פסק דין הצדדים הם בעלי דירות בבניין בן שתי קומות, אשר נבנה בשנות החמישים בשיכון הותיקים, רמת גן. התובענה המוגשת על דרך של המרצת פתיחה, עוסקת בעתירתם של המבקשים, משפחות כהן, קרבלניק, לוי, שנקר ובן יקר, לסעד הצהרתי לפיו הצדדים החתומים על התקנון המוסכם (נספח-ג (1) לכתב התשובה) והתשריט, הסכימו על ההצמדות הבאות: (1) הצמדת מחצית הקרקע לדירה המסומנת בתשריט במספר 1 והצמדת המחצית השניה של הקרקע לדירה המסומנת במספר 2 (כאשר כל דירה מאפשרת מעבר לצנרת המים ובלוני הגז של הדירה מעליה). (2) הצמדה לדירה המסומנת בתשריט במספר 3 של גג הדירה וכל גג חדש שיווצר מניצול מלוא זכויות הבניה המגיעות לדירה זו. הצמדה לדירה המסומנת בתשריט במספר 4 של גג הדירה וכל גג חדש שיווצר מניצול מלוא זכויות הבניה המגיעות לדירה זו, (כאשר כל דירה מאפשרת הנחת דודי שמש ואנטנות של הדירה שמתחתיה על שטח גג הדירה ומעבר אליהם). עובדות: הבניין ברחוב רננים 5 רמת גן ("הבניין"), חלקה 80 גוש 6203, הנו דו קומתי. שתי דירות בקומת הקרקע ושתי דירות בקומה העליונה. מבקשים 7-1, שהיו בעלי הדירות הראשונים בבניין, לא דאגו לרשום את הבית המשותף בספרי המקרקעין. לימים חתמו על מסמך הנושא כותרת "תקנון מוסכם" ואליו מצורף תשריט. החתימה נועדה לקידום הרחבת הדירות, כאשר אחוזי הבניה יתחלקו בחלקים שווים בין בעלי 4 הדירות ורישום הבית כבית משותף, כולל ההצמדות שהוסכם עליהן. הצדדים לתקנון פעלו עפ"י העיקרון כי בתמורה להצמדה של שטח הקרקע לדירות בקומת הקרקע, יוצמדו הגגות לדירות בקומה השניה. עו"ד צור התבקש לנסח תקנון לבית המשותף. אולם נפטר בטרם עת, ולא הספיק לרשום את הבית המשותף ובכלל זה התקנון. מבקשים 7-6 מכרו את דירתם למשיבים ביום 9.5.99 ואילו מבקשים 2-1 מכרו את דירתם למבקשים 9-8 ביום 4.10.99 . בעת החתימה על התקנון המוסכם והתשריט, היה מצב הדירות כדלקמן: א. בדירת מבקשת 5, אשר הוגדרה בתשריט כחלקת משנה מס' 80/2, הייתה קיימת ההרחבה הנוכחית. ב. בדירת מבקשים 7-6, אשר הוגדרה בתשריט כחלקת משנה מס' 80/1 ונמכרה מאוחר יותר למשיבים, הייתה קיימת ההרחבה הנוכחית. ג. בדירת מבקשים 4-3, אשר הוגדרה בתשריט כחלקת משנה 80/4, הייתה קיימת הרחבה חלקית, כולל בנייה בשטח הגג הנוכחי. ד. בדירת מבקשים 2-1, אשר הוגדרה כחלקת משנה 80/3 ונמכרה למבקשים 9-8, טרם בוצעה ההרחבה. במקור הייתה דירת המשיבים חופפת בשטחה לדירת מבקשים 2-1 שמעליה. ברם, עוד בטרם רכשו המשיבים את דירתם, בוצעה בחזית הדירה ומאחור תוספת בנייה (התוספת הוכרה והופיעה כחלק בלתי נפרד מהדירה בגוף התשריט). מעל תוספת זו התהוו שני גגות חדשים במפלס ובהמשך לרצפת דירת המבקשים 2-1. שני גגות אלה, האחד בשטח של 54.58 מ"ר, והשני בשטח של 3.24 מ"ר, מופיעים אף הם בתשריט והוצמדו אף הם, בדומה לגג המקורי, לדירת מבקשים 2-1. המבקשים טוענים: כמקובל בבניינים הכוללים 4 דירות, הוסכם כי שטחי הגגות שיתהוו מניצול כל אחוזי הבנייה בדירות בקומה העליונה יוצמדו לדירות הללו, כשם שכל שטח הקרקע הוצמד לדירות בקומת הקרקע, כולל מבנה המקלט רחב הידיים. מבקשים 9-8 ידעו על ההסכמה דנן מפי מבקש 1 שמכר להם את הדירה. כלומר, הם רכשו את הדירה בידיעה כי כל הגגות החדשים שיתהוו מהבניה בקומה העליונה יוצמדו לדירות בקומה העליונה. מנגד טוענים המשיבים כי עפ"י הפרשנות הנכונה של התקנון, וכעולה מהטקסט כפשוטו, הגגות שיווצרו מהרחבת הדירות בקומה העליונה הינם רכוש משותף ואינם צמודים לדירה כלשהי. עוד טוענים המשיבים כי ההסכמה בעל פה בין בעלי הדירות וכן הטענה כי התקנון המוסכם הוא בגדר "סקיצה" לא מחייבת, לא הובאו לידיעתם עובר לחתימתם על חוזה המכר עם מבקשים 7-6. המחלוקת המשפטית נסבה סביב פרשנותו של התקנון שאינו בהיר די הצורך וכן לגבי תוקפו כלפי המשיבים שרכשו את דירתם לאחר ניסוח המסמך המכונה "תקנון מוסכם". בית המשפט נדרש להכריע במחלוקת ולקבוע את מעמדם של הגגות החדשים. כתוצאה מכך ייקבעו זכות השימוש בגגות ואופן רישומם בספרי המקרקעין. הראיות המבקשים הגישו תצהירי עדות ראשית ונחקרו על ידי המשיבים. מהחקירה עולה כי השכנים שחיו בהבנה ובהרמוניה מלאה, לא מיהרו למסד זכויותיהם במקרקעין ולא רשמו את הבית המשותף, עד שהבשילו התנאים להרחבת הדירות. ההסכמה שעל פיה התנהלו החיים בבית המשותף הייתה כי כל דירה זכאית לגג שמעליה ואילו הגג העליון שייווצר בתום הבנייה בקומה השנייה, יהיה רכוש משותף וישמש את כלל הדיירים. עד למכירת הדירה למשיבים, הספיקו להרחיב את דירותיהם הדיירים בקומת הקרקע ואחת המשפחות בקומה ב' באופן חלקי. משפחת בן-יקר עמדה להרחיב את דירתה, כאשר נתקלה בהתנגדות המשיבים שרכשו את הדירה של מבקשים 7-6 כ-5 חודשים קודם לכן. כאן המקום לציין, כי הכנות לבניה, כולל הנחת צנרת בוצעו בפועל, עוד בטרם נמכרה הדירה בקומת הקרקע למשיבים. משפחת קרבלניק הספיקה לבנות על הגג שהוצמד לדירתם, אם כי טרם נשלמה הבנייה. המבקשים טוענים כי מעמד התקנון המוסכם היה בבחינת טיוטה ראשונית-סקיצה. המסמך לא בטא הסכמה מוגמרת, כפי שהייתה אמורה לבוא לידי ביטוי לפי רוח הדברים ואומד דעת הדיירים באותה עת. עדות לכך ניתן למצוא בדברי אורנה לוי (מבקשת 5) לגבי התקנון המוסכם: "לא מדובר בתקנון, זה רק סקיצה... התייחסנו אליו כאל סיכום פגישה ראשונה...לא היינו רשאים ללכת לטאבו עם המסמך הזה, הוא לא היה גמור... רוח הדברים הייתה חלוקה הוגנת של הרכוש ... אילו התקנון היה כתוב כמו שצריך היה צריך להיות כתוב בו שם מה שיבנה מעל ה' ו ו' שייך למשפחת כהן... זה היה ברור לכולם... ברוח ההסכמה הנ"ל היינו חותמים על תקנון הבית המשותף". חיזוק לכך מצוי גם בעדותו של מר קרבלניק (מבקש 3): "ש. אתה סבור כי התקנון הוא לא תקנון. ת. נכון. זאת סקיצה. העורך דין בקש לחתום וחתמנו... חייבים לערוך שינויים במסמך". המשיב נחקר אף הוא על תצהירו. כן העיד מטעמו עו"ד צדיק שייצג אותו בעסקת המכר. כנגד גרסת המבקשים בדבר ההסכמה שלא קבלה ביטוי נאמן במסמך הנושא כותרת "התקנון המוסכם", טוענים המשיבים כי האמור בתקנון מחייב את המבקשים לכל דבר ועניין וכי הם מנועים לנהוג עפ"י ההסכמה, אם אין היא עולה בקנה אחד עם האמור במסמך. יחד עם זאת, מעיד עו"ד צדיק כי לא התעניין בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות וכי כל מעייניו היו נתונים לרישום זכויותיו של גרוסמן: "לא נכנסתי לפרטים. אני רואה את המסמך כהסכם מחייב. אינני יודע מה הזכויות של כל אחד מן הדיירים ... עניין אותי שזכויותיו של מר גרוסמן יירשמו עפ"י מה שכתוב בתקנון". מכאן נדרש בית המשפט להכריע בשאלת פרשנותו של המסמך הנושא כותרת "התקנון המוסכם". הכרעה פרשנית תאזן בין תכלית המסמך המשקפת את עמדת המבקשים לבין לשון המסמך כפשוטו, המבטאת את עמדת המשיבים. בספרו "יסודות והלכות בדיני מקרקעין", עמ' 132, כותב המלומד אריה איזנשטיין על התקנון המוסכם: "בעלי הדירות בבית המשותף חופשיים לקבוע לעצמם תקנון ולקבוע בו כל הוראה חוקית אשר הם מעונינים בה, ובלבד שההוראות שהם קובעים יתייחסו לניהול הבית המשותף או לעניין זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף... התקנון הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי הדירות וככל הסכם יש לפרשו עפ"י אומד דעת הצדדים" לעניין זה נקבע כבר בע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטוב יצחק ז"ל ואח' מא (1) 282, 304 : "כשם שחוק מתפרש עפ"י "אומד דעתו" של המחוקק, כך מתפרש חוזה עפ"י אומד דעתם של הצדדים (סעיף 25 (א) לחוק החוזים חלק כללי, התשל"ג, 1973)". בע"א 453/80 בן נתן נ' נגבי לה (1) 141, 146 גרס השופט טירקל: "יש להתיר את מוסרותיהן של המילים הכתובות להגיע לחקר הכוונה האמיתית, שהייתה לנגד עיניהם של המתקשרים" כך בע"א 4628/93 מ"י נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ, פ"ד מט (2) 265, 311: "חוזה מתפרש עפ"י אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים בקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם... לאחר שהפרשן גיבש את אומד דעתם (המשותף) של הצדדים, הוא בוחן אם אומד דעת זה "משתמע" - כלומר, יש לו עיגון- מתוך החוזה. אם התשובה היא בחיוב, יפורש החוזה עפ"י אומד דעת זה, שבגיבושו שימשו בערבוביה נתונים הבאים מהחוזה ומחוצה לו". הצדדים החתומים על המסמך העידו במפורש, כי התוכנית אשר בקשו להגשים והיעד אליו שאפו להגיע, היו חלוקה שוויונית והוגנת של הרכוש המשותף. כלומר, הקרקע תוצמד לדירות בקומה הראשונה ואילו הגגות (כולל גגות חדשים שהתהוו לאחר הרחבת הקומה הראשונה, למעט הגג העליון) יוצמדו לדירות בקומה השנייה. פרשנות זו, תואמת את השכל הישר ומביאה לתוצאה הוגנת לכלל הדיירים, מבחינת השטחים המוצמדים לדירותיהם ואילו הפרשנות שמציעים המשיבים, תביא לתוצאה לא שוויונית, המקפחת את דיירי הקומה השנייה ובייחוד מבקשים 9-8. לראיה עדותו של מבקש 1 אשר מכר את דירתו למבקשים 9-8 : "נתתי לשנקר את האדמה, למרות שעדיין לא בניתי. היה הסכם בינינו שאני לוקח את כל הגג ונותן לו את הקרקע. זה לא הטריד אותי כי היו בינינו יחסי אמון וחתמנו על המסמך...לי היה גג של 54 מ"ר. לשכני היו 100 מ"ר בערך. האם יעלה על הדעת שאסכים למצב כזה, אלמלא ההסכמה שהושגה בינינו לבין חלוקת הגגות והקרקע". מכאן כי הפרשנות הראויה שיהיה בה כדי לשקף את אומד דעת הצדדים החתומים על המסמך הידוע כ"תקנון מוסכם" ותעלה בקנה אחד עם עקרונות של הגינות ושוויון, היא זו המייצגת את עמדת המבקשים והיא דעת רוב בעלי הדירות בבית המשותף. יצוין כי פרשנות זו תואמת הסדר מקובל בבניינים של 4 דירות שלא נרשמו בזמנו כבתים משותפים, ונוהגים על פיו ביתר הבניינים ברחוב רננים, שאף הם אינם רשומים כבתים משותפים. מצב דברים זה היה ידוע לעו"ד צדיק : "ש. אתה יודע שבבניינים של 4 קומות מקובל שהדירות למטה מקבלות את הקרקע למטה והדירות למעלה מקבלות את הגג. ת. נכון". (פרוטוקול בעמ' 10, שורות 11-13). ודוק, בבואנו לקבוע את הפרשנות הראויה לאור אומד דעת הצדדים, ראוי לתת הדעת אף לעקרון תום הלב (סעיף 39 לחוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג 1973). לעניין זה יפים דברי הנשיא ברק בע"א 4628/93 (שם, בעמ' 327): "עקרון תום הלב לא בא להפוך הסדר כושל להסדר ראוי. הוא בא להגשים, עפ"י הקווים שנקבעו בחוזה הקיים, את שהחסירו הצדדים. הוא בא להשיב למקומה "הפרה בולטת של איזון אינטרסים ההדדיים" אשר קיומו של החסר ואי השלמתו יצרו אותה. הוא לא בא ליצור צדק חדש בין הצדדים. הוא בא לתת ביטוי לצדק החוזי שהצדדים קבעו". יודגש כי מבקשים 6-5 טרחו ליידע את המשיבים לפני השלמת העסקה, על ההסדר שהתקבל ע"י כל הדיירים בבניין. בתשובה לשאלה- מה את זוכרת שאמרתם לגרוסמן, השיבה גב' שנקר: "מה שהסברנו לו שהגג שיוצמד בטאבו לשכן למעלה זה הגג החדש שיווצר כתוצאה מתוספת הבנייה ולא הגג הקיים, כפי שרשום בתקנון המוסכם על כולם... זה רק עניין של סמנטיקה. שנינו אמרנו למר גרוסמן, יותר מפעם אחת וגם לאשתו, שהגגות שיווצרו אחרי שמר כהן יבנה, הם של מר כהן. דובר על כל הגגות" (הדגשה שלי - ר.א.) עדותה של גב' שנקר מהימנה. להבדיל מהמשיבים, אין לה עניין בתוצאות המשפט לאחר מכירת הדירה. מעדות זו עולה כי הודע למשיב הסטטוס של הגגות, ואף על פי כן הסכים לעסקת המכר וחתם על החוזה. המשיבים מנסים להיאחז במחדל של מבקשים 7-1 לרישום הבית המשותף, בכלל זה השטחים המשותפים, על מנת לזכות בשטחים שאינם כלל רכוש משותף. זאת ועוד, המשיבים מסכימים כי הדירה בעלת השטח המבונה הגדול ביותר בבית המשותף היא דירתם, והם מחזיקים אף בשטח נרחב של הגינה והמקלט. לעומתם, המבקשים 9-8 טרם ביצעו כל הרחבה. אשר לטענה הנטענת לראשונה בסיכומי המשיבים: "... אין זה נקי מספקות, כי כל מ"ר של חצר (אשר מטבע הדברים חשוף לאויר ולאור פחות מאשר הגג), שווה בערכו למ"ר בגג" (סעיף 37 לסיכומי המשיבים). מדובר בטענה מעורבת של עובדה ומשפט שלא נטענה בכתב התשובה ולא הוכחה בראיות. המשיבים היו ערים לעניין זה וביקשו להעמיס את נטל הראייה על המבקשים ולא היא. הנטל להוכיח טענה זו רובץ לפתחם ולא הורם. עוד טוען המשיב כי אף אם התקנון המוסכם אינו משקף נאמנה את כוונת הצדדים, אין בכך כדי לפגוע בזכויות שרכש כצד ג' בהסתמכו על הכתוב. לעניין זה התייחס המלומד אריה איזנשטיין (שם, עמ' 133): "את התקנון המוסכם ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים בדומה להסכם שיתוף. כל עוד התקנון לא נרשם, הריהו מחייב רק את בעלי הדירות שבאותה עת ואינו מחייב צד ג'. לעומת זאת, משנרשם התקנון בפנקס הבתים המשותפים, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן". כידוע, ה"תקנון המוסכם" לא נרשם ולכן הוא תקף רק כלפי הצדדים החתומים עליו (המשיב אינו נמנה עליהם), ולא כלפי כולי עלמא. מתוקף היותו צד ג' לתקנון, אין המשיב רשאי להסתמך עליו ולטעון כעת, כי התקנון אינו מחייב אותו. לסיכום: לא ניתן להתעלם מהעובדה שעסקינן בבית המשותף ועל ההכרעה השיפוטית להיגזר ברוח הדברים, על אף שהבית נשוא הדיון טרם נרשם כבית משותף. מספר מילים על הבית המשותף: הבית המשותף מהווה מוסד ייחודי בתוך ענף דיני הקניין, כך שהמגורים בצוותא של בעלי הדירות, יוצרים מעין חיים קומונאליים. ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף פ"ד מ"ח (5) 550, 562, נאמר: "הבית המשותף (המכונה במקצת שיטות משפט CONDOMINIUM) הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית... הבית המשותף הינו מוסדSUI GENERIS , שיש בו גם מכאן וגם מכאן, ומסרב הוא בכל תוקף להסגיר עצמו בשלמות למשבצת זו או אחרת מן המשבצות המסורתיות של דיני הקניין, יתרה מזאת: הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי יש בו יסודות מעבר לדיני הקניין" בעוד שלגבי זכות הקניין הקלאסית אין מקום לדבר על מונחים כגון סבירות (בכפוף למגבלות הקבועות בדין), הרי שזכות בבית משותף, משלבת בתוכה יסודות ייחודיים ויסודות שיתופיים, המחייבים בחינת ההחלטות לאור סבירותן. לפיכך העובדה כי הצדדים אמורים להמשיך לחיות יחדיו בעתיד, מחייבת התייחסות שונה מזו של דיני הקניין המסורתיים, על מנת לאפשר המשך קיומם של יחסי שכנות טובים בין כל הדיירים. לא בכדי גדלנו וגידלנו את ילדינו לאור יצירתה המופלאה של המשוררת לאה גולדברג: "הלך הזמיר, באה יונה. חיש קל עלתה לקומה האחרונה. קוראה את השלט, פותחת הדלת, עומדת בפנים ומסתכלת. באים אליה כל השכנים, עומדים מסביבה מסבירים לה פנים: - הנאים החדרים בעינייך ? - החדרים צרים. - הנאה המטבח בעיניך ? - נאה המטבח, אך אינו מרווח. - הנאה המסדרון בעיניך? - מרבה בו הצל, המסדרון אפל. - ובכן, לא תשבי איתנו ? - אשב ואשב בחפץ לב, כי השכנים טובים בעיני : התרנגולת- טובת-כרבולת, הקוקיה- יפהפיה, החתולה- כל כך נקיה, והסנאית בעלת אגוזים, יודעת לחיות חיים עליזים. רואה אני, כי נוכל לחיות ביחד בחברה טובה, בשלום ובנחת. שכרה היונה את הדירה, יום יום הומה היא בחדרה. כך בעמק יפה, בין כרמים ושדות, עומד מגדל בן חמש קומות. ובמגדל גרים עד היום, שכנים טובים חיי- שלום". לאה גולדברג "דירה להשכיר", הוצאת ספריית הפועלים, 1972. סוף דבר התוצאה המתבקשת היא קבלת התובענה והצהרה בדבר הצמדת כל הגגות החדשים שיתהוו אל דירת מבקשים 9-8, למעט הגג העליון שיתקבל כתוצאה מההרחבות. גג זה יהווה רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין. האמור ב"תקנון המוסכם" שאינו מוסכם, משאיר פתח למחלוקת נוספת בעתיד. לפיכך, יש לנסח את תקנון הבית המשותף, על מנת שיעלה על הכתב את ההצמדות נשוא העתירה על פי המוצהר, להכין תשריט תואם ולהסדיר את רישום הבית המשותף ללא דיחוי. בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות. הצמדת רכושבתים משותפים