מצווה בית המשפט לשקול בגדר השיקולים הצריכים לעניין במקרה כגון דא. כוונתי לכך שיש לבחון זה מול זה את הנזק העלול להיגרם למי שזכויותיו הופקעו אם לא תבוטל ההפקעה, לעומת הנזק העלול להיגרם לציבור אם תבוטל ההפקעה, וכדברי השופט י' זמיר בעניין טריידט ס.א. 631: חשיבות נודעת גם לשאלה מה הנזק שיגרם לציבור, ובכלל זה לשלטון החוק, כתוצאה מביטול ההפקעה בשל השיהוי. כך, לדוגמא, אפשר שביטול ההפקעה שחלקה מסויימת, אשר נועדה למבנה ציבורי, רק יחייב את הרשות המקומית לרכוש אותה חלקה או חלקה סמוכה בכסף מלא. לעומת זאת, אפשר שביטול ההפקעה במקרה אחר יתבטא, מבחינת הציבור, במניעת שירות חיוני. בסופו של חשבון, יש לשקול בכל מקרה את הנזק לאדם כפרט, שבית המשפט מצווה להגן על זכות הקניין שלו, כנגד הנזק לציבור. בית המשפט צריך לאזן כנגד זה, תוך מתן משקל ראוי לכל אינטרס מן האינטרסים השייכים לעניין". העותרת טוענת כמוזכר כי המשיבה לא נתנה דעתה לנימוקים התכנוניים השוללים אפשרות בנייה בחלקה המופקעת. הועדה שוללת מסקנה זו ומציינת: "22.1. שטחם של העותרים נשוא הדיון הוא אכן כ- 280 מ"ר ואולם, שטח זה מצטרף לשטח גדול בהרבה, בן כדונם, הצמוד אליו ואשר יעודו אף הוא הינו לשב"צ. שטח זה משמש בפועל כיום, כגן ציבורי ואולם, יעודו הסטטוטורי הינו לשב"צ ואין מניעה תכנונית לנצלו ליעוד זה, בצירוף שטח העותרים, הצמוד אליו, כאמור. 22.2. אין ללמוד מקביעת המשיבה כי "..ניתן וראוי לצרף חלק זה לגינה הציבורית הקיימת" (נספח א' לעתירה) כי הכוונה לשנות את יעוד שטח זה לשב"צ. כוונת המשיבה היתה כי יש לראות בשטחים אלו, שטח הגינה הציבורית בצירוף שטח העותרים הצמוד אליו, שטח תכנוני אחד. מכאן, כי אין יסוד לטענה כי יש כוונה לשנות את מטרת ההפקעה, שהיתה ונותרה - לשב"צ." כן נטען על ידי הועדה המחוזית כי אין יסוד לטענת האפלייה שכן חלק מן החלקות המובאות ע"י העותרים כדוגמא עדין נמצא בדיונים, או שבקשת בעליהם לבטל את ההפקעה נדחתה. בקשר לטענה כי אושר על ידי משיבות 2 ו-3 שאין עוד צורך במטרת ההפקעה, מפנה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה כמוזכר בעת"מ 1744/04 יחיא ואח' נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז מיום 28/11/04 (טרם פורסם) אשר בו נאמר!- "ניתנת האמת להיאמר שלהדיוט כמוני נראית הדרך ה"טאקטית" שבה מתבוננת הוועדה המרחבית על תא שטח שאורכו 500 מטרים סבירה יותר מן הרטוריקה ה"אסטרטגית" שהוועדה המחוזית נוקטת בה. אולם עלי לשנן ולזכור את הכלל הבסיסי השולט בדיני המנהל הציבורי לאמור שבמקום שבו לא הסתבר תהליך קבלת החלטה פגום, פסול ובלתי חוקי, לא יניח בית המשפט את שיקול דעתו במקום שיקול הדעת של הרשות המוסמכת ["אכן, כך פועל הוא עקרון הפרדת הרשויות. אנו לא נשב על כיסאה של רשות -שלטון ולא נתערב בהחלטות שעשתה אלא אם נפל באותן החלטות פגם משפטי, לאמור: פגם שהוכר בהלכה כפגם המצדיק התערבותו של בית משפט. כך, למשל, בחריגה מסמכות, כך בעשייה בחוסר תום-לב, כך בהחלטה בלתי סבירה בעליל ועוד". בג"ץ 2920 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה פ"ד נ(3) 441). מוטב, כמובן, שבשאלה מקצועית תכנונית יינתן משפט הבכורה להשקפתה של הרשות המקצועית המוסמכת ולא יינתן בידי הדיוט על פי נטיית ליבו (ראו גם דברי השופט אור בבג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה פ"ד מה (3) 678]. אין בידי לומר שגישתה העקרונית של הוועדה המחוזית היא בעליל בלתי סבירה. הרי כאשר תוכננה תוכנית המתאר (1987) שיוו רשויות התכנון לנגד עיניהן את הצורך בייעוד המקרקעין שבמחלוקת לשם סלילת שביל. הטעם העקרוני היא מצוי אז והוא מצוי גם היום. אלא שנוכח הזמן הרב שחלף מאז ועד היום ומשלא נמצא עד כה מימון למימוש הייעוד, הגיעה הרשות המקומית למסקנה שמבחינת סדרי עדיפות תכנוניים ותקציביים מוטב לה לוותר על השביל. הוועדה המחוזית אינה שוללת את הגישה הזאת מכל וכל. היא אומרת שראוי שהדבר יישקל שוב בעוד מספר שנים. הדבר מסביר את הדעת". יוער כאן כי בית המשפט החליט בפסה"ד יחיא הנ"ל, להגביל את התקופה לעיון חוזר וקצב לה מכסימום של שלוש שנים. סוף דבר, טענת הועדה המחוזית היא כי משלא הצביעו העותרים על טעם מסוג הטעמים המאפשרים לביהמ"ש לבטל החלטה של רשות מינהלית, דין העתירה להדחות. בתגובת משיבות 2 ו- 3 צויין כי משיבות אלו המליצו על אישור התב"ע החדשה. עם זאת מסכימות משיבות אלו עם עמדת המשיבה הראשונה אשר לפיה, למעט במקרים חריגים, אין מקום לשנות את היעוד של שטחים המיועדים לצרכי ציבור במקומות אשר קיים בהם חוסר בשטחים ציבוריים. דא עקא, המקרה שבפנינו הוא לדעת משיבות 2 ו- 3 חריג ומיוחד ורק בשל ייחודו המליצו המשיבות על השינוי: השטח המופקע הוא צר ומצומצם (בשל הדרישות התכנוניות של קווי בנין) וקשה ביותר לנצלו לצורך הקמת מבנה ציבור. אם יבנה על החלקה מבנה ציבורי יהיה זה לדעת המשיבות "מבנה מאולץ" אשר לא יצדיק את עלויות בנייתו ואחזקתו. לאור האמור סבורות המשיבות כי הן נהגו נכונה, אולם הן משאירות את הנושא לשיקול דעת בית המשפט. 5. התרתי לצדדים להגיש השלמה לטיעון. משיבה 1 דחתה את טענת העותרים לפיה אין החלטתה אלא בגדר רדיפת שררה ורצון להוכיח את סמכותה הבלעדית. בעניין מעמדה של הועדה המחוזית מעל גוף התכנון המקומי מפנה המשיבה הראשונה לפס"ד בתיק עת"מ 1744/04 (יחיה ואח' הנ"ל) במסגרת זו. אשר לתמיהת העותרים על כך מדוע אינה מתקבלת עמדת הועדה המקומית אשר היא שבקשה מלכתחילה את ההפקעה, מגיבה המשיבה הראשונה בציינה כי דווקא בכך המקום לתמיהה שכן אם החלקה אינה מתאימה ליעודה הציבורי, מדוע ביקשו משיבות 2 ו- 3 ב- 1988 להפקיעה. הנטל במקרה כזה מוטל על הוועדה המקומית ואך מובן כי הנטל בנושא ההפקעה הוא כבד ביותר, שהרי מדובר על שינוי של החלטה קיימת, כאשר הצורך במבני ציבור במרכז פ"ת גבר ומצאי הקרקעות התדלדל. המשיבה מוסיפה בהקשר להודעת משיבות 2 ו- 3 בדבר השארת הנושא לשיקול דעת ביהמ"ש!- "לו כטענת העותרים השנוי המבוקש ביעוד המקרקעין הינו פרי עבודה רבה של גורמי תכנון רבים ובכירים בעירית פ"ת, מדוע לא התיצבו המשיבות 2 ו- 3 להגנה על עמדתן זו? נדמה כי התשובה לכך ברורה". בעקבות עת"מ 1065/03 בונשטיין נ' הועדה המקומית לתו"ב שומרון ואח' (לא פורסם), יש לדעת המשיבה הראשונה להפריד הליך התכנון ואישורו לבין הליך ההפקעה וביטול ההפקעה. יצויין כי החלקה המופקעת היא חלק משטח גדול יותר (שעיקרו בחלקה שכנה). מדובר בשטח של דונם, המיועד כולו לשב"צ ומשמש כיום לגינה. משמע כי השטח של 280 מ"ר יכול לשמש לצורך ציבורי אחר, אף אם לא למבנה ציבורי. שינוי יעוד אינו מסמכותו של בית המשפט ועל כן ביטול ההפקעה אינה משנה לדעת הועדה המחוזית את יעוד המקרקעין לצרכי ציבור. 