ביטול תכנית בניה עירונית

פסק דין

א.      מהות העתירה

זו עתירה לביטול תוכנית בניה עירונית בטענות של אפליה ושיקולים זרים שנכרכו באישורה. כמו כן זו עתירה כנגד דחיית בקשה להגשת ערר לועדת התכנון הארצית.

ב.      רקע עובדתי

העותרים 1 ו- 2 הנם בעלים של בניין ברחוב מאז"ה 38 פינת אחד העם 49 תל-אביב, הידוע כחלקה 7 בגוש 7543 (להלן: "הבניין ברחוב מאז"ה 38").
העותרים 3 ו- 4 הנם בעלים של בנין המצוי ברחוב מאז"ה פינת אחד העם 80 תל-אביב, הידוע כחלקה 1 בגוש 7455 (להלן: "הבית ברחוב מאז"ה 40").
שני הבניינים הנ"ל הוכרזו כבנינים לשימור בתכנית תא/ במ/ 2385 שפורסמה למתן תוקף עוד ביום 13.10.94. התכנית יעדה את החלקות הנ"ל כאזור למגורים מיוחד עם בנין לשימור דרגה א' ועיצוב חזית לרחוב. בעקבות אישור התכנית קיבלו העותרים 1-2 ו- 3-4 פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בגין המגבלות שהטילה עליהם התכנית.
העותרת 5 הנה הבעלים של מקרקעין המצויים ברחוב יצחק שדה 7 בתל-אביב הידועים כחלקה 3 בגוש 7077.
הנתבעת 3 היא חברה פרטית שבבעלותה חלקה 2 בגוש 7077, הצמודה לחלקתה של העותרת 5, ברחוב יצחק שדה פינת רחוב המסגר בתל-אביב.

תכנית מפורטת שמספרה תא/2575 'צפון יצחק שדה' אושרה ביום 25.11.96, תכנית זו קבעה הוראות והסדרי בניה במגרשה של העותרת 5 וכמו כן במגרשה הסמוך של המשיבה 3. אחוזי הבניה שהוענקו לשני המגרשים הנ"ל היו בשיעור של 250%.
ביום 1.12.98 אושרה למתן תוקף תב"ע נקודתית תא/2575/א שהגדילה את זכויות הבניה ל- 300% לשימושי תעסוקה, מע"רים ומסחר במגרש שבבעלות המשיבה 3. התנגדותה של העותרת 5, שהוגשה בפני המשיבה 2, כנגד הגדלת אחוזי הבניה נדחתה ביום 8.9.98 (נספח ד' לכתב העתירה).
ביום 20.05.98 הומלצה להפקדה, ע"י המשיבה 1, תכנית מתאר מקומית תא/2575/ב (להלן: "התכנית") (תקנון התכנית נספח ו' לעתירה) שאושרה להפקדה ע"י המשיבה 2 ביום 1.03.99. תכנית זו הגדילה את זכויות הבניה במגרשה של המשיבה 3 ב- 50% נוספים.
תכנית תא/2575/ב קבעה גם הוראות בעניין שימור ארכיטקטוני הנוגעות לשש יחידות מקרקעין ביניהן מחיקת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בנכסיהם של העותרים 1-2 ו- 3-4.

להלן עיקרי התוכנית ומטרותיה שפורסמו בהודעה בדבר הפקדת התכנית:

"עיקרי הוראות התכנית: חיזוק שמירת המורשת האדריכלית וההיסטורית בעיר וחיזוק הפעילות העסקית בה על ידי שימור בנינים, שיקום בנינים קיימים, תוספת בניה חדשה לשימושים עסקיים באזור רחובות יצחק שדה והמסגר, כל זאת על ידי: א) אישור הוספת זכויות בניה במגרש ברח' יצחק שדה פינת רח' מסגר (גוש 7707, חלקה 2) במסגרת קווי הבניין וגובה הבניה המותרת בתכניות התקפות. הוספת זכויות בניה במגרש ברח' יצחק שדה פינת רח' המסגר (גוש 7707, חלקה 2) במסגרת קווי הבניין וגובה הבניה המותרים בתכניות התקפות. הוספת זכויות זו מיועדת לפצות בעלי מבנים לשימור הכלולים בתכנית זו; ב) קביעת בנינים לשימור ברח' של"ג 6 וברחב' וברח' ביאליק 22, איסור הריסת הבניינים האלה וקביעת הוראות בניה להוראות לשימורים".
(נספח ה' לכתב העתירה)

