פסק דין 1. מהות התביעה: זוהי תביעה למתן צו מניעה קבוע אשר ימנע מהנתבעות לבצע כל עבודות בניה ו/או שיפוץ במרתפי הבניין ברח' אופנהיימר 12 בת"א (להלן: "הבית המשותף") במקרקעין הידועים כתת חלקות 2,3 בחלקה 536 בגוש 6630 (להלן: "המרתפים") וכן למנוע מהנתבעות שימוש או התרת שימוש לאחרים במרתפים. כמו כן עותרת התובעת למתן צו עשה המחייב את הנתבעות לתקן כל שינוי שנעשה בבית המשותף שלא כדין. 2. המסכת העובדתית א. עפ"י כתב התביעה, התובעת הינה נציגות הבית המשותף נשוא התביעה. הנתבעת 1 הינה חברה קבלנית בניהולו ובשליטתו של מר גרשון פרס, אשר בנתה את הבית המשותף. הנתבעת 2 הינה חברה פרטית אשר מטרותיה המוצהרות כעולה מספרי רשם החברות הינן "לרכוש משרדים לצורך עבודתם של עורכי דין", רכשה במועד הסמוך לחודש אוקטובר 1994 את המרתפים מאת הנתבעת 1. ב. לאחר שבחודש מרץ 1995 החלה הנתבעת 2 בעבודות בניה ושיפוץ במרתפים, עתרה התובעת לבית המשפט למתן צו מניעה זמני כנגד ביצוע עבודות אלו. ביום 11/4/95 עתרה כב' השופטת הילה גרסטל לעתירה זו וקבעה כי צו המניעה יישאר בתוקפו עד להכרעה במחלוקת דנן. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת : א. במועד רישום הבית המשותף בשנת 1974 נרשמו המרתפים שהם שטחי קרקע בשטח כולל של 248.82 מ"ר בקומת המרתף של הבית המשותף על שם אדגר, הנתבעת 1, בשיעור 100% משטח המרתף. (העתק נסח רשום מקרקעין צורף נספח ג' לת/1) בתוכניות הבניה ובהיתר הבניה של הבית המשותף אשר אושרו ע"י עירית תל אביב הותר לנתבעת 1 לבנות מחסן בשטח הנותר לאחר ניכוי שטחי מקלט, חדר שרות, שני תאי מעלית וחדר גנרטור וזאת לשימושם של דיירי הבית המשותף. (העתק היתר הבניה צורף נספח ה' לת/1) ב. הנתבעת 1 בנתה קיר המחלק את המחסן לשתי יחידות משנה ובעת רישום הבית המשותף רשמה יחידות אלה כדירות בניגוד לאמור בהיתר הבניה. ג. בחודש מרץ 1995 החלה הנתבעת 2 בנוסף על ההפרדה הקיימת בשטח המחסן לבצע פעולות בניה, לפתוח פתחים בקירות הבית המשותף ולהכשיר את המקום לאכלוס מסחרי והכל ללא קבלת היתר כלל ועיקר. ד. מעשיהן ופעולותיהן של הנתבעות מהווים בין היתר, הפרת החובות החקוקות שעפ"י חוק התכנון והבניה סעיפים 145 ו 204 והוראת סעיף 61 לחוק המקרקעין. ה. כמו כן, מעשים אלו מהווים מטרד, הפרעה נמשכת לדיירי הבית המשותף ופגיעה קשה באיכות חייהם של דיירי הבית המשותף. טיעוני הנתבעות: הנתבעת 1: א. הנתבעת 1 אכן מכרה שתי יחידות בקומת המרתף בבית המשותף לנתבעת 2, קיבלה את תמורתן ומסרה לה את החזקה בהן. שטח המרתף לא נועד לשימושם של דיירי הבית המשותף והיה רכושה של הנתבעת 1 אשר היתה רשאית לעשות בו מנהג בעלים. ב. עפ"י שיטת הרישום הנהוגה, כל יחידה שאינה חנות בבית משותף נקראת "דירה" כהגדרתה בצו רישום הבית המשותף ולפיכך נרשמו המרתפים כדירות. ג. לנתבעת 1 אין עניין במה שנעשה בשתי היחידות שנמכרו לנתבעת 2 מאז הועברה החזקה בהן בשנת 1994 וזאת כידוע לתובעת. לנתבעת 1 לא הייתה כל נגיעה לפעולות שנעשו ביחידות במועדים הרלוונטים לתביעה. ד. לתובעת אין כל סמכות לייצג את בעלי הדירות בתביעה זו והיא רשאית לייצג את דיירי הבניין בכל הקשור לניהול הרכוש המשותף ותו לא. הנתבעת 2: א. לתובעת אין כל מעמד בתביעה זו. נציגות הבית המשותף היא ישות משפטית מוגבלת הכשירה להיות צד בהליך משפטי הנוגע להחזקת הבית ולתפעולו. תובענה זו עוסקת בפגיעה בזכויותיהם הקנייניות של הדיירים ואלה אינן כלולות בהחזקתו השוטפת של הבית המשותף. ב. הנתבעת 2 רכשה את שתי היחידות מהנתבעת 1 בתום לב ובתמורה בהסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעת 2 החלה בעבודות בניה בחודש מרץ 1995 שלא בניגוד להיתר. הנתבעת 2 אף לא נזקקה להיתר. ג. בגין הפעולות המתוארות בכתב התביעה, פנתה התובעת לעירייה. העירייה לא נקטה בצעד כלשהו כנגד הנתבעת מאחר וכל מה שנעשה ע"י הנתבעת 2 - כדין נעשה. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת/1 מר נחמיה הר פלד, נחקר על תצהירו ת/1. עת/2 הגב' נעמי קולקר, נחקרה על תצהירה ת/3 עת/3 מר דב קרן נחקר על תצהירו ת/4 כמו כן הוגשו תמונות - ת/2 מטעם הנתבעות: עה/1 מר גרשון פרס, נחקר על תצהירו נ/2 עה/2 מר אחדות שהב, נחקר על תצהירו נ/3, נ/4. כן הוגשה - כתבת עיתון סומנה נ/1. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, שקלתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי אין להעניק צו מניעה קבוע כנגד הנתבעות ודין התביעה להדחות. להלן נימוקיי להכרעתי זו: 6. מעמדה של נציגות הבית המשותף כתובעת: א. סעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מסדירים את אופן הקמתה ופעילותה של נציגות הבית המשותף וקובעים כהאי לישנא: 65. לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון. 69. הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלו להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." ס' 7 לתקנון הבית המשותף (נספח א' לת/1) קובע כי "לנציגות הבית המשותף הסמכות להוציא רק הוצאות הנוגעות ישירות להחזקת הבית". ס' 9 לתקנון קובע כי "מלבד האמור ...יחולו על הבית המשותף הוראות התקנון המצוי אשר בתוספת לחוק המקרקעין..." לאור הקביעות הנ"ל טוענות הנתבעות כי אין התובעת רשאית להיות צד לתביעה שלפנינו באשר עפ"י הדין רשאית היא לטפל רק בדברים הנוגעים לאחזקת הבית. דיון ומסקנות: סעיף 7 לתקנון הבית המשותף מגדיר אמנם את סמכותה של הנציגות להוציא הוצאות הנוגעות ישירות להחזקת הבית אולם סבורני כי אין בהגדרה זו כדי להגביל את סמכותה של הנציגות. ס' 9 לתקנון אף קובע כי מלבד האמור בתקנון יחולו הוראות התקנון המצוי אשר בחוק המקרקעין. מכאן למדים אנו כי אין בתקנון כדי להגביל את סמכויותיה של הנציגות לטפל בעניינים הכרוכים לתחומים המשותפים לדיירי הבית המשותף, כאמור בסעיף 69 לחוק המקרקעין למעט אותה הגבלה לעניין ההוצאות על החזקת הבית. בע"א 98/80 העניק השופט (כתוארו דאז) מאיר שמגר את פרשנותו לסעיף 69 הנ"ל: "נציגות הבית המשותף...היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול פנימי השוטף של הבניין ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף...החוק הקנה לנציגות מעמד משפטי מיוחד; עפ"י האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו הכשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות..." (ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) עמ' 21) כב' השופט מ' בייסקי קבע בע"א 98/80 הנ"ל את סמכותה של הנציגות בקובעו כי במסגרת סמכותה של הנציגות יש לכלול גם את הכוח להגיש תביעה משפטית כדי לשמור על הקיים, כאשר קיימת זהות עניינית בין הנציגות התובעת לבין בעלי הדירות. כב' השופט (כתוארו דאז) א' ברק ניתח את הסוגיה המשפטית וקבע כי נציגות היא אישיות משפטית הפועלת באמצעות האורגן שלה- בעלי הדירות - וסמכותה מוגבלת, כאמור בסעיף 69 לחוק המקרקעין. לאמור, כל עוד פועלת הנציגות במסגרת סמכותה להחזקתו התקינה של הבית המשותף. בע"א (ת"א) 227/95 קבעו כב' השופטים א' אבן ארי ור' שטרנברג-אליעז בנתחם את פסק דינו של ביהמ"ש העליון הנ"ל כי אין שום מניעה כי נציגות בית משותף תהיה צד בתביעה אזרחית כמייצגת את כלל הדיירים בתביעת נזיקין שעילתה מעוגנת בניהול ובאחזקה של הבית המשותף. (ראה ע"א 227/95 רוזנגרטן נ' נציגות הבית המשותף ואח', פס"מ תשנ"ה (3) עמ' 164 ואילך) מסקנה: מן הפסיקה עולה כי אין זה רצוי כי דיירי הבית המשותף הטוענים טענות אלו יאלצו- כל אחד בנפרד- להגיש תביעה כנגד הנתבעות. האינטרס הציבורי לריכוזיות ולניהול התקין של הבית המשותף הבא לידי ביטוי בסימן ג' בפרק ו' לחוק המקרקעין מחייב להכיר בנציגות הבית המשותף כמייצגת את כלל הדיירים ולפיכך אני מתיר לנציגות הבית המשותף לשמש כתובעת המייצגת את דיירי הבניין בתביעה זו 7. סיווג המרתפים: בישיבת קדם המשפט מיום 12/6/96 הובהר לעניין סיווגם של המרתפים כי אין מחלוקת בין הצדדים בדבר בעלותה של הנתבעת 1 במרתפים שנמכרו בשנת 1994 לנתבעת 2 היא הבעלים במרתפים כיום ואין הם בבחינת רכוש משותף. 8. האם התגבשה עילת הפרת חובה חקוקה כנגד הנתבעות? א. יסודות העילה: לגיבושה של עוולה זו הקבועה בסעיף 63 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) דרוש קיומם המצטבר של חמישה יסודות פוזיטיביים ושל יסוד נגטיבי אחד. היסודות הפוזיטיביים נמנו בע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואלו הם: (1) חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק (2) החיקוק נועד לטובתו של הניזוק (3) המזיק הפר את החובה המוטלת עליו (4) ההפרה גרמה נזק לניזוק (5) הנזק שנגרם הוא מהסוג אליו נתכוון החיקוק היסוד הנגטיבי הקבוע בסיפא של סעיף 63 (א) לפקודה הוא שהחיקוק לפי פירושו הנכון, לא התכוון לשלול את הסעד בנזיקין. נבחן את קיומם של יסודות אלו בענייננו: ב. היסוד הראשון: חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק סעיף 145 לחוק התכנון והבניה עוסק בביצוע עבודות הטעונות היתר וזוהי לשונו: "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית...היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: 1. ... 2. הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו למעט שינוי פנימי בדירה... 3. כל עבודה אחרת בקרקע...וכל שימוש...הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית" סעיף 204 מטיל עונש על המשתמש במקרקעין בלא היתר כאשר השימוש בהם טעון היתר לפי חוק התכנון והבניה. ג. היסוד השני: החיקוק נועד לטובתו של הניזוק בפסיקה נקבע כי סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה הינו חיקוק "אשר נועד בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבניה האמורה להתבצע ושל המתגוררים באותם מבנים" (ע"א 292/80, 273/80 מדינה נ' כהן, פ"ד לז(2) 41, 29). מכאן שמתקיימים שני היסודות הראשוניים הנדרשים להוכחתה של עוולה זו. ד. היסוד השלישי: האם הפרו הנתבעות את החובה החקוקה? 1. בעניין זה מעיד עת/1, מר נחמיה הר פלד, דייר בבית המשותף: "בתכנית הבניה ובהיתר הבניה של הבית המשותף אשר אושרו ע"י עיריית תל אביב הותר לאדגר לבנות מחסן בשטח הנותר לאחר ניכוי שטח המקלט, חדר שרות, שני תאי מעלית וחדר גנרטור. פרקליטיי מסבירים לי כי אדגר, בניגוד לקבוע בהיתר בנתה קיר המחלק את המחסן לשתי יחידות מחסני משנה... בחודש מרץ 1995 החלו אדגר ומשכן לפרקליט, או מי מהן, בנוסף על ההפרדה הקיימת בשטח המחסן לבצע פעולות בניה ולפתוח פתחים בקירות הבית המשותף ולהכשיר את המקום לאכלוס מסחרי ללא קבלת היתר" (סעיפים 7-9 לתצהירו ת/1) התובעת אף צרפה תמונות שלטענתה מתעדות פעולות בניה במקום. בחקירתו הנגדית המשיך מר הר-פלד והעיד כך: "בנית הקיר במרתף ארעה לפני שאני באתי לבנין. עד שהגשנו את התביעה בוצעו העבודות שנראות עכשיו במקום. הפריצה בקירות, בניה של חדרי גבס, הכנות לשרות ומקלחות, חימום חשמל, קוי מים וצנרת ביוב וריצוף, וקיר מחיצה שחוצה את האולם לשניים. הקיר שנפרץ הוא בין חדר המדרגות והאולם של המרתף...הוא לא קיר חיצוני. הקיר השני שנפרץ גם הוא בין חדר המדרגות לאולם במקום אחר..והוא לא קיר חיצוני." (עמ' 16 ואילך לפרוטוקול) עת/2, הגב' נעמי קולקר, גם היא דיירת בבית המשותף העידה בעניין זה בחקירתה הנגדית כך: "אני יודעת מה שראיתי. ירדתי למרתף וראיתי מה נעשה בו. לסעיף 4 לתצהירי אני יודעת שנפרצו קירות. אני לא יודעת מתי התחילו לעבוד... ש. כמה פתחים נפתחו? ת. דלת אחת. אני זוכרת את הדלת שנפרצה ופגעה ביסוד...אני זוכרת רק פתח אחד שנפרץ...אני לא ראיתי אנשים שעשו משהו במרתף." (עמ' 22 לפרוטוקול) עדויות ההגנה: כך הצהיר עה/1 מר גרשון פרס, מנהל הנתבעת 1, בתצהירו נ/2: "בהתאם להיתר ועל פי החוק התכנון והבניה מותר היה לאדגר לבנות בכל שטח קומת המרתף של הבית...שטח המרתף הינו רכושו של אדגר ומותר לכל שימוש בהתאם לחוק ולהיתר..." במסגרת רישום הבית המשותף, חילקה אדגר את קומת המרתף על פי הרשום בתשריט רישום הבית המשותף ואף קיבלה את אישור מהמפקח על כך באשר עפ"י חוק התכנון, לחלוקה פנימית של יחידה, אין צורך בקבלת היתר ועל כן פעלה אדגר כדין" המשיך העד בחקירתו הנגדית והעיד כך: "ש. אני מציג בפניך היתר בניה...תראה לי היכן נאמר כי אתה יכול לעשות שימוש אחר במרתפים מלבד מחסנים? ת. אני חושב כי ההקשר בין ההיתר ובין השאלה אין שום קשר. מדובר בהיתר בניה. אני בניתי לפי ההיתר. לא מדובר בהיתר מכירה. ש. אני אומר לך כי על פי היתר לא ניתן לעשות שימוש בשטחים שמתחת לקומות מלבד מחסן. ת. לא נכון. לא רלוונטי... אני בניתי התאם לחוק וזה מה שנבנה. ש. האם יש בידך היתר או מסמך של הרשות המתיר לך לבנות יחידות דיור או יחידות משרדים בקומת המרתף? ת. זה לא נדרש. לא בניתי דירות במרתף. (עמ' 34 -35 לפרוטוקול) עה/2 מר אחדות שהב מנהלה של הנתבעת 2 העיד בחקירתו הנגדית כך: "ש. לאיזה צורך קניתם את המרתפים בבניין? ת. לצורך שימוש, כל שימוש שמאפשר החוק. ש. כשהתחלת לבצע עבודות עדיין לא ידעת למה תשמש את המרתפים? ת. הם היו במצב לא טוב, ניסינו לתקן את המצב. התחלנו לעשות עבודות תיקונים. עשינו בניית קיר גבס באמצע. הוא מתקן את החלוקה של שני המקומות. הוא מחלק את המרתף… מדובר בשינוי קטן בתוך המרתף. ש. עשית תיקונים? ת. כן. כמו כן תיקנו את החשמל, מערכת המים. המערכות הללו היו ישנות והיה צריך לתקנם. אני לא זוכר מה הייתה התקלה שהייתה במערכת המים. לא חפרנו בור ביוב בבניין, הוא היה קיים ועלה ממנו ריח. ניקינו אותו ואז הוציאו צווים… ש. אני אומר לך כי לא היה בור וכי אתה חפרת אותו. ת. לא נכון. היה שם ולא חפרנו אותו. הוצאנו את כל הלכלוך מהבור. (עמ' 36-38 לפרוטוקול) מסקנה: מהעדויות הנ"ל שוכנעתי כי במרתפי הבניין נשוא התביעה בוצעו עבודות בניה שכללו בין היתר בניית קיר אשר חילק את המרתף לשתי יחידות, שבירת דלת, תיקונים בקירות המרתף שאינם חיצוניים וכן עבודות חשמל ומערכת המים. אין חולק כי לביצוע עבודות אלו לא ניתן היתר בניה נוסף על היתר הבניה הראשון שצוין לעיל ולפיכך יש להשיב על השאלה האם לעבודות הבניה שבוצעו בפועל נדרש היתר בניה. 10. האם לעבודות הבניה שבוצעו בפועל נדרש היתר בניה? א. בהיתר הבניה (נספח ה' לת/1) הותר לנתבעת 1 לבנות "בניין בן 13 קומות וקומה תחתונה המכיל: קומה תחתונה - מקלט וח"ש, 2 תאי מעלית, חדר גנרטור ומחסן…". בנספח לבקשה להיתר הבניה סומן כי מטרת הבניין היא למגורים. כלומר, היתר הבניה מאפשר בנייתו של מחסן. בהתאם לסעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה ייחשב המחסן ל"דירה" המוגדרת כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". ב. לטענת הנתבעות הבניה במרתפים מהווה שינוי פנימי בלבד כהגדרתו בסעיף 145 (א) הנ"ל וכמו כן טענו כי על פי צו רישום הבית המשותף נרשמו בקומת המרתף 3 תתי חלקות 1, 2 ו-3 כ"דירות" כדין ובאישור המפקח על רישום המקרקעין. דיון לעניין ביצוע העבודות כשינויים פנימיים בלבד הרי שכבר הוכח לי כי העבודות במרתפי הבניין כללו בניית מחיצה שלאחר הקמתה נוצרו במרתף שתי יחידות נפרדות ובכך למעשה שונה מספרן של יחידות הדיור. שינוי מספרן של יחידות דיור אינו בא בגדר שינוי פנימי בלבד והוא מחייב היתר בהתאם לסעיף 145 (א) הנ"ל. ובעניין הרישום בצו הבית המשותף, לא מצאתי במסמכי הנתבעות כל ראיה שבכוחה לתמוך ולאשר כי בקומת המרתף נרשמו כדין 3 תתי חלקות באשר בנסח רישום המקרקעין שהוצג ע"י הנתבעות או בכל מסמך אחר מטעמן, לא בא זכרן של תת חלקות 1 ו-3 כלל וכלל, ולפיכך אין להתייחס לטענה זו באשר מדובר בטענה סתמית שאינה מבוססת כלל. מסקנה: פעולות הבניה שבוצעו במרתפי הבניין בוצעו ללא בהיתר בניה כדין ובכך הפרו הנתבעות את החובה החקוקה בסעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. 12. היסוד הרביעי: האם ההפרה גרמה נזק לניזוק: א. הלכה פסוקה היא כי משנתעוררה השאלה מה מהותה של דרישת הנזק, בעיקר ביחס למטרד, נקבע כי "בשל בניה לא-חוקית יכול אדם לזכות בסעד אף בלא שהמעשה יגיע לממדים של מטרד וכי "די לו שיראה שנגרמה לו 'אי נוחות' ". עוד נפסק כי 'אי נוחות' תבחן בהתאם לנסיבות המקרה. ע"א (ת"א) 1036/96, יוסף ורבקה וולברגר נ' חיה שחר (תק-מח 98(1), 3735-3737.) וכן ע"א 256/70 פרידמן נ' עירית חיפה, פ"ד כד(2) 577, 583). נשאלת השאלה, איפוא, האם הצליחה התובעת להראות, שהמעשה הבלתי חוקי שנעשה על ידי הנתבעות, אף שאינו מגיע לדרגת מטרד, גורם להם "אי נוחות". ויודגש, אין ספק שהעילה של מטרד ליחיד שונה ונפרדת מהעילה של הפרת חובה חקוקה, אף כי במקרה דנן הן מועלות יחדיו (לעניין ההפרדה בין שתי העילות והמשמעות שיכולה לנבוע מכך - ראו ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281). אלא שאם יימצא כי מעשי הנתבעות גורמת לתובעת אי נוחות אף שאינה עולה לכדי מטרד הרי שיתייתר הדיון בעוולת המטרד. ב. עת/1, מר נחמיה הר-פלד נשאל בחקירתו הנגדית באיזה אופן מפריעות לו עבודות הנתבעות במרתפי הבניין ועל כך השיב: "הפגיעה כאן היא לא על ידי עצם המכירה, אלא במה שנעשה במרתף ובמה שהכוונה לעשות במרתף. בעצם הפעולות שהם עשו הם פגעו ברכוש המשותף, פגעו בקיר במרתף... נפרץ קיר בחדר המדרגות הייתה פגיעה רצינית בעמוד הבניין, הרסו חלק של עמוד... הפריצות לא נוחות לנו ולא מפריעות לנו. (מפנה לבור במרתף) הבור הזה לא בשטח של הנציגות. זה אמור להיות בור ביוב. הבור מפריע לי. יש לי עניין באופן החיבור לרשת הביוב של הנתבעת 2 . אני לא מתנגד לעצם החיבור אלא לאופן החיבור. אם יבוא מהנדס ויקבע איך יתחברו לרשת הביוב והדבר לא יגרום מטרד לא תהיה לי התנגדות... הצנרת של ההתחברות לבור של הרשת צריכה לעבור דרך הגינה של הבניין, של הרכוש המשותף, לכן אני מתנגד. ש. אם יחפרו יתקנו ויכסו, האם זה בסדר מבחינתך? ת. כן... צו המניעה שלנו הוגש בגלל החשש ממטרד. ברגע שיכנסו אנשים שאנחנו לא מכירים אותם ויעשו שם מחסנים או משרדים, ויבואו משאיות יפרקו סחורות, רמת החיים שלנו תרד" (עמ' 16-20 לפרוטוקול) מה ניתן להסיק מעדויות התביעה? א. בתביעה שלפנינו הוכח כי הנתבעות ביצעו עבודות ללא היתר ובאופן בלתי חוקי. כעת מוטל על התובעת הנטל להראות כי כתוצאה ישירה וטבעית ממעשים בלתי חוקיים אלו ניזוקה התובעת, ובמקרה שלנו, להוכיח כי דיירי הבניין שבשמם הוגשה תביעה זו, ניזוקו או נפגעו או שעלולים הם להנזק או להיפגע. ב. מעדותו של נציג התובעת, מר הר-פלד, לא שוכנעתי כי פעולות הנתבעות במרתפי הבניין גורמות לדיירי הבניין אי נוחות שכן מדברי עדי התביעה עולה כי דיירי הבניין חוששים ממטרד העלול להיווצר במידה וישמשו המרתפים כמשרדים ו"יבואו משאיות ויפרקו סחורות" וכך תפגע איכות חייהם של הדרים בבניין. אמנם המדובר בבניין המצוי בשכונת מגורים שקטה ויוקרתית אך נראה לי כי הפגיעה כולה מתמצית בתחושת הדיירים שעצם העברת תכולות דירות או משרדים למרתפים תטריד את מנוחתם. לאור העובדות כמתואר, לא שוכנעתי שמדובר באי נוחות המצדיקה מתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעות. מסקנה: מאחר ולא הוכח יסוד הנזק הנדרש לקיומה של עוולת הפרת חובה חקוקה הרי אין מקום להמשיך ולדון בהתקיימות יתר היסודות המצטברים להוכחת העוולה ויש לדחות את עתירת התובעת לצו מניעה קבוע. 13. עוולת מטרד ליחיד סבורני כי לאור העובדות שהוכחו בפני, אין מקום לדון בנפרד בסוגיית עוולת המטרד שכן, עוולה זו העוסקת באיזון בין דרישתו של אדם להנאה מלאה מזכויותיו במקרקעין לבין רצונם של אחרים לנהל פעילות המשפיעה על הנאה זו ובמרכזה של עוולה זו מצוי טיב ההפרעה הנגרמת לזולת כתוצאה מאותה פעילות דורשת את התקיימותם של 3 רכיבים: צורת התנהגותם של הנתבעות מהות האינטרס של הנפגעים מהות הפגיעה באינטרס המוגן כאמור בסעיף 44 (א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) הקובע כהאי לישנא: "מטרד ליחיד הוא... הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם..." מנוסחה של הוראת החוק עולה, ראשית, כי ההפרעה חייבת להיות מוחשית ולא קלת ערך, מהותית ולא חולפת ושנית, מידתה של ההפרעה כממשית או כקלת ערך נמדדת על פי אמת המידה של הזכות של הנפגע לשימוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם. (ראה ע"א 436/60 מאיר עזרי ואח' נ. ויקטור קליין ואח', פד"י ט"ו 1177, 1184) מסקנה מאחר ושוכנעתי כי אין בהתנהגותן ובפעילותן של הנתבעות כדי לגרום לדיירי הבניין אי נוחות בשימושם הרגיל במקרקעין הרי שקל וחומר שאין בפעילות זאת משום הפרעה של ממש הנדרשת בעוולת המטרד לשימוש שעושים הדיירים בבית המשותף ודין עילה זו להדחות. 14. ברוח כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעות. ב. אני מחייב את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מרתףשיפוצניקשיפוצים