6. העותרים מציינים בהשלמתם כי כל טענות המשיבה הראשונה מופנות נגד המשיבות 2 ו - 3 בלבד, ללא התיחסות כלשהי לטעוני העותרים. משמע, העותרים נקלעו לריב סמכויות שלא שלהם, בלי התחשבות בהליכי התכנון הארוכים והמעמיקים שעשו המשיבות 2 ו- 3 אשר הן אלו שיזמו בשנת 1988 את הפקעת המקרקעין. מכאן שיש לכבד את החלטתן לחזור בהן מן ההפקעה, לאור המסקנה כי באזור לא נדרש מבנה ציבורי נוסף. לא ברור מדוע משיבה מס' 1 שאשרה בשעתו את ההפקעה מבלי שנבדקו אפשרויות הממוש שלה, אינה נכונה עתה לקבל את עמדת המשיבות 2 ו- 3, למרות הנימוקים כבדי המשקל שהובאו בפניה. התכנית המוצעת לבנית 16 יחידות דיור על מגרש קטן הקרוב למרכז העיר עולה בקנה אחד עם יעוד המשיבות כולן, היינו ציפוף מרכזי העיר וזאת תוך מתן פתרונות בנייה באמצעות חניון תת קרקעי ותוך מתן פתרון הולם לצרכי ציבור באמצעות השארת שטח נרחב לגינה. תכנית זו עדיפה לדעת העותרים על המצב הקיים. דיון 7. מקובלת עלי המסקנה כי דיני התכנון והבנייה יוצרים היררכיה של סמכויות וכי וועדות התכנון לדרגותיהן אינן זהות במעמדן. בהקשר לנושא שבפני כוונתי היא לכך כי הועדה המחוזית היא בעלת סמכות נרחבת יותר לגבי נושאי התכנון והבנייה במחוזה, מאשר כל ועדה מקומית באותו מחוז ולטעמי דיני התכנון והבנייה מבטאים זאת כראוי. עם זאת, יש לקבל כהנחת יסוד משפטית מובנת מאליה כי הוועדות המחוזיות אינן פועלות בחלל ריק. אף הן כפופות לדיני התכנון והבנייה ולהלכות הפרשניות שצמחו על יסודן. בין היתר מתייחסת דעתי גם לכך כי כל שנקבע בפסיקה, על יסוד הוראות החוק, בכל הנוגע לזכותו של בעל קנין שרכושו הופקע, מחייב גם את הועדות המחוזיות. במילים אחרות; אם נובע מן ההלכה המחייבת כי אי מימושה של מטרה ציבורית מוגדרת במשך זמן בלתי סביר מחזירה את זכותו של בעל הקרקע לקנינו, הרי אין במדיניותן ושאיפתן של וועדות מחוזיות כדי לבטל הלכות אלה. מן הכלל אל הפרט; במקרה שבו אנו דנים הופקעו כ- 280 מ"ר מן החלקה נשוא דיון זה למטרה שהוגדרה כ- שב"צ, היינו בניה ציבורית. אינני יודעת אם ההחלטה הושפעה במקרה דנן מן העובדה שהבית החד קומתי הניצב כיום על החלקה הנ"ל משמש כגן ילדים או לאו. עיקרו של דבר אין בכך חשיבות כלשהיא לצורך עניינו. מכל מקום המטרה הציבורית הוגדרה כמטרת בנייה למטרות הציבור ולא לצרכי גינון וחלפו 16 שנה ללא מעש. אכן אין חשיבות לכך שבעלי הקרקע לא קיבלו פיצויים שכן לא התברר מן החומר שהוגש לי אם הם היו בכלל זכאים לפיצויים או שמא מדובר על הפקעה במסגרת האחוזים שאינם מזכים בתמורה, אולם מה שקובע לעניין הנושא שבפני הוא שההפקעה נכללה בתכנית תכנון ובניה שאחריה לא אירע ולא כלום. היינו לא רק שלא נבנה מאומה, אלא גם לא נתפסה חזקה ולא נעשתה פעולה כלשהיא אחרת ע"י רשות התכנון המקומית למימוש המטרה. אין ספק שרשות התכנון המקומית היתה שותפה לרעיון ההפקעה, שהרי העניין נכלל בתכנית מאושרת, אולם היא לא עשתה מאומה. כיום טוענת הרשות המקומית (המשיבות 2 ו- 3) שאין יותר צורך בהפקעה, ובלי להסכים בשלב זה עם המסקנה הסופית של הועדה המחוזית, אני שותפה לספקות המובעות ע"י הועדה האמורה; אולם בהקשר זה ברצוני להבהיר נושא שנגזר מן ההיררכיה של סמכויות, אשר אליו התיחסתי בראשית דבריי. סמכות גוררת עמה גם חובות. הועדה המחוזית היא אכן בעלת סמכות רחבה יותר וקובעת יותר מן הועדה המקומית. עם זאת אין להתעלם מכך שהועדה המחוזית גם נושאת באחריות לגבי התכניות המאושרות על ידה. במה דברים אמורים; הועדה המחוזית איננה רק בגדר ערכאת ערעור, או רשות מאשרת לגבי הועדות המקומיות. סמכותה הרחבה כוללת גם את הפיקוח של גוף התכנון הגבוה יותר על גופי התכנון הכפופים לו. מבלי לגרוע מאחריותה של הועדה המקומית, אני סבורה כי ועדה מחוזית חייבת לעקוב אחר ביצוע תכניות שאושרו על ידה, שכוללות הוראות בדבר הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור. ראוי היה שאחרי חלוף זמן של אישור תוכנית, תבוא גם בדיקה מצד הועדה המחוזית מה קורה הלכה למעשה באשר לשלילת הרכוש מבעליו החוקיים, אשר עליה הוחלט בתוכנית. אין זה סביר בעיני שיחלפו 16 שנים מעת אישור תכנית בדבר הפקעה שלא מומשה, ולוועדה המחוזית יוודע הדבר רק כאשר מגישים לה תכנית מתוקנת. נטילת קנינו של אדם, היא נושא בעל חשיבות בעיני הפרט הנוגע בדבר וכך גם בעיני הרשויות הציבוריות המופקדות על כך. אם נפלה החלטה כגון זו המעוגנת כדין במטרה ציבורית, מן הנכון שיהיה מעקב אחר מימוש הכוונה הראשונית, וכי לא יחלפו שנים ארוכות בהן נשארת ההפקעה לצרכי ציבור כאות מתה, מבלי שהגוף המופקד על ההחלטה והגוף שנתן אישור להפקעה מעיקרה יתנו דעתם לחוסר המעש, אשר מטיל כשלעצמו ספק בצדקת ההפקעה. במה דברים אמורים; עצם ההצדקה של הפקעה לצרכי ציבור נראית מסופקת אם לא קורה מאומה במשך 16 שנה. היינו, ככל שהדבר מתיחס לצורך האמיתי במימוש מטרה ציבורית, עומד המחדל בסתירה לתיזה המבקשת להצדיק את ההפקעה. כאמור לעיל, חלפו 16 שנה מבלי שנעשה דבר למימוש המטרה הציבורית. הפסיקה העקבית קובעת בסוגיה זו כי יש לראות בתקופה של 16 שנה תקופה בלתי סבירה המצדיקה את ביטול התוקף של ההפקעה אשר לגביה לא נעשה דבר, ואף לא נסיון כלשהו למימוש המטרה הציבורית. אני סבורה על כן כי יתכן ויש יסוד לתרעומתה של הועדה המחוזית עקב העובדה שיש מספר חלקות באותו אזור שבהן תיכננה מטרה ציבורית אשר לא מומשה, אולם לא יכול להיות בתרעומת זו כלפי הועדה המקומית, ככל שתהיה מוצדקת, כדי לשנות מן הפסיקה העקבית של בית המשפט העליון כי הפקעה לגביה לא נעשה דבר במשך שנים ארוכות מביאה לביטולה של ההפקעה ולהחזרת הקניין לבעליו. זאת ועוד, הפסיקה גם איננה רואה אפשרות להאריך תוקפה של ההפקעה על ידי המרת מטרה ציבורית אחת במטרה ציבורית אחרת. ביהמ"ש פסק בעניין זה כי אם רואים הצדקה לשימוש בקרקע למטרה ציבורית אחרת צריך לנקוט בצעדי הפקעה חדשים על פי תכנון חדש אשר תוקפו יהיה החל מתוקפה של התוכנית החדשה (ראה לענין זה בג"ץ 2390/96 יהודית קרסיק ואח' נ' מדינת ישראל פ"ד נה (2) 625). לאור האמור לעיל אני סבורה כי אין כאמור לשלול קיומה של הצדקה למורת הרוח שהובעה על ידי הועדה המחוזית בפני הועדה המקומית, אולם בכך כשלעצמו אין כדי להצדיק את אי יישומה של ההלכה בדבר משמעות חלוף הזמן, מאז אישור התכנון בדבר ההפקעה. אשר על כן מסקנתי היא כי יש לקבל את העתירה, ככל שהדבר נוגע לביטולה של החלטת הועדה המחוזית בכל הנוגע להפקעת הקרקע הנדונה ולהחזיר את הקניין ב- 280 המ"ר לבעליו המקוריים. אינני רואה מקום להתערב בהחלטת הועדה המחוזית בעניין כמות יחידות הדיור והוראותיה בעניין "סטייה ניכרת". המשיבות 1 והמשיבות 2 ו- 3 ישלמו לעותר הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ + מע"מ כל אחת, צמוד מהיום. קרקעותביטול הפקעההפקעה