רישיון עסק חניון : עתירה מינהלית לביטול החלטת המשיבה 1 (להלן: "רשות הרישוי" או "המשיבה 1"), לסרב ליתן לעותרת רישיון עסק להפעלת עסק המשמש לחניון בתשלום על מגרש שבחזקתה, וכן להורות למשיבה 2 (להלן: "העיריה" או "המשיבה 2), ליתן לעותרת צו להפעיל במגרש חניון כזה. רקע עובדתי 1. העותרת מחזיקה במגרש ריק ששטחו 303 מ"ר ברח' אחד העם מס' 2 בת"א, הידוע כחלקה 46 בגוש 7422 (לשעבר גוש 6923) (להלן: "המגרש"). ביום 24.11.03, הגישה העותרת לרשות הרישוי בקשה למתן רישיון לניהול עסק של הפעלת חניון לרכבים בתשלום בשטח המגרש (ראה: נספח ד' לעתירה). יחד עם בקשה זו, הגישה העותרת לוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו (להלן: "הועדה המקומית"), בקשה לשימוש חורג במגרש ליעוד של חניון בתשלום (ראה: נספח ו' לתשובה מטעם המשיבות). ביום 4.2.04 דנה הועדה המקומית בבקשה לשימוש החורג, והחליטה לאשרו לתקופה של חמש שנים עד ליום 31.12.08. ההחלטה נשלחה אל העותרת ביום 9.3.04 (נספח ה' לעתירה). ביום 1.5.04 נשלחה לעותרת הודעה על חיובה בהיטל השבחה בסך 241,967 ₪ בגין התרת השימוש החורג (נספח ו' לעתירה המנהלית). בעקבות כך, פנה ב"כ העותרת במכתבו מיום 9.6.04 אל הועדה המקומית ואל מנהל רשות הרישוי וטען, כי אין כל צורך בקבלת היתר לשימוש חורג לחניון, מאחר ושימוש כזה מותר לפי תוכנית מתאר מקומית מספר 44. הבקשה לאשר שימוש חורג, כך נטען, הוגשה ע"י העותרת, בהנחיית רשות הרישוי והועדה המקומית, "בחושבה כי המדובר בהליך פרוצדוראלי בלבד". הדרישה לתשלום היטל השבחה התקבלה אצל העותרת, כך לטענת בא כוחה, "בתדהמה" (נספח ז' לעתירה). 2. הטיפול במכתב הנ"ל, הועבר לעו"ד שרי אורן, המשנה ליועמ"ש של עיריית תל-אביב (להלן: "עו"ד אורן") (נספח ח' לעתירה וכן נספחים יא' ויב' לתשובת המשיבות). בין לבין, ניתנו לעותרת היתרים זמניים להפעלת החניון עד ליום 14.7.05 (נספחים ט' וי' לעתירה). ביום 12.2.06, הודיעה רשות הרישוי לעותרת, כי ההליך לאישור השימוש החורג לצורך קבלת רישיון עסק לא הושלם, מאחר שלא שולם היטל ההשבחה. כמו כן, הודע לעותרת, כי בעקבות כך, הופסק הטיפול בבקשתה למתן רישיון לניהול עסק (נספח יא' לעתירה). בתגובה, פנה ב"כ העותרת ביום 1.3.06 אל עו"ד אורן במכתב תזכורת לביטול הדרישה לחיוב בהיטל ההשבחה. עו"ד אורן, ביקשה את התייחסות מחלקת רישוי העסקים בקשר לשימוש שנעשה במגרש (ראו מכתבה מיום 6.3.06 נספח יז' לתשובה מטעם המשיבות ומכתבה מיום 15.5.06 נספח יח' לכתב התשובה מטעם המשיבות). רשות הרישוי הודיעה לעותרת, שוב, ביום 2.7.06, כי הטיפול בבקשתה למתן רישיון לניהול עסק הופסק, משום שטרם הושלם ההליך לאישור השימוש החורג, מהטעם כי לא שולם היטל ההשבחה (נספח יג' לעתירה). 3. לפניתה של עו"ד אורן למחלקת רישוי העסקים, התקבלה תשובה במייל, ביום 10.7.06 (לאחר שלעותרת נשלח כבר המכתב נספח יג' לעתירה), מאת גב' אולגה קגנוב ממחלקת רישוי חניונים, ובו נאמר כי טרם התקבל אישור ממדור היטל ההשבחה על תשלום ההיטל. ביום 17.7.06 פנתה עו"ד אורן, על גבי מייל זה בכתב ידה, אל מנהל אגף רישוי עסקים, מר אלחנן משי, ושאלה האם המדובר במגרש ריק. כמו כן כתבה עו"ד אורן: "לעניין השימוש החורג לאור החלטת ועדת ערר לעניין חן אנריקו. נראה לי שהשימוש לחניה - גרג' - על פי תוכנית 44 מותר" (נספח כ' לכתב התשובה מטעם המשיבות). מר דניאל לס, מנהל מחלקת שירותי בנין ערים בתל-אביב, השיב לשאלתה של עו"ד אורן, ביום 16.9.06, בכתב ידו על גבי אותו מייל, כדלקמן: "החלקה נכללת כמפורט מעלה, נכון להיום, באזור לתכנון בעתיד. לפני כן בתוכנית 44 באזור לבינוי מחדש (הריסה) ולפני כן באזור מגורים בתכנית 38. בתכנית 38 אין הערות לגבי נושאי חניה לכן, מדובר בשימוש חורג לתב"ע 38" (נספח כא' לכתב התשובה מטעם המשיבות). בעקבות כך, השיבה עו"ד אורן לב"כ העותרת, כי השימוש כחניון מהווה שימוש חורג, כדלהלן: "השימוש של החניון הינו שימוש חורג שכן תוכנית 44 מייעדת את הנכס לאזור בינוי מחדש (הריסה). לפני כן הנכס נכלל באזור מגורים עפ"י תוכנית 38 כך שהתקדים של חן אנריקו אינו רלבנטי" (נספח כב' לכתב התשובה מטעם המשיבות). 4. בין הצדדים החלה חליפת מכתבים, בהם עמדה העותרת על דעתה כי התוכנית הרלבנטית היא תוכנית 44, המייעדת את האזור לאזור "מגורים 3", ומתירה באזור זה שימוש של "גרג'ים להשכרה (לא לתקונים)" (נספחים כג'-כח'). העותרת הפנתה להחלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב בערר תא/5778/03 חן אנריקו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניית תל-אביב (להלן: "ההחלטה בעניין חן אנריקו") (נספח לג' לתשובה מטעם המשיבות), אליו התייחסה כאמור גם עו"ד אורן בפנייתה למר לס, בו קבעה, כי הביטוי "גרג'" משמעותו "חניון", ועל כן, כך לגישת העותרת, הפעלת חניון בתשלום בשטח המגרש אינו מצריך היתר לשימוש חורג. רשות הרישוי דחתה גישה זו, והודיעה לעותרת, ביום 13.6.07, כי היא מסרבת להעניק לעותרת רשיון לניהול עסק של חניון במגרש, מן הטעם שלא הוסדר תשלום היטל ההשבחה בגין התרת השימוש החורג במגרש (נספח כט' לכתב התשובה מטעם המשיבות). ביום 23.8.07 פנתה העותרת, באמצעות בא כוחה למר רון חולדאי, ראש עיריית תל-אביב, בבקשה כי העירייה תעשה שימוש בסמכותה לפי חוק הרשויות המקומיות (שמוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז-1987 (להלן: "חוק המגרשים הריקים"), ותוציא צו שיורה על השימוש במגרש לחניה פרטית (נספח ל' לכתב התשובה מטעם המשיבות). בטרם נענתה העותרת על ידי העיריה, הגישה העותרת עתירה זו ביום 11.5.07. 5. בעתירה, העלתה העותרת שלושה נימוקים משפטיים לתקיפת החלטת רשות הרישוי. האחד, כי רשות הרישוי פעלה ללא סמכות בדרישתה לקבלת היתר לשימוש חורג ולתשלום דמי השבחה (להלן: "טענת הדין הנכון"); השני, כי רשות הרישוי פעלה כלפי העותרת תוך אפליה פסולה, מאחר שלא דרשה ממפעילי חניונים אחרים, הכפופים לאותו דין תכנוני, היתר לשימוש חורג ותשלום דמי ההשבחה; השלישי, כי רשות הרישוי פעלה בחוסר תום לב, חוסר הגינות, שרירות לב ושיקולים זרים ומנעה ממנה ללא סמכות את הפעלת החניון, על מנת להעשיר את קופתה באמצעות גביית היטל השבחה. הנימוק השני והנימוק השלישי, שוכללו בסיכומי העותרת, והוצגו כטענה אחת של השתק. העותרת טוענת, כי המשיבה עצמה הודתה שלא נדרש היתר לשימוש חורג לצורך הפעלת חניון, לפי הדין התכנוני הקיים, החל על המגרש נשוא העתירה, ועל מגרשים סמוכים לו, הכפופים לאותו דין (להלן: "טענת ההשתק") אשר לעיריה, טענה העותרת, כי יש להורות לה להפעיל את סמכותה לפי חוק המגרשים הריקים, ליתן צו להפעלת החניון, וכי סירובה של העירייה לעשות כן, נגוע בחוסר סבירות קיצוני לאור מצוקת החניה בעיר תל-אביב בכלל, ובאזור המגרש בפרט. יוער, כי בסיכומיה הגדירה העותרת את מהות העתירה כמכוונת אל רשות הרישוי בלבד ואל החלטתה לסרב להוציא לה רישיון להפעלת החניון , מבלי שחזרה על טענותיה כלפי העיריה לעניין הפעלת הסמכות לפי חוק המגרשים הריקים. הואיל והעותרת זנחה טענה זו, לא מצאתי לנכון לדון בה בפסק דין זה. 6. עמדת המשיבות היא כי דין העתירה להידחות הן על הסף והן לגופה. המשיבות טוענות, כי על מנת לתקוף את ההחלטה בדבר השימוש החורג, שומה היה על העותרת לפנות במועד הקבוע לכך בחוק התכנון והבניה אל ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, שהיא הגוף המוסמך לדון בהחלטת הועדה המקומית בעניין. העותרת לא מיצתה את ההליכים בפני ועדת הערר, ופנתה בעתירה זו בחוסר ניקיון כפיים, בעודה מפעילה מאז שנת 2004 במגרש חניון ללא היתר. לגופה של העתירה, טענו המשיבות, כי העותרת שגתה באופן פרשנותה את הדין התכנוני החל על המגרש, המחייב מתן אישור חורג לשימוש בו כחניון. אשר לדרישת העותרת, כי העירייה תפעיל את סמכותה לפי חוק המגרשים הריקים, הבהירו המשיבות, כי הפעלת הסמכות מותנית בהוכחת צורך ציבורי לשימוש במגרש כחניון, והעותרת לא הוכיחה צורך כזה. 7. בטרם יובאו טענות העותרת ותשובת המשיבות, ביתר פירוט, נסקור את הרקע הנורמטיבי והדין התכנוני הצריך דיון. רקע נורמטיבי ותכנוני 8. על פי הוראות סעיף 1(א)(6) לחוק רישוי עסקים, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק רישוי עסקים"), חובה על הרשות המתבקשת להעניק רשיון לניהול עסק, לבדוק קיומם של הדינים הנוגעים לתכנון ולבניה. 9. סעיף 146(א) לחוק התכנון והבניה התשכ"א - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק") קובע כי "הועדה המקומית רשאית להתיר שימוש חורג". סעיף 1 לחוק מגדיר "שימוש חורג": "בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על- פי כל חוק הדן בתכנון ובניה"; היטל השבחה מוטל לפי התוספת השלישית לחוק בגין השבחת מקרקעין שהיא, לפי סעיף 1(א) לתוספת, "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 2(א) לתוספת השלישית קובע, כדלקמן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד". עולה מסקירת ההוראות הרלבנטיות לחוק התכנון והבניה, כי שימוש חורג אשר בגין התרתו מוטל היטל השבחה, הוא שימוש שלא הותר להשתמש בו לפי תוכנית המתאר החלה על האיזור בו מצויים המקרקעין. בעניננו, תוכניות המתאר החלות על המגרש נשוא העתירה הן תוכניות מתאר מקומיות מספר 38, 44 ו-1200. תוכנית המתאר המנדטורית 38 אושרה ביום 25.5.37 (להלן: "תוכנית 38") 10. סעיף 3 לתוכנית 38 קובע כי מטרתה של התוכנית היא, בין היתר, לעודד בנייה מחדש (Reconstruction, הביטוי בנוסח התוכנית באנגלית) על ידי בעלי הבתים. תוכנית 38, עורכת אבחנה כללית בין איזורים למסחר ובין איזורים למגורים, וחלה על מספר שכונות באיזור הדרומי של תל-אביב. סעיף 7 לתוכנית, מונה רשימה של רחובות מסחריים וקובע כי: "השימושים בכל שאר הרחובות שלא הוכרזו כרחובות מסחריים יתאימו לשימושים המורשים באזור מגורים "גי" ("G")" (העתק תוכנית 38 באנגלית, נספח כד' לעתירה; הנוסח בעברית, נספח כה'; תשריט התוכנית, נספח כו'). אין חולק, כי המגרש נשוא העתירה גובל ברחובות שאינם נכללים ברשימת הרחובות המסחריים אשר בתוכנית 38. תוכנית המתאר המנדטורית 44 שאושרה ביום 30.10.37 (להלן: "תוכנית 44") 11. סעיף 56 לתוכנית 44, קובע, כי באיזורים המיועדים להריסה (Reconstruction Areas, הביטוי בנוסח התוכנית באנגלית) "הקמת בניינים והשימושים המותרים באזורים אלה יהיו בהתאם לחוקים המיוחדים שיחולו על אזור הריסה, אשר יתפרסמו ויתאשרו מזמן לזמן על-ידי הועדה המחוזית". חלק ג' של התוכנית, קובע רשימת אזורים והשימושים המתורים בהם. לגבי איזור דירות 3, נקבע (בנוסח העברי), כי "לשם שימוש באיזור ההריסה לכשיבנו מחדש כאזורי דירות" מותר שימוש של "גרג'ים להשכרה (לא לתקונים)" (פריט 9, ובנוסח באנגלית: "Lock-up garages (not for repairs)"). סעיף 88 לתוכנית, קובע רשימה של תכניות בנין ערים קודמות, אשר נשארו בתוקפן לאחר אישור תוכנית 44, ובהן תכנית 38. (העתק תוכנית 44 באנגלית, נספח כז' לכתב העתירה המנהלית; הנוסח בעברית, נספח כח'; תשריט התוכנית, נספח כט'). תוכנית 1200 שקיבלה תוקף ביום 3.7.75 (להלן:"תוכנית 1200") 12. תוכנית 1200, תוכנית פיתוח שטח מנשיה, חלה גם היא על המגרש נשוא העתירה, ומטרתה, בין היתר, לתכנן מחדש את השטח ולהתוות בו דרכים חדשות, ולקבוע בו איזורי מגורים, עסקים, מסחר ותעשייה (ראו סעיפים 2-4 לתוכנית 1200). סעיף 5 לתוכנית, קבע את היחס בינה ובין תוכניות קודמות: "התוכניות המפורטות ותכניות הרפרצלציה שנתאשרו בשלבים שונים או קיבלו תוקף לפני אישור תכנית זו, תבוטלנה לגבי שטח א' של תכנית זו אולם תישארנה בתקופן לגבי השטח לתכנון בעתיד במידה ואינן סותרות תכנית זו." אשר ל"שטח לתכנון בעתיד" קובע סעיף 14 לתוכנית, כי "לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת, ואולם הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה, אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא תפריע לתכנון בעתיד" (העתק התוכנית 1200, נספח ל' לכתב העתירה המנהלית; תשריט התוכנית, נספח לא'). 13. בטרם אחתום חלק זה, אסקור גם את החלטת ועדת הערר בעניין חן אנריקו (נספח לג' לתשוב המשיבות), שעמדה במרכז טענות הצדדים, אשר עסקה בפירוש הביטוי "גרג'ים". בערר דשם טענה העוררת, כי אין להחיל על הבקשה להפעלת חניון בשטח מגרש שברחוב ארלוזרוב 14 בת"א (מוסך "דן") הליך של שימוש חורג, מאחר ושימוש כזה הותר כבר בתוכניות החלות על המגרש ובהיתרים שניתנו קודם לכן. על המגרש שם, חלה תוכנית 58 שייעדה את המגרש לאיזור דירות 1. השימושים המותרים באיזור זה, לפי התוכנית הם בין היתר: "גרג'ים להחכרת מכוניות שאינן משמשות לצרכי מסחר, בתנאי שיוסיפו למרחב הריק אשר מסביב לבנין 25 מ"ר של שטח פנוי בשביל כל מכונית נוספת - אם מספר המכוניות עולה על שתים, ובתנאי ששום תקונים לא יוצאו לפועל בגרג'ים אלה" (פריט 7 לרשימת השימושים המותרים באיזור דירות 2, המותרים גם באיזור דירות 1 לפי סעיף 47(2) לתוכנית 58, ראו עותק התוכנית נספח לב לתשובת המשיבות). הועדה סברה, כי הביטוי "גרג'ים" משמעותו "חניון" ולא "מוסך". מסקנה זו, הסיקה הועדה מנוסחו של פריט 7, הקובע כתנאי "ששום תיקונים לא יוצאו אל הפועל בגרג'ים אלה" וכן מתוכניות נוספות, מהן עולה, כי בעבר נהוג היה להשתמש במינוח "גרג'" למה שמוכר כיום כ"חניון". לפיכך, קבעה הועדה באותו ענין, כי ניתן לראות בשימושים המותרים במגרש הנדון, על פי התוכנית הרלבנטית, גם שימוש לחניון לשימושם של מכוניות לא מסחריות, וכי אין צורך לנקוט בהליך של היתר לשימוש חורג. טענות העותרת טענת הדין הנכון 14 לטענת העותרת, לפי "הדין הנכון" פעלה רשות הרישוי ללא סמכות, כאשר התנתה את מתן הרשיון לניהול עסק של חניון במגרש, בהוצאת היתר לשימוש חורג ובתשלום היטל השבחה. העותרת טענה, כי תוכנית 38 אינה מכילה הגדרה או רשימה של שימושים המורשים באיזור המסחרי או באיזור המגורים. לטענתה, השימושים המותרים פורטו בתוכנית 44, אשר אושרה במקביל, וייעודה הוא, להגשים את תכליתה של תוכנית 38 לשקם את שטח התוכנית. תוכנית 44 התירה את השימוש של "גרג'ים", ומכאן כי שימוש כזה מותר על פי תוכנית 38. תוכנית 1200 אינה מונעת שימוש כזה, שאינו אמור להפריע לתכנון האיזור בעתיד. ההחלטה בעניין חן אנריקו, פרשה את הביטוי "גרג'ים" כ"חניון" ופרשנות זו התקבלה גם על דעתה של עו"ד אורן, כעולה ממכתבה ביום 17.7.06 (נספח כ' לכתב התשובה). פועל יוצא מן האמור, הוא, כי השימוש במגרש לצורך הפעלת "חניון" מותר ואינו מצריך היתר לשימוש חורג. 15. חלק נכבד מטענות העותרת עוסק בתרגום המונח " Reconstruction" לעברית. העותרת הצביעה על ההבדל בין תרגום המונח בתוכנית 38 ובין תרגומו בתוכנית 44. בנוסח העברי של סעיף 3 לתוכנית 38, תורגם המונח כ"בנייה מחדש", בעוד שבנוסח העברי של סעיף 56 לתוכנית 44, תורגם המונח "Reconstruction Area" כ"איזור הריסה". לטענת העותרת, שני התרגומים אינם נכונים, והתרגום הנכון הוא "שיקום". משמעות הדבר, הוא, כי השימושים על פי התוכניות, אינם מותנים בכל תנאי עתידי של הריסה או בנייה מחדש של האיזור, כנטען על ידי המשיבות, והם מותרים בו מעת כניסתן לתוקף. מה גם, שאין זה סביר, להשקפתם, להתנות את השימושים בהריסה ובבנייה מחדש של איזור שלם בעיר, שהפך מאז שנות ה-30 למרכז בילוי ומסחר שוקק חיים. מטרת התוכניות, היא, לשפר את מצב האיזור ולהשביחו במהלך הזמן, כשבמקביל מותרים בו השימושים המופרטים. 16. ביום 24.10.07 התרתי לעותרת, לבקשתה (בש"א 2083/07) ובהסכמת המשיבות, לצרף לעתירה את העתק "תוכנית בנין עיר מפורטת "G"" (להלן: "תוכנית "G""). לטענת העותרת, בתוכנית זו מפורטים השימושים המותרים לפי סעיף 7 לתוכנית 38 ברחובות שלא הוכרזו כ"רחובות מסחריים", בהן יותאמו, כאמור, השימושים "לשימושים המורשים באזור מגורים "גי" ("G")". התוכנית מתירה שימוש מסחרי של "מוסכים להשכרה (לא לתיקונים)" ודי גם בכך כדי לאפשר את השימוש של חניון במגרש. בהתייחסותן לתוכנית "G", הבהירו המשיבות, כי התוכנית אינה חלה על המגרש נשוא העתירה. עוד הובהר כי תוכנית "G" אושרה למתן תוקף ביום 11.6.64, כ-30 שנה לאחר אישורה של תוכנית 38, כך שתוכנית 38 אינה יכולה להפנות לרשימת השימושים בתוכנית G המאוחרת יותר. העותרת לא התייחסה להבהרות אלה בתגובתה מיום 24.3.09, אך שבה והתייחסה לתוכנית "G" בסיכומייה. ייאמר כאן ומייד, כי מקובלת עלי הבהרת המשיבות כי תוכנית "G" אינה רלוונטית למגרש נשוא העתירה. טענת ההשתק 17. טענה זו בעתירה, מורכבת משני נימוקים עיקריים. הנימוק האחד, הוא אפליה במתן רשיונות עסק למפעילי חניונים ועסקים אחרים באיזור, מבלי לדרוש מהם היתר לשימוש חורג. בסעיף 56 לעתירה, מנתה העותרת רשימה של חניונים ומסעדה אחת, הפועלים בשטחים הכפופים לאותו דין תיכנוני, ואשר קבלו מהרשות רישיון עסק מבלי שנדרשו לקבל היתר לשימוש חורג, ולשלם היטל השבחה בגינו. יוער, כי בסיכומיה הוסיפה העותרת על אלה, רשימה נוספת של חניונים המנוהלים על ידי חברת "אחוזת החוף בע"מ", המצויה בבעלות העירייה. לטענת העותרת, הפלייתה לרעה ביחס לאחרים מחייבת, על פי ההלכה הפסוקה, את הפסקת ההפליה והשוואת מעמדה על ידי ביטול דרישות המשיבות כתנאי למתן רישיון העסק. 18. הנימוק השני, הוצג בכתב העתירה כמורכב ממספר נימוקי משנה. העיקרי שבהם, הוא, התנהלותן התמוהה של המשיבות ביישום ההחלטה בעניין חן אנריקו על עניינה. העותרת טענה, כי ההחלטה מהווה "מעשה בית דין" המקים "השתק פלוגתא" בינה ובין הרשות. עוד טענה, כי ההחלטה מחייבת את המשיבות, שלא מצאו לערר עליה לבית המשפט. מה גם, שהפרשנות שנתנה ועדת הערר למונח "גרג'ים" בהחלטתה, הייתה מקובלת על עו"ד אורן, כפי שעלה ממכתבה ביום 17.7.06 (נספח כ' לכתב התשובה). נימוקי משנה נוספים, הם, כי המשיבות פעלו בחוסר תום לב ומשיקולים זרים במטרה לצמצם ולהגביל את התחרות העסקית בין חניונים בבעלות פרטית לחניונים המופעלים על ידי החברה העירונית "אחוזת החוף", וכך להעשיר את קופתה באמצעות גביית היטל השבחה שלא כדין. 19. בסיכומיה, התמקדה העותרת גם בטענת השתק הנובע מתיק מידע של הוועדה המקומית (2003-2005), (ראו התיק במלואו, נספח א' לתגובה המשלימה מיום 26.1.09 שהוגשה מטעם המשיבות) (להלן: "תיק מידע"). בהחלטתי ביום 24.10.07 התרתי לעותרת, לבקשתה (בש"א 2083/07) ובהסכמת המשיבות, לצרף לעתירה את התיק, לאחר שזה אוזכר בנספח כ"ב לעתירה, מבלי שהתייחסה אליו לגופו. בתיק זה, נתנה הועדה המקומית, במסגרת הליך למתן היתר בנייה, מידע לגבי מגרש הנמצא ברחוב ש"ס בת"א. המגרש ברח' ש"ס, כפוף לדין תכנוני זהה לזה של המגרש נשוא העתירה. לפי המידע שנמסר, במגרש ברחוב ש"ס מותר שימוש למגורים מכוח תוכנית 38, וכן כל השימושים המסחרים תעשיתיים באיזור מגורים 3 בתוכנית 44, ובהם השימוש של "מוסכים (להשכרה)". בפועל, אישרה ועדת המשנה להרוס את המבנה הקיים על המגרש ברח' ש"ס, והתירה בנייתו של מבנה הכולל, בין היתר, שטחי מסחר (ראו, החלטת ועדת המשנה, נספח ב' לתגובת העותרת מיום 24.3.09; וכן היתר הבנייה, נספח ג' לתגובה). העותרת בקשה להסיק מכך, כי שימושים מסחריים מותרים לפי הדין התכנוני החל על המגרש, וטענה, כי המשיבות צריכות להחיל דין זה, החל על המגרש ברחוב ש"ס אף על המגרש נשוא העתירה, לגביהם חלה אותה תוכנית מתאר. טענות המשיבות טענות סף 20. המשיבות טענו, כי העותרת העלימה בעתירה, כמו גם מיתר כתבי טענותיה, את העובדה כי היא היתה זו שבקשה מהועדה המקומית היתר לשימוש חורג במגרש (נספח ו' לתשובה מטעם המשיבות). החלטת הועדה המקומית שאישרה את בקשתה של העותרת עצמה, למתן היתר לשימוש חורג במגרש לחניון, נשלחה לעותרת כבר ביום 9.3.04 (נספח ה' לעתירה). אך העותרת בחרה שלא לערור על ההחלטה, בהתאם לזכות הנתונה לה בסעיף 152(א) לחוק התכנון והבנייה. העותרת, כך המשיבות, לא מיצתה במועד את ההליכים העומדים לרשותה בחוק, והיא מנועה כיום להעלות בהליך של עתירה מינהלית את טענותיה כי אין צורך בהיתר לשימוש חורג. לכן, על בית המשפט לדחות את העתירה על הסף. לא זאת אף זאת. לא זו בלבד שהעותרת לא פנתה לערכאה המוסמכת לדון בטענותיה, היא המשיכה, מאז חודש יולי 2005, להפעיל את החניון במגרש ללא רישיון עסק כדין. לטענת המשיבות, העותרת כמי שהפרה את הדין, אינה זכאית לקבל סעד מבית המשפט, ודין עתירתה להידחות או להימחק על הסף, גם מן הנימוק של העדר "נקיון כפיים". לגופה של העתירה 21. המשיבות טוענות, כי על פי חוק רישוי עסקים, לא ניתן להעניק רשיון לניהול עסק כאשר לא מולאו הוראות התכנון והבניה לגבי הנכס בו מצוי העסק, ומאחר ועל פי התכניות החלות על המגרש לא ניתן להפעיל בו עסק של חניון, היה מקום לפנות בבקשה לשימוש חורג. 22. המשיבות פירשו באופן המנוגד לחלוטין לפרשנות העותרת, את הדין התכנוני החל על המגרש. לטענתן, תוכנית 38 מתירה שימוש למגורים בלבד, והשימושים המסחריים המותרים לפי תוכנית 44 יתאפשרו בעתיד, לאחר שתאושר ביחס לאזור זה, תוכנית בניין ערים שתקבע את האזור כ"אזור מגורים 3" (סעיף 56ב' לתוכנית 44). תוכנית 1200 מגדירה את האזור כשטח לתכנון בעתיד, כך שכל בנייה או שימוש בשטח יאושרו, כל עוד אינם פוגעים בתכנון העתידי של האזור, ובתנאי כי הבניה או השימוש מותר בתוכניות בניין עיר תקפות. כלומר, השימוש המותר במגרש, הוא שימוש למגורים לפי תוכנית 38, וזאת כל עוד שימוש זה אינו פוגע בתכנון העתידי של האזור. תוכנית 44 לא ביטלה את תוכנית 38, ובסעיף 88 שבה נקבע, כי תוכנית 38 תמשיך להיות תקפה. שימוש במגרש לחניון לכלי רכב בתשלום, הוא שימוש שאינו למגורים, ועל כן מצריך הליך של היתר לשימוש חורג לפי חוק התכנון והבנייה. מה גם, ששימוש כזה מהווה מטרד לאזור מגורים, הן מבחינת צפיפות התנועה והן מבחינת מטרדי רעש וזיהומי אוויר. המשיבות הסבירו כי בעת שהוכנו תוכניות 38 ותוכנית 44, בתחילת שנות הארבעים של המאה הקודמת, מספר כלי הרכב שהיו ברשות בעלי הדירות בתל-אביב היה מועט ביותר, וניתן להניח, כי המתכננים באותה תקופה, לא סברו כי יש צורך בחניון מסחרי לכלי רכב. הועדה המקומית, נוהגת לאשר שימושים התואמים את רוח הזמן והצרכים המשתנים, אך זאת במסגרת הליך של שימוש חורג. 23. אשר לעמדת העותרת באשר לתרגומו של המונח "RECONSTRUCTION", טענו המשיבות, כי העותרת השחיתה את טענותיה לשווא, מתוך נסיון לזרוע אי בהירות ולהסיט את הויכוח לשאלה שאינה רלבנטית. המשיבות הסכימו כי התרגום של מונח זה שגוי, וכי התרגום המדויק הוא "בינוי מחדש". אך לאופן תרגום המונח אין כל משמעות, ואין בו לשנות את ההוראה הפוזיטיבית של תוכנית 44, לפיה בינוי ושימוש באזור זה, ייקבעו בתוכניות עתידיות שיאושרו על ידי הועדה המחוזית. המשיבות דחו מכל וכל את טענות העותרת כי תוכנית 38, שהוכנה במקביל לתוכנית 44, הנועדה להוציאה אל הפועל. המשיבות הסבירו, כי תוכנית 38 אושרה למתן תוקף ביום 2.9.1937 כאשר תוכנית 44 אושרה תחילה ביום 4.11.1937, תוקנה ביום 18.7.1940 וביום 20.11.1940, כך שלא ניתן לומר שהתוכניות אושרו במקביל. יוער, כי בתגובת המשיבות מיום 26.02.09, לבקשת העותרת לצירוף ראיה, טענו המשיבות, כי תכנית 44 אושרה למתן תוקף ביום 20.11.1941. 24. המשיבות התייחסו להחלטת ועדת הערר בענין חן אנריקו, וטענו כי החלטה זו אינה מהווה "מעשה בית דין" ואינה מקימה "השתק פלוגתא" בסכסוך שבינן ובין העותרת. ראשית, אין זהות בין הצדדים שעניינם נדון בהחלטה ובין הצדדים בעתירה זו. שנית, אין זהות עובדתית בין המקרים. המשיבות עמדו בהרחבה על ההבדלים בין הדין התכנוני החל על המגרש נשוא ההחלטה בענין חן אנריקו, ובין המגרש נשוא העתירה. ההחלטה בענין חן אנריקו עסקה במגרש ברח' ארלוזורוב 17, עליו חלות הוראות תוכנית 58. בתוכנית זו קיימות הוראות מפורטות ביחס לבניה ולשימוש במגרש. בעוד התוכנית החלה על המגרש נשוא העתירה היא תוכנית 44 המייעדת את האזור לבינוי מחדש, והשימושים המותרים לפיה יקבעו בתוכניות עתידיות. כמו כן, למגרש ברח' ארלוזורוב 17 היה היתר בנייה למוסך של חברת "דן", שבו היו 17 תאי טיפול לכ-45 אוטובוסים, בעוד שהמגרש במקרה דנן, מיועד למגורים, לפי תוכנית 38. המשיבות גם הבהירו, כי על אף שסברו כי ועדת הערר שגתה בקבעה שהמונח גרג' משמעו "חניון", בחרו שלא לערער על ההחלטתה, מכיוון שהיה ידוע שהשימוש לחניון הוא זמני בלבד, עד להקמת פרוייקט למגורים ולמסחר במקום. 25. באשר למונח "גרג'", טענו המשיבות, כי בעת שהוכנה תוכנית 38 המונח "חניון" לא היה מוכר, וניתן להניח, כי גם לא היה צורך בחניונים מסחריים, ועל כן שגתה הועדה בהבנת המונח. הסתמכותה של העותרת על מכתבה של עו"ד אורן מיום 17.7.06 (נספח כ' לכתב התשובה מטעם המשיבות), והצגתה כמי ששינתה את דעתה אינן מדויקות. המשיבות הבהירו, כי במכתב של עו"ד אורן, הופנתה למנהל אגף רישוי עסקים מר משי, שאלה ביחס למצבו התכנוני של המגרש, וכי בעת שנכתב המכתב לא היה ידוע לה המצב התכנוני לאשורו, ועל כן לא ניתן לראות בדבריה קביעה פוזיטיבית ביחס למגרש נשוא העתירה. לאחר שהובהר לה מצבו התכנוני של המגרש, כאמור בתשובתו של מר דניאל לס (נספח כא' לכתב התשובה מטעם המשיבות), הבהירה עו"ד אורן את עמדתה הפוזיטיבית ביחס למגרש, ולפיה, ההחלטה בענין חן אנריקו אינה רלבנטית, שכן תוכנית 44 מיעדת את הנכס לאיזור בינוי מחדש והשימושים המותרים בה הם למגורים לפי תוכנית 38 (נספח כב' לתשובה מטעם המשיבות). 26. המשיבות ביקשו לדחות את טענת העותרת באשר להשתק על בסיס תיק המידע, שגם לגביו אין זהות בין הצדדים והעובדות הרלבנטיות לגביו שונות ממקרה זה. התיק עוסק במגרש ברח' ש"ס 3, עליו היה קיים בנין ולגביו התבקש אישור לתוספת בנייה, בעוד המגרש נשוא העתירה, הינו מגרש ריק. תיק המידע אינו עוסק בשאלת השימושים, אלא בשאלת היקף תוספת הבנייה המותרת במגרש. בכל מקרה, האמור בתיק המידע, נכתב בשגגה. בבדיקה שערך מר דניאל לס, מנהל מח' בניין עיר במינהל ההנדסה נמצא, כי נפלו מספר טעויות קולמוס בע' 4 לתיק. אחת הטעויות, היא, כי בעמוד זה פורטו השימושים המותרים במגרש לפי איזור דירות 3 בתכנית 44, וזאת מבלי לציין שהמדובר בשימושים עתידיים, שיותרו כאשר איזור זה ייבנה מחדש בהתאם לתכניות העתידיות כאיזור דירות. כל עוד לא נקבעו תכניות עתידיות, השימוש היחיד שניתן לעשות באיזור הוא, שימוש למגורים לפי תכנית 38. עם זאת, נוהגת הוועדה המקומית בפרשנות רחבה לפי תכנית 38, לפיה ניתן לאשר באיזור זה שימושים המותרים באיזור מגורים 2 שבתכנית 44. אישור כזה, מצוי במסגרת שיקול דעתה של הוועדה, ונעשה בהליך של שימוש חורג, הכולל פרסומים ושמיעת התנגדויות. מדיניות זו של הועדה המקומית, מיושמת גם באיזור המגרש, נשוא העתירה, הנתון לאותו משטר תכנוני. 27. באשר לטענת האפליה שהעלתה העותרת, טענו המשיבות והבהירו, כי עד לשנת 2001 נהגה רשות הרישוי להוציא רשיונות עסק לחניונים בתשלום, בלא לבחון האם שימוש זה נכלל בתכניות בניין עיר התקפות במקום. לאחר שהוברר לרשות הרישוי כי מצב זה אינו תקין, וכי על פי סעיף 1(א)(6) לחוק רישוי עסקים, עליה לבחון האם נדרש היתר לשימוש חורג במגרשים המיועדים לשמש כחניונים, החלה הרשות לבחון את המצב התכנוני בשטח, במסגרת הליכי רישוי עסקים. החניונים אליהם התייחסה העותרת בטענותיה, הינם חניונים אשר קיבלו רישיון עסק לפני שנת 2001. בסעיף 81 לתשובתן לעתירה, הצהירו המשיבות: "מאז שנת 2001 רשות הרישוי דורשת בעקביות מכל מי שמבקש רשיון עסק לחניון בתשלום במגרש שיעודו אינו לחניון, לפנות לוועדה המקומית ולבקש מנה היתר לשימוש חורג." 28. אשר לדרישתה של העותרת, כי ביהמ"ש יורה לעיריה להפעיל את הסמכות הנתונה לה בחוק המגרשים הריקים, הבהירו המשיבות, כי הרשות רשאית לתפוס מגרש ריק לצורך הפעלתו כחניון בהתאם לצרכים באיזור בו נמצא המגרש. אפשרות אחרת שחוק המגרשים הריקים מעניק לרשות, הוא לתפוס מגרש ריק לצורך גינון זמני. עיון במפת האיזור, מלמדת, כי באיזור זה קיים דווקא מחסור בגינות ציבוריות. מה גם, שהעיריה עושה שימוש בחוק לשם תפיסת מגרשים ריקים המהווים מטרד לסביבתם, ומפעילה בהם מגרשי חניה, המשמשים את הציבור הרחב ללא תשלום, או לצרכי חניה ציבורית בתשלום באמצעות גוף המנוהל על ידי העירייה, ואשר הכנסותיו הן לרווחת הציבור. החוק לא נועד לאפשר לגורמים פרטיים להפעיל מגרשי חניה, על מנת לעקוף את הליכי התכנון והבנייה, או להתחמק מתשלום היטל השבחה. כאמור, טענת העותרת בעניין הפעלת חוק המגרשים הריקים נזנחה על ידה בסיכומיה, ולא אתייחס אליה בפסק הדין. אומר רק, כי גם לגופה אין בה מאומה, כעולה מהטענות אותן העלו המשיבות בענין זה, והמקובלות עלי. דין הטענה להידחות גם לגופה. ד י ו ן 29. בפתח הדברים ייאמר, כי התנהלות שני הצדדים שבפני ראויה לבחינה ולביקורת. המשיבות טענו בפני, כי עד לשנת 2001 נמנעו מלבחון את המצב התכנוני החל על המגרשים לצורך מתן רישיונות לניהול עסק. למעשה הודו המשיבות, כי פעלו מבלי לתת את הדעת להוראת סעיף 1(א)(6) לחוק רישוי עסקים. רק בשנת 2001 "הובהר" למשיבות, כך לטענתן, כי עליהן לבחון את דיני התכנון והבנייה. התנהלות כזו, של רשות ציבורית ראויה לכל ביקורת. המשיבות נמנעו מלהציג בפני מסמכים התומכים בטענותיהן המתייחסות לתיק המידע, גם כאשר התרתי לעותרת להגיש את תיק המידע. תיק זה הוצא לאחר 2001, ועל פי האמור בו, מותרים שימושים מסחריים באיזור בו קיימות תוכניות המתאר הרלבנטיות, בין היתר, "מוסכים (להשכרה)". כל שטענו המשיבות הוא, כי מקור האמור בתיק המידע - בטעות יסודו, ונמנעו מלהתמודד עם העובדה כי בפועל ניתן היתר בניה במגרש ברח' ש"ס גם לשימוש מסחרי. המשיבות לא הבהירו מהי הטעות, מה מקורה של הטעות, וכיצד שגה מי שנתן את המידע, כמו גם האם פעלו לתיקון הטעות. 30. העותרת לא באה לבית המשפט בידיים נקיות. חמורה בעיני העובדה, כי בעתירה, כמו גם ביתר כתבי טענותיה, לא הזכירה העותרת כלל שהיא היתה זו שביקשה, מלכתחילה, את ההיתר לשימוש חורג. העותרת, גם לא הסבירה, לאחר שעובדה זו נחשפה על ידי המשיבות, כיצד ניתן לתקוף את ההחלטה של רשות, שאישרה את אשר ביקשה העותרת עצמה. העלמת עובדות רלבנטיות לענין העתירה, כהתנהלות זו של העותרת, נגועה בחוסר תום לב, שדי בה כדי לדחות את העתירה. 31. העותרת הגישה לרשות הרישוי, יחד עם הבקשה למתן רשיון לניהול עסק, גם בקשה לוועדה המקומית לאשר לה שימוש חורג במגרש להפעלת חניון בתשלום (נספח ו' לתשובה מטעם המשיבות). העותרת קיבלה את מבוקשה מן הוועדה, אך נדרשה לשלם היטל השבחה בגין התרת השימוש החורג, כמתחייב מחוק התכנון והבנייה. רק אז החלה העותרת לשנות טעמה, ותקפה את עצם הצורך בהיתר לשימוש חורג. ההתייחסות היחידה של העותרת לבקשה, לאשר לה שימוש חורג, מצויה במכתבו של בא כוחה מיום 9.6.04 (נספח ז' לעתירה). טענת בא כוח העותרת, הייתה, כי הבקשה הוגשה בהנחיית רשות הרישוי והועדה המקומית. אולם, העותרת סתמה ולא הוסיפה מי נתן את הנחייה, ובאילו נסיבות, ולא הסבירה מדוע לא בדקה את הצורך בהיתר לשימוש חורג קודם שהגישה את הבקשה. הטענה כי סברה ש"המדובר בהליך פרוצדוראלי בלבד" והדרישה לתשלום היטל השבחה התקבלה אצלה "בתדהמה", מעלה את הסברה, כי רק רצונה להמנע מתשלום היטל ההשבחה עומד מאחורי הגשת העתירה. נסיונה המאוחר של העותרת להתעלם מההליך שנקטה היא עצמה, והביא את הועדה לאשר לה את השימוש החורג, עשויה ליצור מניעות מלתקוף את ההחלטה בהליך משפטי (עא (כ"ס) 13/05, מגדלי רותם שני 2001 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (לא פורסם, ניתן ביום 9.2.06). 32. בצדק טענו המשיבות, כי אם ביקשה העותרת לתקוף את ההחלטה בדבר הצורך בקבלת היתר לשימוש חורג, היה עליה למצות את הליכי התכנון הקבועים בחוק. סעיף 152(א) לחוק התכנון והבניה קובע זכות ערר על החלטת ועדה מקומית שעניינה מתן היתר, לוועדת הערר, לה הכלים לבחון את המצב התכנוני בשטח. כבר נקבע בפסיקה, כי ועדת הערר המחוזית הינה הגוף המקצועי והמיומן לבחון שאלות הנוגעות לענייני תכנוון ובניה, ובהן הנושא של שימוש חורג (עת"מ (י-ם) 900/05 נס הרים מושב עובדים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ואח', תק-מח 2007(1) 6035). העותרת נמנעה מלעשות כן, ולא מיצתה את ההליכים העומדים לרשותה בחוק. אין צורך לשוב ולהזכיר את החובה למצות את ההליכים בפני ועדות התכנון והבניה בטרם פניה לבית המשפט המינהלי, וכי די באי מיצוי ההליכים כדי להביא לדחיית העתירה (ע"א 4002/98 סלים מוניר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(4) 665, 669; בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד מ(2) 294; בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל אביב יפו, פ"ד מא(2) 656). 33. כנטען על ידי המשיבות, מבלי שהוכחש על העותרת, המשיכה העותרת להפעיל את החניון גם לאחר 14.7.05, אז תם ההיתר הזמני שניתן לה, כשהיא עושה דין לעצמה, מפעילה את החניון ללא רשיון לניהול עסק וללא היתר לשימוש חורג ונמנעת מתשלום ההיטל ההשבחה. בענין זה מן הראוי להזכיר את הכלל לפיו "לא יזכה לסעד מי שעושה דין לעצמו ומזלזל בהוראות חוק" (בבג"צ 197/81 אילת פרידמן נגד ראש עיריית אילת ואח', פ"ד לו(2) 425, 431; בג"צ 387/87, בשג"צ 192/88 אברהם סלומון נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אזור המרכז ואח', פ"ד מב(4) 30, 34 - 35). אף זהו נימוק לדחות העתירה. 34. די, איפוא, בכל מה שהבאתי עד הנה כדי לדחות את העתירה. יחד עם זאת, אתייחס למעלה מן הצורך בקצרה לטענות העותרת לגופן, ואראה כי אין בהן כל ממש. בבחינת טענות הצדדים לגופן, קיבלתי את טענות המשיבות, אותן פירטתי לעיל בהרחבה רבה ואותן העדפתי, על פני טענות העותרת. 35. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי על פי הוראות סעיף 1(א)(6) לחוק רישוי עסקים, לא ניתן להעניק רשיון לניהול עסק, אלא בהתמלא הוראות חוק התכנון והבניה. כל אחד מהצדדים הציג עמדה קוטבית ביחס לדין התכנוני החל על המגרש. עמדת העותרת הייתה, כי על המגרש חלה תכנית 38 שאינה מגדירה את השימושים המורשים באיזורים עליהם היא חולשת. פירוט השימושים מצוי, לשיטתה, בתכנית 44 המתירה את השימוש של "גארג'ים" שהם, למעשה, "חניונים בתשלום", כפי שנקבע על-ידי ועדת הערר בהחלטתה בעניין חן אנריקו. עמדת המשיבות היא, כי השימוש של גרג'ים, תהא הפרשנות למונח זה אשר תהא, יותר אך ורק בעתיד, לאחר שתאושר ביחס לאיזור לבינוי מחדש תכנית בניין ערים שתקבע את האיזור כ"איזור מגורים 3", וזאת בהתאם לאמור בסעיף 56 (ב) לתכנית 44. עמדות הצדדים מעוררות שאלות, תהיות וביקורת, לא מעט. קשה לקבל את טענת העותרת ולהניח, כי בתחילת שנות ה-40 של המאה הקודמת סברו מתכנני העיר תל-אביב, כי יהא צורך בחנויונים מסחריים בתשלום לכלי רכב, וכי במונח "גרג'ים" התכוונו לחניונים מסוג זה הנדון בענייננו. עמדת המשיבות מעוררת ביקורת. קשה להסכין עם המצב, כי אזור כה נרחב בתל-אביב המיועד לבינוי מחדש, על-ידי הריסתו ובנייתו מחדש, כאיזור עליו חלות תוכניות מתאר 38 ו-44, שהאחרונה בהן קיבלה תוקף בשנת 1941 לפני כ-70 שנה, אשר משמש, בין היתר, כאיזור מסחרי שוקק חיים, אינן מתירות שימוש מסחרי, מכל סוג. קשה לקבל שתוכניות המתאר ישקטו על שמריהן מאז תקופת המנדט, ולא יעודכנו מאז כדי לענות לצרכי המטרופולין המתפתח עם הזמן. הימנעות הגופים התכנוניים מלתת דעתם למצב אבסורדי זה במשך תקופה כה ארוכה, בה שינתה המציאות את פני העיר, גורמת לבעיות ולסרבול, ומן הראוי היה שאבות העיר יחד עם גופי התכנון, יעשו מעשה ויקדמו את התקנת התכניות העדכניות. המצב הנוכחי אינו ראוי ומחייב פעולה. 36. במצב הקיים, אין מנוס מלהתייחס ללשון תוכניות המתאר, ולבחון את השימושים המותרים על פיהן. כלל פרשני הוא, כי "אין מקרא יוצא מידי פשוטו" ואין לפרש את הדין מבלי שניתן למצוא לפרשנות המוצעת "נקודת אחיזה ארכימדית למטרה בלשון החוק" (ר' ד"נ 40/80 פאו קניג נ' יהושע כהן, פ"ד לו(3) 701, 715). חלק ג' לתוכנית 44 המתיר, בין יתר השימושים המפורטים בו, את השימוש של גרג', קובע, כי השימושים יותרו "לכשיבנו מחדש כאזורי דירות". משמע, שהשימושים מותרים לא בעת הזו, אלא בעתיד, בעת שיבנה האיזור מחדש כאיזור דירות. על אף חלוף הזמן מאז שנות ה-40 של המאה הקודמת ועד ימינו, טרם הגיע מצב עתידי זה. גם אם אקבל את טענת העותרת כי המונח Reconstruction מצומצם יותר וכוונתו רק "שיקום", להבדיל מ"בינוי מחדש", עדיין ההתייחסות היא למצב עתידי שטרם הגיע זמנו, ורק עם הגיעו ניתן יהיה לראות באיזור - איזור מגורים 3 - בו יותרו השימושים המפורטים. לא ניתן להתעלם מהלשון הברורה של תוכנית המתאר המנדטורית ולאמץ את הפרשנות שהציעה העותרת. מן הבחינה הלשונית הדין עם המשיבות ואין בנימוקיה של העותרת כדי להביא לפרשנות הסותרת את הלשון הברורה של ההוראה. 37. השימוש של "גרג'ים להשכרה (לא לתיקונים)", גם אם ניצוק בו משמעות הנכונה לימינו, ונראה בו חניונים מסחריים בתשלום - ואינני קובעת מסמרות בענין זה - יותר רק כשייבנה האיזור מחדש או ישוקם ויוגדר כאיזור מגורים 3. 38. על אף החומרה שיש לייחס לעובדה כי המשיבות לא הקפידו לבחון את המצב התכנוני במסגרת הליכים להנפקת רשיונות עסק עד שנת 2001, כנטען, ועל אף העובדה שהרשויות לא טרחו לעדכן את תוכניות המתאר העומדות בתוקפן מאז המנדט הבריטי על ארץ-ישראל, בית המשפט אינו רשות תכנון הרשאי לקבוע תוכניות מתאר, והדבר נתון לסמכותן של הרשויות המתאימות. בהינתן הדין התכנוני הקיים, עמדת המשיבות סבירה בעיני, ולא מצאתי להתערב בה. 39. לענין טענת ההפליה - התנהלות המשיבות עד שנת 2001 ראויה היא לביקורת, ומן הראוי היה שהמשיבות היו מקפידות לבחון את הדין התכנוני, כמתחייב מהוראת סעיף 1(א)(6) לחוק רישוי עסקים. עם זאת, בית המשפט אינו יכול להיות הגורם ההופך את הדרך החריגה בה התנהלו המשיבות עד לשנת 2001 לדרך המלך. העובדה שהמשיבות לא נקטו את הצעדים הנדרשים על אף שהתחייבו מן הדין, אינה כובלת את ידיהן לפעול כדין מעתה ואילך, ובית משפט זה, אינו אמור לשלול מהרשות המבקשת לתקן את דרכה למלא את תפקידה כדין (בג"צ 147/84 ניצב משנה אסף חפץ נ' רב ניצב אריה איבצן, המפקח הכללי של משטרת ישראל) פ"ד לח(3) 412, 415). 40. המשיבות הבהירו, כי מתן רשיונות ללא עמידה על הוראות חוק התכנון והבניה הופסק כבר בשנת 2001, לפני עשור, והמקרים עליהם הסתמכה העותרת, מתייחסים למצב שהיה לפני שנת 2001. ההחלטה בענין של חן אנריקו ותיק המידע לגבי המגרש ברחוב ש"ס, אינם יוצרים מעשה בית דין בין הצדדים דנן, הן משום שאין המדובר באותם צדדים לדיון, והן מן הטעם שנסיבותיהם שונים מהנסיבות דנן. בענין של חן אנריקו, חלה על המגרש תוכנית 58, ומצבו של המגרש בטרם הפך לחניון בתשלום, שונה מן המצב של מגרש זה. גם המצב העתידי של המגרש במקרה חן אנריקו, שונה מן המצב של מגרש זה, שכן בעת שהתבקש רשיון העסק להפעלת החניון, יועד המגרש ברחוב ארלוזורוב להקמת פרוייקט מגורים. באשר לתיק המידע, המשיבות הבהירו, כי האמור בו מקורו בטעות, וממילא אין במקרה בודד זה להועיל לעותרת. העותרת לא הוכיחה את טענת ההפליה, ולא מצאתי כל נימוק להעניק לה זכויות בגין הפליה כלשהי. 41. אשר על כן, אני דוחה את העתירה. לאחר ששקלתי את ענין פסיקת ההוצאות, הגעתי למסקנה שאין מקום לפסוק הוצאות למשיבות, בשל התנהלותן כמתואר לעיל. רישיון עסקעתירה מנהליתחניון