דמי פיתוח מרתפים הרקע לתביעה: 1. עניינה של התובענה בתשלום דמי פיתוח בגין מרתפים, שבנו מספר משפחות, בשכונת "נחלת יהודה" בראשון לציון. לטענת המבקשים, ניתנה להם הבטחה מחייבת מטעם החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ על ידי החשב, מר ירחמיאל ברשף, במובן זה שלא יישאו בתשלומי פיתוח בגין מרתפים. המבקשים עתרו למתן פסק דין הצהרתי לפיו אין לחייב את המבקשים בהוצאות פיתוח או בתשלומים אחרים בגין בניית המרתפים. עיקר טענות המבקשים: 2. בסוף חודש אפריל - ראשית חודש מאי בשנת 2008, נתקיימה פגישה בין נציגי המבקשים למר ברשף. בפגישה הודיע ברשף שהחברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ (להלן: "חכ"ר") החליטה שלא לגבות מהם הוצאות פיתוח בגין המרתפים, הגם שבנוסח הסכמי הפיתוח מופיע חיוב כאמור. 3. עוד אמר מר ברשף למבקשים, כי הואיל וחוזה הפיתוח הוא פרי משא ומתן מורכב וממושך בין גורמים שונים, לא ניתן לשנות את נוסחו. יחד עם זאת, מר ברשף הבהיר שחכ"ר לא תגבה הוצאות פיתוח בגין מרתפי הבתים שיבנו המבקשים. 4. המבקשים האמינו למר ברשף, מתוקף היותו בעל תפקיד בכיר ביותר בחכ"ר, ולא פקפקו בסמכותו ובאמינות דבריו. כך, בגלל הבטחתו של מר ברשף הסכימו לחתום על הסכם הפיתוח. 5. גם לאחר חתימת הסכמי הפיתוח חזר מר ברשף על כך, שחכ"ר פוטרת את המבקשים מתשלום הוצאות פיתוח בגין המרתפים. לראייה, חלק מהמבקשים קיבלו היתרי בניה מבלי ששילמו את הוצאות הפיתוח עבור המרתפים. 6. למרות כל אלה, נשלחו למבקשים דרישות תשלום בגין בניית המרתפים. בפגישה עם סגן ראש העיר מר דוד ביטן, נאמר שמר ברשף לא היה מוסמך למחול על תשלום הוצאות הפיתוח בגין המרתפים. 7. המבקשים לא קיבלו הסבר הגיוני מדוע החליטה חכ"ר לחזור בה מהבטחתה. יתרה מכך, חכ"ר ניצלה לרעה את הכוח השלטוני שיש בידה בסירובה ליתן טופס "4", בטרם יפרעו את חובם עבור המרתפים. 8. חכ"ר פעלה בחוסר תום לב והפרה את עקרון ההסתמכות של המבקשים. התשלומים שכעת מבקשת, יגרמו להתעשרותה שלא כדין, שכן רוכשי מקרקעין אחרים בנחלת יהודה, שרכשו זכויות ממינהל מקרקעי ישראל נדרשו לשאת בתשלומים נמוכים יותר של הוצאות פיתוח. 9. משכך, יש לאכוף על חכ"ר את התחייבותה, שלא להשית על המבקשים הוצאות פיתוח בגין בניית מרתפים. עיקר טענות המשיבות: 10. המבקשים הינם רוכשי קרקעות פרטיות. לחוזי הרכישה של המבקשים צורף עותק מהסכם הפיתוח, בו צוין במפורש שעל המבקשים לשאת בהוצאות פיתוח. בטבלה שצורפה להסכם הפיתוח נקבע במפורש שעבור מרתפים ישולמו הוצאות פיתוח. 11. המבקשים נפגשו עם מר ברשף, לאחר שחתמו על הסכמי הרכישה וזאת במטרה לנסות ולהוזיל את עלויותיהם. ברשף פעל בתום לב ומתוך רצון כן ואמיתי לסייע למבקשים, תוך שהביא לידיעתם את מגבלת סמכויותיו. 12. מר ברשף הביע נכונות לבדוק את האפשרות למתן הפטור, אך לא התחייב כלפי המבקשים לבטל את הוצאות הפיתוח בגין המרתפים. יתר על כן, אין מדובר בהבטחה שלטונית מחייבת שכן מר ברשף אינו מוסמך לתת אותה, אין הוא בעל היכולת למלא אחריה והיא לא התגבשה לכדי הסכמה מחייבת. 13. קיום הסכמי הפיתוח מיטיב עם הרוכשים, מאחר שבלעדיהם מלאכת הכשרת המתחם הייתה עשויה להתפרש על פני שנים ארוכות. המבקשים מנסים לאחוז במקל בשני קצותיו, מצד אחד לא לבטל את ההסכם, כפי שהיה מתבקש לעשות אם אכן הייתה הטעיה, ומהצד השני ליהנות מההטבות הגלומות בו. 14. בדיון שנערך לפניי העידו: מטעם המבקשים: מר בוריס בלין, מר יורם תורג'מן, מר סמיון זליגמן ומר שי שטודינר. מטעם המשיבים: חשב חכ"ר מר ירחמיאל ברשף (להלן: "מר ברשף") וגזבר עיריית ראשון לציון מר הרצל יוספיה (להלן: "מר יוספיה"). דיון והכרעה: 15. המבקשים רכשו מגרשים בשכונת "נחלת יהודה" שבראשון לציון במהלך שנת 2008, כדי לבנות עליהם את בתי מגוריהם. הקרקעות בנחלת יהודה נחלקות בין אנשים פרטיים לבין קרקעות מדינה, המשווקות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, זאת עקב הליכים כאלה ואחרים בין המינהל לבעלי הזכויות במקרקעי נחלת יהודה. 16. לענייננו, כל המבקשים הינם רוכשים של מגרשים לפי תב"ע רצ/ 1/50/51/1, שהיוו חלק מחלקה 15 בגוש 6093. זכויות הבעלות במגרשים נרכשו על ידי משפחות המבקשים מה"ה אפרים והלל קורן [חוזי הרכישה צורפו כנספחים לכתב התשובה]. 17. חכ"ר הינה תאגיד עירוני. הן חכ"ר והן עיריית ראשון לציון, הינן בעלות מעמד של רשויות ציבוריות. משכך, כפופות הן, במישור המשפט הפרטי, לעקרון הדואליות הנורמטיבית: חלים על פעולותיהן הן דיני החוזים והן כללי המשפט המנהלי-ציבורי. דיני החוזים חלים על התקשרויות שמבצעת רשות ציבורית בשל מהות הפעולה המשפטית שהיא מבצעת ואילו כללי המשפט המנהלי חלים עליה ממהותו של הגוף המתקשר ומחייבים אותו לפעול בהגינות, סבירות, בשוויון וללא משוא פנים [ע"א 8570/09 סמירה חגולי נ' עיריית ראשון לציון (30.12.2010)]. 18. המבקשים חתמו על הסכמי פיתוח בהם התחייבו לשלם לחכ"ר 513 ₪ בגין כל מטר ומטר של מרתפים שייבנו. בהקשר זה ובמישור החוזי, לא שוכנעתי שהמצגים המיוחסים למר ברשף, אכן מניחים תשתית חוזית מספקת לשינוי בתנאי הסכם הפיתוח, כפי שנחתם על ידי הצדדים: א. נוסח הסכם הפיתוח צורף להסכמי הרכישה של המבקשים והמבקשים התחייבו לפעול על פי תנאיו: המבקשים התחייבו, כחלק מתנאי הסכם המכר, לקבל על עצמם "את כל התחייבויות המוכר עפ"י הסכם הפיתוח ביחס לממכר. טיוטה של הסכם הפיתוח מצ"ב כנספח ח' להסכם זה;" [ס' 3.8 להסכמי המכר]. מהוראת סעיף 3.8 להסכמי המכר עולה שהמבקשים התחייבו, כחלק מרכישת זכות הבעלות במגרשים, לפעול על פי תנאי הסכם הפיתוח, שצורפו להסכם המכר. בכלל זה, התחייבו המבקשים לשאת בתשלומי פיתוח בגין המרתפים בשיעור שנקוב בטבלה שצורפה להסכם הפיתוח - 513 ₪ למ"ר. הואיל והסכמי המכר נחתמו עוד לפני הפגישות עם מר ברשף, הרי שכל טענה להסתמכות על מצגיו של מר ברשף כשיקול לחתום על הסכמי הפיתוח איננה במקומה ודינה להידחות. ב. דבריו של מר ברשף לא היו חד משמעיים וניכר שלא היו בעלי תוקף מחייב: לאחר חתימת חוזי הרכישה, נתקיימו מספר פגישות עם מר ברשף, שהיה לפי הבנתם של המבקשים, בעל תפקיד בכיר בחכ"ר, שהיא החברה האחראית לתכנון ולביצוע פיתוח המגרשים. כך העיד לפניי מר שטודינר: "ת: ...מילה [ברשף - א.ש.] הוצג לפנינו כאחראי הבלעדי של הפיתוח של השכונה ועל כל ההיטלים ועל כל מה שקשור לשכונה. ש: מי הציג אותו. ת: ...לא שאלתי נאמר לי שמילה הוא הקובע הבלעדי, קבענו איתו פגישה." [פר' עמ' 9 ש' 19-23] הפגישות שנערכו עם מר ברשף היו, כפי שהעיד מר שטודינר, "על מנת לראות איך להוזיל את עלויות הפיתוח, שנראו לנו בלתי סבירות" [פר' עמ' 10 ש' 17-18]. לטענת המבקשים, במהלך הפגישות הבטיח להם מר ברשף שיהיו פטורים מתשלום פיתוח עבור המרתפים. מר ברשף העיד לפניי שאכן ניסה לעזור למשיבים להפחית עלויות: "...ניסיתי לעזור להם, אמרתי אני מבחינתי ניסיתי לעזור לכל אורך הדרך כדי לנסות שהמערכות יפחיתו את עלויות הפיתוח. הגוף המוסמך לעשות זאת היאהנהלת החברה הכלכלית עם העירייה, כיוון שזה חוזה קשור אחד בשני..". [פר' עמ' 37 ש' 8-11] יחד עם זאת הדגיש מר ברשף, שלא נתן הבטחה למשיבים בדבר פטור מתשלום הוצאות פיתוח עבור המרתפים, מכיוון שאינו מוסמך לתיתה: "היו פגישות אבל לא הבטחתי חד משמעית כי אני לא מוסמך לזה". [פר' עמ' 36 ש' 17] לאחר ששקלתי את גרסאות הצדדים, לא שוכנעתי שאכן מר ברשף התחייב באופן חד משמעי כלפי המבקשים, שדמי הפיתוח בגין המרתפים בוטלו והם לא יחויבו בדמים אלה. ראשית, רק חלק מהמבקשים נכחו בפגישה עם מר ברשף [עדות מר בלין פר' עמ' 13 ש' 26], כך שחלק מן המובא בתצהירי המבקשים הינו עדות מפי השמועה. שנית, נוסח הדברים לא תועד בזמן אמת, באמצעות סיכום פגישה כתוב שהופץ למשתתפים. ייתכן וקיים פער בין התרשמות המבקשים לבין הדברים שמסר מר ברשף. שלישית, בנסיבות בהן ההבטחות שנתן לכאורה מר ברשף סותרות נוסח הסכם בכתב וטבלת מחירים, ניתן היה לצפות, כי אם אכן היו הדברים בגדר התחייבות של ממש, הם היו מועלים על הכתב, כתיקון להסכם. לכל הפחות ניתן היה לצפות שהמבקשים יודיעו למשיבות במכתב, מחוץ להסכם, אודות הוויתור על הוצאות הפיתוח בגין המרתפים. בכך שהדברים שאמר מר ברשף לא הועלו על הכתב, יש כדי להחליש את גרסת המבקשים בדבר מעמדם המחייב. רביעית, המבקשים חתמו על הסכמי הפיתוח בחודש יולי 2008, או לאחר מכן. היה זה לאחר הפגישות עם מר ברשף. המבקשים לא כללו הסתייגות כלשהי מטבלת החיובים של הסכם הפיתוח עליה חתמו. באותם הסכמי פיתוח התחייבו המבקשים במפורש לשלם סך 513 ₪ בגין כל מ"ר של מרתף שיבנו. בכך יש ללמד על המשקל המועט שהמבקשים עצמם ייחסו לדבריו של מר ברשף. חמישית, מבחינת תנאי הסכם הפיתוח, עליהם חתמו המבקשים לאחר המפגשים עם מר ברשף, קיימת התחייבות ברורה וחד משמעית של המבקשים לשאת בהוצאות הפיתוח בגין המרתפים בשיעור נקוב. התחייבות חוזית זו עומדת בסתירה לטענת המבקשים לקיומם של מצגים ברי אכיפה. כך, בסעיף 11 להסכם הפיתוח נקבע ש"הצדדים מצהירים כי הסכם זה נחתם לאחר מו"מ ממושך ולפיכך ההסכמות הגלומות בו מבטלות כל הסכמה קודמת או שונה...". משכך, גם אם היו הסכמות או הבטחות שניתנו קודם לחתימה על החוזה הרי שהן בטלות עם חתימתו. ג. הסכמי הפיתוח נחתמו בין שלושה צדדים, שחכ"ר הינה רק אחד מהם: אפילו אם מר ברשף אמר את הדברים שמייחסים לו המבקשים, אין בכך כדי ליצור שינוי בתנאי הסכם הפיתוח. הסכמי הפיתוח נכרתו בין שלושה צדדים: עיריית ראשון לציון, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ומניב ראשון בע"מ מצד אחד, רוכשי הזכויות במגרש מצד שני וחכ"ר מצד שלישי. גם אם מר ברשף, כנציג חכ"ר, הבטיח הבטחות כאלה ואחרות למבקשים, אין בכך כדי להקים התחייבות ברת אכיפה אל מול עיריית ראשון לציון ומניב ראשון בע"מ, שגם הן צד משמעותי בהסכמי הפיתוח. מר ברשף אינו נושא משרה מטעם עיריית ראשון לציון ואף לא מטעם מניב ראשון בע"מ. כל תפקידו הינו במסגרת חכ"ר. משכך, אין בדברים שאמר כדי להקים חיוב כלשהו המונע מצד עיריית ראשון לציון ומניב ראשון בע"מ מלהסתמך על תנאי הסכמי הפיתוח, כפי שנחתמו בידי הצדדים. 19. סיכומו של דבר, במישור החוזי, לא ניתן לקבל את טענת המבקשים, כאילו דבריו של מר ברשף הצמיחו להם זכות חוזית, ברת אכיפה, שיש בה להוות משקל נגדי להתחייבותם המפורשת כלפי עיריית ראשון לציון, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ומניב ראשון בע"מ וחכ"ר, על-פיה התחייבו לשלם סך 513 ₪ לכל מ"ר מרתף שייבנה בבתיהם. 20. לטענת המבקשים יש בדבריו של מר ברשף כדי להקים הבטחה שלטונית, המונעת מהמשיבות לגבות את דמי הפיתוח בגין המרתפים. 21. בהקשר זה, יש להבחין בין הבטחה מנהלית שיש לה תוקף מחייב, אך היא נדירה מאוד, לבין הבטחה גרידא שאין לה תוקף מחייב והיא שכיחה יותר [יצחק זמיר, הסמכות המנהלית (2010) עמ' 300]. התנאים המצטברים להתקיימותה של הבטחה מנהלית נקבעו בפסיקת בית המשפט העליון. באחת הפרשות שב ושנה בית המשפט העליון מה הם אותם תנאים מצטברים [בג"צ 3616/06 פרג' מנצור נ' מדינת ישראל, (ט.פ.) (24.2.09)]: א. נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה. ב. הייתה לנותן ההבטחה כוונה להקנות לה תוקף משפטי. ג. נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה. ד. אין צידוק חוקי לשנות או לבטל את ההבטחה. 22. תכליתם של תנאים מצטברים אלה היא הגנה על כספי הציבור, מתוך ראיה שהרשות הציבורית מהווה נאמן הציבור לכספים המצויים בידה. לא בנקל תוכשר הבטחה מנהלית בעלת השלכות תקציביות. 23. בנסיבות ענייננו, אף אם הבטיח מר ברשף למבקשים שלא יחויבו בתשלום בגין בניית המרתפים, אין להבטחה זו תוקף מחייב, על פי מבחנים שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון: א. מר ברשף לא היה בעל הסמכות להתחייב בפני המבקשים אודות התחייבויות כלפי עיריית ראשון לציון, מניב ראשון בע"מ וחכ"ר. מר ברשף עצמו אף הסביר למבקשים שחוזה הפיתוח הוא פרי מו"מ מורכב וממושך ולא ניתן לשנות את נוסחו. כך העיד לפניי: "זה היה מותנה באישור הרשויות שמוסמכות לאשר את הסכומים...כי הכל מותנה באישור של הגזבר. אני לא מוסמך." [פר' עמ' 36 ש' 23-25] מר ברשף חזר על עמדה זו במהלך חקירתו הנגדית: "אני לא יכול להתחייב בשם החברה הכלכלית, כי אני לא מוסמך". [פר' עמ' 37 ש' 1] "אני חוזר ואומר שאני ניסיתי לעזור להם, אבל כל זה מותנה באישורו של הגזבר, אם הוא לא מאשר את זה אתה לא רשאי לשנות כלום". [פר' עמ' 37 ש' 15-16] נושא היעדר הסמכות של מר ברשף להתחייב בשם המשיבות, כמו גם היעדר יכולתו למלא אחריה, היה ידוע אף למבקשים: ראשית, מר ברשף לא חתם על הסכמי הפיתוח מצד חכ"ר: הסכמי הפיתוח נחתמו מצד חכ"ר על ידי מנכ"ל חכ"ר ולא על ידי מר ברשף. שנית, בתובענה עצמה מודים המבקשים שמר ברשף אמר להם, כי לא ניתן לשנות את תנאי הסכם הפיתוח, הואיל והוא פרי משא ומתן בין גורמים שונים [ס' 4 לתובענה]. כך, לטענת המבקשים הם חתמו על הסכמי הפיתוח לאחר שמר ברשף הודיע להם כי אינו יכול לשנות מתנאי ההסכם. וכך העיד לפני בוריס בעניין הסתירה בין קיומו של הסכם פיתוח, שמחייב תשלום בגין המרתפים לבין טענתם לקיומה של הבטחה שלטונית: "ש: גם אתה בסעיף 3.8 התחייבת לחתום על הסכם הפתוח. ת: אמת. אבל באותו הזמן הם כבר נפגשו עם מילה כל החברה ואמרו לי שמילה הבטיח שלא יגבו היטלי פיתוח על המרתפים. אמרו לי גם שאי אפשר לשנות את ההסכם". [פר' עמ' ש' 25-27] משכך, ברי שלא היתה בידי מר ברשף הסמכות להבטיח הבטחה בעלת תוקף מחייב וממילא אין למר ברשף את היכולת למלא אחריה. על כן, התנאי הראשון והתנאי השלישי לצורך הקמתה של הבטחה שלטונית ברת אכיפה אינם מתקיימים. ב. כפי שקבעתי, הדברים שאמר מר ברשף למבקשים לא היו חד משמעיים. בעוד המבקשים הבינו מדבריו של מר ברשף כי הוא פוטר אותם מתשלום דמי פיתוח בגין המרתפים, לגרסתו של מר ברשף הוא הבטיח לבדוק אם ניתן לפטור את המבקשים מדמי הפיתוח בגין המרתפים. ברי אפוא, שההבטחה הנטענת לא היתה מפורשת וברורה. התרשמתי שלמר ברשף לא היתה כוונה לתת לה תוקף משפטי מחייב: ההבטחה לא הועלתה על הכתב, בין בסיכום פגישה ובין אם במכתב רשמי של חכ"ר. מר ברשף או מי מהמבקשים לא חתמו מעולם על זיכרון דברים, חוזה, טיוטה או מסמך כלשהו שמעיד על כוונה לתת תוקף משפטי להבטחה. לא נוהל משא ומתן בינהם והצדדים לא הגיעו לכדי הסכמות מחייבות וברורות. על כן, גם התנאי השני לקיומה של הבטחה שלטונית ברת אכיפה, אינו מתקיים. 24. סיכומו של דבר - אני קובע כי אין בדבריו של מר ברשף כדי להוות הבטחה שלטונית ברת אכיפה. 25. דבריו של מר ברשף אף אינן ברי אכיפה לנוכח היותם בעלי משמעות תקציבית כלפי העירייה. בהקשר זה קובע סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] דרישות צורניות להתחייבות שכזו: "חוזה, כתב התחייבות, הסדר פשרה....שיש בהם התחייבות כספית מטעם העירייה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העירייה, בצד חותמת העירייה, ראש העירייה והגזבר...". תכליתו של הסעיף, ליצור מערכת בקרה שתבטיח שימוש זהיר ומבוקר בכספי הציבור, כך שכל עסקה שמתקשר בה אותו גוף ציבורי תיבחן כהלכה. דרישה צורנית זו נועדה להבטיח את חוקיות פעולותיה של העירייה, תוך הגנה על התושבים וחיזוק אמון הציבור ברשויות. הדרישה מבטאת את עקרון חוקיות המנהל [ע"א 8570/09 סמירה חגולי נ' עיריית ראשון לציון (30.12.2010)]. בהיעדר אישור הממלא אחר תנאי הוראת סעיף 203 לפקודת העיריות אין תוקף משפטי להבטחה, גם אם ניתנה. 26. המבקשים העלו טענה לאפלייתם אל מול משתכנים שרכשו זכויות ממינהל מקרקעי ישראל. טענה זו לא הוכחה לפניי. על פי טבלת ההשוואה בין החיובים על פי הסכם הפיתוח לחיובים על פי דין [נספח 8 לכתב התשובה] נמצא שהסכם הפיתוח לא שינה את מצבם של המבקשים לרעה אלא להיפך, בזכות חתימת הסכם הפיתוח הם שילמו סכומים מופחתים ביחס לרוכשי קרקעות ממנהל מקרקעי ישראל. יתר על כן, המשיבות ניאותו לבטל את הסכמי הפיתוח עם המבקשים, בתנאי שישאו בתנאים הזהים לרוכשי זכויות ממינהל מקרקעי ישראל. אלא שהמבקשים לא עתרו לביטול הסכמי הפיתוח בכללותם, דבר המדבר בעד עצמו. 27. לא זו אף זאת: משהעלו המבקשים את קשייהם למימון התשלום בגין בניית המרתפים, נערכו פגישות עם ראש העיר ראשון לציון, מר דב צור, ועם סגנו מר דוד ביטן. ראש העיר הסכים לוותר על תשלומי הפיתוח של הפרגולות והחניה והשאיר את התשלום עבור המרתפים על כנו, כשהוא מציע למבקשים ככל שירצו להימנע מהתשלום, לאטום את המרתפים לשימוש. במתן הקלות אלה, מילאו המשיבות אחר חובת תום הלב המוגברת המוטלת עליהן כרשות ציבורית. אלא, שגם הצעה זו נדחתה על ידי המבקשים. הרושם שנוצר הוא, שהמבקשים מנסים לאכוף על המשיבות הטבות שאינן אפשריות ומשמעותן האמיתית היא מניעת תשלום הוצאות פיתוח והעמסתן של אלה על הקופה הציבורית, הגם שהמבקשים ייהנו מרמת פיתוח גבוהה ביותר בשכונת מגוריהם [עדות מר יוספיה פר' עמ' 27 ש' 25-30]. 28. המבקשים טענו שדבריו של מר ברשף מחייבים את חכ"ר מכוח דיני השליחות ומכוח דיני הגנת הצרכן. דין טענות אלה להידחות. ראשית, הטענות מהוות הרחבת חזית בוטה, אליה התנגדו ב"כ המשיבות. שנית, אף לגופו של עניין אין ממש בטענות. כפי שקבעתי, מר ברשף לא היה מוסמך לחייב את חכ"ר ודבריו נאמרו בניגוד מפורש להוראות חוזיות להם התחייבו המבקשים, הן לפני המצגים והן לאחריהם. 29. לא מצאתי ממש ביתרת טענות הצדדים והן נדחות. 30. סוף דבר - התובענה נדחית. הנני מחייב את המבקשים בהוצאות המשיבות בסך 8,000 ₪ לתשלום לא יאוחר מיום 10.8.11. מרתףאגרות והיטלי פיתוח