העותרים 1 ו-2, העותרים 3 ו-4 והעותרת 5 הגישו התנגדויות לתכנית תא/2575/ב שרובן נדחו ע"י ועדת המשנה ב' להתנגדויות במשיבה 2 ביום 2.07.01 (נספח יב' לעתירה). כמו כן בקשותיהן של העותרים (נספח יג' 1-3 לעתירה) מיו"ר המשיבה 2 לאפשר להם לערור על דחיית התנגדויותיהם בפני המועצה הארצית לתכנון נענו בשלילה (נספח יד' לעתירה).

ג.      הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות:
-     האם דין העתירה להידחות על הסף בשל שיהוי בהגשתה?
-     האם תכנית תא/2575/ב פגעה בזכויות העותרים 1-2 ו- 3-4?
-     מה היה המניע מאחורי גיבוש ואישור תכנית תא/2575/ב?
-     האם אפשר להעביר זכויות בניה?
-     האם מניע כלכלי הנו מניע לגיטימי בגיבוש, הפקדה ואישור תכנית בניה עירונית?
-     האם נפל פגם באישור התכנית ובדחיית ההתנגדויות?
-     האם תכנית תא/2575/ב והליך אישורה היו נגועים באפליה?
-     האם נפל פגם בדחיית בקשת העותרים לאפשר להם לערור בפני הועדה הארצית לתכנון?

ד.      האם דין העתירה להידחות על הסף בשל שיהוי בהגשתה?

עתירה זו הוגשה ביום- 7.10.01. דחיית התנגדויותיהן של העותרים ע"י המשיבה 2 , ממנה צמחה עתירה זו, התקבלה אצל העותרים ביום 18.7.01 (נספח יב' לעתירה).
תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 (להלן: "התקנות") קובעת כי עתירה תוגש במועד שלא יאוחר ארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה הגיע לידי העותרים.
תקנה 44 לתקנות קובעת שימי פגרת בתי המשפט לא יבואו במניין הימים הנ"ל.
ללא מנין ימי הפגרה חלפו 36 ירחים ו 37 שמשות בין יום קבלת ההחלטה ע"י העותרים ועד יום הגשת עתירתם.

העותרים לא השתהו ועתירתם ראויה לבוא בטרקלין בית המשפט ולהידון לגופה.


ה.      האם תכנית תא/2575/ב פגעה בזכויות העותרים 1-2 ו- 3-4

כבר בשנת 1994, במסגרת תכנית תא/במ/2385, נכסיהם של העותרים 1-2 ו- 3-4 הוכרזו כבניינים לשימור וכל בניה נוספת בהם נאסרה. לטענת המשיבות תכנית תא/2575/ב לא עשתה יותר מאשר למחוק באופן פורמלי את זכויות הבניה הלא מנוצלות של העותרים שהשימוש בהן כבר נאסר בתכנית הקודמת. מעבר לכך לדבריהם כיון שהעותרים זכו לפיצוי בגין תכנית תא/במ/2385, אין להם על מה להלין.
לגרסת העותרים אותה מחיקה פורמלית לכאורה משמעותה פגיעה של ממש בזכויותיהם, שכן נשללה מהם הזכות לבקש בעתיד אישור לתוספות בניה ולממש את האופציה שהיתה קיימת להם, גם אם רק באופן פורמלי.

תכנית תא/במ/2385 קובעת בסעיף 12.1.1 כי:

"לא תותר הריסת בנין לשימור א' ולא תותר לגביו כל תוספת, אלא בכפוף לאמור בסעיף 12.1.3 להלן."
(כתב תשובה מטעם המשיבה 2 נספח ג)

סעיף 12.1.3 לתכנית הנ"ל מעניק במקרים מיוחדים שיקול דעת לועדה המקומית לתכנון לאשר תוספת בניה חלקית לבנין שימור א'. תכנית תא/2575/ב שללה שיקול דעת זה ובכך חסמה את האפשרות, גם אם היתה בעיקר תיאורטית ועתידית, שהיתה שמורה לעותרים בתכנית תא/במ/2385 לנסות ולקבל היתר להרחיב את הבניה בנכסיהם. (לתקנון התכנית ר' נספח א' לכתב התשובה של המשיבה 2). מכאן שיתכן וטמונה בתכנית נשוא עתירה זו פגיעה מסוימת בעותרים 1-2 ו- 3-4.
יחד עם זאת אין בכך, כדי להוות בסיס לפסילת התכנית. הרשות המנהלית מוסמכת לפגוע בזכויות אזרחים כל עוד הפגיעה נעשית בגדרי סמכותה ובהתאם לדין. נציין שלעותרים עומדת אולי האפשרות לנסות ולתבוע פיצוי, כפי שעשו בעבר, בעבור נזקם בגין תכנית תא/2575/ב בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
יחד עם זאת העותרים העלו גם טענות כנגד עצם השיקולים שהנחו את המשיבות באישור תכנית
תא/2575/ב. לטענתם הכללת המקרקעין שלהם בתכנית תא/2575/ב נועדה אך ורק כדי לאפשר את "העברת זכויותיהם", שלא ניתן לנצלן בפועל, למקרקעין של המשיבה 3. לפיכך בעוד שאין לקבל את העתירה בשל עצם הטענה בדבר פגיעה בזכויות יש להידרש לטענות בדבר פגמים שנפלו לכאורה בהחלטה שהביאה לאותה פגיעה, שעניינם במנהל תקין והפעלה סבירה של סמכות מנהלית.

ו. מה היה המניע בגיבוש, הפקדה ואישור תכנית תא/2575/ב?

העותרים טענו שזכויות הבניה שנוספו למגרשה של המשיבה 5 בתכניות תא/2575/א
ו- תא/2575/ב ניטלו מהעותרים 1-4 ומבעלי מקרקעין אחרים והועברו למשיבה 3.
אכן בסיכומי דיונים שנערכו אצל גב' צופיה סנטו, מנהלת המחלקה לתכנון שוטף בעיר ת"א, וממסמכים אחרים במנהל ההנדסה של עיריית תל- אביב יפו עולה שתכנית כזו אכן נרקמה בקרב רשויות התכנון והבניה בעיריית תל-אביב יפו (נספח 3 - 5, 7, 9, 17 לקובץ המסמכים הנוספים). גם סעיף 7.א. לטיוטת תכנית תא/2575/ב מצביע על כך שהולדתה של התכנית ברשויות התכנון של עיריית תל-אביב יפו קשורה בכוונה להעברת זכויות בניה בין מקרקעין אחד למשנהו (נספח 15 לקובץ המסמכים הנוספים). משמעותה של כוונה זו היתה העברת זכויות בניה מבניינים שהוכרזו לשימור, זכויות שלפי הלוגיקה הזו הן לכאורה "מבוזבזות", למקרקעין של המשיבה 3, מתוך כוונה שדמי ההשבחה בשל הוספת אחוזי הבניה במקום אחד ישמשו למימון פיצויים שמגיעים לבעלי הבניינים מהם נגרעו אחוזי הבניה ,עקב התכנית לשימור, וטרם פוצו.
קיימים מסמכים רבים בהם מוזכר המונח "העברת זכויות בניה", בשלבי גיבוש התכנית.
מהראיות עולה שרשויות התכנון בעיריית תל-אביב "שדחפו", קידמו והגישו את תכנית תא/2575/ב למשיבה 2 גיבשו את התכנית על יסוד הסברות והכוונות הנ"ל.
העירייה ראתה ברצונה של המשיבה 3 לזכות בתוספת אחוזי בניה הזדמנות להגדיל את הכנסותיה, דבר שיאפשר לה לממן פיצויים לבעלי בניינים שהוכרזו לשימור ויתכן אף לצרכים אחרים, שכן מתברר שמתוך ששת הבתים לשימור הנזכרים בתכנית לפחות אחד מהם הוא בבעלות העירייה.
בנוסף, העותרים זכו כבר בדמי הפיצויים המגיעים להם; ועם בעליו של בנין נוסף נחתם הסכם שככל הנראה אינו מחייב תשלום פיצויים.
לכן נדמה שבמקרה המירבי רק שני בניינים שהוכרזו לשימור מחייבים פיצויים. מכאן אנו למדים, שהמניע והכוונה העיקריים מאחורי גיבוש התכנית היו כלכליים. בנוסף נדמה שבקרב בעלי התפקידים בעירייה נוצרה סברה שניתן להעביר זכויות בניה שהרשות להשתמש בהן נשללה בתוכנית שימור, למקרקעין אחרים ברחבי העיר ובאמצעות העברה זו לממן את הוצאות תכנית השימור.

מתמונה זו עולות שתי סוגיות עיקריות הרלוונטיות לטענות העותרים:
ראשית נשאלת השאלה האם אפשר להעביר זכויות בניה?
שנית, האם מניע כלכלי הנו מניע לגיטימי לגיבוש הפקדה ואישור תכנית בניה עירונית.

ז.      האם אפשר להעביר זכויות בניה?

זכויות בניה הן זכויות "צמודות מקרקעין".
זכות בניה אינה מטלטלין שיכול בעליו לנתק אותו ממקומו במקרקעין אחד ולהעתיקו למקרקעין אחר. זכות הבניה כשלעצמה אינה זכות קניינית "עבירה" שבעליה יכול להעבירה לאחר, אלא היא היתר מטעם הרשות, או לחילופין היא מגבלה על בעל מקרקעין לבנות בהם כרצונו; דבר הנובע משיקולים תכנוניים שונים. זכות בניה תמיד מוענקת למקרקעין מסויימים, הינה זכות הצמודה למקרקעין ולא לבעלי המקרקעין או לרשויות התכנון.
בהענקת או בנטילת זכות בניה נלקחים בחשבון, ע"י רשויות התכנון, שיקולים אינספור בדבר ההשפעה ויחסי הגומלין בין הבניה לבין הסביבה בה המקרקעין מצויים. בין שיקולים אלו ניתן למנות שיקולים הנוגעים לעניינים מגוונים כגון: תשתית, תחבורה, חניה, איכות חיים, אופי השכונה, שימור ארכיטקטוני, תכנון עתידי, אסתטיקה, שירותים כמו: מזון, רפואה, ביטחון, חינוך ועוד.
זכויות הבניה הן ביטוי לרשת שלמה של שיקולים תכנונים מגוונים הכרוכים בהן, שלא ניתן לנתקן מההקשר התכנוני העשיר מתוכו הן צמחו ובהתאם לו הן עוצבו ולהעתיקו למקום אחר, שם השיקולים עשויים להיות אחרים.
זכויות בניה הן לא נכס אלא ביטוי, בעל אופי קנייני/מינהלי, לשילוב שבין צורכי הציבור ביחס למקרקעין נתונים, לבין אפשרות הבעלים לעשות כרצונו בקניינו.

מכאן שהסברה שרווחה אצל גורמים בעיריית תל אביב כאילו ניתן להעביר זכויות בניה ממקרקעין אחד למשנהו היתה שגויה.

ח.      האם מניע כלכלי הנו מניע לגיטימי בגיבוש, הפקדה ואישור תכנית בניה עירונית?

רשות מקומית רשאית לגבש תכנית בניה, והמשיבות רשאיות להפקידה ולאשרה גם כשהמניע ביסודה הנו כלכלי בעיקרו. בקיומה של כדאיות כלכלית אין כדי להטיל רבב בתכנית בניה והתחשבות בגורם זה מצדם של רשויות התכנון, במסגרת שיקוליהן לקדמה ולאשרה, אין בה כדי לגרור את ביטולה.
הדברים עוד מתחזקים מקום בו תכנית נועדה לממן מטרת ציבורית מבורכת וחשובה כמו מימון שימור ארכיטקטוני.

יחד עם זאת באישור, הפקדה וגיבוש תכנית בניה אל לו ליתרון הכלכלי הגלום בה לסנוור את עיניהן של הרשויות בל ילכו כסומא אחר הרווחים הכלכליים מבלי לעשות את מלאכתם לפי חוק. יעדים ויתרונות כלכליים, שיכולים להיות מנוף לגיבוש, הפקדה ואף אישור תכנית, אינם שיקולים מתחום התכנון והבניה עליהם מופקדים, בראש ובראשונה, רשויות התכנון כגון המשיבות 1 ו-2.
ועדות תכנון חייבות לבחון תכנית באמות מידה מקצועיות של תכנון ובניה;
יהיו היתרונות הכלכליים הטמונים בתכנית קורצים ככל שיהיו, אל להן לרשויות התכנון לאשרה, במידה ואין היא עומדת בסד הפרמטרים של תכנון עירוני ואזורי נכון.

אל לו לשיקול הכלכלי שבתכנית לדחוק את השיקולים התכנוניים. המשיבות בראש ובראשונה הן רשויות תכנון, בידן הופקדה הדאגה להבטחת תכנון עירוני ואזורי נבון ומקצועי, תפקיד חשוב מעין כמותו שיש בו כדי לעצב את פני עריי ישראל ואת אופי החיים בהן למשך שנים רבות. תנאי הכרחי לאישור כל תכנית בניה הוא שהאישור יהיה תוצר של שיקול דעת מקצועי ראוי המושתת על טעמים מתחום התכנון.

ט.      האם נפל פגם באישור התכנית ובדחיית ההתנגדויות?

נבחן את טענות העותרים לאור הפרמטרים הנ"ל בדבר שיקול דעת ראוי של המשיבות 1 ו- 2.

כפי שצוין לעיל, בשלב גיבוש התכנית רווחה ברשויות התכנון בעירייה הסברה השגויה בדבר האפשרות המשפטית להעביר זכויות בניה ממקרקעין למקרקעין.
העותרים טענו שדי בכך כדי להביא לפסילת תכנית תא/2575/ב. בעיקר בשל הפגיעה לכאורה בזכויות העותרים אולם גם מטעמי מדיניות תכנון ראויה.
בעוד שעולה מהראיות שבשלבי גיבוש התכנית שררה בקרב בעלי תפקידים שונים בעיירה והמשיבה 1 סברה שגויה באשר לסמכותם "להעביר זכויות בניה" בתכנית, הרי שמהדיון בפני המשיבה 2 מצטיירת תמונה שונה.
נציגת העירייה, הגברת צופיה סנט, הציגה בפני המשיבה 2 את מהותה המשפטית של התכנית לאשור.
תכנית תא/2575/ב מעניקה זכויות בניה במקרקעין של המשיבה 3 ומתנה את אותן זכויות במימון שימור ארכיטקטוני במקרקעין אחרים. כמו כן התכנית קובעת הוראות לעניין שימור ארכיטקטוני בדרך של הטלת איסור על בניה.
צופיה סנט (עמ' 30 לפרוטקול ישיבה מס' 719 של ועדת משנה ב' בועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב מיום 16.4.2001) אמרה:

"התכנית הזאת איננה מעבירה זכויות, איננה מוכרת זכויות, איננה עושה שום דבר מהסוג הזה. התכנית הזאת יצרה זכויות נוספות 5,500 מ"ר של שטחים עיקריים בתוך תכנית בינוי שכבר אושרה במסגרת תכנית תקפה, ובגלל שהזכויות האלה הן מעבר למה שמקובל עפ"י המדיניות של תל-אביב, ההצדקה היחידה לזכויות האלה, זה באמת המטרה הציבורית של השימור, וזה מה שנכתב בשימור, שהתכנית הזאת מטרתה לסייע לשימור מבנים."
(נספח יא' לעתירה)

מדברים אלה שנאמרו בזמן אמת עולה שזו מהותה האמיתית של התכנית, הן מבחינה משפטית והן מבחינת השפעתה בפועל. לדיעה השגויה שליוותה את גיבושה של התכנית, בדבר האפשרות "להעביר זכויות בניה", אין זכר במסמכי התכנית, במהותה, או בהסברים שליוו את אישורה בפועל.
כמו כן בדחיית ההתנגדויות לתכנית ובאישורה ע"י המשיבה 2 נשקלה התכנית לאור מהותה הנ"ל. לפיכך אין ממש בטענת העותרים שתכנית תא/2575/ב בנגועה, בסופו של יום, בפגם המצדיק את ביטולה.

העותרים טענו גם שמניעים אחרים מעקרונות תכנון מקצועיים, כגון שיקולים כלכליים, מהווים שיקולים זרים לא ראויים לעבודת רשויות התכנון המחייבים את ביטולן. לדעתם על המשיבות 1 ו-2 לשקול אך ורק שיקולים תכנוניים בטיפולן בתכנית בניה.
המשיבות יכולות היו להיות מונעות ע"י הפוטנציאל הכלכלי שבתכנית אולם יחד עם זאת באישור התכנית תנאי הכרחי הוא עמידה בקריטריונים תכנוניים ראויים.

המשיבות טענו שבעוד שהיו מניעים כלכליים מאחורי התכנית הרי שבהליכי ההמלצה עליה, הפקדתה, אישורה ודחיית ההתנגדויות במשיבות 1 ו-2 הפעילו האחרונים את שיקול דעתם באופן ראוי ובהסתמך על שיקולים תכנונים מקצועיים ועניינים שהצביעו על כך שזוהי תכנית ראויה גם ובעיקר מנקודת מבט תכנונית.
בין הטעמים שיש בהם להצביע על כך שהתכנית ראויה מנקודת מבט תכנונית, מנו המשיבות את העובדה שהמקרקעין של המשיבה 3 מצויים בסמוך לעורק תחבורה מרכזי, בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה שעתידה על- פי תוכניות העירייה להיבנות ביום מן הימים, וכמו כן הם מצויים בזרוע הדרומית של מרכז העסקים הראשי בת"א, מתחם המאופיין בבניה גבוהה ונרחבת. כמו כן טענו המשיבות שאין תוספת של 50% לזכויות הבניה מהווה תוספת כה משמעותית, ואין בה כדי לשנות את קווי המעטפת של הבניין (הקונטור) ולסטות מהשיקולים שהנחו את אישור המבנה בתוכניות קודמות. עוד טענו המשיבות שמדובר במגרש גדול, בן חמישה דונם המצדיק תוספת בזכויות הבניה.
כל הטעמים הנ"ל מצביעים על כך שהנימוקים היו תכנוניים, השקילה גם כן תכנונית ומבחינה זו לא היתה מניעה לאישור התכנית.

מן הטעמים הללו ומעיון בפרוטוקול הדיון בדבר ההתנגדויות לתכנית בפני המשיבה 2, שהתאפיין ברצינות ובשקילת טעמים מקצועיים וענייניים, למשל בקבלת התנגדות המשיבה 2 בדבר פתרון בעיות חניה שינבעו מהתכנית, אני קובעת שאישור התכנית ודחיית ההתנגדויות נעשו בגדר מתחם הסבירות של הרשות המנהלית, לא היו נגועים בשיקולים פסולים, ואשר על כן יש לדחות העתירה בראש פרק זה.

י.      האם תכנית תא/2575/ב והליך אישורה נגועים באפליה?

העותרת 5 טענה שהופלתה ע"י המשיבות שבחרו להעניק זכויות בניה נוספות למשיבה 3, בעלת המגרש הסמוך לזה של העותרת 5, ואילו היא נותרה רק עם 250% בניה. המשיבות הבטיחו שבמידה ותיזום העותרת 5 תכנית בניה, כפי שעשתה המשיבה 3, היא תידון בהתאם לאותם קריטריונים ופרמטרים על פיהם נדונה תכנית תא/2575/ב. כיון שהעותרת 5 לא יזמה תכנית כזו אין ממש בטענותיה שהופלתה.

יא.      האם נפל פגם בדחיית בקשת העותרים לערור בפני הועדה הארצית לתכנון?

העותרים סבורים שהחלטתו של יו"ר המשיבה 2 שלא לאפשר להם לערור כנגד דחיית התנגדויותיהם לתכנית תא/2575/ב לוקה בחוסר סבירות שיש בה כדי להביא לפסלותה.

ועדת התכנון הארצית עוסקת בתכנון כלל ארצי, נקודת המבט שלה הוא כשל ציפור במעופה ותחום מומחיותה איננו תכנון מקומי אלא מדיניות ותכנון ארצי. מקובלת עלי קביעתה של השופטת י' הכט בעת"מ 31/98 שלזינגר נגד יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, (תק-מח 99(3), 2995):

     "הצורך בקבלת רשות יו"ר וועדה מחוזית לערור לפני המועצה הארצית נעוץ, בין היתר, בצורך לסנן עררים שאינם עוסקים בתוכנית בעלות השלכות כלל ארציות, או הנוגעות לקביעת מדיניות תכנונית כלל-ארצית"
(שם, עמ' 2996)

מקום בו החלטתה של הועדה המחוזית הנה מנומקת והעניין הנדון בה כאמור אינו נוגע לעניינים של תכנון או מדיניות תכנון ארצית, אין מקום לאשר את בקשת הערר.
כך גם קבע בית משפט זה בעת"מ 2041/98 עפר-פלחי נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה "מרכז ואח', (טרם פורסם):

     "אין המדובר בתכנית בעלת השלכות כלל ארציות או הנוגעות לקביעת מדיניות תכנונית כלל ארצית המצדיקה התערבותה של המועצה הארצית לתכנון ובניה, לצורך שקילת ההחלטה הזו מחדש. נימוק זה של מתן ערעור במקרה של נושאים בעלי השלכה כלל ארצית או מדיניות תכנונית נראה לי הולם, בנסיבות המקרה. בדיקה כזו של ערכאת ערעור אינה הכרחית במקום בו ההחלטה מנומקת דיה, וכשהמדובר במחלוקת מקומית, שעל-מנת להכריע בה אין צורך בה בראיה כלל ארצית, שזהו יתרונה העיקרי של המועצה הארצית ועצם מומחיותה בקביעת מדיניות תכנונית כלל ארצית".
(עמ' 4)

טענו העותרים לענין זה שיש לאפשר להם לערור גם בשל העובדה שהתכנית "מעבירה זכויות בניה" במקרקעין מאחד לשני, עניין הנוגע לדעתם לפיקוח על מדיניות תכנונית ראויה, דבר שהוא רלוונטי לכל הארץ.

ייתכן פרקטיקה של "העברת זכויות בניה" הנה, פרקטיקה פסולה ובעצם פיקטיבית מבחינה משפטית.
במקרה הנוכחי, בסופו של יום, פעלו המשיבות לאור עקרונות תכנוניים ראויים ומתוך תפיסה משפטית נכונה של מהות התכנית.
באשר לדיעה הרווחת בקרב רשויות התכנון בעיריית ת"א, בשלבי גיבוש התכנית, נראה לי שדי בביקורת שבפסק דין זה, וערר הינו תיאורטי בלבד.

לפיכך החלטתו של יו"ר המשיבה 2 שלא לאשר את בקשת העותרים לערור על דחיית התנגדויותיהם לתכנית מוצדקת וסבירה.

יב.      האם חלה חובת פרסום מכרז במקרה זה?

בשולי הדברים ומבלי לקבוע מסמרות אציין שמקום בו רשות תכנון חפצה בקידום מטרה כלשהי והיא אדישה באשר לאמצעי מימוש אותה מטרה; נראה שיש לתת את הדעת להוראות דיני המכרזים.

רשות תכנון החפצה במימון תכנית שימור ארכיטקטוני בדרך של הענקת זכויות בניה לפלוני, במידה ואין לה עניין אינהרנטי במסגרת החוק מבחינה תכנונית במימוש מטרתה דווקא בעזרתו של פלוני ולא של אלמוני והענקת הזכויות לפלוני לא היתה באה לעולם, גם אם זה היה מבקשן, אלמלא מטרת השימור, ראוי שהרשות תפרסם מכרז למימון הוצאות השימור לבעלי מקרקעין שנכסיהם מצויים באזור.

מכיון שטענה בדבר חובת מכרזים לא נטענה ומכיוון שהעניין לא לובן בכתבי הטענות לא מצאתי לנכון להיכנס לעובי הקורה ולבחון האם במקרה זה אומנם חלה חובת פרסום מכרז.

יג.      סוף דבר

העתירה נדחית.
העותרים יישאו בהוצאות המשפט ושכ"ט עוה"ד של המשיבות 1-2 בסה"כ של 10,000 ₪ + מע"מ לכל אחד, ובהוצאותיה של המשיבה 3 בסה"כ של 8,000 ₪ + מע"מ.
הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון