זכות התנגדות לפיצול דירה בבית משותף

א. רקע עובדתי 1. המבקשים עתרו למתן סעד הצהרתי, אשר יקבע כי הם זכאים לכך שצו בתים משותפים המתייחס לבית המשותף שברחוב בן יהודה 94 בתל אביב, גוש 7113 חלקה 14 (להלן: "הבית המשותף" או "הבניין") יתוקן באופן שדירת הגג שבבעלותם, הידועה כתת חלקה 22 (להלן: הדירה), שהורחבה ופוצלה לשלוש יחידות דיור נפרדות, תרשם בלשכת רישום המקרקעין כשלוש יחידות נפרדות. לעתירה זו מתנגדים רק שני בעלי דירות מתוך 22 בעלי דירות בבניין: המשיבים 2 ו-7. טענתם היא כי המבקשים לא היו רשאים לבנות על הגג דירה תלת-מפלסית, שניצלה את כל אחוזי הבניה בבניין השייכים לכלל הדיירים. 2. המבקשים רכשו את הדירה ביום 7.3.96. הנכס שרכשו המבקשים היה חדר על הגג, בקומה הרביעית של הבניין, שאליו הוצמד שטח הגג. מטרת הרכישה היתה לבנות על הגג דירה מורחבת שתפוצל לכמה יחידות דיור ולנצל את מלוא אחוזי הבניה המותרים (סעיף 2 לתצהיר המבקשת). לכן, פנו המבקשים לפני רכישת הדירה אל הועדה המקומית ביום 29.2.96 בבקשה לקבל מידע על זכויות הבניה על גג הבית המשותף, ובמיוחד לגבי האפשרות לחלק את שטח הדירה המורחבת לכמה יחידות נפרדות. תשובת הועדה המקומית היתה כדלהלן: "הריני להודיעך כי החלקה שבנדון כלולה באזור מסחרי בו לא נקבעה מגבלת צפיפות, לכן אין מניעה לחלק דירות בבנין הקיים בכפוף לקבלת היתר כדין" (נספח ה' להמרצת הפתיחה). 3. שטח הדירה המקורית שרכשו המבקשים היה 47 מ"ר, ואליה היה צמוד גג בשטח 59 מ"ר (להלן: "הגג"). מדובר בחלק הגג החזיתי של הבניין, כאשר בחלק העורפי ישנן שתי דירות גג נוספות. על השטח שרכשו המבקשים (47 מ"ר + 59 מ"ר) הם בנו דירה תלת-מפלסית, אותה ביקשו מאוחר יותר לפצל שלוש יחידות דיור נפרדות. בשנת 1997 קיבלו המבקשים את ההיתר להפוך את הדירה הקיימת שרכשו לדירה מורחבת תלת-מפלסית (טריפלקס), וכך היא נבנתה (סעיף 2 להחלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א מיום 9.12.01, נספח ז' לתצהיר המבקשת - להלן: "ועדת הערר"). המבקשת אישרה בעדותה כי הדירה שבנתה בשלושה מפלסים היא בשטח כולל של כ- 218 מ"ר, וכי לצורך בנייתה ניצלו המבקשים את כל אחוזי הבניה בבניין (עמ' 13). בעת שנבנתה דירת הטריפלקס של המבקשים, לא ניתן להם עדיין היתר לחלקה לכמה יחידות דיור (סעיף 2 להחלטת ועדת הערר). בשנת 2001 דחתה הועדה המקומית בקשה נוספת של המבקשים לפצל את הדירה לארבע יחידות דיור, ועל החלטה זו הוגש ערר שנדון על ידי ועדת הערר ונדחה. אך ועדת הערר קיבלה את טענת המבקשים בדבר זכותם לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור, והתירה להם להגיש תוכנית חדשה לוועדה המקומית (המבוא להחלטה, נספח ז' לתצהיר המבקשת). החלטתה של ועדת הערר ארוכה ומנומקת היטב, והיא ניתנה לאחר שנשמעו התנגדויות של כמה מן הדיירים, כולל התנגדותו של המשיב 7. המשיב 2 לא הגיש התנגדות לפיצול המבוקש, כפי שהודה בעדותו (עמ' 9). הועדה קבעה כי רוב בעלי הדירות הסכימו, או לפחות לא התנגדו, לפיצול המבוקש, וכי הפיצול עומד בקריטריונים שנקבעו על ידי הועדה המקומית (אלו צורפו כנספח ו' לתצהיר המבקשת). ועדת הערר הסתפקה בהסכמת רוב בעלי הדירות בבניין לפיצול המבוקש, ולא סברה שיש צורך בהסכמת כולם. בהתייחס להתנגדותו של המשיב 7, אשר טען כי המבקשים ניצלו זכויות בניה שאינן שייכות להם, הדגישה ועדת הערר בהחלטתה משנת 2001 שמוסדות התכנון אינם מוסמכים לדון בשאלה קניינית זו. הועדה ציינה כי רוב בעלי הדירות לא העלו הסתייגות לגבי זכותם של המבקשים לבניית הדירה, וגם לא ננקטה פעולה כלשהי להפסקת הבניה שהושלמה על פי היתר שניתן עוד בשנת 1997. הועדה אף הוסיפה: "מי שסבור כי זכויותיו הקנייניות נפגעו על ידי ניצול אחוזי הבניה ע"י העוררת - כתובתו היא בערכאות המוסמכות לדון בשאלות קניין ולא בפני מוסדות התכנון" (סעיף 8 להחלטה). המשיבים לא עשו דבר בעקבות החלטה זו. 4. לאחר הגשת תוכנית נוספת, קיבלו המבקשים ביום 3.3.04 היתר בניה מהוועדה המקומית המאפשר להם לחלק את הדירה המורחבת שבנו לשלוש יחידות דיור נפרדות, וכך הם עשו (היתר הבניה צורף כנספח ח' ותשריט הפיצול כנספח ט'). מהיתר הבניה עולה כי בעת שניתן ההיתר לפיצול, הדירה היתה בנויה על שלושה מפלסים מעל הקומה הרביעית, כפי שעולה גם מן התשריט שצורף. 5. דירת המבקשים (מס' 22) היא היחידה שלה הוצמד גג בשטח של 59 מ"ר שסומן באות ב' (ראה צו רישום הבית המשותף שצורף כנספח א'). אמנם הדירה של המבקשים והגג שרכשו הם בחלק החזיתי של הבניין, וקיימות שתי דירות נוספות על הגג בחלק העורפי של הבניין (אלו שייכות למשיבים 8, 20-21). אך רק דירת המבקשים זכתה להצמדת חלק מהגג, כפי שעולה בבירור מצו רישום הבית המשותף ומנסח לשכת רישום המקרקעין (נספחים א'-ב' לתצהיר המבקשת). 6. העובדה שרק דירת המבקשים זכתה להצמדת חלק מהגג ולזכויות בניה, באה לידי ביטוי גם בתקנון המוסכם של הבית המשותף (נספח ג' לתצהיר המבקשת - להלן: "התקנון"). הדירה של המבקשים היא לא רק היחידה שזכתה להצמדת חלק מן הגג, אלא גם היחידה שלגביה נקבעה זכות להרחבת הבניה על הגג ולניצול אחוזי בניה לצורך כך. למעשה, התקנון, רובו ככולו, עוסק בזכויות ובחובות של דירה 22 של המבקשים. התקנון קובע בסעיף 1(א) את הצמדת שטח של 59 מ"ר מהגג לדירת המבקשים; מסדיר בסעיף 2(א) את חלוקת ההשתתפות בהוצאות אחזקה של הבית המשותף, תוך התייחסות מיוחדת לדירת המבקשים; קובע בסעיף 2(ב) את זכותם של בעלי הדירות לעבור דרך הגג של המבקשים כדי לבצע תיקונים; קובע בסעיף 2(ד) את זכותם של המבקשים להשתמש בכל חלקי הרכוש המשותף לצורך הבניה על הגג, ואת חובתם לפצות את הדיירים עקב נזקי הבניה (סעיף 2(ה). אך חשוב מכל הוא סעיף 2(ג) לתקנון, הקובע את זכויות הבניה של המבקשים בזו הלשון: "בעלי יחידה 22 יהיו רשאים לנצל אחוזי בניה לשם בניה על הגג של חדר או חדרים נוספים שיתווספו לדירה בכל עת שימצאו זאת לנכון. לצורך הבניה הנוספת יהיו רשאים בעלי היחידה, ללא הסכמת בעלי היחידות האחרות, לחתום על כל בקשות או מסמכים אחרים שידרשו לשם קבלת רישיון בניה מתאים מהרשויות המוסמכות ו/או לשם חתימת בקשות ו/או מסמכים אחרים שידרשו לשם תיקון צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים" (נספח ג' להמרצת הפתיחה). פרשנותו של סעיף 2(ג) לתקנון עומדת ביסוד המחלוקת בין המבקשים למשיבים 2 ו- 7, והיא זו שהביאה את המפקחת על רישום המקרקעין ואת הממונה על הרישום להעביר סוגיה זו להכרעת בית המשפט, כפי שיובהר בהמשך. המבקשים סבורים כי הם היו רשאים לנצל את מלוא אחוזי הבניה בבניין, ולבנות על הגג דירת שלושה מפלסים - אותה הם מבקשים לפצל כיום לשלוש דירות. המשיב 2, לעומת זאת, טוען כי התקנון הקנה למבקשים אך ורק את הזכות להרחיב את הדירה הקיימת בשטח 47 מ"ר לשטח נוסף של 59 מ"ר משטח הגג החזיתי שהוצמד לדירתם - והכול במפלס אחד. אין להם זכות לנצל את מלוא אחוזי הבניה בבניין, הכוללים את הגג שמעל הדירה המורחבת, ולכן הם לא היו רשאים לבנות שתי קומות נוספות על גג הדירה המורחבת. 7. עם השלמת הבניה המפצלת את הדירה לשלוש יחידות דיור, ולאחר קבלת תעודת גמר וטופס 4 (נספחים יב'-יג' לתצהיר המבקשת), ביקשו המבקשים לתקן את צו רישום הבית המשותף על מנת להתאימו למצב הקיים. הם פנו למפקחת על המקרקעין בתל אביב (להלן: המפקחת) בבקשה לתקן את הצו. המפקחת הנכבדה דחתה את הבקשה ביום 29.12.05, ואמרה (נספח י' לתצהיר המבקשת): "בתקנון המוסכם מאושר לבעלי יחידה 22 להרחיב דירתם ותו לא. מבוקש ע"י בעלי יחידה 22 לתקן צו לא בדרך של הרחבת דירתם, אלא בדרך של ביטול רישום דירתם ורישום 3 דירות דופלקס חדשות. משבוצעה בניה של דירות שלא על פי המותר בתקנון המוסכם החל על הבית, יש להמציא הסכמת כל בעלי הדירות לתיקון המבוקש". על החלטה זו הגישו המבקשים ערר לממונה על המרשם (נספח יא' לתצהיר המבקשת - להלן: "הממונה"). הממונה הנכבדה קבעה ביום 12.6.06 כי הואיל וקיימת מחלוקת בין הדיירים בבניין והתנגדות לתיקון רישום צו הבית משותף, והואיל ומחלוקת זו דורשת לפרש את התקנון המוסכם - אין זה מסמכותה של המפקחת להכריע בנושא, ויש צורך בהכרעה שיפוטית בנושא (נספח יז' לתצהיר המבקשת). יצויין כי בערר בפני הממונה נשלחה הודעה לכל בעלי הדירות בבנין להגיש התנגדויות. רק המשיבה 10 הגישה התנגדות בכתב, ולאחר מכן הסירה אותה. המשיב 7 התקשר בטלפון והודיע על התנגדותו לתיקון הצו (סעיף 21 לתצהיר המבקשת). בנסיבות אלו, הוגשה התביעה שבפני להורות למפקחת לתקן את צו רישום הבית המשותף. ב. טענות הצדדים 8. הסעד המבוקש בהמרצת הפתיחה הוא ליתן פסק דין הצהרתי הקובע כי המבקשים זכאים לכך שצו הבית המשותף יתוקן, באופן שהדירה הידועה כתת-חלקה 22 תרשם כשלוש יחידות דיור נפרדות בהתאם להיתר שניתן כדין ובהתאם לתקנון המוסכם. המבקשים טוענים כי החלטת המפקחת מעניקה למעשה לכל אחד מבעלי הזכויות בבית המשותף זכות וטו, כך שדי בהתנגדות בעל דירה אחת בבית המשותף כדי למנוע את תיקון הצו. החלטה זו עומדת בניגוד לחוק ולפסיקה, במיוחד כאשר התיקון נדרש להתאים את הצו לבניה הקיימת על פי התקנון המוסכם ועל פי היתר שניתן כדין. לבית המשותף תקנון מוסכם, שעל פיו זכאים המבקשים לנצל את אחוזי הבניה הקיימים לשם בניה על הגג, ולצורך כך אין דרושה להם הסכמתם של יתר הדיירים. הם רשאים לתקן את צו הבית המשותף, וגם לחתום בשם כל הדיירים על כל המסמכים הדרושים לכך, כפי שנאמר בסעיף 2(ג) לתקנון הבית המשותף. יתרה מזאת, תכניות בנין עיר שחלות על הבית המשותף ייחדו את רח' בן יהודה כרחוב מיוחד, מהבודדים בל אביב, שבו אין מגבלת צפיפות ושבו ניתן לפצל דירות קיימות לדירות קטנות יותר. הוראות אלה הן בבחינת דין, והרוכש דירה ברחוב זה רוכש זכות לפצל את דירתו; יתר הדיירים אינם רשאים למנוע זאת. 9. עוד טוענים המבקשים כי המפקחת שללה מעצמה את שיקול הדעת שהעניק לה המחוקק, ובכך העניקה לבעלי כל יתר הזכויות בבית המשותף סמכות או זכות שהמחוקק מעולם לא העניק להם. סעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי: "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל הדירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או בעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". לשם תיקון צו בית משותף, יש להביא את הבקשה לתיקון לידיעתו של כל בעל זכות בבנין ולאפשר לו לטעון טענותיו. ההחלטה מצויה בשיקול דעתו של המפקח על המקרקעין בלבד, ואין לאף בעל זכויות בבית המשותף זכות למנוע את התיקון. כמו כן, תקנות 53-55 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 (להלן: "תקנות המקרקעין") קובעות כי אין לבעל זכויות כלשהו בבית משותף זכות וטו למנוע תיקון צו בתים משותפים, וכי ההחלטה הסופית היא בידי המפקח. על כן יש לדחות את החלטת המפקחת הדורשת כי יוגשו לה הסכמתם של כל בעלי הזכויות בבית המשותף, על מנת שתאשר את תיקון הצו. 10. המבקשים מוסיפים וטוענים כי על פי התקנון המוסכם, רשאים המבקשים להרחיב את דירתם, שבמקורה השתרעה על שטח של 47 מ"ר, עד למיצוי כל אחוזי הבניה. על פי סעיף 2(ג) לתקנון המוסכם הם רשאים לעשות זאת אף ללא הסכמת בעלי היחידות האחרות בבית המשותף. היות והבקשה לתיקון צו הבית המשותף כוללת הן הרחבת הדירה המקורית והן פיצולה ל- 3 יחידות נפרדות, היה על המפקחת להעביר הודעה על הבקשה ליתר בעלי הזכויות בבית המשותף ולתת להם הזדמנות לטעון טענותיהם. אין לבעלי יתר הזכויות בבית המשותף זכות מוקנית להתנגד לעצם רישום פיצולה של דירתם המורחבת של המבקשים ליחידות נפרדות, שכן זכותם של המבקשים לפצל את דירתם נובעת מתוכניות בניין עיר שחלות על הבניין, מה גם שפיצול הדירה לא פגע כשלעצמו בזכות קניינית כלשהי של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף. המבקשים רכשו את דירת הגג לאחר שבדקו את זכויותיהם בעירייה, בוועדה המקומית ובלשכת רישום המקרקעין, ואף קיבלו אישורים לעניין המצב התכנוני והמשפטי. הם ביצעו את הבניה על פי היתר כדין. המבקשים רכשו זכות קניינית המוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, ולא ניתן לפגוע בה אלא על פי חוק. 11. המבקשים מציינים כי כמה מן הדיירים התנגדו להיתר הבניה במוסדות התכנון וטענו לפגיעה בזכותם הקניינית. ועדת הערר הפנתה אותם לבית המשפט שכן הוא המוסמך לדון בזכויות אלה. אולם איש מבין הדיירים לא פנה לבית המשפט וניסה לעכב או למנוע את הבניה. הם אינם יכולים לעשות כן לאחר השלמת הבניה, כאשר מבקשים לתקן את צו רישום הבית המשותף כך שישקף את הבניה שנעשתה על-פי היתר הבניה. ההתנגדות לפיצול, כך נטען, לוקה בשיהוי משמעותי וממשי, הן אובייקטיבי והן סובייקטיבי. הבנייה הסתיימה עוד בשנת 2004 והדירות מאוכלסות. הרישום אינו בא לשנות את המצב הקיים, אלא להתאים את הרישום למציאות. רישום נכון ומדויק של מקרקעין הוא עיקרון בסיסי המחויב על פי החוק. הרישום המטעה הקיים כיום בפנקסי המקרקעין, גורם למבקשים נזק כספי והוני משמעותי, שכן אין ביכולתם לממש כל נכס בנפרד ונמנעת מהם האפשרות לעשות עסקה ביחידת דיור אחת בנפרד מהאחרות. 12. לפני הגשת התובענה פנו המבקשים לבעלי הזכויות בבית המשותף (סך הכל 22 דירות בבניין). 13 מבעלי הזכויות הביעו הסכמה מפורשת בכתב לתיקון צו הבית המשותף והם צורפו לתובענה כמשיבים פורמאליים (משיבים 9-21). יתר המשיבים שצורפו - חלקם לא הביעו עמדה כלשהי, וחלקם לא השיבו כלל לפניה (ראה סעיף 23 לתצהיר המבקשת ומכתבי ההסכמה שבנספח יט'). במהלך הדיון בתובענה התברר כי גם המשיבים 5, 6 ו- 8 אינם מתנגדים לבקשה (ראה פרוטוקול עמ' 4). המשיבים 3 ו- 4 לא התייצבו לדיונים ולא הגישו תשובה לבקשה. רק שני בעלי זכויות הודיעו על התנגדותם - אלו הם המשיבים 2 ו - 7, כאשר רק המשיב 2 הגיש תצהיר תשובה. המבקשים טוענים כי התנגדותם של השניים נובעת מסיבות אישיות של נקמנות וצרות עין, ויש בהתנגדותם משום שימוש לרעה בזכות. 13. ב"כ המשיבה 1, המפקחת על רישום מקרקעין תל אביב, הודיעה בתגובתה, וכך גם בדיון המוקדם (עמ' 3), כי היה ובית המשפט יקבע כי על-פי הוראות התקנון המשותף, או על פי הדין, אין נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות לרישום תיקון הצו המבוקש על ידי המבקשים - תכבד המשיבה 1 החלטה זו ותפעל על-פיה; היא תבצע את תיקון הצו, כפוף לקיום דרישות החוק הנוגעות לרישום. 14. המשיב 2, מר שמואל פדלון, מתנגד לבקשה וטוען כי למבקשים הותר בתקנון להרחיב את הדירה הקיימת ולנצל מתוך כלל אחוזי הבניה של הבניין רק אותו חלק מאחוזי הבניה הדרוש לשם הרחבת דירתם והוספת חדר או חדרים בשטח של 59 מ"ר משטח הגג שהוצמד לדירתם, וזאת בקומה אחת. בפועל, המבקשים ניצלו את מלוא אחוזי הבניה של הבניין, ובנו על מלוא שטח הגג שלוש יחידות דיור נפרדות בשטח של 214 מ"ר, שנבנו בשלוש קומות על גג הבניין. הגג של הדירה המורחבת, שנבנתה על ידי המבקשים בקומה הרביעית, הוא רכוש משותף של כלל הדיירים. לכן, המבקשים לא היו רשאים לבנות שתי קומות נוספות על גג זה. המשיב 2 הסתמך על הלכות משפטיות, לפיהן הצמדת שטח הגג איננה מקנה בהכרח גם את הזכות לנצל את מלוא אחוזי הבניה בבניין. הוא מדגיש כי אין להקיש דבר מן העובדה שהבניה נעשתה בהתאם לתוכנית בניין ערים החלה במקום, ובהסתמך על היתר בנייה כדין, שכן ועדת הערר שדנה בהתנגדויות לבנייה ציינה כי היא איננה מוסמכת להכריע בזכויות קנייניות של הדיירים. 15. המשיב 7, מר ברונו שוורץ, מתנגד לבקשה בלא הגשת תצהיר. לדבריו, התקנון המוסכם של הבית המשותף מעניק לבעלי הדירה את הזכות להרחיב את דירתם ב - 59 מ"ר בלבד בקומה השלישית, אך לא מעניק להם את מלוא אחוזי הבניה של הבניין כך שיוכלו לנצל את מלוא השטח ולהוסיף שתי קומות על גבי הקומה הרביעית כיחידות נפרדות. בסיכומיו בעל-פה העלה המשיב 2 טענות שונות שאינן רלבנטיות, וללא בסיס עובדתי (עמ' 14). ג. דיון והכרעה 1. זכותם של המשיבים להתנגד לתיקון צו הבית המשותף 16. המחלוקת שמעוררים המשיבים 2 ו-7 (להלן "המשיבים") נוגעת לעצם זכותם של המבקשים לבנות את הדירה התלת-מפלסית על גג הבניין, שכן לטענת המשיבים היא נבנתה על רכוש משותף של דיירי הבניין, או תוך ניצול אחוזי בניה השייכים לכל דיירי הבית. אולם, הסעד לו עותרים המבקשים בתיק זה הוא אך ורק תיקון צו רישום הבית המשותף באופן שהדירה המורחבת שבנו תרשם כשלוש יחידות דיור נפרדות. משהוכח כי הדירה נבנתה על פי היתר כדין ובהתאם לתכנית בניין עיר החלה על האזור - ועל כך אין מחלוקת - זכאים המבקשים לכך שצו רישום הבית המשותף יתוקן באופן שישקף את מצב הבנייה הקיימת. אינני סבור שהמשיבים רשאים להתנגד כיום לרישום זה, שכל-כולו נוגע לפיצול הדירה המורחבת שנבנתה. אילו ביקשו המשיבים למנוע את קבלת היתר הבניה או את הבניה עצמה, בעילה של פגיעה בזכות קניינית, היה עליהם לפנות לערכאה המתאימה ולא להמתין לשלב תיקון צו רישום הבית המשותף. תיקון זה הינו טכני בעיקרו, ואינו בא לשנות את המצב הקיים. הרישום בא להתאים את הצו לבניה שנעשתה על-פי התוכנית החלה ולפי היתר כדין. רישום נכון ומדויק של מקרקעין הוא עיקרון בסיסי בניהול רישום נכסים בלשכת רישום המקרקעין, ותואם את התכלית שהותוותה על ידי חוק המקרקעין. בית המשפט מוסמך להורות על תיקון צו לרישום בית משותף על מנת שישקף את המצב הקיים (ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, תק-על 2009(3) 3111, פסקה 7 לפסק דינה של כב' השופטת מ' נאור המפנה לדברי הערכאה דלמטה). כיום, בלשכת רישום המקרקעין רשומה כדירת-גג בתת-חלקה 22 דירה בשטח של 47 מ"ר שאליה צמוד שטח גג של 59 מ"ר. מצב זה שונה בתכלית מהמצב הקיים, ואין סיבה שלא לרשום את הדירות לפי ההיתר שניתן לבנייתן. ודוק: ההתנגדות של המשיבים איננה לפיצול שנעשה, ואשר אותו מבקשים לרשום עתה, אלא לעצם הבניה של הדירה המורחבת. אך נושא בניית הדירה איננו יכול לעמוד לדיון בתיק זה, המתנהל סביב רישום הפיצול של דירת המבקשים - נושא שנדון והוכרע בועדת הערר בשנת 2001, כאשר הותר למבקשים לבצע את הפיצול. הבניה של הדירה התלת-מפלסית בוצעה עוד ב-1997, אף היא על פי היתר כדין, ואין