פסק-דין 1. מהי תוצאת התחרות בין מי נושה שרשם עיקול על נכס מקרקעין ("הנושה המעקל") לבין נושה הזכאי לכך שהמקרקעין ימושכנו כערובה להבטחת החוב כלפיו ("הנושה הממשכן")? מה המשמעות שיש ליחס לאי רישום המשכנתא? האם העובדה שהנושה הממשכן נמנע מרישום הערת אזהרה צריכה לעמוד לו לרועץ? האם יש חשיבות לכוחם היחסי - זה אל מול זה - של הנושה הממשכן והנושה המעקל? אלה השאלות המתעוררות במקרה זה. סיפור המעשה 2. המבקש 1 הוא כונס נכסים ("כונס הנכסים") של דירה ברחוב שלמה בן יוסף 133/7 ירושלים ("הדירה"). הבעלים הרשומים של הדירה היא המשיבה 2 ("המוכרת"). היא מכרה את זכויות הבעלות בדירה לבנה, המשיב 3, ולרעייתו, המשיבה 4 ("הקונים"). הסכם הרכישה השתכלל ביום 1.12.96. באותה עת לא היתה הדירה רשומה במרשם המקרקעין, אך הליכי ההסדר נעשו סמוך לאחר מכן (פרוטוקול, ע' 10, ש' 1). 3. הקונים נקשרו בהסכם עם המבקש 2, בנק לאומי למשכנתאות ("הבנק"), לפיו העמיד הבנק לרשותם הלוואה בסכום 390,000 ₪, לצורך רכישת הדירה. הקונים התחייבו למשכן את הדירה כערובה לחיוביהם וחתמו לצורך זה על הסכם משכנתא. הסכם המשכנתא נחתם ביום 5.12.96. באותו מועד התחייבה גם המוכרת כלפי הבנק לגרום לרישום הערת אזהרה לטובתו, וכן לרשום משכנתא על הדירה לטובת הבנק. במאמר מוסגר, יאמר שהמוכרת טענה כי הקונים התחייבו לאפשר לה להמשיך להתגורר בדירה כל ימי חייה (פרוטוקול, ע' 19, ש' 8). חוזה המכר כלל נספח המעגן זכות זו. עו"ד וינקלר, בא-כוח הצדדים להסכם המכר, לא ידע לומר אם נספח זה הועבר לידיעת הבנק (פרוטוקול, ע' 15, ש' 8). הנספח אינו מופיע במסמכי הבנק. מחיר המכירה, כמו גם ההלוואה שהועמדה לרשות הקונים, אינה מבטאת ירידת ערך הצפויה להתקבל עקב תנייה מסוג זה (פרו', ע' 19, תצהיר רונית עטר, פרוטוקול ע' 14). אך מעמדו של נספח זה חורג ממסגרת הדיון, המוגבל ליחס בין הנושה המעקל והנושה הממשכן. 4. רישום זכויות הקונים לא הסתיים, לא בחברה המשכנת ולא ברשם המקרקעין. גם החזקה לא הועברה לידי הקונים. אלה לא יוצגו בהליך ולא התייצבו לדיונים. עו"ד אילן וינקלר הסביר כי הקונה היה נתון באותה עת בהליכי פשיטת רגל ו"הוא ביקש ממני לא למהר לרשום את הדירה על שמו" (פרוטוקול, ע' 9, ש' 13). על הדירה לא נרשמה הערת אזהרה או משכנתא על-ידי הבנק, הקונים או המוכרת. עו"ד וינקלר הבהיר שהבנק השתהה וחתם על שטר המשכנתא רק ביום 4.11.01 (פרוטוקול, ע' 10, ש' 28). אך נראה שלא זה היה המכשול שמנע את הרישום. שאלת רמת המעקב של הבנק אחר ביצוע חובות הקונים והמוכרת לרישום משכנתא לא התלבנה עד תום, שכן העדה מטעם הבנק היתה נטולת מידע בעניין זה. 5. ביום 16.11.00 וביום 1.4.01, לאחר חתימת הסכמי המכר והמשכנתא, נרשמו על הדירה עיקולים על-פי בקשת המשיב 1 - הוא הנושה המעקל. העיקולים נרשמו לאחר שנפתחו הליכי הוצאה לפועל נגד הקונים והמוכרת. מקור חובם של אלה הוא בהלוואה שהעמיד הנושה המעקל לרשות המוכרת, עבור בנה, שנקלע לקשיים כספיים. המוכרת התחייבה לערוב לחובות בנה (פרוטוקול, ע' 17, ש' 2), וההלוואה ניתנה ועל רקע יחסי הידידות שבין הנושה המעקל לבין המוכרת (פרוטוקול, ע' 17). ההלוואה ניתנה ללא ריבית (פרוטוקול, ע' 18), במתכונת שבה כבר הלווה הנושה המעקל, בעבר, כספים למוכרת (פרוטוקול, ע' 21, ש' 21). העיקול הוטל על-פי החלטת לשכת ההוצאה לפועל בירושלים. עיקולים אלה נרשמו אצל רשם המקרקעין. עו"ד אילן וינקלר אשר ייצג, כאמור, את הקונים ואת המוכרת היה בא-כוחו של הנושה המעקל, עד לרישום העיקול. לדבריו, קודם לרישום העיקול ידע הנושה המעקל כי הדירה נמכרה לקונים (פרוטוקול, ע' 9, ש' 28). עו"ד אילן וינקלר לא נשאל אם הנושה המעקל ידע על עסקת המשכנתא. השתיקה של הבנק בעניין זה, בעת חקירתו של עו"ד וינקלר, היא שתיקה מדברת. הבנק ניסה לדלות מידע בעניין מהנושה המעקל, אך זה הכחיש כי ידע אודות עסקת המשכנתא (פרוטוקול, ע' 21, ש' 16). גם המוכרת הכחישה ידיעה כזו, ולמרות יחסי הידידות ביניהם עדותם היתה עניינית ואמינה. 6. הקונים לא פרעו את ההלוואה לבנק, והפרו את התחייבויותיהם כלפי הבנק. בהתאם לכך, ביקש הבנק למנות את המבקש ככונס נכסים לצורך מימוש הדירה. ביום 8.2.02 הוציא ראש ההוצאה לפועל (כב' הרשם בן עטר) צו למימוש המשכון, וקבע כי הוא יבוצע בדרך בה מבצעים פסק דין לפינוי מקרקעין. משגילה כונס הנכסים את דבר רישומו של העיקול, הוא הגיש בקשה למחוק את העיקולים הרשומים על הנכס. לאחר מכן הוגשה על ידו בקשה מתוקנת, גם בשם הבנק, להצהיר כי זכויות הבנק מכח המשכון, כמו גם זכויות הקונים, גוברות על זכויות המשיב 1 מכח העיקולים שנרשמו לטובתו. שיעבוד שביושר 7. כאשר בעל זכויות קניניות מתחייב להעביר זכות במקרקעין לאדם אחר, משתכללת הזכות עם רישומה. ואולם, אף קודם לרישומה, רוכש הנעבר "זכות מעין קניינית שבכוחה לפעול גם כלפי צדדים שלישיים, באופן שנשלל מנושה הכוח לממש את זכותו כלפי המוכר באמצעות הנכס הנמכר" (כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'זי, פ"ד נה(4) 730, בע' 761). זהו פועל יוצא של ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, בו נקבע - על ידי כב' הנשיא ברק - כי זכותו של קונה עדיפה על פני נושהו של המוכר שעיקל נכס מקרקעין, וזכות זו איננה ניגפת גם אם הקונה לא רשם לזכותו הערת אזהרה, אף שרשאי היה לעשות כן. אומרת כב' השופטת שטרסברג-כהן בע"א 3911/01 כספי נ' שלמה נס, פ"ד נו(6) 752, בע' 760: הלכת אהרונוב... חלה על כל מצב של תחרות על הנכס בין קונה לבין נושה אחר של המוכר, באופן ש"אם קונה שני, שעשה עסקה עם המוכר באשר לאותו נכס, אין בכוחו לתפוס את הנכס, פשיטא שנושה מנשייה שאין לה כל קשר לנכס, לא יוכל לתפוס את הנכס (שם, בע' 253)". עוד נקבע כי הקניין שביושר בנכס עובר לידי הקונה במועד עשיית הסכם המכר... וכי "כוחו של קניין שביושר גדול מזכותה של זכות אובליגטורית". פרשות אלה התייחסו לתחרות בין רוכש של זכויות הבעלות שבמקרקעין לבין נושה מעקל, אך הן חלות גם על רוכשי זכויות אחרות במקרקעין ובהן שכירות, משכנתא או זיקת הנאה. אין לצמצם את ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 לתחרות שבין רוכש זכויות הבעלות לבין נושה אחר, ועל-פי הגיונה יפה הלכה זו גם לזכויות אחרות במקרקעין הטעונות רישום כחלק מהמשטר הכולל של "זכויות שביושר תוצרת הארץ" (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן; ראו גם כהן, התערבות ביחסים חוזיים (ירו' 1982) 34). 8. התוצאה היא, לכאורה, שבעל הזכות למשכנתא גובר על המעקל. לעניין זה, לא יכול המעקל לסמוך על כך שהמוכרת, ולא רק הקונים היא בעלת חוב, ולו מהטעם שהיא נטלה על עצמה התחייבות ישירה כלפי הבנק, לרשום משכנתא. במובן זה גובר בעל הזכות "המשוריינת" על פי ההסדר של סעיף 9 של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ("סעיף 9"), על נושה רגיל. זכותו של הבנק מכוח סעיף 9 גוברת משום שזכות זו הוקנתה לו על-ידי המוכרת. זכותו של הבנק גוברת גם משום שהוקנתה לו על-ידי קונים של זכות במקרקעין, שהרי הוראת סעיף 9 חלה, בין היתר, על עסקה שעשה במקרקעין מי שרכש את זכויות הבעלים והתחייב להעבירן לאחר, אף בטרם רשם את הזכויות על שמו (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז (2) 385, בע' 395). 9. המשיבים ניסו להיאחז ברע"א 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כו(2) 121 (תצהיר המשיבה 2, ס' 12). המענה לכך הוא פשוט: כב' השופט חשין אומר בע"א 2010/94 גלבוע נ' בינוי ופיתוח ארץ ישראל: "הלכת בוקר... שלטה בנו שנים רבות עד שהודחה מכסאה בפרשת בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב. בפרשה זו האחרונה הכרנו, הלכה למעשה, בזכויות מן היושר נוסח ישראל, וזכויות מעין אלה - כך פסקנו - עדיפות הן על מעשה עיקול שבא לאחר שנוצרו". 10. סיכומה של נקודה זו: הבנק גובר מכח שטר העדיפויות של סעיף 9 על זכויות הנושה המעקל, בכפוף לשאלת תום הלב. עקרון תום הלב 11. תום הלב הוא עקרון מלכותי, המהווה חלק ממי התהום של השיטה המשפטית. על כן יש להפעילו גם על השימוש בזכות קניין במקרקעין, וממילא על זכויות שביושר. המשטר שקובע סעיף 9 מקנה עדיפות לבעל העסקה הראשונה, בתנאים מסוימים, אך עדיפות זו אינה אבסולוטית, והיא עלולה להינגף אם נעשה בה שימוש לרעה (ראו ע"א 2643/97 גנץ נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נ"ז(2) 385). יוצא שסעיף 9 אינו מקנה לבעל ההתחייבות הראשונה