קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

פסק-דין

השופט א' א' לוי:

מבוא

1.     זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט אביגדור סלטון), שניתן ביום 25.4.02, בת.א. 2645/87, בו נדחתה תביעת המערערות, להורות למשיבה, עיריית חולון (להלן: "המשיבה"), להעמיד לרשותן קרקעות חליפיות כפיצוי בגין הפקעה, ולחילופין לשלם להן סך של 11,731,599 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.


רקע עובדתי

2.     בתחילת שנות השישים, החליטה עיריית חולון להקים שכונה חדשה בעיר, היא שכונת קריית שרת. הקמת השכונה הייתה דרושה כדי לקלוט עלייה חדשה, ולתת מענה למצוקת הדיור ששררה אותה עת במדינה בכלל, ובחולון בפרט. לשם הוצאת התוכנית אל הפועל, נבחרה חטיבת קרקע בת 1,300 דונם, אשר הייתה מורכבת מחלקות קטנות רבות הנמצאות בבעלותם של מספר גדול של אנשים. דא עקא, המצב התכנוני שחל אז על השטח לא אפשר את הקמת השכונה, והיה צורך לתכנן את כל האזור בדרך של איחוד וחלוקה מחדש ותוך התייחסות לייעודים השונים, כגון: שטחים ציבוריים, מגורים, דרכים, מסחר ועוד. אלא מאי, התוכנית לאיחוד וחלוקה לא הייתה יוצאת אל הפועל ללא הסכמת מאות הבעלים של החלקות באזור, וגם אם הדבר היה אפשרי נראה כי היה גוזל זמן רב, דבר אשר היה עלול לסכל את הקמת השכונה.

     בסופו של יום אומץ הרעיון להפקיע את כל החלקות שעליהן תוכנן להקים את השכונה, כך שעיריית חולון תהפוך לבעלים של כל חטיבת הקרקע, ואז תוכל לתכנן את המקרקעין כראות עיניה. אך גם רעיון זה לא היה כליל השלמות, הואיל וספק אם העירייה הייתה יכולה לבצע את ההפקעה של שטח כה גדול מבלי להוכיח שהשטח כולו דרוש לה לצרכים ציבוריים, וספק אף אם יכלה לעמוד בנטל הכספי הכרוך במעשה ההפקעה. המוצא מקשיים אלה היה על דרך הסכמה כללית, לפיה תפעל העירייה בעזרת המדינה להבטיח פיצוי הולם לבעלי המקרקעין שהופקעו, בתמורה לכך שאלה ישתפו פעולה מרצון ולא יפעלו לסיכול התוכנית. וכך נאמר בהחלטת מועצת העירייה בישיבתה מיום 13.11.60:

" בתב"ע שתוכן לשטח זה, לאחר ההפקעה, יוכנס סעיף המבטיח אפשרות לבעלי הקרקעות הקיימים לקבל חלקים בקרקע או זכויות בנייה לפי התכנון החדש, אם רצונם בכך, במקום החלקות שלהם שתופקענה וכפוף להסדרים כספיים ואחרים, כפי שיקבעו על-ידי הוועדה הציבורית שתבחר במועצת העירייה למטרה זו".


     ביום 12.9.63, כשלוש שנים לאחר החלטת המועצה, פורסמה בילקוט הפרסומים 1035 תשכ"ג בעמוד 1875, הודעת שר האוצר לפי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), במסגרתה הוסמכה עיריית חולון לפעול מטעמו לצורך רכישתה של חטיבת הקרקע האמורה.

3.     המערערות 2 ו-3, חברת "מעונות בגושים 6736 ו-6764 בע"מ", ו"חברת חלקה 1 בגוש 6764 בע"מ", החזיקו בבעלותן ערב ההפקעה בשטח של כ-65 דונם במתחם עליו היתה עתידה לקום השכונה החדשה. חברות אלו נמצאות בבעלותה ובשליטתה של מערערת 1, חברת שיכון עובדים בע"מ (להלן: "שיכון עובדים"). מפסק דינו של בית משפט קמא ומהראיות שהונחו בפניו עולה, כי בתמורה להפקעה קיבלה מערערת 1 בשנת 1973, בשם המערערות 2 ו-3, מגרשים בשטח כולל של 9906 מ"ר בשכונת קריית שרת (סומנו כמגרשים 79, 80, 81 ו-82 בתוכנית בניין עיר ח/146/א'). על מגרשים אלה בנתה שיכון עובדים 6 בניינים בני 9 קומות כל אחד, הכוללים בסך הכל 336 יחידות דיור, בשטח בנוי של 21,841 מ"ר. עם זאת, טוענות המערערות, כי הקצאתם של אותם מגרשים אינה מהווה פיצוי הולם למעשה ההפקעה, ומכאן תביעתן.

