1. המבקשת טוענת כי התגבשו הליכי מכר של שתי דירות בינה לבין המשיבות 2, 4, והיא עותרת להורות למשיבים להשלימם. מדובר בדירות 2014/20, 2014/8 בפרויקט המכונה "צפון המושבה" בפתח תקווה (להלן - הפרויקט). צמרות בוני הארץ בע"מ (להלן - צמרות) נשלטה על ידי משפחת יונה וחפציבה, לפיכך נדונה בקשה זו במסגרת כלל ההליכים הקשורים לקריסת אשכול חברות חפציבה. לצמרות מונה מנהל מיוחד. צמרות וחברת נ. שקד בע"מ (להלן - שקד) הן בעלים משותפים ושווים של מקרקעין בפתח תקווה בהן נבנה פרויקט של מאות דירות. הבנק המלווה של הפרויקט הוא בנק לאומי והוא גם בעל שעבוד שוטף כללי על הזכויות בפרויקט. מתוקף שעבוד זה מונה עו"ד ערוסי ככונס נכסים לפרויקט. 2. במסגרת הליך זה למתן הוראות העידו מר אטיאס, שהינו בעל מניות במבקשת ועו"ד אלמליח; מר אביב שקד מנהל חברת שקד ועו"ד עדי שגיב המשמש עורך הדין של הפרויקט. 3. המבקשת רכשה ביום 27.6.2007 מחברת חפציבה סייד ביי סייד בע"מ (להלן - "חפציבה סייד") מספר חנויות בפרויקט "נוף ויצמן" ברחובות, ושילמה תשלום ראשון בסך 1.3 מליון ש"ח. בחלוף ימים ספורים מהרכישה, הסתבר למבקשת כי "חפציבה סייד" אינה בעלת הזכויות במקרקעין ברחובות, ולכן פנתה בדרישה לביטול ההסכם. התנהל משא ומתן במהלכו הציעה "חפציבה סייד" כי המבקשת תקבל חלף התמורה ששילמה, שתי דירות בפרויקט צפון המושבה בפתח תקווה. ביום 29.7.2007 אף הושג סיכום בין נציג המבקשת עו"ד אלמליח לבין בועז יונה (נספח ד' לבקשה; נספח ג' לתצהיר עו"ד אלמליח). הסיכום נרשם על נייר ובו לוגו של חברות חפציבה אחרות, וזה לשונו: "מוסכם בין בועז לאלמליח 1. במקום פרויקט מסחרי רחובות לקחת 2 דירות 4 חדרים בפתח תקווה עם לווי ערבות חוק מכר + ביטול העסקה ברחובות + אופציה אם יחליט תוך 45 יום יכול לקבל כספו חזרה + פיצוי 5%. (-)". נראה כי המסמך נחתם על-ידי בועז יונה. 4. לטענת המבקשת, התמורה המוסכמת עבור שתי הדירות נקבעה לסך 1,770,000 ש"ח כולל מע"מ, בניכוי הסכום שכבר שולם וההסכמה לעסקה ניתנה על ידי נציגי צמרות בועז יונה ואודי הררי שקיבלו הסכמה (טלפונית) של נציגי שקד. כמו כן טוענת המבקשת, כי בעקבות הסכמה זו, קיבלה חשבונית (וכן קבלה) משותפת של צמרות ושקד ע"ס 1,300,000 ש"ח בתוספת מע"מ ובסה"כ 1,501,000 ש"ח (נספח ו' לבקשה - נספח ה' לתצהיר עו"ד אלמליח) והמבקשת אף הכינה שיק עבור המע"מ ע"ס 201,500 ש"ח לפקודת צמרות ושקד ליום פירעון 15.8.2007 (נספח ה' לבקשה). בחשבונית הנ"ל צוין, כי התשלום הינו "ע"ח רכישת דירות בפתח תקווה 2014/8, 2014/20". על סמך נתונים אלה הפנו אנשי חפציבה וצמרות את עו"ד אלמליח לעו"ד שגיב (כאמור, עו"ד הפרויקט בפתח תקווה) להשלמת ההיבטים הרישומיים והחוזיים של העסקה ועו"ד אלמליח אף קבע איתו פגישה לחתימה על חוזה ליום 31.7.2007 בשעה 16:00. לטענת המבקשת, הפגישה עם עו"ד שגיב לא יצאה לפועל בשל טעם טכני וסוכם כי החתימה הפורמאלית תהיה למחרת - 1.8.2007, אך בין לבין קרסה קבוצת חפציבה. המבקשת טוענת, כי מסכת הנתונים הנ"ל מהווה גמירות דעת סובייקטיבית ואובייקטיבית להתקשרות מחייבת וכי דרישת הכתב מולאה במסמך הכתוב מיום 29.7.2007 ובחשבונית מיום 30.7.2007 וכן בהתקדמות ההליכים והכנת טיוטת חוזה על ידי עו"ד שגיב. 5. ב"כ המשיבים מתנגדים לבקשה. בקליפת אגוז טוענת שקד, כי החשבונית מזויפת וכי לא הסכימה מעולם לעסקה. כונס הנכסים טוען כי לא הופקד סכום כלשהו לחשבון הלווי והעסקה כלל לא נחתמה ולא דווחה לו. המנהל המיוחד הציג מסמכים נוספים שנעשו בזמן אמת, וטוען שלא גובשה הסכמה של צמרות ובוודאי לא של שקד. 6. בדיקת מכלול הנתונים והטענות מובילה למסקנה כי דין הבקשה להדחות ולהלן אפרט הטעמים לכך. 7. זכויות הבעלות בפרויקט הן של שתיים: צמרות ושקד באופן שווה (מושע) ולביצוע מכירה מחייבת יש לקבל הסכמה של שתי החברות. באתר הבנייה של הפרויקט הוצב דרך קבע איש מכירות שהיה מוסמך לנהל משא ומתן עם רוכשים. במשרדי חפציבה - צמרות בירושלים היה אפשר לנהל משא ומתן ולהגיע לסיכום על מכר דירות בפרויקט. הרוכשים היו מופנים למשרדו של עו"ד עדי שגיב, היה מתנהל משא ומתן על התנאים המשפטיים של העסקה ולאחר שהרוכש היה חותם על חוזה מלא, הוא היה מועבר לחתימת צמרות ושקד. עד קיץ 2007 נמכרו בפרויקט למעלה מ-120 דירות ועו"ד שגיב הקפיד כי כל רוכש ורוכש ישלם לחשבון הליווי בלבד. הפרויקט לווה על-ידי בנק לאומי והיה משועבד לו. לפיכך כל רכישה צריכה להיות מדווחת לבנק וכל תשלום ותשלום שמשלם רוכש צריך להיכנס לחשבון הליווי. בענייננו לא הופקד סכום כלשהו בחשבון הליווי. 8. להוכחת קיום הסכם מכר מקרקעין יש להראות מספר תנאים מצטברים: גמירות דעת של המוכר והקונה; מסוימות; מסמך בכתב בו פרטים חיוניים לקיום וביצוע העסקה. נראה להלן כי להלכה ולמעשה לא התקיים אף תנאי ולכל היותר כל תנאי ותנאי התבצע באופן חלקי ובלתי מספק. תחילה ביצעה המבקשת רכישה בפרויקט ברחובות מחברה אחרת, "חפציבה סייד", שאינה קשורה עניינית ומשפטית לפרויקט צמרות-שקד בפתח תקווה. שולם לחפציבה סייד סך 1.3 מיליון ₪ בלא בדיקת זכויות ובלא לקבל ערבויות. בתוך ימים ספורים, לפני סוף יוני 2007, התברר למבקשת כי לא ניתן לבצע את עסקת רחובות. בשלב כלשהו בחודש יולי החל משא