חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

פסק דין

1.     עתירתו של העותר הינה לביטול החלטת המועצה הארצית - ועדת המשנה לעררים (להלן: "ועדת המשנה" או המשיבה 1). מיום 29.1.08 בערר מס' 07/מ/5 המתייחסת לתוכנית מס' 24/113/03/3 (להלן: "התוכנית המוצעת"), ולביטול החלטת הועדה לשמירה על הסביבה החוקית (להלן: "ולחו"ף") מיום 25.7.07, לפיה החליטה לאשר את התוכנית המוצעת להפקדה בתנאים. כן עתר העותר למתן הצהרה לפיה התוכנית המוצעת אינה נזקקת לאישור ולחו"ף לצורך אישורה להפקדה, ומתן אישור להפקדת התוכנית המוצעת. המשיבים 1-3 טענו כי דינה של העתירה להידחות. המשיבה 4, הועדה המקומית לתכנון ובניה - עיריית אשדוד (להלן: "הועדה המקומית"), ציינה בתגובתה כי תמכה בהפקדת התוכנית המוצעת, וכי גם הועדה המחוזית ראתה בתוכנית כתוכנית ראויה להפקדה.

תקציר העובדות
2.     התוכנית המוצעת מתייחסת לשטח המצוי על חופה של העיר אשדוד והמכונה "חוף הקשתות", בשל אופיו של המבנה נשוא התוכנית. התוכנית המוצעת מתייחסת לשלושה מגרשים על שפת הים, והיא באה להסדיר מסגרת תכנונית לחוף אשר בשלב זה הינו נטול תוכנית. המשיבים 5 ו- 6 אשר הצטרפו לטענות העותר, אף הם בעלי זכויות בנכסים שהם במסגרת התוכנית המוצעת.
בעבר הוצעה תוכנית 2/118/03/3 (להלן: "תוכנית 2/118"), שהתייחסה לשטח של התוכנית המוצעת, ואולם, כפי שעולה ממכתבו מיום 3.8.95, של מנהל אגף תכנון רישוי ופיקוח של עיריית אשדוד לאדריכלת אליסיה סיבר מהועדה המחוזית, תוכנית 2/118 בסופו של דבר, למרות שעברה את כל הליכי האישור, לא קיבלה תוקף, בשל סטיה מתוכנית מתאר ארצית תמ"א 13, מאחר שבקטע של חוף המכונה "חוף לידו", קו המים היה פחות מ- 100 מ' מהמבנים. עוד צויין באותו מכתב, כי התוכנית 2/118 היוותה "מאז ומתמיד בסיס לפיתוח חוף הים ועשרות פרוייקטים נבנו על פיה...".
בהסתמך על תוכנית 2/118 והיתרים שניתנו על פיה, נבנה חלק מהבנוי על חוף הקשתות. צויין בהחלטת המשיבה 1 כי כ- 60% מהבנוי על השטח נשוא התוכנית המוצעת נבנה על פי היתרים שניתנו על פי תוכנית 2/118, ואילו יתר ה- 40% מהבנוי נבנה ללא כל היתרים. עוד התברר כי גם השימושים שנעשים במבנים שנבנו חלקם אינם תואמים את התכליות שנקבעו בזמנו בתוכנית 2/118.
כדי לעגן במסגרת תוכנית את הבניה שנעשתה, הוגשה התוכנית המוצעת. הועדה המקומית המליצה בפני הועדה המחוזית להפקיד את התוכנית המוצעת. ביום 30.10.06, נדונה תוכנית המוצעת ע"י ועדת המשנה של הועדה המחוזית, וזו החליטה לאשר את התוכנית המוצעת להפקדה, בין היתר, בתנאי שהתוכנית המוצעת תקבל אישור הולחו"ף. בדיון שקיימה הולחו"ף ביום 25.7.07 הוחלט על אישור התוכנית המוצעת, בכפוף, בין היתר, לתנאים הבאים:
"3. לא תותר תוספת קירוי בשטח המסומן בנספח הבינוי כ"אולמות" וכ"חנות" מעבר לתחום המסומן כשטח בנוי לפי היתר.
4. גובה קיר ההסתרה של הגג לא יעלה על 1.5 מ'. לא יהיה קירוי של הגג..... גובה המתקנים לא יעלה על גובה קיר ההסתרה".

על החלטה זו ערער העותר בפני המשיבה 1. בהחלטתה, שהיא נשוא העתירה, דחתה המשיבה 1 את הערר, בכפוף למספר שינויים, בקובעה, כי החלטת הולחו"ף "היא החלטה מאוזנת וסבירה". המשיבה 1 קבעה כי תנאי 4 להחלטת הולחו"ף יתוקן באופן שתותר הקמת קומה טכנית בגובה של 2.20 מ', במקום 1.5 מ'.

3.     לטענת העותר, טעתה הועדה המחוזית המשיבה 3, בכך שהתנתה את הפקדת התוכנית המוצעת באישור הולחו"ף. אשר להחלטת המשיבה 1, טען העותר, כי המשיבה 1 טעתה בדחותה את טענתו כי לצורך הפקדת התוכנית אין צורך באישור הולחו"ף, שכן קביעה זו של המשיבה 1 יש בה כדי להחיל באופן רטרואקטיבי הוראות חוק שבאו לעולם לאחר שהבניה שהיא נשוא התוכנית כבר בוצעה. עוד טען העותר כי החלטת המשיבה 1 לוקה בחוסר סבירות משאישרה הקמת הקומה הטכנית אך לגובה של 2.2 מ', ולא כאמור בתוכנית המוצעת, וכי התרת החלטת המשיבה 1 על כנה "פוגעת פגיעה קשה בעותר ותגרום לו נזקים כספיים עצומים אשר יביאו לקריסה כלכלית טוטאלית".
אשר לקירוי הצד הצפוני והדרומי, טען העותר, כי הקירוי אושר ע"י הועדה המקומית והועדה המחוזית, וכי אי אישור הקירוי ע"י ולחו"ף, והמשיבה 1, הינו פגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית בעותר, שכן אי אישור הולחו"ף היה "ללא כל נימוק הכיצד יש פגיעה בסביבה החופית למקום שעה שקירוי בתוך מתחם סגור שאין לציבור זכות גישה אליו כלל וכלל, והשטח שיש לקרותו הינו שטח המותחם כולו בקירות".
בנוסף לטענות האמורות, העלה העותר טענת אפליה, כאשר לטענתו הופלה לעומת בניה בחוף לידו ובאיזורים הקרובים לאיזור התוכנית המוצעת, בהם אושרה בניה של בניינים רבי קומות.

האם נדרשה התוכנית המוצעת לאישורה של ולחו"ף
4.      בשנת 2004 נכנס לתוקפו חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד-2004. בסעיף 1 לחוק הוגדרו מטרותיו של החוק שעיקרן הגנה על הסביבה החופית וקביעת עקרונות והגבלות לניהול ופיתוח אותה סביבה. נאמר בהצעת החוק בדברי ההסבר לסעיף 1 לחוק: "חוף הים הוא משאב טבע ייחודי בעל חשיבות לכלל הציבור, הנחשב בישראל, כמו בשאר העולם, משאב בעל ערך מיוחד. הסביבה החופית ומשאבי הטבע המצויים בה משמשים את הציבור למטרות פנאי ונופש, ומהווים "ריאה ירוקה" של המדינה כולה.רצועת החוף של ישראל לאורך חופי הים התיכון עשירה במיוחד במגוון ערכי טבע ונוף, שהם חלק חשוב של נכסי המדינה ותושביה, ובעלי משמעות ערכית וכלכלית בתחומים רבים, ובכלל זה בתחום התיירות.כדי למנוע פגיעה בלתי הפיכה במשאבי החוף, מוצע לקבוע בחקיקה הוראות האוסרות פגיעה בסביבה החופית והמסדירות את הפעילויות והשימושים המותרים בהם באופן שיבטיח שימור משאבי החוף להנאת ולתועלת הדור הזה והדורות הבאים, בין השאר, בדרך של קביעת השיקולים המנחים שעל רשויות המדינה לשקול בבואן להתיר שימוש או פעילות בתחום חוף הים.". הולחו"ף הוקמה עפ"י סעיף 2 לתוספת השניה של חוק התכנון והבניה, כאשר בסעיף 7 לאותה תוספת נקבעו סמכויותיה. אין מחלוקת כי התוכנית המוצעת מצויה בתחום חוף הים כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השניה לחוק התכנון והבניה. לפי הוראת סעיף 4 א' לתוספת "לא תופקד ולא תאושר תכנית החלה בתחום הסביבה החופית או חלק ממנה, אלא לאחר קבלת אישור הועדה". התכנית המוצעת, כאמור, מתייחסת לשטח המצוי בתחום חוף הים. על שטח התכנית לא חלה כל תכנית שהיא בתוקף. משמתייחסת התכנית לתחום חוף הים, הרי שטעונה היא אישורה של הולחו"ף. אין זה מעלה או מוריד לעניננו, כי התכנית המוצעת מתייחסת למבנים שנבנו לפני מספר שנים - ואשר כמצויין לעיל נבנו ללא היתר חוקי ומבלי שיש תכנית ברת תוקף לגבי השטח בו הוקמו.

     לפיכך לא מצאתי כי יש להתערב בהחלטת המשיבה 1 אשר קבעה כי נדרש אישורה של הולחו"ף לתכנית המוצעת.

גובה הקומה הטכנית וקירוי הצד הצפוני והדרומי
4.     עניינים אלה של גובה הקומה הטכנית וקירוי הצד הצפוני והדרומי הינם עניינים טכניים. בית המשפט בעניינים כגון אלה אינו מחליף בשיקול דעתו את שיקול דעתן של רשויות התכנון, שהן הרשויות המקצועיות האמונות לדון באותם עניינים (ראו עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים, ניתן ביום 24.11.05). התערבותו של בית המשפט בעניינים כגון אלה נעשית כאשר הוכחה חריגה מסמכות או חריגה ממתחם הסבירות ועילות אחרות המצדיקות התערבות בתחום המנהלי. לא מצאתי בטיעוני העותר הצדקה להתערבות.
באשר לקומה הטכנית, מצאה המשיבה 1 כי יש מקום להתערבות מוגבלת בהחלטתה של הולחו"ף, ואישרה בניה בגובה של 2.2 מטר. המשיבה 1 אישרה הגבהה, כולל קירוי של הקומה הטכנית, בנמקה כי ההגבהה והקירוי "לא יהיה כרוך בפגיעה משמעותית בנוף וכן יש בו כדי להפיג, במידה לא מועטה, את החשש כי קומה זו תנוצל לשימושים אחרים". אין לומר כי קביעה זו הינה נטולת סבירות, ולפיכך מצדיקה התערבות, או כי דרישת העותר להקמת קומה טכנית גבוהה יותר, בגובה של ארבעה מטרים, הינה סבירה יותר. יתר על כן, קביעתה של המשיבה 1 בדבר מידת הפגיעה בנוף הינה קביעה עובדתית - טכנית - מקצועית, ולא מצאתי כי יש מקום להתערב בה.

6.     אשר לאיסור קירוי השטחים המסומנים בתכנית המוצעת כאולמות וכחנות, תנאי 3, בהחלטת הולחו"ף, המשיבה 1 דחתה את ערעורו של העותר בעניין זה בקבעה כי לא נפל פגם בהחלטת הולחו"ף. נאמר בהחלטה: "נושא הקירוי קרוב מאוד מבחינה עניינית לנושא הקודם שבו דנו. עמדת הולחו"ף בנושא זה, מקובלת עלינו מטעמיה, ומהטעמים שמנינו במסגרת הדיון לעיל בטענות הכלליות של העוררים ובסוגיית אולמות האירועים. אכן, גם בסוגית הקירוי, האיזון שנערך על ידי הולחו"ף, בין האינטרס של שלטון החוק ושמירת אופיה של הסביבה החופית לבין השיקולים האחרים, הוא איזון נכון וראוי, ואיננו רואים כל סיבה לשנות ממנו".

     לא מצאתי כי יש בדברים אלו של המשיבה 1 כדי ללמד על אי סבירותה של ההחלטה נשוא העתירה - ההיפך מכך. מתברר כי הולחו"ף, ובעקבותיה המשיבה 1, אישרה אותם חלקים בתכנית המוצעת המתייחסים לבניה שבוצעה מכוח היתרים שניתנו בעבר על יסוד תוכנית 2/118, שבסופו של יום נמצאו בלתי חוקיים, ואף חלקים בבניה הקיימת שנבנתה ללא היתר כלל. כמצויין על ידי המשיבה 1 "אולמות אירועים וחנויות אינם בדרך כלל מחייבים קרבה לים וככאלה, ולנוכח הרגישות הסביבתית הגבוהה של חוף הים, אין לסווגם כשימושים מוטי חוף".
משלא עלה בידי העותר להצביע על חוסר סבירות בהחלטה נשוא העתירה בעניין קירוי הצדדים הצפוני והדרומי של הנכס, לא מצאתי כי יש להתערב בהחלטת המשיבה 1 גם בעניין זה.

טענת האפליה
7.     לטענת העותר, אי אישור התכנית המוצעת מפלה אותו לרעה לעומת בנייה במקומות אחרים כגון חוף לידו, המרינה הכחולה ובניית רבי קומות באיזורים שבקרבת התוכנית המוצעת. העותר הסתמך בין היתר על חוות דעתו של האדריכל המתכנן רפאל גרינפלד, אשר צורפה כנספח לכתב הערר שהגיש למשיבה 1 (נספח ה' לעתירה).
בהתייחסה לטענת האפליה, קבעה המשיבה 1 כי החלטת הולחו"ף, אשר גם בפניה הועלתה הטענה בדבר אפליה, הינה סבירה. הולחו"ף - נאמר בהחלטת המשיבה 1 - "לא עסקה בהשוואה בין זכויות הבניה שניתנו במתחמי החוף השונים. מכל מקום, אין כל מקום להשוות בין אזור המרינה, שבו בוצע תכנון כולל ובו מוצעת רמת שירותים גבוהה ברמה עירונית, לבין השטח מושא התכנית דנן, שהינו משופע בעבירות בניה ובינוי ובשימושים שאינם תואמים את המקום. אין דין חוף אחד כדין חוף אחר ואין להשוות בין היקפי הזכויות הניתנים במיקום אחד לבין אלה המאושרות במיקום אחר". עוד נאמר לעניין האפליה בהחלטת המשיבה 1 "... שאלנו את ב"כ העוררים האם גם התכניות שאושרו ביחס למתחמים הסמוכים מטרתן היתה להכשיר עבירות בניה. לא היתה בפיהם תשובה ברורה ומפורטת, וכל שנאמר (באופן כללי וסתמי) שגם בעלי הזכויות בהם ביצעו עבירות. לא הונחו בפנינו נתונים לגבי שיעור וטיב הבינוי הבלתי חוקי שהוסדר בתכניות שחלות על מתחמים אלה, ככל שאמנם גם בהם בוצעו עבירות בניה, וכן לא הוצגו בפנינו הנימוקים שעל יסודם אושרו התכניות שחלות על מתחמים אלה... על אף עבירות הבניה, אם היו כאלו, כאמור. די בכך בלבד כדי לדחות את טענת האפליה".

8.     אכן, כפי שאף נאמר בהחלטה נשוא הערר, אין להקיש מזכויות במתחם אחד לזכויות במתחם אחר. לזאת יש להוסיף, את שטען ב"כ הוועדה המקומית לגבי חוף לידו, כי התכנית לגבי אותו חוף אושרה עוד בטרם חוקק חוק שמירת הסביבה החופית. המשיבה 1 קבעה כי העותר לא הוכיח את טענת האפליה, ועמדתה מקובלת עלי. נקבע לא אחת בפסיקה כי "טענת הפליה תצלח אך ורק כאשר הטוען אותה יצליח להראות, כי בשני מצבים בעלי נתונים דומים זוכים האזרחים לטיפול שונה, שאינו מוצדק בנסיבות העניין." (ראו בג"ץ 145/83 הרמתי דוד נ' עיריית תל-אביב-יפו, ל"ז (4) 505). לאור האמור, והמבחנים שנקבעו בפסיקה באשר לטענת אפליה, לא עלה בידי העותר להוכיח כי הופלה לרעה כטענתו.

סיכום
9.     אשר על כן, משלא נמצאה עילה להתערבות בהחלטה נשוא העתירה, העתירה נדחית. העותר ישלם למשיבים 1-3 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון