תחולת חוק המכר דירות

להלן פסק דין בנושא שאלת תחולת חוק המכר דירות תשל"ג-1973.

פסק דין

א.     כללי

1.     תביעה כספית של רוכשי דירה חדשה. התביעה מבוססת בעיקרה על עילות של איחור במסירה ושל ליקויי בניה ומבוקשים בה פיצויים על נזקים ממוניים ובלתי ממוניים בגין הנ"ל. סכום התביעה ליום הגשתה 88,203 ₪.

2.     המערכת החוזית שבין הצדדים אינה שגרתית, והיא שונה מזו שאינו נתקלים בה ברובם המכריע של המקרים שבהם מוגשת תביעות כגון דא. זאת משום שלא נערך כאן חוזה אחד בין הרוכשים (התובעים) לבין חברה קבלנית, אלא שני חוזים שונים: חוזה מיום 11/4/99 לרכישת מגרש בין התובעים לנתבעת 2 (להלן: "נתיבי דור") שכונה להלן "חוזה הרכישה" - נספח "ב" לתצהירי התובעים ; וחוזה מאותו תאריך לרכישת שירותי בניה בין התובעים לנתבעת 1 (להלן: "פרשקובסקי") שיכונה להלן "חוזה הבניה" - נספח "א" לתצהירי התובעים.

ב.     המסגרת הנורמטיבית - שאלת תחולת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 על ענייננו

3.     טרם שאכנס לדיון בטענות המפורטות של הצדדים בכל אחד מהנושאים הפרטניים שבמחלוקת, יש לקבוע מהי המסגרת הנורמטיבית החלה על ענייננו. הכרעה כזו נדרשת בשאלת תחולתו של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), כאשר התובעים טוענים לתחולת החוק ואילו הנתבעות טוענות כי אופי ותוכן ההתקשרות החוזית עם כל אחת מהן אינו נכנס לגדר המקרים שחוק המכר (דירות) חל עליהם.

4.     דומה שאין חולק כי על פי פשוטם של הדברים אין אף אחת מהנתבעות נופלת להגדרת "מוכר" בס' 1 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. נתיבי דור לא מכרה "דירה" אלא מגרש המיועד לבניית דירה. פרשקובסקי לא מכרה דירה אלא סיפקה את שירותי בניית הדירה.

5.     התובעים טוענים כי במקרה דנן יש להתעלם מהפיצול שבין החוזים (וכן מהפיצול שבין שתי החברות הנתבעות - ענין אליו אשוב בהמשך). הם מבססים חלק זה של טיעונם על אלה: אופיו הקוגנטי והצרכני של חוק המכר (דירות); העובדה שהפיצול בין שתי הנתבעות הוא - לטענתן - מלאכותי; העובדה ששני החוזים נחתמו באותו מועד ובאותו מקום ועל ידי אותו אדם (מטעם הנתבעות); העובדה שכל רוכשי הדירות במתחם ביצעו את רכישת בתיהם באותה מתכונת; העובדה שלא ניתן לתובעים (כמו גם לכל שאר הרוכשים במתחם) לבחור לעצמם ובעצמם את זהות נותן שירותי הבניה; והזיקה ההדוקה בין שני החוזים עצמם (בענין שכ"ט עו"ד שהוטל על התובעים ומיקוד ההוראה בנדון; ובענין הזיקה בין אי תשלום עבור שירותי הבניה לבין ביטול חוזה הרכישה); וכן העובדה שנושאים כהשגת היתר הבניה לא הוטלו בחוזה על המזמין (התובעים) אלא על הנתבעת 1.