ומתן על החזר הכסף או על עסקה חליפית. מבחינת המבקשת המשא ומתן הבשיל ביום 29.7.2007 כאשר בועז יונה מסר לעו"ד אלמליח המסמך שתוכנו צוטט לעיל (נספח ד' לבקשה). אלא שהמסמך עצמו, ומכאן גם המהלך העסקי והחוזי הינו חלקי ולא שלם. ראשית, המבקשת אינה חתומה על המסמך. שנית, המסמך נכתב על נייר של חברות אחרות ולא של החברה המוכרת. שלישית, אין הסכמה ואין חתימה של שקד, בעלת מחצית הזכויות בפרויקט. רביעית, יש ספק מה בגמירות הדעת של המבקשת לה אופציה לקבל כסף חזרה בתוך 45 יום (נתון זה ניתן לפרשנות כפולה: עיכוב בחתימה למשך 45 יום או חתימה וביטול נוסף). לפיכך ניתן להבין המסמך כחלק מתקדם של משא ומתן שטרם הבשיל סופית. אולם מסמך זה אינו עומד לבדו וביום המחרת, 30.7.2007 קיבלה המבקשת הן קבלה והן חשבונית שהופקו במשרדי חפציבה בירושלים בשם שקד וצמרות על תשלום 1,501,500 ₪ (נספח ב' לבקשה). בחשבונית מצוין, כי התשלום הינו על חשבון רכישת דירות 2014/20, 2014/8 בפתח תקווה. לטענת שקד, החשבונית הינה מזויפת, הוצאה שלא על דעתה ובניגוד לנהוג בפרויקט. לטענה זו יש רגליים ואשוב אליה בהמשך. אלא שגם מבחינת המבקשת, הקבלה מעלה שאלות ותמיהות, שהרי קבלה אמורה לשקף הכנסה מיידית, אולם בקבלה צוינו תשלומים שבוצעו, כביכול, ביום 30.7.2007 לפי שיקים שמסרה המבקשת ע"ס 500,000 ו-800,000 ₪. מספרי השיקים אף צוינו בקבלה, אולם שיקים אלה נמסרו חודש קודם לכן ל"חפציבה סייד" הופקדו ונפרעו מייד ולא ניתן לשלם פעמיים לפי אותו שיק. למבקשת לא נמסרה קבלה המראה העברת כסף מח-ן של "חפציבה סייד" לחשבון של שקד וצמרות. לפיכך, הקבלה שהוצגה אינה משקפת תשלום בפועל. מכאן, גם צירוף המסמכים ביחד, קרי מכתב בועז יונה, החשבונית והקבלה, אינם אלא מסמכים חלקיים עליהם קשה לבסס את גרסת המבקשת. 9. מהלכי והתנהלות צמרות מהווים קושיה בפני עצמה. ראשית, הסיכום עליו חתם בועז יונה נעשה ביום 29.7.07, יומיים לפני הימלטותו מן הארץ (31.7.07), כאשר סמוך לאחר מכן קרסה כל קבוצת חפציבה. שנית, בעקבות מסמך בועז יונה, נעשו בצמרות שני מסמכים נוספים ביום 30.7.2007, אשר לכאורה נועדו להוציא מהכוח אל הפועל את ההסכמה, ועל שניהם חתום מנכ"ל צמרות מוטי נתנאל. המסמכים הללו מתייחסים לדירה אחת בלבד (2014/8) ולא לשתיים. במסמכים לא מצוין כי המבקשת שילמה 1.3 מליון ₪. במסמך אחד, המיועד לעו"ד שגיב, צוין כי מחיר דירה 8 הינו 934,500 ₪ בפריסת תשלומים כדלקמן: בחוזה 140,175 ₪, ביום 20.8.2008 סך 100,000 ₪ ובאכלוס - 694,325 ₪. בכתב יד שונה צוין במסמך "בתאום עם אודי הררי ואביב שקד". במסמך שני, הנושא