עסקת קומבינציה בפתח תקווה

פסק דין

1.      זוהי תובענה לעניין פיצוי כספי במסגרת עסקת קומבינציה אשר נערכה בין הצדדים ולעניין ליקויי בנייה.

רקע עובדתי

2.      ביום 29.11.94 התקשרה בהסכם התובעת, בעלת מקרקעין ברח' חב"ד מס' 6 בפתח תקוה, הידועים כחלקה 154 בגוש 6389, עם הנתבעים, קבלני בניין, בעסקת קומבינציה לבנייה, להקמת בניין בן 4 קומות, במסגרתה הועברו לידיה דירה בת 4 חדרים וכן סכום בסך של 30,000 דולר.

(להלן : "המקרקעין"; "הדירה"; "ההסכם").

3.     התובעת טוענת כי על פי ההסכם, לא קיבלה מן הנתבעים כל התמורה החוזית המגיעה לה, שכן הנכס הושבח שעה שהנתבעים בנו 7 דירות במקום 5 דירות מתוכננות.

4.     עוד טוענת התובעת טענה לאיחור במסירת הדירה של חמישה חודשים ודורשת פיצוי בשיעור של 500 דולר לחודש.

5.      עוד טוענת היא ללקויי בנייה בדירתה המוערכים על ידי מומחים מטעמה בסך של
     33,165 ₪.

6.      הנתבעים כופרים בטענות התובעת, הן לעניין תוספת התמורה החוזית והן לעניין האחור במסירה של הדירה וליקויי הבנייה, כמפורט להלן.

דיון

השלמת התמורה החוזית

7.      התובעת טוענת כי מאחר שנבנו על המקרקעין 7 דירות ולא 5 דירות, כמתוכנן מלכתחילה, הרי שהתמורה החוזית אשר קיבלה בעת חתימת החוזה, בשיעור של 21.46%, כנקוב בחוזה, צריכה לגדול בחלק היחסי של עליית תמורת הדירות.

8.     להלן לשון סעיף 4 להסכם בדבר התמורה המגיעה לתובעת כחלקה בהסכם הקומבינציה :

"4.      התמורה :

א.     בהתאם למידע המצוי בידי הצדדים בעת חתימת חוזה זה ניתן לבנות על המגרש 5 דירות ב- 4 קומות.
ב.     (1) על בסיס מידע זה מתחייב הקבלן בתמורה להתחייבויות המוכר על פי חוזה זה, לבנות ולמסור לידי המוכר בחלק הקרקע שישאר בבעלותו, דירה אחת בת 4 חדרים בתוספת ממ"ד...

(2) מוסכם כי דירת התמורה תהא בשטח נטו של לא פחות מ- 98 מ"ר...
ג.     עוד ובנוסף לאמור בסעיף קטן (ב) דלעיל ישלם הקבלן למוכר במעמד חתימת החוזה סך בשקלים השווה ל- 30,000 דולר ...
ד. ...
ה.     התמורה כאמור נקבעה לפי בסיס של 78.54/100 חלקים מכלל אפשרויות הבנייה במגרש בהתאם למידע שבין הצדדים ביום חתימת הסכם זה."                                 

9.      על פי המוסכם לעיל, חלקה של התובעת בעסקה הינו דירה בשטח נטו של 98 מ"ר, המושתתת על בסיס של 78.54% חלקים מכלל אפשרויות הבנייה בנכס המוענקות לקבלן ושיעור של 21.46% חלקים לתובעת, כבעלי הקרקע, בצרוף סך של 30,000 דולר.

10.     הצדדים הסכימו בהמשך לחוזה כי באם יגדל בעתיד שטח הבנייה המותר, הרי שיימסרו לידו המוכרת, התובעת, 21.46/100 חלקים מכל תוספת בנייה.

להלן לשון סעיף 4(ו) להסכם, אשר הינו, למעשה, סלע המחלוקת בין הצדדים :

"4(ו) אם השטח המותר לבנייה, כפי שהוא במעמד חוזה הבנייה, ייגדל והקבלן יבנה בפועל יותר יחידות בבניין מאלה שניתן לבנותן במעמד חתימת החוזה יימסרו לידי המוכר 21.46/100 חלקים מכל תוספת בנייה שתבנה כאמור (להלן : "השטח המובנה הנוסף").

11.      משמע, אם שטח הבנייה המותר ע"י הרשויות יעלה ותיבננה יותר יחידות, בסיס התמורה בשיעור של 21.46/100 יועבר לידי התובעת - בדומה לשיעור המתייחס ל- 5 הדירות הנזכרות בחוזה.

12. טוענים הנתבעים כי במהלך הבנייה ניתן היה להוסיף וליצור עוד שתי יחידות דיור, בלא להיזקק לאישורים ולהיתרי בנייה לשטח מובנה נוסף. על כן, לעמדתם, הבנייה הנוספת נעשתה בשטח זהה לשטח המותר לבנייה ערב חתימת ההסכם, ומכיוון שאין תוספת לשטח המותר לבנייה - ושתי הדירות אשר נוספו נבנו בשטח המקורי עצמו, אין להוסיף ולשלם לתובעת תמורה חוזית כספית נוספת בגין הוספת שתי הדירות דנן.

13. הצדדים, בערכם את ההסכם, לא צפו מראש כי מלבד הסיטואציה הנזכרת בסעיף 4(ו) לעיל להסכם תיווצר אפשרות להוספת שתי דירות בלא הגדלת השטח המותר לבנייה.

14. ברם, ראוי לפרש החוזה אשר נערך בין הצדדים על פי מטרתו ותכליתו הכלכלית, היינו, ליתן תוקף לרצון הצדדים לבטא חלקם ההדדי הכלכלי על פי חלקים באחוזים שנקבעו מראש ואשר יגדלו אם יגדל היקף הבנייה ותמורת המכר של הדירות תגדל.
במצב זה, תישמר היחסיות הקבועה שבין הצדדים, אשר היא עצמה בוססה על חלקים או אחוזים מחלקי הבנייה המקורית, ולא על שטחים במ"ר.

15. בהמשך לכך, ברי הוא, שאם מטעם כלשהו, דרך משל, היו שטחי הבנייה המותרים קטנים ומצטמצמים, הרי שהנתבעים היו עומדים על כך, מן הסתם, כי אף התמורה החוזית לתובעת תקטן ותפחת בהתאם.

16.      הוא הדין במקרה שהתמורה בגין הדירות שנבנו לבסוף - גדלה, מאחר שהצדדים יסדו בחוזה מעין "שותפות" בחלקים או באחוזים קבועים מהיחידות המותרות לבנייה, ולא במ"ר או בסכום כסף קבוע, הרי שראוי להחיל אומד דעתם זה אף על מקרה בו גדלה התמורה לקבלנים לא עקב הוספת שטחי בנייה מותרים - אלא עקב תוספת יחידות דיור, אשר מגדילה ניתחם הכספי של הקבלנים בעסקת הקומבינציה.

17.     עצם שתיקת החוזה בעניין זה מלמדתנו כי הצדדים ועורכי דינם לא צפו מקרה מיוחד שכזה, ואולם, אם תמצי לומר שהיו עורכים את החוזה בשנית, כאשר מדעיקרא היו נשאלים לעניין אומד דעתם בעניין ספציפי זה, היו חוזרים ואומרים, להערכתי, כי גם בסיטואציה זו תישמר ההדדיות ברווחי מכר הדירות בחלוקה באחוזים על פי הקבוע ביניהם, אשר במסגרתה לא ימצא, לפתע, צד אחד שלו יתרון כספי מוחלט על פני רעהו, בלא זיקה לחלוקה המקורית.

18.     על פי אותו עיקרון של הדדיות בהוצאות וברווחים, נאמר מפורשות בסעיפים 4 (ז) ו - 4 (ח) לחוזה, כי במקרה שיתקיים האמור בסעיף 4 (ו) ותהא תוספת בשטח הבניה המותר, ישולם על ידי כל צד היטל השבחה, באם יוטל, על פי שיעור חלקו בעסקה ובאם המוכר, לאמור, התובעת, לא תשלם חלקה בהיטל ההשבחה, יוכל הנתבע, הקבלן, לקזזו מן התמורה שתתקבל ממכירת הדירות. הוא הדין במיסים ובהוצאות אשר יוטלו על מכר יחידות הדיור הנוספות - הצדדים ישאו בו שניהם על פי חלקיהם בשטח המבנה הנוסף.

19.     ראוי עוד לציין, כי בעסקות קומבינציה, אשר נחתמות חדשות לבקרים כאשר תכניות הבנייה עשויות עדיין להשתנות, יש להגן על כל אחד מן הצדדים לחוזה, ובמיוחד על אינטרסו של בעלי הקרקע, לבל יבולע לו באם התמורה החוזית לכלל הדירות תגדל.

20.     זו היתה מטרתו ותכליתו של האמור בסעיף 4(ו) לעיל לחוזה, ובהמשך לאותו קו מחשבה ייאמר כי ראוי לייחס לצדדים אומד דעת משותפת כי גם בהתווסף יחידות דיור, ולא רק בהתווסף שטחי בנייה נוספים במ"ר, אשר מדרך הטבע מולידים אף הם יחידות דיור נוספות, ייהנה כל צד מתוספת הפירות הכספיים שצמחו מהגדלת העסקה.

21.     לעניין הפירוש שיתן בית המשפט ללשון החוזה אשר נערך בין הצדדים קובע
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, כדלקמן:

"25. פירוש של חוזה

(א)     חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות."

סעיף זה משמיענו כי חוזה יפורש על פי אומד דעת הצדדים, כפי שהינה משתקפת בחוזה - ובמידה שאין להסיק מן החוזה מסקנה ברורה - הרי שיש לפנות לנסיבות המקרה המיוחדות.

כן ראה דבריה של פרופ' ג. שלו בספרה "דיני חוזים", עמ' 298-299:

"ד. פירוש לפי אומד-דעתם של צדדים

     1. הכלל
יש לפרש חוזה לפי אומד-דעתם של הצדדים. אומד-הדעת של הצדדים לחוזה, שפירושו השערת כוונתם, הוא המפתח לפתרון כל בעיות הפירוש. סעיף 25 לחוק קובע את הכללים לפירוש חוזים במשפטנו. סעיף זה בנוי מעגלים-מעגלים. במרכזו, במעגל הפנימי, כוונת הצדדים, שאותה הולכים ומקיפים, במעגלים קונצנטריים המתרחקים מן המרכז, כללי פירוש: סעיף 25(א) דן באומד-דעתם של הצדדים, ובכך הוא קרוב, ככל שניתן, להגשמת רצונם."

ובהמשך:

"סעיף 25(א) הוא החשוב מבין ארבעת סעיפיו הקטנים של סעיף 25, ולמעשה הוא חולש על שלושת הסעיפים הקטנים שבעקבותיו. סעיף קטן זה קובע את העיקר שבפירוש חוזה, והוא: חוזה יפורש לפי אומד-דעתם של הצדדים."

ובעמ' 303, שם, נאמר כדלקמן:

"4. השתמעות מתוך הנסיבות

על-פי הוראת הסיפא של סעיף 25(א) נעשית הפנייה אל הנסיבות רק כאשר מן החוזה לא משתמעת באורח חד-משמעי דעתם של הצדדים. במצבים שבהם נתקל הפרשן במבוי סתום, כאשר לשון החוזה משתמעת לשני פנים, או שהוכח כי אינה משקפת את כוונת הצדדים - ניתן לפנות אל הנתונים הלבר-ניסוחיים. בהעדר השתמעות ברורה מתוך החוזה לדעתם של הצדדים, הנסיבות החיצוניות לטקסט החוזי הכתוב הן מקור לגיטימי להתחקות אחר דעתם של הצדדים."

ראה גם ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מ"ט(2), 265, בעמ' 310, שם נאמר כדלקמן:

"המסר הנורמטיבי העולה מתוך סעיף 25(א) לחוק החוזים הוא כפול:
ראשית, אמת המידה המרכזית לפרשנות חוזה הוא אומד דעתם של הצדדים לחוזה. אלה הם המטרות, התכליות, היעדים, והאינטרסים (הסובייקטיביים, אשר מצאו ביטוי חיצוני) אשר הצדדים ביקשו (במשותף) להגשים באמצעות החוזה. אומד דעת זה יכול שישתמע מתוך החוזה, ויכול שישתמע מתוך הנסיבות. שנית, אם לאחר בחינת לשון החוזה והנסיבות החיצוניות עדיין קיימת התנגשות בין אומד הדעת של הצדדים כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, לבין אומד הדעת של הצדדים כפי שהיא משתמעת מתוך הנסיבות, יד אומד הדעת של הצדדים המשתמע מתוך הנסיבות על העליונה."

     עוד ראה שם, בעמ' 313, כדלקמן:

"כאשר החוזה הוא בעל מטרה כלכלית, או מסחרית, נקבעת התכלית האובייקטיבית על פי "ההגיון הכלכלי" או "ההגיון המסחרי". התכלית האובייקטיבית נקבעת על פי שיקולים של סבירות... בגיבוש התכלית האובייקטיבית יש להתחשב ביעילות עסקית, וכיוצא בהם שיקולים "כפי שצדדים הוגנים, המגינים על האינטרסים הטיפוסיים, מעצבים אותה... תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ("אומד דעת הצדדים") והתכליות האובייקטיביות של החוזה. עם זאת, בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית ("אומד דעת הצדדים") על העליונה. זהו, כפי שראינו, המסר המרכזי העולה מתוך הוראת סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי). זאת ועוד: בגדרי התכלית הסובייקטיבית נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות. "החזקה הינה, כי תכלית החוזה תוגשם, אם תינתן ללשון החוזה המשמעות הרגילה, הנודעת לו בלשון בה נקטו הצדדים."

כן ראה: ע"א 554/83 "אתא" חברה לטקסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטולוב ז"ל, פ"ד מא(1), עמ' 282 עמ' 305 כדלקמן :

"על אומד דעתם של הצדדים לומד השופט, בראש ובראשונה, מתוך החוזה עצמו. אכן, הוראות שונות של החוזה עשויות להשליך אור על המטרה והתכלית של ההוראה החוזית אשר השופט מבקש לפרש. חוזה הוא מסגרת אינטגרטיבית. חלקיו השונים שלובים ושזורים זה בזה. אבריו השונים משפיעים זה על זה. בפרשנות החוזה יש אפוא מחד גיסא להשקיף עליו כעל מכלול, תוך ראיתו הכוללת, ומאידך גיסא, לבחון את הקשרים בין ההוראות השונות, תוך מגמה לגבש מהם את אומד דעתם של הצדדים. בהקשר זה יש חשיבות רבה למהותה של העסקה, למבנה המשפטי הכללי שלה, ולמטרותיה הכלכליות והחברתיות. כל אלה יש להם השלכה על אומד דעתם של הצדדים."

כן ראה: ע"א 5795/90 דר' אנדור סקלי נ' דורען בע"מ ואח', פ"ד מו(5), עמ' 811, בעמ' 819 כדלקמן :

"כללם של דברים: בקרבנו עצמנו אל פירושו של חוזה על נושא עסקי, נשים בכלינו שכל ישר של אנשי עסק סבירים והגונים, ועל דרך זה נהפוך בו בחוזה בנסותנו להתחקות אחרי כוונותיהם של הצדדים."
כן ראה: ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נ' קלדרון ואח', פ"ד ל(2), עמ' 191, בעמ' 195, כדלהלן:

"כלל ידוע הוא, שחוזה מסחרי יש לפרש בדרך שתתאים לתכלית מסחרית של העסקה, ועל בית- המשפט לתת לחוזה כזה תוקף על הדעת, כפי שאנשי עסק היו עושים לפי נסיבות המקרה."

22.     ובענייננו, יתכן שהיה על התובעת ועורך דינה דאז, עו"ד א. פיינגולד, להעמיד הנתבעים על רצון מפורש זה של התובעת לחלוקה ברווחים עת חתמה על תכנית ההיתר לגבי 6 הדירות, וחלוקים הצדדים אם כלל חתמה על תכנית ההיתר לגבי 7 הדירות, ברם, יש להניח, בסבירות רבה, שגם אז היו שוקלים בחיוב שיקול כלכלי לבניית שתי יחידות דיור נוספות שכן הללו היו מניבות להם רווח כספי גדול יותר ממכר 5 דיור בלבד, אפילו לאחר התשלום היחסי הנוסף בשיעור של 21.46% לתובעת.

23.     באותה מידה, ישאל השואל מה סברו הקבלנים כאשר בנו 7 דירות במקום 5, ומדוע לא העלו הללו מטעמם שאלה זו כלפי התובעת וערכו זיכרון דברים בכתב אשר ישלול, לגישתם, תוספת תשלום חוזית לתובעת. הנתבעים לא פעלו להבהרת התמונה דאז, ערב הוספת תכניות ההיתר לדירות השישית והשביעית, ומכלל שתיקתם ניתן ללמוד כי לא היה בקבלת עמדת התובעת הברורה משום אבן בוחן לרצונם - אם לאו - להוספת הדירות, וסביר להניח כי בכל מקרה נוטים היו להוספתן.

24.     אשר על כן, מקבלת אנכי טענתה של התובעת לתוספת תמורה חוזית בגין עסקת הקומבינציה, מהטעמים שצויינו לעיל.

גובה דמי היתרה החוזית

25.     התובעת הציגה חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר שלמה פרמון על פיה הושבח הנכס נשוא עסקת הקומבינציה בסך של 103,000 דולר עם המעבר מבניית 5 דירות ל- 6 דירות ובסך של 127,000 דולר עם המעבר מבניית 6 דירות ל- 7 דירות.

26. על פי חוות דעתו, שווי התכנון הבסיסי של המקרקעין עמד על סך כ- 912,000 דולר
ושווי התמורה לאחר "התכנון המושבח" הינו כ -1,142,000 דולר. לפיכך, התמורה הנוספת בגין תוספת שתי יחידות הדיור הינה בסך של כ- 230,000 דולר.

27.     מנגד, הציגו הנתבעים חוות דעתו של השמאי והאדריכל מר אסא זוהר, על פיה שווי התמורה על פי התכנון הבסיסי של הנכס בסך של כ - 935,000 דולר ושווי "התכנון המושבח" של הנכס הינו בסך של כ- 1,040,000 דולר והתמורה הנוספת בגין ההשבחה ערכה בסך כ- 105,450 דולר.

28. במסגרת ההליך המשפטי דנא, מונה על ידי מומחה נייטרלי, הוא המהנדס והשמאי מר שמואל פן.

29. על פי חוות דעתו, אשר ניתנה ביום 16.9.99, שווי התמורה הבסיסית למקרקעין הינה בסך של כ- 912,000 דולר, כדעת מר פרמון, כאשר שומתו במצב "התכנון המשביח" מבוססת על שווי חדר בסך של 50,000 דולר, כולל מע"מ, כאשר בסך הכל נבנו בבניין 22 חדרים. על כן שווי הבניין במצב המשביח הינו, לעמדתו, בסך של 1,100,000 דולר, כשתוספת הבנייה על פי תנאי החוזה הינה בסך של 188,000 דולר, כולל מע"מ .
מסכום זה - מגיע, לדידו, לתובעת, על פי הסכם הקומבינציה חלקה היחסי בשיעור של 21.46% , משמע, הסך של 40,345 דולר, כולל מע"מ.

30.     הנתבעים טוענים כי השמאי פן ביסס חוות דעתו על שווי חדר ממוצע בשיעור של 50,000 דולר, אך בפועל , נמכרו הדירות בשווי ממוצע לחדר בשיעור של כ - 40,000 דולר וזאת בשנים 1996- 1997, בעוד שחוות הדעת נערכה בשנת 1999.

31. כן טוענים הם כי המומחה לא הפחית תשלום יחסי בהיטל השבחה ששילמו הנתבעים בסך של 28,000 ₪ וכן לא הופחתו משווי תשואת הדירות עלויות בנייה נוספות המוערכות בכ- 25,000 דולר, כך שהסכום היחסי שיוותר, לדידם, הינו בסך של כ - 9,500 דולר ובניכוי מע"מ - סך של 8,000 דולר בלבד.

32. לא ראיתי יסוד ברור בראיות שהובאו בפני על ידי הנתבע מספר 3, מר יוסף כתש, לתשלום היטל השבחה בסך של 28,000 ₪ או לעלויות בניה נוספות בסך האדיר של כ - 25,000 דולר - מה גם שדין הוצאות אלה היה, לכאורה, להיות מחולקות בין הצדדים, על פי השיעור היחסי לחלקיהם בעסקה, כפי הוראות סעיף 4 (ז) ו - (ח) לעיל להסכם.

33. כן לא ראיתי שורת חוזי הבנייה אשר נערכו בין הנתבעים הקבלנים - לרוכשי הדירות - ולפיכך לא ניתן לקבוע כי הוצגה תשתית עובדתית ראויה אף לטענה זו של מכר חדר בדירה בסכום מוערך של כ- 40,000 דולר.

34.     עוד נטען על ידי הנתבעים כי התובעת קיבלה סכום נוסף כתמורה חוזית, מלבד הדירה (סכום של 30,000 דולר, בסך של 15,000 דולר, באופן זה שהוסכם כי בנה, קבלן הבניין אודי אגא, ימשוך חומרי בנייה בסכום זה מספקים שונים.

(ראה : נספח א' לתצהיר מר כתש דוד; כן ראה עדות התובעת, פרוטוקול עמ' 5 שורה 19; עמ' 28 שורה 22).

סבורתני, כי סכום זה שייך לעסקה הבסיסית, והינו חלק מהתמורה החוזית המקורית, ועל כן אין לגרוע סכום זה מסכום התוספת החוזית הנדרשת במסגרת התביעה דכאן בגין הוספת שתי יחידות הדיור.

35.      לאור אלה, סבורתני, כי יש לאמץ תחשיבו לעיל של המהנדס מר פן, שנערך לאחר ששקל חוות דעת הצדדים, תנאי החוזה ונסיבות העניין - ועל כן הנני מורה כי שיעור התוספת על התמורה החוזית המגיעה לתובעת יהא בסך של 40,345 דולר, כולל מע"מ כערכו בשקלים על פי השער היציג ליום התשלום בפועל.
     
לעניין אימוץ חוות דעת מומחה ע"י בית המשפט נאמר בע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון פד"י מ"א (1), בעמ' 139 כדלקמן:

"...מינוי מטעם בית המשפט של מומחה הוא נוהג רצוי שיש לעודדו. כפועל יוצא ממינויו של המומחה כאמור, אין הצדדים צריכים ויכולים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים, ובכך שכרם. הצדדים רשאים לדרוש הבהרות מן העד, כאמור בתקנה הרלוואנטית, ואף לחקור אותו, כפי שעולה מפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971. אולם יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת. לצורך העניין שלפנינו יש להוסיף, שגם יכולתם להסתמך על דברי המומחים שלהם מצטמצמת, כי לפני בית המשפט מצויה חוות הדעת של מי שמונה על- ידיו, היינו של מי שאינו מייצג צד בדיון, ובית המשפט הוא הפוסק בעניין כוחה של חוות-דעת של המומחה והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על- ידיו של האמור בחוות הדעת. "

איחור במסירה

36.     התובעת טוענת כי בהתאם לסעיף 4(י) להסכם התחייבה הנתבעת למסור הדירה לא יאוחר מתם תקופה של 18 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה.
היתר זה נתקבל, לטיעונה, ביום 4.2.96 - ואילו הדירה נמסרה ביום 5.1.98, משמע, באחור של כ- 5 חדשים.

37.     מוסיפה התובעת וטוענת כי בהתאם לסעיף 7(ג)(3) להסכם, הרי שבגין תקופת פיגור במסירת הדירה תשלם הנתבעת פיצוי מוסכם בסך של 500 דולר עבור כל חדש איחור. על כן, דורשת התובעת בפריט נזק זה פיצוי בסך של 2,500 דולר.

38.     הנתבעת גורסת כי על פי סעיף 7(ג)(2) סיפא להסכם - הרי שעכוב של 60 יום מעבר למועד המסירה לא יהווה הפרה של החוזה ולא יחייב את הקבלן בכל תשלום שהוא למוכר.

39.     כמו כן, גורסת היא כי עקב סגרים בשטחים המוחזקים נבצר ממנה להשלים הבניה במועד, ועל יסוד האמור בסעיף 7(ג)(2) רישא להסכם, שזה לשונו אין לחייבם בפיצוי:

" 7. התחייבויות הצדדים
הקבלן מתחייב:
...

ג.     (1) ...
(2) מועד השלמת הבניה ומסירת דירת התמורה, ניתן להארכה ע"י הקבלן מפאת כל חוק, תקנה או צו, מצב מלחמה או גיוס כללי, שביתה כללית בענף הבניה או הקשור לו, או כל גורם אחר כיוצא בזה, שיהא כלל ארצי ושאין לקבלן שליטה עליו. במקרה זה ידחו המועדים האמורים לפרק הזמן של תקופת העיכוב."

40. טוענת הנתבעת כי בשנת 1996 הודיע דובר צה"ל על 93 ימי סגר ובשנת 1997 על כ- 4 חודשי סגר.
כן טוענת היא שהתאמצה לעמוד בלוח הזמנים למרות הקשיים אשר נגרמו בענף הבנייה עקב חוסר בידיים עובדות של פועלים מהשטחים.

41. לתצהיר הנתבעים מטעם הנתבע מס' 2, מר דוד כתש (אשר מפאת מחלה לא העיד בחקירה נגדית), צורפו אישורים מרשויות צה"ל, ראש מדור סיוע, על פיהם אכן בשנים 1997- 1998 היו סגרים רבים באזורי עזה יהודה ושומרון.

42. לאור אלה, נכונה אנוכי לקבל טענת הנתבעת כי נבצר ממנה לסיים הבנייה במועד החוזי עקב גורמים ביטחוניים אשר לא היו בשליטתה.
לפיכך, דוחה אני טענת התובעת בכל הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירת הזוכה.

ליקויי בניה וירידת ערך

43. התובעת הציגה בפניי חוות דעת מטעם המהנדס מר יולי ברנאיזן על פיה עלות ליקויי הבנייה בדירת התובעת הינה בסך של 33,165 ₪.
מנגד, הציגו הנתבעים חוות דעתו של האדריכל והשמאי מר אסא זוהר על פיה עלות תיקוני הבניה הינה בסך של 1,800 ₪ בצירוף דמי מע"מ כחוק.

44. בשלב קדמי המשפט מונה על ידי, כנזכר, מומחה ביהמ"ש מר פן.
על יסוד חוות דעת מר פן עלות תיקון ליקויי הבניה אשר מצא בדירת התובעים הינה בסך 11,080 ₪.

45. כן ציין הוא כי על סכום זה יש להוסיף שיעור של 30% באם יבוצע התיקון על ידי התובעת ואז יועמד הסכום על סך של 16,850 ₪ כולל מע"מ.

46. עוד קבע המומחה מר פן כי קיימת ירידת ערך בדירה כמפורט להלן :

א.     חסר בשטח של אחד החדרים על בסיס הפחתה של 10% - 4,800 דולר.
ב.     הפחתה בשטח הגינה על חשבון חניה - 1,250 דולר.
                                              

על כן, לעמדתו, יש לפצות התובעת בסכום של 6,050 דולר בגין ירידת ערך כשסכום זה כולל מע"מ, וסכום זה מאשרת אנכי כפיצוי לתובעת.

47. אשר לליקויי הבנייה, הרי שעל פי אישור ב"כ התובעת למר פן מיום 25.7.00, תוקנו רוב הליקויים ע"י הנתבעים.

(ראה : ת/4).

לפיכך, לאחר שהוסכם בין הצדדים כי הנתבעת תתקן הליקויים על פי זכותה בהתאם לסעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 ומאחר שהללו, רובם ככולם תוקנו, ולא הובאה בפניי חוות דעת משלימה לעניין עלות יתרת התיקונים אשר לא בוצעה, אם אכן לא בוצעה, סבורה אני כי אין עוד על הנתבעת לפצות התובעת בגין פריט נזק זה.

48.     לסיכום :

הנתבעים ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, הסכומים כדלהלן :

א.      הסך של 40,345 דולר - עבור תוספת ההשבחה בבניין.
סכום זה ישולם כערכו בשקלים על פי השער היציג ליום התשלום בפועל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ב.      הסך של 6,050 דולר - דמי ירידת ערך.
סכום זה ישולם כערכו בשקלים על פי השער היציג ליום התשלום בפועל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בנוסף, לאחר שהתובענה התקבלה בחלקה בלבד, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות התובעת ושכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כחוק בסכום כולל של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון