ראיות לרכישת זכות לדיירות מוגנת במושכר

סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש את מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בעניין זה ובקשר לנטל ההוכחה נקבע כי "בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע והן את העדר זכותו של הנתבע להחזיק בהם. בהוכחת תנאים מצטברים אלה תלויה הצלחת התביעה. על התובע הנטל להוכיח, בנוסף לזכויותיו במקרקעין, גם את העדר זכותו של הנתבע במקרקעין, על אף היותו יסוד שלילי, הגם שבשל היות יסוד "העדר הזכות", עובדה בעלת אופי שלילי - ולכן קשה להוכחה, יסתפק בית המשפט בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו לצד שכנגד. לפיכך, עובדה בעלת אופי שלילי אינה מעבירה איפה את הנטל העיקרי נטל השיכנוע - מכאן, אם ימצא בסיומו של הדיון כי כפות המאזניים שקולות, תדחה התביעה. להלן פסק דין בנושא סעיף 16 לחוק המקרקעין: פסק דין כללי עניינו של פסק הדין בשאלת גדר החובה, המוטלת על הנתבעים, להבאת ראיות להשמטת הבסיס הראייתי, הלכאורי של התובעים ובקשר לטענתם, בדבר רכישת זכות לדיירות מוגנת במושכר נשוא התובענה. על העובדות הטענות וההליכים התובעים הינם בעלי זכויות, מכוח ירושת אביהם המנוח (להלן : "הבעלים"), בדירת מגורים בירושלים (להלן : "המושכר"), אשר הושכרה, ביום 19.3.69, למנוח רבחי מוחמד אלעמד (להלן : "השוכר"), לתקופת שכירות קצובה, שהצדדים האריכו את תוקפה, בהתנהגותם, מידי שנה בשנה (להלן : "ההסכם"). על פי הנטען, משנפטר השוכר, המשיכה אלמנתו, הנתבעת, להחזיק במושכר ולאחרונה, התירה לנכדה, הנתבע 2 (להלן : "הנתבע") להתגורר עימה במושכר. ביום 19.3.01 פנו התובעים לנתבעת, הודיעו על סיום תקופת השכירות וביקשו לקבל את החזקה במושכר, לידיהם. משסירבה הנתבעת להשיב את החזקה במושכר, למרות סיום תקופת השכירות, הוגשה כנגדה וכנגד הנתבע, תובענה לסילוק יד. לכתב התביעה צורף העתק מההסכם (נספח א') וכן צו ירושה להוכחת זכויות התובעים במושכר. לצד הגשת התובענה הוגשה בקשת התובעים, ביום 13.2.02 (בש"א 2215/02), למתן צו מניעה זמני, שלפיו התבקש בית המשפט למנוע מהנתבעת את כניסתו של הנתבע, למושכר. אולם, לאחר שניתנה תגובת הנתבעת והתקיים דיון בבקשה החליט בית המשפט לדחות את הבקשה, בעיקר, משלא שוכנע כי היה מקום להתערב בשלב כה מוקדם של ההליכים. בכתב הגנתם טענו הנתבעים, בתמצית, כי השוכר, בעלה המנוח של הנתבעת רכש את זכויות החזקה במושכר מהדייר שקדם לו, אחד בשם אבו גז'אלה (להלן : "הדייר היוצא"), כנגד תשלום של 7,400 ל"י (להלן : "דמי המפתח") והכל, בהסכמת הבעלים. לביסוס טענתם צורף העתק של מסמך, בשפה הערבית וכן תירגומו לשפה העברית, הנושא כותרת "הסכם הגנה בדמי מתפח (כך בתרגום לשפה העברית - מ.ב.)", מיום 23.2.1969 ולפיו, אישר הדייר היוצא את קבלת דמי המפתח והתחייב לשלם לבעלים את חלקו בדמי המפתח (להלן : "הסכם דמי המפתח"). אין חולק כי הסכם דמי המפתח איננו נושא את חתימת הבעלים ואין אף חולק כי השוכר לא שילם לבעלים, את חלקו בדמי המפתח, עובר לקבלת המושכר. על אף האמור, נטען כי בין הצדדים סוכם על שכירת המושכר בתנאי דיירות מוגנת, הגם שההסכם איננו נחזה, על פניו ככזה. הנתבעים הוסיפו וטענו כי במשך כל השנים שילמה הנתבעת, ביחד עם בעלה המנוח השוכר וכן לאחר פטירתו, את דמי השכירות ומעולם לא נחתם הסכם שכירות אחר בין הצדדים ולא הוסכם על הארכת תקופת השכירות, שכן לא היה צורך בדבר, לנוכח היות הנתבעת דיירת מוגנת. בעניינו של הנתבע, נכדה של הנתבעת, נטען כי זה נולד במושכר והתגורר בו מאז ומעולם ועומדת לו הזכות והרשות להתגורר שם, מכוח זכויות הנתבעת. להשלמת התמונה, יצויין כי בין הצדדים התנהלו הליכים נוספים, בבית הדין לשכירות בירושלים, בתיק ש. 117/01, שעניינו תיקונים הדרושים במושכר ובהחלטת בית המשפט, מיום 13.3.02, אוחד הדיון בתיק השכירות עם התובענה דנא. לאחר שהוגשו תצהירי הצדדים, הועבר המשך הדיון בתובענה בפני ובהחלטתי, מיום 31.3.04, שניתנה על יסוד הסכמת הצדדים, קבעתי כי הדיון בתובענה יתנהל תחילה, בעניין מעמדה של הנתבעת במושכר כדיירת מוגנת, מכוח רכישה, באשר אין חולק כי השוכר קיבל את החזקה במושכר לאחר 20.8.68, הוא המועד הקובע בדין, לעניין מעמדם הסטטוטורי של שוכרים והיותם דיירים מוגנים מכוחו. לאחר שנשמעו הראיות בתובענה והוצעו הסדרי פשרה שונים שנדחו, הובא התיק בפני למתן פסק דין. יאמר מיד ובכל הכבוד הראוי כי לאחר שבחנתי את מכלול הראיות הרלוונטיות, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת איננה דיירת מוגנת במושכר וזאת, על יסוד התשתית הראייתית העודפת של התובעים ולאחר, שהנתבעים לא הצליחו לעמוד בנטל הבאת הראיות "... להשמטת הבסיס מתחת לכוחן של אלו שהובאו לחובתם" (י' קדמי, על הראיות (חלק שלישי), תשס"ד-2003, עמ' 1538-1541), בשל המשקל הנמוך שיש ליתן לראיותיהם ולנוכח החשש למהימנותם. בטרם נעבור לדיון בטענות הצדדים לגופן, יש להציג תחילה את המסגרת הנורמטיבית, המהותית והראייתית, שבגדרה יש לדון בפלוגתא שנקבעה, כדלקמן. המסגרת הנורמטיבית סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש את מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בעניין זה ובקשר לנטל ההוכחה נקבע כי "בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע והן את העדר זכותו של הנתבע להחזיק בהם. בהוכחת תנאים מצטברים אלה תלויה הצלחת התביעה" (רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח', פ"ד נה(3) 294, 306). ודוק - על התובע הנטל להוכיח, בנוסף לזכויותיו במקרקעין, גם את העדר זכותו של הנתבע במקרקעין, על אף היותו יסוד שלילי (ראה קדמי, עמ' 1514), הגם שבשל היות יסוד "העדר הזכות", עובדה בעלת אופי שלילי - ולכן קשה להוכחה, יסתפק בית המשפט בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו לצד שכנגד (א. הרנון, דיני ראיות, חלק א', עמ' 204). לפיכך, "… עובדה בעלת אופי שלילי אינה מעבירה איפה את הנטל העיקרי … נטל השיכנוע" (א. הרנון, שם, בעמ' 203, ע"א 296/82 ד"ר ישעיה נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר - אבקו, פ"ד מ(3) 281, 301 ; ע"א 5578/93 ראובן נדב נ' מאיר סרגובי, עו"ד ו-2 אח', פ"ד מט(2) 459, 477 ; ע"א 7303/01 אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(2) 847). מכאן, אם ימצא בסיומו של הדיון כי כפות המאזניים שקולות, תדחה התביעה. בענייננו, התובעים טוענים לסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר ומשכך, נושאים הם בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתם, קרי : זכותם במושכר והעדר זכותם של הנתבעים להחזיק בו. על זכותם של התובעים במושכר, אין חולק ובעניין העדר זכותם של הנתבעים, להמשיך להחזיק במושכר, סומכים התובעים על ההסכם, הנחזה על פניו, כהסכם שכירות "רגיל", שהוארך על ידי הצדדים, בהתנהגותם, לתקופה בלתי קצובה ואשר על פי "... ההלכה המבוססת שיצאה מלפני בית משפט זה ... הסכם לתקופה בלתי קצובה ניתן לביטול על ידי כל אחד מן הצדדים לו, ובלבד שניתנה הודעה על כך זמן סביר מראש" (רע"א 1516/05 למיט אחזקות בע"מ ואח' נ' מנשה ח. אלישר בע"מ (טרם פורסם)) ולאחר שחלף הזמן הסביר, מהמועד בו גילו התובעים את דעתם בדבר רצונם לסיים את תקופת השכירות. ודוק - לשונו של ההסכם, איננו מלמד בהכרח על טיבה של השכירות ואין מניעה עקרונית, לאחר בחינת מכלול הנסיבות, להגיע למסקנה אחרת, בדבר מעמד השוכר כדייר מוגן במושכר (סעיף 3 לסיכומי הנתבעים). "… אכן, השלב הראשון (גזירת אומד הדעת מתוך הלשון הברורה) עשוי להיות נקודת מוצא של התהליך הפרשני. אסור לו שיהא גם נקודת סיום" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991), פ"ד מט(2) 265, 278). אולם, לשון ההסכם, תומך לכאורה בטענות התובעים, באשר לטיבה של השכירות, כשכירות "רגילה" ומשכך, עמדו התובעים "... בנטל המוטל עליהם להבאת הראיות הדרושות להוכחת כל היסודות המקימים את עילת התביעה, במידה הדרושה לביסוס פסק דין לזכותם" (קדמי, שם בעמ' 1538). לשון אחר, התובעים הנושאים בנטל השכנוע יצאו לכאורה ידי חובת הראייה, אשר בנסיבות העניין יכולה להיות דלה, שכן מדובר "ביסוד שלילי" (לעניין העדר זכותם של הנתבעים במושכר) ומשכך, על הנתבעים הנטל להביא ראיות מספיקות להפריך ולאזן את מאזן ההסתברויות (קדמי, שם בעמ' 1544 ; ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה נ' בית טלטש, פ"ד נד(5) 252, 273), שאם לא כן, די בהסכם לביסוס עמידה בנטל השכנוע ולקבל את טענתם של התובעים. על הראיות כללי לכירסום בטענת התובעים ולתמיכה בטענתם, בדבר היות הנתבעת דיירת מוגנת במושכר, מכוח רכישה, סומכים הנתבעים, על ראיות נסיבתיות וזאת, משאין בנמצא עדות ישירה, שכן העדים הנוגעים בדבר הלכו לעולמם (הבעלים מצד אחד והשוכר מהצד השני) ומשאין בעדות הנתבעת (עמ' 12 סיפא, בש"א 2215/02), כמו גם בעדות בנה (פרוט' מיום 18.11.04, עמ' 3) (להלן : "הבן"), להוות ראיה מספקת לאמיתות תוכנה. ודוק - עדותו של הבן, לעניין הנסיבות שקדמו לקבלת החזקה במושכר, מהווה בעיקרה עדות שמיעה, שאיננה מותרת (ראה שם) ואילו קבילותו של הסכם דמי המפתח, ראיה אחרת עליה סומכים הנתבעים, כראיה לאמיתות תוכנו, מוטלת בספק ומכל מקום, משקלה דל ביותר. לעניין הראיות הנסיבתיות, אין בתקופת השכירות הארוכה שלעצמה, כדי ללמד על דיירות מוגנת וזו איננה מהווה ראיה בעלת משקל מספיק, לצורך עמידה בנטל הבאת הראיות. כך גם לעניין דמי השכירות, מקום בו לא הובאה ראיה (למשל, באמצעות חוות דעת מומחה לעניין שיעורי השכירות "הרגילים" באזור הרלוונטי), כי שיעורם מלמד בהכרח על טיבה של השכירות ואין באמירה "...כי בית המשפט בתוך עמו הוא יושב" (עמ' 6, ס' 2 לסיכומי הנתבעים), כדי לשמש תחליף ראיה לעניין זה (ראה והשווה: ע"א 7905/98 AEROCON C.C נ' הוק תעופה בע"מ, פ"ד נה(4) 387 , 395). התובעים בסיכומיהם, יוצאים כנגד מרבית הראיות, שהובאו מטעם הנתבעים ובטענה, כי אין לקבלם, מטעמי קבילות ולחילופין, אין לסמוך עליהם בשל משקלם הנמוך. לדידי, הגם שהנני סבור כי אין לחסום את הנתבעים מלהציג את ראיותיהם, מטעמי קבילות, יש מהטעמים שהובאו, כדי להפחית באופן ניכר ממשקלן ואשר, נוסף על הראיות הנסיבתיות האחרות, אין בהם די כדי לעמוד בנטל הבאת הראיות. אולם, בטרם נעבור לדון במשקל הראיות ודרכי קבלתן, יש להסיר משולחן הדיונים טענה דיונית אחרת שנטענה ומחמת העדר רלוונטיות. טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב טוען ב"כ התובעים בסיכומיו כי הנתבעת איננה יכולה לטעון כנגד ההסכם, בהיות טענתה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, שאיננה מותרת לפי סעיף 80 לפרוצדורה העותומנית וכדי לסותרו עליה להביא, ראיה אחרת, בכתב (סעיפים 15, 69 - 81 לכתב סיכומי התובעים). סעיף 80 לחוק הפרוצדורה קובע כי "תביעות הנוגעות להתחייבויות וחוזים ... שעל פי הרגיל והנהוג הם נעשים במסמך בכתב ... צריך להוכיחן במסמך בכתב. טענה ותביעה נגד מסמך בכתב הנוגע לדברים האמורים ... צריך להוכיח בכתב או ע"י הודאתו או פנקסו של הנתבע". הרציונל מאחרי סעיף זה הוא כי "... כאשר "עסקה" כלשהי באה לכלל ביטוי בכתב, ההנחה הבסיסית היא, כי הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו ביניהם; ועל כן, המגמה הבסיסית, הן של החוק - הסיפא של סעיף 80 האמור - והן של ההלכה הפסוקה היא, שלא להתיר הבאת עדות בעל פה, "כנגד תוכנו" של המסמך. ככלל, איפה, לא ניתן לסתור תוכנו של מסמך אלא במסמך אחר" (בת"א (ירושלים) 1375/99 העמותה ע"ש הצייר ליטבינובסקי נ' עיריית ירושלים, תק-מח 2001(2) 35403 , 35408 ; י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1305; ראה ע"א 138/56 דוידון נ' בוני חיפה, פ"ד יא 1474, 1479; ע"א 465/85 וילנואבה נ' גברון, פ"ד מב(1) 705, 709 - 708 ; ע"א 366/89 פיין אלומיניום בע"מ נ' די מטל א.ג, פ"ד מה(5) 850). אם כן, בית המשפט, בבואו להפעיל את סעיף 80 לחוק הפרוצדורה, לא יתיר הבאת עדות בעל פה, אשר מטרתה סתירת תוכנו של מסמך. בענייננו, טענתו של ב"כ התובעים בעניין זה, עם כל הכבוד, איננה רלוונטית, שכן הנתבעת איננה מנסה להכחיש או לסתור את תוכנו של החוזה, שנעשה בין הצדדים, אלא השאלה שבפנינו היא שאלה פרשנית, היינו, למה התכוונו הצדדים כאשר חתמו על ההסכם. ודוק - יש להבחין בין פרשנות של מסמך לבין סתירתו ובמקום שלא מדובר במקרה של טענה נגד מסמך, במובן של סעיף 80 לחוק הפרוצדורה, אלא שאלה חוזית בדבר פירוש החוזה, אנו נזקקים לכללי פרשנות רגילים של חוזים ועל כן, אין צורך, דווקא, במסמך בכתב בעניין זה (ראה ע"א 320/82 חברת האחים מנשה וויקטור לוי נ' רפאל כנפו, פ"ד מ(2) 169, 185-187 ; א' הרנון, דיני ראיות, חלק ראשון עמ' 166-167 ; י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1313). ומכאן, לראיות לגופן. על הסכם דמי המפתח הנתבעת טוענת כי בעלה המנוח שילם לדייר היוצא, דמי מפתח, וזה נתן לו אישור בכתב על קבלת התשלום והכל, בסכמת הבעלים (נספח א' לתצהיר הנתבעת). על הגשת המסמך כראיה בכתב, להוכחת טענתה בדבר טיבו של ההסכם לדיירות המוגנת, קובלים התובעים וטוענים כי המסמך איננו המקור ועל כן ישנו חשש שמא מדובר "במסמך עשוי" לשם יצירת מצג שווא. אכן נכון, הכלל בדיני ראיות הוא כי כאשר צד מבקש להוכיח תוכנו של מסמך, עליו להציג את המסמך המקורי וזאת מכוח "כלל הראיה הטובה ביותר" והטעם לכך "... נעוץ בסיכון הרב הכרוך בקבלת ראיה משנית כאשר מדובר בתוכנו של מסמך. כוחו של מסמך - בהיותו "כתוב", דהיינו, בכך שהוא "מדבר בעדו" ; ומן הדין על כן להניח לו "לומר את דברו" ישירות לבית המשפט. ראיה משנית, מהווה "חציצת ביניים" בין ה"מקור" לבין בית המשפט ..." (ראה י' קדמי, על הראיות, חלק שני, עמ' 589 והפסיקה המובאת שם ; ע"א 6205/98 מייקל סקוט אונגר ואח' נ' דניאל עופר, פ"ד נה(5) 71, 93 -94). לפיכך, צד המבקש להוכיח תוכנו של מסמך ב"ראיה משנית", עליו הנטל להוכיח כי נתקיימו התנאים שבגינם אין בידו להגיש את המסמך המקורי (ע"א 27/86 היועץ המשפטי לממשלה נ' יוסף סלוודור בילי זגה, פ"ד מב(4) 588, 594). עם זאת, לכלל זה התפתחו, במשך הזמן, חריגים בפסיקה וכיום בית המשפט יתיר, כדי למנוע עיוות דין ובנסיבות מסוימות, להציג "ראיה משנית", זאת אם שוכנע, כי באמת אין אפשרות להביא את המסמך המקורי לפניו (דוגמאות לחריגים אלו ראה י' קדמי, על הראיות, חלק שני, עמ' 597 - 600) ומקום שצד לא מציג בפני בית המשפט את המסמך המקורי, עליו ליתן הסבר ראוי לכך (ראה ע"א 6205/98, שם, עמ' 84 ; ע"פ 869/81 מוחמד שניר ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(4) 169, 206). בענייננו, אין חולק כי הסכם דמי המפתח, שהוגש לתיק בית המשפט איננו המקור. עם זאת, בדיון מיום 18.11.04, נקבע כי הנתבעים יציגו בפני בית המשפט את המקור ובתוך 7 ימים ולחילופין ביקש ב"כ הנתבעים "... לבקש לסמוך על ההעתק מטעמים שיובאו במסגרת הסיכומים" (עמ' 2 לפרוטו' הדיון) ושם נטען, כי "... מדובר במסמך שנערך לפני עשרות שנים ומשכך אין פלא שלא נמצא המקור" (עמ' 5, סעיף 7 לסיכומיו). הגם שנדמה כי אין בטעם שהובא כדי להוות הסבר ראוי, לא מצאתי מקום להחמיר עם הנתבעים בעניין זה, שכן על פי ההלכה הנוהגת כיום "... כלל הראיה הטובה ביותר הוא עיקרון של סדר העדפה ולא כלל של פסילת ראיות ... ביטוי נוסף להליך המתמיד בדיני ראיות, לפיו עוברים ממבחני הקבילות הפורמליים אל עבר מבחני המהימנות..."(ראה קדמי, חלק שני, עמ' 590 והפסיקה המובאת שם) וזאת, לנוכח המגמה הכללית הקיימת בדיני ראיות, שלפיה מועבר הדגש מכללים פורמאליים של קבילות לכללים גמישים של משקל (ע"פ 7293/97 ז'אפר עאמר נ' מדינת ישראל, פ"ד נב(5) 460, 473 ; דנ"פ 4390/91 מדינת ישראל נ' חוסאם בן מוג'הד חג' יחיא, פ"ד מז(3) 661, 670 ; ר"ע 423/83 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוחה ורד סילוורמן, פ"ד לז(4) 281, 286 ; ע"א 6205/98 מייקל סקוט אונגר ואח' נ' דניאל עופר, נה(5) 71, 85). מלבד העדר המקור, נפל פגם נוסף, הגורע ממשקלו וזאת, משהוצג שלא באמצעות מי שיכול להעיד על אמיתות תוכנו. הנטל, ברגיל, הוא כי אין להגיש מסמך כראיה לאמיתות תוכנו, שלא באמצעות מי שערך אותו או מי שחתום עליו, שכן אז אין אפשרות לחוקרו בחקירה נגדית. ובעניין הצגת ראיה משנית נקבע כי "... הוכחת תוכנו של מסמך על-ידי הגשת עותק ממנו חייבת להעשות על ידי עד שבידיו הכישורים להעיד על התוכן לפי זכרונו, או שהוא יכול להציג העתק המסמך שאבד, שהשווה אותו סעיף אחר סעיף עם המקור..." (ע"א 375/84 דורה עדן בשם עזבון בעלה נ' מוחמד שייך, פ"ד מב(4) 226). יחד עם זאת ובשל המעבר לכללים גמישים של משקל, אין לפסול את הסכם דמי המפתח, מדעיקרא, כראיה לאמיתות תוכנו אך יש להתייחס אליו בזהירות רבה וליתן לו משקל נמוך מאוד, לנוכח החשש למהימנותו ובשל כל אחד ואחד, יחד ולחוד, מהטעמים שהובאו לעיל, לעניין קבילותו. על עדות הבן כלל יסוד בדיני ראיות הוא, כי אדם המעיד בבית משפט, מעיד רק על עובדות שקלט בחושיו שלו ואין הוא רשאי למסור בעדותו עובדות שנקלטו בחושיו של אחר והגיעו לידיעתו של העד מפי השמועה, מן הטעם שמי שמוסר בעדות, מידע שהגיע לידיעתו מפי השמועה, אינו יכול לערוב לאמיתות הדברים ועל כן אין טעם לחוקרו בחקירה נגדית (י' קדמי, על הראיות, חלק א', עמ' 481). מאותם עקרונות, עדות זו מותרת, כאשר רוצים להוכיח את עצם אמירת הדברים, שכן אז העד מעיד על מה שקלט בחושיו ויכול להיחקר על אמיתות דבריו בהקשר זה. עם זאת, בהלכה הפסוקה התפתחו חריגים לכלל זה ובהיותה של עדות זו עומדת בתנאים הקבועים בחריג, ניתן לקבלה כעדות מקור. זאת ועוד, עדות הבאה בגדרם של אחד החריגים, אמנם מתקבלת כראיה לאמיתות תוכן הדברים, אך עדיין מהימנותה ומשקלה הראייתי נקבעים ע"י בית המשפט, על פי נסיבות המקרה דנ"פ 4390/91 מדינת ישראל נ' חוסאם בן מוג'הד חג' יחיא, פ"ד מז(3), 661, 671 ; ע"א 2515/94 עו"ד יוסף לוי נ' עיריית חיפה ואח', פ"ד נ(1) 723). אחד מאותם החריגים לכלל הפוסל עדות שמיעה, הוא אמרתו של נפטר הנוגדת את האינטרס שלו, היינו "... אמרה שמסר נפטר על עובדה, שהוא ידע בשעת האמירה כי היא בניגוד לאינטרס הכספי או הרכושי שלו, קבילה להוכחת אותה עובדה וכל העניינים הנלווים עמה, אשר פורשו באמרה, בתנאי שלאומר היתה ידיעה אישית על כל העניינים האלה" (ראה י' קדמי, על הראיות, חלק ראשון, עמ' 500 - 502). בענייננו, הבן, העיד על הנסיבות שקדמו לכריתת הסכם דמי המפתח ובלשונו : "... לא הייתי נוכח במעמד חתימת המסמך. הייתי בחנות", "אני לא יודע שבעל הנכס נכח בפגישה...", "...כשחתמו על המסמך אינני יודע אם בעל הנכס היה שם", "... לאחר החתימה על המסמך המדובר, אבי הגיע לחנות, הראה לי את המסמך וסיפר לי שבעל הנכס נכח במקום, והגיעו להסכם", "... כשאתה מציג בפניי את המסמך, אני לא יודע את זהות החתומים על המסמך היות ולא נכחתי במקום", : ... אבא שלי לא סיפר לי מי נכח, הוא אמר הלכתי עם החברים שלי, וחתמנו על המסמך הזה", "... כשאני מעיין במסמך, אני אומר שכתב היד של עורך המסמך הוא של הדייר הקודם, אני יודע זאת כי אבי אמר לי שמי שערך את המסמך הזה וכתב אותו זה הדייר היוצא", "... שאלתי אותו מי כתב את המסמך המדובר, והוא אמר לי שזה הדייר הקודם", "... לא שאלתי אותו מי חתום על המסמך" (ראה עמ' 3-4 לפרוטו' הדיון, מיום 11.18.04). מעדותו של הבן עולה כי הוא לא נכח בפגישה שבין אביו, השוכר, לבין הדייר היוצא ואת כל המידע לעניין הפגישה, תוכנה והאנשים שנכחו בה, שמע מאביו, שמסר לו עליה לאחר הפגישה. העד אינו יכול להעיד על תוכן הפגישה, כיוון שלא נכח בה, אלא רק להעיד ששמע דברים אלו מאביו, כלומר להעיד על עצם אמירת הדברים ששמע מאביו. לא זו אף זו, גם תוכנו של הסכם דמי המפתח הינו בגדר עדות מפי השמועה ולא ניתן לקבלו כראיה לאמיתות תוכנו אלא בכפוף לאחד החריגים שנקבעו בהלכה הפסוקה. בעניין זה, העיד הבן כי "... אני יודע שהוריי דיירים מוגנים ממסמך השכירות שאבי השאיר בטרם נפטר, בדבר נושא חוזה השכירות ... אני מתכוון על המסמך שאבי שילם לרפאת אבו עדארי, הדייר הקודם על סך 7,400 לירות ...". בתשובה לשאלה מאין אתה יודע זאת ענה "... אני יודע זאת כי אבי אמר לי". האם ניתן לומר כי כשסיפר האב לבנו על הפגישה, הוא ידע בשעת אמירת הדברים כי היא בניגוד לאינטרס הכספי או הרכושי שלו, שכן אם כך הדבר, קבילה אמירה זו להוכחת אותה העובדה וכל העניינים הנלווים עמה, לרבות הסכם דמי המפתח. בענייננו, ניתן לומר כי דבריו של האב הנפטר עומדים בניגוד לאינטרס הכספי שלו, שכן מהם עולה כי שילם לדייר היוצא סכום כסף ואימרה זו עומדת בניגוד לאינטרס הכספי שלו, שכן אילו פרץ סכסוך בין הנפטר לדייר היוצא בשאלה למי שייך סכום הכסף, עדות הבן והסכם דמי המפתח יכולים לשמש כראיה כנגדו שהכסף שייך לדייר היוצא וניתן לו כדין (ראה ע"א 6/51 פרידה קירשבאום נ' יעקב קרויניק, פ"ד ח', 562). מכל המקובץ עולה כי הגם שיש מקום להכיר בקבילותן של ראיות הנתבעים, אין ליתן להן משקל רב, אם בכלל, לנוכח החשש למהימנותן, בשים לב לנסיבות החריגות בדבר קבלתן כראיות קבילות בתובענה ומשכך, הנני קובע כי הנתבעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להבאת תשתית ראייתית מספקת, לצורך העברת נטל הראיות, חזרה לכתפי התובעים ומכאן, יש לדחות את טענתם. על ההסכם למעלה מן הצורך הנני סבור כי, שלא כדעת הנתבעים, אין בהסכם דמי המפתח כדי לתמוך בפרשנות הנתבעים להסכם, בדבר היותו חוזה לדיירות מוגנת. הסכם דמי המפתח, שנכרת, עובר לחתימת ההסכם, איננו נושא כאמור את חתימת הבעלים ובנסיבות אלו, שלפיהם מודע השוכר לחשיבות הוכחת זכויותיו במושכר, שהרי דאג לקבל אישור על זכויותיו, בכתב, ניתן היה לצפות, אך באופן טבעי, שהשוכר יבקש לעגן ולהדגיש את זכותו לדיירות מוגנת גם בהסכם, שכן הסכם דמי המפתח איננו נושא את חתימת הבעלים ומשלא נרשם הדבר, מפורשות, יש להניח שסוכם אחרת. לשון אחר, הסכם דמי המפתח, נוסף על משקלו הנמוך ממילא, בשל החשש למהימנותו, מכרסם בטענת הנתבעים, בעניין פרשנות ההסכם ולא תומך בה. סוף דבר הנני דוחה את טענת הנתבעים לעניין מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת ומשכך ולנוכח ההסכמה הדיונית בדבר הפלוגתא שבמחלוקת, הנני מקבל את התביעה ומורה על סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר כמפורט בס' 19 לכתב התביעה. התביעה בת.ש. 117/01 נדחית. בנסיבות העניין ישאו הנתבעים בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד התובעים בסכום כולל של 15,000 ₪. דייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותראיות