פסק-דין השופטת א' חיות: כללי האם יש להשיב לבעליהן זכויות חזקה ושימוש במקרקעין מן הטעם שחלפו כשלושים שנים מאז הופקעו זכויות אלה ומטרת ההפקעה טרם מומשה? זו השאלה העומדת לדיון ולהכרעה בעתירה זו. העובדות הצריכות לעניין 1. ביום 31.1.1973, הפקיעה המשיבה 1 (להלן: אתרים) את זכויות החזקה והשימוש בחטיבת קרקע בת כ-220 דונם ברצועת החוף של העיר תל אביב, מתוקף הרשאה שניתנה לה לכך מאת שר האוצר, על פי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור) (להלן: הפקודה). חטיבת קרקע זו, שתיקרא להלן: חטיבת הקרקע המופקעת, כוללת את שטח נמל תל אביב הישן, את אצטדיון מכבי הישן, וכן מתחם הידוע בכינויו "מגרשי התערוכה הישנים" (להלן: מתחם מגרשי התערוכה או המקרקעין). ברקע ההפקעה עמד הסכם אשר נחתם בשנת 1971 בין אתרים - חברה שהוקמה על ידי ממשלת ישראל ועל ידי העירייה לשם פיתוח התיירות בתחומי תל אביב יפו - ובין קבוצת משקיעים זרים, במטרה לפתח את חטיבת הקרקע המופקעת ולהופכה למרכז תיירות, מסחר, בידור, וספורט דוגמת מרכזים דומים הקיימים באירופה ובארצות הברית (להלן: פרויקט מרינה סיטי). לצורך מימוש פרויקט מרינה סיטי אף הוקמה בשנת 1972 חברת עיר ימים בע"מ (Marina City Corporation Ltd.), אשר נועדה להיות חברה משותפת למשקיעים הזרים ולאתרים, ואתרים התחייבה כלפי חברה זו כי תגרום לכך שתוקנה לה חכירה ארוכת טווח בחטיבת הקרקע המופקעת. בפועל, לא מומש פרויקט מרינה סיטי, ובשנת 1976, כשלוש שנים לאחר ההפקעה, הודיעה אתרים למשקיעים על דבר ביטול ההסכם שנחתם עמם בעניין הפרויקט. עם זאת, המשיכה אתרים במהלך שנות ה-70 ושנות ה-80, לבצע פעולות שונות על מנת לקדם את פיתוח חטיבת הקרקע המופקעת לצורכי ציבור, ובכלל זה נקטה פעולות תכנוניות וכן נקטה צעדים לפינוי דיירים מוגנים המחזיקים מבנים בשטח. למען שלמות התמונה העובדתית יצוין כי 95 דונם מתוך חטיבת הקרקע המופקעת הינם בבעלות מדינת ישראל, 60 דונם מתוכה הינם בבעלות המשיבה 5 (להלן: העירייה), כ-5 דונם הינם בבעלות חברת אוצר מפעלי ים וגורמים פרטיים, וכ-60 דונם נוספים, בהם מצוי מתחם מגרשי התערוכה, הינם בבעלות המשיבה 2 (להלן: החברה לפיתוח ת"א). 91% ממניותיה של החברה לפיתוח ת"א מוחזקות על ידי העותרות. 2. בשנת 1988, בחלוף כחמש עשרה שנים מיום ההפקעה, הגישה החברה לפיתוח ת"א כבעלת מתחם מגרשי התערוכה, עתירה לבית משפט זה (להלן: העתירה משנת 1988), בה טענה כי יש להורות על ביטול ההפקעה בשל הזמן הרב שחלף מאז הופקעו המקרקעין בלא שמומשה מטרת ההפקעה. בית המשפט דחה את העתירה (בג"צ 311/88 החברה לפיתוח תל אביב בע"מ נ' אתרים בחוף (לא פורסם)), וקבע כי: עתירה זו, בשלב זה, על פי העובדות שבפנינו אין בה ממש. מדובר בהפקעת שטח קרקע נרחב בצפון ת"א מתוך מגמה לפתח את השטח כאתר מפואר בתחום התיירות ופיתוח חוף ימה של תל אביב. אך מובן הוא כי מימוש מפעל כה נרחב מצריך זמן. על אחת כמה וכמה שבמקביל לתכנון המפעל והשגת המימון נדרשת המשיבה לפעול כנגד דיירים המחזיקים במבנים שבשטח. פעולה זו, גם היא מצריכה זמן. ממכתב התשובה שקיבלנו והמסמכים המתלווים אליו נראה כי המשיבה לא זנחה אף לרגע את כוונתה להגשים ולממש את המפעל, והיא פועלת בהתמדה, תוך אילוצים הנובעים מקשיי מימון וקשיים אחרים, לקידום העניין. לפיכך אין לומר כי קמה לעותרת עילה לבקש ביטול ההפקעה בשל חוסר מעש מתמשך. כל מקרה ומקרה בו נעשתה הפקעה למטרה ציבורית שטרם מומשה, צריך להיבדק על פי נסיבותיו. יתכנו בהחלט מקרים בהם בית המשפט יתערב, וההפקעה תבוטל בשל חוסר מעשה, אך במקרה זה, כמוסבר לעיל, אין כל הצדקה להתערבות כזו של בית המשפט. 3. מאז ניתן פסק הדין בעתירה משנת 1988 ועד שנת 2000, לא ביצעה אתרים פעולות ממשיות לקידום פיתוחה של חטיבת הקרקע המופקעת, ובמהלך שנות ה-90 אף הסתמנה מצד הגורמים הנוגעים בדבר, ובעיקר מצד העירייה, מגמה התומכת בקידומו של פרויקט פרטי ויוקרתי למגורים ולמסחר, אותו יזם מר גד זאבי (להלן: פרויקט זאבי). ביצועו של פרויקט זאבי מותנה בביטול ההפקעה ובמסגרתו תוכננה בנייתן של לא פחות משש מאות יחידות דיור במתחם מגרשי התערוכה, וכן תוכננו בו שטחי מסחר, הכל כמפורט בהסכם הקומבינציה מיום 1.11.92 אשר נחתם בין העותרות ובין חברה זרה בשליטתו של זאבי. בסוף שנת 1998, בעקבות בחירתו של מר רון חולדאי לכהונת ראש העירייה, נסוגה העירייה מתמיכתה בפרויקט זאבי, ואתרים חזרה לטפל בקידום הפיתוח של חטיבת הקרקע המופקעת כולה, לרבות מתחם מגרשי התערוכה, למטרות הציבוריות אשר לשמן הופקעה. גם באותו שלב התקדם הטיפול בעצלתיים, ורק בשנת 2000 הוחלט על הקמת צוות היגוי אשר יגבש את עיקרי התוכנית שתיושם בחטיבת הקרקע המופקעת. בראש צוות ההיגוי עמד מהנדס העיר תל אביב, והוא מנה נציגים מטעם משרד התחבורה, מינהל מקרקעי ישראל, משרד התיירות, המשרד לאיכות הסביבה, מינהל הספנות והנמלים, חברת אתרים, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, החברה להגנת הטבע וכן נציגים של אגפי התכנון השונים בעירייה. כמו כן, נמנה עם צוות ההיגוי מנכ"ל החברה לפיתוח ת"א, בעלת מתחם מגרשי התערוכה. צוות ההיגוי גיבש ועיצב קונספציה תכנונית באשר לחטיבת הקרקע המופקעת, ואתרים התקשרה עם האדריכל אורי שטרית שהופקד על התכנון ועם יועצים לתחומיו השונים של הפרויקט. כמו כן התקשרה אתרים עם חברה לניהול הפרויקט, אותה בחרה בהליכי מכרז. ביום 11.4.02 הוצגו בפני צוות ההיגוי שלוש חלופות תכנון עקרוניות, ובישיבתה מיום 27.10.02 בחרה צוות ההיגוי אחת מביניהן, כחלופה תכנונית מועדפת (להלן: תוכנית "חצי האי הירקוני"). הפעילות המתוארת לעיל, בוצעה עוד בטרם הוגשה, ביום 18.12.02, העתירה שבכאן. כשלושה שבועות לאחר הגשת העתירה, התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו, ואישרה את עקרונות התוכנית שנבחרה. כמו כן החליטה הוועדה המקומית באותה ישיבה לפרסם הודעות על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה- 1965, בדבר הכנת תוכנית מתאר בהתאם לעקרונות אלה, ובדבר הגבלה על הוצאת היתרי בנייה בחטיבת הקרקע המופקעת. לאחר אותה ישיבה, התקיימה פעילות נוספת לקידום התוכנית, ובכלל זה תואמו עקרונות התוכנית עם התיקון לתמ"א 13, שהיא תוכנית מתאר ארצית לחופים. ביום 31.12.03, סמוך לפני מועד הדיון בעתירה, אף אושרה התוכנית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וזו המליצה לוועדה המחוזית על הפקדתה. 4. תוכנית "חצי האי הירקוני", בדומה לתוכנית שהוכנה עבור פרויקט מרינה סיטי, מייעדת את חלק הארי של חטיבת הקרקע המופקעת למטרות ציבוריות ובכללן שימור ושיחזור, הקמת מוקדי בילוי, נופש ופנאי, בצד בתי אוכל, מסחר, תעסוקה, מלונאות ומשרדים, ורק מיעוט השטח מתוכנן לבניית יחידות מגורים, כשלוש מאות יחידות לכל היותר. מטרת התוכנית, כפי שהוצגה על ידי האדריכל שטרית בפני צוות ההיגוי, היא פיתוח שטח מתחם נמל תל אביב ומתחם מגרשי התערוכה, וכן אזור שפך הירקון וסביבתם וחיבורם לטיילת של תל אביב ולפארק הירקון על מנת להקים במקום אזור מרכזי בהוויית העיר תל אביב, תוך הדגשת ייחודיות המפגש ים-עיר-נחל. בהתאם לקונספציה זו, תוכנן מספר מינימאלי של יחידות דיור אשר תיכללנה בתוכנית, על מנת שיחידות אלה יחד עם השטחים המסחריים, "ישאו" את התוכנית כולה מבחינה כלכלית ויאזנו את הפיתוח הציבורי שהוא עתיר הוצאות, אך לא מעבר לכך. מתוך החומר שהוצג עולה כי מרבית הבנייה המתוכננת למגורים רוכזה במתחם מגרשי התערוכה, וזאת מטעמים תכנוניים ובשל מגבלות הנובעות מן הקרבה לים, לחוף ולנחל הירקון והקונפליקט המובנה בין מגורים ובין פעילות באזור בילוי, בידור, נופש, תרבות ותיירות הכרוכה במטרדי רעש ובעיות חנייה. העתירה הנוכחית 5. בעתירה שבפנינו, בדומה לטענות שהעלתה החברה לפיתוח ת"א בעתירה משנת 1988, שבו העותרות וטענו כי נזנחה המטרה הציבורית אשר עמדה בבסיס ההפקעה והיא- הקמת פרויקט מרינה סיטי, עליו הוסכם בין אתרים לבין קבוצת המשקיעים הזרים. העותרות טענו עוד כי הבנייה למגורים במתכונת הכלולה בתוכנית "חצי האי הירקוני", קרי: בניית מספר מינימאלי של יחידות דיור המרוכזות במתחם מגרשי התערוכה, על מנת שאלה תשמשנה מנוף כלכלי לתוכנית כולה, אינה יכולה להיחשב כמטרה ציבורית. מכל מקום, כך לטענת העותרות, גם אם כלולות בתוכנית מטרות ציבוריות ראויות, אין הצדקה להפקעת מתחם מגרשי התערוכה לצורך מימוש תוכנית זו, ויש לבטל את ההפקעה ככל שהיא מתייחסת למתחם זה, ולו בשל ההשתהות הקיצונית והבלתי סבירה במימוש מטרת ההפקעה. במאמר מוסגר יצוין כי הגשת העתירה לביטול ההפקעה, ככל שהיא מתייחסת למתחם מגרשי התערוכה, שלא על ידי בעלת המתחם - החברה לפיתוח ת"א - אלא על ידי העותרות המחזיקות במניותיה, מעוררת שאלות באשר למעמדן של העותרות ובאשר ולזכותן להגיש "עתירה נגזרת" בשמה ובמקומה של החברה לפיתוח ת"א. אלא שבינתיים, ובעוד העתירה תלויה ועומדת, הודיעה החברה לפיתוח ת"א בתגובתה כמשיבה לעתירה וכן בעיקרי הטיעון שהגישה לקראת הדיון, כי היא תומכת בעתירה וכן בכל הסעדים שנתבקשו בגדרה. משכך, ניתן לראות את החברה לפיתוח ת"א כמי שאימצה, ולו בדיעבד, את העתירה שהוגשה, ונתייתר הצורך לדון בשאלת הגשתה של העתירה כ"עתירה נגזרת". 6. בדיון שהתקיים ביום 3.7.03 ניתן צו על תנאי נגד המשיבים, המורה להם לבוא וליתן טעם מדוע לא יבוטלו כל הליכי ההפקעה שנקטה אתרים לגבי מתחם מגרשי התערוכה; ביום 12.1.04 התקיים דיון נוסף בעתירה, בו השלימו הצדדים על פה את הטענות הכתובות שהועלו בעתירה, בתשובות לה ובעיקרי הטיעון. שיהוי 7. הטענה המרכזית עליה מבססות העותרות את עתירתן, כמפורט בעיקרי הטיעון מטעמן, היא הטענה כי אי מימוש מטרת ההפקעה במשך שנים כה ארוכות, מהווה שיהוי בלתי סביר המצדיק את ביטול ההפקעה. אכן, שיהוי במימוש מטרת ההפקעה יכול להוות עילה לביטולה, ועניין זה הוכר בפסיקה עוד בימים ראשונים (ראו: ע"א 522/64 בוהקוב נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח' פ"ד יט(1) 589, 593; ע"א 540/77 סניטובסקי נ' חברת החשמל לישראל פ"ד לב(2) 561, 564; בג"צ 67/79 שמואלזון נ' מדינת ישראל ואח' פ"ד לד(1) 281. להלן: עניין שמואלזון). לעילת השיהוי שני פנים: פן ראייתי ופן מהותי (בג"צ 2739/95 מחול נ' שר האוצר ואח' פ"ד נ(1) 309, 325 (להלן: עניין מחול)). הפן הראייתי עניינו בכך שלעיתים מצביע השיהוי, כשלעצמו, על זניחת מטרת ההפקעה (בג"צ 174/88 אמיתי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה המרכז ואח' פ"ד מב(4) 89, 95. להלן: עניין אמיתי). הפן המהותי עניינו בכך שהפרת החובה המוטלת על הרשות לנהוג באופן סביר ובשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה עלולה, לעיתים, להקים עילה לביטול ההפקעה, וכדברי השופט גולדברג בעניין מחול, 326: חובת השקידה הראויה, הנגזרת מכללי המינהל התקין, חלה אף על מימוש מטרת ההפקעה לאחר השלמת הליכי ההפקעה. חובה זו מקפלת בתוכה, בתחום ההפקעות, את אינטרס הפרט - מזה, ואינטרס הציבור - מזה. יסודו של אינטרס הפרט ממנו הופקעה הקרקע בהחשת מימוש מטרת ההפקעה, קשור לעקרון סופיות המעשה המינהלי ויציבותו. השיהוי נוטע בפרט את התחושה כי נטילת הקרקע ממנו לא הייתה כורח המציאות, ולצידה זיק תקווה שהקרקע תושב לידיו, המהווה מחסום נפשי להשלמה עם סופיות ההפקעה. באינטרס הציבורי שזורים שני פנים: פן צר, שעניינו סיפוק מהיר של הצורך הציבורי שלמענו הופקעה הקרקע, ופן רחב, שעניינו אמון הציבור ברשות המפקיעה. על חשיבות סיפוקו המהיר של הצורך הציבורי, שבשמו נפגעה קשות זכות הקניין של הפרט, אין צורך להכביר במילים. בנוגע לפגיעה באמון הציבור ברשות המפקיעה, די שנאמר כי השתהות בלתי סבירה במימוש מטרת ההפקעה פוגעת בתדמית הרשות המפקיעה, הנתפשת במקרה כזה כמי שביקשה להעביר את עושר הפרט לכיס הכלל באיצטלה של צורך ציבורי. שיהוי- הפן הראייתי 8. התשובה לשאלה מהו שיהוי שיש בו להצביע על זניחת המטרה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה (בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח' פ"ד מח(2) 622, 631 (להלן: עניין טריידט ס.א.); עניין אמיתי 94; עניין שמואלזון 284). בענייננו קיים עיכוב של כשלושים שנה במימוש מטרת ההפקעה, וכפי שפורט לעיל הרשות אכן התנהלה בעניין זה בכבדות רבה ובעצלתיים. יחד עם זאת פעילותה של אתרים לאורך השנים, להוציא שנים ספורות במהלך שנות ה-90, מלמדת כי מטרת ההפקעה עמדה לנגד עיניה כל העת וכי היא אכן פעלה לקידום מטרה זו, גם אם לא בקצב משביע רצון, במסגרת המגבלות והקשיים שבפניהם עמדה. כך קבע בית משפט זה בעתירה משנת 1988, באשר למהלכים שבוצעו מאז פרסום הודעת ההפקעה בשנת 1973 ועד שנת 1988, ובכללם פינוי חלק מן המחזיקים וביצוע פעולות שונות שנועדו לקדם תוכנית מתאר לחטיבת הקרקע המופקעת; כך ניתן לקבוע גם באשר למהלכים שננקטו לאחר שנת 1988, אם כי בתקופה זו עיקר הפעולות והמהלכים שננקטו ועיקר המאמץ שהושקע לקידום מטרת ההפקעה, רוכזו בארבע השנים האחרונות, קרי מאז שנת 2000 ואילך, עם הקמת צוות ההיגוי. בדנג"צ 4466/94 נוסייבה ואח' נ' שר האוצר פ"ד מט(4) 68, 79, (להלן : עניין נוסייבה) פסק בית משפט זה כי המועד לבדיקת הטענה בדבר זניחת מטרת ההפקעה הוא יום הגשת העתירה, באומרו: במסקנה זו מובנית גם התשובה לשאלה אם פרק הזמן הארוך שחלף מאז ההפקעה ועד לאישור התכנית מלמד על זניחה. שהרי אפילו ניתן היה לומר כן, באה התכנית וטופחת על פניה של מסקנה כזאת. כי מה לי הוכחה טובה יותר מכך שהמטרה לא נזנחה, ויש כוונה לנצל שטח זה למרות התקופה הארוכה שחלפה, מעצם קיומה של התכנית? כמו כן, ניתן לעיתים להביא בחשבון גם פעולות הנעשות לאחר מועד הגשת העתירה לצורך בחינת השאלה האם נזנחה מטרת ההפקעה (השוו: בג"צ 4094/92 בני עטרות מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' שר הבינוי והשיכון (לא פורסם)). במקרה שלפנינו, וכפי שכבר צוין, פעלה אתרים באופן מואץ מאז שנת 2000 ועוד לפני הגשת העתירה, לקידום מטרת ההפקעה, ובתקופה שלאחר הגשת העתירה קיבלו הדברים תנופה ממשית ומהותית מבחינת ההליך התכנוני הסטאטוטורי, נוכח תוכנית המתאר שהוכנה, נוכח אישורה בוועדה המקומית, ונוכח ההמלצה שניתנה לוועדה המחוזית על הפקדתה. המסקנה העולה מן האמור לעיל היא כי אין מקום לטענה כאילו השיהוי במימוש מטרת ההפקעה יש בו, במקרה שלפנינו, כדי ללמד על זניחת מטרת ההפקעה. שיהוי- הפן המהותי 9. האם ההשתהות במימוש מטרת ההפקעה היא כה קיצונית ובלתי סבירה עד כי יש בה כדי להצדיק, מן הפן המהותי, את ביטולה של ההפקעה? לטעמי התשובה לשאלה זו הינה שלילית. אכן, אין לכחד כי התנהלותה של אתרים לאורך השנים בכל הנוגע לחטיבת הקרקע המופקעת רחוקה מלשקף התנהלות שלטונית רצויה. כפי שכבר נפסק, מצווה הרשות לפעול בשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה, לא רק על מנת שהצורך הציבורי שלמענו בוצעה ההפקעה יבוא על סיפוקו, אלא גם על מנת לשמר את אמון הציבור בכך שההפקעה אכן הייתה הכרחית למימוש המטרה הציבורית שלשמה בוצעה (בג"ץ 2390/96 קרסיק ואח' נ' מדינת ישראל פ"ד נה(2) 625, להלן: עניין קרסיק; עניין מחול, 326). אכן, בעלים של קרקע, אשר הוצאה לגביה הודעת הפקעה ובמשך שנים ארוכות עיניו רואות וכלות כיצד קרקע זו עומדת בשיממונה, ואין מממשים לגביה כל מטרה ציבורית, תוהה בוודאי האם ההפקעה אכן הייתה נחוצה, והאמון בתקינות פעולת הרשות נפגע ונסדק. שיהוי של כשלושים שנה שהתרחש במקרה שלפנינו, בוודאי אינו תורם לחיזוקו של אמון הציבור במוסד ההפקעות. הפגיעה מתעצמת בייחוד מקום שבו הרשות, כמו שאירע במקרה שלפנינו, אינה נוקטת גישה אחידה לאורך התקופה בה מתעכב מימוש מטרת ההפקעה, ובפרק זמן מסוים אף נותנת ידה לקידום פרויקט פרטי בקרקע נשוא ההפקעה, פרויקט שביצועו כרוך בביטול ההפקעה. יחד עם זאת, הפעולות והמהלכים שננקטו לאורך השנים, וכן הקשיים הפיננסיים והאחרים בהם נתקלה אתרים בקידומה ובמימושה של מטרת ההפקעה, יש בהם כדי להוות משקל נגד לטענה כי מדובר במקרה זה בשיהוי כה קיצוני ובלתי סביר מצד הרשות, עד כי הוא מצדיק את ביטול ההפקעה. באיזון הכולל, ובייחוד נוכח התהליך המואץ למימוש מטרת ההפקעה שהחל בשנת 2000, תהליך המצוי עתה בעיצומו, נראה לי כי השיהוי במקרה זה, אף כי היה ארוך ובלתי ראוי, אינו מקים בהיבט המהותי עילה לביטול ההפקעה. מאזן הנזקים 10. מסקנה זו נתמכת בשיקול מרכזי נוסף, אותו מצווה בית המשפט לשקול בגדר השיקולים הצריכים לעניין במקרים כגון דא. כוונתי לכך שיש לבחון זה מול זה את הנזק העלול להיגרם למי שזכויותיו הופקעו אם לא תבוטל ההפקעה, לעומת הנזק העלול להיגרם לציבור אם תבוטל ההפקעה, וכדברי השופט י' זמיר בעניין טריידט ס.א 631: חשיבות נודעת גם לשאלה מה הנזק שיגרם לציבור, ובכלל זה לשלטון החוק, כתוצאה מביטול ההפקעה בשל השיהוי. כך, לדוגמא, אפשר שביטול ההפקעה של חלקה מסוימת, אשר נועדה למבנה ציבורי, רק יחייב את הרשות המקומית לרכוש אותה חלקה או חלקה סמוכה בכסף מלא. לעומת זאת, אפשר שביטול ההפקעה במקרה אחר יתבטא, מבחינת הציבור, במניעת שירות חיוני. בסופו של חשבון, יש לשקול בכל מקרה את הנזק לאדם כפרט, שבית המשפט מצווה להגן על זכות הקניין שלו, כנגד הנזק לציבור. בית המשפט צריך לאזן זה כנגד זה, תוך מתן משקל ראוי לכל אינטרס מן האינטרסים השייכים לעניין. כך כאשר מדובר בשיהוי מצד אדם המבקש לבטל החלטה מינהלית. ראה בג"צ 170/87 אסולין נ' ראש עיריית קרית גת פ"ד מב(1) 678. בדומה לכך גם כאשר מדובר בשיהוי מצד רשות מינהלית בהפעלת סמכותה. מתוך החומר שהוצג עולה כי במהלך שנות ה-90 פעלו העותרות לקידום פרויקט זאבי על פי הסכם הקומבינציה, לפיו, כאמור, תוכננו במתחם מגרשי התערוכה לא פחות משש מאות יחידות דיור, וזאת במטרה למקסם ככל האפשר את הרווח הכלכלי שניתן להפיק ממתחם זה. עוד עולה מן החומר שהוצג כי בד בבד עם הסכם הקומבינציה נחתם בין הצדדים להסכם הקומבינציה (העותרות והחברה הזרה בשליטתו של מר גד זאבי - להלן: הקבלן) מזכר הסכמה, לפיו התחייב הקבלן לשלם לעותרות, החל מיום 1.11.96, מיליון דולר לכל שנה שתחלוף מבלי שהקבלן הצליח להשיג את הסכמתה "המוחלטת והמתחייבת כדין" של העירייה לביצועו של הסכם הקומבינציה. העותרות אינן חולקות על כך שהקבלן אכן שילם לידיהן סכומים בהתאם למזכר הסכמה זה, אותם תצטרכנה, ככל הנראה, להשיב לקבלן אם לא יצא הסכם הקומבינציה אל הפועל. בהתחשב בכך שאחד התנאים המוקדמים למימוש הסכם הקומבינציה הוא, כאמור, ביטול ההפקעה, ברי, כי יש לעותרות, כמי שהתקשרו בהסכם הקומבינציה, אינטרס ממשי העלול להיפגע אם לא תבוטל ההפקעה. העותרות בחרו אומנם שלא להדגיש אינטרס זה בטיעוניהם ותחת זאת ציינו את האינטרס שיש להן בביטול ההפקעה, כמי שמחזיקות ב-91% מהון המניות של החברה לפיתוח ת"א - הבעלים של מתחם מגרשי התערוכה. כך או כך, מוכנה אני להניח לטובת העותרות ולטובת החברה לפיתוח תל אביב, כי אי ביטול ההפקעה אכן גורם להן נזק וכי אם תבוטל ההפקעה יתכן שיעלה בידן לממש באותו מתחם פרויקט פרטי של בנייה יוקרתית למגורים, אשר ישא רווחים נאים. אלא שמנגד יש ליתן את הדעת לכך שפרויקט "חצי האי הירקוני", אשר לקידומו כבר השקיעה אתרים על פי הדוחות הכספיים קרוב ל-23 מיליון ₪, מממש באופן מובהק את המטרה הציבורית אשר לשמה נועדה ההפקעה. כמו כן, מקובלת עלי העמדה שהציגו המשיבים כולם, להוציא החברה לפיתוח ת"א, לפיה יש לשמר את חטיבת הקרקע המופקעת כמקשה אחת, ובכללה מתחם מגרשי התערוכה, על מנת שניתן יהיה לבצע את הפרויקט כולו במתכונת שבה תוכנן. כפי שכבר צוין, תוכנית "חצי האי הירקוני" מתייחסת אל חטיבת הקרקע המופקעת, כמקשה תכנונית וכלכלית אחת, ועל פיה אמורות להיבנות במתחם מגרשי התערוכה יחידות דיור במספר מינימאלי, על מנת שניתן יהיה לממן באמצעותן ובאמצעות השטחים המסחריים שבפרויקט את העלות הגבוהה הכרוכה בפיתוח ובמימוש חלקיו הציבוריים, שהם העיקר. לפיכך, ביטול ההפקעה בהתייחס למתחם מגרשי התערוכה, אליו חותרות העותרות, יגרור אחריו את ביטולו של פרויקט "חצי האי הירקוני" כולו, וכך יירד לטמיון פרויקט ייחודי עם אוריינטציה ציבורית מובהקת. נוכח חשיבותו של פרויקט זה, הן מבחינה עירונית והן מבחינה לאומית, נראה כי הנזק שיגרם לציבור כולו כתוצאה מביטול הפרויקט, עולה לאין שיעור על הנזק אשר יגרם לעותרות או לחברה לפיתוח תל אביב, אם לא יבוטל הפרויקט. בעניין הנזק שייגרם לציבור, יש להביא בחשבון את העובדה שבשנים האחרונות חלה, כאמור, התקדמות מהותית בפעולת הרשות לקראת מימוש מטרת ההפקעה. לא הרי מצב שבו המקרקעין עומדים שוממים, ולא נראה כי בעתיד הנראה לעין יהיה שינוי במצבם, כהרי מצב שבו קיימת תוכנית קונקרטית שכבר הונחה על שולחן הוועדה המחוזית בצירוף המלצת הוועדה המקומית להפקדתה . במקרה הראשון הנזק לציבור הוא תיאורטי במידה רבה וייתכן שאינו קיים, ואילו במקרה השני הנזק הוא קונקרטי וניתן להערכה. הנזק העלול להיגרם לציבור כתוצאה מביטול ההפקעה, אף הוא מהווה, אפוא, שיקול ממשי בהחלטה שלא להורות על ביטולה. בשולי הדברים, ואף כי העותרות לא עמדו על טענתן זו, ראוי לציין כי השוני המסוים בין פרויקט מרינה סיטי אשר עמד ביסוד ההפקעה לכתחילה ובין פרויקט "חצי האי הירקוני" שלמימושו פועלת הרשות עתה, איננו ממין השינויים המצדיקים את ביטול ההפקעה, אף לא לשיטתם של אלה הגורסים כי שינוי מהותי במטרת ההפקעה יש בו כדי להביא לביטול ההפקעה (ראו עמדת השופט א' מצא בעניין מחול 328, עמדת השופטת ד' דורנר בעניין נוסייבה, 87, וכן עניין קרסיק, 670). סוף דבר, לו דעתי נשמעה, היינו מורים על דחיית העתירה, אך בנסיבות המקרה לא הייתי עושה צו להוצאות. ש ו פ ט ת השופט א' מצא: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת א' חיות. קרקעותהפקעה