פסק דין 1. זוהי תביעה של המבקשת, להצהיר כי היא הבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין המצויים ברחוב בזל 30 בתל אביב, והידועים כחלקה 369/6 בגוש 6214 (להלן: "המקרקעין"). כמו כן היא מבקשת להצהיר כי לא מכרה את המקרקעין למשיב 1, יעקב שקדי (להלן: "שקדי"), או לכל אדם אחר, וכי העברת הזכויות במקרקעין אשר נרשמה ביום 16/03/03 במרשם המקרקעין, לפיה הועברו הזכויות על ידה לשקדי, הינה בטלה וחסרת תוקף משפטי שכן נעשתה ללא ידיעתה, בדרכי תרמית ותוך שימוש במסמכים מזויפים. ואלה העובדות הצריכות לעניין: 2. המקרקעין נשוא התובענה הינם דירה בת 2 חדרים המצויה בקומה הראשונה של בנין ברחוב בזל 30 בתל אביב (להלן "הדירה"). אין חולק כי ביום 04/02/02 חתמה המבקשת על חוזה שכירות לפיו השכירה את הדירה לשקדי ולרעייתו, בשכירות בלתי מוגנת, לתקופה של שנה עם אופציה לשנה נוספת, כאשר שקדי שילם למבקשת את מלוא דמי השכירות עד ליום 04/02/02. הדירה היתה בבעלות המבקשת עד ליום 16/03/03, המועד בו נרשמה הדירה על שם שקדי. אין חולק כי שקדי, אשר לא התייצב לדיונים, מכר את הדירה למשיב 2, יעקב זוהר (להלן: "המשיב"), בדרך של תרמית, כאשר הוא זייף מסמכים על פיהם רשם את זכויות הבעלות בדירה על שמו ולאחר מכן "מכר" שקדי את הדירה למשיב. 3. המשיב שהה בניו-יורק כאשר רכש את הדירה, ועל כן אחיו, ראובן זוהר (ע.ה.2, להלן: "ראובן"), טיפל בכל הקשור לרכישה. ראובן איתר את הדירה באמצעות מודעה שפרסם משרד תיווך, ונפגש עם שקדי אשר הציג עצמו כבעל הדירה. ביום 18/10/03 נחתם בין ראובן לשקדי זכרון דברים למכירת הדירה כאשר צורף להסכם נסח טאבו, אותו הציג שקדי, לפיו הוא הבעלים החל מיום 16/03/03. ביום 17/11/03 חתם שקדי על הסכם המכר לפיו הוא מכר למשיב את זכויותיו בדירה, ואילו המשיב חתם על הסכם המכר ביום 18/11/03, בפני סגן הקונסול בניו יורק. במועד כריתת הסכם המכר התקיימה במשרדי הממשלה, לרבות בלשכת רישום המקרקעין, שביתה ועל כן טוען המשיב כי נבצר ממנו, או ממי מטעמו, לבצע בדיקה כלשהי בנוגע לדירה, ולכן הסתמך על נסח הטאבו אשר צורף לזכרון הדברים. ביום 30/12/03 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב הערת אזהרה לטובת המשיב, על מלוא זכויותיו של שקדי בגין העסקה הנ"ל. 4. לצורך ביצוע התשלום השני גרר המשיב משכנתא על סך 486,000 ₪ אשר קיבל מהמשיב 3, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק"), מדירתו הקודמת לדירה נשוא התובענה. ביום 30/12/03 רשם הבנק הערת אזהרה לטובתו על מלוא זכויותיו של שקדי. ב"כ המשיב טוען כי גם במעמד רישום הערת האזהרה הוציא ראובן נסח טאבו עדכני נכון ליום רישום הערת האזהרה, אשר גם בו שקדי היה רשום כבעלים היחיד של הדירה. מנסח הטאבו אשר הופק בלשכת רישום המקרקעין לאחר רישום הערות האזהרה התברר למשיב כי ביום 16/03/03 רכש שקדי את מלוא זכויות הבעלות בדירה מהמבקשת, זאת לאחר שביום 14/01/03 נרשמה לטובתו הערת אזהרה על זכויות המבקשת. בתחילת חודש פברואר 2004, סמוך למועד בו הוסכם על קבלת החזקה בדירה, ניסה המשיב ליצור קשר עם שקדי כדי לשלם לו את יתרת התמורה עבור הדירה, בסך של 23,000$ אך לא הצליח לאתרו. המשיב העביר לשקדי כ-85% בלבד מהתמורה, כאשר את יתרת התמורה לא הצליח להעביר לשקדי, אשר נעלם. 5. המחלוקת העיקרית העומדת להכרעת בית המשפט עניינה תחרות בין זכויות המבקשת לבין זכויות המשיב בדירה. מחד גיסא ניצבת המבקשת, אשר רישומה כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב בוטל עקב מעשה זיוף ותרמית אשר בוצעו על ידי שקדי, אשר העביר את הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. מאידך גיסא ניצב בפני בית המשפט המשיב, אשר חתם עם שקדי על הסכם לרכישת הדירה ושילם חלק ניכר מן התמורה עליה הוסכם, אשר מומנה בעיקרה על ידי הבנק, זאת בטרם התגלה לו ולמבקשת דבר התרמית. טענות הצדדים 6. ב"כ המשיב טוען כי רכש את הדירה משקדי בתום לב ובהסתמך על כך שהזכויות היו רשומות על שמו של שקדי בלשכת רישום המקרקעין, זאת לפי נסח טאבו ששקדי הציג לו, בו צוין כי הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה. על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1970 (להלן "החוק"), רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. משכך טוען המשיב כי הוא זכאי להגנת סעיף 10 לחוק, אשר קובע כי זכותו גוברת על זכותה של המבקשת. המשיב טוען כי רק בשל בעיה טכנית שלא היתה קשורה בו, קרי: השביתה במשרדי הממשלה, נמנעה ממנו האפשרות להשלים את הרישום בלשכת רישום המקרקעין. ב"כ המבקשת טוען מנגד כי הואיל והתרמית התגלתה לפני שרישום הזכויות על שם המשיב הושלם, הרי שזכויותיה של המבקשת גוברות והמשיב אינו זכאי להגנת סעיף 10 לחוק. הראיות שהובאו על ידי הצדדים 7. מטעם המבקשת הוגשו תצהירה של המבקשת וכן תצהירים של עו"ד משה זלצר, אשר שמו הופיע, בין היתר, כבא כוח הצדדים להסכם המכר אשר נערך כביכול בין המבקשת לבין שקדי, עו"ד אפרים שוורצמן, אשר שמו הופיע כעורך הדין אשר אימת, לכאורה, את חתימות המבקשת ושקדי על גבי שטרי המכר אשר מכוחו הועברו הזכויות בדירה לשקדי. עוד הוגש תצהירה של גב' ברוריה לויטוס, אחותו של שקדי. מטעם המשיב הוגשו תצהירו של המשיב ותצהיר אחיו, ראובן זוהר (ע.ה.2, להלן: "ראובן"), אשר היה למעשה הדמות הפעילה בעסקה. ב"כ המשיב ויתר על חקירת המצהירים מטעם המבקשת. המסגרת הנורמטיבית 8. נשאלת השאלה האם די בכך כי בעת שחתם המשיב, הוא הקונה, על זכרון הדברים, הסתמך על נסח הטאבו ממנו עולה כי מי שמוכר לו את הדירה הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. האם די בכך כדי להקנות לו עדיפות לפי סעיף 10 לחוק? האם די בכך כדי לקיים את דרישת תום הלב המופיעה בסעיף 10 לחוק? יצוין כי אין מחלוקת כי במועד בו הגישה המבקשת את התובענה לבית המשפט, וקיבלה צו מניעה זמני אשר הקפיא את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין - טרם השלים המשיב את תשלום מלוא התמורה לשקדי. אין גם מחלוקת כי במועד זה טרם קיבל המשיב את החזקה בדירה, טרם קיבל משקדי את כל המסמכים והאישורים הנחוצים לשם העברת הבעלות בדירה על שמו, וטרם הועברו זכויות הבעלות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. 9. סעיף 10 לחוק קובע מהם התנאים להעדפת הקונה על פני הבעלים הרשום. וזו לשון הסעיף: "10. רכישה בתום לב מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון" (ההדגשות אינן במקור). ניתן לראות כי כדי ליהנות מההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק ולגבור על זכותו של הבעלים המקורי, על רוכש הזכות להוכיח את קיומם של שלושה תנאים מצטברים: א) א) רכישת זכות במקרקעין. ב) ב) הרכישה בוצעה בתמורה. ג) ג) הרכישה בוצעה בהסתמך בתום לב על הרישום. סעיף 10 לחוק קובע את תחולתו של כלל "תקנת השוק" אשר דן בקונפליקט שבין רוכש זכות בנכס לבין בעליו המקורי, אשר הנכס יצא מרשותו שלא על דעתו, ומאפשר במקרים מסויימים הפקעת זכות קנין מן הבעלים האמיתי, גם כאשר הרישום הבלתי נכון נובע ממעשה תרמית. תקנת השוק נועדה למצוא איזון ראוי בין טובת הבעלים המקורי לצרכי המסחר והיא מהווה חריג לכלל לפיו אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו. סעיף 10 לחוק נועד לתת ביטחון מסחרי ומאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על הרישום, זאת מבלי שייאלץ להתחקות אחר מקורות הזכות ושרשרת העסקאות אשר הובילו לרישומה. ברוח זו נאמר בע"א 599/77 שמואל קורצפלד ו-3 אח' נ' יוסף אדלר ו-3 אח', פ"ד לד(2), 29 (להלן: "פסק דין קורצפלד"), אשר עסק בשאלת ההסתמכות על הרישום כי: "בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור". בפסק דין זה מצא בית המשפט כי הקונה לא הסתמך בשעת עריכת העסקה על הרישום שבמרשם המקרקעין אלא על שטר המכר, ולכן לא אישר את העסקה. בית המשפט קבע כי עצם אופיה המפליג של הוראת סעיף 10 לחוק, המאפשרת להפקיע את זכות הקנין של הבעלים האמיתי, אפילו שורש הרישום הוא במעשה תרמית, מחייבת הקפדה על קיום כל התנאים אותם קבע המחוקק להקניית קניין לרוכש. יש לזכור כי העדפתו של הקונה על פני הבעלים המקורי היא בבחינת הסדר חריג ועל כן יש לשמור בהקפדה על האיזון אותו קבע המחוקק. 10. בפסק דין מאוחר יותר בעניין רע"א 2267/95 ב"כ היועץ המשפטי לממשלה נ' אדמונד הרטפלד ואח', פ"ד מט(3), 854 (להלן: "פסק דין הרטפלד"), דן בית המשפט בשאלה האם יש הכרח, לצורך ההגנה שבסעיף 10 לחוק, כי הרכישה של הקונה, בהנחה שנעשתה בתום לב ובתמורה, תושלם ברישום. בית המשפט קבע, מפי כב' השופט גולדברג, כי הגנת סעיף 10 לחוק מותנית ברישום הזכות על שם הרוכשים במרשם המקרקעין, ובהעדר רישום זכותו של הרוכש לא נהנית זכות הרוכשים מהגנת הסעיף: " מגמה זו לחיזוק המירשם וביצור מעמדם של פנקסי המקרקעין, העומדת ביסוד סעיף 10 מחייבת כי יריעתו תתפרש רק על זכויות שנרשמו. פרישת ההגנה שבסעיף זה גם על זכויות אובליגטוריות, שאינן רשומות במירשם, חותרת תחת מהימנות המירשם. איני רואה מקום לטענה כי נוכח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, הבאה להגן, בהתקיים התנאים המנויים בו, על זכות הרוכש עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעלים, יש מקום להעדיף גם את הרוכש בתום לב ובתמורה אף אם זכותו לא נרשמה... ואין לגזור מהימנעותו של סעיף 10 להשיב את הגלגל לאחור, בתום העיסקה ולאחר הקניית זכות הקניין, על נכונות להמשיך ולגלגל זכות אובליגטורית עד ליעדה הסופי, שהוא ביצוע החוזה והפקעת זכות הקניין מהזולת. הנכונות להושיט סעד בדיעבד למי שהשלים את עיסקתו אינה מחייבת בהכרח מתן אפשרות להשלים את העיסקה, כשהשלמתה כרוכה בהפקעת זכות הקניין מן הבעלים האמיתי... ואכן, נתפרש בפסיקה הביטוי "זכות במקרקעין", כחובק זכויות קנייניות בלבד, ודי אם נביא מדבריה של השופטת בן-פורת בע"א 513/82 (רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(824 ,813 (2) כי: "אין לי ספק, כי 'זכות במקרקעין', גם אם לא הוגדרה על-ידי המחוקק, היא מונח הבא לבטא זכות חפצא (IN REM) ולא זכות גברא ."(IN PERSONAM)... העולה מן האמור, כי הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במירשם המקרקעין, ובהעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף" (ההדגשות אינן במקור). מוסיף כבוד השופט חשין ואומר: " תקנת-השוק נועדה, כידוע, למצוא איזון ראוי בין הביטחון הסטטי לבין הביטחון הדינמי, בין טובת הבעלים המקורי לבין צורכי המסחר... נקודת האיזון נקבעת, כמובן, על-פי השקפותיה של כל חברה וחברה בזמן נתון. כך, למשל, חברה אגררית תעניק עדיפות לזכויות הבעלים המקורי, בעוד אשר חברה בה שולט המסחר תסיט את נקודת האיזון אל-עבר תקנת השוק. אפשר גם כי במיגזרים מסויימים תיקבע נקודת איזון במקום פלוני, ובמיגזרים אחרים תיקבע נקודת האיזון במקום אלמוני. וגם סוג הנכס יקבע: במקרקעין תעניק שיטת המשפט הגנה מירבית לבעלים ותקפיד עם הרוכש, ואילו במיטלטלין תוסט נקודת האיזון אל-עבר הקונה דווקא. ואולם תחנת המוצא תהיה תמיד אותה תחנה, לאמור, שאין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו". מכאן שדעת הרוב בפסק דין הרטפלד קבעה כי אין חריגים לדרישה הפורמלית של השלמת מעשה הקניין באמצעות רישום. לשון אחר, כל עוד לא נרשמה הזכות על שם הרוכש במרשם המקרקעין, לא יוכל הוא לגבור על זכותו של הבעלים המקורי וליהנות מההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק. יצוין כי דעת המיעוט, מפי כב' השופט קדמי גרסה כי בנסיבות חריגות ניתן לוותר על דרישת הרישום מצד הקונה בתום לב ובתמורה. 11. בפסק דין מאוחר יותר בענין ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סטנלי ואח', פ"ד נו(6) 832 (להלן: "פסק דין סונדרס"), התעוררה השאלה האם תום הלב הנדרש מצד הקונה חייב להתקיים עד להשלמת רכישתה של הזכות הקניינית. כאן הרחיב בית המשפט את דרישת תום הלב וקבע שתום הלב חייב להתקיים עד למועד רישום מלוא הזכויות על שם הקונה. בית המשפט קבע פה אחד, בהרכב של 9 שופטים, כי לא די בכך שיוכח תום הלב של הקונה בעת חתימתו של הסכם הרכישה, שכן תום הלב צריך שיימשך עד למועד השלמת מלוא רישום הזכויות על שמו. לשון אחר, אין די בכך שבעת החתימה על ההסכם או על זכרון הדברים הוכח לקונה שהדירה בבעלות המוכר. על מנת שקונה יזכה בהגנה צריך שהעסקה תושלם ברישום מלוא הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין ובמסירת החזקה, כאשר הרוכש מוכיח שעד השלמת העסקה הוא פעל בתום לב. אם לאחר החתימה על ההסכם גילה הקונה כי המוכר לא היה למעשה בעל זכויות הבעלות בדירה- לא יוכל הוא להזדרז ולרשום על שמו את הזכויות בנכס היות והוא יודע במועד זה כי זכויות הבעלות בנכס אינן של המוכר. אם ירשום את הזכויות על שמו בשלב זה יהיה בכך משום חוסר תום לב. ראה לעניין זה דברי כב' השופט אנגלרד: "...כאשר אדם, הקונה בתום לב ובתמורה זכות בקרקע, אינו משלים את קנייתו ברישום במרשם המקרקעין, אין הוא נהנה מהגנתה של הוראת סעיף 10 לחוק. רק מעשה הקניין בנכס הופך את הקונה ל"רוכש זכות במקרקעין" במובן סעיף 10 לחוק" (ההדגשה אינה במקור). 12. ב"כ המשיב טוען כי יש לאבחן את ההלכה שנפסקה בפסק דין הרטפלד ובפסק דין סונדרס מהמקרה דנן היות ואין כל דמיון בין העובדות בין שני המקרים. לטענתו יש להחיל על המקרה דנן את הרציונל של דעת המיעוט של כב' השופט קדמי בפסק דין הרטפלד, לפיה "... "בנסיבות חריגות", יראה בעל הזכות החוזית לקבלת זכות קניינית, כמי שכבר "רכש" את האחרונה לעניינו של סעיף 10 הנ"ל; כאשר בבסיס קיומן של "נסיבות חריגות" בהקשר זה ימצאו "תום לב", ו"תשלום חלק הארי של התמורה". אין ממש בטענות אלה ואין מקום לערוך את האבחנות שמבקש המשיב לעשות מההלכות שנפסקו עד כה. הן בפרשת הרטפלד והן בפרשת סונדרס ערך בית המשפט העליון ניתוח יסודי ומעמיק בדבר פרשנותו הראויה של סעיף 10 לחוק. בית המשפט העליון דן במושגי היסוד אשר דרושים לפרשנות סעיף 10 לחוק, ומסקנותיו בפסק דין הרטפלד, אשר בעקבותיהם הלך בית המשפט בפסק דין סונדרס, הנן מסקנות רוחביות החוצות את גבולות המקרים הפרטניים אשר נידונו באותם עניינים, שהרי לא ניתן למצוא שני מקרים זהים לחלוטין בעובדותיהם. מחובתו של בית המשפט לבחון את העובדות המהותיות בכל מקרה לגופו. במקרה זה אני סבורה כי גם לפי הרציונל של כב' השופט קדמי, אשר היה בדעת מיעוט, אין עניינו של המשיב נכנס בגדר אותן "נסיבות חריגות" אליהן התייחס פסק דין הרטפלד. יש לזכור כי העובדות בפסק דין הרטפלד היו שונות לחלוטין מהמקרה דנן, כאשר כל מקרה צריך להיבחן לגופו. בענייננו לא נהג המשיב במידת הזהירות הסבירה המאפשרת לקבוע כי התקיימו דרישות תום הלב, כפי שיפורט להלן . מן הכלל אל הפרט 13. לאחר ששמעתי את המשיב, השתכנעתי כי מדובר באדם אמין, אשר סמך על אחיו שניהל עבורו את המשא ומתן לרכישת דירה בארץ, שעה שהוא שהה בחו"ל. המשיב אישר כי הוא עצמו לא ראה את נסח הטאבו, וכי סמך על אחיו אשר ניהל את המשא ומתן ואת הרכישה, וסמך על עורך הדין אשר ייצג אותו. למעשה, מרבית תצהירו הוא בבחינת עדות שמיעה לגבי פרטי העסקה שנמסרו לו על ידי אחיו. העובדות היחידות הידועות לו מידיעה אישית הן כי הוא חתם על ארבעת עמודי חוזה המכר בפני קונסול ישראל בניו-יורק, לאחר שקיבל את המסמכים באמצעות פדקס, והוא הגיע ארצה לראות את הדירה שבועיים לפני מועד קבלת החזקה בדירה, כאשר רק אז הוא פגש לראשונה את המוכר. מאז לא הצליח להיפגש עם המוכר, לא הצליח לקבל חזקה בדירה ולא הצליח לשלם לו את התשלום האחרון. כאמור לעיל, מי שהיה פעיל בעסקה הוא אחיו של המשיב. מן הראוי לציין כי תצהירו היה קצר ולקוני, להבדיל מתצהיר המשיב, אם כי הוא השלים את כל הפרטים הידועים לו בתשובות לחקירה הנגדית. התרשמתי כי הוא האמין בתום לב שהוא קונה את הדירה ממי שרשאי למכור לו את הזכויות, כאשר הוא הסתמך על נסח טאבו שהציג לו המתווך. אני מאמינה כי לא היתה כל קנוניה במקרה זה בין המוכר לבינו. אני גם מאמינה שהוא האמין בתום לב שדי בכך שאמרו לו והציגו בפניו נסח טאבו בעת חתימת זכרון הדברים, לפיו "המוכר", שקדי, אכן הבעלים של הדירה. הוא גם ביקר בדירה וראה כי שקדי אכן גר בדירה, זאת להבדיל ממקרי עוקץ אחרים בהם "המוכר" כלל לא גר בדירה ומוכר דירה כלל לא השתמש בה. כאן "המוכר" החזיק תחילה בדירה על פי הסכם שכירות מהבעלים הקודם, היא המבקשת. 14. במקרה דנן לא הצליח הקונה להשלים את העסקה, הואיל ועוד בטרם קבלת החזקה בדירה גילתה המבקשת את התרמית ודאגה להוציא צו מניעה שלא איפשר לקונה לקבל את החזקה בדירה ולא איפשר לו לעשות כל דיספוזיציה בדירה. זכות קניינית במקרקעין משתכללת ברישום הנכס, והתחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה מקנה זכות קניינית אלא חוזית. מקום שהשתיים מתנגשות חייבת האחרונה לסגת מפני קודמתה. לעתים יש מקום להחיל את תקנת השוק כאשר נרכשת זכות במקרקעין, ואולם בענייננו, המשיב לא נכנס בשעריה של "תקנת השוק", אשר כאמור מהווה חריג לכלל בדיני הקנין כי אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות מכפי שיש לו עצמו, שכן במועד בו התגלה דבר התרמית, טרם רכש המשיב "זכות במקרקעין" כלשון סעיף 10 לחוק. יש צדק בדברי ב"כ המשיב כי קשה להשלים עם המצב שמי שקונה דירה בתום לב ומשלם עבורה, מפסיד את כספו רק בגלל העובדה כי העסקה לא הושלמה, אך לא כך הדבר. הלכה פסוקה היא שמחובתו של הקונה להיזהר (CAVEAT EMPTOR). כדי לקבוע שקונה נהג בתום לב הוא צריך להוכיח כי הוא נהג במידת הזהירות הסבירה, בעת הרכישה. כדי שניתן יהיה לקבוע שהוא נהג בזהירות סבירה עליו להוכיח כי כספי התמורה לא שולמו במלואם, כל עוד לא התקיימו התנאים הבאים המבטיחים את זכויותיו: א. א. שולם מס שבח או התקבל פטור ממס שבח. ב. ב. שולמו כל המיסים והוצגו לו אישורים על כך. ג. ג. ניתן לו יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר המבטיח לו אי תלות במוכר לשם רישום הזכויות על שמו. אם היה הקונה מוכיח כי שילם את מלוא התמורה, הומצאו לו כל אישורי המיסים לרבות מס שבח, קיבל יפוי כח בלתי חוזר וקיבל את החזקה בדירה, יתכן והיה מקום לסייג את ההלכה שנקבעה בפסק דין סונדרס. ואולם לא כך במקרה דנן כאשר הרוכש לא דאג לנקוט בכל אמצעי הזהירות הסבירים המבטיחים לו את האפשרות להשלמת העסקה. יתכן כי חוסר הזהירות במקרה זה לא היתה של הקונה עצמו, אלא של עורך הדין אשר ייצג אותו בעסקה. מחובתו של עורך דין שמייצג קונה בעיסקה, ועל אחת כמה וכמה כאשר הוא מייצג את שני הצדדים, להיות מודע לכך שקיימים תרגילי עוקץ רבים, ולדאוג לכך שהקונה לא ישלם את מלוא התמורה למוכר אלא שהתמורה תופקד בנאמנות. זאת כל עוד החזקה בנכס לא נמסרה, כל עוד המסים לא שולמו במלואם, וכל עוד הבעלות לא הועברה על שם הקונה. אי שמירה על כללים אלה מהווה כשלעצמה חוסר זהירות. סוף דבר 15. נוכח האמור לעיל, ועם כל הצער שבדבר, אני סבורה שדין הבקשה להתקבל. על אף שהשתכנעתי כי הקונה נהג בתום לב, הרי שהוא נהג בתמימות ובחוסר זהירות. דרישות סעיף 10 לחוק, מחייבות את הרוכש לא רק בתום לב עד להשלמת העסקה, כי אם גם במידת זהירות סבירה. על כן בתחרות בין זכויות המבקשת, לבין המשיב, זכותה של הראשונה גוברת. לאור האמור לעיל הנני קובעת כדלקמן: א) המבקשת, רזן ג'לרדין לא מכרה את זכויותיה במקרקעין לשקדי או לאדם אחר כלשהו, והיא הבעלים החוקי היחיד והבלעדי של המקרקעין המצויים ברחוב בזל 30 בתל אביב והידועים כגוש 6214 חלקה 369/6. ב) הנני מורה לרשם המקרקעין תל אביב לתקן את הרישום באופן שהמבקשת תשוב ותירשם כבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין, תוך ביטול בעלותו הרשומה של שקדי וביטול הערות האזהרה הרשומות על המקרקעין לטובת משיבים 2 ו-3. ג) העברת הזכויות במקרקעין אשר נרשמו ביום 16/03/03 משמה של המבקשת לשמו של שקדי הנה בטלה שכן נעשתה ללא ידיעתה והסכמתה של המבקשת, בדרכי תרמית תוך שימוש במסמכים מזויפים. המזכירות תחזיר למבקשת את הפקדון בסך 25,000 ₪ אשר הופקד על ידה להבטחת צו המניעה הזמני אשר ניתן לבקשתה במסגרת בש"א 5316/04. בהתחשב בנסיבות הנני מחייבת את המשיב 2 לשאת בהוצאות המבקשת בסך 15,000 ₪ + מע"מ בלבד. בעלותמקרקעין