עמדות הצדדים בפני בית משפט קמא

4.     במהלך שנת 1987, כעבור 25 שנים מעת ההפקעה, הגישה מערערת 1 לבית משפט קמא תביעה בה עתרה לחייב את המשיבה להעמיד לרשותה קרקעות חליפיות כפיצוי בגין ההפקעה, ולחילופין לשלם לה סך של 11,731,599 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. מאוחר יותר, תוקן כתב התביעה והמערערות 2 ו-3 צורפו כתובעות נוספות.

     המערערות טענו, כי נכון לחייב את המשיבה לשלם להם פיצוי על דרך הקצאתה של קרקע חלופית בשטח השווה ל- 70%-75% משטח הקרקע שהופקעה. את עמדתן זו סמכו המערערות על ארבעה אדנים: ראשית, בין שיכון עובדים לעיריית חולון נקשר חוזה מחייב, הן בעל-פה והן באמצעות חליפת מכתבים בינם לבין ראש העירייה דאז, מר פנחס איילון ז"ל, במסגרתו התחייבה העירייה לפצות את שיכון עובדים בהעמדת קרקעות שוות ערך לאלה שהופקעו. שנית, העירייה נתנה לשיכון עובדים הבטחה שלטונית, שעליה סמכו המערערות ועקב כך לא התנגדו להפקעה, דבר שגרם לשינוי מצבן לרעה. שלישית, עיריית חולון הפלתה אותן לרעה לעומת עשרות בעלי קרקע באותו מתחם, אשר קיבלו תמורת ההפקעה קרקע חליפית בשכונה בשטח השווה ל- 70%-75% מהשטח שהופקע. רביעית, בהימנעותה מתשלום מלוא הפיצוי עשתה המשיבה עושר ולא במשפט.

     לתמיכה בטענות אלו, צירפו המערערות, בנוסף לעשרות המוצגים, גם את חוות דעתו של שמאי המקרקעין חיים בן ארי (מוצג ת/116), אשר כללה תחשיב של הזכויות הנטענות על ידי המערערות. תחשיב זכויות זה נערך בהתאם לקריטריונים שהנחו את העירייה בהקצאת קרקע חליפית לשאר בעלי הקרקעות במתחם.

5.     המשיבה כפרה מצידה בכל הטענות שהועלו על ידי המערערות. עיקר טענותיה התמקד באלה: א) עילת התביעה התיישנה, הואיל והיא נוצרה בעת ההפקעה בתחילת שנות השישים או לכל המאוחר עם הקצאת התמורה למשיבים בשנת 1973. לחלופין, טענה המשיבה, כי התביעה לוקה בשיהוי ניכר. ב) עוד טענה המשיבה, כי מעולם לא נכרת הסכם מחייב בינה למערערות, ומכל מקום היא לא התחייבה כלפי המערערות להקצות להן 75% מהשטח שהופקע בתמורה להפקעה. ג) באשר לטענת האפליה, סבורה המשיבה כי אין לה מקום, הואיל ולהבדיל מיחסיה עם המערערות, בינה לשאר בעלי הקרקעות שבחרו לקבל קרקע חליפית, נכרתו הסכמים מחייבים ברוח זו. ד) עוד טענה המשיבה, כי המערערות קיבלו פיצוי הולם, ולו בשל העובדה כי הוא עולה בשיעורו עד כדי פי 4.2 על הפיצוי הרגיל הקבוע בפקודת הקרקעות.

פסק דינו של בית משפט קמא

6.     לאחר שסקר את הרקע ההיסטורי לפרשה, קבע בית המשפט, כי עיון בחליפת המכתבים שהתקיימה בין מנהליה של שיכון עובדים לפרנסי העיר חולון מעלה, כי העירייה אכן התחייבה בפני שיכון עובדים לפצותה בקרקע חלופית במקום זו שהופקעה, וכי אין ממש בטענות העירייה בדבר חוסר סמכות או בדבר העדר קיומו של חוזה פורמאלי, ובלשון בית המשפט בעמוד 4 לפסק דינו:

"על פי העולה מהמכתבים הנ"ל ומהמשך המסמכים הנוגעים לשאלה זו... אין ספק שהנתבעת [המשיבה] באמצעות בעלי התפקידים הבכירים שלה היו מודעים ומחויבים להתחייבות ראש העיר מר איילון ז"ל ...למעשה, נציגי הנתבעת[המשיבה] הכירו בתוכן חליפת המכתבים בין מנהלי שיכון עובדים לבין ראש העיר והמחלוקת הייתה אך בשאלת שומת הפיצוי. טענות ב"כ הנתבעת [המשיבה] המלומדים בדבר העדר חתימת חוזה פורמאלי, או בטענת חוסר סמכות או בשל העדר אישור הממונה על המחוז, הן טענות בדיעבד שמטרתן לשלול את התחייבות הנתבעת [המשיבה] כלפי התובעות [המערערות]".


     יחד עם זאת נקבע, כי הגם שקיימת הבטחה שלטונית מצד העירייה לפצות את המערערות בקרקע חלופית, אין ראיה לתמוך בטענתן לפיה הן זכאיות לקבל שטח חלופי בגודל 75% מהשטח המופקע. בית המשפט קבע כי תוכן ההתחייבות התייחס רק לשווי הפיצוי, היינו לשווי הקרקע החלופית להבדיל מגודל שטחה, ובלשון בית המשפט בעמודים 6-7 לפסק הדין:

"מחליפת המכתבים ומשאר הראיות שהובאו אני קובע, שלא הוכח כי הייתה דרישה מפורשת, או לפחות ניתן ללמוד אותה מכללא, כי אותם שטחים אחרים יהיו באותו גודל של השטחים שהופקעו פחות השטחים שיופרשו, על פי חוק, לצורכי ציבור. לפי ת/71 הדרישה הייתה ל'שטח אקוויוואלנטי המיועד לבנייה...' ומשמעותה המילונית של המלה "אקוויוואלנטי", לפי המילון החדש, מאת אברהם אבן שושן... היא - [מלאטינית: equivalens(entis)] שווה-ערך", ולדוגמא: 'תמורה שוות-ערך, פיצוי שווה-ערך'. לפי המילון השלם, מאת פרופ' יעקוב שויקה...המשמעות היא: 'מקביל, שווה ערך; שיש לו אותו שימוש, אותו גודל, אותו ערך וכדומה שיש לדבר אחר'.
אילו נאמר בת/71 רק 'שטח אקויבלנטי המיועד לבניה', היה מקום לספק, לאור האפשרויות העולות מהמשמעות המילונית הדואליות הנ"ל, אם מדובר בדרישה לשטח שווה ערך בגדלו, או שווה ערך בשוויו, לשטח המופקע, אולם בת/71, כמו בת/69, קיימת הפנייה מפורשת לשווי, ומכאן ברור, שהאקוויוואלנטיות הנדרשת היא לשווי ולא לגודל. לאמיתו של דבר, כך הבין, קרוב לודאי, גם מר איילון ז"ל את הדרישה, כאשר בת/70 כל שהבטיח היה 'שטח מסוים לבניה' מתוך השטח המופקע, ובשום מקום לא פירש ולא התייחס לגדלו של אותו שטח מסוים".


     לאור מסקנה זו ניגש בית המשפט קמא לבחון אם הפיצוי שקיבלו המערערות הוא פיצוי נאות. לעניין זה קבע, כי המערערות לא הצליחו להוכיח את טענתן בדבר אי-סבירות הפיצוי. נקבע כי חוות הדעת השמאית שהוצגה מטעמן (ת/116), התבססה על הנחה מוטעית לפיה התחייבה העירייה להקצות לתובעות שטח חלופי בגודל של 75% מהשטח המופקע, ובלשון פסק הדין בעמ' 8:

"..נראה לי כי ת/116 אינה יכולה לתת מענה לבעיה הניצבת בפנינו. לא בגלל פגמים שבה, שמחייבים את פסילתה לטענת ב"כ הנתבעת, אלא משום הקושי הקיים בהתחשב במציאות שנוצרה. ת/116 מניחה, כי בתמורה להפקעה היו זכאיות התובעות לקבל את יתרת השטח, הן מבחינת מקום הקצאתו, והן מבחינת גודלו, בדומה למיקום השטח אותו קיבלו התובעות ובדומה לשיטת ההקצאה (70%-75% מהשטח שהופקע) לגבי שאר בעלי הקרקעות שהופקעו. ולא היא. שכן מחליפת המכתבים בין הצדדים, המהווה את הבסיס להתדיינות זו, לא הייתה דרישה והסכמה לגבי מיקומו של השטח החלופי אלא רק לגבי דרך שומת שוויו.

....מר בן ארי לא ערך טבלת איזון, של קרקעות 'נכנסות' ושל קרקעות 'יוצאות', שנחוצה הייתה לצורך פתרון המחלוקת בין הצדדים. סבורני, כי החובה לעשות כן, לאור התוצאה אליה הגעתי באשר לפרשנות הנכונה של תוכן ההסמכה בין הצדדים, מוטלת על התובעות, בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה. בהעדר חוות דעת כאמור, לא ניתן להתייחס לטענת התובעות בדבר יתרת פיצוי שמגיעה, בין אם קיימת יתרה כזאת ובין אם לאו...".

     בית משפט קמא דחה גם את טענת האפליה שהועלתה על ידי המערערות. הוא קבע כי אין מקום לטענה זו לאור קיומם של הסכמים מחייבים בין בעלי הקרקעות האחרים לעירייה, ובמיוחד כאשר אותם הסכמים נחתמו במועד מאוחר יותר להסכם שהושג בין המערערות למר פ' איילון ז"ל.

הטענות בערעור

7.     על פסק הדין הגישו המערערות את הערעור דנן. לטענתן, טעה בית המשפט קמא בהתעלמו מהתחייבותה של עיריית חולון למשרד הפנים, כתנאי להסכמה שקיבלה לביצוע ההפקעה, להחזיר לאותם בעלי חלקות שיופקעו שיבחרו בכך, בתמורה, שטחים בשיעור של 75% מהשטח שהופקע. ועוד טענו המערערות, כי פרשנותו של בית משפט קמא לחליפת המכתבים בין הצדדים היתה שגויה. כן נטען, כי בית המשפט טעה משקבע כי אין להשוות בין המערערות לבין בעלי הקרקעות האחרים, ובכך דחה את טענת האפליה. באשר לחוות דעתו של שמאי המקרקעין בן ארי נטען, כי על המערערות לא היתה מוטלת חובה לערוך טבלת איזון והקצאה, ואם הייתה חובה כזו היא היתה מוטלת כולה על שכמה של הרשות המקומית, באשר היא זו שביצעה את ההפקעה ונהנתה ממנה. לבסוף מלינות המערערות על סכום ההוצאות בהן חויבו מכוח פסק הדין (250,000 ₪).

     המשיבה תומכת בפסק דינו של בית משפט קמא, תוך שהיא חוזרת על הטיעון שהביאה בפניו.



דיון

8.     בבסיס היחסים המשפטיים בין הצדדים עומדת חליפת מכתבים שהתנהלה לפני כארבעים שנה, בין מנהלי שיכון עובדים לפרנסי עיריית חולון, חליפת מכתבים אשר בצדק נקבע כי מהנסיבות שאפפו אותה, ולאור החלטת העירייה מיום 13.11.60, ניתן להסיק על התחייבות מפורשת של המשיבה להקצות למערערות קרקע חליפית, להבדיל מפיצוי כספי. השאלה היא איפוא, מה תוכן יש להתחייבות זו של המשיבה כלפי המערערות, ואם חטאה המשיבה באפליה משסטתה מההנחיות שהיא קבעה לעצמה לפיצוי בעלים שמקרקעין שלהם הופקעו במתחם קריית שרת.

     כידוע, חוזה מתפרש על פי תכליתו, ותכלית זו היא בראש ובראשונה, התכלית הסובייקטיבית המבטאת את אומד דעתם של הצדדים לחוזה, לאמור: "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית שהצדדים בקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2) 265, 311). אולם לעתים נתקלים אנו בקשיים לאתר את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, ואז נוהגים לפנות לתכלית האובייקטיבית של החוזה, ולנסות ללמוד באמצעותה על ה"המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים", וממנה מנסים להקיש למקרה המסוים העומד לדיון (ע"א 4869/96 מליליין בע"מ נ'The Harper group, פ"ד נב(1), 845, 856; וכן ראה א' ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי, פרשנות חוזה, נבו הוצאה לאור, תשס"א (2001), עמ' 384 ואילך). ודוק: תכלית החוזה וכוונת הצדדים לחוזה אינם מושגים זהים. תכלית החוזה היא עניין נורמטיבי (ראה א' ברק, פרשנות החוזה, שם בעמוד 387), בעוד שכוונת הצדדים היא עניין עובדתי. עם זאת, הגדרת כוונתם המשותפת של צדדים לחוזה, משליכה מטבע הדברים גם על הבנת תכליתו.

     ועוד נקבע, כי הטקסט החוזי הוא נקודת המוצא בניסיון לתור אחר אומד דעתם המשותף של הצדדים, אולם אין הוא נקודת הסיום (ע"א 4628/93 הנ"ל, בעמוד 299- 300). נסיבות שאפפו את כריתת החוזה, מערכת היחסים בין הצדדים, והתנהגותם בעת ביצוע החוזה ועובר לכריתתו, כל אלה מהווים כלים פרשניים חשובים לאותה מטרה, ובלשונו של השופט א' ברק (כתוארו אז) בד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נ'Israel British Bank (London) (in liguidatim), פד"י מד(2) 265):

"על תכלית החוזה ניתן ללמוד מתוכו וממהות הסדריו ומבנהו, וכן ממקורות חיצוניים לו, כגון מהלך המשא והמתן בין הצדדים והתנהגותם לאחר כריתת החוזה, חוזים אחרים הקיימים ביניהם, הנוהג המסחרי הידוע להם או שיש להניח שידעו עליו ומקורות אחרים שיש בהם כדי להצביע על תכלית החוזה ומטרתו".

9.     בהחלטת העירייה מיום 13.11.60 נקבע העיקרון על פיו תפעל העירייה כדי לפצות בעלים של הקרקע המופקעת על ידי הקצאתה של קרקע חליפית בשכונה החדשה אשר עתידה לקום. מלשון ההחלטה ניתן ללמוד, כי העירייה לא התיימרה לקבוע תבחינים לא לדרך הפיצוי וגם לא לשיעורו. בעקבות החלטה זו שגרה שיכון עובדים, ביום 9.1.61, את המכתב ת/69 לראש עיריית חולון, ובו הודיעה כי בבעלותה חלקות מקרקעין במתחם קריית שרת המיועדים להקמתם של שיכונים ציבוריים, והיא בקשה להימנע מהפקעתן.עם זאת, הוסיפה שיכון עובדים ואמרה כך:

"מאידך נהיה מוכנים לשלב את תוכניותינו בתוכנית הבנוי הכללית אשר תוכן על ידכם לגבי הגושים הנ"ל.
אי לזאת אנו דורשים לקבל לבעלותנו על בסיס חליפין שטח נטו בתחומי התוכנית החדשה 'ששוויו ביחס לשווים של ס"ה המגרשים החדשים שיוצרו על ידי החלוקה החדשה יהיו כשוויו של שטח' המוחזק כעת על ידנו 'ביחס לשוויו של כל שטח התכנון (כלשון חוק הרפרסלציה)".
     
     עינינו הרואות, כי המערערות לא ביקשו קרקע חליפית בניכוי 25%-30% מהשטח המקורי שהופקע מהן, אדרבא, לשון המכתב מדברת במונחי "שווי" להבדיל ממונחי "שטח", ואך טבעי שכך יהיה, הואיל ומותר להניח כי מטרתן של המערערות אותה עת היתה לקבל קרקע באותו שווי, ולאו דווקא בשטח זהה לזה שהיה בבעלותן אשר עלול להתברר כי שוויו נמוך יותר. ואם בכך לא די, הרי שמכתב התשובה ששלח ראש העירייה ביום 20.1.61 (ת/70) למערערות, אינו מותיר מקום לספקות, ובלשון המקור:

"...נראה לי כי מאחר וחברת שיכון עובדים תקבל, מתוך השטח המופקע, שטח מסוים לבנייה, הרי אין צורך לעשות כל פעולה לפני ההפקעה, כי ממילא המגרשים שלכם ישתלבו בתוך התוכניות הכלליות של השטח המופקע. בכל אופן, לא נראית לי האפשרות להוציא את המגרשים האלה מתוך השטח המופקע". (ההדגשה הוספה).

     ממכתב זה עולה בלשון ברורה, כי ראש העירייה לא הבטיח לשיכון עובדים קרקע חלופית באותו שטח בניכוי 25%, כגרסתה, אלא "שטח מסוים" מתוך השטח המופקע. אם התכוון ראש העירייה להקצות לשיכון עובדים שטח זהה לזה שהיה בבעלותה, מותר להניח כי היה אומר זאת במפורש במקום להשתמש במונח "שטח מסוים". ואם נדרשה ראייה נוספת לכוונת הצדדים אותה עת, היא מצויה במכתב נוסף ששיגרה שיכון עובדים ביום 3.3.61 לראש העירייה (ראו ת/71), לאמור:

"בהמשך לשיחה בנידון ... נבקשך לאשר לנו בכתב ובנוסח ברור שבאם תפקיעו את השטח שלנו ... תחזירו לנו תמורתם לבעלותנו הרשומה לאחר שתבוצע הרפרצילציה - שטח אקוויבלנטי המיועד לבנייה ששוויו ביחס לשווים של ס"ה המגרשים החדשים שיוצרו אחרי החלוקה החדשה יהיו כשווים של השטח המוחזק כעת על ידנו" (ההדגשה במקור).


     אף שמכתב זה מדבר לראשונה גם במונחי "שטח", אין בו לסייע למערערות, באשר אין בו זכר לאותו קריטריון של פיצוי בו חפצות המערערות - שטח זהה שהיה להן עם הפחתה של 25%-30% לצרכי ציבור. לאור זאת, מקובלת עלי במלואה מסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה שווי המגרשים ולא שטחם עמד בראש מעייניהן של המערערות, וראיה נוספת המצביעה אף היא על אותו כיוון, הוא המכתב ת/79 ששלחה שיכון עובדים למשיבה ביום 2.12.1964, ובו נאמר, בין היתר, כי: "בזמנו סוכם בינינו ... כי נקבל בשטח ההפקעה בתמורה עבור השטחים שלנו באזור כ-2000 יחידות דיור, ובמידה ויהיה הפרש כספי, אנו כמובן נשלם עבורו". ושוב, כמו בעבר, אין במכתב זה זכר לדרישת קרקע חלופית בשטח דומה לזה שהופקע. לעניין זה אוסיף, כי הבטחה מצד עיריית חולון להקצות שטח לבניית 2000 יחידות דיור, לא הוכחה כלל במהלך המשפט.

10.     המערערות ביקשו לתמוך את טענתן לעניין פרשנות התחייבות המשיבה בנסיבות החיצוניות שאפפו אותה. כוונת הדברים היא לנכונותה של המשיבה לפצות בעלי מקרקעין אחרים במתחם קריית שרת, בקרקע בשטח זהה לזה שהופקע, תוך הפחתה של 25%-30%, כערכה של ההפרשה לצורכי ציבור. לטענת המערערות, אין לתת לחליפת המכתבים בינה לעירייה פרשנות הסותרת את העסקאות עם בעלי הקרקע האחרים, הואיל ואין להניח כי המשיבה ביקשה לגרוע מחלקן של המערערות, במיוחד לאור היחסים הטובים ששררו ביניהן.

     חוששני שגם בטענה זו אין ממש. ככל שעולה מחומר הראיות, המשא ומתן עם בעלי המקרקעין האחרים, החל בסמוך לפרסום החלטתה של מועצת עיריית חולון על ההפקעה במהלך שנת 1960. באותו שלב התארגנו שני ועדים אשר ייצגו בעלים רבים של חלקות באותה חטיבת קרקע, וועדים אלה ניהלו עם העירייה משא ומתן בשאלת התמורה עבור הקרקעות המיועדות להפקעה. לבסוף, סיכמו הועדים והעירייה כי לאחר ההפקעה תינתן לבעלים הזכות לבחור את סוג הפיצוי הרצוי להם - קבלת פיצוי כספי או קבלתה של קרקע חליפית, והם אף הסכימו על נוסחו של החוזה עליו יחתמו אלה אשר יבחרו בחלופה של פיצוי במקרקעין. בשנת 1962 אישרה מועצת עיריית חולון הסכם מסגרת שהושג בינה לבין אחד הוועדים (ראו פרוטוקול המועצה ת/31), ובשנת 1964 נחתמו הסכמים פרטניים עם שאר בעלי הקרקעות (ת/41-ת/42). הנה כי כן, חתימת הסכמים אלה הייתה חופפת לחליפת המכתבים בין העירייה לשיכון עובדים, ועל כן מותר להניח כי זו ידעה על קיומם (ראו לעניין זה מכתבה ת/74 של שיכון עובדים לעירייה בו נאמר, בין היתר, כהאי לישנא: "הואיל והופיעו הודעות בעתון שההפקעה עומדת בפני בצוע בזמן הקרוב ושעם חלק מהבעלים באתם לידי הסכם על שטחים שינתנו בתמורה..." ההדגשה הוספה). חרף זאת, ומסיבות השמורות עמה, בחרה שיכון עובדים שלא להצטרף לאותם הסכמים, ואף לא להסתמך עליהם ו/או להפנות לעקרונות הפיצוי שנקבעו בהם במגעיה עם המשיבה. נהפוך הוא, מנגנון הפיצוי שהוצע על ידי שיכון עובדים במסגרת חליפת המכתבים, היה שונה תכלית השינוי מזה שעליו הוסכם עם בעלי המקרקעין האחרים, ועל כן, מדרך הפיצוי עליה הוסכם עם הבעלים האחרים, אין להקיש דבר וחצי דבר לעניינן של המערערות.

אפליה- האומנם?

11.     באמור עד כה יש מענה גם לטענתן של המערערות בדבר אפליה. כאמור, מחליפת המכתבים שאת חלקה סקרתי לעיל עולה, כי היו אלו המערערות אשר ביקשו להפריד את עניינן מעניינם של בעלי המקרקעין האחרים, ואף שידעו על ההסכמים הנרקמים בין הוועדים לעירייה, הן בחרו שלא להצטרף אליהם. זאת ועוד, כעולה ממכתבים אלה, ביקשו המערערות כי הפיצוי המגיע להן ייקבע לפי עקרון שונה - הוא עקרון "השווי היחסי" השאול מפקודת בניין ערים. משבחרו בדרך זו, מושתקות המערערות מלטעון בדיעבד לאפליה בפיצוי (השוו ע"א 407/83, ברוך ברוקר נ' עיריית חולון ואח', פ"ד לח(1), 829). באותו מקרה נדונה פרשה אחרת של הפקעה בשכונת קריית שרת בחולון, והמערער, ברוקר, טען כי העירייה הפלתה אותו לרעה משלא פיצתה אותו בקרקע חליפית כפי שנהגה ביחס לשאר בעלי הקרקעות. בדחותו את הטענה, אמר בית המשפט את הדברים הבאים היפים גם לעניינן של המערערות שבפנינו (ראו בעמוד 834):

"... מעמדו של העותר אינו שווה למעמדם של האנשים, אשר קיבלו קרקע חליפית. העירייה נתנה הזדמנות שווה לכל אחד מבעלי הקרקעות שהופקעו לחתום עמה על חוזה לקבלת קרקע חליפית בתנאים, שסוכמו בינה לבין הוועדים שייצגו אותם. הגברת סולסקי, אשר בנעליה בא העותר, לא חתמה על חוזה כנ"ל עם העירייה, ומכאן שלא ניצלה את ההזדמנות שהעירייה נתנה לה, כלאחרים, לקבל פיצוי על ההפקעה בקרקע חליפית. זו הסיבה האחת והיחידה להיווצרות אי השוויון בין מצבו של העותר למצבם של רבים אחרים, שקיבלו מהעירייה קרקע חליפית".


12.     משהגעתי עד הלום, הרי שבנסיבות שנוצרו לא היה מנוס מדחיית התביעה. יתרה מכך, בדין קבע בית המשפט המחוזי כי חוות דעתו של השמאי בן ארי, בה לא הוצגה טבלת איזון, הושתתה על נקודת מוצא מוטעית. לפיכך, לא עלה בידי המערערות להוכיח כי הפיצוי שקיבלו עבור ההפקעה אינו הולם. עניין אחרון עליו מלינות המערערות הוא שיעורן של ההוצאות בהן חויבו, וחוששני שגם בתחום זה אין בידנו להושיט להן סעד, באשר סכום ההוצאות מתחייב מסכום תביעתן והיקפו של התיק.

     אני סבור אפוא, כי דינו של הערעור להידחות, ואני מציע כי נחייב את המערערות לשם למשיבה הוצאות בערכאתנו בסכום של 75,000 ₪.


ש ו פ ט

הנשיא א' ברק:

     אני מסכים.


ה נ ש י א

השופטת ד' ביניש:

     אני מסכימה.


ש ו פ ט ת

     הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט לוי.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון