פסק דין מבוא וטיב המחלוקת 1. כיצד יוכח, יחושב וינותח מוניטין של עסק מוגן לפי חוק הגנת הדייר, זו המחלוקת היחידה הטעונה הכרעה בתיק זה. 2. המבקשים- דיירים מוגנים במושכר אשר ברח' שבתאי לוי מס' 6 בחיפה, נהלו במקום בית עסק של מספרה, סלון כלות ואופנה שכונה בסיכומי ב"כ המבקשים "סלון ג'ימי". 3. המבקשים פנו למשיבים- בעלי העסק, בבקשה להעברת זכויותיהם במושכר לדייר אחר כנגד תשלום כולל של 30,000$ עבור הזכויות המוגנות ו-10,000$ עבור המוניטין של העסק. מאחר ולמבקשים מגיעים 60% מדמי המפתח המוצעים הם מבקשים כי 30,000$ יחולקו בינם לבין המשיבים לפי היחס של 18,000$ למבקשים ו-12,000$ למשיבים וכאשר מלוא הסכום המוצע עבור המוניטין ישולם לבעליו, המבקשים. במילים אחרות המבקשים יקבלו 28,000$ והמשיבים 12,000$ וסלון ג'ימי יופעל וינוהל ע"י אותו אחר. 4. במקרה בו מבקש דייר מוגן להעביר זכויותיו לאחר, מקנה חוק הגנת הדייר (ס' 88) לבעל הבית זכות לדרוש החזרת החזקה לעצמו וכך עשו בעלי הבית- המשיבים במקרה זה. 5. המשיבים מוכנים לשלם למבקשים כנגד החזרת החזקה במושכר את הסכום של 18,000$ עבור זכויותיהם כפי שציפו לקבל מהדייר המוצע, אלא שכאן מסתיימת הסכמתם. 6. אין מחלוקת בין הצדדים כי במקרה בו בעל הבית מחזיר לעצמו החזקה במושכר מוגן עליו לשלם לדייר המוגן גם עבור שווי המוניטין שצבר בית העסק במידה וצבר. המחלוקת היא האם קיים לעסק- סלון ג'ימי מוניטין ובמידה וקיים מה שוויו. 7. המשיבים טוענים כי המספרה נטושה מזה חודשים ארוכים ולכן לא זכאים המבקשים לתשלום עבור מוניטין שאינו קיים. 8. המבקשים טוענים כי לסלון ג'ימי בתקופת תהילתו היה מוניטין בשווי של 100,000$ ורק מסיבות אישיות נאלצו למכור העסק שהיה פעיל עד ליום 31.1.06. לטענת המבקשים הסכום של 10,000$ משקף נאמנה את המוניטין של בית העסק כיום. 9. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, פנו המבקשים בבקשה לבית הדין שיכריע במחלוקת באשר לקיום המוניטין ומה שווים או במילים אחרות כדי שייקבע מהו הסכום שעל המשיבים לשלם למבקשים כדי שתוחזר להם החזקה במושכר. 10. שאלה משפטית נוספת שהתעוררה לאור טיעוני ב"כ המבקשים- הינה השאלה האם יש לראות בכל מקרה את הסכום הכולל של דמי המפתח המוצעים כיחידה אחת כך שהמבקשים זכאים לסכום מינימלי של 24,000$ המהווה 60% מהסכום הכולל המוצע של 40,000$. 11. לאחר החלפת מסמכים והגשת תצהירים מטעם המבקש מס' 1 הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו הוסכם כי הבקשה תוכרע על סמך סיכומים בעל פה שסיכמו הצדדים. דיון מוניטין מהו? 12. המילה מוניטין נגזרה בהשאלה מהמילה מוניטה- מטבע, כך למשל נאמר כי המוניטה של המלך הולכת בכל הארץ, (בראשית רבה לט). כב' הש' רובינשטיין התייחס למושג מוניטין בבע"מ 5879/04 פלוני נ' פלונית פ"ד נט(1), 193, ותארו כמושג המשמש בהשאלה לשם טוב וגם כנכס בעל ערך כלכלי. 13. כב' הש' ריבלין בע"א 7493/98 שלמה שרון נ' פקיד שומה יחידה ארצית לשומה פ"ד נח(2), 241 התייחס למושג מוניטין בהקשר של דיני המס בקובעו "הגדרתם של מוניטין - קשה היא. ידועה אימרתו המפורסמת של הלורד Macnaghten, משנת 1901: What is goodwill? It is a thing very easy to describe, very difficult to define”" Commissioner of Inland Revenue v. Muller and Co.'s Margarine Ltd. [1901] A.C. 217, at p. 223 גם בחוק הישראלי, אין בנמצא הגדרה ממצה למונח "מוניטין"....הגרעין של המוניטין מצוי בקיומה של סבירות כי הלקוחות ישובו, מסיבה זו או אחרת, למקום העסק. כפי שמסביר פרופ' י' ויסמן: במוניטין של עסק הכוונה לכוח המשיכה של עסק הגורם לבואם של לקוחות. הגורמים למוניטין עשויים להיות מגוונים, כגון כוח המשיכה של הסימן המסחרי של המוצר או השירות המוצע על ידי העסק; איכות המוצר או השירות; מחירי השירותים או המוצרים; יעילות העסק, מיקומו וכדומה (י' ויסמן דיני קניין - חלק כללי (תשנ"ג) 360). המוניטין מבטאים, איפוא, את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו - מיקומו, שמו הטוב, דימויו, איכות השירותים שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו". 14. כב' הש' וסרקרוג בת"ש (חיפה) 6/88 חיים פלדמן נ' אחוזות והשקעות בע"מ תק-מח 96(2), 765 אליו הפנה ב"כ המשיבים מנתחת לעומק את מושג המוניטין בענפי המשפט השונים וקובעת: "מוניטין הוא, למעשה, תוצר של השוק. כדי להוכיח מוניטין, נדרשים הצדדים, למעשה, להביא ראיות, משוק המכירה והקניה, כאשר נכס כזה מוגן בחוק.... כלומר, המשמעות של קיומו של מוניטין, לכאורה, מקבלת ביטוי בתרומתו לרווחיות, או לעודף הרווחיות, לעומת עסקים דומים, ללא מוניטין... ששוויו של מוניטין אינו יכול להיקבע כפונקציה של רווחיות בלבד, ויש מקום לבחון גם את ערכו של העסק, כעסק חי". 15. אקדים ואומר כבר עתה כי על מנת להעריך מוניטין של עסק, חייב הוא להיות עסק חי ופעיל, זהו תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק. על מנת להיווכח בקיומו של מוניטין יש למצוא מה מייחד את העסק הספיציפי (או את מפעילו) כך ששימעו ימשוך לשעריו קונים ויגדיל ריווחיותו ביחס לעסקים אחרים. הקדמתי דברים אלו מאחר והצדדים שמו דגש דווקא על צריכת החשמל והמים במושכר שלכל היותר יכולה להעיד על היותו פעיל אבל לא על המוניטין שלו. דרכי הוכחת המוניטין ונטל ההוכחה 16. המושג מוניטין קשה להגדרה וקשה לא פחות להוכחה בשל היותו מושג מופשט. כב' הש' שלמה לוין קבע בע"א 516/89 אחוזות והשקעות (חיפה) בע"מ נ' חיים פלדמן פ"ד מו(1), 529 באשר לשאלת נטל השכנוע ככל שמדובר במוניטין של מושכר מוגן כי "לדעתי חלים נטל השכנוע והנטל להביא ראיות לענין סכום המוניטין על הדייר היוצא. לא זו בלבד שלשון הכתוב היא "ינוכה" ולכאורה על מי שפונה לבית המשפט (או לבית הדין לשכירות) מוטל הנטל להוכיח את עילת התביעה או הבקשה (במידה שהיא שנויה במחלוקת), אלא שהעובדות הן בידיעתו המיוחדת של הדייר היוצא ועל כן הן טעונות הוכחה על ידו...ברוב המקרים, השאלה מה שווי המוניטין היא ענין של שומה או של הערכה ואין זה מתקבל על הדעת שדווקא שומתו או הערכתו של הדייר היוצא (שמטבע הדברים הוא נוטה להפחית) היא שתקשור את בעל הבית...העובדה שבהסכם שבין הדייר היוצא והדייר המוצע נעשתה שומה של המוניטין, אין בה כשהיא לעצמה, כדי ללמד שאכן בפועל שולם לדייר היוצא הסכום הנקוב בהסכם בעד המוניטין". 17. אמור מעתה על המבקשים הנטל להוכיח מהו המוניטין של עסקם ולסיכום החוזי עם הדייר המוצע אין כל משקל באשר לשוויים האמיתי של המוניטין. הוכחת מוניטין של מספרה, סלון כלות או אופנה הינה שאלה שטעונה הבאת נתונים וחוות דעת (כפי שנעשה למשל בתיק חיים פלדמן הנ"ל). כלכלן או רואה חשבון יכולים לנתח את נתוני העסק הספיציפי, את ריוחיותו תוך השוואתו לעסק דומה אחר ולהצביע למשל על יחודיותו של אותו עסק (כמובן שלעיתים ניתן להוכיח מוניטין גם על ידי עדים שיכולים להעיד על כוח המשיכה המיוחד באותו בית עסק). 18. המבקשים בחרו שלא להגיש חוות דעת כלשהי ולא להביא עדות כלשהי וגם מעט הנתונים שצרפו לתצהיריהם אינם מצביעים על רווחיו של העסק או על יחודיותו בהשוואה לעסקים אחרים. 19. המבקש מס' 1 פרט בתצהירו את רשימת ההזמנות שהיו ב-6 החודשים האחרונים. תמוה בעיניי הכיצד בעסק בעל מוניטין לא היתה כל הזמנה במשך חודשים אוקטובר ודצמבר, וכי היתה הזמנה אחת בלבד בחודש אוגוסט. לכך אוסיף כי המבקש התחייב בישיבת קדם המשפט להמציא את דו"חות המע"מ ומס ההכנסה של השנים 2004, 2005 ולמרות זאת דו"חות אלו לא הוצגו וגם העדר נתונים אלו יוצר הרושם כי תוכן אותם דו"חות אינו תומך בגרסת המבקשים. 20. בנסיבות אלו הנני קובע כי המבקשים לא עמדו בנטל השכנוע ונטל הבאת הראיות המוטל עליהם ומכאן שהמבקשים לא זכאים לטעון כי מתוך כלל סכום דמי המפתח יש לייחד להם את הסכום של 10,000$ בגין מוניטין. האם משנדחתה טענת המבקשים בדבר קיום מוניטין יש לזקוף את הסכום שהוצע כמוניטין כחלק מסכום דמי מפתח הכולל שיחולק בין הצדדים. 21. ב"כ המבקשים הפנה לנוסח סעיף 81 לחוק הגנת הדייר ובקש לקבוע כי במידה ולא תתקבל טענת המבקשים, הרי שיש לראות את הסכום הכולל שהציע הדייר המוצע- 40,000$ כסכום דמי המפתח שמתוכו זכאים המבקשים ל-60%- דהיינו לסכום של 24,000$. 22. סעיף 81(א) לחוק הגנת הדייר קובע "בחלוקת דמי המפתח של בית עסק ינוכה מהסכום הכללי של דמי המפתח הסכום שהדייר המוצע משלם בעד המוניטין של העסק, ובלבד שהדייר המוצע שוכר את בית העסק על מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר היוצא ניהל בו, ובאותו השם המסחרי". 23. הפרשנות המוצעת על ידי ב"כ המבקשים אינה מקובלת עליי והנני סבור כי יש לאמצה רק במקרה בו קיים דייר מוצע אשר מקבל בפועל את החזקה בנכס. במקרה כזה יש לפעול כאמור בסעיף 81, לקחת את הסכום הכולל אותו מוכן לשלם הדייר המוצע ולחלקו בין בעל הבית לבין הדייר המוצע. לעומת זאת במקרה בו מחליט בעל הבית להחזיר לו החזקה -כמו במקרה שלפניי-יחולו הוראות סעיף 88 כפשוטם "השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, אלא שחולק הוא על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם, יפסוק בדבר בית הדין לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה עשר יום מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית", דהיינו במקרה כזה יחולק בין בעל הבית לבין הדייר היוצא רק סכום דמי המפתח (להבדיל מהמוניטין) עליהם הצהיר הדייר היוצא. 24. במילים אחרות- אם מאושרת העברת הזכויות לדייר מוצע, נוצרת מערכת יחסים דייר יוצא-דייר מוצע- בעל בית. סכום שיוחס למוניטין ויוכח כי לא נכון הדבר, יוחזר אותו סכום לקופה הכוללת ויחולק בין בעל הבית לבין הדייר היוצא (כאמור בסעיף 81). אולם אם מחזיר לעצמו בעל הבית את החזקה, נוצרת מערכת היחסים בעל הבית-דייר יוצא וכל סכום שיוחס למוניטין ויוכח כי לא נכון הדבר, ייגרע מחלקו של הדייר היוצא. 25. פרשנות בדרך זו תהווה תמריץ לדייר היוצא לספר את האמת בדבר המוניטין, כשהוא יודע כי ככל שיקטין את החלק המיועד לעצמו בדמי המפתח הוא מגדיל הסיכון שבעל הבית "יקפוץ על המציאה" ויחזיר לעצמו החזקה במושכר. כל פרשנות אחרת תהווה תמריץ לדייר היוצא לנסות ולהונות את בעל הבית וליחס סכום מקסימלי למוניטין גם אם הסכום אינו נכון מבלי שהוא מסתכן בהפסד כלשהו. 26. להמחשת הפרשנות הראויה נתאר דוגמא קיצונית. נניח כי דייר מוצע מציע סכום כולל של 100 כאשר בפועל אין לעסק מוניטין כלל. מיותר לציין כי לדייר המוצע אשר ממילא מתכוון לשלם 100 לא צריכה להיות עמדה הכיצד יציג הדייר היוצא את הנתונים כלפי בעל הבית. יספר הדייר היוצא את האמת יקבל 60. ינסה לרמות ויגיד כי לעסק מוניטין בשווי 90, אם יצליח בהונאה יקבל את מלוא ה-90 לכיסו וביתרת ה-10 יתחלק עם בעל הבית, אם לא יצליח בהונאה ויתגלה כי אין מוניטין לא יפסיד דבר לפי הפרשנות המוצעת ע"י המבקשים ויקבל לידיו את אותם 60. דווקא אם ידע הדייר היוצא כי הצגה שקרית של מוניטין בשווי 90 וזכויות בשווי 10, תגרום לו לסיכון שבעל הבית יחזיר החזקה לעצמו כנגד תשלום של החלק היחסי מ-10 בלבד תביא לכך שדייר יוצא יחשוב פעמיים בטרם ימסור נתונים לא נכונים בדבר המוניטין. 27. למניעת ספק אבהיר כי השתמשתי בדוגמא לצורך המחשת הפרשנות הראויה בלבד אך הנני משוכנע כי המבקשים לא ניסו לרמות את בעל הבית במקרה זה וכי הם מאמינים בתום לב כי למוניטין של עסקם שווי של 10,000$ לפחות, אלא שנתונים אלו לא הוכחו כאמור. 28. לאור האמור לעיל לא תועיל למבקשים פרשנות סעיף 81 לחוק ואין הם זכאים ל-60% מהסכום הכולל שהוצע, אלא רק 60% מהסכום שהם בעצמם העריכו את זכויתיהם- דהיינו 60% מתוך 30,000$. ידיעה שפוטית ושיטת האלמיניציה 29. בבית משפט רגיל משמסתבר כי תובע לא הביא ראיות להוכחת תביעתו, הרי שדין תביעתו להדחות. השאלה האם תבוא הישועה למבקשים מהעובדה כי הדיון מתקיים בבית הדין לשכירות שבו מוקנית באופן חריג לשופט האפשרות לעשות שימוש בידיעה אישית ממידע שהגיע לידיעתו מנסיונו בתיקים אחרים. אזכיר את ההלכה בנושא כפי שנקבעה למשל ע"י כב' הש' אור קבע בע"א 4868/90 אברהם אנג'ל עו"ד נ' קוליה בודסקי פד"י מו(4), 434. "לכלל הנזכר, על פיו אין שופט רשאי להזקק לנסיונו וידיעות שצבר, להבדיל מענינים אשר לגביהם קימת "ידיעה שיפוטית" במובן האמור, יש חריגים. אחד מחריגים אלה שהוכר בפסיקה, והוא החשוב לעניננו, נוגע להליכים בטריבונלים מיוחדים אשר הוקמו לדיון בנושאים הדורשים מומחיות מיוחדת. לגבי הליכים כאלה קבעה הפסיקה, שבהתחשב במומחיותם המיוחדת של חברי הערכאה השיפוטית המיוחדת, ובהתחשב בטפולה של אותה ערכאה בתחום מסוים המקנה לה נסיון ומומחיות באותו תחום, אין להחיל לגביה את הכלל האמור, ורשאי מותב בית הדין להזקק לידיעתו ונסיונו באותו תחום בו נדרש הוא לפסוק....גם לגבי בית הדין לשכירות ננקטה בעבר לא אחת גישה דומה. הדבר עולה מכך שנקבע שלבית הדין לשכירות יש שיקול דעת רחב להחליט בדבר קביעתם של דמי השכירות הראויים באותם מקרים שאין חוק או תקנה המגבילים אותו, ומהקביעה שבדרך כלל אין להתערב בקביעתו אפילו סוטה הוא מראיות שבאו בפניו ובלבד שקביעתו אינה שרירותית או ספקולטיבית בעלמא (ר' ע"א 232/63 דניאלי נ. החברה המרכזית לחומרי בנין בדרום בע"מ פס"ד יז 2832; ע"א 858/69 בן צבי ואח' נ. שמואל צוקרמן פס"ד כד(2) 80). דברים מפורשים לענין השימוש בנסיונו וידיעתו שרשאי בית הדין לשכירות לעשות, נאמרו בע"א 145/67 הבית של קפה גלינה בע"מ נ. חברת רקפת בע"מ (פס"ד כא (2) 161 בהתיחסו לקביעת בית הדין לשכירות אומר שם בית המשפט מפי השופט ברנזון: "מותר לו להתחשב גם בידיעתם העצמית ונסיונם האישי של חבריו להגיע לתוצאה שאינה תואמת בדיוק אף אחת מהשומות של העדים. זהו בית דין מיוחד וחזקה על חבריו שרכשו להם ידיעה ונסיון מיוחדים במילוי תפקידם אם לא באו אליו כשהם מצויידים בהם מראש" (שם בעמ' 163. ההדגשות שלי - ת.א.). אך סביר הוא שבית דין לשכירות, אשר מלאכת יום ביומו היא בקביעת שוויים של נכסים ודמי השכירות הראויים להם בתחומי שיפוטו, צובר נסיון וידע רב בקביעת שוויים של אלה, וראוי שאלה ישמשוהו בקביעותיו העתידיות. ידע ונסיון אלה יכול שיהיו ביחס לגורמים והשיקולים המשפיעים על קביעת שיווי דמי השכירות. כך, למשל, כל שופט בבית דין לשכירות ילמד עד מהרה שיש חשיבות לענין גבהם של דמי השכירות הראויים אם במושכר יש הסקה אם לאו; באם יש בו מיזוג אויר אם לאו; אם כדי להגיע אליו יש לטפס על מספר רב של מדרגות אם לאו; אם צמוד אליו, או יש בסמוך לו, מקום חניה אם לאו וכל כיו"ב. לאחר שלמד והתנסה בחשיבות של כל אחד מגורמים ושיקולים אלה, יכול הוא לתת להם את משקלם הראוי בכל הליך שבפניו, אפילו אם לא תובא עדות מומחה להוכחת חשיבותם של אלה ומידת השפעתם על גובה דמי השכירות. הידע והנסיון המצטברים יכולים להיות גם ביחס לרמת דמי השכירות וטיבם של מושכרים באזור מסוים, כשלשופט יש ידע ונסיון שנרכש על ידו בקשר לכך במהלך מלוי תפקידו בבית דין לשכירות. כך, למשל, אם באותו מבנה בו קיים מושכר - בגינו על בית הדין לשכירות לקבוע דמי שכירות - נקבעו על ידו, לאחר ביקור במקום, זמן קצר קודם לכן, דמי שכירות למושכר אחר דומה. האם לא ראוי שבית הדין יוכל להסתמך על הכרותו את המקום - המבנה וסביבתו - ואת דמי השכירות הראויים באותו אזור? ענין לנו בבית דין מיוחד העוסק בקביעת דמי שכירות וצובר נסיון וידע מיוחדים בתחומו, נסיון וידע שראוי שיעשה בהם שמוש. אלה, כמובן, דוגמאות בלבד למקרים בהם יכול בית הדין לשכירות להסתמך על נסיונו וידיעתו בבואו לפסוק את דמי השכירות. נכון יהיה, על כן, לומר, שבבואו להחליט בענין המובא בפניו רשאי בית הדין לשכירות להסתמך על ידע ונסיון שהצטבר עמו כשיש בכך לסייע לו להגיע אל התוצאה הנכונה והראויה. ... גם אם בית הדין מורכב כיום משופט מקצועי, מדובר בשופט אשר מלאכתו בקביעתם של דמי-שכירות תוך צבירת נסיון וידע הנוגעים לקביעתם של אלה בתחום שיפוטו. נסיון וידע מיוחדים נרכשים אלה, ראוי שיעמדו לו ויסייעו לו בקביעתם של דמי השכירות גם בענינים אחרים המובאים בפניו. לענין נסיון וידע מצטברים אלה אחת היא אם המדובר בבית דין שיש בו רק שופט יחיד או אם מדובר בשופט שיושבים עימו נציגי צבור". 30. אצל שופט הדן בתיקי בית הדין לשכירות מצטברים ידע ונסיון מיוחדים באשר לגובה דמי שכירות ראויים, לגבי אזור מסוים, או מבנה מסוים או תקופה מסוימת. אך ניתוח מוניטין של עסק אינו בבחינת נושא בתחום מומחיותו של בית הדין לשכירות ובחינת ריווחיותו של עסק הינה בבחינת גלישה לתחום שונה לחלוטין שבו איני סבור כי בית הדין רשאי להוסיף מידיעתו האישית גם אם קיימת ידיעה שכזו ולכן ידיעתו של השופט בשאלת מוניטין אינה יכולה לשמש תחליף לראיות. 31. למרות זאת איזכרתי ביוזמתי את הנושא שכן מעיון בפסק דינו של כב' הש' שלמה לוין בע"א 516/89 הנ"ל מראה כי ייתכן וגם בנושא המוניטין יוכל בית המשפט לעשות שימוש בידיעתו האישית, כפי שנקבע ע"י כב' הש' לוין באותו פסק דין: "לכאורה, קל יותר לקבוע מהו ערכה של הדיירות המוגנת כשהיא לעצמה. מאשר לקבוע שווי של מוניטין. נקבע שווי הדיירות האמורה, רשאי בית המשפט לקבוע על דרך של אלימינציה, שלכאורה העודף ששולם על ידי הדייר המוצע לדייר היוצא משקף את שווי המוניטין ש"שולם"....לצורך הוכחת המוניטין לענין סעיף 81(א) נחוצות חוות דעת מקצועיות המנתחות את כל הגורמים הרלונטיים להערכת המוניטין; אך כפי שציינתי לעיל אולי מוטב ששווי המוניטין יקבע על דרך של אלימינציה ועל ידי כך יקל על בית הדין לשכירות להגיע להערכתו הנכונה; בכל מקרה הדבר נתון לשיקול דעתו". ואם ניישם הלכה זו לעניננו הרי שאין מחלוקת כי הדייר המוצע מוכן לשלם 40,000$ עבור קבלת הזכויות במושכר, אם ניתן לקבוע על פי הראיות שהוצגו ועל פי ידיעתו האישית של השופט מהו ערכן של הזכויות המוגנות במקום, הרי שעל דרך האלמינציה ניתן לייחס את ההפרש למוניטין (שאת מלוא ערכו זכאי לקבל הדייר היוצא גם במקרה בו בעל הבית מחזיר לעצמו החזקה במושכר). אלא שגם בנושא זה קיים חסר בנתונים המבקשים לא הציגו את נתוני המושכר למעט הרחוב בו הוא נמצא ותאור כי הוא מטרע על שתי קומות. לא ידוע כמה קומות במבנה, מה שטח המושכר, מהם מצב דרכי הגישה למושכר, האם הוא כולל חניה וכו' ולכן לא ניתן ליישם במקרה זה את שיטת האלמינציה כפי שאוזכרה באותו במקרה. סיכום 32. לאור כל האמור לעיל הנני קובע כי לא הוכח קיומו של מוניטין במושכר, ערך הזכויות המוגנות כפי שהצהירו עליהם המבקשים עומד על שיעור של 30,000$ ומתוכם זכאים המבקשים ל-18,000$. 33. בטרם סיום אזכיר כי אין מחלוקת בין הצדדים בעל הבית רשאי לקזז סכום של 3,900 ש"ח (שכר דירה בגין שלושת החודשים האחרונים) ו-2,000 ש"ח בגין חוב דמי שכירות מהעבר בגינו הוא מחזיק שיק שטרם נפרע ובסה"כ 5,900 ש"ח. 34. משבחר בעל הבית שלא להגיש תביעה נפרדת בגין תוספות שיש להוסיף לשכר הדירה השוטף (ולמעשה גם לא הציג נתונים ספציפים בנושא) הרי שדין בקשתו לקיזוז סכום נוסף להדחות. 35. המשיבים ישלמו למבקשים (או ישלישו לזכותם) את הסכום בשקלים לפי השער היציג ביום התשלום של 18,000$ (לאחר קיזוז של 5,900ש"ח) תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין ובמידה ואכן כך ייעשה ובמועד המבקשים יהיו חייבים לפנות את המושכר אשר ברח' שבתאי לוי 6 בחיפה עד לאותו היום. 36. לא ישלמו המשיבים את הסכום הנ"ל עד לאותו מועד יהיו רשאים המבקשים להעביר זכותיותיהם לדייר המוצע מר מוריס ראשד כנגד תשלום כולל של 40,000$ מתוכו יועברו למשיבים 12,000$ לפי השער היציג ביום התשלום והיתרה למבקשים ובלבד שמר ראשד ישלם הסכומים הנ"ל תוך 30 יום מהיום. 37. לאור תוצאתו של ההליך ומאחר ושני הצדדים פעלו ביעילות וחסכו מזמנו היקר של בית המשפט לא מצאתי לנכון לחייב בהוצאות משפט וכל צד ישא בהוצאותיו. מוניטין