כותרת "טופס בקשה לאישור הרשמה", שיועד לסמנכ"ל שווק אודי הררי צוין, כי שם רוכש דירה 8 הוא אטיאס (בעל המניות של המבקשת) ולא המבקשת וכי ניתנת הנחה בסך 74,760 ₪, ולאחר תוספות תשלום עבור קרקע ושכ"ט עו"ד הצטמצם הסכום לסך 855,260 ₪ (במקום לעלות!). במסמך צוין כי יש הנחה חריגה על-פי "אישור בועז יונה". מדברים אלה עולה, כי בצמרות עצמה, שנוהלה על ידי בועז יונה ומוטי נתנאל, היה אי סדר ובלבול בהתייחסות למבקשת והדירות הללו: בשני המסמכים הנוספים הוזכרה דירה אחת בלבד. במסמך אחד דובר על תמורה השונה מהמסמך השני. הכפלת התמורה (שהרי המבקשת מדברת על שתי דירות) במי מהמסמכים אינה שווה ל-1,770,000. אולם, בנוסף לפרטים טכניים אלה, במסמך הראשון מדובר על פריסת תשלומים הסותרת זיכוי המבקשת בסך 1.3 מליון ₪. קרי, מנכ"ל צמרות העביר לעו"ד שגיב שני מסמכים (השני בוודאי הוכן בחופזה ומספריו שגויים בחלקם) שאינם תואמים זה את זה ואינם מתיישבים עם המכתב של בועז יונה, שתכליתו זיכוי המבקשת בתשלום ששלמה ל"חפציבה סייד". מכאן, בצמרות עצמה לא הייתה גמירות דעת בעניין שתי הדירות, שהרי אם המנכ"ל ידע על שתי דירות, מדוע הכין טופס על דירה אחת בלבד. כמו כן, ספק אם ידע על הצורך בזיכוי, שהרי רשם פריסת התשלומים ולא זיכוי. 10. באשר לשקד. מנהל שקד הצהיר, כי לא ניהל משא ומתן בעניין שתי הדירות הללו, לא ידע כי מתנהל משא ומתן, שקד לא הסכימה למכירתן ולא קיבלה תמורה כלשהי. דברים אלה לא נסתרו, שכן לדברי עו"ד אלמליח עצמו, הוא שמע מאנשי צמרות כי קיבלו הסכמה של שקד וזוהי עדות מפי השמועה. עוד העיד אביב שקד, כי החשבונית והקבלה, שהוצגו על ידי המבקשת, אינה חשבונית כדוגמת החשבוניות שהוצאו לרוכשי דירות בפרויקט, לפיכך מדובר בחשבונית וקבלה מזויפות. כן הדגיש שקד כי כל המהלכים עליהם הצביעה המבקשת הם חריגים לחלוטין להתנהלות המוסכמת בין השותפוֹת בפרויקט, שותפוּת שחייבה חתימה על הסכמים מלאים ומסודרים ותשלום לחשבון הלווי. בעניין מהלכים אלה יש חשיבות רבה לעדותו העניינית, הישירה והקוהרנטית של עו"ד עדי שגיב. לדבריו, כאשר קיבל את שני הטפסים בחתימת מוטי נתנאל, התקשר למשרד חפציבה בירושלים לברר תנאי תשלום ואז קיבל הנחיה (טלפונית) ש"לא לגבות בזמן חתימת החוזה את התשלום הראשון בשיק לפקודת חשבון הליווי. מבחינתי היה בבקשות היה דבר מאוד מוזר בעיניי, על הבקשה היה כתוב 'באישור בועז יונה', ובמקביל היה תמוה בעיניי שאמרו לי לא לגבות כספים לחשבון הליווי, כי הפרויקט משועבד לטובת בנק לאומי, ולכן הנוהל היה בכל החוזים שכל הרוכשים שלמו תשלום הראשון במעמד חתימת החוזה בהמחאה משוכה לפקודת חשבון הליווי" (עמ' 35 לפרוטוקול). לדבריו, ההנחיה נמסרה מפי פקידת מכירות בשם סיון, לפי הנחיית בועז יונה. עו"ד שגיב הוסיף כי במקביל התקשר אליו עו"ד אלמליח ולשאלת שגיב אמר שאין לו הערות לחוזה, דבר שנראה לו תמוה, שכן בדרך כלל עורכי דין של רוכשים מרבים להעיר הערות. לדבריו, שלושת אלה הטרידוהו: התערבות בועז יונה, דבר שלא היה קודם לכן; הנחיה שלא משלמים כסף בחתימה; והימנעות אלמליח מהערות לחוזה. בשל כך פנה לאביב שקד, ויידע אותו על הנתונים שקיבל, שאז קיבל מייד הנחיה טלפונית שגובתה במסמך בכתב, שלא לחתום על חוזים בלא אישורו (נספח ג' לתצהיר אביב שקד מיום 31.7.2007). לאור הנחיה זו הודיע עו"ד שגיב לעו"ד אלמליח, כי הישיבה שנועדה לחתימת חוזה ליום 1.8.2007 מתבטלת (עמ' 37). עו"ד שגיב הוסיף עוד, כי כל החוזים בפרויקט נחתמו הן על ידי צמרות והן על ידי שקד (עמ' 38). 11. מהדברים הללו עולות המסקנות הבאות: א. המהלכים שביצעה המבקשת היו חלקיים, ללא בדיקה מספקת. המשא ומתן בין המבקשת לבין בעלי הזכויות בפרויקט פתח תקווה התנהל עם בעלים אחד בלבד. קרי, המבקשת התנהלה שוב "באופן חלקי", נוהל משא ומתן רק עם צמרות. ב. גמירות הדעת נלמדת מהמסמכים, עדויות וההתנהלות, אולם המסמכים אינם מתיישבים אלה עם אלה; לעו"ד שגיב הועברו הנחיות בעל פה מבועז יונה, שסתרו הנחיות המנכ"ל, לפיכך אף גמירות הדעת של צמרות לוקה. לשקד, שותפה במחצית, אין כלל גמירות דעת, שכן לא הייתה שותפה למשא ומתן ולא ידעה על כך, וכאשר ידעה מפי עו"ד שגיב, הביעה מייד חוסר הסכמה. כאשר גמירות הדעת פגומה אצל שותף אחד ואינה קיימת אצל השני, אין לומר כי התגבשה התחייבות חוזית של המוכרות. ג. המסמכים עליהם הסתמכה המבקשת אינם מספקים את דרישת הכתב. המסמך (נספח ד') עליו חתם בועז יונה הינו כללי ונעדרים ממנו פרטים ונתונים שיבססו "מסוימות". המסמך אינו תואם ואף סותר מסמכים שאמורים לכאורה להוציאו מהכוח אל הפועל. החשבונית והקבלה שצורפו אינן של הפרויקט, לא הוצאו על דעת השותף, בנוסף ועיקר, אין מסמך כלשהו המחייב שותף 50% בפרויקט (שקד). למצער, ניתן לומר כי המסמכים שהוצגו על ידי המבקשת מצביעים על כוונה של צמרות לאפשר למבקשת להמיר את עסקת רחובות בדירות בפתח תקווה, אלא שכוונה זו לא התממשה, שהרי על-מנת ליצור חוזה מחייב, היה צורך בחתימת שני הבעלים על חוזה ובו פרטי הדירות, סדרי תשלום ומועדים, וכאלה אין לפנינו. לאור האמור הבקשה נדחית. המבקשת תישא בתשלום הוצאות משפט ועוד שכ"ט עו"ד בסך 21,000 ₪ + מע"מ לשלושת המשיבים. עורך דיןחוזהמסמכיםמקרקעיןחוזה דירהקניית דירה