פסק-דין השופט א' גרוניס: ?1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד הנשיא א' גורן), בענין אכיפתו של חוזה מכר מקרקעין. ?2. ביום ?16.1.79 חתמו בעלי הדין על הסכם לפיו העניקו המערערים למשיבים אופציה (להלן - הסכם האופציה) לרכישה מן המערערים של חלקה ?185 בגוש ?7084, המצויה בתל-אביב (להלן - הנכס). המשיבים שילמו עבור האופציה עצמה סך של ?50,000 ל"י. על פי הסכם האופציה ניתנה לם זכות מימוש בתקופה שבין ?15.10.83 לבין ?15.1.84. התמורה המוסכמת עבור הנכס, כאמור בהסכם האופציה, הייתה סך של ?4,050,000 ל"י בתוספת מע"מ (להלן - התמורה). בצד הסכם האופציה נחתם הסכם שכירות, אשר על פיו הושכר הנכס לחברה שבשליטתו של המשיב ?1 לתקופה של חמש ש ביום ?10.1.84 הודיעו המשיבים על מימוש האופציה ושילמו את הסכום המוסכם במלואו, בערכו הנומינלי. מוסכם על בעלי הדין כי הסכום ששולם מגיע לכ?2%- בלבד מן התמורה, אילו הוצמדה למדד המחירים לצרכן מיום חתימתו של הסכם האופציה ועד למועד המימוש. המערערים סרבו להעביר הנכס על שם המשיבים מן הטעם שיש לשערך את התמורה. המשיבים הגישו לבית משפט קמא תובענה ובה ביקשו כי פרקליטם יתמנה ככונס נכסים לשם העברת הבעלות בנכס על שמם. ראוי לציין כי בעלי הדין מתייחסים לתובענה כהליך אכיפה. ?3. במהלך השנים ניתנו מספר פסקי דין במסגרת התובענה שהגישו המשיבים. פסק הדין הראשון ניתן בבית משפט קמא ביום ?16.7.92. פסק דין זה יצא מתוך הנחה, שהייתה מוטעית, כי ההכרעה במחלוקת נפלה בבית משפט זה בהליך אחר - הוא ע"א ?625/89, שנחזור אליו בהמשך. בעקבות פסק ן מיום ?16.7.92, ועל פיו, שילמו המשיבים למערערים סכום של ?50,000 דולר. בעלי הדין הסכימו בבית משפט קמא שאכן פסק הדין הנזכר ניתן על בסיס הנחה מוטעית ועל כן הוסכם לבטלו והוא אכן בוטל ביום ?20.10.92. לכאורה, על המערערים היה להשיב את הסכום של ?50,000 דולר לים בעקבות ביטול פסק הדין. הסכום לא הוחזר עד היום. ביום ?30.3.93 ניתן פסק דין שני על ידי בית משפט קמא ובו נקבע כי מחצית התמורה תוצמד למדד המחירים לצרכן מיום ?16.1.79, קרי יום עריכתו של הסכם האופציה, ועד לתשלום בפועל. עוד נקבע, כי מן הסכום האמור יקוזז התשלום ששולם ביום ?10.1.84 כשהוא צמוד למדד מאותו מועדצרוף ריבית של ?4% לשנה. המשיבים הגישו ערעור על פסק הדין שניתן ביום ?30.3.93 (ע"א ?2633/93, רע"א ?4649/93). בין השאר גרסו המשיבים כי שוויו של הנכס קטן מן הסכום שעליהם לשלמו בעקבות השיערוך עליו הורה בית המשפט דלמטה. בית משפט זה קיבל את הערעור בהסכמתם של ערים דכאן (המשיבים דשם). בעלי הדין הסכימו שהתיק יחזור לערכאה הדיונית לשמיעת ראיות חדשות, לרבות לגבי שוויו של הנכס. בעלי הדין נחלקו בשאלת שוויו של הנכס ובסופו של דבר מונה בהסכמה שמאי, אשר העריך את שוויו של הנכס למועדים שונים. על פי חוות דעתו של השמאי, שהייתה מקובלת על בית משפט קמא, שוויו של הנכס למועד חוות הדעת - ?12.5.98 - היה ?760,000 דולר. עתה מגיעים אנו לפסק דינו השלישי של בית משפט קמא, שלגביו הוגש הערעור דנא. ?4. בפסק הדין הבחין בית המשפט בין שתי תקופות לעניין השיערוך: התקופה הראשונה, שכונתה התקופה החוזית, היא התקופה שמיום כריתתו של הסכם האופציה ועד למימושה, ואילו התקופה השנייה הינה זו שהחלה עם מתן ההודעה על מימוש האופציה. מסקנתו של בית המשפט לגבי התקופה הראשוה הייתה כי שתיקתם של הצדדים להסכם האופציה, באשר להצמדתה של התמורה, מגיעה כדי הסדר שלילי. הטעמים לכך היו אלה: א. ההסכם שבין בעלי הדין כלל סעיף בדבר פיצויים מוסכמים למקרה של הפרה. הסעיף כלל הוראה בעניין הצמדתו של הסכום. ב. המערער ?2, שהיה בעל השליטה ומנהלה של המערערת ?1, הינו כלכלן, שהיה מודע למשמעותה של אינפלציה ולהעדרה של הוראה בדבר הצמדתה של התמורה. ג. כבר בעת עריכתו של הסכם האופציה היה שיעור האינפלציה גבוה. ד. התקופה שמיום עשיית הסכם האופציה ועד למימוש הייתה תקופה קצרה יחסית, ולעניין תקופה מעין זו קיימת נטייה שלא לשערך את התמורה. על סמך טעמים אלה נקבע כי אין לשערך את התמורה בתקופה הראשונה, קרי עד ליום מימוש האופציה. לגבי התקופה השנייה נקבע כי על המשיבים לשלם מחצית מן הסך של ?4,050,000 ל"י בתוספת מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה מיום ?10.1.84, הוא יום מימושה של האופציה. בית המשפט אף הורה כיש לנכות מן הסכום האמור סך של ?466,500 ש"י, הוא הסכום ששולם תמורת מימוש האופציה בצרוף הפרשי הצמדה מיום ?10.1.84 וכן ריבית צמודה של ?4%. סכום נוסף שבית המשפט הורה על ניכויו היה הסך של ?50,000 דולר ששולם למערערים בעקבות פסק הדין הראשון, שכזכור בוט ?5. הנני בדעה כי במקרה הנוכחי אין צורך להתייחס לשאלה הכללית האם ומתי יש לשערך תמורה מוסכמת לגבי התקופה החוזית. נסיבות המקרה הנוכחי, כפי שיוסבר עתה, מצביעות על כך שהדרך שיש לנקוט בה הינה קביעה של סכום כולל שעל המשיבים לשלמו כתנאי לאכיפה. את הבסיס להליכה בדך זו ניתן למצוא בסעיף ?4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א?1971-. הוראה זו מאפשרת להתנות את האכיפה בתנאים (ראו למשל, ע"א ?2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ"ד נה(?5) 365). הסיבות הרלוונטיות היו א א. בעת שבוטל פסק דינו השני של בית משפט קמא הסכימו בעלי הדין כי יש חשיבות לשאלה מהו השווי המעודכן של הנכס. על כן, לצורכי ההכרעה עלינו להתחשב בנתון זה לצידה של הצמדה מלאה או השארתה של התמורה בערכה הנומינלי. הצמדה מלאה של התמורה מיום חתימתו של הסכם האופציה מביאה לכך שעל המשיבים לשלם סכום נוסף של כ?550,000- דולר, נכון להיום. יש להעיר כי סכום זה חורג אפילו מן הסך לו טוענים המערערים, שהגבילו את הסכום הנדרש על ידם ל?400,000- דולר. כפי שראינו, אם התמורה אינה מוצמדת כלל לגבי התקופה הראשונה, המשמעות היא שהמשיבים רכ את הנכס בכ?2%- מן הסכום המשוערך של התמורה. ב. בין בעלי הדין, למעט המערערים ?5-3, התנהל הליך נוסף, לגבי נכס אחר. ההליך האחר הגיע אף הוא לבית משפט זה (ע"א ?625/89). השאלה שהתעוררה שם הייתה זהה לזו שבפנינו ואף הנתונים היו דומים, למעט בכל הנוגע לסכומה של התמורה. באותו עניין נקבע, כי אין זה מן הראוי לנות אכיפה בשיערוך מקובל של המחיר החוזי, משום שבעלי הדין נטלו סיכון של אינפלציה. מצד שני, בית המשפט סבר שאין להמנע מאכיפתו של החוזה בשל האינפלציה. הדרך שננקטה הייתה להורות על תשלום של סכום גלובלי נוסף של ?50,000 דולר. ג. כפי שצויין, המערערים עצמם אינם עומדים על שיערוך מלא של התמורה. ד. על סמך מכלול הנסיבות ניתן להניח שאמנם ערכו של הנכס כיום נמוך מן השווי שנקבע על ידי השמאי בחוות דעתו שניתנה בחודש מאי ?1998. ?6. על מנת להחליט מהו הסכום שעל המשיבים לשלמו התחשבנו בנתונים הבאים: התמורה ששולמה הינה כ?2%- מן הסכום הנקוב בהסכם האופציה אילו היה נערך שיערוך מלא; הנכס מוחזק על ידי המשיבים במשך כל התקופה הרלוונטית; שיעור עליית המדד מאז עריכת הסכם האופציה ועד היום; העוה שהמערערים מחזיקים בסכום של ?50,000 דולר זה כעשר שנים, על אף שהיה עליהם להחזירו בעקבות ביטולו של פסק הדין הראשון; שוויו של הנכס בשנת ?1998, שכנראה אינו משקף את שוויו הנוכחי. על סמך כל אלה, הנני מציע לחייב את המשיבים לשלם למערערים סכום של ?175,000 דולר, שיומר לשקלים על פי השער היציג דהיום. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום. מובהר, כי סכום זה הינו בנוסף לסך הנזכר של ?50,000 דולר. על המשיבים לשלם את הסכום תוך ?120 יום, כנגד הת הבעלות בנכס על שמם. ?7. אי לכך, הערעור מתקבל, פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל ותחתיו יבוא האמור בפיסקה ?6 לעיל. המשיבים ישאו בהוצאות המערערים בערכאתנו וכן בשכר טרחת עורך-דין בסך של ?20,000 ש"ח ש ו פ ט המשנה לנשיא: אני מסכים. המשנה לנשיא השופט י' אנגלרד: מסכים אני עם התוצאה אליה הגיע חברי השופט א' גרוניס, לפיה על המשיבים לשלם למערערים סך של ?175,000 דולר כתנאי לאכיפת הסכם המכר, היינו העברת הבעלות בנכס על-שם המשיבים. עם זאת, ברצוני להבהיר את האופן בו הגעתי לתוצאה האמורה. ?1. בין המערערים (להלן: "המוכרים") לבין המשיבים (להלן: "הקונים") נערך בינואר ?1979 הסכם, בו ניתנה לקונים אופציה לרכוש נכס בעוד כחמש שנים תמורת ?4,050,000 ל"י בתוספת מע"מ. בהסכם האופציה אין כל הוראה בדבר הצמדתה של התמורה עבור הנכס. עד למועד המוסכם של מימהאופציה חלה ירידה תלולה בערך הכסף. כתוצאה מכך, בתחילת שנת ?1984, הוא מועד מימוש האופציה, התמורה בערכה הנומינלי עמדה על כ?2%- בלבד מן התמורה המוסכמת בערכים ריאליים. ?2. המוכרים מבקשים כי הקונים יחויבו בתשלום תמורה ריאלית עבור הנכס. כידוע, רשאי בית המשפט, מכוחו של סעיף ?4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א?1970-, להתנות את מתן צו האכיפה בשיערוך המחיר או חלקו. פסק הדין המנחה בסוגיה זו ניתן בפרשת ע"א ?158/77 רב נ' מן שקד, פ"ד לג(?2) 281. אך יש לזכור, כי "התנאת האכיפה בשערוך המחיר מופעלת בדרך-כלל רק לגבי התקופה שלאחר מועד הביצוע החוזי, היא תקופת ההפרה" ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה, ירושלים, תשנ"ה) ?540. ראה גם ד' פרידמן "שיערוך, פיצויים ושיקולי עשיית עושר ולבמשפט" הפרקליט לד (תשמ"א) ?88, ד' קציר, פסיקת ריבית, הצמדה ושיערוך (חיפה, תשנ"ו) ?671-664. השווה ע"א ?206/79 ריטברג נ' נסים, פ"ד לד(?3) 314; ע"א ?422/89 פורת נ' קיסריה מקרקעין ונופש, פ"ד מד(?2) 608. בענייננו, מבקשים המוכרים לשערך את התמורה גם בתקופה , היא התקופה שבין ההתקשרות בהסכם האופציה לבין מועד מימוש האופציה. לגבי תקופה זו, שיערוך החוזה צריך להתבסס על פירוש החוזה, כעולה מאומד דעתם של הצדדים (שלו, שם, שם). כאשר אומד הדעת של הצדדים מלמד על החלת גישה וולוריסטית בקיום החוזה, יורה בית המשפט על הצמדת החיוב גם אם הצדדים לא קבעו זאת במפורש. ראה ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה שניה, ירושלים, תשנ"ח) ?108. בפרשת ע"א ?554/83 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' עז' זולוטולוב, פ"ד מא(?1) 282 עמד השופט א' ברק על אופן ההתחקות אחר כוונת הצדדים בחוז בעניין זה יש להתחשב בחוזה עצמו, במבנהו, באינטגרציה בין חלקיו השונים ובחלוקת הסיכונים המאפיינת אותו. כן יש להתחשב בנסיבות הסובבות את כריתתו, תוך התחשבות במה שהצדדים ידעו או צריכים היו לדעת (שם, בעמ' ?312). ?3. במקרה שלפנינו, מדובר בהסכם אופציה לחמש שנים. זהו חוזה ארוך טווח, לפחות ככל שמדובר בעסקאות מכר נדל"ן, בהן בדרך כלל הפער בין מועד הכריתה לבין מועד התשלום קצר בהרבה. הסכם האופציה, מעצם מהותו, הוא הסכם עתידי בו כל צד לוקח על עצמו סיכון מסוים לגבי התפתחויו העתידיות בתחום המוניטרי ובתחום הנדל"ן. יצוין, כי עובר לכריתת הסכם האופציה הייתה במשק אינפלציה שנתית של כמה עשרות אחוזים. בתקופה מאז כריתת הסכם האופציה ועד למועד המימוש התרחש סחרור אינפלציוני והאינפלציה השנתית עברה את מאת האחוזים והגיעה בסופו של דבר לשיא של ?444%. בבדיקת אומד הדעת של הצדדים ראוי להביא בחשבון את מצב האינפלציה הקיים והנצפה, את טיב ההסכם ואת המועד בו אמור התשלום להתבצע על פי החוזה. ראה ע"א ?228/85 דן אגודה שיתופית לתחבורה ציבורית בע"מ נ' בן שלמה ואח', פ"ד מא(?3) 34, בעמ' ?41. יש להניח כי הה בדבר האינפלציה והצפייה להמשך התופעה, היו גם מנת חלקם של המוכרים והקונים. הנחה זו מתחזקת לאור העובדה שהצדדים קבעו במפורש כי סכומי הפיצויים המוסכמים, שישתלמו במקרה של הפרה, יהיו צמודים לעליית מדד יוקר המחיה (סעיף ?9(ג) להסכם המכר) וכן כי חלק מהתמורה, אשר ופקד בנאמנות, תושקע בניירות ערך צמודים או במט"ח (סעיף ?7(א) להסכם האופציה). ניתן אף להניח כי המתקשרים, כאנשים סבירים, קבעו בהסכם האופציה מחיר הגבוה בשיעור מסוים ממחיר השוק בשנת ?1979, כדי לפצות על השחיקה האינפלציונית שתיווצר עד למועד מימוש האופציה ?4. עם זאת, נראה כי המתקשרים לא צפו את הסחרור האינפלציוני שהתרחש במחצית הראשונה של שנות השמונים ולא נתנו דעתם לאפשרות קיצונית מעין זו. מצב דברים חריג ומיוחד זה מחייב השלמה של החוזה, בין היתר באמצעות עקרון תום הלב, על מנת למנוע עיוות ביחסים הכלכליים בין המכרים והקונים. השינויים הכלכליים הפכו את הפירוש המילולי של ההוראות החוזיות לאבסורדיות. יישומן ימוטט את בסיס החוזה וייהפכו "לעג לרש". דבר זה מחייב התאמה של המסגרת החוזית להתפתחויות האינפלציוניות, תוך הסתמכות על עקרון תום הלב כעל נורמה פרשנית משלימה. הימנעות משיערוך, מקום שהצדדים עצמם לא קבעו תנאי שערוך, תגרום עוול חמור ותחטא לעקרונות החשובים של עשיית צדק ושל תום לב. ראה ע"א ?479/89 המוטראן הקופטי נ' חלמיש, פ"ד מו(?3) 837; ע"א ?627/84 נודל נ' עז' פינטו, פ"ד מ(?4) 477; א' ברק, פרשנות במשפט (כרך רביעי, פרשנווזה, ירושלים, תשס"א) ?200-198. בענייננו, ניתן להניח, כי לו נתנו הצדדים את דעתם לאפשרות של אינפלציה תלת-סיפרתית, הם היו מתנים את מימוש האופציה בהצמדה כלשהי של המחיר הנקוב בחוזה האופציה. לשון החוזה אינה סותרת הנחה זו, ויש לאמצה בהיותה הנחה ראויה יותר מן הפיוש המילולי, ואף מתיישבת עם עקרון תום הלב. ?5. במצב דברים זה, יש לייחס לצדדים אומד דעת לפיו יש לחלק את פגעי האינפלציה בין המוכרים לקונים. בעוד אשר המוכרים נושאים בעול השחיקה האינפלציונית הצפויה, נושאים הקונים בעול השחיקה הנוספת, אשר כלל לא נצפתה על ידי המתקשרים. על רעיון דומה עמד השופט א' ברק בפרש אתא: ---בכל הנוגע לאינפלציה היציבה, זו הייתה ידועה לצדדים וצפויה על-ידיהם, ומשלא קבעו לגביה דבר בחוזה, יש להניח כי ביקשו להטיל את הסיכון בגינה על שכם הנושה. לעומת זאת, בכל הנוגע לאינפלציה המתפרצת, שלא הייתה ידועה לצדדים וצפויה על-ידיהם, ומשלא קבעו לגביה דבר בחוזה, אין להניח, כי הסיכון בגינה יוטל על הנושה (שם, בעמ' ?309). ?6. אומד הדעת של הצדדים מוביל למסקנה כי יש לשערך את התמורה הנקובה בחוזה האופציה באופן חלקי בלבד. כלומר, יש "לנכות" מן השערוך המלא את שיעור האינפלציה שהייתה צפויה בעת כריתת החוזה, שכן שיערוך מלא פירושו למעשה תיקון של תנאי החוזה לטובת המוכרים. לדיון בסוגיה ו ראה מ' מזרחי "שיערוך חיוב כספי בחוזה מקויים" עלון מערכת השיפוט ?15 (1990) 3. כלל הוא, כי צורתו והיקפו של השיערוך נתונים לשיקול דעת בית המשפט לפי נסיבותיו של כל ענין וענין. ע"א ?176/82 הררי נ' וורטהיימר, פ"ד לט(?3) 660. בנסיבות המקרה הנדון, ראוי לקבוע ם גלובלי שישתלם על ידי הקונים למוכרים כתנאי לאכיפת ההסכם. הסכום שנקבע - ?175,000 דולר - מבטא שיערוך חלקי של המחיר ממועד כריתת החוזה. כן נקבע הסכום בהתחשב ביתר נסיבות המקרה, כפי שפורט בחוות דעתו של חברי השופט א' גרוניס. סכום זה מהווה חלק מהחיובים של הקוניםהמתחייבים מן החוזה. בהתאם לסעיף ?4 לחוק התרופות, רשאי בית המשפט להתנות את אכיפת החוזה בקיומם של חיובים אלה, התנייה עליה אנו מורים במקרה הנדון. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס. חוזהאופציהמקרקעיןהסכם אופציה