דמי תיווך רכישת קניון מבוא 1. בפניי תביעה כספית לתשלום דמי תיווך בסך של 4,362,493 ₪, בעקבות רכישת "קניון השרון" בנתניה (להלן: "הקניון") על ידי הנתבעות . 2. התובעת 1 הינה חברה פרטית שעיסוקה בתיווך והמנכ"ל שלה ומי שפועל בה הוא התובע 2 (להלן: "מר X"). 3. הנתבעת 1 (להלן: "בריטיש ישראל") הינה חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה ולה חברת בת, היא הנתבעת 2 (להלן: "אזו-ריט"). הנתבעות עוסקות בין היתר בתיווך וייזום פרויקטים בנדל"ן לרבות מרכזים מסחריים. 4. על פי הנטען בכתב התביעה, בחודש אוגוסט 2005 פנה מר X לנציג הנתבעות, מר פליקס שופמן (להלן: "מר שופמן") על מנת לעניינו ברכישת הקניון. באותה פגישה החתים מר X את מר שופמן על הסכם תיווך מכוחו הוא תובע בתביעה שבפניי. 5. בסופו של יום נרכש הקניון על ידי הנתבעות במחצית השנייה של שנת 2007 באמצעות מתווך אחר, שלו שילמו הנתבעות דמי תיווך. השאלות השנויות במחלוקת 6. השאלה שעומדת בפנינו היא - האם התובעים עמדו בכל דרישות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן - "החוק") והתקנות על פיו, ומכאן שקמה זכאותם לדמי תיווך בגין רכישת הקניון. 7. סעיף 14 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל התנאים הבאים באופן מצטבר: הוא בעל רשיון לעסוק בתיווך; הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק, דהיינו הלקוח חתם על טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין שבה נכללו כל הפרטים שנקבעו בתקנות; הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. 8. הואיל ואין מחלוקת כי בידי מר X רשיון תקף לעיסוק בתיווך במקרקעין - עלינו לבחון רק את קיומם של התנאים המנויים בפסקאות (ב) ו-(ג) לעיל. 9. השאלות העובדתיות שיש להשיב עליהן הן: א. האם נחתם הסכם התיווך "על החלק"? ב. ולחילופין, האם בשלב כלשהו בוטל ההסכם? ג. האם היה מר X הגורם היעיל בעסקה לרכישת הקניון? ואלה העובדות הצריכות לענין: 10. ביום 16.8.05 נפגש מר X עם מר שופמן וביקש לעניין אותו ברכישת נכס מקרקעין. מר X ביקש ממר שופמן לחתום על הסכם לתשלום דמי תיווך, הוא ההסכם נספח א' לתצהיר מר X ואשר מספרו 739. (להלן בקצרה: ("הסכם התיווך") 11. מר שופמן חתם על ההסכם לא לפני שתיקן בו בכתב יד שני תיקונים. האחד, עניינו שיעור גובה דמי התיווך שישולמו ככל שיירכש נכס, והשני, עניינו מחיקת סעיף 8 להסכם שקובע אחריות אישית של מנהלי התאגיד ככל שהלקוח הוא תאגיד. 12. בהסכם מופיעים בכתב יד הפרטים הבאים: "למכירה "קניון השרון" בנתניה. מחיר בערך 9% תשואה. מחיר בערך 80,000,000 $ שייך לאלפרד אקירוב." כן מופיעים בהסכם שמה של הנתבעת כלקוח בצירוף כתובתה ומספר הטלפון שלה. 13. לאחר החתימה לא היו בין מר X למר שופמן פגישות נוספות הנוגעות לקניון השרון. כך גם לא הועבר כל חומר נוסף שיש בו כדי לתת מידע נוסף מעבר לנתונים המופיעים בהסכם. 14. הנתבעות התעניינו ברכישת קניון השרון עוד במהלך חודש ינואר 2005, כפי שעולה מנספחים ב' ו - ג לתצהירי שופמן ומר בירם. מתוך נספח ב' שנערך על ידי קודמו בתפקיד של מר שופמן מר איציק אוליקר, עולה כי היו בידי הנתבעות פרטים רבים יותר מאלו שהוצגו בהסכם על ידי מר X. כך למשל מצויים באותו נספח נתונים על מיהות הלקוחות, מספר המבקרים, מצבה של חברת הניהול, מבנה הדיור המוגן שאמור להיכלל בעסקה, שיעור המיצוי של הפוטנציאל העסקי ועוד. (זאת מבלי להידרש לאמיתות תוכנם של הפרטים) 15. הנתבעות לא רכשו את הקניון לאחר אותה בדיקת נתונים וכדאיות. 16. כעשרה חודשים לאחר הפגישה בין מר X למר שופמן, הוצע הקניון לנתבעות שוב וזאת על ידי רו"ח אודי ברזילי שהיה בקשרי עבודה עבור הנתבעות והחברה הבעלים של הקניון -אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ (להלן: "אלרוב"). בעקבות אותה פנייה התקיימה פגישה בין מנכ"ל הנתבעות מר בירם לבין נציגי אלרוב ולאחריה נשלח מכתבו של מר אלחכם מאלרוב למר בירם, הוא נספח ד' לתצהיר מר בירם מיום 11.6.06. באותו מסמך מפרט מר אלחכם נתונים הנוגעים לדמי השכירות של בתי הקולנוע שבקניון וכן מצרף פירוט הכנסות הקניון בניכוי ההוצאות לניהולו ואחזקתו וצפי ההכנסות עד לשנת 2009. 17. מכתב זה הועבר למר שופמן וזה בחן את נתוניו ובסופו של יום הגיע למסקנה כי העסקה תהיה רלוונטית לנתבעות בתנאי שהיא לא תחול על בית הדיור המוגן ועל חדר הכושר שבמקום. 18. כתוצאה מדרישתן של הנתבעות לא נמשכו המגעים בין אלרוב לנתבעות. 19. ביום 25.4.07 נמסרה לרשות ניירות ערך ולבורסה הודעה מטעם אלרוב ולפיה חתמה אלרוב עם חברת מנופים פיננסיים לישראל (מפ"ל) בע"מ מסמך עקרונות שמטרתו ניסיון לגבש הסכם מחייב למכירת הקניון בסכום של 344,000,000 ₪ כשהרכישה אינה כוללת את מבנה הדיור המוגן (ראה נספח ו' לתצהיר מר שופמן). 20. אלא שבהמשך, ביום 27.6.07 נשלחה הודעה נוספת לרשות ניירות ערך ולבורסה על כי הצדדים, היינו אלרוב ומפ"ל, לא הגיעו לידי הסכמות ולפיכך מסתיים המו"מ ביניהם (ראה נספח ו1' לתצהיר שופמן). 21. בו ביום ב - 27.6.07, פנה מתווך בשם רוני מאנה אל מר בירם מהנתבעות ויידע אותו כי העסקה בין אלרוב למפ"ל עלתה על שרטון ובוטלה. הוא ציין בפני מר בירם כי קיים חלון הזדמנויות ויידע אותו שחברות נוספות לוטשות עיניהן לעסקה לרכישת הקניון. הצעתו של מר מאנה למר בירם הייתה להיכנס בנעלי מפ"ל בעסקה עם אלרוב. 22. ביום 28.6.07 מסרו הנתבעות הודעה לרשות ניירות ערך ולבורסה על דבר חתימת הסכם מזורז ביניהן לרכישת הקניון על ידי הנתבעות תמורת סך של 344,000,000 ₪ (ראה נספח ז' לתצהיר מר שופמן). בהמשך, ביום 2.9.07, נמסרה על ידי הנתבעות הודעה על השלמת העסקה - נספח ט' לתצהיר מר שופמן. בסמוך למסירת ההודעה על השלמת העסקה שילמו הנתבעות למר מאנה דמי תיווך בשיעור של 2% משווי העסקה. 23. ביום 11.7.07 שלח מר X מכתב לנתבעות ובו דרש תשלום דמי תיווך בגין רכישת הקניון לאור הסכם התיווך שנחתם בשעתו. בתשובה הודיע מר שופמן למר X כי הוא דוחה את דרישתו ופירט בפניו כי נדרש לחתום על ההסכם "על החלק" וכי מיד לאחר החתימה, משנודע לו כי מדובר בקניון השרון, הודיע לו כי הקניון נבדק על ידי הנתבעות עוד קודם לכן. 24. בעקבות תשובה זו הוגשה התביעה שבפניי. גרסת התובעים וטענותיהם 25. מטעם התובעים העיד מר X. לטענתו של מר X חתם מר שופמן על ההסכם לאחר שנרשם בו כי הנכס המדובר הוא קניון השרון, וכי מיד לאחר חתימת ההסכם הוא ביקש לקיים פגישה בין מר שופמן לנציגי בעלי הקניון על מנת לקדם את המו"מ ולהביא את העיסקה לידי גמר, אולם כל ניסיונותיו עלו בתוהו וכל פעם הוא נענה על ידי מר שופמן כי העניין בבדיקה בהנהלה. רק לאחר מספר חודשים בהם ניסה מר X ליצור קשר עם מר שופמן הודיע לו האחרון כי הנתבעות אינן מעוניינות לרכוש את הקניון. 26. לטענתו נודע לו רק בדיעבד כי הנתבעות פעלו מאחורי גבו וכי הן ניהלו משא ומתן עם בעלי הקניון ומנעו ממנו להשתתף במו"מ ולהמשיך להיות הגורם היעיל בעיסקה. בסופו של דבר נודע לו באקראי ושלא מהנתבעות עצמן, כי העסקה אכן יצאה לפועל והקניון נרכש על ידי הנתבעות. 27. מר X טוען כי בהיותו הגורם היעיל שהביא לנתבעות את המידע אודות הקניון , הוא זכאי לדמי תיווך בסך 4,362,493 ₪. 28. ב"כ התובעים טוען כי בפני בית משפט יש את שמונח בפניו וכי מתוך הסכם התיווך לא עולה כי פרטיו מולאו לאחר שהוא נחתם. הוא מפנה להלכה כי אדם מוחזק כיודע על מה חתם וכי מר שופמן הוא אדם מוכשר ומנוסה בתחום הנדל"ן ורחוק מהיות איש תמים שחותם על הסכם תיווך "על החלק". כן הוא מבקש לעשות שימוש בכלל המעביר את נטל השכנוע מקום שבדברי הנתבע יש הודאה והדחה. לטענתו כך יש לראות את טענת מר שופמן ולפיה אכן חתם על ההסכם ואף תיקן אותו אך זאת בטרם צויין הנכס. הפנייה נוספת מפנה ב"כ התובעים לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני וגם ממנו מבקש ללמוד כי דין טענת הנתבעות להדחות. ב"כ התובעים טוען עוד כי הנתבעות לא ביטלו מעולם את הסכם התיווך שכן לא נשלח כל מכתב או הודעה על ביטול ההסכם. 29. עוד טוען ב"כ התובעים כי בתצהירי הנתבעות מצויות עדויות שמיעה רבות שכן האנשים הרלוונטיים לאותן עדויות לא הובאו על ידי הנתבעות להעיד מטעמן, מבלי שניתן לכך כל הסבר. כך גם מבקש ב"כ התובעים לקבוע כי עדותו של מנכ"ל הנתבעות, מר בירם אינה אמינה שכן היא רצופה באמירות שמלמדות על חוסר זיכרון וחוסר ידע. 30. מכל מקום בעדותו של מר שופמן נמצאו סתירות רבות ועל כן היא אינה אמינה ואין לקבלה. 31. עצם העובדה שהנתבעות שילמו דמי תיווך למתווך אחר אינה פוטרת אותן מתשלום דמי תיווך לתובעים, מקום שהנתבעות חתמו על הסכם תיווך אחד בגין עסקת הקניון ואותו הסכם נחתם עם התובעים. הוא מוסיף ומציין שעל פי החוק לא היה על הנתבעות החובה לשלם דמי תיווך למר מאנה שכן לא נחתם איתו הסכם תיווך. מכל מקום התשלום למר מאנה נעשה כחודשיים לאחר שנתקבל אצל הנתבעות מכתב הדרישה של התובעים ובמצב דברים זה היה על הנתבעות לפנות לבית המשפט בטען ביניים. גרסת הנתבעות וטענותיהן 32. מטעם הנתבעות העיד מר פליקס שופמן ששימש בזמנים הרלוונטיים לתביעה ועד היום סמנכ"ל פיתוח עסקי בנתבעות. כן העיד מר עמיר בירם שמשמש מנכ"ל הנתבעות. 33. לטענת מר שופמן, התובע ביקש להציע לנתבעות שירותי תיווך עבור רכישת נכס כלשהו , אך סירב לומר באיזה נכס מדובר כל עוד לא ייחתם ההסכם עמו. מר שופמן חתם על הסכם התיווך "על החלק" כדי שיוכל לשמוע באיזה נכס מדובר . כאשר שמע כי הנכס עליו מדובר הוא קניון השרון בנתניה, הודיע מיד למר X כי הנכס מוכר לנתבעות ואין להן עניין ברכישתו או בקבלת שירותי תיווך בנוגע אליו. 34. לטענת הנתבעות , מספר חודשים עובר לפגישה בין מר שופמן למר X ערכו הנתבעות בדיקה בדבר כדאיות רכישתו של הקניון והגיעו למסקנה שהרכישה אינה כדאית עבורן. עוד טענו כי גם לאחר הפגישה בין מר שופמן למר X עלתה אפשרות רכישת הקניון פעמים נוספות ונפלה ולבסוף, רק באמצעות המתווך רוני מאנה, השתכללה העיסקה לידי גמר. מר שופמן ציין כי לכל אורך הדרך ביקש מר אקירוב מאלרוב למכור את הקניון ביחד עם מבנה הדיור המוגן וחדר הכושר ורק כאשר הביא מר מאנה את העסקה, היא כללה את הקניון בלבד בלי אותן תוספות. 35. הנתבעות טוענות כי התובעים או מי מטעמם לא סיפקו שירותי תיווך כלשהם וממילא לא היו הגורם היעיל בעיסקה לרכישת הקניון על ידן. עוד הן טוענות כי לא השתכלל חוזה ואם השתכלל הרי שבוטל. דיון האם נחתם הסכם התיווך "על החלק"? 36. גרסאותיהם של מר X ושל מר שופמן, כפי שהן מופיעות בתצהירי עדותם הראשית, קוטביות. עסקינן בגרסה מול גרסה כאשר מטעם התובעים מדובר בעדות יחידה של בעל דין על כל המשתמע מכך. 37. בחקירתו הנגדית הצהיר מר X כי ברגיל אין הוא נותן פרטים מזהים על הנכסים אותם הוא מציע עובר לחתימה על הסכם התיווך והדבר נעשה בשלב המפגש עם האדם שמעוניין בנכס. אלא שבאותה נשימה העיד כי באשר לאנשים שהוא מכיר, הוא מוסר את הפרטים אפילו בטלפון ושולח בפקס טופס של הסכם תיווך לחתימה. מכאן עולה השאלה מדוע היה על מר X לבקש פגישה פנים אל פנים עם מר שופמן שלגביו הייתה לו היכרות מוקדמת משנים? מדוע במקרה זה לא פעל באותה הדרך ודיווח למר שופמן טלפונית שהוא מבקש לעניין אותו ברכישת קניון השרון וכי הוא שולח לו הסכם לחתימה בפקס? על כך לא ניתנה תשובה. 38. מר X נשאל האם אי פעם החתים לקוח על הסכם תיווך "על החלק" והשיב בשלילה מוחלטת. אלא שהסתבר שהדברים אינם מדויקים שכן מר X הגיש תביעה, שהגיעה לידי פסק דין, בה תבע לקוח שלטענתו לא שילם לו דמי תיווך בהתאם להסכם התיווך שהאחרון חתם. באותו מקרה ראה בית המשפט, מפי כב' השופטת דפנה גבע, לקבוע כי מר X החתים את אותו נתבע על הסכם תיווך "על החלק" מבלי שיצוינו בו פרטי הנכס עובר לחתימה (ראה ת.א. (ת"א) 66581/94 מיום 29.12.97, לא פורסם מצוי במאגרים המשפטיים). משעומת מר X עם פסק הדין השיב כי אינו זוכר את המקרה שכן עברו 20 שנים מאז (ראה עדותו בעמ' 7 לפרוטוקול). תשובה זו תמוהה שכן מר X עצמו העיד כי "יש לי משפטים על פחות משתי כפות ידיי בארבעים שנה, אני עובד בקנה מידה גדול." (ראה עדותו שם). ממה נפשך אם ניהל מר X משפטים כל כך מעטים בכל שנות הקריירה שלו אז בוודאי הייתה אמורה להיות זכורה לו אותה פרשיה בעניין פלישהקר. 39. גם עדותו בכל הנוגע לניסיונותיו לקדם את העסקה לא הייתה נקייה מתמיהות. מר X העיד שביקש לתאם פגישה בין מר אקירוב למר שופמן ולשם כך התקשר למר שופמן עשרות רבות של פעמים. באותן השיחות נאמר לו על ידי מר שופמן שהנושא נמצא בבדיקה בהנהלה ולאחר שבעה - שמונה חודשים הודיע לו כי הם אינם מעוניינים בקניון. אלא שמתוך פלטי השיחות שצרף מר X לתצהירו עולה ששיחות רבות הן בנות פחות מדקה וחלקן אף בשעות לא שגרתיות כמו 00:04 או 03:55 ועוד. משנשאל מר X בעניין זה, האם נכון ששיחות רבות לא נענו, השיב כי גם ב - 15 שניות אפשר לענות הרבה. כך גם משנשאל האם אין זה נכון שחלקן הגדול של השיחות נעשו למספר פקס, השיב תחילה בשלילה ולאחר מכן תיקן והשיב שלא שלח 100 פקסים. ראוי לציין שבשלב זה של חקירתו ניכר היה שמר X חש אי נוחות והחל להשיב תוך שבועה בילדיו ונכדיו שלא החתים את מר שופמן "על החלק" (ראה עדותו בעמ' 14 לפרוטוקול שורות 23-28). התנהגותו זו לא עוררה אמון. 40. לעומת עדותו של מר X נמצאה עדותו של מר שופמן עקבית ורציפה. מר שופמן היה מוכן להודות כי בנסיבות מסוימות היה מוכן לחתום בטרם נרשמו פרטי הנכס המוצע שכן כך נוהגים חלקם של המתווכים ואם היה מעוניין בקבלת הצעה אז נטל את הסיכון (ראה עדותו בעמ' 17). הוא אף נשאל אם דיווח על כך לממונים עליו והשיב שמקום שהנכס היה נכס שמעוניינים בו אז היה מדווח ובעניין זה לא דיווח לממונים שכן לא היו מעוניינים בנכס הזה. אין חולק שעדות זו אינה עדות נוחה למר שופמן ובכל זאת ראה למסור אותה. כך גם משעומת עם תשובות לשאלון, שבהן השיב כי דיווח מיד לממונים כי חתם על ההסכם "על החלק", שב על עמדתו בעת החקירה כי לא דיווח מיידית ולא ניסה ליישב בדוחק את הסתירה שעלתה. 41. מר שופמן עמד על דעתו כי שיטתו של מר X היא להחתים על הסכם התיווך בטרם נתן את פרטי הנכס וכך היה גם הפעם. מר שופמן לא נשאל דבר באשר להצהרתו בתצהירו כי מיד לאחר שמר X ציין בפניו שמדובר בקניון השרון הודיע לו כי אין הם מעוניינים בנכס. עדותו זו לא נסתרה. 42. עדות זו מתיישבת עם טענת הנתבעות כי אותן שיחות שמופיעות בפלט השיחות לא סבבו סביב הקניון, אלא היו הצעות אחרות ששלח מר X, דוגמת נספח יד' לתצהירו של מר שופמן, שהועברו בפקס. 43. דווקא העובדה שמר שופמן ביקש לתקן שני סעיפים בהסכם התיווך מלמדת על רצינותו וכי היה נכון לשמוע איזה נכס יש למר X להציע לו. הוא ביקש להעמיד למן ההתחלה את שיעור דמי התיווך על 1% ולא על 2% כפי שרשום בטופס הסכם התיווך. לו כל כוונתו של מר שופמן הייתה לקבל מידע על הנכס ולפעול מאחורי גבו של מר X ולא לשלם דמי תיווך, לא היה טורח ונזהר לתקן את שיעור דמי התיווך. 44. מכל המקובץ ראיתי להעדיף את עדותו של מר שופמן בהיותה אמינה יותר. עדותו אף נתמכה בחלקה בעדותו של מר בירם. התובעים נסמכו על עדות יחידה של בעל דין. בהינתן כל אלה לא הצליחו התובעים להוכיח כי מילאו אחר דרישות החוק, בסעיף 14 (א)(2) שבו, ליתן תיאור של הנכס עובר לחתימת מר שופמן על הסכם התיווך. אותה סתירה שנמצאה בין עדותו של מר שופמן בפניי, לבין האמור בתשובה לשאלון בדבר המועד שבו הודיע לממונים עליו כי חתם "על חלק" - אינה משמעותית ולא ראיתי כי יש בה כדי לפגום בעיקרי עדותו של מר שופמן שהיו סדורים ועקביים. 45. ב"כ התובעים מפנה לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני ומבקש לסמוך עליו ועל הפסיקה שבעקבותיו בטענתו כי אין לקבל את עדותו של מר שופמן שהינה עדות בעל-פה כנגד מסמך בכתב. אכן ההנחה הבסיסית היא שאדם חתם על מסמך שלם ומלא וכי המסמך מסכם את כל הפרטים שסוכמו בין הצדדים לו. אלא שאין בהנחה זו ובכלל זה כדי למנוע מצד לטעון להסכמות ו/או לאירועים שמעבר להסכמות שבמסמך. לעניין זה ראה י. קדמי בספרו על הראיות, מהדורה תש"ע-2009 חלק שלישי עמ' 1514 ואילך וכן דבריו של כב' השופט דנציגר בע"א 2032/06 אמנון האגי ואח' נ' עיזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן ואח' לא פורסם, מיום 1.2.09 ועוד. במקרה שבפניי אין מר שופמן מתכחש לכתוב בהסכם התיווך או לעצם חתימתו עליו. כל טענתו היא שחתימתו נעשתה עובר להוספת זהות הנכס וכי מיד לאחר מכן הודיע בעל-פה למר X כי הנכס הזה מוכר להם והם אינם מעוניינים בו. אין בטענה זו כדי לנסות ולסתור את תוכן המסמך. 46. כך גם לא ראיתי שיש רלוונטיות בענייננו לכלל לפיו משחתם מר שופמן הוא מוחזק כיודע על מה חתם. מר שופמן לא טען שאינו יודע על מה חתם אלא כי היה ברור לשני הצדדים שהוא חותם על מסמך שאינו מלא מאחר וטרם נמסרו פרטי הנכס שהינם בבסיס ההסכם. כאמור מתוך העדויות עלה כי זהו נוהגו של מר X ועל כן אינו יכול להשמע בטענה כי מר שופמן ידע עובר לחתימתו כי עסקינן בקניון השרון. 47. באשר לטענה כי מדובר בטענה של הודאה והדחה, הרי שמשקבעתי שעל פי מכלול העדויות עדותו של מר שופמן אמינה עלי וראיתי להעדיפה על פני עדותו של מר X, ממילא אין משמעות אופרטיבית לטענה. גם אם אלך לשיטתו של ב"כ התובעים הרי שהנתבעות עמדו בנטל להוכיח כי המסמך נחתם "על החלק" שכן עדותו של מר שופמן הייתה מהימנה עלי יותר מעדותו של מר X שנתגלו בה סתירות. לכאורה די בדברים אלו כדי לקבוע שדין התביעה להידחות, שכן לא מולא התנאי שבסעיף 14 (א) (2) לחוק. אלא שראיתי להוסיף ולדון גם בטענות הנוספות. האם החוזה בוטל? 48. אין חולק שמכתב רשמי על דבר ביטול ההסכם על ידי הנתבעות לא נשלח. נותרה השאלה האם ניתן ללמוד מתוך התנהגות הצדדים שהיה להם ברור כי אין חוזה מחייב ביניהם. 49. לטעמי מקום שראיתי להעדיף את עדותו של מר שופמן, ולפיה מיד לאחר שנאמר לו על ידי מר X כי המדובר בקניון השרון הודיע כי הנכס הזה מוכר לנתבעות והן אינן מעוניינות בו, כי אז מהווה הדבר הודעת ביטול לכל דבר ועניין. 50. הודעת ביטול אינה חייבת להיעשות בכתב גם מקום שההסכם עצמו נעשה בכתב. הרעיון הוא להעמיד את הצד השני על הכוונה לבטל את החוזה ולא לראות בו יותר התקשרות מחייבת בין הצדדים. לעניין זה ראה בין היתר דברי כב' השופט מלץ בע"א 306/85 Datalab Management pty.Ltd ואח' נ' פולק אינטרנשיונל בע"מ ואח' פ"ד מג (2) 309 בעמ' 314 וכן דבריהם של המלומדים ד. Xמן ונ. כהן בספרם חוזים כרך ב' בעמ' 1087-1088. אין הוראה מיוחדת באשר לדרישות הביטול של הסכם תיווך. לטעמי לא ניתן ללמוד גזירה שווה מן העובדה שהסכם לקבלת דמי תיווך מחויב להיות בכתב לדרישה זהה באשר לביטולו. משלא נמצאה בחוק דרישה מפורשת כזו, חלים דיני החוזים הכלליים על ההלכות שנפסקו בעיניינם. 51. בהינתן שההסכם מולא לאחר שנחתם הרי שבעצם לא השתכלל לכדי הסכם שכן לא הייתה גמירות דעת שכן זהות הנכס מהווה פרט מהותי להסכם. האם היה מר X הגורם היעיל שהביא לעסקה? 52. כאמור תנאי מצטבר נוסף שעל מר X למלא כדי להיות זכאי לדמי תיווך הוא היותו "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" בהתאם לסעיף 14 (א) (3) לחוק. 53. הפסיקה מנתה מספר גורמים שבהתקיימם יכולים ללמד על מידת היעילות של המתווך בקשירת העסקה. בעניין זה די לי אם אפנה לדבריו של כב' הנשיא שמגר, שהובאו על ידי ב"כ הנתבעות בסיכומיו, בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) 116 בעמ' 123-124: "ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה." ובענייננו: 54. מידת הדימיון בין העסקאות - מתוך עדותו של מר שופמן עלה כי בעת שפנה אליו מר X הייתה העסקה אמורה לכלול את הקניון על מבנה הדיון המוגן שבו ועל חדר הכושר, והנתבעות לא היו מעוניינות בכך לאחר שבדקו את הכדאיות של העסקה. גם בהמשך כאשר נעשתה לנתבעות פנייה על ידי רו"ח ברזילי עדיין ביקש מר אקירוב למכור את הקניון עם מבנה הדיור המוגן וחדר הכושר. אין חולק שבסופו של יום לא כללה העסקה את מבנה הדיור המוגן ולא את חדר הכושר. מכאן שאין זהות בין ההצעה לרכישת הנכס במועד שבו הועלתה על ידי מר X, לעסקה שנחתמה בסופו של יום. 55. מידת הקרבה במחיר - על פי ההצעה שעולה מתוך הסכם התיווך עמד מחירו של הקניון על בערך 80,000,000 $ בעת שהוצע על ידי מר X למר שופמן. בסופו של יום נרכש הקניון על ידי הנתבעות כנגד תשלום של 344,000,000 ₪ בתוספת מע"מ. על פניו נראה כי קיים דמיון בסכומים אלא שאין להתעלם מן העובדה שמדובר בחלוף שנתיים מן ההצעה וכי המחיר בסופו של יום לא כלל את מבנה הדיור המוגן וחדר הכושר. כך גם יש שוני בשיעור התשואה שלכאורה עמד בעת הצעת מר X על 9% ואילו בעת הרכישה על 7.8%. ראיתי לקבל את עדותו של מר בירם בעניין זה כי בחלוף הזמן והשתנות השוק והחיים הכלכליים, הייתה העסקה כדאית להם למרות שעל הנייר נתוני התשואה פחות טובים. 56. חלוף הזמן למן ההצעה הראשונה ועד לעסקה - מאז ההצעה של מר X ועד לרכישת הקניון על ידי הנתבעות חלפו שנתיים. בתוך אותה תקופה נעשתה לנתבעות פנייה נוספת לרכישת הקניון שנבדקה על ידן וסורבה בסופו של יום. מכאן יש תמיכה לטענת הנתבעות כי לא היו מעוניינות בעסקה על תנאיה באותה תקופה. 57. מידת האינטנסיביות של פעולות מר X - בעניין זה אין חולק שלא התקיימה כל פגישה בין מר שופמן לבין מר אקירוב או מי מטעמו אלא לאחר שהנכס הוצג שוב על ידי רו"ח ברזילי, בחלוף חודשים רבים לאחר הפגישה בין מר X למר שופמן. כך גם אין חולק שמר X לא העביר למר שופמן כל פרטים נוספים לאלו שציין בהסכם התיווך, היינו המחיר והתשואה המוערכת. מתוך עדותו עלה כי פרטים נוספים גם לא היו בידיעתו או ברשותו. לעומת זאת בהצעה שהועברה בעקבות פנייתו של רו"ח ברזילי נמסרו פרטים והועברו מסמכים שהיה בהם כדי ללמד על החוזים עם השוכרים ועל שיעור דמי השכירות התשואות של חברת הניהול והקניון עצמו ועוד. עוד ראיתי לשוב ולציין כי טענתו של מר X כי שוחח פעמים רבות עם מר שופמן על הקניון נסתרה כפי שפירטתי לעיל. טענתו של מר שופמן כי בעת שהוצג לו הקניון על ידי מר X כבר הכירו הנתבעות את הנכס מבדיקה קודמת לא נסתרה. אמנם המסמכים שצורפו כנספחים ב' ו - ג' לתצהירו ואשר נערכו ככל הנראה על ידי קודמו, הינם בבחינת עדות שמיעה לאמיתות תוכנם שכן עורכם לא הגיע להעיד, אך עצם העובדה שהנתבעות כגופים ידעו על הקניון ובדקו את העסקה בעבר לא נסתרה. תמיכה לעדותו של מר שופמן ניתנה בעדותו של מר בירם שהבדיקה הראשונית בינואר 2005 נעשתה עבורו (ראה עדותו בעמ' 25 לפרוטוקול). 58. מעורבותו של גורם נוסף - לעומת פועלו של מר X, שהסתכם בהחתמת מר שופמן על ההסכם ומתן הנתונים המינימאליים שמופיעים בו, היה פועלו של מר מאנה אינטנסיבי וממוקד. ניתן אף לומר כי מר מאנה יצר לנתבעות עדיפות על פני גורמים מעוניינים אחרים במועדים הרלוונטיים. אמנם נעשה פרסום לבורסה על דבר חזרתה של מנופים פיננסיים לישראל מן העסקה לרכישת הקניון, אלא שמר מאנה הביא מידע מוקדם כי העסקה על סף פיצוץ וכן מידע שנגע לגורמים נוספים שמעוניינים בעסקה ולסד הזמנים הקצר שנותר לקבל החלטה אם להיכנס לעסקה. אין ספק שבפועלו זה היה מר מאנה הגורם היעיל לקשירת העסקה בין הנתבעות לאלרוב. 59. תשלום דמי תיווך - עובדה היא שהנתבעות שילמו למר מאנה דמי תיווך בשיעור 2% וזאת ללא שהיה ביניהם חוזה בכתב. מתוך כך אני למדה כי לא היה בכוונת הנתבעות לבצע עסקה תוך התחמקות מתשלום דמי תיווך למתווך שהביא לסגירת העסקה. ניתן להניח שאם במועדים שבהם עניין מר X את מר שופמן ברכישת הקניון, היו הנתבעות מעוניינות בעסקה ומבצעות אותה, היה מר X מקבל את שכרו. עוד ראיתי לציין בהקשר זה שמר X לא פנה למר אקירוב בדרישה דומה. זאת חרף העובדה שבעדותו ציין כי בינו לבין מר אקירוב אין הסכמים בכתב אך הוא נוהג לשלם לו 1% מכל עסקה שהביא לו. 60. זהות הנכס - לטעמי לא ניתן ללמוד גזירה שווה ממקרים בהם מסר מתווך פרטיה של דירה אנונימית שעומדת למכירה, לעסקה של מכירת קניון. עסקאות מעין אלו מדוברות בין הגופים שעוסקים בנדל"ן מניב. כוונות למכירת נכסים כאלו מוצאות דרכן גם לעיתונות ומכאן שלא ניתן לומר שמר X "הכיר" לנתבעות את קניון השרון. במקרים מסוג זה הבאת העסקה משמעה הבאת נתונים משמעותיים לגביה ויכולת להביא לתפירת העסקה בין שני הצדדים. דבר מזה לא הראה מר X. מטעם זה איני רואה כי ניתן ללמוד גזירה שווה מפסק דינה של כב' השופטת ריבי צוק בעניין ת.א. (כ"ס) 4960/04 לושקוב דניאלה ואח' נ' רכס אילנה, לא פורסם, מיום 11.5.08. פסק דין שצירף ב"כ התובעים לסיכומי התשובה מטעמו. באותו מקרה הביאו המתווכות את הנתבעת לראות את הנכס וזו ראתה את הנכס לא פעם אלא פעמיים ואף עם בעלה שכן גילתה עניין רב בבית. במקרה שם הודיעה הנתבעת למתווכות כי המחיר הנדרש גבוה מידי ליכולותיהם ועל כן ירדה העסקה מן הפרק. כשלוש שנים לאחר מכן חלף על פני הבית בעלה של הנתבעת וראה שלט וביקש לדעת הכיצד עדיין עומד הבניין בשיממונו וכמה מבקשים עבורו עכשיו. משמע הוא הכיר וזכר שהתוודע אל הבית בעבר באמצעות המתווכות התובעות. לא כך בענייננו. 61. כל אלה יחדיו מביאים אותי למסקנה כי מר X לא היה הגורם היעיל בעסקה לרכישת הקניון על ידי הנתבעות ומכאן שגם התנאי שבסעיף 14 (א) (3) לחוק לא התקיים בענייננו ואף מטעם זה אין מר X זכאי לדמי תיווך בגין רכישת הקניון. סוף דבר 62. לאור כל האמור, דין התביעה להידחות. 63. התובעים ישלמו לנתבעות הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך 100,000 ₪ וזאת בתוך 30 ימים מהיום. לא ישולם הסכום במועד, ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. דמי תיווךתיווך