בפני כל ראיה כי מישהו מהמשיבים התנגד לכך בפני רשויות התכנון, או בפני ערכאה שיפוטית כלשהי. המשיב 2 אישר כי ההליכים להוצאת ההיתר לבניית דירת המבקשים החלו עוד בשנות ה- 90 (עמ' 8). אין כל הצדקה לאפשר למשיבים להעלות כיום טענות כנגד בניה שבוצעה לפני כ- 14 שנים בידיעתם המלאה. המשיבים מנסים להשיג בהליך זה מטרה צדדית: למנוע תיקון של צו הבית המשותף כך שישקף את פיצול הדירה ל-3 יחידות, אף שאין בפיהם טענה כלשהי כנגד פיצול הדירה; כל מבוקשם הוא להשיג על עצם הרחבת הדירה, שנעשתה בשנת 1997. יש להוסיף ולציין, כי כל הדיירים הוזמנו להגיש התנגדות בכתב לעתירת המבקשים לתקן את צו הבית המשותף, והמשיבים לא ניצלו הזדמנות זו (סעיפים 19-20 לתצהיר המבקשת ונספח יד' לתצהירה). מכך ניתן להסיק שהתנגדותם איננה לרישום הפיצול, אלא לעצם הבניה של הדירה המורחבת שנעשתה בשנת 1997. התנגדות זו אין הם רשאים להעלות בהליך זה, שהוגש בסוף שנת 2008, רק לצורך התאמת הרישום למצב הקיים. 17. המשיב 2 העלה טענות לגבי זכותם הקניינית של המבקשים לבנות דירה תלת-מפלסית, כפי שנבנתה בשנת 1997. גם הוא איננו מתנגד לפיצול. יתר על כן, מסתבר, שהמשיב 2 גם אינו מתנגד לעצם הבניה של הדירה המורחבת. בעדותו הודה המשיב 2 כי לא התנגד להוצאת היתר הבנייה למבקשים, ואמר: "גב' פורטמן יודעת, לא היתה לי התנגדות שתעשה מה שהיא רוצה" (עמ' 8). בהמשך עדותו הבהיר כי יש לו אך ורק דרישה אחת: שהמבקשים יפצו אותו על כך שניצלו אחוזי בנייה שלטענתו שייכים גם לו (עמ' 8-10). המשיב 2 נשאל מה עשה כאשר ראה שהמבקשים בונים את הדירה התלת-מפלסית והשיב: "לא עשיתי כלום. זה רכוש שלה... נכון. לא היתה לי התנגדות אליה, חוץ מהעניין של הגג שעל זה מגיע לי פיצוי..." (עמ' 9-10). מכאן ברור שהמשיב 2 השלים זה מכבר עם הבנייה שבוצעה, אם בכלל התנגד לה אי-פעם, ולכן אין בפיו נימוק תקף להתנגד לתיקון צו הבית המשותף כך שישקף את הבניה שנעשתה לפי היתר כדין. אם סבר המשיב 2 כי מגיע לו פיצוי כלשהו מהמבקשים, היה עליו להגיש תביעה למימוש זכות זו זה מכבר. המבקשים צודקים בטענתם כי אין מקום לדון בשאלת הפיצוי בהליך זה. דברים אלו אמורים גם לגבי המשיב 7. הוא אמנם התנגד לפיצול הדירה המורחבת ל- 3 יחידות דיור, כפי שעולה מהחלטת ועדת הערר (נספח ז' לתצהיר המבקשת). הטעם לכך היה סברתו כי המבקשים לא היו זכאים לבצע את הבנייה של הדירה המורחבת. אך ועדת הערר הבהירה לו בהחלטתה (סעיף 8) כי אין היא דנה בזכויות קנייניות, ואם יש לו טענות בעניין זה עליו לפנות לערכאות המוסמכות. החלטה זו ניתנה בשנת 2001, והמשיב 7 - כמו גם המשיב 2 - לא עשה דבר כדי למנוע את פיצול הדירות, או כדי לממש זכויות כלשהן שמגיעות לו. היתר הבניה ניתן למבקשים עוד בשנת 1997, והדיון שהתנהל בועדת הערר בשנת 2001 התייחס לבקשתם לפצל את דירת הטריפלקס ל-3 יחידות דיור נפרדות. מכאן שהשיהוי שיש לייחס למשיבים הוא גדול ביותר ומעיד על זניחת התנגדותם לרישום הבניה שבוצעה. 18. המשיב 7 לא התייצב לדיון המוקדם, וגם לא הגיש תצהיר תשובה. הוא הסתפק במכתב קצרצר, בו טען כי על פי הוראות התקנון המוסכם לא היו המבקשים רשאים לנצל את מלוא אחוזי הבנייה בבניין על ידי הוספת שתי קומות מעל הדירה שהרחיבו. סיכומיו בעל-פה לא היו מבוססים ודבריו היו בלתי רלוונטיים למשפט. הוא אמר: "...זה הבית הכי יפה. היא ידעה מה לקחת... היא בנתה מחומר הכי זול, קלקר איך אפשר לעשות 12 גובה בגלל זה אתם צריכים להיזהר, ... אני מתנגד לרישום בגלל הסכנה, כי אני גר מתחתיה... זה מה שהיא קנתה בגרושים חדר כביסה וכך היא עשתה ביזניס בגלל זה יש לנו בעיות במדינה..." (עמ' 14). לטענות אלו, הנעדרות ראיה כלשהי, אין כל רלוונטיות לנושא של תיקון הרישום של הבית המשותף, כך שישקף את פיצול הדירה של המבקשים. 19. בנסיבות אלו, ומבלי להתייחס בשלב זה לטענות הקנייניות שמעלים המשיבים, נראה לי כי הם מנועים מלהתנגד כיום לתיקון צו הבית המשותף באופן שישקף את הבנייה שנעשתה לפני כ-10 שנים על פי היתר כדין, בלא שהמשיבים ניסו למנוע זאת. זאת ועוד, המשיבים סבורים כי בית המשפט צריך להכריע בתיק זה בזכויותיהם הקנייניות על סמך מכתב קצרצר של המשיב 7 ותצהיר של המשיב 2, אשר הודה כי אין הוא אחראי כלל לתוכנו. המשיב 2 אמר: "אני מבהיר שאת התשובה שלי ניסח עו"ד אמיר בצלאל... לא הסתכלתי על הפרטים בכלל" (עמ' 10). כאשר נשאל על פרטים המופיעים בתצהיר השיב: "תשאל את עורך הדין שלי... כל מה שכתוב שם זה עורך הדין כתב" (עמ' 11). לא זו הדרך להעלות טענות בדבר זכויות קנייניות שיש למשיבים, או טענות הנוגעות לאומד דעתם של הצדדים בעניין פירושו הנכון של התקנון. 20. אם יש ממש בטענתם של המשיבים כי המבקשים גזלו מהם זכויות בניה, יכולים הם להגיש תביעה כספית נגד המבקשים (אם לא התיישנה או שהיא לוקה בשיהוי, ואיני מביע עמדה בעניין זה). אך הם איבדו זה מכבר את זכותם להתנגד לעצם הבניה ולרישומה כחלק מצו הבית המשותף, בשל השיהוי הגדול בו לקתה התנהגותם. המשיבים התנהגו כמי שזנחו את זכויותיהם - אם היו להם זכויות - בידיעה עליהן, והמבקשים הסתמכו על התנהגות זו ושינו מצבם לרעה כאשר השלימו את הבניה ואת פיצול הדירות. בנסיבות אלו עומדת למבקשים טענת השתק נגד המשיבים, ככל שהדבר נוגע להתנגדות לתיקון הרישום (אינני מביע עמדה לגבי דרישת המשיב 2 לפיצויים) (ראה: ע"א 69/84 שפר נ' בונה, פ"ד מ(2) 645; ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי, פ"ד יח(1) 47, 53; ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 756; ע"א 6805/99 תלמוד תורה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445-448). זאת ועוד, סבורני כי המשיב 2 אינו נוהג בתום-לב, שעה שהוא מתנגד לתיקון צו רישום הבית המשותף רק כדי לקדם את דרישתו לקבלת פיצוי מהמבקשים, ומבלי שנקט פעולה כלשהי לתבוע זכות זו. זכות במקרקעין אין בה, כשלעצמה, כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק לאחר (סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), ודין זה חל גם מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) בשילוב עם סעיף 61(ב) לחוק זה (ראה: רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, בעמ' 222-223, 238-240, 275-279). 21. לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להתקבל משהתברר כי אין בפי המשיבים נימוק תקף להתנגד לתיקון צו הבית המשותף. בכך אינני מביע דעה באשר לצדקת טענותיהם של המשיבים בעניין זכותם של המבקשים לבנות את הדירה התלת-מפלסית, שאת פיצולה הם מבקשים לרשום כיום. טענות אלו עשויות להיות רלבנטיות, לאור הזמן שחלף והשיהוי בהתנהגות המשיבים, רק לעניין שאלת הפיצוי המגיע למשיבים (למעשה, המשיב 7 לא דרש כלל פיצוי, אלא רק המשיב 2) - לא כעילה להתנגד לתיקון צו הבית המשותף. אך הואיל והצדדים התייחסו לשאלת הזכויות, אוסיף ואומר, אגב אורחא, כי לו היה עלי להכריע בתיק זה על סמך שאלת הזכות הקניינית - בהתעלם מסוגיית השיהוי וההתיישנות - לא הייתי שולל בהכרח את טענת המשיבים כי המבקשים לא היו רשאים לבנות על הגג דירה תלת-מפלסית, באופן המנצל את כל אחוזי הבניה של הבניין. להבהרת דברי אלו מוקדש תת-הפרק הבא. 2. ניצול כל אחוזי הבניה בידי המבקשים 22. סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 (להלן: תקנות התכנון), מגדיר "אחוזי בניה" - "היחס בין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים". סעיף 71א. לחוק המקרקעין מגדיר "זכויות בניה" - "זכויות לבניה בבית משותף לפי תוכנית בת תוקף כמשמעותה בפרק ג לחוק התכנון והבניה". מושג זה מתייחס למעשה לזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בניה. "פוטנציאל הבניה הקיים והעתידי שמותר לבנות על חלקה מסויימת בהתאם לתוכנית מתאר על פי חוק התכנון והבניה. אחוזי בניה שלא נוצלו מעניקים לבעלי החלקה זכויות בניה, והם רשאים לממש את הזכות לבנות לאחר שקבלו היתר בניה ע"י ועדה לתכנון ובניה" (א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, בתים משותפים, התשס"א, 2001, עמודים 147-148). ההלכה בשאלת הזכות לנצל את אחוזי הבניה בבית משותף קיבלה מפנה בשנים האחרונות. הכל מסכימים כי אחוזי בניה הם זכות הנמצאת בבעלות משותפת של כל דיירי הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום או בחוזה. אין מדובר ברכוש משותף, אלא בזכות או נכס הנמצאים בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף (ראה: ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט ד' לוין; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, תק-על 2000(2) 553, פסקה 4 לפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר; ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449, בפסקאות 10-12 לפסק דינו של כב' השופט י' טירקל; ע"א 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, תק-על 2011 (1) 286, פסקה כג' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין). אחוזי בניה בלתי מנוצלים הינם בעלי ערך כלכלי, וניצולם על ידי אחד השותפים מקטין בהכרח את ערך הדירות הקיימות (עניין ביבי הנ"ל, פסקה 6; גלמן הנ"ל, פסקה 4). השאלה אם ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה מסוימת נותרה פתוחה בעניין ישעיהו הנ"ל (פסקה 2 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק וכן: ע"א 11965/05 עיזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, תק-על 2009(3) 3111, פסק דינה של כב' השופטת מ' נאור בפסקה 44). אך אין מחלוקת שבעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר (ראה עניין שטרייכר, דברי כב' הנשיא א' ברק פסקה 3, ודברי כב' השופט י' טירקל בפסקאות 9-10). עוד מוסכם על הכל כי הצמדת הגג המשותף לדירה מסוימת איננה מהווה בהכרח הסכמה לבנייה על הגג וניצול אחוזי הבניה; יש צורך בהסכמה מיוחדת של הדיירים לבניה ולניצול אחוזי הבניה (עניין ביבי הנ"ל, פסקה 6 וע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1) 469, פסקה 2 לפסק דינו של כב' השופט א' מצא). 23. המחלוקת שנתגלעה בפסיקת בית המשפט העליון נוגעת לשאלה האם ניתן להסיק הסכמה של כל הדיירים בבית משותף לניצול מלוא אחוזי הבניה בבניין בידי בעל דירת הגג, כאשר הסכמה זו מוסקת מכך שהתקנון מאפשר לו לבנות על הגג ולנצל לשם כך אחוזי בניה, ואין התקנון מגביל את אחוזי הבניה שבעל דירת הגג רשאי לנצל. תשובה חיובית על שאלה זו ניתנה מפי דעת הרוב (כב' השופטים ' מצא וי' טירקל) בעניין שואעי הנ"ל (1999). באותו מקרה קבע התקנון כי גג הבית מוצמד לדירת הגג והבעלים רשאי לבנות עליו "למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי בניה, המחייבים בארץ". השופט א' מצא פסק כי בעוד שלצורך ויתור על חלק מהרכוש המשותף אין להסתפק בפחות מהסכמה מפורשת, הרי שביחס להיקפן של זכויות הבניה המוענקות אין נדרשת הסכמה מפורשת וניתן להסיקה גם מן הנסיבות. כך ניתן להסיק הסכמה מכך שהזכות לבנות על הגג לא הוגבלה בתקנון לניצול חלק מסוים מזכויות הבניה; ניתן לראות בכך הסכמה למיצוי כל אחוזי הבניה האפשריים על-פי היתר הבניה שיינתן (פסקאות 2-3). כב' השופט א' מצא נסמך בפסיקתו זו על ההלכות שנקבעו בע"א 749/76 יוסף נ' בכר, פ"ד לב(3) 617, 626 מפי כב' השופט י' כהן, וע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 מפי כב' הנשיא מ' שמגר. דעת המיעוט של כב' השופט י' אנגלרד בעניין שואעי היתה, שיש לפרש את התקנון בצמצום, ככל שהדבר מביא לגריעת זכויות של דייר ברכוש משותף, וכי אין לפרש הסכמה להרחבת דירת גג כויתור על מלוא זכויות הבניה. 24. דעה שונה לחלוטין הובעה על ידי בית המשפט העליון בעניין גלמן הנ"ל (שנת 2000), אמנם מבלי לאזכר את הלכת שואעי. באותו מקרה רכשו המשיבים דירת גג, אליה הוצמדו שטחי גגות והוקנתה להם הזכות להוסיף בנייה על הגגות לפי התוכניות החלות. המשיבים ביקשו לנצל את מלוא אחוזי הבנייה על הגג, ואילו המערערים טענו שהתקנון מתיר בנייה של קומה נוספת אחת בלבד. כב' השופטת ד' דורנר חזרה על ההלכה, לפי תקנון של בית משותף הוא בגדר הסכם שנערך בין כל בעלי הדירות בבית המשותף, ויש לפרשו - ככל חוזה אחר - לפי אומד דעתם של הצדדים, באופן המגשים את תכליתם הכלכלית המשותפת, וכאשר מייחסים להם הוגנות וסבירות (פסקאות 4-5). באשר לניצול אחוזי הבניה, פסקה כב' השופטת ד' דורנר (בהסכמת כב' הנשיא א' ברק וכב' השופט מ' חשין) כי הואיל ושטח הדירה המקורי היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים, הרי שפירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי התקנון מוביל למסקנה שכוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אלא רק את אחוזי הבניה הדרושים להרחבת דירתם ולבניית קומה אחת. השופטת דורנר אמרה (פסקה 5): "הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש... גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה, המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם המדובר בזכות ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש". 25. הלכת גלמן אושרה על ידי בית המשפט העליון בעניין קליין הנ"ל, מפי כב' השופטת מ' נאור שאמרה: "ויתור על זכויות בניה צריך שיעשה באופן מפורש" (פסקה 42). דברים דומים אמרה כב' השופטת א' חיות בע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, תק-על 2010(1) 9148, פסקאות 9 ו- 14 (והשווה דברי כב' השופט א' רובינשטיין בעניין בני אליעזר הנ"ל, פסקה כ"ו, כי "נדרשת הסכמה (ברורה או למצער משתמעת)" לויתור על אחוזי בניה). סיכומו של דבר: הפסיקה קבעה כי ניתן להעניק אחוזי בנייה לדירה מסוימת בבנין, אלא שהענקה זו צריכה להיות מפורשת (בגישה זו תומך גם המלומד מ' בניאן, דיני מקרקעין - עקרונות והלכות, מהדורה שניה 2004, עמ' 800). המבקשים בוחרים בסיכומיהם להסתמך על הלכות שואעי ומזרחי, שאכן שיקפו את הדין הנוהג בעת שהדירה המורחבת נבנתה, תוך התעלמות מהלכת גלמן המאוחרת יותר, המשקפת כפי הנראה את המצב המשפטי הנוהג כיום. 26. בענייננו, לו היה עלי להכריע בסוגיה הקניינית שמעלים המשיבים כיום, באיחור ובשיהוי מופלג, הייתי נוטה לדעה - כאמור מבלי להביע עמדה מוגמרת - כי לשון התקנון (ראיות אחרות באשר לאומד דעתם של הצדדים לא הובאו) מלמדת כי הזכויות שניתנו למבקשים לא נועדו לאפשר להם לנצל את כל אחוזי הבניה בבניין, ולהקים דירה תלת-מפלסית או שלוש דירות. כפי שאירע בעניין גלמן הנ"ל, גם בענייננו רכשו המבקשים דירה קטנה על הגג (47 מ"ר), ונראה כי תכלית סעיף 2(ג) לתקנון היתה לאפשר להם להרחיבה על שטח הגג שהוצמד לדירה: במקום דירה קטנה בת-קומה אחת, דירה גדולה בת-קומה אחת. למטרה זו נקבע בסעיף כי המבקשים רשאים "לנצל אחוזי בניה לשם בניה על הגג של חדר או חדרים נוספים שיתווספו לדירה". בסעיף לא נאמר כי הם רשאים להוסיף לבניין שתי קומות נוספות, או שתי דירות נוספות, מעל לדירה המורחבת שהותר להם לבנות, ובכך לנצל את מלוא אחוזי הבניה בבניין. הותר להם להוסיף חדר או חדרים - לא קומות או דירות. כך גם לא נאמר בסעיף שמותר למבקשים לנצל את "כל אחוזי הבניה", ואפילו לא נאמר שמותר להם לנצל את "אחוזי הבניה"; נאמר כי הם זכאים לנצל "אחוזי בניה". בנוסף, כפי שמציין המשיב 2, לבנין שני אגפים: חזיתי ואחורי. למבקשים הוצמד רק הגג באגף הקדמי, וניתנה להם הזכות לבנות באגף זה. דבר זה מקשה עוד יותר על טענתם כי הוענקו להם מלוא זכויות הבניה בבניין כולו (אף שבעלי דירות הגג האחרות אינם מתנגדים לבקשה ואין בפני ראיה כי היו יכולים לבנות על דירתם על-פי התוכנית החלה באזור). 27. איני מתעלם מן העובדה כי לאף אחת מן הדירות האחרות בבניין לא הוצמד חלק מן הגג ולא הותר לבנות על הגג, וגם לא מן העובדה שאיש מן הדיירים בבניין - אפילו לא בעלי שתי דירות הגג האחרות - איננו מתנגד לבניה שביצעו המבקשים ולרישום הפיצול המבוקש. התקנון עוסק רובו ככולו בדירה של המבקשים, ורק להם הותר לבנות על הגג ולנצל אחוזי בניה. אולם, אחוזי בניה בבית משותף אינם רק של בעלי דירות הגג. כפי שציינה כב' השופטת ד' דורנר בענין גלמן הנ"ל (פסקה 4), אחוזי בניה נוספים מאפשרים להרחיב את הדירות הקיימות, או להקים מבנה משותף נוסף (בהתאם לתוכנית המתאר החלה). זאת ועוד, לו היו המבקשים בונים דירה מורחבת בת קומה אחת בלבד, היו נותרים אחוזי בניה נותרים לניצול על גג דירתם המורחבת, שהיו מאפשרים בניית שתי קומות נוספות (כפי שעשו המבקשים). לכן נדרש, לכאורה, ויתור מפורש של כל בעלי הדירות על זכותם לניצול אחוזי הבניה הנותרים. התקנון במקרה זה איננו נראה כהסכמה מפורשת לניצול כל אחוזי הבניה ולהקמת דירה תלת-מפלסית או שלוש דירות. כך גם איני מתעלם מכך שהתקנון המוסכם נוסח ונרשם על-ידי האוניברסיטה העברית, כאשר היתה הבעלים הבלעדי של הבניין (כיום יש לה זכויות בשתי תתי-חלקות), והיא אינה מתנגדת לרישום המבוקש. אך פרט לאוניברסיטה יש צדדים נוספים לתקנון, ובהם המשיבים 2 ו- 7. ד. סיכום 28. לאור כל האמור לעיל, זכאים המבקשים לסעד ההצהרתי המבוקש בכותרת להמרצת הפתיחה, הקובע כי צו הבית המשותף ברחוב בן יהודה 94 בגוש 7113, חלקה 14, יתוקן באופן שהדירה הידועה כתת-חלקה 22 באותו בניין תרשם כשלוש יחידות דיור נפרדות, בהתאם להיתר הבניה שניתן לבניית הדירה ולפיצולה. הרישום כפוף לכל דרישות החוק, אך אין צורך בקבלת הסכמתם או בשמיעת התנגדויות של הדיירים בבניין, או חלק מהם, לאחר שלכולם ניתנה ההזדמנות להביע עמדתם בתיק זה. 29. לנוכח האמור בפסק הדין, אמנם אגב אורחא, בשאלת הזכויות הקנייניות - אין צו להוצאות (המבקשים עתרו בסיכומי תשובה לחייב רק את המשיב 2 בהוצאות). 30. ב"כ המבקשים ידאג שפסק הדין יתלה על לוח המודעות בבניין בו גרים המבקשים והמשיבים בתוך 7 ימים. 31. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ המבקשים ולמשיבים 1, 2 ו- 7 המתגוררים ברחוב בן יהודה 94 תל אביב. ניתן היום, כ' שבט תשע"א, 25 ינואר 2011, בהעדר הצדדים. בתים משותפיםפיצול דירה / מקרקעיןמקרקעין