מעמד על. הוא אינו רוכש שיק פתוח לנהוג כרצונו כלפי בעל ההתחייבות האחר. זכויותיו שביושר יוצרות חובות מקבילות ובמרכזן חובת תום הלב. בעל הזכות שביושר חב חובת תום לב כלפי בעל עסקה נוגדת, עליו הוא גובר. חובת תום הלב יוצרת דרישה לרישום. ההנחה היא כי הימנעותו מרישום הערת אזהרה תורמת ליצירת התאונה המשפטית המובילה לעסקאות נוגדות (כהן, "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר", הפרקליט מ"א 161 (1993)). לפיכך, ניתן לראות במחדלו חוסר תום לב, ולקבוע ש"עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפיה הסבירה של בעל העסקה השניה". מכאן, שעקרון תום הלב מחייב את בעל העסקה הראשונה לפעול בשקידה סבירה כדי לרשום הערת אזהרה, ואי עמידתו במשימה זו יכולה לעלות כדי חוסר תום לב. ודוק: אין די בעצם אי הרישום כדי לקבוע כי אכן הפר בעל העסקה הראשונה את תום הלב. אין חיוג ישיר בין אי רישום לבין חוסר תום לב הפוגע בעדיפות זכויותיו של בעל הזכות שביושר. בהחלת מבחן תום הלב ילקחו בחשבון פרטי המקרה, הטעם למחדל של אי רישום, חומרתו ומידת ההכשלה שהיתה טמונה בו כלפי הזכות המתחרה. 12. האם עקרון תום הלב המוטל על בעל זכות במקרקעין חל גם כלפי נושה רגיל? שאלה זו אינה פשוטה. הנושה הרגיל אינו בעל זכות נוגדת. הוא נושה בנשייה שאינה קשורה לנכס. הוא איננו סומך במישרין על מצבו הרישומי של הנכס. על כן, אין התנגשות ישירה בינו לבין בעל הזכות שביושר, והנושה יכול להיפרע מנכסים אחרים שיש לחייב. המחדל של אי רישום הזכות על ידי בעל הזכות שביושר לא יוצר בהכרח תאונה משפטית. יוצא, שניתן לסבור שגם כאשר הופרה דרישת תום הלב על ידי בעל הזכות שביושר, לא יהיה בכך כדי לפגום בזכות של נושה זה כלפי נושה מעקל, שכן הלה אינו קשור אל הנכס. ואולם מסקנה זו אינה חפה מספק. סעיף 9 מקנה לבעל ההתחייבות זכויות שביושר. אין מדובר במעמד המקנה זכויות ללא חובות. לכאורה, היקף פרישת הזכויות צריך להקביל להיקף החובות. אם סעיף 9 מקנה לבעל ההתחייבות יתרון על בעל העיקול הוא גם מחייב אותו לנהוג גם כלפיו בתום לב. חובת תום הלב, המקימה חובה לפעול בשקידה מתקבלת על הדעת לבצע רישום, קיימת אם כן גם בין שני אלה. אלא, שבעל ההתחייבות יכול לטעון שהנושה "הרגיל" לא יפגע לעולם בשל אי הרישום. טענה זו היא בבחינת קשירת עין אחת מרצון. בהרבה מן המקרים הנכס העיקרי או היחיד שיש לחייב הוא דירת המגורים שבידיו. על כן, השיעבוד של הדירה או המכר שלה מוציא מידי החייב את עיקר נכסיו. גם אם לא נוצרת תאונה משפטית במובנו של סעיף 9, שכן אין תחרות ישירה על הזכויות בנכס, נוצרת התנגשות כלכלית בין בעל ההתחייבות לבין המעקל. גם התנגשות כזו ניתן, לפעמים, לצפיה על ידי הנושה בעל הבטוחה, וגם אותה הוא יכול למנוע באמצעות רישום הערת האזהרה. נכון, הנשייה בלא קשר לנכס מלמדת שהנושה לא ביקש לסמוך על הנכס כדי להיפרע ממנו. יחד עם זאת, אפשר שהנושה בוחן את מצב הנכסים שיש בידי החייבים כדי להעריך את יכולת הפרעון. החובה למסור לנושה כי נכס עיקרי שיש בידי החייב כבר לא מצוי בידו מוטלת בעיקר על החייב. אי גילוי מידע כזה יכול לעלות כדי הטעיה, ויש בו משום חוסר תום לב. בידי בעל הזכות שביושר, על ידי הקפדה על רישום בפרק זמן סביר, לצמצם את הסיכון של הטעיית הנושה הרגיל על ידי החייב. 13. למעשה, אין צורך להכריע בשאלה העקרונית של חובת תום הלב ומשמעותה ביחסי נושה ממשכן ונושה רגיל. במקרה זה, בעל הזכות שביושר הוא בנק. הבנק מהווה סוכנות חברתית אשר מוטלות עליו חובות אמון מוגברות לא רק כלפי לקוחותיו אלא כלפי הציבור בכללותו. משמעות הדברים היא שהורחב היקף החיובים המוטלים על הבנק "כלפי לקוחות ושאינם לקוחות, תוך לימוד אנלוגיה מן ההלכות המשפטיות המגדירות אחריותן של רשויות ציבוריות" (ע"א 53893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל נ' צבאח, פ"ד מח(2) 573). היותו של הבנק סוכנות חברתית יכולה להוביל להטלת חובות כלליות, שאינן באות לביטוי רק במישור יחסים מול לקוח קונקרטי או פרט מסוים. לדוגמא, ניתן להטיל במקרים המתאים, חובה כללית בנוגע למדיניות הדיווח הכספי של הבנק או מדיניות ההשקעות שלו. החלת חובת אמון כללית משנה את כללי הדיווח מיסודם, ומונעת הסתמכות על כללים פורמליים אשר אינם מורים תמונה מלאה (ת"פ (ירו') 524/90 מדינת ישראל נ' בנק לאומי לישראל). דברים אלה מקרינים גם על מקרה בו הבנק טוען לזכויות שביושר בנכס מסוים, ומבקש מכוחן לגבור על נושה מעקל. 14. זאת ועוד, הבנק הוא נושה מקצועי. יש לו הכלים והמערך המקצועי לדאוג לרישום ראוי של זכויותיו. ברגיל הבנק עצמו סומך על הרישום, ועל כן ההכרה בחשיבות הרישום ובדיוקו ידועה לו. הבנק הוא גם בעל אינטרס ישיר בדיוק הרישום, שכן ברגיל הרישום מהווה כלי עבודה העומד לרשותו במהלך העבודה השוטף שלו. על כן, ניתן לקבוע שלבנק יש חובה כללית כלפי נושים לדאוג לעדכונו של הרישום בפרק זמן סביר. הטלת חובה זו על הבנקים תשרת את הכלל, ותהווה מכשיר ראשון במעלה להבטחת העדכון של המרשם, שכן הבנקים מעורבים בעסקאות טעונות רישום בתדירות גבוהה. הקפדתם של הבנקים על רישום מהיר ומדויק יכולה להוות מרשם בטוח לקידום האינטרס שבמרשם. 15. דברים אלה אינם מכרסמים בהלכה העולה מע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199. הלכה זו חלה גם על הבנקים. יחד עם זאת, הלוז של אותה פרשה היא הצורך להגן על הנושה הלא מקצועי - בעל ההתחייבות הראשונה - נגד הנושה המקצועי. על כן, הסייג שנקבע בע"א 2643/97 גנץ נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נ"ז(2) 385 יחול על הבנק ביתר עוצמה, בהתחשב, בין היתר, ביחסי הכוחות שבין נושה מקצועי לבין נושה רגיל. הנושה המקצועי המבקש להבטיח עצמו באמצעות משכון או משכנתא, חייב להסיר מכשול בפני הנושים הרגילים. אי שימוש בכלים רישומיים העומדים לרשותו של הנושה המקצועי, עולה כדי מחדל הפוגם בתום ליבו של הנושה המקצועי. 16. הנה כי כן, הבנקים מהווה תחנת ממסר משוכללת להעברת המסר הנוגע לחובה לבצע רישום מכח עקרון תום הלב. בידי הבנקים אמצעים היכולים לקדם את יישומה של מדיניות המבטיחה את דיוקו של הרישום. קשה למצוא אמצעי יעיל יותר להבטחת הדיוק מאשר הגברת התמריץ של הבנקים לוודא דיוק כזה. דוגמא למהלך כזה ניתן למצוא בארצות הברית בתחום דיני הסביבה. חוק פדרלי איפשר למחדל להסיר מפגעים סביבתיים חמורים ולחזור לאחר מכן בתביעת שיפוי אל המזהמים הפעילים. החוק קבע במפורש כי מלווה למזהם הפעיל לא יצטרך לשאת בהוצאות, אלא רק מי שמנהל בפועל את הנכס. חרף זאת, נקבע ב- US v. Fleet Factors 724 F Supp. 955 (1988) כי החובה להסיר את המפגע חלה גם על הבנק המלווה. לבנק יש כוח השפעה ממשי על הנכס והוא יכול להשפיע על דרכי הטיפול בפסולת המסוכנת. הטלת החבות על הבנקים תבלום מפגעים סביבתיים, שכן מדיניות האשראי של הבנקים יכולה להבטיח שמקבלי האשראי ינקטו סעדים מספיקים למניעת פגיעה סביבתית. 17. עולה מן המקובץ שהבנקים חבים חובת תום לב גם כלפי הנושים הרגילים של החייב, אף אם לנושים אלה אין נגיעה לנכס מסוים. חובת תום הלב איננה כללית או ערטילאית, והיא מתייחסת רק לחובה של הבנק לדאוג למצב הרישומי הנכון של הבטוחות שיש בידיו כדי למנוע תאונה משפטית או התנגשות כלכלית. 18. כאן, נמנע הבנק מהקפדה על ביצוע הרישום משך כ-5 שנים. למחדל זה לא ניתן הסבר, והפניית אצבע מאשימה לעבר החייבים - המוכרת והקונים - אמנם מובנת, אך אינה מרפאת המחדל. הנושה המעקל הלווה בינתיים כספים לקונה, בערבות המוכרת. הלוואה זו ניתנת בידיעה שהדירה עברה מיד ליד, אך בלא שניתנה הדעת לאפשרות שבינתיים ניתנה התחייבות לרישום משכנתא על הנכס. שורת הדין - המוכתבת על ידי משטר העדיפויות של סעיף 9 - מקנה לבנק יתרון על פני הנושה המעקל. יתרון זה מבוסס הן על הכרונולוגיה - עסקת המשכנתא קדמה לעיקול, והן על המהות - מדובר בהתחייבות להקנות זכות בנכס אל מול נשייה כללית, אך זוהי רק "שורה אחת" של הדין. היתרון שנקבע בסעיף 9 מרוכך בשל חובת תום הלב ומחדליו של הבנק. אלה מחייבים תגובה מסוימת המקהה את המשמעות הכלכלית של היתרון. בהתחשב במכלול הנתונים - טיב מחדל הבנק, משכו, מעמד הבנק, מהות הזכות שבידיו, ידיעת הנושה המעקל על מכר הדירה - נראה כי ראוי שהבנק יוכל להיפרע רק עד לסכום של 85 אחוז מערך הדירה. 15 אחוזים יועברו לתיק ההוצל"פ, כנגד הסרת העיקולים, ויועמדו לרשות הנושה המעקל ונושים נוספים (אם קיימים) לפי החלטת ראש ההוצל"פ. 19. הצדדים העלו טענות נוספות, שניתן להידרש אליהן בקצרה, ואשר אין בהן כדי לשנות את התוצאה. 20. שני הצדדים הפנו לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 ("חוק המשכון"), מאחר שמדובר במקרקעין שלא היו ניתנות לרישום בעת ביצוע עסקת המשכנתא. במצב זה, יתכן לסבור כי ההתחייבות כלפי הבנק היא בבחינת הסכם משכון. המשכון הוא חוזה ריאלי בעל תוקף מוגבל (כהן, התערבות ביחסים חוזיים (ת"א, 1982) 198). הסכם המשכון יוצר את הזכות הקניינית ואילו הדרישות הנוספות, רישום או העברת החזקה במשכון, מיועדות לתת לעסקה תוקף כלפי צדדים שלישיים. ואולם, הבחנה זו שהיא תולדה של "שיטה ללא שיטה" של הסדר הישראלי (שם, בע' 199) אינה יכולה להשליך על התוצאה. גם במקרה זה מוטלת חובת תום לב על הצדדים, הן על הממשכן, החייב ברישום או קבלת חזקה, והן על הנושה האחר. ברם, בפועל נראה שסברת המשכון היא מפוקפקת. במקרה זה לא דובר על משכון אלא על התחייבות לרשום משכנתא, התחייבות שהיתה אפשרית, שכן המקרקעין היו בהליכי הסדר. על התחייבות זו חולש ההסדר של ס' 9, הוא ההסדר החל, ברגיל, בשיטה הישראלית (וראו ס' 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971). 21. באותו אופן אין צורך להתעכב על השאלה אם מוגבל הבנק, על פי סעיפים 17, 18 ו-20 של חוק המשכון למעמד הקונים, או אם יכול הוא לרדת במישרין לדירת המוכרת. המבקש והבנק ביקשו להצהיר על עדיפות זכויותיהם כבעל התחייבות לרישום משכנתא, הכל כאמור בפתח בקשתם המתוקנת. עדיפות כזו נתונה להם בסייגים. כדי להפיס את הדעת ראוי לשוב ולומר כי מיון הסוגיה במשבצת חוק המשכון או משטר העדיפויות לא תוביל לתוצאה שונה ופרשנות תכליתית המקדמת הרמוניה וודאות, מונעת על ידי בחינת בסיסי החוקים השונים ולא התוצאות הפורמליות המוגדרות בהן. סוף דבר 22. בעל התחייבות מוקדמת לרישום משכנתא גובר על נושה שעיקול את הנכס ביחס אליו ניתנה ההתחייבות. עדיפות בעל ההתחייבות כפופה לחובתו לנהוג בתום לב על ידי הקפדה על רישום זכויותיו. סעיף 9 יוצר זיקה בין בעל התחייבות לבין נושה "רגיל". זיקה זו מקנה לבעל ההתחייבות יתרון. היתרון הוא זכות, המקפלת בחובה גם דרישה לפעול בתום לב. אין זכויות המוקנות בדין שאינן יוצרות בד בבד חובה לנהוג בתום לב לצורך מימושן. חובת תום הלב המוטלת על הבנק כסוכנות חברתית היא מוגברת. הבנק חייב, בהתחשב במעמדו כנושה מקצועי לפקח על רישום בתוך פרק זמן סביר. חובה זו היא מתכון בדוק לקידום המדיניות העומדת ביסוד שיטת הרישום, ומהווה מכשיר ראשון במעלה להבטחת עכשוויותו של המרשם. הבנק לא מילא את חיוביו, אך הפגיעה בנושה הרגיל, במקרה זה, היתה מוגבלת. אשר על כן, אני מקבל את בקשת הבנק בחלקה, ומורה כאמור בסעיף 18. בנסיבות העניין, יישאו המשיבים בהוצאות הבנק בסך של 5,000 ₪. נושהעיקול