6.     הנתבעות טוענות כי אין "להרים את המסך" ביניהן לבין עצמן; כי אף אחת מהן אינה נופלת לגדר הגדרת "מוכר" בס' 1 לחוק המכר (דירות); וכי בכתב התביעה נטענה תחולת חוק המכר (דירות) רק על בסיס הטענה שיש להרים את המסך שבין שתי הנתבעות, ועל כן כל שאר טענות התובעים בענין תחולת החוק הן "שינוי חזית אסורה" (ס' 17 לסיכומי הנתבעים). כן טוענות הנתבעות כי גם לגוף הענין אין לקבל את טענות התובעים לענין בשאלת חוק המכר (דירות).
7.     אין חולק שחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא חוק צרכני בעל אופי קוגנטי. ניתן להסיק זאת מההגדרה הרחבה של "מוכר" בס' 1 לחוק האמור וממכלול ההוראות שבו ובמיוחד מסעיף 7 א' לחוק הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה לטובת הקונה". לטעמי, מחייב הדבר את המסקנה לפיה אם מכלול הנסיבות מלמד על ניסיון להתחמק מתחולת החוק - יש למנוע מניסיון כזה להצליח, ויש להחיל את החוק גם היכן שלפי פרשנות דווקנית-מילולית אין הוא, לכאורה, חל. יתרה מכך: דעתי היא שכדי להחיל את החוק אין צורך אפילו לקבוע שנעשה ניסיון מכוון לחמוק מתחולתו. די בכך שמהותה הכלכלית של ההתקשרות לאור הנסיבות היא כזו שעליה יועד לחול החוק, כדי לקבוע את תחולתו.

8.     אשר לטענת שינוי (או הרחבת) חזית: הטענה אינה נכונה, ודי לעיין בס' 3.2, 4.1 עד 4.15 ובמיוחד - 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.9, 4.10, 4.11 לכתב התביעה. מכאן שכבר בכתב התביעה נטען שחוק המכר (דירות) חל לא רק משום שיש "להרים מסך" בין הנתבעות לבין עצמן, אלא גם משום נסיבות ההתקשרות ותוכנה. בנוסף ומעל לצורך אעיר כי אף שנרשמה התנגדות כללית להרחבת ולשינוי חזית, לא נמנע ב"כ הנתבעת מלחקור בחקירה שכנגד על עניינים הנוגעים לכך שנעשו חוזים נפרדים (ור' עמ' 8, ש' 7 ואילך, ועמ' 9, ש' 3 ואילך). מכאן שגם לו היתה כאן הרחבת חזית, הרי היא נעשתה בהסכמה הלכה למעשה והנתבעות חזרו בהן, מרגע שחקרו בנושאים אלה, מהתנגדותן לשינוי והרחבה של החזית בנקודה זו.

9.     לגופו של ענין דעתי היא שככל שהדברים נוגעים לשאלת תחולתו של חוק המכר (דירות), יש להחילו על ענייננו וזאת גם ללא קשר לשאלה (שתידון בנפרד) של הרמת המסך בין הנתבעות לבין עצמן. הלכה למעשה, התובעים ביקשו לרכוש דירה חדשה. המתכונת של שני חוזי נפרדים - האחד לרכישת קרקע והשני לרכישת שירותי בנייה - נקבעה על ידי הנתבעות וזאת מבלי שתוצע לתובעים גם מתכונת חלופית של חוזה אחד שנופל בגדרן של ההגדרות בחוק. גם לא הוצע להם לבחור לעצמם קבלן ראשי אחר שממנו ירכשו שירותי בניה. העיסקה היתה עיסקה אחת: כדי לרכוש דירה חדשה בפרוייקט, הדרך היחידה שהועמדה בפני כל הרוכשים (ובהם התובעים) היא רכישת מגרש מהנתבעת 2 ורכישת שירותי בניה מהחברה האחות שלה - הנתבעת 1. כל העובדות הללו נלמדות ישירות מפי מר יוסי פרשקובסקי (עה/1) - ר' עמ' 18, ש' 14-10. מטרת החוק היתה להגן על כל מי שרוכש דירה חדשה ממי שעיסוקו בכך. פיצול הרכישה לשני חוזים שכל אחד מהם נעשה על ידי חברה אחרת מבין שתי חברות שביניהן זיקת בעלות מובהקת (חברות "אחיות") ומבלי לאפשר לרוכשים, הלכה למעשה, קניה "רגילה" או רכישת שירותי בניה מקבלן אחר, פירושה עקיפה מלאכותית של מטרת המחוקק גם אם לא זו דווקא היתה מטרת הנתבעות עת בחרו לפעול בדרך שבה פעלו, ואין להכיר בה. העובדה שמדובר בעיסקה אחת ובפיצול שיש בו מלאכותיות עולה גם מנוסח החוזים עצמם. כך למשל שכ"ט עוה"ד שהרוכשים חוייבו בו באחד החוזים: אם בודקים את שיעורו מבינים שהוא חושב על בסיס התמורה הכוללת בשני החוזים גם יחד, ורק אם מתייחסים לתמורה הכוללת מגיעים לשיעור שכ"ט התואם את המקובל בכגון דא (וראה הפירוט בס' 4.5.10 לסיכומי התובעים, שלא נענה כלל בסיכומי הנתבעות, ולדעתי - לא במקרה). כמו כן ראה ס' 4 (ה) לחוזה הבניה שבו נקבע כי אם התובעים לא ישלמו תשלום כלשהו בגין הבניה תהיה הנתבעת 1 רשאית לבטל את חוזה הרכישה (!), אף שאין היא צד לו כלל ושהוא כביכול חוזה נפרד לגמרי. גם לענין זה אין בסיכומי הנתבעות כל התייחסות, ושוב - לא בכדי. הוא הדין בהוראת ס' 4 (ח) לחוזה הבניה ו-17 לחוזה הרכישה, שמעידים אף הם שאין מדובר בשתי עיסקאות נפרדות באמת אלא בעיסקה כוללת אחת. לכל אלה יש להוסיף את העובדה ששני החוזים נכרתו במקום אחד ובמעמד אחד. עוד ברור שלא היתה כאן רכישה רגילה של שירותי בניה משום שלא הרוכשים, אלא הקבלן (הנתבעת 1) התחייב לדאוג להיתרי בניה.

10.     הנתבעות טוענות בהקשר זה כי התובעים היו מיוצגים על ידי עו"ד במהלך המו"מ (ואף מתייחסים לכך שאותו עו"ד לא הובא לעדות מטעם התובעים), וכי צמחה גם לתובעים תועלת כלכלית ברורה מכך שההתקשרות נערכה באופן שבו נערכה וזאת הן במישור המחיר והן במישור המיסוי. עה/1 הסביר בעדותו כי קצב המכירות נעשה מהיר יותר במתכונת שנבחרה והדבר איפשר הפחתת המחיר הכולל (ר' למשל עמ' 18, ש' 4-2, 19-17 ו-28-27), וכן הסביר כי המתכונת שנבחרה יצרה יתרונות מיסוי לנתבעת 2 על ידי מתן אפשרות לקזז רווחים כנגד הפסד צבור קיים לצורך מס (שם, ש' 26-21) שיש להניח שגם הם השפיעו על מחיר העיסקה הכולל. לדעתי גם אם נקבל, לצורך הדיון שבפניי, טענות אלה במלואן אין בהן כדי להשפיע על התוצאה, והוא הדין בטענה שהמתכונת שנבחרה איפשרה לתובעים, בנוסף להוזלת מחיר העיסקה כולו, גם חיסכון במס רכישה. העובדה שהמתכונת שנבחרה יצרה יתרונות בתחום המחיר ובתחום המיסוי, גם אם היא נכונה, אינה משנה את המסקנה שלצורך תחולת חוק המכר (דירות) יש לראות את שני החוזים כמכלול אחד שבו נמכרה דירה חדשה לתובעים. לכך יש להוסיף כי יתרונות כלכליים (לרבות בתחום המיסוי) צמחו כנראה לכל הצדדים כתוצאה ממתכונת ההתקשרות שנבחרו. על כן אין בעובדה - גם אם היא נכונה - שלתובעים צמחו יתרונות כלכליים מהדרך שנבחרה כדי לעמוד בדרכם בנושא תחולת חוק המכר (דירות). מדובר בשני מישורים נפרדים. אין בפניי טענה (ומקל וחומר שאין בפניי ראיה) כי המחיר ששילמו התובעים הושפע מאי תחולת חוק המכר (דירות), שאז ניתן היה אולי לשאול האם ראוי שהתובעים - בדיעבד - יהנו הן ממחיר מופחת שנקבע בהנחה שהחוק אינו חל, והן מתחולת החוק. בהעדר טענה שהמחיר כולל הפחתה בשל ההנחה שהחוק לא יחול, ממילא השאלה אינה מתעוררת. אני חוזר ומדגיש שאין כאן קביעה שהמטרה היחידה של פיצול ההתקשרות כפי שנעשה היתה לחמוק מתחולת החוק, אלא קביעה שגם אם פיצול זה נעשה ממניעים אחרים והיטיב עם האינטרסים של שני הצדדים, עדיין מדובר בפיצול של עיסקה אחת ולא בשתי התקשרויות שבאמת ובתמים היו נפרדות ובלתי תלויות. משהוכח שבעיסקה אחת כוללת מדובר, יש לתת תוקף לתכלית המסחרית האמיתית של כל הצדדים והיא ביצוע עיסקת מכר ובניה אחת כוללת, ולהחיל על העיסקה ועל הצדדים את חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 בדיוק כפי שהיה חל לו אכן נערך חוזה אחד בלבד.
     מהטעמים דלעיל אין גם כל חשיבות לכך שמי שייצג את התובעים בעריכת החוזים לא הוזמן להעיד מטעמם שהרי אין בפיהם טענה שלא ידעו שמדובר בשני חוזים או שהוטעו בענין זה. המסקנה שהחוק חל מבוססת על עובדות שאינן במחלוקת, לרבות על עובדות שהנתבעות עצמן מסרו בעדויות מטעמן, ועל שיקולים שבדין ובמדיניות משפטית. לאף אחד מאלה לא יכלה עדותו של אותו עו"ד להועיל במאומה.
     אין להבין מכל האמור לעיל כאילו בכל מקרה שבו אדם רוכש מגרש ואחר כך מתקשר בהסכם לרכישת שירותי בניה של בית מגורים על המגרש, יראו את שני החוזים כמכלול אחד לענין תחולת חוק המכר (דירות). ראיה כזו של שני החוזים כמכלול אחד אינה מתאימה אלא כאשר הפרדת העסקה הכוללת לשני חוזים שונים אינה הפרדה אמיתית, והרוכש אינו יכול הלכה למעשה לחפש לעצמו קבלן לפי בחירתו ולנהוג כמזמין רגיל של שירותי בניה על אדמתו.
     

ג.     איחור במסירה

11.     המועד המוסכם לגמר הבניה ומסירת החזקה הוא 30/9/00 (ס' 3 (א) לחוזה הבניה), ונראה שנפלה טעות בסיכומי הנתבעת (ס' 7) לענין זה. החזקה נמסרה בפועל ביום 26/12/00, היינו 86 ימים לאחר המועד המוסכם. בסעיף 4 (ב) לאותו חוזה נקבע כי במקרה שהקבלן "לא יגמור את בניית הבית" במועד לו התחייב בחוזה, ישלם פיצוי מוסכם של 30 $ לכל יום של איחור. התביעה בנושא זה היא לתשלום אותו פיצוי מוסכם, הינו לתשלום סך השווה ל-2,580 $ (86 X 30).
12.     בס' 3 (ד) לחוזה הבניה נאמר כי "איחור של עד 75 יום בגמירת (כך! - ש.מ.) בניית הבית מכל סיבה שהיא לא יהווה הפרת חוזה". בס' 3 (ה) לחוזה הנ"ל נקבע כי "הקבלן אינו חייב למסור את העבודות הבית אלא לאחר שהקונה ישלם את כל התשלומים הקבועים בהסכם זה". עוד הוסכם כי "טופס 4" ייחשב כהשלמת הבניה (ס' 2 (א) (ב) (4) לחוזה).

13.     הנתבעות טוענות כי "טופס 4" ניתן כבר ביום 7/12/00 ונמסר לנציגיה ביום 13/12/00, ובעקבות זאת פנו לתובעים על מנת שישלמו את יתרת התמורה כנגד מסירת החזקה, אך זו שולמה - מסיבות התלויות בתובעים - רק ב-25/12/00 ולכן נמסרה החזקה רק למחרת. לו שילמו התובעים את היתרה כשנתבקשו לעשות זאת וכשניתן טופס 4, היו הצדדים נופלים בגדר 75 "ימי החסד" וממילא לא היתה קמה זכות לפיצוי, וכך יש לפסוק - לטענת הנתבעת - בנסיבות ענייננו.

14.     התובע אשר בעדותו כי שילם את התשלום האחרון רק בשעות הערב של 25/12/00 וכי קיבל חזקה למחרת (עמ' 6, ש' 15-13); אך טען שלפי הבנתו היה עליו לשלם רק עם קבלת טופס 4 ואישור כיבוי אש (שם, 18-17). התובע טען כי הכין את הכספים והמתין לדרישה כדי לשלמו (עמ' 5, ש' 17).

15.     לא מצאתי בחומר הראיות כל תמיכה לטענה כי התובעים ידעו על קבלת "טופס 4" ביום 13/12/00 ע"י הנתבעות. המצהיר היחיד מטעם הנתבעות שנדרש לכל הנושא הוא מר שרון פרשקובסקי, ובתצהירו (נ/2) אין כל טענה ממנה ניתן לדעת מתי הודיעו הנתבעות לתובעים כי טופס 4 מוכן וכי עליהם לבצע את התשלום האחרון כתנאי (יחיד) לקבלת החזקה. אין גם כל מסמך המעיד כי הודעה כזו נמסרה לתובעים ומתי. בכך נשמט הבסיס מתחת לטענה כי התובעים הם שמנעו מסירת החזקה לפני 15/12/00 (תוך 75 ימים מהמועד המוסכם), וזו טענה שעל הנתבעות להוכיחה. זאת מבלי להתייחס כלל לטענת התובע בענין הצורך להמציא אישור כיבוי אש שבה אין אני רואה צורך להכריע, פרט להערה לפיה על פי החוק "טופס 4" אינו בהכרח מעיד על השלמת בנייה ועל התאמת המבנה לאכלוס, ו1 אין הוא בהכרח בגדר היתר אכלוס. מכל מקום, משלא הוכח שהתובעים ידעו כבר לפני 15/12/00 ש"טופס 4" מוכן, אין מקום לקבוע שהם אלה שגרמו לכך שהחזקה לא נמסרה עד 15/12/00.

16.     לאור האמור לעיל אין צורך להכריע בטענת התובעים כי סעיף 3(ב) לחוזה אמנם קובע שאיחור של 75 ימים אינו הפרה, אך אין הוא פוטר מהחבות בפיצוי המוסכם גם במהלך אותם 75 ימים, משום שהפיצוי אינו - כך הם טוענים - מותנה בקיום הפרה אלא נובע מהצורך בדיור חלופי בתקופה שאחרי 30/9/00.

17.     על כן יש חבות בפיצוי מוסכם, והשאלה היא רק אם לחשבו מיום 30/9/00 (או ממחרתו) או רק מיום 15/12/00. בענין זה ובהתבסס על פסיקת בית המשפט העליון בע"א 4337/02, אני קובע כי במקרה שבפניי ומשנמסרה החזקה בחלוף למעלה מ-75 ימים מהמועד שנקבע בהסכם, יש לשלם פיצוי בגין מלוא תקופת האיחור לרבות "ארכת החסד" בת 75 ימים.

18.     בשולי הדברים אעיר כי אין כל חשיבות לכך שהתובעים לא העלו דרישה זו לאחר המסירה ועד להגשת התביעה, ומקל וחומר שכך הוא משהוכח בכתובים שהתובעים התריעו בענין זה עוד לפני שהמסירה בוצעה.

19.     על כן התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בראש נזק זה בסך השווה ל-2,580$.

ד.     ליקויי בנייה

20.     אין חולק שהיו ליקויי בנייה בדירה. אין חולק שחלקם תוקנו על ידי הנתבעות טרם הגשת התביעה. במהלך ההליכים בתביעה זו מונה מומחה מטעם בית המשפט, ולפי חוות דעתו נותרו ליקויים מסויימים וכן נוצרה ירידת ערך בגין ליקויים שאין לתקנם. התובעים - בסיכומיהם - אינם טורחים לנקוב בסכום הפיצוי המבוקש על ידם בגין הליקויים ומסתפקים בהפנייה לחלופה "ב" שבחוו"ד מומחה בית המשפט ובעתירה להכריע לטובתם בענינים שהוגדרו בחוו"ד כנתונים ב"מחלוקת משפטית". אציין כי המומחה לא נחקר על חוות דעתו ואף לא הופנו אליו שאלות הבהרה. מכאן כי אין מחלוקת אמיתית על ממצאיו.

21.     לפי חוו"ד מומחה בית המשפט (המהנדס והשמאי מר שמואל רוזנברג) נמצאו בבית התובעים ליקויים שחלקם ניתן לתיקון, ואת חלקם האחר אין לתקן אלא יש לפצות בגינו על ירידת ערך. בסך הכל, בגין הליקויים הקיימים שמצא המומחה, יש לפצות (לרבות בגין אלה מביניהם שלא יתוקנו) לפי חלופה "א" שבחווה"ד (עלות תיקון על ידי הקבלן הראשי כולל פיקוח הנדסי ונקיון לאחר הביצוע) בסך של 28,100 ₪ לפני מע"מ, ולפי חלופה "ב" (עלות תיקון על ידי התובעים באמצעות בעלי מקצוע שישכרו, כולל פיקוח הנדסי ונקיון לאחר הביצוע) בסך של 34,600 ₪ לפני מע"מ. כל הנ"ל צמוד למדד מחירי תשומות הבניה למגורים של חודש פברואר 2003 (200.1 נקודות), כאמור בחווה"ד. בנוסף מתייחס המומחה לחמישה ענינים נוספים שלא נכללו בסיכומים דלעיל משום ששאלת החבות לגביהם נתונה במה שהמומחה כינה "מחלוקת משפטית", והפיצוי בגינם עומד בחלופה "א" על 3,700 ₪ ובחלופה "ב" על 4,100 ₪, הכל לפני מע"מ וצמוד למדד תשומות הבניה למגורים כאמור לעיל.

22.     הנתבעות טוענות כי היו ועודן מוכנות לתקן כל ליקוי שהן אחראיות לו, וכי אף ביצעו היטב כל תיקון שהודע להם על הצורך בו ושנתאפשר להם לבצעו עד תום. חוששני שאין בידי לקבל טענה זו ועיון בנספחים לתצהיר התובע, ובמיוחד בנספחים ט' עד יא', אינו תומך בטענה זו אלא להיפך.
     בנספח יא' מתנערת הנתבעת 1 כליל מאחריות לכל הליקויים שעליהם הודיעו התובעים ימים ספורים לאחר שחלפה שנה אחת מהמסירה, חרף אלה: שמדובר בליקויים שפורטו בחוו"ד שנערכה טרם שחלפה שנה כאמור; שמדובר בליקויים שחלקם עוסקים ברטיבות ואינסטלציה שלגביהם גם לפי החוזה מגיעה תקופת האחריות לשנתיים; ושהתקופה החוזית של שנה היא התניה אסורה על חוק המכר (דירות).
     בעדותו הודה עד תביעה 2 (מנהל הנתבעת 1) כי בזמן תיקון רטיבות בחדר אמבטיה לא הוחלף מצע חול ונימק זאת בטענה כי החלפה כזו חייבה עבודות ש"אף אחד מהצדדים" לא היה מוכן להן, אך מיד אחר כך התברר שהתובעים כלל לא נשאלו אם הם מוכנים לביצוע החלפה כזאת (ראה עמ' 21 שורה 21 עד עמוד 22 שורה 2).
עוד הודה כי בנושא הרטיבות הוחל בביצוע תיקונים שלא הושלמו (עמ' 22 שורה 10), וכי יתקן ליקויים "שיוכח שנוצרו בתקופת האחריות" (שורה 10 עד 11).
     זהו טיעון מוזר: הרי בחוו"ד המומחה מטעם התובעים (נספח ט' לתצהיר התובע) שנשלחה לנתבעת ביום 23/1/02 (נספח י' לתצהיר התובע) נאמר במפורש כי נערכה בעקבות ביקור בבית ביום 16/12/01 שחל פחות משנה לפני המסירה. חרף זאת בחרה הנתבעת 1 להודיע במכתבה כי "התפלאה" לקרוא את המכתב נספח י' לתצהיר התובע וכי "תקופת האחריות פקעה ביום 25/12/01" (סעיף 4 לנספח יא' לתצהיר התובע). יודגש כי הנתבעת בחרה שלא להתייחס כלל לחוות הדעת אלא להיתפס לעובדה שאף שהיא משקפת מצב קיים למועד שבו טרם חלפה שנה מיום המכירה, היא נשלחה לנתבעת כחודש לאחר חלוף שנה מהמסירה. על סמך עובדה זו בלבד בחרה הנתבעת לא להתייחס כלל (!) לגוף הליקויים הנטענים, ואף לא הגיבה להערות שבנספח י' לתצהיר התובע בדבר "תיקונים שהוחל בביצועם אך לא הושלם". יודגש שבנספח י' האמור מודיעים התובעים (בסעיף 5) כי ניתן לבצע תיקונים במשך החודש הקרוב למעשה כל יום (כאשר תיקונים בתוך הבית מצריכים תיאום של יום אחד מראש ) אך נענו בסירוב גורף.
     לא הובאה עדות נוגדת ממקור ראשון לכל האמור לעיל. מכאן שמי שהתחמק מביצוע תיקונים, סירב להשלים מה שהחל לתקן ואף לא טרח להשיב לטענות לגופן, והכל אפילו בניגוד להוראות החוזה גם אילולא חל חוק המכר (דירות), היא הנתבעת 1. התובעים מצידם היו מוכנים לאפשר תיקון ואף דרשו זאת (ודוק: בנספח י' לתצהירם כלל אין דרישה לפיצוי, אלא לתיקון בלבד!).

23.     המסקנה היא כי הנתבעות פעלו בדרך שאינה מזכה אותן בביצוע התיקונים אלא גורמת לאובדן זכותן לבצע את התיקונים בעצמן.
ממילא ברור כי יש לפצות בכסף, וסכומי הפיצוי יהיו לפי "חלופה ב'" (כהגדרתה בחוות דעת מומחה בית המשפט).

24.     אשר לעניינים שהמומחה הותיר ב"מחלוקת משפטית": מדובר בחמישה נושאים. בנושא השריטה בכנף הדלת של מרפסת השירות, אין לפסוק פיצוי. מדובר בבעיה שעל פניה היתה אמורה להיות נראית לעין כל העת ואם אכן כך נמסר הבית הייתי מצפה שהתובעים יראו ויתריעו על כך לכל המאוחר זמן קצר אחרי מסירת החזקה. בנושא ליטוש ה"קנטים" של מדרגות פנים, מדובר במדרגות שהוזמנו ע"י התובעים ולא שמעתי מפיהם טיעון שיסביר מדוע הנתבעות צריכות לדאוג לליטוש. אשר לאי אספקת "אריחים עודפים", יש מחלוקת בין הצדדים אם סופקו אם לאו. נטל ההוכחה על התובעים, ולטעמי לא עמדו בו. דין דומה חל גם על שני הסעיפים הנותרים (שהם זניחים מבחינת היקפם הכספי). המסקנה היא כי בכל הנושאים שהוגדרו ע"י המומחה מר רוזנברג כעניינים ש"במחלוקת משפטית", אין לקבל את התביעה.

25.     סוף דבר בענין ליקויי הבניה: הפיצוי המגיע הוא בסך 34,600 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה למגורים ממדד של 200.1 נקודות ועד למדד האמור הידוע בין מתן פסה"ד, ובתוספת ריבית בשיעור המתווסף עפ"י החוק לחיוב צמוד. מיום פסה"ד ישא הסך המתקבל מהחישוב דלעיל הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית כחוק.

ה.     ראשי נזק נוספים:

26.     בנושא הדרישה לפיצוי בגין דיור חלופי ל- 3 שבועות וכן בגין הובלת מטלטלין, נסמכת הטענה גם בשלב הסיכומים על חוות דעת מומחה התובעים; אלא שחוו"ד זו כלל אינה ראיה לנכונות תוכנה משום שלא הוגשה כראיה עצמאית אלא רק כנספח לתצהיר התובע. על כן אין היא אלא ראיה לכך שזו חווה"ד שנמסרה לתובעים (ושנשלחה על ידם לנתבעות), אך אין היא ראיה לנכונות האמור בה. מומחה בית המשפט לא התייחס למשך ביצוע התיקונים ולשאלה אם יש צורך בפינוי הדיירים ו/או התכולה במהלך הביצוע, והתובעים לא טרחו להפנות אליו שאלות הבהרה בנדון או להזמינו לחקירה. על כן אני קובע שלא הוכח שנדרש דיור חלוף וכן פינוי תכולה לתקופה הצפויה של ביצוע התיקונים.

27.     אשר לפיצוי על עגמת נפש, על פניו ברור שגם כיום יש בבית ליקויים שאינם זניחים ושיש חבות בגינם, ולא תוקנו מזה למעלה מ- 3 שנים מאז הדרישה האחרונה. ליקויים אלה, לפחות בחלקם, אכן גורמים עגמת נפש ובזבוז זמן, וכך גם עצם הסירוב לתקנם. לכך יש להוסיף את אי הנוחות שברור שתגרם במהלך ביצוע התיקונים. בנסיבות הענין אני מעמיד את הפיצוי הכולל בגין הטעמים הנ"ל (שבגינם דרשו התובעים 15,000 ₪) על סך של 10,000 ₪ להיום.

ו.     שאלת "הרמת המסך" וחבות הנתבעת 2

28.     ברור שהנתבעת 1 נושאת בחבות ישירה לתשלום הפיצויים שנפסקו לעיל בגין איחור במסירה ובגין ליקוי הבניה ועגמת נפש. השאלה היא אם גם הנתבעת 2 נושאת בחבות כזו אף שלפי החוזים שבין הצדדים כל תפקידה היה מכירת המגרש ואין היא אחראית לבניה מבחינת מועדים, טיב ותיקון הליקויים.

29.     דעתי היא שחרף המבנה החוזי, אחראית גם הנתבעת 2 לפצות את התובעים. טעמיי לכך זהים בעיקרם לאלה שבגינם קבעתי שחוק המכר (דירות) חל על הענין: מדובר בעסקה אחת, שפוצלה באופן שיש בו מרכיב מלאכותי בין שני חוזים ובין שתי חברות שהן לגמרי לא זרות זו לזו עד כדי שאחד ממנהליהן לא זכר, על דוכן העדים, באיזו מהן הוא משמש כמנהל - ר' פרוטוקול עמ' 15, שורה 8-9 והשווה לתצהיר עה/1 (יוסי פרשקובסקי). אותו עד אף חתם גם על חוזה מכירת המגרש אף שלטענתו כלל אינו מנהל בנתבעת 2 ("נתיבי דור") שבשמה חתם עליו. כוונת המחוקק היתה שמי שמוכר דירה חדשה (הן את מרכיב המקרקעין והן את הבניה) ישא באחריות, כאשר גם ההיבט הנכסי משמש "תמיכה" ליכולת הפרעון של חיובים אפשריים בגין ליקויי בניה. כוונה זו יש להגשים גם כאן. ממילא, אם מסוגלת הנתבעת 1 לשלם את הסכומים שהוטלו עליה בפסה"ד זה אין כל נפקות מעשית להטלת האחריות גם על הנתבעת 2; ואם לנתבעת 1 אין כבר כושר פרעון מספיק, הרי בנסיבות הענין אין לאפשר לנתבעות להמנע מתשלום על בסיס הפיצול שבין שתיהן.

ז.     סוף דבר

30.     הנתבעות, יחד ולחוד, תשלמנה לתובעים את הסכומים הבאים במצטבר:
א.     פיצויים בגין איחור במסירה בסך השווה בש"ח ל- 2,580$ לפי השער היציג כידוע ביום מתן פסה"ד זה, וממנו ואילך - בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית כחוק.
ב.     פיצויים בגין ליקויי בניה בסך המפורט בסע' 25 לפסה"ד זה לעיל, על הוראות השערוך שבו.
ג.     פיצויים בגין עגמת נפש בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.

31.     בנוסף תשלמנה הנתבעות לתובעים הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ושכ"ט עו"ד בסך 14,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מכר דירות

  2. מתי חל חוק המכר ?

  3. הגדרת מוכר - חוק המכר

  4. רכישת יחידה במבנה מסחרי

  5. ניהול מו''מ במקביל

  6. תחולת חוק המכר דירות

  7. גופי תאורה - עסקת מכר מרחוק

  8. תביעה נגד עורך דין עסקת מכר

  9. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  10. כפר מרמורק - מכירת בית התרבות

  11. עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית ?

  12. החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

  13. טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

  14. סעיף 34 לחוק המכר - תקנת השוק

  15. האם עסקת קניית דירה - מסחרית או פרטית ?

  16. ערעור רשלנות מקצועית של עורך דין – עסקת מכר דירה

  17. עסקת מכר ליסינג מימוני או עסקת שכירות ליסינג תפעולי ?

  18. תביעה כספית בקשר לעסקה למכר דירה, עסקה שלא יצאה אל הפועל

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון